2022年市場(chǎng)-裕泰杰晶營(yíng)銷策劃

“裕泰。杰晶”營(yíng)銷策劃

(補(bǔ)充草案)

海開紀(jì)元企劃在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下，我們?nèi)绾味x我們的產(chǎn)品我們的產(chǎn)品到底賣給誰(shuí)我們?nèi)绾瓮诰虍a(chǎn)品的附加價(jià)值，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺我們?nèi)绾尾捎眠m宜的價(jià)格、吸引客源？我們?nèi)绾瓮黄茝?qiáng)勁對(duì)手的包圍，在市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟。我們?nèi)绾芜m應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì)，借助“裕泰。杰晶”新產(chǎn)品的特性，而成為消費(fèi)者的“心儀”樓盤？本次提案在前次策劃的基礎(chǔ)上，對(duì)于產(chǎn)品的各項(xiàng)定性提出建議，對(duì)銷售前期的策劃實(shí)施工作具體提出方案。內(nèi)容實(shí)用，可操作性強(qiáng)。買我們樓的人是誰(shuí)第一章客戶群定位

一、客戶群體基本描述

1、年齡：30—55歲之間，主力人群為30—45歲

2、家庭結(jié)構(gòu)：三口之家及兒女帶老人住3、面積需求：三房130—160平方米，二房80—100平方米

4、客戶階層：私營(yíng)企業(yè)主階層、經(jīng)理階層（外資、內(nèi)資的職業(yè)白領(lǐng)）

5、客戶群體組成?

中關(guān)村、亞運(yùn)村從事IT、金融、貿(mào)易、商務(wù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等行業(yè)的中高層管理人員?

中資、外資、合資企業(yè)的中高層管理人員，高級(jí)銀領(lǐng)、白領(lǐng)?

中關(guān)村、亞運(yùn)村私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體老板?

海外歸來(lái)的創(chuàng)業(yè)人員?

長(zhǎng)期生活在北城，對(duì)地域環(huán)境適應(yīng)熟悉的階層。?

炒股票的贏家?

外地來(lái)京為家人購(gòu)置房產(chǎn)。二、目標(biāo)客戶群定位---“新中產(chǎn)階級(jí)”

1、就中國(guó)國(guó)情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級(jí)"的產(chǎn)生有著重要的局限性。它的主要行業(yè)大致有：部分私營(yíng)企業(yè)主，流通公司，非金融機(jī)構(gòu)，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營(yíng)者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營(yíng)起來(lái)主要運(yùn)用的是知識(shí)與頭腦，所以知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的特征就由此體現(xiàn)出來(lái)。2、“新中產(chǎn)階級(jí)”特征描述

他們代表是當(dāng)今社會(huì)中的精英，他們事業(yè)有成，游歷甚廣，大部分是靠自己的努力而積累起財(cái)富。從表面上看，除了平時(shí)的住所外，還會(huì)有別的的房產(chǎn)，他們擁有私家車。

他們與那種乍富起來(lái)的暴發(fā)戶有著明顯的區(qū)別，那是因?yàn)樗麄兒芨叩慕逃潭群蛷V泛游歷背景而擁有良好的文化氣質(zhì)，他們會(huì)經(jīng)常組織家庭聚會(huì)，結(jié)識(shí)各種公眾人物，懂得一定的藝術(shù)鑒賞并使之成為自己的愛好。他們并不過(guò)分迷戀財(cái)富，也不勢(shì)利。

他們的居家消費(fèi)完全是個(gè)人行為，是為了發(fā)掘合適自己的生活方式，所以他們識(shí)得品牌，欣賞經(jīng)典，但排斥奢華，而且也不十分關(guān)注流行，他們以適合于自己的方式生活，這種方式往往使他們看上去更為獨(dú)特。他們是整個(gè)社會(huì)的中流砥柱，他們的家居態(tài)度是：舒適、穩(wěn)定，要能顯示自己的實(shí)力與品位。他們通常把家看作是生活中的一個(gè)可靠歸宿，他們?cè)谏鐣?huì)中磨練已久，在他們看來(lái)，外面的世界雖然充滿刺激，但卻復(fù)雜多變，遠(yuǎn)不如在家中來(lái)得安穩(wěn)自在。而家居又是一個(gè)能夠完全盡顯自己審美情趣與品位愛好的地方，關(guān)于這些，并不是著裝與汽車所能完全體現(xiàn)的，況且，家中也是要與朋友經(jīng)常相聚的地方，家中的一切可以向朋友們展示無(wú)余。他們更看重家的意義，因?yàn)樵诩抑锌梢酝瓿勺约涸谕饷娌荒茚尫诺膲?mèng)想，他們把家當(dāng)作是一個(gè)自己可以實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想，而且從他們的家中往往就能將這個(gè)人看出個(gè)端倪。這一部分消費(fèi)群體中的“意見領(lǐng)袖”既注重生活的品質(zhì)又追求生活的品位；他們是社會(huì)中的成功人士；在他們中間同樣涌動(dòng)著追求新生活的思潮；他們更加崇尚居住在最佳的地段，能夠享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境。所以，單一硬性地訴求住宅所帶來(lái)的功能性利益是不會(huì)吸引到目標(biāo)消費(fèi)者的注意與興趣的。正是基于目標(biāo)消費(fèi)者這樣的心理特征

“會(huì)生活的人選擇會(huì)養(yǎng)人的房子”的主題定位。他們心目中的理想居住環(huán)境園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通樓距較大，有開敞的空間和視野完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理交通、購(gòu)物方便他們的向往回到家，可以暫時(shí)拋開一切，在舒適的沙發(fā)上躺下來(lái)，人就馬上變得輕松起來(lái)”“每天最開心的時(shí)候，就是下班回到家里，看著自己那胖乎乎的兒子在沙發(fā)上蹦來(lái)蹦去”“每個(gè)周末，我都會(huì)約上幾個(gè)朋友去郊外呼吸一下新鮮的空氣，如果在市內(nèi)也能呼吸到清新的空氣那就好了”

啟示抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購(gòu)買“裕泰。杰晶”根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，配合產(chǎn)品的特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接我們的生意機(jī)會(huì)在哪里第二章

產(chǎn)品賣點(diǎn)訴求

賣點(diǎn)一：園林特色A、京城首創(chuàng)社區(qū)園林“鳥語(yǔ)林”。鳥類，是人類的朋友，是天空的精靈，它為七彩的天空帶來(lái)無(wú)限生機(jī)，對(duì)生機(jī)勃勃的大自然來(lái)說(shuō)可謂是畫龍點(diǎn)睛。本案以“鳥語(yǔ)林”為賣點(diǎn)，意旨創(chuàng)造人與自然的無(wú)間溝通，實(shí)現(xiàn)人文生態(tài)的社區(qū)空間，倡導(dǎo)愛護(hù)動(dòng)物、實(shí)現(xiàn)生態(tài)和平的人文理念，此賣點(diǎn)也可彌補(bǔ)本案的社區(qū)小環(huán)境的不足，不是緊鄰?qiáng)W運(yùn)公園，視線不能及達(dá)萬(wàn)畝森林公園。B、設(shè)置“熱帶雨林館”，養(yǎng)殖熱帶花木的玻璃溫室，可與自然零接觸，讓業(yè)主更多了解豐富的植物樹種，增長(zhǎng)見識(shí)，陶冶情操。賣點(diǎn)二：小區(qū)居住文化

園區(qū)內(nèi)設(shè)有各種盆景、雕塑、名言牌文再配以優(yōu)雅的背景音樂，樓間綠地除以園林小品、綠植、樹木、水系的營(yíng)造，同時(shí)也為兒童、老年人提供相應(yīng)的娛樂健身活動(dòng)設(shè)施，使人一步入花園即可感受到濃烈的生活氛圍，加上由物業(yè)管理公司組織豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)。例如：以“愛護(hù)鳥類，養(yǎng)護(hù)鳥類”為題組織定期的知識(shí)講座，業(yè)主可領(lǐng)養(yǎng)自己喜愛的鳥類，以飼養(yǎng)鳥為樂，可極大增強(qiáng)生活的趣味性。諸多形式多樣的社區(qū)活動(dòng)能夠加強(qiáng)業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與開發(fā)商之間的溝通，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，形成良好的居住文化。賣點(diǎn)三：戶型特色A、室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)在同區(qū)域產(chǎn)品有極大競(jìng)爭(zhēng)力，同區(qū)域除風(fēng)林綠洲項(xiàng)目熱銷售磐外，無(wú)精裝修在售項(xiàng)目。B、由于地塊的原因，所有樓座位置東南朝向，戶型不是正南正北，消費(fèi)者往往認(rèn)為是戶型的缺限，但相反這是一個(gè)戶型的特色，可作為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)推介。由于受陽(yáng)光的照射，上午南向房間可采光，在午后北向房間也可享受到充裕的陽(yáng)光，避免冬天北側(cè)陰冷，無(wú)陽(yáng)光照射。C、戶型設(shè)計(jì)上做到戶戶有景可觀、每戶客廳設(shè)有寬敞明亮的落地窗，可將園林綠化景觀盡收眼底。戶內(nèi)動(dòng)靜徹底分離，保障業(yè)主的私密，使居住功能更加細(xì)化。D、復(fù)式坡屋頂安裝維魯克斯窗是非常獨(dú)到的戶型設(shè)計(jì)，可成為有力的賣點(diǎn)。賣點(diǎn)四：會(huì)所配套屋頂游泳池：京城首創(chuàng)屋頂游泳池，在會(huì)所的頂層設(shè)置生態(tài)陽(yáng)光游泳池，實(shí)現(xiàn)與自然的共融，可直接享受陽(yáng)光，有如在南國(guó)海濱渡假。賣點(diǎn)五：贈(zèng)送戶式空調(diào)系統(tǒng)冬天供暖，夏天制冷全由自己掌控。賣點(diǎn)六：物業(yè)管理聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司管理，除防火、防盜、清潔、垃圾清運(yùn)等一般性管理外，將首次試用家政管理、物業(yè)及電器維修、汽車美容等項(xiàng)目服務(wù)，最大限度減少業(yè)主的煩惱，提高生活品質(zhì)。（具體由物業(yè)管理公司出方案）賣點(diǎn)七：外立面設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特，材質(zhì)檔次高，可直接吸引消費(fèi)者的眼球，視覺沖擊感強(qiáng)。

第三章

產(chǎn)品建議

第一部分

裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置建議

一、外墻裝修標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)構(gòu)：主結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)，無(wú)論承重、抗壓、防風(fēng)、抗震、耐火特性，均符合規(guī)定之標(biāo)準(zhǔn)。外墻需做外墻外保溫。外立面：外立面風(fēng)格、色彩、材質(zhì)的設(shè)計(jì)與價(jià)格需匹配，在后期銷售中以此點(diǎn)可做為產(chǎn)品的有力賣點(diǎn)訴求，主要以區(qū)別于周邊同質(zhì)項(xiàng)目，技高拔籌。(以設(shè)計(jì)院與開發(fā)商最終商定的方案為主)二、公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)：首層裝修：拼花磨光花崗巖地面，大理石及部分木飾面墻面，藝術(shù)造型吊頂，華貴燈飾，單元門高檔不銹鋼防盜門。電梯間：首層為大理石電梯門套，豪華花紋不銹鋼電梯門。標(biāo)準(zhǔn)層裝修：公共走廊：優(yōu)質(zhì)地磚、高級(jí)環(huán)保乳膠漆墻面，配以柔和燈光（延時(shí)開關(guān)）；礦棉吸聲板吊頂；金屬欄桿，木扶手。電梯間：不銹鋼電梯門套和不銹鋼電梯門電梯：每單元均采用一臺(tái)合資奧的斯、上海三菱或同檔次電梯，配遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)。

轎廂裝修高雅、平穩(wěn)快速，24小時(shí)服務(wù)。三、室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：1.各入戶大門采用高檔四防子母門（防火、防盜、隔音、隔熱），進(jìn)口五金配件，配監(jiān)視鏡，選用德國(guó)霍曼或同檔次；內(nèi)門高檔木門，門套與門同材質(zhì)

2.各房間外窗采用鋁合金斷橋木質(zhì)窗；雙層中空玻璃大大提高了鋁合金門窗的隔音、隔熱效果，落地或低窗臺(tái)（離地面60公分）玻璃窗，使住戶充分享受陽(yáng)光。3、陽(yáng)臺(tái)：鋁合金斷橋落地玻璃窗封陽(yáng)臺(tái)4、客廳及臥室：高檔復(fù)合木地板，墻面、天花板為環(huán)保立邦漆5、廚房：高檔廚房用具，進(jìn)口五金配件，高檔防滑地磚、墻磚，鋁扣板吊頂，吸頂燈，設(shè)置充足電器插座，預(yù)留抽油煙機(jī)位置及標(biāo)準(zhǔn)排煙管道。6、衛(wèi)生間：高檔潔具。主衛(wèi)配浴缸，洗手盆臺(tái)面為高級(jí)大理石；次衛(wèi)配高檔淋浴屏及柱盆，進(jìn)口五金件，高檔防滑地磚、墻磚，鋁扣板吊頂，預(yù)留足夠的插座，預(yù)留衛(wèi)生潔具給排水口。7、照明開關(guān)和插座：高檔品牌節(jié)日期間裝飾社區(qū)的入口及外墻，包括燈光及其他飾物。D、復(fù)式坡屋頂安裝維魯克斯窗是非常獨(dú)到的戶型設(shè)計(jì)，可成為有力的賣點(diǎn)。?

中資、外資、合資企業(yè)的中高層管理人員，高級(jí)銀領(lǐng)、白領(lǐng)全套施工圖（水、暖、電、氣）第九章銷售計(jì)劃地塊升值系數(shù)：加價(jià)1250元09:48:0209:48:0209:4810/27/20229:48:02AM停車管理也用IC卡管理，一卡一車位。16、少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。杰晶”營(yíng)銷策劃

(補(bǔ)充草案)(4)明年6，7月份1#-6#結(jié)構(gòu)封頂，10月左右完成外裝，進(jìn)行內(nèi)部裝修。09:48:0209:48:0209:4810/27/20229:48:02AM豪華型的室內(nèi)精裝修(加價(jià)系數(shù)700-900元)。四、智能化配套裝修標(biāo)準(zhǔn)：通訊系統(tǒng)：1.

每戶預(yù)留兩部直線電話并于客廳和臥室及衛(wèi)生間設(shè)插座預(yù)埋。2.

每戶預(yù)留兩條INTERNET接口，客廳及各臥室均有。能滿足寬帶入戶（10--100兆）有線電視接收系統(tǒng)：客廳及各臥室全部配有線電視接口。水、電、氣、暖等配套設(shè)施：1.供電系統(tǒng)：雙回路供電，每戶設(shè)獨(dú)立電表10（40）A-15（60）A；2.供水系統(tǒng)：冷水:市政管網(wǎng)熱水：24小時(shí)熱水

3.中水系統(tǒng):社區(qū)配有中水系統(tǒng)4.空調(diào)系統(tǒng)：每戶采用單元式空調(diào)機(jī)組，冬季供暖，夏季供冷，室內(nèi)溫度可自行設(shè)定。利用廚房外掛室外機(jī)，避免影響建筑外立面；合理布置室內(nèi)各處空調(diào)風(fēng)管及出風(fēng)口，以配合各戶室內(nèi)裝修需要，避免空調(diào)機(jī)組破壞室內(nèi)美觀。5.燃?xì)庀到y(tǒng)：供城市天燃?xì)狻?/p>

智能系統(tǒng)：1.周界防范：在小區(qū)的圍墻和出入口等地方，設(shè)置紅外線對(duì)射和電視監(jiān)控系統(tǒng)。2.24小時(shí)電子巡更：為了確保小區(qū)的每一個(gè)角落都處于保安人員的監(jiān)控之中，保安人員必須定時(shí)到巡更點(diǎn)用遙控器報(bào)到。3.樓宇可視對(duì)講：每戶均設(shè)有可與單元門口訪客對(duì)講的電話，方便辨別訪客的身份。4.室內(nèi)安防：由報(bào)警器主機(jī)、門磁開關(guān)、火警探測(cè)器、煤氣探測(cè)器、樓宇對(duì)講主機(jī)、設(shè)/撤防鍵盤以及各類探頭組成。各類探頭檢測(cè)不同警報(bào)信息并傳給主機(jī)，主機(jī)再將其傳至小區(qū)的安防控制中心，在控制中心的主顯示屏的電子地圖上將顯示報(bào)警的方位和警報(bào)類型，從而采取相應(yīng)的處理措施。5.車庫(kù)管理系統(tǒng)：選用高檔圖象型感應(yīng)式IC卡停車場(chǎng)電腦管理系統(tǒng)。小區(qū)的每輛車都配有一張卡，在車輛進(jìn)出小區(qū)時(shí)駕駛?cè)藛T只須坐在駕駛位將卡在小區(qū)門口的讀卡機(jī)前輕輕一晃，在阻攔桿開啟的同時(shí)，該車的相關(guān)資料同步出現(xiàn)在旁邊的監(jiān)控計(jì)算機(jī)上，實(shí)現(xiàn)了小區(qū)車輛的智能化管理。停車管理也用IC卡管理，一卡一車位。并預(yù)留訪客車位，以區(qū)別于業(yè)主車位的管理。6.遠(yuǎn)程抄計(jì)系統(tǒng)：小區(qū)對(duì)水、電、氣、暖等均進(jìn)行遠(yuǎn)程抄計(jì)，每戶裝設(shè)采集器，通過(guò)數(shù)據(jù)接口連接到分控制器，并接到控制中心的控制計(jì)算機(jī)。7.背景音樂/緊急廣播系統(tǒng)：在小區(qū)出入口、主通道、車庫(kù)內(nèi)、會(huì)所等場(chǎng)地分別裝戶外揚(yáng)聲器及音箱，平時(shí)廣播中心播放背景或自辦節(jié)目，并可和緊急廣播系統(tǒng)結(jié)合在一起，進(jìn)行緊急播音傳呼。第二部分

裝修設(shè)備品牌建議

一、

電梯：合資上海三菱、日本富士達(dá)、東芝、奧的斯二、

潔具：中日合資TOTO、合成衛(wèi)浴、澳大利亞科馬、美國(guó)科勒、英國(guó)英陶、西班牙樂家、德國(guó)威寶、瑞士勞芬、德國(guó)杜拉維特、美國(guó)美標(biāo)、德國(guó)卡西奧潔具三、

廚具：澳大利亞優(yōu)娜、德國(guó)威爾曼、德國(guó)杰士堡、意大利賽珂、韓國(guó)漢森、韓國(guó)美亞、德國(guó)柏麗、德國(guó)阿爾諾，海爾整體廚柜，意大利法尼尼組合廚柜四、

磁磚：臺(tái)灣冠軍，羅馬磁磚，現(xiàn)代磁磚，上海亞細(xì)亞，德國(guó)諾貝爾磁磚五、

涂料：意大利澳可斯、多樂士、荷蘭來(lái)威漆，瑞典福爾閣漆，力邦漆六、

戶門：德國(guó)霍曼以上品牌可作為開發(fā)商選材參考，因各種品牌分高、中、低三檔，可根據(jù)成本核算后，決定適于本案的品牌標(biāo)準(zhǔn)。第四章

銷售價(jià)格建議

我司針對(duì)本案特性及市場(chǎng)研究，提出以下三種市場(chǎng)開拓的類型，基本型、舒適型、豪華型。銷售價(jià)格的制定采用加價(jià)系數(shù)的方式，科學(xué)而有效地制定出最終銷售價(jià)格。此方案我司認(rèn)為，采用豪華型方案與本區(qū)域的市場(chǎng)有產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，避免同質(zhì)化產(chǎn)品所帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)。望開發(fā)商引以為用。（一）基本型市場(chǎng)開拓：二期開發(fā)成本+地塊的升值優(yōu)勢(shì)+開發(fā)商合理利潤(rùn)二期開發(fā)成本計(jì)算包括土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程及設(shè)備費(fèi)用、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、兩稅一費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)用等，其中建安造價(jià)不僅包括基本建安工程及設(shè)備，還包括局部外掛貼磚、電梯、室內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)、公共部分高檔裝修、二期會(huì)所、公建配套等，計(jì)算出本地塊的綜合開發(fā)成本為：4300—4800元地塊的升值優(yōu)勢(shì)：因本案地處亞奧商圈，緊鄰?qiáng)W運(yùn)公園及京昌高速，地理位置和環(huán)境得天獨(dú)厚，市政交通路網(wǎng)正加緊建設(shè)，在奧運(yùn)會(huì)之前將會(huì)有極大改善，另外，在清河京昌高速西側(cè)將建設(shè)15萬(wàn)平米的大型商業(yè)設(shè)施，極大提高本地區(qū)的商業(yè)配套功能。諸多利好因素，與前幾年的地價(jià)相比，目前已突顯其升值空間，據(jù)市場(chǎng)考證及周邊項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)查，目前地塊升值在1000-1500元。開發(fā)商利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)為10%--15%(正常利潤(rùn))成本加價(jià)法(取以上中間數(shù)值為計(jì)算依據(jù))：二期開發(fā)成本4550地塊升值系數(shù)：加價(jià)1250元開發(fā)商合理利潤(rùn)：15%，加價(jià)870元最終可實(shí)現(xiàn)價(jià)格：二期開發(fā)成本+地塊升值系數(shù)+開發(fā)商合理利潤(rùn)=6670元/平米（二）舒適型市場(chǎng)開拓：二期開發(fā)成本+舒適型室內(nèi)精裝修+地塊的升值優(yōu)勢(shì)+開發(fā)商合理利潤(rùn)舒適型的室內(nèi)精裝修(加價(jià)系數(shù)500--600元)。其它加價(jià)項(xiàng)目同基本型成本加價(jià)法(取以上中間數(shù)值為計(jì)算依據(jù))：二期開發(fā)成本4550舒適型精裝修：加價(jià)550元地塊升值系數(shù)：加價(jià)1250元開發(fā)商合理利潤(rùn)：15%，加價(jià)953元最終可實(shí)現(xiàn)價(jià)格：二期開發(fā)成本+舒適型室內(nèi)精裝修+地塊升值系數(shù)+開發(fā)商合理利潤(rùn)=7303元/平米“每個(gè)周末，我都會(huì)約上幾個(gè)朋友去郊外呼吸一下新鮮的空氣，如果在市內(nèi)也能呼吸到清新的空氣那就好了”地塊升值系數(shù)：加價(jià)1250元16、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。每戶預(yù)留兩條INTERNET接口，客廳及各臥室均有。所以，單一硬性地訴求住宅所帶來(lái)的功能性利益是不會(huì)吸引到目標(biāo)消費(fèi)者的注意與興趣的。杰晶”營(yíng)銷策劃

(補(bǔ)充草案)節(jié)日期間裝飾社區(qū)的入口及外墻，包括燈光及其他飾物。u

送貨服務(wù)。市場(chǎng)是個(gè)大轉(zhuǎn)盤，好的商業(yè)模式是尋求合理利潤(rùn)與市場(chǎng)接受度達(dá)到一個(gè)平衡。最終可實(shí)現(xiàn)價(jià)格：二期開發(fā)成本+豪華型室內(nèi)精裝修+地塊的升值系數(shù)+開發(fā)商合理利潤(rùn)=7590小區(qū)的每輛車都配有一張卡，在車輛進(jìn)出小區(qū)時(shí)駕駛?cè)藛T只須坐在駕駛位將卡在小區(qū)門口的讀卡機(jī)前輕輕一晃，在阻攔桿開啟的同時(shí)，該車的相關(guān)資料同步出現(xiàn)在旁邊的監(jiān)控計(jì)算機(jī)上，實(shí)現(xiàn)了小區(qū)車輛的智能化管理。1＃均價(jià)6600元/平米，12、越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。u

提供小時(shí)工服務(wù)；外立面：外立面風(fēng)格、色彩、材質(zhì)的設(shè)計(jì)與價(jià)格需匹配，在后期銷售中以此點(diǎn)可做為產(chǎn)品的有力賣點(diǎn)訴求，主要以區(qū)別于周邊同質(zhì)項(xiàng)目，技高拔籌。（三）豪華型市場(chǎng)開拓：二期開發(fā)成本+豪華型室內(nèi)精裝修+地塊的升值優(yōu)勢(shì)+開發(fā)商合理利潤(rùn)豪華型的室內(nèi)精裝修(加價(jià)系數(shù)700-900元)。其它加價(jià)項(xiàng)目同基本型成本加價(jià)法(取以上中間數(shù)值為計(jì)算依據(jù))：二期開發(fā)成本4550豪華型的室內(nèi)精裝修：800元地塊升值系數(shù)：加價(jià)1250元開發(fā)商合理利潤(rùn)：15%，加價(jià)990元最終可實(shí)現(xiàn)價(jià)格：二期開發(fā)成本+豪華型室內(nèi)精裝修+地塊的升值系數(shù)+開發(fā)商合理利潤(rùn)=7590價(jià)格最終定價(jià)：通過(guò)對(duì)本案賣點(diǎn)的細(xì)致挖掘，可作為產(chǎn)品的附加值體現(xiàn)，以基本型的價(jià)格制定，最終兩者構(gòu)成可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)。產(chǎn)品附加值：社區(qū)鳥語(yǔ)林，屋頂游泳池，戶型特色、外立面，可實(shí)現(xiàn)200元的利潤(rùn)附加最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)6670+200=6870元。

價(jià)格建議：1、與周邊項(xiàng)目進(jìn)行比較之后，建議毛坯房?jī)r(jià)格開盤，開盤均價(jià)定在6900元/平米與周邊項(xiàng)目毛坯房?jī)r(jià)格相當(dāng)，但賣點(diǎn)豐富存在競(jìng)爭(zhēng)力。最終可實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)7100元/平米以上。2、選擇菜單式裝修方案（舒適型，豪華型，550元和800元兩種價(jià)位）。風(fēng)林綠洲就是采?。鞣?jī)r(jià)格+精裝修價(jià)格）方式，取得驕人銷售業(yè)績(jī)。3、與東易日盛、元周裝飾、等有實(shí)力品牌的裝修公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，為項(xiàng)目增加賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)品牌化營(yíng)銷。第五章園林規(guī)劃建議

一、園林設(shè)計(jì)主題風(fēng)格“鳥語(yǔ)林”，以各種珍奇鳥類為主，創(chuàng)造與鳥而居的生活環(huán)境?；⑵W鵡（俗名姣鳳），它的羽色艷麗多樣，很容易飼養(yǎng)，管理也方便。還有白腰（俗名十姐妹）、黃雀、金翅、蠟嘴、燕雀、鸚鵡等，這些鳥的姿態(tài)優(yōu)美，鳴聲婉轉(zhuǎn)動(dòng)聽。百靈、畫眉、烏鶇鳴聲清晰悠揚(yáng)，激昂流暢，八哥、鷯哥智商較高，能學(xué)人語(yǔ)，深受養(yǎng)鳥老人們的喜愛。這些種類的鳥都是容易飼養(yǎng)的鳥類，以吃谷類雜含食為主。二、園林布局：?

小區(qū)環(huán)境即要有大面積草坪，同時(shí)要有一定高度的花草樹木及噴泉系統(tǒng)，形成有層次的四季常青綠色小區(qū)，在小區(qū)入口處兩側(cè)建造引入式綠化，直接引入中心花園鳥語(yǔ)林。中心花園為社區(qū)“鳥語(yǔ)林”，設(shè)置以各類鳥種區(qū)分的大型鳥籠。?

在7號(hào)樓的東側(cè)設(shè)置熱帶雨林館，養(yǎng)殖熱帶花木的玻璃溫室，同時(shí)也為鳥類提供冬季過(guò)冬的場(chǎng)所。?

同時(shí)在小區(qū)內(nèi)步行道上設(shè)置草坪燈，并配合若有若無(wú)的背景音樂及亭臺(tái)、名言牌文及盆景、雕塑，形成有靜有動(dòng)，富有文化氣氛的小區(qū)氛圍，樓間綠地除以園林小品、綠植、樹木、水系的營(yíng)造，同時(shí)也為兒童、老年人提供相應(yīng)的娛樂健身活動(dòng)設(shè)施，增加園林的實(shí)用性。環(huán)境設(shè)計(jì)上處處體現(xiàn)對(duì)人的尊重，為殘疾人設(shè)計(jì)的園路應(yīng)盡量考慮出行的方便與安全。三、車位規(guī)劃?

人車分流，車走車行道，停車全部在社區(qū)的北側(cè)集中停放。機(jī)動(dòng)車交通在居住區(qū)內(nèi)被限制到最低程度，不允許進(jìn)入景觀區(qū)、休閑區(qū)。中心花園及樓間綠地設(shè)置人行道，在平時(shí)被用作步行的交通系統(tǒng)，行人主出入口等區(qū)域。充足滿足人的自由活動(dòng)空間，保持步行的完整性。上述區(qū)域中，機(jī)動(dòng)車在遇緊急事故或服務(wù)需要時(shí)（如消防、急救等）才可通行車輛。?

北側(cè)停車位與建筑物之間設(shè)置綠化屏障，以樹木或四季常綠植物遮擋，提高整體的私密性和美觀性，提高社區(qū)綠化率。第六章

會(huì)所及底商功能設(shè)置

一、社區(qū)會(huì)所設(shè)置：為符合小區(qū)高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立以健身和藝術(shù)為主題的獨(dú)立會(huì)所以供小區(qū)住戶使用。健身主題包括有屋頂陽(yáng)光溫水游泳池、桑拿淋浴室，美容美發(fā)，健身室、韻律教室、棋牌室、桌球室、乒乓球、臺(tái)球等球類活動(dòng)室。藝術(shù)主題包括有創(chuàng)造者樂園（陶藝吧、插花藝術(shù)、根雕藝術(shù)室、凡高畫室等）；互動(dòng)俱樂部，創(chuàng)作者可以互相展示或交換自己的作品，形成獨(dú)特的鄰里交流方式；茶吧、音樂酒廊、高檔休閑餐廳、小型超市等休閑娛樂設(shè)施。

二、底商設(shè)置：本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模，會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營(yíng)者“無(wú)利可圖”，影響經(jīng)營(yíng)者放棄經(jīng)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的小區(qū)管理混亂的局面。達(dá)到“以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主”的原則，并將服務(wù)面向社會(huì)。本項(xiàng)目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素，不宜做大百貨，而適合小開間商鋪?？捎少I主出租或自行經(jīng)營(yíng)。根據(jù)結(jié)構(gòu)，建成復(fù)式商鋪，供儲(chǔ)藏貨物或居住，是商鋪的賣點(diǎn)。復(fù)式商鋪的售價(jià)也會(huì)高于一般商鋪。商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活規(guī)劃時(shí)尚精品店，經(jīng)營(yíng)服裝、服飾、百貨、運(yùn)動(dòng)休閑類物品；小型超市；糕餅店；美容美發(fā)等。布局規(guī)劃：商鋪部分規(guī)劃150--200M2中小鋪位，容易為小商戶接受。三、物業(yè)管理辦公室設(shè)置物業(yè)管理辦公室的位置可設(shè)在距會(huì)所較近的2#緊靠小區(qū)出入口邊單元。本套單元由于在小區(qū)入口，居住受干擾不好銷售，作為物業(yè)用房既方便業(yè)主，也方便物業(yè)管理人員的出勤。

第七章

售樓處設(shè)置建議

第一部分售樓處選址建議

根據(jù)我公司現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查，對(duì)于售樓處設(shè)置地提出以下建議：由于本案的銷售期擬定于明年3月中旬，為了能夠按照計(jì)劃時(shí)間銷售，搶占新一年的銷售高峰，我公司建議在短期采用租用臨時(shí)售樓處的方式進(jìn)行銷售，正式售樓處建議發(fā)展商在項(xiàng)目施工期間，先加大對(duì)本案配套公建即會(huì)所的施工力度，提高進(jìn)度，在所租售樓處地點(diǎn)租約到期時(shí)，將售樓處移至?xí)囊粚?。原因有三點(diǎn)：一可節(jié)省建設(shè)成本，減少另建設(shè)售樓處的建設(shè)費(fèi)用；二為會(huì)所的裝修及面積適于售樓處的整體包裝，有利于樓盤整體形象的宣傳；三會(huì)所內(nèi)的高檔舒適的環(huán)境有利于營(yíng)造客戶的愉悅心情，利于雙方洽談溝通成交。臨時(shí)售樓處的選址：位置：中科電大廈一層（即大屯路與北沙灘橋的交匯處，勞動(dòng)大廈北面）有利面：1、處于主干道旁，人流車流密集，交通方便，位置醒目，便于識(shí)別。2、處于主干道旁，售樓處的外包裝能夠強(qiáng)化人的視覺沖擊，可起到良性的宣傳效果，對(duì)銷售推廣十分有利。3、大廈的五層為天和人家的售樓處，將本案售樓處設(shè)置于此，可對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶進(jìn)行一部分截流，削弱對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)力。4、租用此大廈作為售樓處可大大降低本案的建設(shè)成本。普通售樓處的建造費(fèi)用至少100萬(wàn)元以上，而很多大盤的售樓處做為形象的宣傳口，耗資近千萬(wàn)的也為數(shù)較多，而這些售樓處多數(shù)做為臨建報(bào)批，在項(xiàng)目售馨后就將拆除，加大了成本損耗。而采取租用的方式，不僅費(fèi)用可大幅度降低，還可將預(yù)算的剩余費(fèi)用用于其他形式的推廣宣傳中。圖一：中科電大廈外觀實(shí)景

圖二：中科電大廈位置圖圖三：中科電大廈首層平面圖

1、該大廈現(xiàn)剩余面積為：一層500㎡、200㎡兩塊面積，七層130㎡、170㎡、183㎡三塊面積。2、我公司建議售樓處設(shè)置在大廈一層。500㎡面積不僅面積上浪費(fèi)過(guò)大而且租金成本也較高。面積位于一層的200㎡面積對(duì)于本案來(lái)說(shuō)作為臨時(shí)售樓處比較理想，此面積對(duì)于售樓處的功能分區(qū)及布置比較便利。3、大廈一層現(xiàn)租金報(bào)價(jià)為8元/㎡/天，實(shí)際成交價(jià)預(yù)計(jì)在7元/㎡/天左右，按200平方米計(jì)算，租金為42000元/月。建議發(fā)展商租用時(shí)間在6個(gè)月左右，總計(jì)費(fèi)用為252000元?？纱罅抗?jié)省售樓處的建造預(yù)算。（一般400㎡左右的售樓處建造成本約在100～120萬(wàn)元之間）第二部分

臨時(shí)售樓處的設(shè)置

一、

售樓處分區(qū)：售樓處共分為七個(gè)區(qū)：接待區(qū)、模型區(qū)、產(chǎn)品展示區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、休閑區(qū)（閱覽角、茶水間、沙發(fā)）二、設(shè)備配置1、銷售部：業(yè)務(wù)辦公區(qū)：熱線電話：2部（設(shè)ISDN分配式設(shè)計(jì)）銷售經(jīng)理辦公室：電話1部，電腦1臺(tái)企劃辦公室：電話1部、電腦1臺(tái)、打印機(jī)1臺(tái)行政辦公室：電話1部，傳真1部，電腦1臺(tái)，打印機(jī)1臺(tái)，復(fù)印機(jī)1臺(tái)2、客戶服務(wù)部：電話1部、電腦1臺(tái)、打印機(jī)1臺(tái)、檔案柜3、財(cái)務(wù)部：電話1部、電腦1臺(tái)、打印機(jī)1臺(tái)、檔案柜、保險(xiǎn)柜4、業(yè)務(wù)員休息區(qū)：回訪電話：2部公共區(qū)域配置：1、視聽設(shè)備（DVD、電視）2、

談判桌椅、公共區(qū)域飲水機(jī)

三、人員配置1、銷售部：銷售經(jīng)理1人銷售主管2人業(yè)務(wù)員8人，分成兩組銷售，每組4人。企劃專案1人行政助理1名司機(jī)1人共計(jì)14人。2、客戶服務(wù)部：客服經(jīng)理1人，下設(shè)工作人員2人（負(fù)責(zé)簽約、合同檔案管理、銀行按揭、公積金貸款、預(yù)售登記、外地人購(gòu)房登記）共計(jì)3人3、財(cái)務(wù)部：出納1人，會(huì)計(jì)1人

第八章物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議

一、物業(yè)基本服務(wù)：1.房屋建筑及其公共服務(wù)設(shè)施的日常使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、巡視檢查。2.園林綠地的管理養(yǎng)護(hù)。3.熱帶雨林館及鳥語(yǔ)林的專人管理及維護(hù)4.環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)。5.公共秩序的維護(hù)。6.物業(yè)裝飾、裝修、施工、監(jiān)督管理。7.入住管理8.車輛行駛、停放、管理及其場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)。9.消防管理10.會(huì)所的經(jīng)營(yíng)與管理11.物業(yè)檔案資料的管理12.節(jié)日期間裝飾社區(qū)的入口及外墻，包括燈光及其他飾物。13.組織社區(qū)文化活動(dòng)，定期為客戶組織豐富多彩、健康向上的社區(qū)文化活動(dòng)。14.代收代繳服務(wù)，提供住戶水、電、氣、有線電視等代收代繳費(fèi)服務(wù)。二、物業(yè)特色服務(wù)：u

提供居室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的維修及咨詢服務(wù)。u

提供居室內(nèi)的清潔服務(wù)。為住戶提供室內(nèi)清潔、廚房大清、地毯清洗、地板打蠟、沙發(fā)清洗以及房屋裝修完工后的清潔開荒等項(xiàng)服務(wù)u

送貨服務(wù)。用電話預(yù)約送貨上門。u

飲用水送水服務(wù)。用電話預(yù)約送水上門。u

洗衣及干衣服務(wù)傳真、打字、復(fù)印、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途、國(guó)際長(zhǎng)途；u

室內(nèi)花卉租擺服務(wù)，社區(qū)設(shè)有花房，當(dāng)住戶的居室內(nèi)需要擺放鮮花時(shí)，花房可為住戶提供鮮花，并提供養(yǎng)護(hù)服務(wù)u

出租汽車預(yù)約服務(wù)；u

提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)；u

航空機(jī)票、火車票定購(gòu)服務(wù)；u

提供小時(shí)工服務(wù)；u

接送兒童服務(wù)u

汽車保養(yǎng)保潔服務(wù)u

房屋租賃服務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人代理出租房屋業(yè)務(wù)及日常租務(wù)管理服務(wù)第九章銷售計(jì)劃

一、工程進(jìn)度配合建議(1)由于7#目前已到地上二層，明年6，7月份完成外裝，進(jìn)行內(nèi)部裝修。其他樓座明年開春出地面，(2)在1#-6#主體施工到三層時(shí)，即將重點(diǎn)放在該會(huì)所的施工上。(3)爭(zhēng)取在6，7月份完成會(huì)所內(nèi)外裝修，并完成會(huì)所周邊環(huán)境布置，7月份把售樓處搬至?xí)M(jìn)行銷售。臨時(shí)租用售樓處取消。7月份完成7#交房樣板間開放。(4)明年6，7月份1#-6#結(jié)構(gòu)封頂，10月左右完成外裝，進(jìn)行內(nèi)部裝修。(5)爭(zhēng)取在8，9底前完成主題園林布置。(6)10月份左右，7#交房入住。(7)后年3，4月份1#--6#整體交房入住。二、暢春園二期價(jià)格制定及銷售回款計(jì)劃

共計(jì)可銷售套數(shù)約546套

以下銷售面積以（建筑面積計(jì)算）

1#每套平均面積=6900/52=132.69

戶型建面建面+半陽(yáng)臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積二居110.97139.68101396.8二居110.29114.76101147.6三居128.44133.24102664.8三居133.64139.68101396.8二居1472294合計(jì)5269002#每套平均面積=9186.24/75=122.48

戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽(yáng)臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積二居143.71146.34121753.44一居70.3574.1412889.68三居127.7132.25121587二居111.25114.95121379.4三居133.06136.54243276.96一居96.699.923299.76合計(jì)759186.243#每套平均面積=10714/77=139.14

戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽(yáng)臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積一居96.1699.925499.6三居133.06136.54608192.4四居160.39164.44111808.84五居213.471213.47合計(jì)7710714.314每套平均面積=20611.4/140=147.22

戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽(yáng)臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積三居137.56141.03131833.39三居137.28141.87811060.4三居138.6143.12263721.12三居139.44142.89131857.57五居212.881212.88五居213.5661281.36五居214.972429.94五居214.741214.74合計(jì)14020611.45#每套平均面積=8158.86/66=123.62

戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽(yáng)臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積一居88.6691.316547.86三居130.01135.15101351.5三居120.79125.19101251.9三居122.96125.19405007.6合計(jì)668158.866#每套平均面積=9456/76=124.42

戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽(yáng)臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積三居116.52118.75404750三居126.66129.8681038.88二居97.57100.831100.83三居121.32124.678997.36四居149.19172.5561035.3四居141.63146.066876.36一居

85.154340.6一居94.2697.52197.52二居100.31103.571103.57二居112.01116.391116.39合計(jì)

769456.817#每套平均面積=8264.22/60=137.74

戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽(yáng)臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積三居130.87135.366812.16三居125.7129.82364673.52三居129.26134.026804.12四居165.12172.5561035.3四居149.12156.526939.12合計(jì)

608264.22項(xiàng)目配比指標(biāo)

戶型一居二居三居四居五居套數(shù)合計(jì)平均面積1#

2230

52132.692#152436

75122.483#5

6011177139.144#

130

10140147.225#6

60

66123.626#625612

76124.427#

4812

60137.74合計(jì)套數(shù)32484203511546所占比例5.9%8.8%77%6.4%2%100%三、銷售計(jì)劃7號(hào)樓由于已出地面二層最先開盤,依次是推廣順序7#、6#、1#、4#、2#、3#、5#7#位于小區(qū)中心花園東側(cè),位置較好，六層帶電梯，最先開盤，意圖造成開盤熱銷。6#位于7#東北邊，因2，3，4居戶型多樣，能補(bǔ)充7#的戶型不多的問題。促進(jìn)銷售，但北面有停車干擾問題。1#位與小區(qū)西南側(cè)，一二層有底商，居住有干擾問題，低價(jià)格吸引客戶。4#小區(qū)南側(cè)臨路，北面可看到花園，景觀好，戶型好。2#戶型從一居到三居品種豐富，解決6#，7#全是大戶型問題，擴(kuò)大銷售業(yè)績(jī)，位置優(yōu)越可看到中心花園。單元位于整個(gè)社區(qū)的中心，視野景觀好，三面可見景，但西邊有行車道。5#位于3#東側(cè)，北側(cè)為停車場(chǎng)，面積適中。3#位置最好，南北視野開闊，可看到中心花園，此時(shí)推出實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，最后推出。毛坯房?jī)r(jià)格以開盤順序7＃均價(jià)7400元/平米,6＃均價(jià)7000元/平米,1＃均價(jià)6600元/平米，4＃均價(jià)6800元/平米,2＃均價(jià)7200元/平米,5＃均價(jià)7300元/平米,3＃均價(jià)7700元/平米為計(jì)算依據(jù)暢春園二期最終實(shí)現(xiàn)總體均價(jià)7143元/平米。截止至年底，共銷售453套，總銷售額42492萬(wàn)元，銷售率83%,銷售回款考慮到樓體封頂銀行才開始放貸，除7#以外其他樓座在7月底前封頂，銷售回款按80%計(jì)算，共計(jì)回款額33994萬(wàn)元。此推廣思路未包括媒體宣傳策略、主題活動(dòng)、單位推售策略、價(jià)格策略、促銷措施策略。

階段

樓號(hào)均價(jià)時(shí)間面積7#6#1#4#2#5#3#合計(jì)7400700066006800720073007700137．74124.42132.69147.22122.48123.62139.14合計(jì)銷售率第一階段認(rèn)購(gòu)期2.20--3.1710

255%開盤期3.18—3．3115

簽約額(萬(wàn)元)2548

2548第二階段開盤期4．1—4.30101510

8015%強(qiáng)銷期5．1—5．31102015

簽約額

203830482189

7275第三階段開盤期6．1—6.30510101015

11020%強(qiáng)銷期7.1—8.31520101015

簽約額

10192613175220022649

10035第四階段開盤期9.1—9.30

302010

16029%強(qiáng)銷期10.1—10.315105501020

續(xù)銷期11.1—12.31

451320

7814%簽約額

5098704381251337924512

22634合計(jì)45342492第十章

“裕泰。杰晶”銷售前期工作計(jì)劃表

（以2004年3月18日正式開盤為倒計(jì)時(shí)部門工作內(nèi)容完成時(shí)間備注設(shè)計(jì)院各戶型方案最終確認(rèn)12月31日各戶型面積分?jǐn)偅偨?、套?nèi)建面、公攤面積）12月31日全套施工圖（水、暖、電、氣）

12月31日全套工程圖（平面、立面、剖面）2004年1月31日?qǐng)@林設(shè)計(jì)院方案確定（園林功能配套，軟質(zhì)及硬質(zhì)景觀小品設(shè)計(jì)、路網(wǎng)設(shè)計(jì)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)）1月31日出具效果圖時(shí)間（DM單頁(yè)應(yīng)用）1月31日效果圖公司社區(qū)鳥瞰圖、會(huì)所配套效果圖、單體建筑效果圖、商業(yè)配套效果圖等的設(shè)計(jì)制作2月15日模型公司總規(guī)沙盤（1：100）的制作完成2月29日售樓處設(shè)計(jì)公司售樓處室內(nèi)裝修方案確定1月10日售樓處裝修完成時(shí)間3月10日樣板間設(shè)計(jì)公司樣板間的風(fēng)格定位及裝修方案確定

9月1日樣板間裝修完成時(shí)間

11月5日樣板間開放時(shí)間11月15日戶外廣告公司戶外引導(dǎo)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、制作、報(bào)批及安裝

3月10日廣告公司案名、LOGO、SLOGAN的設(shè)計(jì)確定

1月15日VI應(yīng)用要素部分名片、信紙、信封、傳真用紙表頭、紙杯、胸卡、部門指示牌、手提帶、VI導(dǎo)視系統(tǒng)、

1月15日工地圍墻及工地現(xiàn)場(chǎng)（看板、案旗、條幅）的設(shè)計(jì)

2月5日售樓處門頭看板設(shè)計(jì)及制作及室內(nèi)POP包裝設(shè)計(jì)

2月5日工地圍墻及工地現(xiàn)場(chǎng)、售樓處門頭看板、室內(nèi)POP包裝的制作完成

3月10日DM單頁(yè)設(shè)計(jì)初稿

2月10日DM單頁(yè)文案初稿

2月10日戶型單頁(yè)設(shè)計(jì)初稿

2月10日樓書形象冊(cè)整體設(shè)計(jì)風(fēng)格初稿（配圖選擇樣本、樓書格式小樣、分項(xiàng)內(nèi)容說(shuō)明、用紙選擇、用色處理）

2月20日樓書形象冊(cè)文案初稿2月20日DM單頁(yè)、戶型單頁(yè)的設(shè)計(jì)及文案成稿

2月20日樓書的設(shè)計(jì)及文案成稿

3月5日DM單頁(yè)、戶型單頁(yè)的印刷完成

3月10日樓書的印刷完成

3月10日展板設(shè)計(jì)（項(xiàng)目簡(jiǎn)介、風(fēng)格介紹、物業(yè)管理、會(huì)所商業(yè)配套、區(qū)域介紹、園林、裝修標(biāo)準(zhǔn)及智能化等）

2月20日展板制作完成及安裝

3月10日市場(chǎng)預(yù)熱期軟文

3月4日、3月10日形象報(bào)廣設(shè)計(jì)3月18日第一期媒體發(fā)布3月18日海開紀(jì)元銷售文件準(zhǔn)備（答客問、銷售說(shuō)辭、價(jià)格表、付款方式、認(rèn)購(gòu)書、合同及補(bǔ)充條款、簽約流程等）

2月29日規(guī)章制度、銷售表格等

2月29日營(yíng)銷計(jì)劃、廣告媒體計(jì)劃等

2月29日組建業(yè)務(wù)體（培訓(xùn)、考核、上崗）

2月1日—3月10日開發(fā)商售樓處選址最終確認(rèn)

12月31日戶外廣告牌選址最終確認(rèn)

12月31日案名及戶外廣告的報(bào)批

2月29日五證齊全時(shí)間

3月18日裝修標(biāo)準(zhǔn)及智能配套設(shè)施確定

1月20日設(shè)備建材的選型（品牌確定）

2月5日會(huì)所設(shè)計(jì)方案及內(nèi)部功能確定

1月20日銷售價(jià)格最終確定

12月31日確定按揭銀行相關(guān)事宜（確定貸款銀行、貸款年限、貸款程序等）2月29日確定律師事務(wù)所相關(guān)事宜（辦理按揭所提供資料及費(fèi)用等）

2月29日物業(yè)公司核定物業(yè)費(fèi)

3月10日物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介及服務(wù)項(xiàng)目；物業(yè)管理公約及物管流程等

3月18日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間3月10日正式開盤時(shí)間3月18日結(jié)語(yǔ)

我們專注和熱愛這個(gè)行業(yè)，所以我們必須很專業(yè)！我們不會(huì)無(wú)原則的承應(yīng)業(yè)主，為了成功我們會(huì)有話要說(shuō)，溝通才能達(dá)成共識(shí)。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，樓盤運(yùn)作的成功，源于信任和彼此共同的努力，代理公司不是神，科學(xué)，客觀，數(shù)據(jù)是依據(jù)。市場(chǎng)是個(gè)大轉(zhuǎn)盤，好的商業(yè)模式是尋求合理利潤(rùn)與市場(chǎng)接受度達(dá)到一個(gè)平衡。我們追求的是開發(fā)商，代理商，客戶能夠“共贏”！專業(yè)的深度才能成就“大”的廣度，開發(fā)商，代理商都要增加各自的深度，才能成就房地產(chǎn)業(yè)的大事業(yè)！

謝謝11月-2222:42:0222:4222:4211月-2211月-2222:4222:4222:42:0211月-2211月-2222:42:022022/11/2622:42:029、靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。。11月-2211月-22Saturday,November26,202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。。22:42:0222:42:0222:4211/26/202210:42:02PM11、以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。。11月-2222:42:0222: