岳陽(yáng)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研與機(jī)會(huì)研究_第1頁(yè)
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第一部分項(xiàng)目評(píng)價(jià) 51、開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)況 52、項(xiàng)目操縱性規(guī)劃評(píng)價(jià) 53、地理位置評(píng)價(jià) 64、氣候條件評(píng)價(jià) 75、內(nèi)外交通評(píng)價(jià) 76、環(huán)境資源評(píng)價(jià) 87、地形地勢(shì)評(píng)價(jià) 88、地貌評(píng)價(jià) 89、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 910周邊配套 911、項(xiàng)目初步開(kāi)發(fā)構(gòu)想 10第二部分都市進(jìn)展研究 111、都市進(jìn)展現(xiàn)狀 111.1、都市地理位置及行政隸屬關(guān)系 111.2、都市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè) 121.3、都市人文歷史特性 131.4、都市城鎮(zhèn)分布 131.5、都市居民生活水平 151.6都市進(jìn)展研究小結(jié) 152、都市進(jìn)展規(guī)劃研究 162.1、都市進(jìn)展定位 162.2、都市產(chǎn)業(yè)布局 172.3、都市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 172.4、重大產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃 202.5、各要緊都市功能組團(tuán)規(guī)劃 212.6、交通規(guī)劃 212.7、重大都市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃 222.8、都市進(jìn)展規(guī)劃研究小結(jié) 233、都市輻射力研究 243.1、在區(qū)域都市體系中的作用與定位 243.2、阻礙都市輻射力的要緊因素 253.3、都市輻射能力的范圍及輻射力的強(qiáng)度 253.4、都市輻射力的可持續(xù)進(jìn)展 263.5都市輻射力研究小結(jié) 264、都市化進(jìn)程研究 274.1、城鄉(xiāng)體系及其進(jìn)展規(guī)劃 274.2、都市化改造與升級(jí) 284.3、原有都市區(qū)域的功能調(diào)整 284.4、城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)展研究 294.5都市一體化研究小結(jié) 295、都市規(guī)模研究 295.1、都市經(jīng)濟(jì)總量及其進(jìn)展趨勢(shì) 295.2、都市各產(chǎn)業(yè)規(guī)模及其進(jìn)展趨勢(shì) 315.3、都市人口規(guī)模及其進(jìn)展趨勢(shì) 325.4、都市人口規(guī)模進(jìn)展時(shí)期及其結(jié)構(gòu) 335.5…… 336、常住人口分析 336.1、現(xiàn)有常住人口總量與結(jié)構(gòu)分析 336.2、常住人口進(jìn)展趨勢(shì)分析 336.3、以后常住人口產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析 346.4、以后常住人口收入水平分析 356.5、以后常住人口住房需求分析 356.6常住人口分析小結(jié) 36第三部分岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 371、市場(chǎng)范圍界定 372、市場(chǎng)進(jìn)展歷史與現(xiàn)狀 372.1開(kāi)發(fā)投資狀況分析 372.2開(kāi)工建設(shè)狀況分析 382.3市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析 392.4市場(chǎng)租售狀況分析 402.5租售價(jià)格分析 413、市場(chǎng)特征總結(jié)分析 423.1供應(yīng)特征 423.2成交特征 433.3價(jià)格特征 443.4競(jìng)爭(zhēng)特征 453.5其它特征 464、市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 474.1市場(chǎng)供應(yīng) 474.2市場(chǎng)需求 474.3價(jià)格走勢(shì) 484.4市場(chǎng)機(jī)會(huì) 49第四部分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查分析 511、住宅競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查分析 511.1老城區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán) 511.2南湖板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 531.3開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 552、商業(yè)典型項(xiàng)目分析 573、項(xiàng)目比較分析總結(jié) 663.1住宅比較分析 663.2價(jià)格比較分析 673.3項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣比較分析 683.4項(xiàng)目成功關(guān)鍵比較分析 68第五部分目標(biāo)客戶(hù)市場(chǎng)研究 701、目標(biāo)客戶(hù)地域分布 702、目標(biāo)客戶(hù)年齡層次分析 723、置業(yè)家庭結(jié)構(gòu)特征 724、目標(biāo)客戶(hù)收入分析 735、目標(biāo)客戶(hù)職業(yè)分析 736、目標(biāo)客戶(hù)置業(yè)適應(yīng)分析 747、消費(fèi)適應(yīng)分析 778、目標(biāo)客戶(hù)定位 79第六部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判 801、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論1 802、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論2 803…… 80

第一部分項(xiàng)目評(píng)價(jià)1、開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)況本項(xiàng)目是由岳陽(yáng)市福隆置業(yè)有限公司運(yùn)作開(kāi)發(fā),岳陽(yáng)市福隆置業(yè)有限公司是福建兄弟集團(tuán)的在湖南省岳陽(yáng)市新注冊(cè)成立的下屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,注冊(cè)資金為1000萬(wàn)元。福建兄弟集團(tuán)主營(yíng)錦綸、經(jīng)編、地產(chǎn)和貿(mào)易等業(yè)務(wù),集團(tuán)資金實(shí)力雄厚,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富。2、項(xiàng)目操縱性規(guī)劃評(píng)價(jià)項(xiàng)目地塊由岳陽(yáng)市福隆置業(yè)有限公司于2007年8月通過(guò)岳陽(yáng)市一級(jí)土地公開(kāi)拍賣(mài)市場(chǎng)取得,宗地號(hào)YTP2007-3號(hào),單位樓面地價(jià)創(chuàng)岳陽(yáng)市當(dāng)?shù)嘏馁u(mài)地價(jià)新高。依照公開(kāi)拍賣(mài)資料以及開(kāi)發(fā)商提供的數(shù)據(jù),項(xiàng)目占地總面積28923㎡,總規(guī)劃面積11600㎡,容積率4.0,用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅綜合性用地。建筑密度不大于30%,建筑限高70米,套型建筑面積小于等于90㎡的套數(shù)占項(xiàng)目住宅總套數(shù)的比例許多于50%,綠地率不小于35%,退巴陵中路紅線不小于15米,退站前西路紅線不小于10米。停車(chē)位數(shù)量規(guī)劃按國(guó)家規(guī)范要求配置。由項(xiàng)目規(guī)劃操縱要求限制,項(xiàng)目將規(guī)劃成商住綜合性物業(yè),產(chǎn)品類(lèi)型將是小高層建筑。要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表總用地面積(平方米)總建筑面積(平方米)28923≤116000道路紅線巴陵中路建筑限高≥15米≤70米站前西路停車(chē)泊位≥10米按國(guó)家規(guī)范要求配置停車(chē)泊位建筑密度住宅套型比例≤30%建筑面積小于90平方米的住宅套數(shù)占總住宅套數(shù)的比例必須超過(guò)50%容積率綠地率≤4.0≥35%3、地理位置評(píng)價(jià)項(xiàng)目位于湖南省岳陽(yáng)市巴陵中路以北、站前西路以南,地塊原屬于岳陽(yáng)市衛(wèi)生學(xué)校(岳陽(yáng)職院)用地中的一部分,屬于都市中心位置,地理位置極佳。項(xiàng)目地塊東臨站前小學(xué)和岳陽(yáng)建設(shè)局(北院),南臨巴陵中路,西靠岳陽(yáng)第一醫(yī)院職工宿舍樓,北側(cè)臨站前西路,地塊四至如示意圖所示:四至示意圖注:紅色“L”形地塊為項(xiàng)目用地4、氣候條件評(píng)價(jià)岳陽(yáng)市屬北亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū),氣候濕潤(rùn),年平均氣溫17度,年平均降雨量1302毫米,年平均相對(duì)濕度為79%,全年無(wú)霜期為277天,處日照時(shí)數(shù)為1722.1至1816.5小時(shí),年太陽(yáng)輻射總量為109.5至110.4千卡/平方厘米,是湖南日照時(shí)數(shù)最多的地區(qū)之一。岳陽(yáng)市的氣候特點(diǎn)是:溫暖期長(zhǎng),嚴(yán)寒期短,四季分明,雨量充沛,是江南宜居都市之一。5、內(nèi)外交通評(píng)價(jià)項(xiàng)目南側(cè)緊鄰岳陽(yáng)城區(qū)交通要道巴陵中路,巴陵大道東西向橫穿岳陽(yáng)市城區(qū),附近有巴陵汽車(chē)站、客運(yùn)西站、岳陽(yáng)汽車(chē)站、聯(lián)運(yùn)汽車(chē)站、岳陽(yáng)火車(chē)站等客運(yùn)站點(diǎn)分布在項(xiàng)目周邊,對(duì)外交通十分便利。項(xiàng)目緊靠巴陵中路和站前西路,有7、8、12、14、16、19、24、29、36路等公交線路從項(xiàng)目?jī)蓚?cè)通過(guò),可通達(dá)市內(nèi)各個(gè)方向,有在巴陵中路和站前西路項(xiàng)目所在段都有公交站臺(tái),城內(nèi)交通也十分方便。6、環(huán)境資源評(píng)價(jià)項(xiàng)目位于岳陽(yáng)都市中心區(qū),距離聞名的岳陽(yáng)樓風(fēng)景區(qū)約5分鐘車(chē)程,距離金鶚山公園僅0.5公里,距離南湖公園和南湖廣場(chǎng)僅1公里??沙浞窒硎芏际泄残蓍e環(huán)境資源。岳陽(yáng)市是人文歷史都市,有聞名的江南三樓之一“岳陽(yáng)樓”,項(xiàng)目離汴河街和岳陽(yáng)樓公園僅約1公里,人文底蘊(yùn)深厚。7、地形地勢(shì)評(píng)價(jià)地形如“L”形,項(xiàng)目地形不規(guī)則,靠站前路側(cè)臨街面寬月43米,臨巴陵中路側(cè)臨街面寬約164米,靠站前小學(xué)進(jìn)深約260米,項(xiàng)目整體規(guī)劃將具一定難度,對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有一定負(fù)面阻礙。地塊南高北低,西高東低,地勢(shì)高差約5米。8、地貌評(píng)價(jià)地塊為原岳陽(yáng)市衛(wèi)生學(xué)校用地一部分,有教學(xué)樓、衛(wèi)校門(mén)診部和教師職工宿舍樓若干棟及學(xué)校運(yùn)動(dòng)場(chǎng),建筑物3-7層不等。項(xiàng)目地塊臨巴陵中路地塊南部以學(xué)校教學(xué)樓和教工宿舍為主,臨站前西路地塊東部是學(xué)校運(yùn)動(dòng)場(chǎng),目前地塊南部建筑差不多進(jìn)行拆除工作。地塊現(xiàn)狀9、周邊配套醫(yī)療配套:項(xiàng)目南側(cè)有岳陽(yáng)市第一人民醫(yī)院、三九藥店等。學(xué)校配套:項(xiàng)目東側(cè)有站前小學(xué)。酒店餐飲:站前西路分布有今天連鎖酒店、如家連鎖酒店、中天賓館、人民公社等酒店和餐飲場(chǎng)所。巴陵中路側(cè)有糧都賓館、陽(yáng)光假日酒店等。沿街分布餐飲、小賣(mài)店、電器等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)小店,生活配套特不成熟。娛樂(lè):岳陽(yáng)影劇院等商業(yè)配套:項(xiàng)目緊鄰岳陽(yáng)商業(yè)步行街,商業(yè)步行街及周邊分布了大量規(guī)模不等的大型百貨(通程百貨、康星百貨、服裝城等)、超市(新一佳等)、專(zhuān)業(yè)電器連鎖店(國(guó)美電器、蘇寧電器等)、以及其他配套商業(yè)。項(xiàng)目周邊商業(yè)和生活服務(wù)配套設(shè)施齊全成熟。10、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析9.1“S”優(yōu)勢(shì)分析①緊鄰都市交通要道,地段好;②周邊商業(yè)和生活配套設(shè)施齊全;③交通便利;9.2“W”劣勢(shì)分析①地塊地形不規(guī)則,難以規(guī)劃;②周邊建筑都比較舊,阻礙項(xiàng)目的品質(zhì);③拿地成本較高,對(duì)產(chǎn)品價(jià)值提升提出更高要求;9.3“O”機(jī)會(huì)點(diǎn)分析①政府加大舊城改造的力度,提升都市整體形象,有利于項(xiàng)目打造高檔形象,迎合成就人士置業(yè)需求。②居民收入增長(zhǎng)迅速,購(gòu)房能力更強(qiáng),對(duì)高品質(zhì)的居住需求更強(qiáng)烈。9.4“T”威脅點(diǎn)①都市進(jìn)展重心向東,使市民置業(yè)區(qū)域選擇發(fā)生變化,特不是南湖板塊的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)對(duì)市區(qū)購(gòu)買(mǎi)力形成分流,對(duì)項(xiàng)目阻礙較大;②周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的威脅。11、項(xiàng)目初步開(kāi)發(fā)構(gòu)想項(xiàng)目用地位于岳陽(yáng)市都市中心,地理位置極佳,周邊配套完善,商業(yè)林立,岳陽(yáng)市又是歷史文化名城,文化底蘊(yùn)深厚,本項(xiàng)目將從分考慮地塊本身的規(guī)劃條件和岳陽(yáng)市都市人文特點(diǎn),規(guī)劃成岳陽(yáng)都市中心具有特色的都市中心標(biāo)桿物業(yè)。第二部分都市進(jìn)展研究1、都市進(jìn)展現(xiàn)狀1.1、都市地理位置及行政隸屬關(guān)系岳陽(yáng)市位于湖南省東北部,長(zhǎng)江與洞庭湖的交匯處,西臨洞庭湖,南連長(zhǎng)沙,北接長(zhǎng)江,與湖北省毗鄰,是湘北政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和旅游勝地。1.2、都市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)岳陽(yáng)市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)是以蔬菜、藥材、茶葉和漁業(yè)為主的農(nóng)業(yè),岳陽(yáng)是國(guó)家重要的農(nóng)產(chǎn)品商品基地,糧、棉、油、茶葉、豬、水產(chǎn)品等大宗農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量位居全省前列,蔬菜、藥材市場(chǎng)和洞庭漁業(yè)都已成為農(nóng)產(chǎn)品大集大散的龍頭。支柱產(chǎn)業(yè)岳陽(yáng)市是一個(gè)新興的工業(yè)都市,石化、造紙、機(jī)械、紡織、醫(yī)藥、食品和飼料生產(chǎn)等是其支柱產(chǎn)業(yè),目前已擁有2000多家工業(yè)企業(yè),先后有恒立、正虹、興長(zhǎng)、天一科技4家公司上市,已成為岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的推動(dòng)力。石油化工是岳陽(yáng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),沿長(zhǎng)江和京廣鐵路的30公里地段分布著長(zhǎng)嶺煉油廠和巴陵公司所屬的岳陽(yáng)化工總廠、洞庭氮肥廠、鷹山石化廠等一批大型石化企業(yè),構(gòu)成了一個(gè)實(shí)力雄厚的石化工業(yè)走廊,是中南地區(qū)最大的石化基地。岳陽(yáng)市的造紙、機(jī)械、紡織業(yè)實(shí)力雄厚,岳陽(yáng)林紙集團(tuán)為全國(guó)十大造紙骨干企業(yè),岳陽(yáng)恒立汽車(chē)空調(diào)、天一科技潛水泵等的產(chǎn)量、技術(shù)水平和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有量也位列前茅,紡織工業(yè)則有亞洲最大的洞庭苧麻紡織印染廠,其產(chǎn)品遠(yuǎn)銷(xiāo)歐美及東南亞。其它醫(yī)藥、食品加工業(yè)等也專(zhuān)門(mén)發(fā)達(dá),飲料工業(yè)也迅速成為岳陽(yáng)市一大支柱產(chǎn)業(yè),岳陽(yáng)是全國(guó)最大的濃縮料基地,占有全國(guó)1/4的市場(chǎng)份額。另外高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展迅速,生物工業(yè)園、精細(xì)化工園、新材料工業(yè)園3個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地已初具規(guī)模,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)也將成為岳陽(yáng)市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。1.3、都市人文歷史特性岳陽(yáng)市是一座有著2500多年歷史的文化名城,歷代文人墨客齊集,留下許多動(dòng)人的篇章。岳陽(yáng)市素稱(chēng)“湘北門(mén)戶(hù)”,歷史上是兵家必爭(zhēng)之地,也是現(xiàn)代革命的發(fā)祥地之一。由于歷史悠久,文化燦爛,岳陽(yáng)市文化底蘊(yùn)深厚,其境內(nèi)人文景觀眾多,擁有許多的名勝古跡和豐富的旅游資源,除擁有江南三大名樓之一的岳陽(yáng)樓外,還有明朝古建筑群張谷英村、慈氏塔、湘妃祠、魯肅墓、任弼時(shí)故居等一大批歷史人文景觀。全市有自然景觀18處、古祠廟樓67處、古塔20處、古遺址42處、古墓葬42處、名人故居6處、革命紀(jì)念地4處,共計(jì)227處。1.4、都市城鎮(zhèn)分布岳陽(yáng)市現(xiàn)轄汩羅市、臨湘市兩個(gè)市,岳陽(yáng)縣、平江縣、湘陰縣和華容縣四個(gè)縣,還有岳陽(yáng)樓區(qū)、君山區(qū)、云溪區(qū)和屈原治理區(qū)四個(gè)行政區(qū),總計(jì)17個(gè)街道辦事處和175個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),面積達(dá)14898平方公里,總?cè)丝诩s540萬(wàn)。分區(qū)街道辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)居委會(huì)村委會(huì)岳陽(yáng)樓區(qū)132-9121云溪區(qū)1251414君山區(qū)1-61089岳陽(yáng)縣-101345625華容縣-81432395湘陰縣-171551406平江縣-121532772汨羅市-121717378臨湘市291339279屈原治理區(qū)-32861合計(jì)17751003393040資料來(lái)源:《岳陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒(2005-2006)》1.5、都市居民生活水平居民收入持續(xù)提高截止2006年期末岳陽(yáng)市總?cè)丝跒?40.26萬(wàn)人,人口自然增長(zhǎng)率為6.3‰。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11726元,比上年增加746元,農(nóng)村居民人均純收入3876元,比上年增加263元。居民收入接著提高。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)加快2006年全市都市居民人均消費(fèi)性支出8845元,增長(zhǎng)5.8%,扣除價(jià)格因素,實(shí)際增長(zhǎng)3.7%。其中人均食品支出增長(zhǎng)3.0%,衣著支出增長(zhǎng)6.7%,家庭設(shè)備及用品支出增長(zhǎng)15.4%,雜貨商品和服務(wù)支出增長(zhǎng)15.4%,教育文化支出增長(zhǎng)8.3%,,保健醫(yī)療支出增長(zhǎng)20.7%;都市居民恩格爾系數(shù)為31.6%,比上年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。2006年末全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額288.49億元,比上年年末增長(zhǎng)15.6%。物價(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)2006全年岳陽(yáng)市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為102.0,其中都市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為101.3,整體物價(jià)水平保持穩(wěn)定的小幅增長(zhǎng)。岳陽(yáng)市居民生活經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總產(chǎn)值(億元)財(cái)政可支付收入(億元)都市居民純收入(元)2004541.3736.95101362005634.8741.48109802006733.8549.4011726資料來(lái)源:《岳陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒(2005-2006)》1.6都市進(jìn)展研究小結(jié)岳陽(yáng)是歷史悠久的文化名城,也是一個(gè)新興的工業(yè)都市,其都市居民的生活水平逐年穩(wěn)步提高,但整個(gè)都市的進(jìn)展速度比全國(guó)其他沿江、沿海都市的進(jìn)展速度較緩慢,特不是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的進(jìn)展空間。2、都市進(jìn)展規(guī)劃研究2.1、都市進(jìn)展定位岳陽(yáng)市都市進(jìn)展的定位為國(guó)家歷史文化名城和重點(diǎn)風(fēng)景旅游都市、湖南省重要的工業(yè)基地和唯一的對(duì)外口岸都市,以后將建成集旅游、工業(yè)和港口進(jìn)展于一體的長(zhǎng)江中游地區(qū)現(xiàn)代化的中心都市之一。從在國(guó)家所處的特定地位來(lái)看1988年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)岳陽(yáng)市為長(zhǎng)江中下游重點(diǎn)旅游開(kāi)放都市,國(guó)家級(jí)岳陽(yáng)樓洞庭湖風(fēng)景名勝區(qū)位于岳陽(yáng)市境內(nèi),五個(gè)景區(qū)中有岳陽(yáng)樓景區(qū)、南湖景區(qū)、君山景區(qū)等三個(gè)一級(jí)景區(qū)在市區(qū)。1994年又被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家歷史文化名城,這就確立了岳陽(yáng)市以其自身豐富的旅游資源,大力進(jìn)展人文及自然風(fēng)景旅游業(yè)。從都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展態(tài)勢(shì)來(lái)看岳陽(yáng)市已于1992年被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為長(zhǎng)江中下游地區(qū)五個(gè)開(kāi)放開(kāi)發(fā)重點(diǎn)都市之一,是湖南省參加與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶開(kāi)放開(kāi)發(fā)的唯一口岸都市,這一無(wú)法代替的區(qū)位優(yōu)勢(shì)有助于岳陽(yáng)市直接與國(guó)內(nèi)及亞太經(jīng)濟(jì)區(qū)的各地區(qū)和國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)和商貿(mào)往來(lái)。岳陽(yáng)市目前已建成石油化工、電力、造紙、輕紡、飼料等一大批大中型現(xiàn)代化骨干企業(yè),是中南地區(qū)石油化工基地之一,湖南省的重要工業(yè)基地。從都市對(duì)外大交通進(jìn)展格局的形成來(lái)看首先,京廣鐵路和武廣鐵路兩大鐵路干線將使岳陽(yáng)成為鐵路交匯的樞紐都市;其次,現(xiàn)有的107國(guó)道和京珠高速,加上市內(nèi)通達(dá)的公路干線,將形成四通八達(dá)高效便捷的公路網(wǎng)絡(luò)。另外,城陵磯5000噸級(jí)外貿(mào)碼頭使岳陽(yáng)市跨出國(guó)門(mén),直接走向世界參與國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)成為現(xiàn)實(shí),加上湘江整治使航道提高到1000噸級(jí),可直通到株洲、湘潭等省內(nèi)大中都市。2.2、都市產(chǎn)業(yè)布局岳陽(yáng)市以后產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是以第二產(chǎn)業(yè)為主,第一和第三產(chǎn)業(yè)為輔,產(chǎn)業(yè)類(lèi)型包括:工業(yè)、建筑、旅游、房地產(chǎn)、住宿和餐飲、批發(fā)和零售、金融、教育和科研、郵政、農(nóng)業(yè)和漁業(yè)等。岳陽(yáng)市以后主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)仍然為石油化工業(yè),食品加工、旅游、房地產(chǎn)、生物和新材料等將成為新興產(chǎn)業(yè)。2.3、都市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃岳陽(yáng)市現(xiàn)有工業(yè)要緊集中在云溪、路口及中心城區(qū),規(guī)劃將依據(jù)現(xiàn)有布局及交通、能源、環(huán)境等諸方面對(duì)各產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。北部沿江工業(yè)走廊:以石化工業(yè)為主體,進(jìn)展大型制造業(yè)、建材業(yè),安排大耗水、大運(yùn)量、大耗能工業(yè)項(xiàng)目,建成強(qiáng)大的工業(yè)走廊。城陵磯港口工業(yè)區(qū):依據(jù)港口優(yōu)勢(shì),布置港口加工業(yè)和為港口、船泊服務(wù)的工業(yè)企業(yè),完善該地區(qū)大型工業(yè)的配套設(shè)施。白石嶺綜合工業(yè)區(qū):以布置勞動(dòng)密集型和技術(shù)密集型綜合加工業(yè)為主的高科技園區(qū)。湖濱工業(yè)區(qū):以食品加工業(yè)為主體,進(jìn)展高科技產(chǎn)業(yè)。中心城區(qū):包括核心部位的沿湖風(fēng)光帶和岳陽(yáng)樓景區(qū)、南湖景區(qū)將逐漸轉(zhuǎn)為以旅游、房地產(chǎn)和餐飲娛樂(lè)服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)區(qū)。君山區(qū):進(jìn)展高效農(nóng)業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)。岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū):截止2005年底已有來(lái)自美國(guó)、日本、意大利、馬來(lái)西亞、泰國(guó)、新加坡、港、澳、臺(tái)等國(guó)家和地區(qū)的投資者以及國(guó)內(nèi)客商近300家進(jìn)駐,合同總投資達(dá)80.96億元目前區(qū)內(nèi)重點(diǎn)企業(yè)有普萊克斯、中辰陶瓷、巴陵油脂、康神藥業(yè)、本草生物、洞庭紅科技、匯博化工等,初步形成了生物工程、精細(xì)化工、環(huán)保技術(shù)、新材料等新型產(chǎn)業(yè)帶十一五期間,岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)將著力抓好白石嶺綜合工業(yè)園區(qū)、都市綜合配套區(qū)、康王高科技園區(qū)、武廣高速鐵路岳陽(yáng)站金融商貿(mào)區(qū)和烏江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)園區(qū)五大區(qū)域的建設(shè)白石嶺綜合工業(yè)園區(qū),力爭(zhēng)十一五期末,年產(chǎn)值過(guò)億元的企業(yè)達(dá)到12家,園區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到100億元以上康王高科技園區(qū),重點(diǎn)引進(jìn)歐、美、日、韓、東南亞大企業(yè)及國(guó)內(nèi)戰(zhàn)略投資者入園創(chuàng)業(yè),新上高科技大項(xiàng)目,重點(diǎn)進(jìn)展新材料、電子信息、現(xiàn)代制造等產(chǎn)業(yè),力爭(zhēng)十一五期末,園區(qū)產(chǎn)值達(dá)到60-80億元武廣高速岳陽(yáng)站商貿(mào)金融區(qū),廣泛吸引國(guó)內(nèi)外財(cái)團(tuán),有實(shí)力的大公司和金融機(jī)構(gòu)興建一批大型商貿(mào)企業(yè)和金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu),興建岳陽(yáng)體育中心、會(huì)展中心等標(biāo)志性工程烏江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園區(qū),重點(diǎn)引進(jìn)中小型民營(yíng)企業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)進(jìn)區(qū)進(jìn)展,形成規(guī)模較大的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集群,努力壯大民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。2.4、重大產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃岳陽(yáng)市規(guī)劃要緊都市功能組團(tuán)分為居住組團(tuán)、工業(yè)組團(tuán)、市政及商業(yè)組團(tuán)和景觀綠地組團(tuán)這四大功能組團(tuán)。2.5、交通規(guī)劃岳陽(yáng)市“十一五”交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃中對(duì)公路建設(shè)和港口航道建設(shè)均提出了近期的進(jìn)展規(guī)劃。公路建設(shè)方面新建岳常、隨岳2條高速公路;改造G106、S306、S308、S301、S202、S201國(guó)省道,使其達(dá)到二級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn);建設(shè)縣與縣、鄉(xiāng)與鄉(xiāng)及與周邊省、市聯(lián)系的路網(wǎng);建設(shè)通村公路,路面硬化率達(dá)80%。港口航道建設(shè)方面將市城區(qū)港口重新調(diào)整為南津港區(qū)、華榮港區(qū)、七里山港區(qū)、城陵磯港區(qū)、白尾港區(qū)、陸城港區(qū);同時(shí)利用長(zhǎng)江岸線資源,新辟臨湘港區(qū)和華容塔市驛港區(qū)。規(guī)劃期內(nèi)新建物資裝卸碼頭27個(gè);在松陽(yáng)湖新建集裝箱作業(yè)區(qū),年集散能力達(dá)到88萬(wàn)標(biāo)箱;在飄尾新建機(jī)械化程度較高的砂石碼頭作業(yè)區(qū),年吞吐能力達(dá)1000萬(wàn)噸。疏竣整治航道52公里,確保海輪航道直通城陵磯港。規(guī)劃期內(nèi)還將逐步完善岳陽(yáng)市內(nèi)特不是新區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的路網(wǎng)建設(shè),中遠(yuǎn)期規(guī)劃中還有建設(shè)武廣鐵路岳陽(yáng)火車(chē)站、支線機(jī)場(chǎng)航空港等對(duì)外交通設(shè)施。2.6、重大都市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃岳陽(yáng)市近遠(yuǎn)期重大都市建設(shè)項(xiàng)目要緊圍繞旅游、交通和市政這三個(gè)方面,建設(shè)岳陽(yáng)樓景區(qū)、環(huán)南湖旅游走廊、武廣高速鐵路和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)新區(qū)的市政道路等配套設(shè)施建設(shè),還有對(duì)岳陽(yáng)市都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展起著決定性阻礙作用的支線飛機(jī)場(chǎng)。近遠(yuǎn)期重大都市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃序列項(xiàng)目名稱(chēng)位置備注1岳陽(yáng)樓景區(qū)擴(kuò)建工程岳陽(yáng)樓區(qū)目前完成投資2.34億元,占打算的45%,可能2007年底建成2市中醫(yī)院整體搬遷項(xiàng)目岳陽(yáng)樓區(qū)建設(shè)中3楓橋湖路工程岳陽(yáng)樓區(qū)建設(shè)中4金鶚西路工程岳陽(yáng)樓區(qū)建設(shè)中5建湘路工程岳陽(yáng)樓區(qū)建設(shè)中6冷水鋪路工程岳陽(yáng)樓區(qū)建設(shè)中7城陵磯港改造擴(kuò)建工程城陵磯建設(shè)中8環(huán)南湖旅游走廊環(huán)南湖區(qū)域已完成投資1.12億元,占打算的74.6%9武廣高速鐵路岳陽(yáng)段經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)全長(zhǎng)156.5公里,可能投資120億元,2009年完工,現(xiàn)已開(kāi)工10岳陽(yáng)大道南片道路土石方工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)包括獅子山路、珍寶山路、濱湖游路及科技路涵洞11國(guó)際會(huì)展影視中心經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)岳陽(yáng)大道南總用地面積135.8畝規(guī)劃中12岳陽(yáng)支線機(jī)場(chǎng)岳陽(yáng)縣筻口鎮(zhèn)規(guī)劃中資料來(lái)源:岳陽(yáng)市建設(shè)局2.7、都市住房規(guī)劃都市住房規(guī)劃目標(biāo)依照《岳陽(yáng)市2006年-2010年都市住房建設(shè)規(guī)劃方案》,至2010年,岳陽(yáng)城區(qū)將建設(shè)各類(lèi)住房7.02萬(wàn)套,總建筑面積600萬(wàn)平方米(其中套型面積90平方米以下住房5.02萬(wàn)套,建筑面積429.5萬(wàn)平方米);至規(guī)劃期末,差不多實(shí)現(xiàn)常住人口戶(hù)均擁有或租住一套住房,解決50%雙困家庭的住房問(wèn)題;市區(qū)人均住房建筑面積達(dá)到30平方米。都市住房分區(qū)規(guī)劃都市總體規(guī)劃對(duì)都市開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)序的要求,對(duì)都市中心城區(qū)、君山片區(qū)、云溪片區(qū)三大區(qū)域的住宅用地進(jìn)一步細(xì)分為九個(gè)區(qū)域。依照都市居民現(xiàn)狀居住條件、居住需求意愿及近幾年住房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)等調(diào)查分析結(jié)論,結(jié)合都市規(guī)劃人口規(guī)模預(yù)測(cè),我市住房2006-2010年建筑規(guī)模為600萬(wàn)平方米。分區(qū)2006年2007年2008年2009年2010年總計(jì)中心城區(qū)79.090.8104.3119.9138.0532君山片區(qū)3.05.220云溪片區(qū)7.08.29.410.912.548合計(jì)89.0102.4117.6135.3155.7600各片區(qū)商品住房建設(shè)規(guī)劃明細(xì)各片區(qū)分年度商品住房建設(shè)總量一覽表(單位:萬(wàn)平方米)

2006年2007年2008年2009年2010年小計(jì)中心城區(qū)鐵西片區(qū)4.75.721.5南湖片區(qū)11.913.515.618.120.879.9七里山片區(qū)3.94.517.3城陵磯片區(qū)11.412.949.9八字門(mén)片區(qū)24.428.232.337.342.8165.0奇家?guī)X片區(qū)6.010.540.9湖濱片區(qū)7.88.935.3小計(jì)60.869.980.692.4106.1409.8云溪片區(qū)

8.49.637.0君山片區(qū)

3.43.915.2全市商品房需求面積總計(jì)

462從上表來(lái)看,十一五期間,南湖片區(qū)商品住房規(guī)劃供應(yīng)規(guī)模約80萬(wàn)平方米,是第二大潛在供應(yīng)片區(qū),平均每年潛在供應(yīng)量約18萬(wàn)平方米,相關(guān)于中心區(qū)的人口數(shù)量最多,中心以后住房市場(chǎng)將競(jìng)爭(zhēng)壓力不大。2.8、都市進(jìn)展規(guī)劃研究小結(jié)岳陽(yáng)都市進(jìn)展的定位為國(guó)家歷史文化名城和重點(diǎn)風(fēng)景旅游都市、湖南省重要的工業(yè)基地和唯一的對(duì)外口岸都市,以后將建成集旅游、工業(yè)和港口進(jìn)展于一體的長(zhǎng)江中游地區(qū)現(xiàn)代化的中心都市之一。從目前的都市進(jìn)展?fàn)顩r及趨勢(shì)來(lái)看,岳陽(yáng)市都市及經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的空間特不大,隨著鐵路、碼頭、航空港等逐步建設(shè)完善,岳陽(yáng)市將步入飛速進(jìn)展時(shí)期,特不是工業(yè)、農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展勢(shì)頭將更為迅猛。從目前的都市產(chǎn)業(yè)布局和重大都市建設(shè)項(xiàng)目來(lái)看,本項(xiàng)目所在區(qū)域是岳陽(yáng)市都市中心區(qū)域,中心區(qū)內(nèi)舊城改造力度不斷加大,周邊居住環(huán)境更加改善,將為本項(xiàng)目提供越來(lái)越多的眷戀都市中心區(qū)生活的客戶(hù)資源。本項(xiàng)目屬于住房規(guī)劃片區(qū)中的南湖片區(qū),以后市場(chǎng)供應(yīng)量小,市場(chǎng)容量空間大。3、都市輻射力研究3.1、在區(qū)域都市體系中的作用與定位在區(qū)域都市體系中,岳陽(yáng)市和長(zhǎng)沙市、株洲市同屬于湖南省一線都市,南與長(zhǎng)沙、株洲、衡陽(yáng)、郴州等組成東部一級(jí)都市帶,西與常德、張家界等組成北部一級(jí)都市帶,在湖南東北部區(qū)域都市體系中起主導(dǎo)作用。區(qū)域都市體系岳陽(yáng)市作為湖南省唯一的外貿(mào)港口都市,是湖南省對(duì)外開(kāi)放的門(mén)戶(hù),大力進(jìn)展港口、工業(yè)和旅游經(jīng)濟(jì)是岳陽(yáng)市在區(qū)域都市體系中的差不多定位和方向。3.2、阻礙都市輻射力的要緊因素阻礙都市輻射力的要緊因素有經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、都市化水平、自然生態(tài)環(huán)境、交通、旅游資源、宏觀都市進(jìn)展等政策和規(guī)劃進(jìn)展決策等因素。經(jīng)濟(jì)進(jìn)展是阻礙都市輻射力的首要因素,目前岳陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展相對(duì)還比較緩慢,以后要緊依靠新舊工業(yè)的互補(bǔ)進(jìn)展,以及旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的飛速進(jìn)展,從而帶動(dòng)都市經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)展,增強(qiáng)其都市輻射力。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越完善都市輻射力就越強(qiáng),目前岳陽(yáng)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)還不夠完善,新興工業(yè)、旅游和度假產(chǎn)業(yè)等還不夠發(fā)達(dá),對(duì)周邊區(qū)域的人力資源吸納能力不強(qiáng),還不能促進(jìn)岳陽(yáng)市的快速進(jìn)展,以后新興工業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展能夠帶動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展,從而帶動(dòng)整個(gè)都市的進(jìn)展。都市化水平的高低直接反映一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展及社會(huì)的進(jìn)步程度,岳陽(yáng)的都市化進(jìn)展目前相對(duì)還只是局限于局部區(qū)域內(nèi),特不是經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)新區(qū)的都市基礎(chǔ)設(shè)施還有待建設(shè)。自然生態(tài)和人文環(huán)境優(yōu)良的區(qū)域相對(duì)進(jìn)展較快,作為都市空間進(jìn)展的基礎(chǔ)條件,自然生態(tài)和人文環(huán)境直接阻礙著,甚至在一定程度、一定時(shí)期內(nèi)決定著都市擴(kuò)展的物質(zhì)形態(tài),岳陽(yáng)市相對(duì)優(yōu)異的自然生態(tài)和人文環(huán)境對(duì)增強(qiáng)區(qū)域輻射力提供了專(zhuān)門(mén)好的基礎(chǔ)條件。交通的進(jìn)展?fàn)顩r和進(jìn)展水平直接阻礙都市輻射力的遠(yuǎn)近和大小,岳陽(yáng)市對(duì)外交通較發(fā)達(dá),以后武廣鐵路的建成和小型機(jī)場(chǎng)的規(guī)劃若能順利實(shí)施,將有力增強(qiáng)岳陽(yáng)市的區(qū)域輻射力。旅游資源的多樣化和獨(dú)特性是決定都市輻射力的關(guān)鍵因素,對(duì)都市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、都市化水平等起著決定性的作用,岳陽(yáng)市則具有相當(dāng)豐富的旅游資源,這對(duì)岳陽(yáng)都市輻射力具有較大的阻礙。另外宏觀都市進(jìn)展等政策和規(guī)劃進(jìn)展決策等因素同時(shí)也將制約或促進(jìn)岳陽(yáng)市的進(jìn)展,對(duì)其輻射力的阻礙較深遠(yuǎn)。3.3、都市輻射能力的范圍及輻射力的強(qiáng)度通過(guò)對(duì)都市輻射力阻礙因素的分析,我們能夠建立都市輻射能力阻礙范圍和強(qiáng)度的模型:由岳陽(yáng)的都市輻射力模型可見(jiàn),岳陽(yáng)市目前的都市與經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平相對(duì)還較低,其形成的對(duì)外輻射力范圍和強(qiáng)度相對(duì)較小,要緊集中在以岳陽(yáng)為中心的縣級(jí)區(qū)域內(nèi)。岳陽(yáng)市具有專(zhuān)門(mén)好的自然和人文環(huán)境,目前的交通相對(duì)比較發(fā)達(dá),都市區(qū)域內(nèi)各個(gè)旅游資源眾多,由這些因素所形成的對(duì)外輻射力范圍和強(qiáng)度相對(duì)較大,范圍可到達(dá)省內(nèi)外甚至國(guó)外。3.4、都市輻射力的可持續(xù)進(jìn)展依照岳陽(yáng)市目前都市輻射力范圍及強(qiáng)度模型的分析結(jié)果,我們能夠看出,岳陽(yáng)市要想增強(qiáng)都市輻射力,且獲得可持續(xù)的進(jìn)展,首先必須提高都市和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平,加強(qiáng)都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),增強(qiáng)對(duì)周邊市縣和湖南省內(nèi)區(qū)域的阻礙力。其次要大力進(jìn)展水運(yùn)碼頭、航空港和鐵路交通,愛(ài)護(hù)自然生態(tài)和人文環(huán)境,同時(shí)開(kāi)發(fā)更多的旅游資源,增強(qiáng)岳陽(yáng)市與省外和國(guó)外區(qū)域的聯(lián)系,提高都市知名度,最終提高其都市輻射力,并獲得可持續(xù)的進(jìn)展。3.5都市輻射力研究小結(jié)岳陽(yáng)市都市輻射力以后通過(guò)外貿(mào)港口、鐵路和航空港等對(duì)外交通設(shè)施的不斷完善,生態(tài)環(huán)境的愛(ài)護(hù)和旅游資源挖掘開(kāi)發(fā),其都市輻射力將會(huì)有專(zhuān)門(mén)大的提升空間。4、都市化進(jìn)程研究4.1、城鄉(xiāng)體系及其進(jìn)展規(guī)劃岳陽(yáng)市城鄉(xiāng)體系岳陽(yáng)市除了包括舊城和新區(qū)的主城區(qū)外,還有路口、云溪等城鎮(zhèn)區(qū)域,規(guī)劃中將這些城鎮(zhèn)與周邊郊鄉(xiāng)區(qū)域共同構(gòu)成城鄉(xiāng)體系。岳陽(yáng)市城鄉(xiāng)體系的進(jìn)展規(guī)劃即在城鎮(zhèn)區(qū)域重點(diǎn)進(jìn)展工業(yè)、金融、貿(mào)易、行政、旅游等第二、第三產(chǎn)業(yè),郊鄉(xiāng)區(qū)域則作為都市服務(wù)的功能輔助區(qū),依照自然環(huán)境條件和城鄉(xiāng)交通網(wǎng)絡(luò)的特點(diǎn),規(guī)劃布置蔬菜基地、水果基地、水產(chǎn)基地、家禽養(yǎng)殖基地、牲豬基地、奶?;兀莻€(gè)布局有利于向產(chǎn)業(yè)化、集約化、規(guī)模經(jīng)營(yíng)方向進(jìn)展,提高經(jīng)營(yíng)效益,有利于環(huán)境愛(ài)護(hù),形成產(chǎn)業(yè)的特色。蔬菜基地規(guī)劃23.06平方公里要緊分布在北港、麻塘、長(zhǎng)嶺頭和君山;水果基地規(guī)劃26.7平方公里要緊分布在湖濱、北區(qū)和郭鎮(zhèn);水產(chǎn)基地要緊分布在君山、南湖等區(qū)域;其他還有家禽基地、牲豬基地和奶牛基地等。4.2、都市化改造與升級(jí)岳陽(yáng)市都市化改造與升級(jí)要緊集中在兩個(gè)方面,即舊城區(qū)的改造和新城區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)與南湖旅游度假區(qū)的建設(shè)。舊城區(qū)的改造舊城區(qū)為歷史文化古城區(qū),位于主城區(qū)的西部,西臨洞庭湖東岸,東至得勝路,北至馬壕和3517工廠,南至南津港和南環(huán)路,面積為3.5平方公里,都市規(guī)劃中確定沿湖濱八仙臺(tái)到七里山的沿湖為沿湖風(fēng)光帶,沿洞庭路和竹蔭街、巴陵西路為旅游服務(wù)的商業(yè)繁華集中地,在洞庭南路則散布著市水泥廠、氮肥廠、酒廠、日化廠等污染嚴(yán)峻的工業(yè),在韓家灣千噸級(jí)碼頭以下到南岳坡段分布煤灰碼頭等,嚴(yán)峻破壞了沿湖風(fēng)光帶的歷史文化風(fēng)景名勝景觀,目前正全面規(guī)劃進(jìn)行陸續(xù)的搬遷改造。新城區(qū)的建設(shè)新城區(qū)包括岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)與南湖旅游度假區(qū),均位于岳陽(yáng)市都市規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi),緊密依托中心城區(qū),是都市空間的有機(jī)拓展,是都市功能的有機(jī)重組和完善。岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)其中一片是位于中心城區(qū)的以鐵路新客站地段為中心的商貿(mào)區(qū),面積為1平方公里;另一片是位于中心城區(qū)東部的白石嶺綜合工業(yè)區(qū),面積為9.8平方公里。目前經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)岳陽(yáng)大道北部的要緊基礎(chǔ)設(shè)施完善,自然條件、環(huán)境條件優(yōu)越,差不多具備開(kāi)發(fā)投資的良好環(huán)境;岳陽(yáng)大道南部正逐步進(jìn)行著市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。南湖旅游度假區(qū)于1992年批準(zhǔn)成立,總用地規(guī)模為5.8平方公里,其中以南湖為中心的旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)面積為3.4平方公里,以湖濱為中心的工業(yè)園開(kāi)發(fā)面積為2.4平方公里。4.3、原有都市區(qū)域的功能調(diào)整對(duì)比岳陽(yáng)市都市進(jìn)展規(guī)劃,原有都市區(qū)域的功能略有調(diào)整,首先是舊城區(qū)核心區(qū)域的沿湖風(fēng)光帶和岳陽(yáng)樓景區(qū)、南湖景區(qū)內(nèi)的所有二、三類(lèi)工業(yè),如水泥廠、氮肥廠、酒廠、瓷廠、日化廠等將逐步遷轉(zhuǎn)至舊工業(yè)集中區(qū)域或新區(qū),用地性質(zhì)轉(zhuǎn)為第三產(chǎn)業(yè)、居住用地或綠化用地,集中進(jìn)展旅游、金融、貿(mào)易和居住這四大功能。其次,舊城區(qū)湖濱、城陵磯等區(qū)域的工業(yè)也將做適當(dāng)調(diào)整,各個(gè)舊工業(yè)區(qū)將集中進(jìn)展關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè),如城陵磯港口工業(yè)區(qū)將依據(jù)港口優(yōu)勢(shì),成片布置港口加工業(yè)和為港口、船泊服務(wù)的工業(yè)企業(yè),完善該地區(qū)的造紙廠、華能、洞氮、洞紡、鷹山石化等大型工業(yè)的配套設(shè)施建設(shè)。圍繞主城區(qū)的原郊區(qū)部分,要緊是以岳陽(yáng)大道為主軸線的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)新區(qū)和圍繞南湖的風(fēng)景區(qū),其都市功能要緊調(diào)整為集行政、新興工業(yè)和旅游為主的新城區(qū)。4.4、城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)展研究岳陽(yáng)市都市規(guī)劃中的城鄉(xiāng)體系即是城鄉(xiāng)一體化進(jìn)展的戰(zhàn)略方針,城鄉(xiāng)體系是提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三大效益的一種空間組織形式,能協(xié)調(diào)體系內(nèi)各城鎮(zhèn)之間,城鄉(xiāng)與其體系之間以及體系與其外部環(huán)境之間的關(guān)系,以帶動(dòng)和促進(jìn)岳陽(yáng)市以中心都市為依托,小城鎮(zhèn)為紐帶的城鎮(zhèn)群體的進(jìn)展,對(duì)內(nèi)便于溝通與湖南省寬敞城鎮(zhèn)的聯(lián)系,對(duì)外與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和京廣鐵路經(jīng)濟(jì)帶的開(kāi)放開(kāi)發(fā)相融洽,進(jìn)展橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合,實(shí)現(xiàn)岳陽(yáng)市都市和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)穩(wěn)定進(jìn)展。4.5都市一體化研究小結(jié)岳陽(yáng)市在以后幾年內(nèi)將會(huì)加快都市化進(jìn)程的步伐,通過(guò)都市化改造與升級(jí)、都市區(qū)域功能調(diào)整、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)展等改革措施,岳陽(yáng)市都市化水平將得到專(zhuān)門(mén)大的提高,岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)將隨同城區(qū)的改造建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程步入飛速進(jìn)展時(shí)期。5、都市規(guī)模研究5.1、都市經(jīng)濟(jì)總量及其進(jìn)展趨勢(shì)岳陽(yáng)市2006年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)733.85億元,比上年同期增長(zhǎng)12.4%,創(chuàng)岳陽(yáng)市9年以來(lái)新高。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資239.03億元,增長(zhǎng)24%,財(cái)政收入49.4億元,增長(zhǎng)19.1%,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和效益同步提升。三大產(chǎn)業(yè)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)2006年第一產(chǎn)業(yè)增加值134.86億元,增長(zhǎng)5.2%,全市種植業(yè)總產(chǎn)值99.86億元,增長(zhǎng)4.1%。其他畜牧業(yè)、水產(chǎn)品、生態(tài)林業(yè)等進(jìn)展也較快。全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值318.38億元,比上年增長(zhǎng)16.1%,拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)6.7個(gè)百分點(diǎn),其中規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值271.10億元,增長(zhǎng)17.4%,拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)6個(gè)百分點(diǎn),縣、市、區(qū)規(guī)模工業(yè)增加值147.62億元,增長(zhǎng)29.1%,占規(guī)模工業(yè)增加值比重54.45%,成為經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位。第三產(chǎn)業(yè)增加值247.99億元,增長(zhǎng)13.4%,其中全年交通運(yùn)輸郵電倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)增加值31.32億元,增長(zhǎng)90.5%,批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額218.92億元,增長(zhǎng)14.4%,,房地產(chǎn)業(yè)完成增加值21.42億元,增長(zhǎng)9.2%。2006年,岳陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額245.76億元,比上年增長(zhǎng)14.3%;進(jìn)出口總額6.41億美元,同比增長(zhǎng)20.8%;共接待入境旅游人數(shù)9.62萬(wàn)人次,比上年增長(zhǎng)26.1%,旅游創(chuàng)匯1680萬(wàn)美元,增長(zhǎng)30.6%;接待國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)1067萬(wàn)人次,增長(zhǎng)24.8%,實(shí)現(xiàn)旅游總收入38.5億元,增長(zhǎng)23.4%。固定資產(chǎn)投資增勢(shì)強(qiáng)勁2006年,岳陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。全年共完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資239.03億元,比上年增長(zhǎng)24.0%%,城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資183.74億元,增長(zhǎng)21.6%,農(nóng)村固定資產(chǎn)投資55.26億元,增長(zhǎng)36.0%。城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資中第一產(chǎn)業(yè)完成2.16億元,增長(zhǎng)100.8%;第二產(chǎn)業(yè)完成99.48億元,增長(zhǎng)25.5%,其中制造業(yè)增長(zhǎng)最快,完成投資78.29億元,增長(zhǎng)38.25%;第三產(chǎn)業(yè)投資60.47億元,下降45.6%,其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資21.18億元,增長(zhǎng)7.9%。招商引資成效突出。全年共落實(shí)招商項(xiàng)目572個(gè),其中新投產(chǎn)和新開(kāi)工項(xiàng)目470個(gè),完成投資68.6億元;新簽約項(xiàng)目102個(gè),合同引資81.1億元,到位資金2.3億元。全年實(shí)際利用外資項(xiàng)目44個(gè),實(shí)際利用外資金額達(dá)到7219萬(wàn)美元,增長(zhǎng)62.0%。居民生活接著改善2006年,岳陽(yáng)市全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11726元,增長(zhǎng)6.79%,人均消費(fèi)性支出8845元,增長(zhǎng)5.8%;農(nóng)村居民人均純收入3876元,增長(zhǎng)13.74%。2006年,全市零售價(jià)格總指數(shù)102.3,消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)102,保持微升態(tài)勢(shì)。投資項(xiàng)目質(zhì)量不高到目前為止,岳陽(yáng)市引進(jìn)戰(zhàn)略投資項(xiàng)目依舊一個(gè)空白,在全省57個(gè)上億元的項(xiàng)目中岳陽(yáng)市僅有4個(gè),占總量3.8%,只相當(dāng)于長(zhǎng)沙的十分之一。高新技術(shù)項(xiàng)目不多,如信息產(chǎn)品、計(jì)算機(jī)技術(shù)、高新電子以及軟件開(kāi)發(fā)等科技含量高的項(xiàng)目落戶(hù)岳陽(yáng)的少。創(chuàng)效型、有長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展力,對(duì)岳陽(yáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有帶動(dòng)作用的項(xiàng)目不多,從引進(jìn)的工業(yè)項(xiàng)目看,大多屬于資源型、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)鏈接型或配套型項(xiàng)目,有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)、高附加值、長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展力的項(xiàng)目不多。消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力小于投資2006年,居民全市都市居民人均消費(fèi)性支出8845元,增長(zhǎng)5.8%,扣除價(jià)格因素,實(shí)際增長(zhǎng)3.7%。低于GDP增幅8.7個(gè)百分點(diǎn),居民消費(fèi)僅拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2.4個(gè)百分點(diǎn),全部消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)僅為4.2個(gè)百分點(diǎn),而投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)5.5個(gè)百分點(diǎn),因此投資仍然是推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力。5.2、都市各產(chǎn)業(yè)規(guī)模及其進(jìn)展趨勢(shì)岳陽(yáng)市歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)趨勢(shì)資料來(lái)源:岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局岳陽(yáng)市歷年固定資產(chǎn)投資及增長(zhǎng)趨勢(shì)資料來(lái)源:岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局從岳陽(yáng)市歷年固定資產(chǎn)投資額來(lái)看,岳陽(yáng)市對(duì)都市和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的投入增長(zhǎng)較迅速,特不是工業(yè)廠房、設(shè)備、市政基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入增幅較大,從政府相關(guān)部門(mén)得知,以后岳陽(yáng)市將加大對(duì)工業(yè)、市政設(shè)施和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資力度,這是實(shí)現(xiàn)都市和經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。岳陽(yáng)市歷年城鎮(zhèn)居民可支配收入及增長(zhǎng)趨勢(shì)資料來(lái)源:岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局由岳陽(yáng)市歷年城鎮(zhèn)居民可支配收入數(shù)據(jù)我們能夠看出,居民收入呈穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì),平均年增長(zhǎng)7%左右,最高增幅達(dá)12.8%,2006年城鎮(zhèn)居民可支配收入差不多遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了2002年全年可支配收入。據(jù)岳陽(yáng)市政府有關(guān)人員表示,以后將通過(guò)落實(shí)各項(xiàng)就業(yè)政策、擴(kuò)大就業(yè)面等措施增加城鄉(xiāng)居民收入,不斷提高居民生活水平,增加其可支配收入。6、常住人口分析6.1、現(xiàn)有常住人口總量與結(jié)構(gòu)分析截止2005年末,岳陽(yáng)市城區(qū)常住人口總量為96.33萬(wàn)人,其中男女比例約1︰1.1,城鎮(zhèn)人口占到80%以上。岳陽(yáng)樓區(qū)是岳陽(yáng)市的中心城區(qū),總?cè)丝?5萬(wàn),其中常住人口64萬(wàn),流淌人口21萬(wàn),人口密度相關(guān)于其他區(qū)域較大,每平方公里達(dá)到3024人。岳陽(yáng)市城區(qū)行政村鎮(zhèn)人口(2005年單位:萬(wàn)、人/平方公里)行政區(qū)域總戶(hù)數(shù)總?cè)丝谄渲衅渲卸际谢饺丝诿芏饶信擎?zhèn)人口農(nóng)村人口岳陽(yáng)樓區(qū)23.7856.7229.6127.1155.491.2397.833024.4云溪區(qū)5.8216.418.517.9011.604.8170.69423.2君山區(qū)8.4223.2012.4010.8010.1213.0843.62323.0合計(jì)=SUM(ABOVE)38.02=SUM(ABOVE)96.33=SUM(ABOVE)50.52=SUM(ABOVE)45.81=SUM(ABOVE)77.21=SUM(ABOVE)19.12//資料來(lái)源:《岳陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒(2005-2006)》6.2、常住人口進(jìn)展趨勢(shì)分析通過(guò)綜合法等方法來(lái)預(yù)測(cè)岳陽(yáng)市以后常住人口的進(jìn)展趨勢(shì),能夠預(yù)測(cè)2010年岳陽(yáng)市城區(qū)人口將達(dá)到98.57萬(wàn)人,2015年城區(qū)人口將達(dá)到100.85萬(wàn)人。綜合法依照2006年統(tǒng)計(jì)資料顯示,2005年岳陽(yáng)市人口自然增長(zhǎng)率為4.9‰,都市區(qū)域人口共計(jì)96.33萬(wàn)人;2002-2004年岳陽(yáng)市人口自然增長(zhǎng)率分不為4.63‰、4.35‰和4.5‰,年平均增長(zhǎng)率為4.6‰,岳陽(yáng)市1980-2004年平均人口機(jī)械增長(zhǎng)率為3.5‰,則:岳陽(yáng)市城區(qū)以后人口進(jìn)展規(guī)模預(yù)測(cè)(單位:萬(wàn)人)年份年自然增長(zhǎng)3.5‰年機(jī)械增長(zhǎng)4.6‰201098.5798.032015100.8599.76以上只能依照岳陽(yáng)市以往人口增長(zhǎng)的規(guī)律來(lái)預(yù)測(cè)以后都市人口的規(guī)模,綜合考慮岳陽(yáng)市以后都市規(guī)劃,武廣客運(yùn)鐵路、支線機(jī)場(chǎng)以及都市區(qū)域擴(kuò)張等因素對(duì)岳陽(yáng)市以后人口規(guī)模將產(chǎn)生較大的阻礙,我們可能岳陽(yáng)市以后城區(qū)人口總量將達(dá)到120萬(wàn)人左右。6.3、以后常住人口產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析從2005年岳陽(yáng)都市區(qū)域常住人口分產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)來(lái)看,從事三產(chǎn)人員數(shù)比重約為1︰1.14︰1.29,從事第一產(chǎn)業(yè)的人員要緊分布在云溪區(qū)和君山區(qū),從事第二、三產(chǎn)業(yè)的人員要緊集中在岳陽(yáng)樓區(qū)即以工業(yè)、旅游、行政和商貿(mào)為主的舊城區(qū)。岳陽(yáng)市城區(qū)常住人口分產(chǎn)業(yè)分布(單位:萬(wàn)人)從業(yè)人員比重(%)總計(jì)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)岳陽(yáng)樓區(qū)23.082.738.9911.3611.839.049.2云溪區(qū)7.932.613.901.4233.049.117.9君山區(qū)9.426.420.632.3768.26.725.1合計(jì)40.4311.7613.5215.1529.133.437.5資料來(lái)源:《岳陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒(2005-2006)》以后岳陽(yáng)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將有所調(diào)整,第一產(chǎn)業(yè)將向集約化、基地化方向進(jìn)展,整體從事農(nóng)業(yè)等第一產(chǎn)業(yè)的人口將會(huì)接著減少;同時(shí),以后岳陽(yáng)市通過(guò)加大對(duì)工業(yè)、旅游業(yè)等第二、第三產(chǎn)業(yè)的投資力度,以后從事第二、第三產(chǎn)業(yè)的人員將接著增加,特不是從事旅游、商貿(mào)、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的人員比重將會(huì)有較大的增幅。6.4、以后常住人口收入水平分析據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示,岳陽(yáng)市在2000-2004年之間,歷年城鎮(zhèn)居民可支配收入在湖南省要緊都市中均排在第二名,2005年僅次于長(zhǎng)沙和株洲位列第三。湖南省要緊都市城鎮(zhèn)居民可支配收入(單位:元/人)要緊都市城鎮(zhèn)居民可支配收入2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年長(zhǎng)沙7986865188689933110291243413924株洲7271788779348786100611123012455岳陽(yáng)7286798183298981101361098011726常德58286244628179018461977610524郴州5871638569617560856795959741全省62196781695976748617952410504資料來(lái)源:《岳陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒(2005-2006)》通過(guò)分析可知,岳陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民可支配收入年均增長(zhǎng)8.58%,可能2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá)到16571元。以后通過(guò)在君山區(qū)和云溪區(qū)建立養(yǎng)殖、種植基地等改革措施,農(nóng)村居民可支配收入將得到較大幅度的提高,可能以后整個(gè)岳陽(yáng)市都市區(qū)域內(nèi)常住人口的收入將會(huì)步入快速增長(zhǎng)期,居民購(gòu)買(mǎi)力將會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。6.5、以后常住人口住房需求分析以后岳陽(yáng)市常住人口住房需求要緊來(lái)自于原住居民的換房需求和新增居民的購(gòu)房需求,岳陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民目前整體居住條件一般,特不是舊城區(qū)域,現(xiàn)有住房大多為較早時(shí)期所建的公房或集資房,少有現(xiàn)代居住理念的住宅小區(qū),生活水平的不斷提高促使原住居民對(duì)居住條件的要求也相應(yīng)提高,在以后較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi),這類(lèi)居民的購(gòu)房需求將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。其次是新增居民的購(gòu)房需求,包括本地新增家庭和外來(lái)人員對(duì)商品住宅的需求,以后岳陽(yáng)市都市的擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)的飛速進(jìn)展將會(huì)吸引大批外地人士來(lái)岳陽(yáng)就業(yè)或投資,這在一定程度上會(huì)增加以后租房或購(gòu)房的需求??傮w上由于生活水平的提高,人們改善居住環(huán)境的需求將會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈,以后專(zhuān)門(mén)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)岳陽(yáng)市常住人口的住房需求將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。6.6常住人口分析小結(jié)隨著岳陽(yáng)市都市及經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展,以后常住人口規(guī)模將有較大幅度的增長(zhǎng),特不是都市規(guī)模的擴(kuò)大,經(jīng)濟(jì)進(jìn)展帶來(lái)各類(lèi)就業(yè)機(jī)會(huì)的增加,這些將會(huì)大大促進(jìn)城鎮(zhèn)人口的增加,促進(jìn)城鎮(zhèn)人民穩(wěn)步提高收入,從而帶動(dòng)都市住房需求的迅猛增長(zhǎng)。第三部分岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、市場(chǎng)范圍界定本項(xiàng)目位于湖南省岳陽(yáng)市巴陵大道中路原岳陽(yáng)衛(wèi)校舊址,考慮到購(gòu)買(mǎi)該區(qū)域內(nèi)物業(yè)的客戶(hù)初步推斷要緊來(lái)自三個(gè)方面:第一為岳陽(yáng)市區(qū)工作的本地客戶(hù);第二為岳陽(yáng)地區(qū)所轄管的縣、市客戶(hù);第三岳陽(yáng)外出務(wù)工或經(jīng)商的歸鄉(xiāng)客戶(hù)。鑒于本區(qū)域內(nèi)新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品相對(duì)較少,同時(shí)依照本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo),將規(guī)劃定位為滿(mǎn)足眷戀都市中心便利生活、同時(shí)追求生活品質(zhì)的客戶(hù)的需求,為此在后面研究中我們對(duì)岳陽(yáng)市的中高檔重點(diǎn)樓盤(pán)作了案例分析,特不對(duì)區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)作為典型案例分析。2、市場(chǎng)進(jìn)展歷史與現(xiàn)狀2.1開(kāi)發(fā)投資狀況分析岳陽(yáng)市2002—2006年商品房建設(shè)投資額單位:萬(wàn)元數(shù)據(jù)來(lái)源:《2003-2006年岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒》,下同;2006年數(shù)據(jù)來(lái)自湖南省人民政府經(jīng)濟(jì)研究信息中心網(wǎng)上公布數(shù)據(jù)。岳陽(yáng)市商品房建設(shè)投資額近年來(lái)增長(zhǎng)較快。從2002年至2004平均每年增長(zhǎng)了60%左右,2006年較2005年增長(zhǎng)了50%,而相比2002年快翻了7翻,從31045萬(wàn)元增長(zhǎng)至211800萬(wàn)元。岳陽(yáng)樓區(qū)2002—2005住宅建設(shè)投資額單位:萬(wàn)元注:在2002、2003、2005年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中,經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和南湖風(fēng)景區(qū)都統(tǒng)計(jì)在岳陽(yáng)樓區(qū)中,與《2004年統(tǒng)計(jì)年鑒》統(tǒng)計(jì)口徑一致,下同。岳陽(yáng)樓區(qū)2002-2005年間住宅建設(shè)投資額呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)現(xiàn)象,2006年數(shù)據(jù)將經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和南湖風(fēng)景區(qū)數(shù)據(jù)剔除出去。從2002年至2003變化幅度不大,但到2004年出現(xiàn)了急速增長(zhǎng)的現(xiàn)象,從之前不到20000萬(wàn)元突增到04年的61907萬(wàn)元,而2005年保持了04年建設(shè)投資水平,接著保持在61000萬(wàn)元投資額的水平。2.2開(kāi)工建設(shè)狀況分析岳陽(yáng)市2002—2006新開(kāi)工房屋面積單位:平方米岳陽(yáng)市2002-2006年間新開(kāi)工房屋面積保持小幅增長(zhǎng)的局勢(shì)。整個(gè)岳陽(yáng)市由2002年新開(kāi)工房屋面積624728平方米的起點(diǎn),03-05年間則一直保持在100000-110000平方米左右的新開(kāi)工房屋開(kāi)發(fā)規(guī)模,增幅不大。2006年岳陽(yáng)市新開(kāi)工房屋面積同比下降17%。岳陽(yáng)樓區(qū)2002—2005新開(kāi)工住宅面積單位:平方米岳陽(yáng)樓區(qū)2002-2005年間住宅建設(shè)投資額呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)趨勢(shì)。從2002年至2003變化幅度不大,但到2004年出現(xiàn)了急速增長(zhǎng)的現(xiàn)象,從之前不到20000萬(wàn)元突增到04年的61907萬(wàn)元,而2005年保持了04年建設(shè)投資水平,接著保持在61000萬(wàn)元投資額的水平。2.3市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析岳陽(yáng)市2002—2006住宅竣工房屋面積單位:平方米岳陽(yáng)市2002-2005年竣工房屋面積呈跳躍式增長(zhǎng)。從2002年至2003兩年間52-53萬(wàn)平方米的房屋竣工面積,突增至2004-2005年兩年125-135萬(wàn)平方米的房屋竣工面積,2006年房屋竣工面積大幅減少。,同比降幅達(dá)50%,要緊是2004-2005年兩年市場(chǎng)供應(yīng)量有大幅放量,新開(kāi)工面積減少所致。岳陽(yáng)樓區(qū)2002—2005住宅竣工房屋面積單位:平方米岳陽(yáng)樓區(qū)2002-2005年住宅竣工房屋面積呈不穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。岳陽(yáng)樓區(qū)2002年住宅房屋竣工面積接近18萬(wàn)平方米,而2003年竣工面積只有11萬(wàn)多平方米,到04年有個(gè)飛躍式的增長(zhǎng),竣工面積達(dá)62萬(wàn)多平方米,但到05年間竣工面積又下降了20萬(wàn)平方米左右,只有約41萬(wàn)平方米住宅竣工。2.4市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況分析岳陽(yáng)市2002—2006年商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積單位:平方米岳陽(yáng)市2002-2006年房屋銷(xiāo)售面積呈逐年放量增長(zhǎng)。2006年銷(xiāo)售面積比2005年下降了16%,要緊是因?yàn)樵狸?yáng)市商品房預(yù)售條件比較寬松,新開(kāi)工后工程能達(dá)正負(fù)零就能申請(qǐng)預(yù)售,因此2006年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積下降所致。岳陽(yáng)樓區(qū)2002—2005商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積單位:平方米岳陽(yáng)市2002-2005年商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積也呈現(xiàn)出跳躍式、不穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。這與岳陽(yáng)樓區(qū)新開(kāi)工住宅面積、住宅竣工房屋面積定量指標(biāo)分析出的特征相似,比較符合市場(chǎng)進(jìn)展?fàn)顩r。2.5銷(xiāo)售價(jià)格分析岳陽(yáng)市2004-2005年房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)從《岳陽(yáng)市2005-2006年統(tǒng)計(jì)年鑒》房地產(chǎn)景氣指數(shù)得出:商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)如上圖,可看出:從整體上04-05年岳陽(yáng)市的房屋價(jià)格是逐步波動(dòng)上升的過(guò)程,平均下來(lái)04與05年每年大約都上漲了20個(gè)點(diǎn)左右。岳陽(yáng)市2007年價(jià)格走勢(shì)圖從2007年1-10月岳陽(yáng)市整體房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)來(lái)看,10月份高層住宅價(jià)格比年初上漲約18%。在全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格整體看漲的情況下,岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲速也加快。多層住宅因經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)整體價(jià)格拉低,10月份價(jià)格比年初下跌了94元/平方米,跌幅約10%。3、市場(chǎng)特征總結(jié)分析3.1供應(yīng)特征供應(yīng)特征之一:形成三大供應(yīng)區(qū)域從岳陽(yáng)市住宅房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)看,近幾年供應(yīng)量持續(xù)上升,要緊分布在三大區(qū)域:市內(nèi)老城區(qū)、新興新城區(qū)與南湖風(fēng)景區(qū),其中市內(nèi)老城區(qū)以天倫城與錦城嘉園為典型代表樓盤(pán),新興新城區(qū)則以眾多事業(yè)單位自建房為代表,而南湖風(fēng)景區(qū)則以南湖花園和景秀南湖為代表。供應(yīng)特征之二:總體商品房住宅供應(yīng)品質(zhì)不高,但目前處于品質(zhì)上升期從岳陽(yáng)市現(xiàn)有樓盤(pán)的供應(yīng)住宅品質(zhì)看,還處于一個(gè)較低水平的開(kāi)發(fā)時(shí)期,不管從建筑安裝、綠化園林、會(huì)所配套、物業(yè)治理等等諸多方面品質(zhì)都較低,沒(méi)有包裝較好的看樓通道,也沒(méi)有樣板房提供給潛在業(yè)主參觀等;但最近兩年隨著外地比較成熟開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入,品質(zhì)有一定幅度的提升,物業(yè)類(lèi)型、戶(hù)型也逐漸多樣化,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)上升時(shí)期。3.2成交特征成交特征之一:商品房一手成交量大增,空置面積減少,二手市場(chǎng)還未正式啟動(dòng)岳陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售面積處于上升趨勢(shì),受商品房銷(xiāo)售大幅上升的阻礙,岳陽(yáng)市空置房減少;但二手市場(chǎng)并不紅火,整個(gè)二手市場(chǎng)還未正式啟動(dòng)。成交特征之二:多層住宅成為成交主體,小高層和高層正被市場(chǎng)逐漸同意目前市場(chǎng)上供應(yīng)的住宅以多層為主體,同時(shí)受固有的住居適應(yīng)阻礙,因此在成交上也表現(xiàn)以多層住宅為主,隨著土地利用的集約化,容積率逐漸提高,小高層和高層住宅也正被市場(chǎng)逐漸認(rèn)可和同意。成交特征之三:大戶(hù)型為成交主體,中小戶(hù)型正彌補(bǔ)市場(chǎng)空白這點(diǎn)與上述成交特征之二類(lèi)似,一是由于住宅供給市場(chǎng)的緣故,二是居住適應(yīng)的阻礙導(dǎo)致大戶(hù)型成為市場(chǎng)成交主體,另外確實(shí)是隨著家庭規(guī)模的縮小、房?jī)r(jià)的逐步攀升,戶(hù)型大帶來(lái)總價(jià)高的弊端讓消費(fèi)者難以承受,因此中小戶(hù)型成為目前市場(chǎng)追捧的寵兒,成交量逐漸放大。成交特征之四:銷(xiāo)售周期普遍較長(zhǎng),市場(chǎng)消化速度較慢這要緊是岳陽(yáng)市城區(qū)人口較少,且住宅商品市場(chǎng)化程度不高,商品房需求增量受到一定的阻礙;同時(shí)也與當(dāng)前岳陽(yáng)銷(xiāo)售代理專(zhuān)業(yè)化程度不高,不能從宏觀上把控銷(xiāo)售的氣氛,沒(méi)能較好的操縱銷(xiāo)售節(jié)奏。3.3價(jià)格特征房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格級(jí)差明顯從岳陽(yáng)市三大住宅供應(yīng)片區(qū)的價(jià)格統(tǒng)計(jì)分析得知:目前岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格級(jí)差比較明顯,如下圖。老城區(qū)作為商業(yè)旺地,生活、教育、交通等配套齊全,但居住環(huán)境欠佳,目前處于岳陽(yáng)市中間的位置,商品房單價(jià)大部分在1500-2000元不等;新城區(qū)代表了都市進(jìn)展的走向與軸線,有較好的生活環(huán)境與優(yōu)越的市政規(guī)劃,然而各項(xiàng)配套還沒(méi)有完善,入住率不高、居住氛圍不濃,商品房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)還不能發(fā)揮,目前單價(jià)從1300-1700元不等;南湖風(fēng)景區(qū)是岳陽(yáng)的靈魂所在,有著浩蕩的南湖風(fēng)光,且有規(guī)劃中風(fēng)景長(zhǎng)廊的利好,差不多成為岳陽(yáng)高尚住宅的集聚地,是岳陽(yáng)高收入群物業(yè)首選之地,目前其商品房單價(jià)也為全市最高,大部分從2000-2700元不等。3.4競(jìng)爭(zhēng)特征競(jìng)爭(zhēng)特征之一:較長(zhǎng)時(shí)期都處于低水平競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)由于岳陽(yáng)市的龍頭產(chǎn)業(yè)為石化等壟斷型國(guó)有經(jīng)濟(jì),這類(lèi)企業(yè)福利待遇較好,都能給職工提供集資房或微利房,而政府機(jī)構(gòu)或事業(yè)單位一般也通過(guò)非市場(chǎng)化渠道解決住房問(wèn)題,因此直接導(dǎo)致了岳陽(yáng)房地產(chǎn)商品市場(chǎng)化進(jìn)程緩慢,從而決定了岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)在較長(zhǎng)時(shí)期都處于一個(gè)低水平競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。競(jìng)爭(zhēng)特征之二:本、外地開(kāi)發(fā)商水平的競(jìng)爭(zhēng)最近兩年由于外地開(kāi)發(fā)商的逐漸進(jìn)入,如浙江、福建等地比較成熟開(kāi)發(fā)企業(yè),他們的進(jìn)入也帶去了先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)水平、治理水平、營(yíng)銷(xiāo)手法等新奇的血液,而且拿地成規(guī)模化、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成批量化的進(jìn)展態(tài)勢(shì),使得岳陽(yáng)這塊比較寂靜的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸升溫,也形成了本、外地開(kāi)發(fā)商水平、綜合實(shí)力的較量和激烈競(jìng)爭(zhēng),有望給岳陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更好的產(chǎn)品。競(jìng)爭(zhēng)特征之三:外地品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐少目前進(jìn)駐岳陽(yáng)的外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),僅僅保利地產(chǎn)在岳陽(yáng)樓汴河街附近運(yùn)作保利洞庭東岸項(xiàng)目,規(guī)模不大。因此能夠推斷,目前岳陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是處于一個(gè)中等的競(jìng)爭(zhēng)程度。3.5其它特征目前岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)還呈現(xiàn)了一個(gè)“定向樓盤(pán)”開(kāi)發(fā)特征:即出現(xiàn)了諸多政府機(jī)構(gòu)或事業(yè)單位與某個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體合作,“訂單式”定向?yàn)樯鲜鰴C(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)物業(yè);甚至諸多政府機(jī)構(gòu)或事業(yè)單位集資建房或建筑微利房,如岳陽(yáng)晚報(bào)社小區(qū)、市公安局小區(qū)等等(如下圖\表所示),這是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展初期的顯著特征之一,在岳陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較明顯的表現(xiàn)。岳陽(yáng)部分定向開(kāi)發(fā)樓盤(pán)名稱(chēng)定向樓盤(pán)名稱(chēng)定向單位建筑面積沁園小區(qū)(二期)未公布38000平方米金山花園未公布部分定向環(huán)盛小區(qū)環(huán)衛(wèi)局部分定向東森花園未公布部分定向錦繡河山廣電集團(tuán)部分定向泓園小區(qū)岳陽(yáng)市政協(xié)15562.98平方米金運(yùn)花園岳陽(yáng)市運(yùn)輸治理局24000平方米資料來(lái)源:岳陽(yáng)房地產(chǎn)信息網(wǎng),通過(guò)整理得出。4、市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)4.1市場(chǎng)供應(yīng)岳陽(yáng)市土地總供給逐年放大從土地供應(yīng)方面來(lái)看,岳陽(yáng)市土地購(gòu)置面積已連續(xù)幾年處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),而2005年有所下降。從岳陽(yáng)市十一五住房建設(shè)規(guī)劃來(lái)看,岳陽(yáng)市從2006年開(kāi)始以后五年內(nèi)逐年增加土地供應(yīng)量。岳陽(yáng)市2002—2005年購(gòu)置土地面積單位:平方米市區(qū)住宅供應(yīng)市場(chǎng)將會(huì)逐漸東移市內(nèi)老城區(qū)伴隨一些傳統(tǒng)板塊土地供給的減少,像金鄂中路一帶等較大的規(guī)模的中心板塊區(qū)域在以后幾年內(nèi)將可能是樓市的熱點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)一帶因?yàn)樵狸?yáng)市進(jìn)展的新城區(qū),土地資源寬敞,有較大的供應(yīng)量,將成為以后市場(chǎng)供應(yīng)的最大區(qū)域。4.2市場(chǎng)需求岳陽(yáng)市商品住房的增量需求和改善需求是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)進(jìn)展的動(dòng)力。從岳陽(yáng)市的都市進(jìn)展規(guī)劃來(lái)看,到2010年岳陽(yáng)將建成城區(qū)100平方公里,人口100萬(wàn)的都市。而目前岳陽(yáng)市城區(qū)人口近70萬(wàn),今后幾年每年平均要增加5-6萬(wàn)都市人口。按人均住房30平方米估算,每年應(yīng)新增加住房面積100-120萬(wàn)平方米。4.3價(jià)格走勢(shì)成本推動(dòng)價(jià)格水平上升據(jù)岳陽(yáng)市房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士測(cè)算,就一般規(guī)律:土地成本200-600元/平方米,土建及安裝成本600元/平方米,配套建設(shè)費(fèi)用(消防設(shè)施等等)200元/平方米,開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)成本200元/平方米,其他費(fèi)用200-300元/平方米。如下圖所示。岳陽(yáng)商品房每平方造價(jià)示意圖商品房成本由上述五項(xiàng)成本組成,受土地供給市場(chǎng)和土地出讓方式的阻礙,如政府對(duì)土地的操縱與招牌掛的出讓方式等都將直接增加土地成本;商品房供給品質(zhì)的提高將直接導(dǎo)致土建及安裝成本和配套費(fèi)用;而房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的不斷變化和金融信貸政策的收縮還將增加其財(cái)務(wù)費(fèi)用及運(yùn)營(yíng)成本;市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的加劇還將提高其營(yíng)銷(xiāo)、推廣、銷(xiāo)售費(fèi)用,等等,在這眾多成本因素的推動(dòng)下將導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的上升。成本組成因素講明土地成本土地供給與出讓方式的變化土建和安裝成本商品房供給品質(zhì)的提高配套建設(shè)費(fèi)用規(guī)劃設(shè)計(jì)\配套設(shè)施投入增加開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)成本宏觀調(diào)控和金融信貸政策收縮其他費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)\推廣\銷(xiāo)售費(fèi)用增加需求推動(dòng)價(jià)格水平上升房地產(chǎn)正常價(jià)格是由本地消費(fèi)水平、生活水平阻礙的。據(jù)《洞庭之聲報(bào)》報(bào)道,2006年岳陽(yáng)主城區(qū)商品住房均價(jià)為1270元/平方米(建面),同比增長(zhǎng)2.57%,房?jī)r(jià)低于全國(guó)70個(gè)大中都市同期均價(jià)3000元/平方米。從岳陽(yáng)與湖南都市房?jī)r(jià)比較,明顯低于長(zhǎng)沙2904元/平方米、株/平方米等市,而在市級(jí)都市中岳陽(yáng)市居第五位,而岳陽(yáng)的人均可支配收入?yún)s排在前三位。從岳陽(yáng)的潛在購(gòu)買(mǎi)力來(lái)看,房?jī)r(jià)的上升空間依舊存在。而到2006年底時(shí),岳陽(yáng)的品質(zhì)房?jī)r(jià)差不多開(kāi)始沖刺2000元大關(guān),而這一價(jià)格,在湖南地級(jí)都市中還處于“下游”水平。4.4市場(chǎng)機(jī)會(huì)鑒于目前岳陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于進(jìn)展的初期,市場(chǎng)存在著諸多空白點(diǎn)待填補(bǔ),因此從不同的角度而論,市場(chǎng)存在較多的進(jìn)展機(jī)會(huì):區(qū)位機(jī)會(huì):由于岳陽(yáng)市中心城區(qū)新增項(xiàng)目較少,區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)總體上呈供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì),從而在價(jià)格上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市區(qū)其他區(qū)域。產(chǎn)品機(jī)會(huì):當(dāng)前岳陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品單一性特不明顯,體現(xiàn)在物業(yè)類(lèi)型的單一性、戶(hù)型的單一性、建筑風(fēng)格的單一性、園林綠化的單一性、交樓標(biāo)準(zhǔn)的單一性等諸多方面,因此住宅產(chǎn)品市場(chǎng)也存在較多市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。服務(wù)機(jī)會(huì):房地產(chǎn)市場(chǎng)的服務(wù)機(jī)會(huì)不僅體現(xiàn)在物業(yè)治理的服務(wù)水平,還體現(xiàn)貫穿在銷(xiāo)售前、中、后期的每個(gè)細(xì)節(jié)。目前岳陽(yáng)住宅市場(chǎng)絕大部分都為物業(yè)開(kāi)發(fā)公司組織銷(xiāo)售并進(jìn)行后期的物業(yè)治理,專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng),服務(wù)水平較低;存在著由專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售代理公司進(jìn)行有系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)與推廣、更加規(guī)范的物業(yè)治理公司進(jìn)行訓(xùn)練有素的物業(yè)治理的服務(wù)可能。市場(chǎng)機(jī)會(huì):政府對(duì)都市舊城改造力度加大,提升市中心的居住環(huán)境,更加體現(xiàn)出居住都市中心的價(jià)值。因此項(xiàng)目存在巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。第四部分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查分析1、住宅競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查分析岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)東西向以青年路為界,南北向以長(zhǎng)虹路和琵琶王路為界,能夠依照樓盤(pán)分布集中程度將市場(chǎng)分為三大板塊,分不為老城區(qū)板塊、南湖板塊、開(kāi)發(fā)區(qū)板塊,如下圖。1.1老城區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)項(xiàng)目名稱(chēng)洞庭東岸左岸巴陵城御公館開(kāi)發(fā)商岳陽(yáng)保利置業(yè)有限公司岳陽(yáng)九興置業(yè)投資公司岳陽(yáng)運(yùn)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置巴陵西路和洞庭北路交匯處東茅嶺路與南湖大道交匯處巴陵大道與土橋巷交匯處交通情況市中心,交通便利市中心,交通便利市中心,交通便利規(guī)劃要點(diǎn)占地面積(m2)708105900010000建筑面積(m2)104091.61600021840商業(yè)面積(m2)約3000010000/容積率1.472.71.5綠化率30%20%25%建筑風(fēng)格新中式風(fēng)格現(xiàn)代新古典主義風(fēng)格園林風(fēng)格中式無(wú)主題園林古典園林戶(hù)數(shù)442362168車(chē)位數(shù)30850建筑類(lèi)型多層小高層多層主力戶(hù)型面積(㎡)二房:88三房:135-140復(fù)式:210-220二房:83-86三房:128-133四房:141-158復(fù)式:120-241二房:約115.38三房:128.67-139.89銷(xiāo)售價(jià)格(元/㎡)住宅3100(可能)銷(xiāo)售狀況可能12月開(kāi)盤(pán)80%可能12月推出入伙日期2008年2月08年3月物業(yè)治理保利物管/部隊(duì)后勤公司項(xiàng)目定位高端產(chǎn)品中端產(chǎn)品中端產(chǎn)品項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)和營(yíng)銷(xiāo)策劃強(qiáng)調(diào)地處岳陽(yáng)樓風(fēng)景旅游區(qū),通過(guò)保利文物展,打造岳陽(yáng)第一人文樓盤(pán)。弱點(diǎn)是項(xiàng)目地處老城區(qū),周邊居住環(huán)境還有待改造。突出項(xiàng)目地處都市商業(yè)黃金地段,但單身公寓是銷(xiāo)售難點(diǎn),大多朝北,沒(méi)有采取酒店式治理,另周邊有類(lèi)似項(xiàng)目“白楊國(guó)際”推出,還帶10年返租促銷(xiāo)。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目風(fēng)水位置,原軍分區(qū)高官家屬區(qū),治安良好,包裝成公御大宅,但與之匹配的配套設(shè)施卻沒(méi)有,也沒(méi)有大戶(hù)型??蛻?hù)分析政府公務(wù)員、岳陽(yáng)各界商業(yè)成功人士、岳陽(yáng)周邊縣市投資客以本地?fù)Q房客戶(hù)為主;外省市來(lái)岳陽(yáng)做生意老總或部分投資客。以本地周邊換房客戶(hù)為主;東茅嶺路及土橋路做生意的老總等。左岸巴陵城御公館項(xiàng)目名稱(chēng)錦城嘉園天倫城開(kāi)發(fā)商岳陽(yáng)隆盛置業(yè)投資公司(浙江)天倫房地產(chǎn)公司(福建)項(xiàng)目位置琵琶王路與青年路交匯處金鶚中路市政府對(duì)面交通情況交通較便利地處市中心,交通極其便利規(guī)劃要點(diǎn)占地面積(m2)2900033.5萬(wàn)建筑面積(m2)97439.8760萬(wàn)商業(yè)面積(m2)/容積率2.391.69綠化率35%35%建筑風(fēng)格現(xiàn)代現(xiàn)代新古典主義園林風(fēng)格蘇杭風(fēng)情歐式(地中海米蘭、荷蘭)戶(hù)數(shù)600總4000戶(hù)二期600車(chē)位數(shù)/250建筑類(lèi)型小高層小高層、多層主力戶(hù)型面積(㎡)三房:128-139四房:149-162二房83-86三房122-131四房156-187復(fù)式202-272銷(xiāo)售價(jià)格(元/㎡)26002700(可能)銷(xiāo)售狀況60%12月2號(hào)推出入伙日期2008年3月2008年3月物業(yè)治理銀典物管深圳銀典物管項(xiàng)目定位中高端產(chǎn)品中高端產(chǎn)品項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)和營(yíng)銷(xiāo)策劃岳陽(yáng)首創(chuàng)蘇杭風(fēng)情中庭園林,同時(shí)高品質(zhì)的房屋質(zhì)量也成為附加賣(mài)點(diǎn),形成良好口碑。弱點(diǎn)是由于項(xiàng)目規(guī)劃布局的局限性,使部分戶(hù)型設(shè)計(jì)有許多缺陷,如客廳朝北等。主打項(xiàng)目都市核心位置、規(guī)模。弱點(diǎn)是產(chǎn)品品質(zhì)不高和戶(hù)型創(chuàng)新不多,一期復(fù)式比重過(guò)多??蛻?hù)分析以本地?fù)Q房客戶(hù)為主;外省市來(lái)岳陽(yáng)做生意或投資的老總等要緊是項(xiàng)目周邊二次置業(yè)者為主,包括政府公務(wù)員、個(gè)體私營(yíng)老總。錦城嘉園天倫城1.2南湖板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)項(xiàng)目名稱(chēng)湖畔新村(天鵝湖)南湖花園藍(lán)湖水岸華菱·融域開(kāi)發(fā)商湖南省興瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司岳陽(yáng)合大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司岳陽(yáng)市興城置業(yè)有限公司華菱集團(tuán)·岳陽(yáng)市金地利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置東臨南湖廣場(chǎng),南臨南湖游路南湖廣場(chǎng)西側(cè)南湖游路與千畝湖路交匯處南湖東路與學(xué)院路交匯處交通情況現(xiàn)交通不便利,現(xiàn)沒(méi)有直接公車(chē)直通,需經(jīng)湖畔新村才連通南環(huán)路交通較便利,西接南湖游路,和南湖大道現(xiàn)交通不便利,現(xiàn)沒(méi)有直接公車(chē)直通,需經(jīng)湖畔新村才連通南環(huán)路遠(yuǎn)離市中心,交通較便利規(guī)劃要點(diǎn)占地面積(m2)6652276162098928333建筑面積(m2)16500922506011268000商業(yè)面積\200030004000容積率2.183.262.862.4綠化率41%45%41.5%30%建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合歐式風(fēng)格現(xiàn)代現(xiàn)代歐式現(xiàn)代歐式園林風(fēng)格中式中式法蘭西風(fēng)情現(xiàn)代戶(hù)數(shù)102456408500車(chē)位數(shù)/290個(gè),6.68萬(wàn)/個(gè)/110個(gè),7-8萬(wàn)/個(gè)建筑類(lèi)型小高層小高層、高層小高層小高層主力戶(hù)型面積(㎡)三房141-149四房161-191五房224二房93-99三房146-150四房164-175五房186-195三房135-143四房163二房93-101三房118-146銷(xiāo)售價(jià)格(元/㎡)2400270027002500銷(xiāo)售狀況70%100%60%65%入伙日期08年1月已入伙08年3月2008年3月物業(yè)治理岳陽(yáng)市明達(dá)物業(yè)進(jìn)展有限公司長(zhǎng)沙均和物業(yè)治理公司岳陽(yáng)市明達(dá)物業(yè)進(jìn)展有限公司華菱物管項(xiàng)目定位中高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品中高端產(chǎn)品項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)和營(yíng)銷(xiāo)策劃項(xiàng)目主打藝術(shù)洋房概念,在包裝和產(chǎn)品材質(zhì)上來(lái)拔高項(xiàng)目品味,依托“湖畔新村”已有的物業(yè)治理和配套設(shè)施。項(xiàng)目的弱點(diǎn)在于項(xiàng)目沒(méi)有南湖的景觀支撐,交通也不太便利。項(xiàng)目主推絕佳的南湖天然景觀資源,再結(jié)合項(xiàng)目自身園林優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目的弱點(diǎn)在于周邊生活配套、商業(yè)還不太成熟。項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)是南湖的景觀資源,在項(xiàng)目的包裝推廣上上把項(xiàng)目打造成法式皇家居住領(lǐng)域。目前在市場(chǎng)上推廣力度不大。主推南湖風(fēng)景和環(huán)境,和歐陸園林生活。項(xiàng)目弱點(diǎn)是產(chǎn)品較為單一,以二房為主,沒(méi)有大戶(hù)型,且周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多??蛻?hù)分析項(xiàng)目周邊居住二次置業(yè)者本地公務(wù)員、岳陽(yáng)商場(chǎng)成功人士、岳陽(yáng)籍在外成功人士和部格外地投資者、長(zhǎng)煉化工、華能電廠等企事業(yè)單位主管。重點(diǎn)是公務(wù)員、商場(chǎng)成功人士、岳陽(yáng)籍在外成功人士和部格外地投資者要緊是項(xiàng)目周邊二次置業(yè)者為主,包括岳化、長(zhǎng)煉等石化企業(yè)職工等湖畔新村(天鵝湖)南湖花園藍(lán)湖水岸華菱·融域1.3開(kāi)發(fā)區(qū)板塊項(xiàng)目名稱(chēng)錦繡河山中南大市場(chǎng)(二期)開(kāi)發(fā)商岳陽(yáng)市湘泰置業(yè)有限公司湖南和利東升置業(yè)投資有限公司項(xiàng)目位置北港路岳陽(yáng)市岳陽(yáng)大道1號(hào)交通情況處于巴陵?yáng)|路和青年?yáng)|路之間,暫無(wú)直通公交車(chē),交通較便利臨近武廣客運(yùn)站和岳陽(yáng)大道,交通便利規(guī)劃要點(diǎn)占地面積(m2)131457133334建筑面積(m2)168000180000商業(yè)面積3000160000容積率1.251.35綠化率38.1%15%建筑風(fēng)格現(xiàn)代多層、歐式

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