資產(chǎn)評估課件2

第二章資產(chǎn)定價的基本原理第一節(jié)資產(chǎn)價值形成理論第二節(jié)資產(chǎn)的價值類型第三節(jié)資產(chǎn)評估標準第四節(jié)資產(chǎn)評估假設(shè)第五節(jié)資產(chǎn)定價原則第二章資產(chǎn)定價的基本原理第一節(jié)資產(chǎn)價值形成理論第二節(jié)1一、賣方市場時期的價值觀：生產(chǎn)費用價值論第一節(jié)

資產(chǎn)價值形成理論資本勞動 的報酬土地

供給（生產(chǎn)）決定價值

生產(chǎn)費用價值論是成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費用商品的價值量一、賣方市場時期的價值觀：生產(chǎn)費用價值論第一節(jié)資產(chǎn)價值2二、買方市場時期的價值觀：效用價值觀需求決定價值，商品的價值來自消費者對商品的主觀評價。

效用價值論是收益法的理論基礎(chǔ)。二、買方市場時期的價值觀：效用價值觀需求決定價值，3三、供求決定價值論：均衡價值觀均衡價格需求價格：消費者愿意支付的最高價供給價格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價在均衡價格中，生產(chǎn)費用和效用是影響價格的兩個均等因素，說明資產(chǎn)評估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。供求決定價值論是市場法的理論基礎(chǔ)。三、供求決定價值論：均衡價值觀均衡價格需求價格：消費者愿意支4第二節(jié)資產(chǎn)的價值類型一、對資產(chǎn)價值的理解（一）資產(chǎn)的價值不是一個靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。（二）價值與價格、成本價格——為取得一項資產(chǎn)所花費的實際貨幣量成本——為創(chuàng)建一項資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價值價格成本不一定與價值相等第二節(jié)資產(chǎn)的價值類型一、對資產(chǎn)價值的理解價格不一定與價值5二、資產(chǎn)評估中常見的價值類型（一）公允市場價值（fairmarketvalue)指資產(chǎn)在評估基準日的公開市場上的交易價格。

公開市場價格形成的條件買賣雙方地位平等有充分的時間收集信息有理智的經(jīng)濟人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當事人二、資產(chǎn)評估中常見的價值類型（一）公允市場價值（fairm6（二）投資價值（investmentvalue）指某項資產(chǎn)相對于某個特定購買者（或所有者）的價值對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價格可能不同。因為資產(chǎn)的投資價值主要取決于其獲利能力，而一項資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價值創(chuàng)造直接有關(guān)。成交價=公允市價+“價值創(chuàng)造”的一部分（二）投資價值（investmentvalue）指某項資產(chǎn)7（三）賬面價值（bookvalue）指資產(chǎn)的賬面原值減去累計折舊，或賬面價值減去負債（對企業(yè)而言）。資產(chǎn)的賬面價值具有客觀性和可審計性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評估的依據(jù)。原因：1、財務(wù)報告中的資產(chǎn)是以歷史成本計價的2、企業(yè)資產(chǎn)負債表上并不包括全部有價值的資產(chǎn)、可能的負債項目，也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本。（三）賬面價值（bookvalue）指資產(chǎn)的賬面原值減去累8（四）內(nèi)在價值（intrinsicvalue）

指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。對于能夠在市場上交易的資產(chǎn)，若市場是完善的，公允市場=內(nèi)在市場

內(nèi)在價值

資產(chǎn)的獲利能力賬面價值

資產(chǎn)的創(chuàng)建成本內(nèi)在價值缺乏客觀性和可審計性，但卻是投資決策時考慮的主要因素。內(nèi)在價值與市場價值（四）內(nèi)在價值（intrinsicvalue）

9（五）重置價值（replacementvalue）指在現(xiàn)時條件（市場、技術(shù)）下，獲得與被估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費的成本。又稱為折余重置成本。一般在非市場和有限市場條件下運用。

（五）重置價值（replacementvalue）10（六）清算價值指企業(yè)停止營業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負債后以貨幣形式存在的余額。強制清算與有序清算與公允市場的區(qū)別：1、買賣雙方地位不平等2、沒有充足的時間詢價清算價格屬于非正常市價，因此評估值低于正常市價（六）清算價值指企業(yè)停止營業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負債后11（七）在用價值（value-in-use）指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)價值。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價值。（七）在用價值（value-in-use）指屬于企業(yè)組成部分12第三節(jié)《國際評估準則》定義的價值類型一、資產(chǎn)評估標準的實質(zhì)與意義為不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供適用的價格標準

特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)決定估價標準但并非唯一依據(jù)還需考慮評估的時間、地點、評估時的市場條件業(yè)務(wù)當事人的狀況、資產(chǎn)自身狀況。第三節(jié)《國際評估準則》定義的價值類型一、資產(chǎn)評估標準的13二、資產(chǎn)評估中市場價值與市場價值以外的價值根據(jù)國際資產(chǎn)評估委員會的觀點：市場價值（marketvaluebasisofvaluation）非市場價值（valuationbasisotherthanmarketvalue）二、資產(chǎn)評估中市場價值與市場價值以外的價值根據(jù)國際資產(chǎn)評估委142）適用對象：從資產(chǎn)業(yè)務(wù)看：適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)從評估對象看：被估資產(chǎn)是可在公開市場上出售的資產(chǎn)。即指資產(chǎn)一般應(yīng)具有獨立功能，可單獨交易，并且有一定的通用性。評估市場價值的方法：市場比較法、收益法、成本法。1、市場價值標準（公開市場價值標準）1）含義：資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下的價值2）適用對象：1、市場價值標準（公開市場價值標準）152、市場價值以外的價值（非公開市場價值）

1）含義：指不滿足市場價值成立條件以及滿足市價成立條件，但只能在非公開市場條件下實現(xiàn)的價值。2）適用對象：需采用非市場價值標準評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)可分為兩類：一是屬于特定評估目的如破產(chǎn)清算評估、特殊投資的評估、以賠償為目的評估、納稅為目的評估等二是屬于特殊評估對象看：

屬于特殊評估對象非經(jīng)營性資產(chǎn)非競爭性資產(chǎn)特定地理位置的資產(chǎn)商譽專用資產(chǎn)有限市場資產(chǎn)無法單獨在公開市場出售2、市場價值以外的價值（非公開市場價值）

1）含義：16三、《國際評估準則》定義的價值類型與各種價值類型的內(nèi)在聯(lián)系1、公開市場價值=>市場價值2、投資價值=>非市場價值投資方投資價值>公允價值投資交易中出售方投資價值<公允價值交易價格在雙方投資價值之間:作價基礎(chǔ)公允市價三、《國際評估準則》定義的價值類型與各種價值類型的內(nèi)在聯(lián)系1175、清算價值6、在用價值=>非市場價值7、賬面價值3、內(nèi)在價值對于可在公開市場出售的資產(chǎn)而言：內(nèi)在價值=>市場價值不具有在公開市場出售條件的資產(chǎn)：內(nèi)在價值=>非市場價值

4、重置價值為公允市價設(shè)定了上限與內(nèi)在價值相一致=>市場價值與內(nèi)在價值不一致=>非市場價值

5、清算價值3、內(nèi)在價值對于可在公開市場出售的資產(chǎn)而言：4、18一、交易假設(shè)

二、公開市場假設(shè)

指被估資產(chǎn)可在公開市場上出售

適宜做公開市場假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求被估資產(chǎn)具有通用性

第四節(jié)資產(chǎn)評估假設(shè)特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)是以某種假設(shè)為前期提的，因此資產(chǎn)評估假設(shè)與評估標準也有密切聯(lián)系。一、交易假設(shè)

二、公開市場假設(shè)

指被估資產(chǎn)可在公開市場上出售19

三、繼續(xù)使用假設(shè)指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用或移地繼續(xù)使用。這一假設(shè)強調(diào)資產(chǎn)對未來的有效性。采用繼續(xù)使用假設(shè)的條件：（1）資產(chǎn)尚有剩余壽命，能滿足所有者經(jīng)營上期望的收益。（2）轉(zhuǎn)換用途能實現(xiàn)其最佳效用，轉(zhuǎn)換在法律上、經(jīng)濟上可行。四、清償假設(shè)企業(yè)破產(chǎn)，資產(chǎn)被強制出售三、繼續(xù)使用假設(shè)20第五節(jié)資產(chǎn)評估原則由于資產(chǎn)評估或多或少總存在一定的主觀性，因此，為保證評估結(jié)果相對公正、合理，要求評估人員在定價時遵循一定的原則：工作原則和經(jīng)濟技術(shù)原則。工作原則：獨立性原則、客觀公正性原則、科學(xué)性原則技術(shù)經(jīng)濟性原則：預(yù)期收益原則、供求原則、替代原則、貢獻原則、評估試點原則。第五節(jié)資產(chǎn)評估原則由于資產(chǎn)評估或多或少總存在一定的主21第二章資產(chǎn)定價的基本原理第一節(jié)資產(chǎn)價值形成理論第二節(jié)資產(chǎn)的價值類型第三節(jié)資產(chǎn)評估標準第四節(jié)資產(chǎn)評估假設(shè)第五節(jié)資產(chǎn)定價原則第二章資產(chǎn)定價的基本原理第一節(jié)資產(chǎn)價值形成理論第二節(jié)22一、賣方市場時期的價值觀：生產(chǎn)費用價值論第一節(jié)

資產(chǎn)價值形成理論資本勞動 的報酬土地

供給（生產(chǎn)）決定價值

生產(chǎn)費用價值論是成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費用商品的價值量一、賣方市場時期的價值觀：生產(chǎn)費用價值論第一節(jié)資產(chǎn)價值23二、買方市場時期的價值觀：效用價值觀需求決定價值，商品的價值來自消費者對商品的主觀評價。

效用價值論是收益法的理論基礎(chǔ)。二、買方市場時期的價值觀：效用價值觀需求決定價值，24三、供求決定價值論：均衡價值觀均衡價格需求價格：消費者愿意支付的最高價供給價格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價在均衡價格中，生產(chǎn)費用和效用是影響價格的兩個均等因素，說明資產(chǎn)評估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。供求決定價值論是市場法的理論基礎(chǔ)。三、供求決定價值論：均衡價值觀均衡價格需求價格：消費者愿意支25第二節(jié)資產(chǎn)的價值類型一、對資產(chǎn)價值的理解（一）資產(chǎn)的價值不是一個靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。（二）價值與價格、成本價格——為取得一項資產(chǎn)所花費的實際貨幣量成本——為創(chuàng)建一項資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價值價格成本不一定與價值相等第二節(jié)資產(chǎn)的價值類型一、對資產(chǎn)價值的理解價格不一定與價值26二、資產(chǎn)評估中常見的價值類型（一）公允市場價值（fairmarketvalue)指資產(chǎn)在評估基準日的公開市場上的交易價格。

公開市場價格形成的條件買賣雙方地位平等有充分的時間收集信息有理智的經(jīng)濟人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當事人二、資產(chǎn)評估中常見的價值類型（一）公允市場價值（fairm27（二）投資價值（investmentvalue）指某項資產(chǎn)相對于某個特定購買者（或所有者）的價值對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價格可能不同。因為資產(chǎn)的投資價值主要取決于其獲利能力，而一項資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價值創(chuàng)造直接有關(guān)。成交價=公允市價+“價值創(chuàng)造”的一部分（二）投資價值（investmentvalue）指某項資產(chǎn)28（三）賬面價值（bookvalue）指資產(chǎn)的賬面原值減去累計折舊，或賬面價值減去負債（對企業(yè)而言）。資產(chǎn)的賬面價值具有客觀性和可審計性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評估的依據(jù)。原因：1、財務(wù)報告中的資產(chǎn)是以歷史成本計價的2、企業(yè)資產(chǎn)負債表上并不包括全部有價值的資產(chǎn)、可能的負債項目，也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本。（三）賬面價值（bookvalue）指資產(chǎn)的賬面原值減去累29（四）內(nèi)在價值（intrinsicvalue）

指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。對于能夠在市場上交易的資產(chǎn)，若市場是完善的，公允市場=內(nèi)在市場

內(nèi)在價值

資產(chǎn)的獲利能力賬面價值

資產(chǎn)的創(chuàng)建成本內(nèi)在價值缺乏客觀性和可審計性，但卻是投資決策時考慮的主要因素。內(nèi)在價值與市場價值（四）內(nèi)在價值（intrinsicvalue）

30（五）重置價值（replacementvalue）指在現(xiàn)時條件（市場、技術(shù)）下，獲得與被估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費的成本。又稱為折余重置成本。一般在非市場和有限市場條件下運用。

（五）重置價值（replacementvalue）31（六）清算價值指企業(yè)停止營業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負債后以貨幣形式存在的余額。強制清算與有序清算與公允市場的區(qū)別：1、買賣雙方地位不平等2、沒有充足的時間詢價清算價格屬于非正常市價，因此評估值低于正常市價（六）清算價值指企業(yè)停止營業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負債后32（七）在用價值（value-in-use）指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)價值。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價值。（七）在用價值（value-in-use）指屬于企業(yè)組成部分33第三節(jié)《國際評估準則》定義的價值類型一、資產(chǎn)評估標準的實質(zhì)與意義為不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供適用的價格標準

特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)決定估價標準但并非唯一依據(jù)還需考慮評估的時間、地點、評估時的市場條件業(yè)務(wù)當事人的狀況、資產(chǎn)自身狀況。第三節(jié)《國際評估準則》定義的價值類型一、資產(chǎn)評估標準的34二、資產(chǎn)評估中市場價值與市場價值以外的價值根據(jù)國際資產(chǎn)評估委員會的觀點：市場價值（marketvaluebasisofvaluation）非市場價值（valuationbasisotherthanmarketvalue）二、資產(chǎn)評估中市場價值與市場價值以外的價值根據(jù)國際資產(chǎn)評估委352）適用對象：從資產(chǎn)業(yè)務(wù)看：適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)從評估對象看：被估資產(chǎn)是可在公開市場上出售的資產(chǎn)。即指資產(chǎn)一般應(yīng)具有獨立功能，可單獨交易，并且有一定的通用性。評估市場價值的方法：市場比較法、收益法、成本法。1、市場價值標準（公開市場價值標準）1）含義：資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下的價值2）適用對象：1、市場價值標準（公開市場價值標準）362、市場價值以外的價值（非公開市場價值）

1）含義：指不滿足市場價值成立條件以及滿足市價成立條件，但只能在非公開市場條件下實現(xiàn)的價值。2）適用對象：需采用非市場價值標準評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)可分為兩類：一是屬于特定評估目的如破產(chǎn)清算評估、特殊投資的評估、以賠償為目的評估、納稅為目的評估等二是屬于特殊評估對象看：

屬于特殊評估對象非經(jīng)營性資產(chǎn)非競爭性資產(chǎn)特定地理位置的資產(chǎn)商譽專用資產(chǎn)有限市場資產(chǎn)無法單獨在公開市場出售2、市場價值以外的價值（非公開市場價值）

1）含義：37三、《國際評估準則》定義的價值類型與各種價值類型的內(nèi)在聯(lián)系1、公開市場價值=>市場價值2、投資價值=>非市場價值投資方投資價值>公允價值投資交易中出售方投資價值<公允價值交易價格在雙方投資價值之間:作價基礎(chǔ)公允市價三、《國際評估準則》定義的價值類型與各種價值類型的內(nèi)在聯(lián)系1385、清算價值6、在用價值=>非市場價值7、賬面價值3、