企業(yè)開發(fā)成本核算、歸集、分配實(shí)務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險(xiǎn)管課件

企業(yè)開發(fā)成本核算、歸集、分配實(shí)務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險(xiǎn)管6、法律的基礎(chǔ)有兩個(gè)，而且只有兩個(gè)……公平和實(shí)用?！?、有兩種和平的暴力，那就是法律和禮節(jié)?！璧?、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亞里士多德9、上帝把法律和公平湊合在一起，可是人類卻把它拆開?！椤た茽栴D10、一切法律都是無(wú)用的，因?yàn)楹萌擞貌恢鼈?，而壞人又不?huì)因?yàn)樗鼈兌兊靡?guī)矩起來(lái)?！轮円怂蛊髽I(yè)開發(fā)成本核算、歸集、分配實(shí)務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險(xiǎn)管企業(yè)開發(fā)成本核算、歸集、分配實(shí)務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險(xiǎn)管6、法律的基礎(chǔ)有兩個(gè)，而且只有兩個(gè)……公平和實(shí)用?！?、有兩種和平的暴力，那就是法律和禮節(jié)?！璧?、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序?！獊喞锸慷嗟?、上帝把法律和公平湊合在一起，可是人類卻把它拆開。——查·科爾頓10、一切法律都是無(wú)用的，因?yàn)楹萌擞貌恢鼈?，而壞人又不?huì)因?yàn)樗鼈兌兊靡?guī)矩起來(lái)?！轮円怂狗康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本

核算、歸集、分配實(shí)務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險(xiǎn)管控課程簡(jiǎn)介本課程從解決房地產(chǎn)企業(yè)成本核算具體實(shí)務(wù)應(yīng)用角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)開發(fā)企業(yè)成本核算、歸集、分配各環(huán)節(jié)相關(guān)財(cái)稅基礎(chǔ)理論知識(shí)結(jié)合對(duì)應(yīng)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析，培養(yǎng)管控房地產(chǎn)企業(yè)全程的成本架構(gòu)能力和涉稅核算效率及技能。運(yùn)用具體案例講解各類房地產(chǎn)企業(yè)成本核算實(shí)務(wù)問(wèn)題，全面提升財(cái)務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控和稅收籌劃技能。企業(yè)開發(fā)成本核算、歸集、分配實(shí)務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險(xiǎn)管6、法律的基1企業(yè)開發(fā)成本核算、歸集、分配實(shí)務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險(xiǎn)管課件2企業(yè)開發(fā)成本核算、歸集、分配實(shí)務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險(xiǎn)管課件3企業(yè)開發(fā)成本核算、歸集、分配實(shí)務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險(xiǎn)管課件4企業(yè)開發(fā)成本核算、歸集、分配實(shí)務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險(xiǎn)管課件51、符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等會(huì)計(jì)政策;2、與稅收政策相銜接，減少稅會(huì)差異，有利于稅收利益最優(yōu)化原則;3、滿足企業(yè)成本管理要求，便于為管理層提供有效數(shù)據(jù)、適應(yīng)決策服務(wù)的需要。

一、成本核算的總體要求及原則一、成本核算的總體要求及原則61、確定成本核算對(duì)象應(yīng)根據(jù)成本核算對(duì)象確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)確定。(一)費(fèi)用指企業(yè)一切開支及耗費(fèi)各種日常活動(dòng)發(fā)生的所有耗費(fèi)，包括生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)發(fā)生的各種耗費(fèi)。分計(jì)入當(dāng)期損益的期間費(fèi)用和最終形成存貨（開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品）的生產(chǎn)性消耗費(fèi)用。(二)開發(fā)企業(yè)成本對(duì)象成本即對(duì)象化的費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)核算對(duì)象指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。包括土地開發(fā)產(chǎn)品、房屋開發(fā)產(chǎn)品，及按一定標(biāo)準(zhǔn)劃分的具體成本對(duì)象。每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開發(fā)工程項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。二、成本核算的基本程序1、確定成本核算對(duì)象二、成本核算的基本程序7(三)不同稅種成本核算對(duì)象的確定情況1、土地增值稅清算單位確定的相關(guān)稅法要求。國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)分期開發(fā)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。屬多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積比例或其他合理方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目扣除金額。遼地稅函[2012]92號(hào)：確定土地增值稅清算單位時(shí)，地稅機(jī)關(guān)應(yīng)以發(fā)改委審批、備案確定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為清算單位；對(duì)分期開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以住建部門或國(guó)土規(guī)劃部門下發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定的分期建設(shè)項(xiàng)目作為清算單位。二、成本核算的基本程序(三)不同稅種成本核算對(duì)象的確定二、成本核算的基本程序8二、成本核算的基本程序二、成本核算的基本程序9情況2、企業(yè)所得稅在成本對(duì)象確定方面的相關(guān)要求。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第26條:成本對(duì)象指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。總局公告2014年第35號(hào)

（2014-6-16）自2014年7月16日起：1、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計(jì)稅成本對(duì)象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對(duì)象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，及開發(fā)項(xiàng)目基本情況、開發(fā)計(jì)劃等出具專項(xiàng)報(bào)告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》一并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)將已確定成本對(duì)象報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對(duì)象的，應(yīng)就調(diào)整原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項(xiàng)報(bào)告，在調(diào)整當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。二、成本核算的基本程序情況2、企業(yè)所得稅在成本對(duì)象確定方面的相關(guān)要求。二、成本核算10總局公告2014年第35號(hào)

2014-6-16：2、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對(duì)象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象，及時(shí)收集、整理、保存成本對(duì)象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查。3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)送的成本對(duì)象確定專項(xiàng)報(bào)告做好歸檔工作，及時(shí)進(jìn)行分析，加強(qiáng)后續(xù)管理。對(duì)資料不完整、不規(guī)范的，應(yīng)及時(shí)通知房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)齊、修正；對(duì)成本對(duì)象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整；對(duì)成本對(duì)象確定情況異常的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)行專項(xiàng)檢查；對(duì)不如實(shí)出具專項(xiàng)報(bào)告或不出具專項(xiàng)報(bào)告的，應(yīng)按《稅收征收管理法》相關(guān)規(guī)定處理。二、成本核算的基本程序總局公告2014年第35號(hào)2014-6-16：二、成本核算112、設(shè)置成本核算科目，歸集開發(fā)成本。建立成本合同臺(tái)賬，核算和歸集開發(fā)成本。3、確定成本分?jǐn)偡椒ā０词芤嬖瓌t和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間分配方法和標(biāo)準(zhǔn)。4、在成本核算對(duì)象之間分?jǐn)偝杀?。將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定方法和標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間分配。5、計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本，編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表。6、結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本。二、成本核算的基本程序2、設(shè)置成本核算科目，歸集開發(fā)成本。建立成本合同臺(tái)賬，核算和127、結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品成本。正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)成本，按與結(jié)算銷售收入配比原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。8、編織成本報(bào)表。根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。注意：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算，成本對(duì)象和成本項(xiàng)目的劃分和確定是正確核算開發(fā)成本的基礎(chǔ)。二、成本核算的基本程序7、結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品成本。正確劃分可售面積、不可售面積(由主13三、成本核算對(duì)象的確定為滿足核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果需要，須按一定原則和方法確定成本核算對(duì)象，歸集不同開發(fā)產(chǎn)品成本支出，正確配比不同開發(fā)產(chǎn)品收入和成本，準(zhǔn)確核算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成果。1、什么是成本核算對(duì)象？指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，為歸集和分配費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。成本核算對(duì)象不同于最終開發(fā)產(chǎn)品，它是具有不同使用功能的開發(fā)成本歸集單元，可理解為歸集最終開發(fā)產(chǎn)品成本的手段和中間步驟。歸集不同最終開發(fā)產(chǎn)品成本才是成本核算的目的。三、成本核算對(duì)象的確定為滿足核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果需要，須按一定原14三、成本核算對(duì)象的確定2、成本核算對(duì)象確定前提。（1）確定前要透徹了解開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，合理確定項(xiàng)目分期，清楚項(xiàng)目立項(xiàng)文件、“四證”等項(xiàng)目合法性文件中關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、土地性質(zhì)等方面規(guī)定，清楚所有開發(fā)產(chǎn)品處理方式或處理方式可能發(fā)生變化，提高劃分合理性。（2）確定時(shí)財(cái)務(wù)部門和預(yù)算或成本部門應(yīng)充分溝通，規(guī)范成本核算對(duì)象使用名稱，保持部門之間成本核算對(duì)象劃分一致，提高成本信息通用性。（3）在項(xiàng)目策劃、實(shí)施和決算階段，保持劃分一致，保持項(xiàng)目預(yù)算和決算成本核算數(shù)據(jù)口徑一致。（4）成本核算對(duì)象不同于開發(fā)產(chǎn)品種類，確定成本核算對(duì)象宜細(xì)不宜粗，以適應(yīng)開發(fā)產(chǎn)品處理方式可能發(fā)生的變化，滿足土地增值稅計(jì)算、對(duì)成本核算進(jìn)行策劃和共同成本分配需要。（5）成本核算對(duì)象劃分應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要，便于成本費(fèi)用歸集，適應(yīng)成本監(jiān)控要求。三、成本核算對(duì)象的確定2、成本核算對(duì)象確定前提。15三、成本核算對(duì)象的確定3、成本核算對(duì)象的確定原則。（1）可否銷售：開發(fā)產(chǎn)品能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作獨(dú)立成本核算對(duì)象核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，先作為一般成本核算對(duì)象進(jìn)行成本歸集，然后再將其成本攤?cè)肽軐?duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的成本核算對(duì)象。（2）分類歸集：對(duì)不同開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間跨年或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型存在明顯差異的群體開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)分別作成本核算對(duì)象核算。（3）功能區(qū)分：開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可作獨(dú)立成本核算對(duì)象核算。（4）定價(jià)差異：開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，可分別作成本核算對(duì)象核算。（5）成本差異：開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，可分別作成本核算對(duì)象核算。（6）權(quán)益區(qū)分：開發(fā)項(xiàng)目屬受托代建或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本核算對(duì)象核算。三、成本核算對(duì)象的確定3、成本核算對(duì)象的確定原則。16三、成本核算對(duì)象的確定4、成本核算對(duì)象確定具體方法。情況1、一期開發(fā)完畢項(xiàng)目。按差異性原則和不同屬性（可否銷售）原則分別劃分確定。（一）按開發(fā)產(chǎn)品差異性原則劃分確定。1.住宅：多層、小高層、高層、別墅（獨(dú)體、聯(lián)排）；2.商業(yè)地產(chǎn)：獨(dú)立商業(yè)、寫字間、酒店、公寓，車庫(kù)（有產(chǎn)權(quán)）等；（二）如有不同屬性（可否銷售）分別按銷售和持有劃分確定。情況2、成片分期（區(qū)）開發(fā)項(xiàng)目。以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。在按期(區(qū))劃分基礎(chǔ)上：（1）如同一期內(nèi)有不同屬性（可否銷售）、物業(yè)類型，還應(yīng)按可否銷售及物業(yè)類型劃分。（2）如同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、住宅、寫字樓等不同功能的；或同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按功能或結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。

三、成本核算對(duì)象的確定4、成本核算對(duì)象確定具體方法。17三、成本核算對(duì)象的確定3、成本核算對(duì)象確定具體方法。情況3、配套設(shè)施。（一）對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)成本，一般應(yīng)單獨(dú)作成本核算對(duì)象。（二）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按屬性（是否出售）確定成本對(duì)象。1.屬營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)單獨(dú)作成本核算對(duì)象。除企業(yè)自用按建造固定資產(chǎn)處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品處理。2.屬非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)有關(guān)規(guī)定處理。三、成本核算對(duì)象的確定3、成本核算對(duì)象確定具體方法。18三、成本核算對(duì)象的確定3、成本核算對(duì)象確定具體方法。情況4、車庫(kù)（一）計(jì)容積率的地上車庫(kù)，可辦理產(chǎn)權(quán)對(duì)外銷售的，單獨(dú)作成本核算對(duì)象。（二）地下、半地下車庫(kù)（車位）可辦理產(chǎn)權(quán)對(duì)外銷售的，單獨(dú)作成本核算對(duì)象。（三）利用人防設(shè)施的車庫(kù)（車位），不單獨(dú)作成本對(duì)象，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)有關(guān)規(guī)定處理。注意事項(xiàng)：成本對(duì)象在開工前根據(jù)規(guī)劃等確定，已確定不得隨意變更。三、成本核算對(duì)象的確定3、成本核算對(duì)象確定具體方法。19情況1：一期開發(fā)完畢的項(xiàng)目，成本核算對(duì)象兩層設(shè)置。第一層：項(xiàng)目?jī)?nèi)共同成本設(shè)置

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地成本）

前期工程費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)成本—××項(xiàng)目（一期）共同成本

建筑安裝工程費(fèi)

配套設(shè)施費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)四、成本核算對(duì)象的具體設(shè)置情況1：一期開發(fā)完畢的項(xiàng)目，成本核算對(duì)象兩層設(shè)置。四、成本20情況1：一期開發(fā)完畢的項(xiàng)目，成本核算對(duì)象兩層設(shè)置。第二層：具體成本對(duì)象設(shè)置

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地成本）

前期工程費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)成本—××項(xiàng)目—具體成本對(duì)象（住宅等）

建筑安裝工程費(fèi)

配套設(shè)施費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)四、成本核算對(duì)象的具體設(shè)置情況1：一期開發(fā)完畢的項(xiàng)目，成本核算對(duì)象兩層設(shè)置。四、成本21情況2：成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，成本核算對(duì)象三層設(shè)置。第一層：分期（區(qū)）項(xiàng)目?jī)?nèi)共同成本設(shè)置

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地成本）

前期工程費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

開發(fā)成本—××項(xiàng)目共同成本

建筑安裝工程費(fèi)

配套設(shè)施費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)四、成本核算對(duì)象的具體設(shè)置情況2：成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，成本核算對(duì)象三層設(shè)置。四22情況2：成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，成本核算對(duì)象三層設(shè)置。第二層：項(xiàng)目?jī)?nèi)共同成本設(shè)置

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地成本）

前期工程費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)成本—××項(xiàng)目（一期）共同成本

建筑安裝工程費(fèi)

配套設(shè)施費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)四、成本核算對(duì)象的具體設(shè)置情況2：成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，成本核算對(duì)象三層設(shè)置。四23情況2：成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，成本核算對(duì)象三層設(shè)置。第三層：具體成本對(duì)象設(shè)置

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地成本）

前期工程費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)成本—××項(xiàng)目（一期）—具體成本對(duì)象（住宅等）

建筑安裝工程費(fèi)

配套設(shè)施費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)四、成本核算對(duì)象的具體設(shè)置情況2：成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，成本核算對(duì)象三層設(shè)置。四24開發(fā)成本的核算一、土地成本（土地征用及補(bǔ)償費(fèi)）指為取得土地使用權(quán)而發(fā)生的各種成本費(fèi)用。具體包括：（一）土地出讓金：按《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》繳的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓成交價(jià)，包括土地使用權(quán)出讓地價(jià)、純土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、耕地占用稅、及其他為取得土地使用權(quán)發(fā)生支出。國(guó)稅發(fā)[2007]129號(hào)：耕地占用稅納稅人應(yīng)主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件認(rèn)定。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明用地人的，用地人為納稅人；審批文件中未標(biāo)明用地人的，應(yīng)要求申請(qǐng)用地人舉證實(shí)際用地人，實(shí)際用地人為納稅人；實(shí)際用地人尚未確定的，申請(qǐng)用地人為納稅人。占用耕地尚未經(jīng)批準(zhǔn)的，實(shí)際用地人為納稅人。因此企業(yè)購(gòu)買土地繳納的出讓金和繳納政府購(gòu)地發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)包含耕地占用稅。五、成本核算科目的核算及票據(jù)處理開發(fā)成本的核算五、成本核算科目的核算及票據(jù)處理25（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆除及拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。（三）購(gòu)?fù)恋氐钠醵悾和恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓繳的契稅。契稅相關(guān)政策：財(cái)稅[2004]134號(hào)1、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。情況1：以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒成交價(jià)格或成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)價(jià)格。土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆26情況2：以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。2、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。案例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一處經(jīng)濟(jì)適用住房(土地系劃撥用地)，同時(shí)發(fā)生部分土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等。請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的“土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)”是否需繳契稅？六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理情況2：以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)成27【相關(guān)文件】遼地稅發(fā)[2007]49號(hào)：1、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目指符合城市棚戶區(qū)改造條件，列入城市棚戶區(qū)改造方案和計(jì)劃，報(bào)全省城市集中連片棚戶區(qū)改造協(xié)調(diào)小組審定后列入省棚戶區(qū)改造計(jì)劃的城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。2、對(duì)上述棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，實(shí)行下列契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅征免政策：（1）以劃撥方式取得土地使用權(quán)用于棚戶區(qū)改造的，不征契稅；以出讓方式取得土地使用權(quán)用于棚戶區(qū)改造的應(yīng)按規(guī)定征收契稅。（分土地取得方式）（2）對(duì)政府組織并實(shí)施的拆遷補(bǔ)償免征契稅；對(duì)由開發(fā)企業(yè)實(shí)施的拆遷補(bǔ)償應(yīng)按規(guī)定征收契稅。（分實(shí)施方體）六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理【相關(guān)文件】六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理28（四）大市政配套費(fèi)：按政府相關(guān)文件規(guī)定繳的大市政配套費(fèi)用及自建紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，如：紅線外排水、采暖、燃?xì)?、高低壓系統(tǒng)發(fā)生費(fèi)用。（五）其他：土地閑置費(fèi)、滯納金、土地登記費(fèi)等不能在以上明細(xì)中進(jìn)行歸集的或不能預(yù)期的其他土地成本。相關(guān)稅收政策根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條和《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條規(guī)定，對(duì)企業(yè)因違約而承受的處罰性開支，如土地閑置費(fèi)及契稅滯納金等，不屬按稅法規(guī)定正常開支的成本費(fèi)用和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，不能作為扣除項(xiàng)目金額。因此，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不能作為正常成本費(fèi)用支出予以扣除。國(guó)稅函[2010]220號(hào)：房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳的土地閑置費(fèi)計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（四）大市政配套費(fèi)：按政府相關(guān)文件規(guī)定繳的大市政配套費(fèi)用及自29開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)（前期開發(fā)費(fèi)）指取得土地使用權(quán)后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等前期費(fèi)用。包括內(nèi)容：（一）咨詢調(diào)研費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)前、立項(xiàng)后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究及聘請(qǐng)相關(guān)專家或向中介機(jī)構(gòu)支付的咨詢調(diào)研費(fèi)。如：可行性研究費(fèi)、公證費(fèi)及規(guī)劃、交通、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)及委托其它公司所支付的咨詢服務(wù)費(fèi)用等。（二）設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)及各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施單獨(dú)發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)，如：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、專家咨詢費(fèi)、方案設(shè)計(jì)費(fèi)、初步設(shè)計(jì)費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、主體工程施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施類園林設(shè)計(jì)費(fèi)等。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)（前期開發(fā)費(fèi)）六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理30開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)（前期開發(fā)費(fèi)）（三）報(bào)批報(bào)建費(fèi)：繳給政府行政事業(yè)單位的項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)費(fèi)用，包括消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、價(jià)格調(diào)節(jié)基金、勞?；?、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、驗(yàn)收費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)；水、電、煤氣、熱力等增容費(fèi)及其他報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)等。（四）人防建設(shè)費(fèi)：按政府相關(guān)規(guī)定繳的人防異地建設(shè)費(fèi)及自建人防設(shè)施完工后分配進(jìn)入的成本費(fèi)用。自建人防設(shè)施作為單一產(chǎn)品對(duì)象進(jìn)行管理，其成本核算同無(wú)償公共配套設(shè)施，完工后分配計(jì)入單一產(chǎn)品對(duì)象對(duì)應(yīng)的該科目。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)（前期開發(fā)費(fèi)）六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理31開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)（前期開發(fā)費(fèi)）（五）勘探測(cè)繪費(fèi)：初勘、詳勘及建造研究用房的材料及施工費(fèi)等費(fèi)用。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等；項(xiàng)目開發(fā)前各種測(cè)繪費(fèi)，如土地測(cè)繪費(fèi)、房屋測(cè)繪費(fèi)等。（六）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的建造、拆除等費(fèi)用；接通紅線外施工用臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)、開發(fā)商承擔(dān)的工程前期施工用電費(fèi)等費(fèi)用；接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移、拆除費(fèi)，開發(fā)商承擔(dān)的工程前期施工用水費(fèi)等費(fèi)用；為達(dá)到設(shè)計(jì)地坪標(biāo)高發(fā)生的場(chǎng)地清運(yùn)費(fèi)、平整等費(fèi)用，包括挖山，大回填等；非總包單位的臨時(shí)圍墻、圍板的建造、裝飾、拆除費(fèi)用；工地臨時(shí)辦公室的租用、建造及裝修、裝飾、拆除費(fèi)用；施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)等；臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的電器、家具等資產(chǎn)不屬臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。（七）其他：不能在以上明細(xì)中歸集的、不可預(yù)期的其他開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)，如擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)（前期開發(fā)費(fèi)）六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理32基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生在紅線內(nèi)、主體建筑安裝工程外的道路、廣場(chǎng)、供電、供水、供氣、供熱、排污、排水、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程發(fā)生支出。包括內(nèi)容：（1）室外給排水系統(tǒng)費(fèi)：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)給排水系統(tǒng)，包括：紅線內(nèi)自來(lái)水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)的管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)、搭橋費(fèi)等費(fèi)用。（2）室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)采暖系統(tǒng)，包括：紅線內(nèi)鋪設(shè)管道系統(tǒng)的管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)、搭橋費(fèi)等費(fèi)用，獨(dú)立建設(shè)的熱交換站土建、安裝工程費(fèi)，獨(dú)立建設(shè)的鍋爐房土建、安裝工程費(fèi)等費(fèi)用。（3）室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)，包括：紅線內(nèi)鋪設(shè)管道系統(tǒng)的管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)、搭橋費(fèi)等費(fèi)用，調(diào)壓站土建、安裝工程費(fèi)等費(fèi)用。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理33（4）室外高低壓系統(tǒng)費(fèi)：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)高低壓系統(tǒng)，包括：紅線內(nèi)高壓線路及低壓線路的線路工程鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)、搭橋費(fèi)等工程費(fèi)，獨(dú)立建設(shè)的配電室、開閉站的土建、安裝工程費(fèi)等費(fèi)用。（5）室外消防系統(tǒng)費(fèi)：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)的室外消防系統(tǒng)的施工費(fèi)等。（6）室外智能化系統(tǒng)費(fèi)：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)的電子巡更系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等線路鋪設(shè)、設(shè)備安裝、室外背景音樂(lè)設(shè)施采購(gòu)及安裝及按規(guī)定應(yīng)繳的有關(guān)費(fèi)用等（7）園林環(huán)境工程費(fèi)：開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的綠化、環(huán)境等設(shè)施支出。（8）綠化及小品建設(shè)費(fèi)：人工草坪、栽花、種樹等綠化支出費(fèi)用；雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山、涼亭、人工湖、兒童樂(lè)園、健身器材等工程費(fèi)用。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（4）室外高低壓系統(tǒng)費(fèi)：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)高低壓系統(tǒng)，包括：紅線34（9）道路及廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)：道路鋪設(shè)及廣場(chǎng)建設(shè)等工程費(fèi)用。（10）室外交通設(shè)施費(fèi)：各種室外交通劃線，各種交通指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、檔車器、防撞器等費(fèi)用。（11）其它園林環(huán)境工程費(fèi)：圍墻建設(shè)費(fèi)用；室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈、室外燈箱、燈牌等；垃圾筒、坐椅等零星設(shè)施支出。（12）其他：不能在上述明細(xì)項(xiàng)目中歸集的、不可預(yù)期的建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用支出。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（9）道路及廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)：道路鋪設(shè)及廣場(chǎng)建設(shè)等工程費(fèi)用。六、成35建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)及設(shè)備費(fèi)。自營(yíng)工程應(yīng)包括建筑過(guò)程中發(fā)生的材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等；發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單”確定，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括甲供材料、設(shè)備費(fèi)。具體內(nèi)容：（一）主體建筑工程費(fèi)：產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)中發(fā)生的各項(xiàng)建筑工程費(fèi)用，包括內(nèi)容：（1）基礎(chǔ)工程費(fèi)：包括地基處理、土石方工程、護(hù)壁（坡）、降水、樁基及樁基檢測(cè)、主體結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)等費(fèi)用。（2）結(jié)構(gòu)主體及粗裝修工程費(fèi)：包括結(jié)構(gòu)主體及粗裝修、總包開辦費(fèi)、照管費(fèi)、外墻保溫及涂料、防火卷簾門、防火門、入戶門等工程費(fèi)用。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理建筑安裝工程費(fèi)六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理36（3）鋁合金塑鋼門窗及幕墻工程費(fèi)：除通風(fēng)工程以外的室外百葉，陽(yáng)臺(tái)玻璃欄板及金屬欄桿。（4）公共部位精裝修工程費(fèi)：主要包括大堂、樓梯間、雨蓬、連廊公共走道及電梯廳等精裝修費(fèi)用。（5）室內(nèi)精裝修工程費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)精裝修費(fèi)用及戶內(nèi)門費(fèi)用。相關(guān)文件關(guān)于印發(fā)《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》的通知（建標(biāo)[2003]206號(hào)）規(guī)定，建筑安裝工程費(fèi)由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金組成。直接費(fèi)由直接工程費(fèi)和措施費(fèi)組成。直接工程費(fèi)：指施工中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)。材料費(fèi)：指施工中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品費(fèi)用。根據(jù)建標(biāo)[2003]206號(hào)規(guī)定，只有構(gòu)成工程實(shí)體的材料費(fèi)才構(gòu)成建筑安裝工程費(fèi)內(nèi)容。而精裝修所用家電、家俱不構(gòu)成工程實(shí)體，不符合土地增值稅扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)容，因此不能作成本項(xiàng)目扣除。

六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（3）鋁合金塑鋼門窗及幕墻工程費(fèi)：除通風(fēng)工程以外的室外百葉，37其它主體建筑工程費(fèi)：除上述工程費(fèi)用外其他與主體建筑工程相關(guān)的費(fèi)用支出。（二）主體安裝工程費(fèi)：產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)中發(fā)生的各項(xiàng)安裝工程費(fèi)用，包括內(nèi)容：（1）給排水工程費(fèi)：給水、排水、中水、直飲水、熱水等管道敷設(shè)及設(shè)備安裝費(fèi)用。（2）空調(diào)工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制等空調(diào)設(shè)施安裝及管道敷設(shè)等費(fèi)用。（3）采暖工程費(fèi)：水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝及管道敷設(shè)等費(fèi)用。（屬房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起）（4）通風(fēng)工程費(fèi)：通風(fēng)風(fēng)道及設(shè)備的安裝等費(fèi)用。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理其它主體建筑工程費(fèi)：除上述工程費(fèi)用外其他與主體建筑工程相關(guān)的38（5）電氣工程費(fèi)：主體工程中變配電室的設(shè)備安裝及管線敷設(shè)費(fèi)用、動(dòng)力照明及防雷接地工程費(fèi)用。（6）室內(nèi)弱電工程費(fèi)：包括保安監(jiān)控、停車管理系統(tǒng)、電信網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視、三表遠(yuǎn)傳、家居智能化、獨(dú)立于消防廣播外增設(shè)的背景音樂(lè)等弱電工程的設(shè)備采購(gòu)及安裝費(fèi)用。（7）消防工程費(fèi)：消防報(bào)警系統(tǒng)、氣體滅火、消火栓及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)設(shè)備采購(gòu)及安裝工程費(fèi)用。（8）燃?xì)夤こ藤M(fèi)：煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施采購(gòu)及安裝工程費(fèi)用。（9）電梯工程費(fèi)：電梯設(shè)備供應(yīng)及安裝費(fèi)用。（10）其它主體安裝工程費(fèi)：除上述工程費(fèi)用外其他與主體安裝工程相關(guān)的費(fèi)用支出。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（5）電氣工程費(fèi)：主體工程中變配電室的設(shè)備安裝及管線敷設(shè)費(fèi)用39（三）其他工程費(fèi)：其他不能在上述兩項(xiàng)中歸集的建筑安裝工程費(fèi)，具體內(nèi)容：（1）工程監(jiān)理費(fèi)：支付給工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。（2）工程咨詢服務(wù)費(fèi)：招標(biāo)咨詢公司招標(biāo)費(fèi)，代辦招投標(biāo)費(fèi)用，預(yù)算和結(jié)算審核費(fèi)用。（3）車庫(kù)交通設(shè)施費(fèi)：車庫(kù)內(nèi)交通設(shè)施、劃線、標(biāo)識(shí)費(fèi)用，室內(nèi)標(biāo)識(shí)牌、示意圖等費(fèi)用。（4）檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)：項(xiàng)目開發(fā)中的有關(guān)主體工程的室內(nèi)空氣檢測(cè)費(fèi)，消防、環(huán)境、電氣等各種檢測(cè)費(fèi)用。（5）其他工程費(fèi)：除上述工程費(fèi)用外，其他不能在主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)中歸集的工程費(fèi)用。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（三）其他工程費(fèi)：其他不能在上述兩項(xiàng)中歸集的建筑安裝工程費(fèi)，40公共配套設(shè)施費(fèi)指項(xiàng)目規(guī)劃許可中配套設(shè)施。指產(chǎn)品開發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)（包括收益權(quán)）不屬開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。一般包括：游泳池、會(huì)所、學(xué)校、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、郵局、臨時(shí)公建、獨(dú)立垃圾樓、居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ⒆孕熊嚺?、公廁等設(shè)施的大市政配套費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、主體建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理公共配套設(shè)施費(fèi)六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理41開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)目費(fèi)用。各項(xiàng)目公司開發(fā)部門、造價(jià)管理部門、工程設(shè)計(jì)采購(gòu)部門、拆遷部門等部門發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入本科目。包括內(nèi)容：（一）現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的人員工資、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、臨時(shí)用工勞務(wù)費(fèi)、辦公費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、車輛使用費(fèi)、租賃費(fèi)、修理費(fèi)、折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、水電費(fèi)、誤餐費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、咨詢費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、辦公室裝修費(fèi)用、周轉(zhuǎn)房的攤銷等。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理開發(fā)間接費(fèi)六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理42工資：指開發(fā)部門、造價(jià)管理部門、工程設(shè)計(jì)采購(gòu)部門、拆遷部門等(以下簡(jiǎn)稱現(xiàn)場(chǎng)管理部門)人員的工資、獎(jiǎng)金及工資性補(bǔ)貼。對(duì)臨時(shí)雇傭的勞務(wù)工支付勞務(wù)費(fèi)不在本項(xiàng)目核算，在“臨時(shí)用工勞務(wù)費(fèi)”科目核算。福利費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門人員實(shí)際發(fā)生的福利費(fèi)支出。工會(huì)經(jīng)費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門人員工資總額2%計(jì)提的繳工會(huì)掌握使用的工會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。職工教育經(jīng)費(fèi)：指按現(xiàn)場(chǎng)管理部門人員工資總額2.5%計(jì)提的用于職工教育的經(jīng)費(fèi)。社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)：指按現(xiàn)場(chǎng)管理部門員工提取的基本社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)基金，包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)等。住房公積金：指按國(guó)家規(guī)定為現(xiàn)場(chǎng)管理部門員工提取的住房公積金。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理工資：指開發(fā)部門、造價(jià)管理部門、工程設(shè)計(jì)采購(gòu)部門、拆遷部門等43勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門發(fā)生的勞動(dòng)保護(hù)用品購(gòu)置費(fèi)等。臨時(shí)用工勞務(wù)費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門臨時(shí)雇傭的勞務(wù)工所支付費(fèi)用。辦公費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門發(fā)生的各種辦公用品、文件資料的郵寄費(fèi)、IT軟件硬件維護(hù)費(fèi)、資料費(fèi)、印刷費(fèi)等。通訊費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門發(fā)生的通訊設(shè)施開通費(fèi)用、固定電話費(fèi)、手機(jī)費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)等。差旅費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門因公出差、法定探親假實(shí)際發(fā)生的車、船、飛機(jī)、交通費(fèi)、住宿費(fèi)、住勤補(bǔ)助費(fèi)、誤餐補(bǔ)助、司機(jī)出車補(bǔ)助和單位核定的差旅費(fèi)包干費(fèi)用等。誤餐費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門的人員因公錯(cuò)過(guò)就餐時(shí)間，需在外就餐的，根據(jù)實(shí)際誤餐次數(shù)，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付的誤餐費(fèi)。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門發(fā)生的勞動(dòng)保護(hù)用品購(gòu)置費(fèi)等。六、成44交際應(yīng)酬費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門為開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合理需要而支付的招待費(fèi)用。會(huì)議費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門召開的專業(yè)工作會(huì)議費(fèi)用，包括會(huì)議期間租用場(chǎng)地的費(fèi)用、車輛使用費(fèi)、資料印刷費(fèi)等。市內(nèi)交通費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門人員辦理公司業(yè)務(wù)時(shí)在本市發(fā)生的交通費(fèi)用。車輛使用費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門使用的內(nèi)部、外部運(yùn)輸車輛及職工上下班使用的車輛所發(fā)生的汽油費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、通行停車費(fèi)等。租賃費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門租賃的開發(fā)用及管理用設(shè)備、辦公場(chǎng)所或建筑等支付的租金。辦公室裝修費(fèi)用：現(xiàn)場(chǎng)管理部門的辦公室發(fā)生的裝修費(fèi)用。水電費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門使用水、電的費(fèi)用。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理交際應(yīng)酬費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門為開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合理需要而支付的招45物業(yè)管理費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)，包括物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、保安服務(wù)費(fèi)、保潔費(fèi)等費(fèi)用。折舊費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門使用的各類固定資產(chǎn)計(jì)提的折舊費(fèi)用。低值易耗品攤銷：指項(xiàng)開發(fā)部門、造價(jià)管理部門、工程設(shè)計(jì)采購(gòu)部門、拆遷部門等現(xiàn)場(chǎng)管理部門使用的低值易耗品攤銷的費(fèi)用。無(wú)形資產(chǎn)攤銷：指公司分期攤銷的與產(chǎn)品開發(fā)管理相關(guān)的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值，一般是工程管理軟件的攤銷。（二）資本化利息：直接用于開發(fā)項(xiàng)目借款利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，減去利息收入、匯兌收益凈值。（三）咨詢服務(wù)費(fèi)：指各項(xiàng)目公司支付給集團(tuán)開發(fā)咨詢服務(wù)費(fèi)。（四）物業(yè)完善費(fèi)：按規(guī)定應(yīng)付的物業(yè)前期開辦費(fèi)、委托物業(yè)代管已竣工但未交付房屋的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用。（五）公共維修基金：按政府規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的公共維修基金。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理物業(yè)管理費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)，包括物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)46（六）后期維修費(fèi)：開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后由開發(fā)商承擔(dān)各項(xiàng)維修費(fèi)用。（七）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：辦理住宅相關(guān)權(quán)證的登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等。(八)營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)：①?gòu)V告設(shè)施費(fèi)；②銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；③售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；④樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)樣板間還包括建造費(fèi)用；⑤其他。（八）其他：項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商補(bǔ)貼給物業(yè)公司水、電、氣等價(jià)差，及其他不可預(yù)期、應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用，及營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（六）后期維修費(fèi)：開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后由開發(fā)商承擔(dān)各項(xiàng)維修費(fèi)用47一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及發(fā)票方面主要法規(guī)1、行政處罰《發(fā)票管理辦法》第22條任何單位和個(gè)人不得有下列虛開發(fā)票行為：(1)為他人、為自己開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符發(fā)票；(2)讓他人為自己開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符發(fā)票；(3)介紹他人開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符發(fā)票。虛開發(fā)票的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒收違法所得；虛開金額在1萬(wàn)元以下的，可并處5萬(wàn)元以下罰款；虛開金額超過(guò)1萬(wàn)元的，并處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪，依法追究刑事責(zé)任。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及發(fā)票方面主要法規(guī)六、成本核算科目的核算及票48六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及發(fā)票方面主要法律法律規(guī)定2.刑事處罰

【虛開除增值稅專用發(fā)票、用于騙取出口退稅、抵押稅款發(fā)票以外的其他發(fā)票的刑法規(guī)定】如建安發(fā)票“虛開本法第205條規(guī)定以外其他發(fā)票，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑、拘役或管制，并處罰金;情節(jié)特別嚴(yán)重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。

（《刑法修正案（八）》第33條（在刑法第205條后增加一條，作為第205條之一））【虛開其他發(fā)票的立案標(biāo)準(zhǔn)】

虛開刑法第205條規(guī)定以外的其他發(fā)票，涉嫌下列情形之一，應(yīng)予立案追訴：（1）虛開發(fā)票一百份以上或虛開金額累計(jì)在四十萬(wàn)元以上的；（2）雖未達(dá)到上述數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，但五年內(nèi)因虛開發(fā)票行為受過(guò)行政處罰二次以上，又虛開發(fā)票的；（3）其他情節(jié)嚴(yán)重情形。（在《立案追訴標(biāo)準(zhǔn)（二）》中增加第61條：[虛開發(fā)票案（刑法第205條之一）]）六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及發(fā)票方面主49六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理虛開建安發(fā)票案例：【例1】：遼寧偵破一房地產(chǎn)公司虛假發(fā)票偷稅案2010年1至3月，遼寧省地稅局在實(shí)施房地產(chǎn)稅收專項(xiàng)檢查中，與公安機(jī)關(guān)密切配合，成功破獲遼寧某房屋有限公司利用虛假發(fā)票偷稅案。經(jīng)查，該公司2007至2009年間，利用虛假發(fā)票、虛構(gòu)業(yè)務(wù)、多列成本費(fèi)用、虛開發(fā)票、重復(fù)列支、多列開發(fā)成本等手段偷逃稅款。此案共查處非法發(fā)票1,016份，查補(bǔ)稅款3,630萬(wàn)元，加收滯納金1,090萬(wàn)元，罰款5,550萬(wàn)元。[例2]：北京天富房地產(chǎn)公司在開發(fā)北京美惠大廈項(xiàng)目中，該工程項(xiàng)目預(yù)算造價(jià)2.3億元，工程1998年12月完工后，根據(jù)實(shí)際造價(jià)總結(jié)算金額1.3億元，但該企業(yè)開具發(fā)票總額人民幣2.3億元。涉嫌虛增1億元成本，逃稅2,577萬(wàn)元。2008年該公司總會(huì)計(jì)師、會(huì)計(jì)人員分別判處有期徒刑3年，罰金3萬(wàn)元。對(duì)該公司罰款5,154萬(wàn)元，加滯納金3,098萬(wàn)元。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理虛開建安發(fā)票案例：50六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理3.【明知是偽造的發(fā)票而持有的刑法規(guī)定】“明知是偽造的發(fā)票而持有，數(shù)量較大的，處二年以下有期徒刑、拘役或管制，并處罰金;數(shù)量巨大的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。（《刑法修正案（八）》第35條在刑法第210條后增加一條，作為第210條之一））【明知是偽造的發(fā)票而持有的立案標(biāo)準(zhǔn)】明知是偽造的發(fā)票而持有，具有下列情形之一，應(yīng)予立案追訴：（1）持有偽造的增值稅專用發(fā)票五十份以上或票面額累計(jì)在二十萬(wàn)元以上的，應(yīng)予立案追訴；（2）持有偽造的可用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票一百份以上或票面額累計(jì)在四十萬(wàn)元以上的，應(yīng)予立案追訴；（3）持有偽造的第（1）項(xiàng)、第（2）項(xiàng)規(guī)定以外的其他發(fā)票二百份以上或票面額累計(jì)在八十萬(wàn)元以上的，應(yīng)予立案追訴。（在《立案追訴標(biāo)準(zhǔn)（二）》中增加第68條之一：[持有偽造的發(fā)票案（刑法第210條之一）]）六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理3.【明知是偽造的發(fā)票而持有51六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理發(fā)票違法對(duì)社會(huì)信用體系的影響總局公告2014年第41號(hào)2014-7-4自2014年10月1日起，稅務(wù)總局公布各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)查結(jié)的符合下列標(biāo)準(zhǔn)的稅收違法案件信息：（1）虛開增值稅專用發(fā)票或虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票，虛開稅款數(shù)額1,000萬(wàn)元以上的；（2）虛開普通發(fā)票，票面額累計(jì)5,000萬(wàn)元以上的。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理發(fā)票違法對(duì)社會(huì)信用體系的影響52二、開發(fā)成本明細(xì)科目具體內(nèi)容對(duì)應(yīng)的票據(jù)處理。土地增值稅：國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)扣除取得土地使用權(quán)所支付金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。企業(yè)所得稅：《企業(yè)所得稅法》第8條：企業(yè)實(shí)際發(fā)生的，與取得收入有關(guān)的，合理的支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)第3條：納稅人申報(bào)扣除要真實(shí)、合法。真實(shí)指能提供證明有關(guān)支出確屬已實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù)；合法指符合稅收規(guī)定。其他法規(guī)與稅收法規(guī)規(guī)定不一致，以稅收規(guī)定為準(zhǔn)。結(jié)論：企業(yè)發(fā)生支出允許稅前扣除條件：既要符合與取得收入有關(guān)的、合理的支出等相關(guān)性原則，又要提供適當(dāng)合法憑據(jù)。憑證總原則：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)——發(fā)票；政府規(guī)費(fèi)——行政事業(yè)統(tǒng)一收據(jù)；非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)——充分適當(dāng)憑據(jù)。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理二、開發(fā)成本明細(xì)科目具體內(nèi)容對(duì)應(yīng)的票據(jù)處理。六、成本核算科目53（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。內(nèi)容：為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：土地出讓金或轉(zhuǎn)讓金、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。合法有效憑證：1.土地出讓金或轉(zhuǎn)讓金：國(guó)土資源部門開的“國(guó)有土地有償使用收費(fèi)專用收據(jù)”規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)發(fā)票；2.耕地占用稅、契稅：“契稅完稅證”、稅收繳款書等稅收完稅憑證；3.拆遷費(fèi):協(xié)議、建筑安裝發(fā)票;4.土地評(píng)估費(fèi)：服務(wù)業(yè)發(fā)票；六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理545.拆遷補(bǔ)償：情況1：補(bǔ)償個(gè)人：1.拆遷補(bǔ)償協(xié)議；2.身份證復(fù)印件；3.原房產(chǎn)證復(fù)印件；4.收據(jù)（本人簽字）；5.拆遷驗(yàn)收單。情況2：公司：1.拆遷補(bǔ)償協(xié)議；2.營(yíng)業(yè)執(zhí)照和法人身份證復(fù)印件；3.原房產(chǎn)證復(fù)印件；4.收據(jù)相關(guān)文件：國(guó)稅函[2008]277號(hào)：納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為，按國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)規(guī)定，不征營(yíng)業(yè)稅?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。結(jié)論：青苗補(bǔ)償費(fèi)不征營(yíng)業(yè)稅。注意：國(guó)稅函[1997]87號(hào)規(guī)定：對(duì)土地承包人取得土地上建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地輔助物補(bǔ)償收入，應(yīng)按營(yíng)業(yè)稅暫行條例的“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征營(yíng)業(yè)稅。此文件根據(jù)國(guó)家局2011年2號(hào)公告已將其廢止。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理5.拆遷補(bǔ)償：六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理555.拆遷驗(yàn)收單。產(chǎn)權(quán)調(diào)換：項(xiàng)目?jī)?nèi)、項(xiàng)目外異地購(gòu)房安置。異地購(gòu)房安置拆遷戶，拆遷與補(bǔ)償面積差如何進(jìn)行納稅處理？案例：甲房地產(chǎn)公司向A房地產(chǎn)公司購(gòu)房500套安置被拆遷戶，每套面積100平方米，價(jià)值80萬(wàn)元，甲與A約定將房屋過(guò)戶至指定安置人。按補(bǔ)償協(xié)議，甲應(yīng)補(bǔ)償被拆遷戶人均90平方米，超出部分甲按市場(chǎng)價(jià)1萬(wàn)元/平方米與被拆遷戶結(jié)算并收價(jià)款10萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)：甲每套安置房收取10萬(wàn)元是否涉及營(yíng)業(yè)稅？會(huì)計(jì)處理時(shí)應(yīng)沖減拆遷安置成本嗎？六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理5.拆遷驗(yàn)收單。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理56企業(yè)處理：甲購(gòu)A房用于拆遷補(bǔ)償，根據(jù)國(guó)稅函[1995]549號(hào)規(guī)定，外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋成本價(jià)核定征營(yíng)業(yè)稅。本例，若認(rèn)定甲購(gòu)入房再轉(zhuǎn)讓，購(gòu)房成本價(jià)已確定，無(wú)須核定征營(yíng)業(yè)稅。購(gòu)置與轉(zhuǎn)讓價(jià)相等，償還面積與拆遷建筑面積相等部分即90平方米補(bǔ)償不需繳營(yíng)業(yè)稅。超過(guò)部分即每套10萬(wàn)元，僅需按購(gòu)置差額2萬(wàn)元（10×[10—0.8]）繳營(yíng)業(yè)稅。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理企業(yè)處理：甲購(gòu)A房用于拆遷補(bǔ)償，根據(jù)國(guó)稅函[1995]54957企業(yè)會(huì)計(jì)處理如下（單位：萬(wàn)元，下同）：①購(gòu)入房屋借：開發(fā)產(chǎn)品80貸：銀行存款80②安置補(bǔ)償借：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)72貸：開發(fā)產(chǎn)品72③收取差價(jià)借：銀行存款10貸：營(yíng)業(yè)收入10借：營(yíng)業(yè)成本8貸：開發(fā)產(chǎn)品8六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理企業(yè)會(huì)計(jì)處理如下（單位：萬(wàn)元，下同）：六、成本核算科目的核算58分析：根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，上述處理欠妥。甲購(gòu)房沒以自己為購(gòu)買人，而直接將房屋過(guò)戶給拆遷安置人，甲相當(dāng)于以每套90平方米標(biāo)準(zhǔn)價(jià)72萬(wàn)元支付貨幣補(bǔ)償給被拆遷戶，被拆遷戶委托甲以每套80萬(wàn)元購(gòu)A公司房屋并支付甲手續(xù)費(fèi)2萬(wàn)元。A銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票直接開給被拆遷戶，與甲無(wú)關(guān)。因此，甲應(yīng)以收取超面積價(jià)差2萬(wàn)元按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”繳營(yíng)業(yè)稅。會(huì)計(jì)處理如下：

①購(gòu)入房屋：

借：其他應(yīng)收款80

貸：銀行存款80

②代購(gòu)房屋收取差價(jià)

借：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)72

銀行存款

10

貸：其他應(yīng)收款

80

營(yíng)業(yè)外收入（或其他業(yè)務(wù)收入）2六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理分析：根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，上述處理欠妥。甲購(gòu)房沒以自己六、59最終，甲實(shí)際承擔(dān)拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出72萬(wàn)元，與國(guó)稅[2010]220號(hào)“異地安置房屋屬購(gòu)入的，以實(shí)際支付購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)”納稅處理一致。甲不需就10萬(wàn)元差額繳營(yíng)業(yè)稅，僅就收取代理手續(xù)費(fèi)2萬(wàn)元繳營(yíng)業(yè)稅即可。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第27條:開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出內(nèi)容如下：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理最終，甲實(shí)際承擔(dān)拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出72萬(wàn)元，與國(guó)稅[2010]260（二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平、圍擋、報(bào)批報(bào)建費(fèi),包括：消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、價(jià)格調(diào)節(jié)基金、人防建設(shè)費(fèi)等。合法有效憑證：1.水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究：服務(wù)業(yè)發(fā)票；2.場(chǎng)地通平、圍擋：建筑安裝發(fā)票等；3.散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、價(jià)格調(diào)節(jié)基金、人防建設(shè)費(fèi)：行政事業(yè)單位票據(jù)。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（二）前期工程費(fèi)。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理61（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括：開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證：1.開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)建筑安裝發(fā)票；2.非應(yīng)稅行為的，提供行政事業(yè)單位票據(jù)。（四）建筑安裝工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，主要包括：項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證：除購(gòu)門窗和電梯可提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他須提供建筑安裝發(fā)票。建安發(fā)票應(yīng)在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開。甲供材：直接購(gòu)入安裝：六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理621.“甲供材”由來(lái)：“甲供材”是建筑行業(yè)術(shù)語(yǔ)。在建筑工程中，建設(shè)方一般被稱甲方，建設(shè)方自行購(gòu)買用于工程材料稱“甲供材”。在原建設(shè)部《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》解釋，也稱“甲方供料”。2.“甲供材”目的：一是控制工程質(zhì)量，二是降低工程造價(jià)。甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理1.“甲供材”由來(lái)：甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理63甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理3、“甲供材”依據(jù)：根據(jù)《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》（原建設(shè)部令第107號(hào)）規(guī)定，工程總造價(jià)根據(jù)發(fā)包與承包價(jià)計(jì)算方法分工料單價(jià)法和綜合單價(jià)法。

工程造價(jià)直接費(fèi)中的材料費(fèi)，指該項(xiàng)建筑工程使用所有材料，不管這些材料是施工方購(gòu)買的，還是建設(shè)方即甲方直接提供的。這可從《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》解釋中得到印證。該解釋規(guī)定，甲方供料應(yīng)計(jì)入投標(biāo)報(bào)價(jià)中，并在綜合單價(jià)中體現(xiàn)；甲方購(gòu)買材料費(fèi)須列入綜合單價(jià)，如在招投標(biāo)階段無(wú)法準(zhǔn)確定價(jià)，應(yīng)按暫估價(jià)。4、涉稅問(wèn)題：施工方因“甲供材”需繳相關(guān)稅金，實(shí)際上是包含在工程造價(jià)中的。即“甲供材”涉及營(yíng)業(yè)稅名義納稅人是施工方，但實(shí)際負(fù)稅人卻是建設(shè)方。甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理3、“甲供材”依據(jù)：64甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理5.實(shí)施方式：主要有兩種，一是合同內(nèi)"甲供材料"，二是合同外"甲供材料"，主要體現(xiàn)在合同簽訂時(shí)不同處理。合同內(nèi)"甲供材料"，又分甲方轉(zhuǎn)售材料和甲方代購(gòu)材料。6.具體涉稅問(wèn)題：（1）合同外"甲供材料"。甲方與乙方簽訂合同價(jià)款中不包括甲方自行采購(gòu)材料部分。工程所需主要原材料由甲方自購(gòu)，并提供給乙方但與乙方不發(fā)生材料結(jié)算。合同中注明材料部分由甲方自購(gòu)，相關(guān)增值稅發(fā)票開給甲方。與乙方合同中僅規(guī)定乙方施工費(fèi)。合同外"甲供材"稅收政策：除提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物行為外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供設(shè)備價(jià)款。（《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條和第16條）甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理5.實(shí)施方式：65甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理合同外"甲供材"，甲方應(yīng)按提供建筑業(yè)勞務(wù)材料金額于建筑工程所在地繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，甲供材料直接計(jì)入本單位工程成本，不再給施工方開建筑業(yè)發(fā)票。甲方資產(chǎn)計(jì)價(jià)中應(yīng)包括"甲供材"發(fā)票實(shí)際金額。乙方應(yīng)就向甲方收取施工費(fèi)繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，并向甲方開施工費(fèi)部分"建筑業(yè)"發(fā)票。施工方在收到材料及以后發(fā)出材料時(shí)不作賬務(wù)處理，只在賬外登記管理，“甲供材”部分不反映在施工方工程收入和工程支出中。甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理合同外"甲供材"，甲方應(yīng)按提供建筑66合同外甲供材的具體應(yīng)用1.甲供材料由建筑公司施工[案例]A房地產(chǎn)公司發(fā)包一建筑工程，工程價(jià)款1,000萬(wàn)元，其中甲方供材料600萬(wàn)元，乙方勞務(wù)費(fèi)400萬(wàn)元。問(wèn)：（1）600萬(wàn)元甲方供材是否需繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅？由誰(shuí)繳納？（2）A公司應(yīng)取得何種發(fā)票作開發(fā)成本稅前扣除依據(jù)？（3）合同簽訂時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題？合同外甲供材的具體應(yīng)用1.甲供材料由建筑公司施工67合同外甲供材的具體應(yīng)用涉稅分析【營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)】：除提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物行為外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供設(shè)備價(jià)款。（《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條和第16條）結(jié)論：甲供材需納營(yíng)業(yè)稅【營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人】：中國(guó)境外單位或個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或購(gòu)買方為扣繳義務(wù)人（《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第11條）結(jié)論：甲供材非法定代扣，施工方即乙方為營(yíng)業(yè)稅納稅人。合同外甲供材的具體應(yīng)用涉稅分析68合同外甲供材的具體應(yīng)用如乙方要求甲方承擔(dān)甲供材部分營(yíng)業(yè)稅如何處理？總局無(wú)明文規(guī)定，以各省規(guī)定為準(zhǔn)，如：泰地稅發(fā)[2008]80號(hào)規(guī)定：建設(shè)方和施工方無(wú)論約定由哪一方負(fù)擔(dān)甲供材稅款，均應(yīng)以施工方名義向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納甲供材稅款，取得《甲供材完稅證明單》。對(duì)約定建設(shè)方負(fù)擔(dān)甲供材稅款的，由施工方就稅款部分開建筑業(yè)發(fā)票給建設(shè)方，作成本列支憑證。票面金額為組成含稅價(jià)格，含稅價(jià)格＝按甲供材金額計(jì)算的營(yíng)業(yè)稅稅款／（1-稅率）。合同外甲供材的具體應(yīng)用如乙方要求甲方承擔(dān)甲供材部分營(yíng)業(yè)稅如何69合同外甲供材的具體應(yīng)用例：甲供材料100萬(wàn)元，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅3萬(wàn)元(100×3％)(假設(shè)不考慮地方附加)，應(yīng)由建筑公司對(duì)房地產(chǎn)公司補(bǔ)開建安發(fā)票30,927.84元[30,000/(1—3％)]，房地產(chǎn)企業(yè)向建筑公司應(yīng)支付工程款30,927.84元。建筑公司再向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)營(yíng)業(yè)稅=[1,000,000(材料)+30,927．84(甲替乙負(fù)擔(dān)甲供材稅款補(bǔ)開的施工發(fā)票作開發(fā)成本核算)]×3％=30,927．84。建筑公司收到款項(xiàng)，全部用來(lái)繳營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)外購(gòu)材料100萬(wàn)元、補(bǔ)開建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)票30,927.84元，及前期開的清包工勞務(wù)發(fā)票，共同構(gòu)成開發(fā)成本。合同外甲供材的具體應(yīng)用例：甲供材料100萬(wàn)元，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅3萬(wàn)70合同外甲供材的具體應(yīng)用2.票據(jù)處理國(guó)家層面（1）《發(fā)票管理辦法》（國(guó)務(wù)院令第587號(hào)）第20條:所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的個(gè)人在購(gòu)買商品、接受服務(wù)及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)支付款項(xiàng)，應(yīng)向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時(shí)，不得要求變更品名和金額。(2)總局2011年6月30日答疑：建設(shè)單位提供材料情形，建筑公司開發(fā)票時(shí)，“甲供材料”價(jià)款不能作為發(fā)票開具金額。（3）《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第14條:“納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)及國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?！奔矗航ㄖI(yè)發(fā)票必須在工程所在地開具。合同外甲供材的具體應(yīng)用2.票據(jù)處理71合同外甲供材的具體應(yīng)用省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定（1）蘇地稅規(guī)[2011]12號(hào)）第19條規(guī)定，下列情形所涉金額不得在建筑業(yè)發(fā)票上開具：（一）建設(shè)單位提供材料和設(shè)備價(jià)款；（二）提供建筑業(yè)勞務(wù)同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的銷售額；（三）省級(jí)以上稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定其他情形。因此，房地產(chǎn)企業(yè)（建設(shè)方單位）提供材料不得在建筑業(yè)發(fā)票上開具。但房地產(chǎn)企業(yè)自行購(gòu)買材料可憑銷售方開具增值稅發(fā)票進(jìn)行成本核算。（2）通地稅發(fā)[2008]154號(hào)：對(duì)由工程建設(shè)方（工程發(fā)包方）直接采購(gòu)"甲供材"，或委托工程承接方采購(gòu)"甲供材"，工程承接方不墊付采購(gòu)資金、材料發(fā)票交由工程建設(shè)方（工程發(fā)包方）會(huì)計(jì)處理的，工程承接方出具建筑業(yè)專用發(fā)票中大、小寫金額欄數(shù)據(jù)不得包含"甲供材"金額。合同外甲供材的具體應(yīng)用省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定72合同外甲供材的具體應(yīng)用【涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析】《稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第49條規(guī)定，發(fā)包人或出租人應(yīng)當(dāng)自發(fā)包或出租之日起30日內(nèi)將承包人或承租人有關(guān)情況向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告。發(fā)包人或出租人不報(bào)告的，發(fā)包人或出租人與承包人或承租人承擔(dān)納稅連帶責(zé)任?！净I劃措施】（1）正確簽訂甲供材合同，明確稅款承擔(dān)責(zé)任與違約責(zé)任。（2）正確開發(fā)票。甲供材不可重復(fù)開建安發(fā)票。（3）關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)管理要求合同外甲供材的具體應(yīng)用【涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析】73合同外甲供材的具體應(yīng)用2.甲供設(shè)備由建筑公司安裝【案例2】A房地產(chǎn)公司新建一寫字樓，樓內(nèi)配電梯、中央空調(diào)等設(shè)備。未考慮營(yíng)業(yè)稅金設(shè)計(jì)概算5,000萬(wàn)元，其中設(shè)備價(jià)款500萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn):在工程出包時(shí)，應(yīng)怎樣簽合同對(duì)A公司有利？合同外甲供材的具體應(yīng)用2.甲供設(shè)備由建筑公司安裝74合同外甲供材的具體應(yīng)用包工包料包設(shè)備乙方收取工程款＝5,000/(1-3%)=5,154.64萬(wàn)元甲方提供設(shè)備乙方收取工程款＝[5,000－500]/(1-3%)＝4,639.18萬(wàn)元甲方購(gòu)買設(shè)備價(jià)款500萬(wàn)元甲方支出合計(jì)=4,639.18+500=5,139.18萬(wàn)元甲方成本減少5,154.64-5,139.18=15.46萬(wàn)元【如何區(qū)分材料和設(shè)備

】依據(jù)：《中華人民共和國(guó)建設(shè)工程計(jì)價(jià)設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50531-2009）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第387號(hào)合同外甲供材的具體應(yīng)用包工包料包設(shè)備乙方收取工程款＝5,0075合同外甲供材的具體應(yīng)用3.甲方購(gòu)買材料或設(shè)備由廠家施工。[案例]假設(shè)電梯、空調(diào)等設(shè)備由開發(fā)公司直接從生產(chǎn)廠家采購(gòu)，并由廠家負(fù)責(zé)安裝，問(wèn)：

（1）500萬(wàn)設(shè)備是否需繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅？

（2）簽訂供貨免費(fèi)安裝合同是否存在納稅風(fēng)險(xiǎn)？（3）A公司應(yīng)取得何種發(fā)票作開發(fā)成本稅前扣除依據(jù)？

合同外甲供材的具體應(yīng)用3.甲方購(gòu)買材料或設(shè)備由廠家施工。76合同外甲供材的具體應(yīng)用[分析]1.500萬(wàn)元應(yīng)分開核算，分別繳稅。2.免費(fèi)安裝存在納稅風(fēng)險(xiǎn)（1）未能合理籌劃，增加納稅成本假設(shè)500萬(wàn)元為不含稅價(jià)，則免費(fèi)安裝，500萬(wàn)元全部繳增值稅500×17%=85萬(wàn)元。乙方向甲方收取價(jià)款585萬(wàn)元。如分開核算，設(shè)備價(jià)款400萬(wàn)元，安裝費(fèi)100萬(wàn)元，則：乙方繳增值稅400×17%=68萬(wàn)元乙方繳營(yíng)業(yè)稅100/(1-3%)×3%=3.09萬(wàn)元乙方向甲方收取價(jià)款=400+68+100+3.09=571.09萬(wàn)元分開核算甲方節(jié)省成本585-571.09=13.91萬(wàn)元（2）免費(fèi)安裝行為乙方可能被地稅機(jī)關(guān)核定營(yíng)業(yè)稅。（3）甲方取得發(fā)票不合規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)合同外甲供材的具體應(yīng)用[分析]77合同外甲供材的具體應(yīng)用4.甲方購(gòu)買材料或設(shè)備由商家施工。[案例]A房地產(chǎn)公司同B商貿(mào)公司簽地板采購(gòu)及安裝合同，總價(jià)款400萬(wàn)元。

問(wèn)：（1）400萬(wàn)元材料是否需繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅？（2）免費(fèi)安裝是否存在納稅風(fēng)險(xiǎn)？（3）A公司應(yīng)取得何種發(fā)票作開發(fā)成本稅前扣除依據(jù)？合同外甲供材的具體應(yīng)用4.甲方購(gòu)買材料或設(shè)備由商家施工。78合同外甲供材的具體應(yīng)用【法規(guī)依據(jù)】《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第5條:

一項(xiàng)銷售行為如既涉及貨物又涉及非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。除本細(xì)則第6條規(guī)定外，從事貨物生產(chǎn)、批發(fā)或零售企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應(yīng)繳增值稅；其他單位和個(gè)人混合銷售行為，視為銷售非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，不繳增值稅。第6條納稅人下列混合銷售行為，應(yīng)分別核算貨物的銷售額和非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，并根據(jù)其銷售貨物的銷售額計(jì)算繳增值稅，非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額不繳增值稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其貨物的銷售額：（一）銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)行為；（二）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。合同外甲供材的具體應(yīng)用【法規(guī)依據(jù)】79合同外甲供材的具體應(yīng)用

5.甲供材料由裝修公司施工?！景咐考追康禺a(chǎn)公司開發(fā)高檔住宅80套，準(zhǔn)備精裝修后出售，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算，裝修直接成本需3,000萬(wàn)元。其中材料