2022年?duì)I改增后需繳二手房增值稅 對(duì)二手房增值稅的影響分析

營(yíng)改增后需繳二手房增值稅對(duì)二手房增值稅的影響分析隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步靠近營(yíng)改增，個(gè)人之間的二手房交易在稅負(fù)上又將呈現(xiàn)出怎樣的變化？二手房交易營(yíng)業(yè)稅將改為增值稅征收。營(yíng)改增后需繳二手房增值稅，營(yíng)改增對(duì)二手房增值稅的影響分析詳情如下。

二手房增值稅最新消息：“營(yíng)改增”（營(yíng)業(yè)稅改征增值稅）5月1日將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開(kāi)。這次“營(yíng)改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。

減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，是2022年經(jīng)濟(jì)工作中的重要任務(wù)，“營(yíng)改增”是其中的一項(xiàng)政策。

3月13日，國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍在人民大會(huì)堂部長(zhǎng)通道回答媒體提問(wèn)時(shí)表示，這次“營(yíng)改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。

這會(huì)對(duì)個(gè)人二手房交易產(chǎn)生什么影響呢？營(yíng)業(yè)稅下，個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)需繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，符合肯定條件的住房買(mǎi)賣(mài)可免征營(yíng)業(yè)稅。

出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)考慮，去年3月份，營(yíng)業(yè)稅免征條件有所放松，從原來(lái)的“滿5年以上（含5年）”，調(diào)整為“滿2年以上（含2年）”。為適應(yīng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化局面，今年2月份，營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)一步放松，除了北上廣深，全部住房（包括一般和非一般住房）只要滿2年（含2年），對(duì)外銷(xiāo)售的，均免征營(yíng)業(yè)稅。北上廣深仍舊適用去年老政策，滿2年（含2年）非一般住房，根據(jù)其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；滿2年（含2年）一般住房，才免征營(yíng)業(yè)稅。

這個(gè)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅改成增值稅后，由于詳細(xì)政策尚未出臺(tái)，稅負(fù)是否變化還未知。不動(dòng)產(chǎn)業(yè)納入“營(yíng)改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。

北京某區(qū)地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，估計(jì)“營(yíng)改增”后，個(gè)人買(mǎi)賣(mài)二手房交易的稅負(fù)應(yīng)當(dāng)不會(huì)有太大的變化。“營(yíng)改增”從十年前就開(kāi)頭設(shè)計(jì)政策，每年都會(huì)對(duì)行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行采樣、測(cè)算，政策設(shè)計(jì)初衷就是整體行業(yè)綜合稅負(fù)大體不變。

上述負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，稅制改革政策設(shè)計(jì)時(shí)，是要保證平穩(wěn)過(guò)渡。原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是5%，改成增值稅后，要么通過(guò)核定征收的方法，確定征收率，這并不是常規(guī)增值稅的方法，后續(xù)再漸漸調(diào)整到常規(guī)增值稅征收方法；要么通過(guò)配套其他政策的調(diào)整，保證整體稅負(fù)不會(huì)有太大變化。

他還表示，“營(yíng)改增”主要對(duì)個(gè)人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等，都是地稅部門(mén)交稅；“營(yíng)改增”后，增值稅要在國(guó)稅部門(mén)交稅，對(duì)征管有影響。更多相關(guān)二手房行業(yè)市場(chǎng)分析信息請(qǐng)查閱發(fā)布的《2022-2022年二手房行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)查及投資前景猜測(cè)報(bào)告》。

上海財(cái)經(jīng)高校公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“營(yíng)改增”詳細(xì)政策沒(méi)有出臺(tái)，還難以推斷個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)交易中稅負(fù)是否會(huì)變化。原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。

胡怡建表示，個(gè)人二手房交易中，需要交納營(yíng)業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看將來(lái)政策；但滿2年住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)當(dāng)會(huì)連續(xù)免征的優(yōu)待政策。

多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)若改成增值稅，則原來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房繳納的增值稅，在該套住房賣(mài)出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

比如，某套住房房主購(gòu)入時(shí)是100萬(wàn)，繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，1年后賣(mài)出（不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件）200萬(wàn)元，買(mǎi)房方需要擔(dān)當(dāng)10萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅。

在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)方法、僅對(duì)增值部分征稅，即對(duì)住房增值的100萬(wàn)元（現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)-原價(jià)100萬(wàn)=增值100萬(wàn)）征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)有所下調(diào)；稅率若為11%，需繳納增值稅11萬(wàn)元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收方法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對(duì)現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬(wàn)元征稅，繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)也是減輕的。

不過(guò)，對(duì)于北上廣深滿2年（含2年）的非一般住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對(duì)增值部分征稅的原理，營(yíng)改增的影響還要看將來(lái)詳細(xì)政策。

王軍表示，稅務(wù)部門(mén)將從政策、預(yù)算和執(zhí)行上全力保障全部行業(yè)稅負(fù)只減不增。詳細(xì)而言，原則上連續(xù)原有優(yōu)待政策的同時(shí)，針對(duì)不同行業(yè)狀況和特點(diǎn)，分別制定相應(yīng)過(guò)渡措施保障全部行業(yè)稅負(fù)只減不增。王軍還直言，“前幾天還和財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉商議?，準(zhǔn)備再建議給一個(gè)行業(yè)新增一項(xiàng)過(guò)渡政策，以更好確保該行業(yè)稅負(fù)只減不增。”

但上述表態(tài)僅涉及保障行業(yè)層面稅負(fù)只減不增，但詳細(xì)到個(gè)人，營(yíng)改增會(huì)對(duì)個(gè)人二手房交易產(chǎn)生什么影響，在詳細(xì)政策尚未出臺(tái)的狀況下，尚難下結(jié)論。

增值稅咋收?。?/p>

基本稅率為17%;納稅人銷(xiāo)售糧食、自來(lái)水、暖氣、圖書(shū)等貨物時(shí)，實(shí)行13%的低稅率;供應(yīng)交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)的，實(shí)行11%的低稅率;供應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)的，實(shí)行6%的低稅率;納稅人出口貨物，稅率為0，但是國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外。

算筆賬：二手房營(yíng)改增我們會(huì)多繳稅嗎？

一套一般住宅（140㎡以下），市場(chǎng)價(jià)100萬(wàn)

狀況1：購(gòu)買(mǎi)2年內(nèi)

現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅：

繳稅多少只和售價(jià)有關(guān)計(jì)算公式售價(jià)×稅率100萬(wàn)×稅率5%=5萬(wàn)

增值稅：

稅費(fèi)多少將和獲利多少、稅率凹凸有關(guān)計(jì)算公式（銷(xiāo)售價(jià)-買(mǎi)入價(jià)）×稅率

假設(shè)稅率為11%，房子買(mǎi)入價(jià)50萬(wàn)：（出售價(jià)100萬(wàn)-買(mǎi)入價(jià)50萬(wàn)）×稅率11%=5.5萬(wàn)

假設(shè)稅率為11%，出售價(jià)1