解讀《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》課件

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《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》星河物業(yè)總經(jīng)辦解讀

《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》星河物業(yè)總經(jīng)辦1目錄一、概述條例制定的背景及出臺后的各方反應(yīng)學(xué)習(xí)條例應(yīng)注意的幾個問題二、條例的突破與創(chuàng)新實行業(yè)必歸會，強化行業(yè)自律管理加強行政監(jiān)管，街道辦納入監(jiān)管體系對業(yè)主大會表決制度、業(yè)主救濟制度的突破其他與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)的制度三、《住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》適用原則目錄一、概述2一、概述條例制定的背景《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》已不能適應(yīng)要求

深圳物業(yè)管理逐漸失去領(lǐng)先地位各方反響《深圳物管立法繼續(xù)在全國發(fā)揮領(lǐng)跑作用》——謝家瑾為深圳的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)，是深圳物業(yè)管理的一個里程碑——李加林一、概述條例制定的背景3學(xué)習(xí)條例應(yīng)該注意的問題建筑物的區(qū)分所有權(quán)理論是物業(yè)管理法律法規(guī)的立法基礎(chǔ)

物權(quán)法第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

物業(yè)管理條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

學(xué)習(xí)條例應(yīng)該注意的問題建筑物的區(qū)分所有權(quán)理論是物業(yè)管理法律法4條例采用特區(qū)立法形式

由于《條例》中有許多創(chuàng)新性的規(guī)定，如“業(yè)必歸會”制度、物業(yè)管理監(jiān)管模式改革、專項維修資金集中管理、采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會會議投票權(quán)計算方式等，這些均與物權(quán)法、國務(wù)院條例相關(guān)規(guī)定不盡一致，宜在特區(qū)范圍內(nèi)先行先試，為國家和省的物業(yè)管理立法探索新經(jīng)驗，因此《條例》采用了特區(qū)立法形式。

條例采用特區(qū)立法形式由于《條例》中有許多創(chuàng)新性的規(guī)定，如“5適用原則

（1）條例與《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》結(jié)合使用第一百二十二條本條例對物業(yè)管理相關(guān)事項未作規(guī)定的，按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在條例中，有多處類似于“業(yè)主在物業(yè)管理中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并承擔(dān)法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)”的條款。適用原則

（1）條例與《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》結(jié)合6適用原則

（2）特區(qū)內(nèi)、外的法律適用特區(qū)內(nèi)，嚴(yán)格適用本條例；特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)，法律、行政法規(guī)、省及市地方性法規(guī)、省政府規(guī)章有規(guī)定的，依其規(guī)定。依次適用《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》，而在以上法規(guī)沒有進行規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)參照適用本《條例》。適用原則

（2）特區(qū)內(nèi)、外的法律適用7專有名詞的變化“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，“管理”改為“服務(wù)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。專有名詞的變化“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，“管理8二、條例的突破與創(chuàng)新(一)實行業(yè)必歸會，強化行業(yè)自律管理1.“業(yè)必歸會”產(chǎn)生的背景及釋義2.“業(yè)必歸會”是實行行業(yè)自律管理的基礎(chǔ)二、條例的突破與創(chuàng)新93.相關(guān)業(yè)必歸會規(guī)定：（條例第五十八條）（1）本條例實施前已取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書的企業(yè)，但未加入?yún)f(xié)會的應(yīng)當(dāng)自本條例實施后三個月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會。（2）本條例實施后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得資質(zhì)證書之日起三個月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會。（3）異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在特區(qū)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三個月內(nèi)應(yīng)當(dāng)加入市物業(yè)管理協(xié)會。解讀《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》課件10（二）行業(yè)自律管理（第五十九條、第一百零四條）1.建立誠信檔案和誠信風(fēng)險預(yù)警公告制度市物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，建立誠信檔案和誠信風(fēng)險預(yù)警公告制度。2.處罰（1）對違反法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范，侵害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)要求其改正；情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)給予警告、業(yè)內(nèi)通報批評或者公開譴責(zé)等制裁。（2）受到公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，二年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主大會可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。（3）受到公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)二年內(nèi)不得聘用其從事應(yīng)當(dāng)由取得物業(yè)服務(wù)相關(guān)資格證書的人員從事的工作。（4）市物業(yè)管理協(xié)會給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員處罰的，應(yīng)當(dāng)報區(qū)主管部門備案；給予公開譴責(zé)的，應(yīng)當(dāng)向社會公告。（5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用受到公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的，由區(qū)主管部門責(zé)令改正，并處以一萬元以上五萬元以下罰款。（二）行業(yè)自律管理（第五十九條、第一百零四條）11加強行政監(jiān)管，街道辦納入監(jiān)管體系新條例規(guī)定（第五條、第十二條、第二十條、第二十六條、第二十九條、第三十八條）（1）街道辦事處負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動。社區(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處可以委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)。（2）業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求所在地街道辦事處責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由街道辦事處組織召集。（3）籌備組中的業(yè)主代表由社區(qū)工作站在愿意參加籌備工作，且有一定人數(shù)業(yè)主推薦的業(yè)主中確定。（4）未能選舉產(chǎn)生業(yè)委會，或者業(yè)委會集體辭職的，經(jīng)區(qū)主管部門確認(rèn)后，由物業(yè)所在地街道辦事處及時組織召集業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)委會。（5）主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，由街道辦事處指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)邀請物業(yè)所在地社區(qū)工作站派員列席。（6）區(qū)主管部門解散業(yè)委會的，應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)所在地街道辦事處依法組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)委會。物權(quán)法的規(guī)定：地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給與指導(dǎo)和協(xié)助。國務(wù)院條例的規(guī)定：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。加強行政監(jiān)管，街道辦納入監(jiān)管體系新條例規(guī)定（第五條、第十二條12加強對業(yè)委會違規(guī)行為的規(guī)制（第四十二條、第四十四條、第四十八條、第四十九條、第九十八條、第一百零九條、第一百一十條、第二十三條）1.業(yè)主委員會任期屆滿，未及時將業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章、檔案資料以及其他財物等移交給新一屆業(yè)主委員會的。2.業(yè)主委員會未定期將工作情況通過公告等形式向全體業(yè)主報告的。3.

業(yè)主委員會未將管理規(guī)約副本在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并在十五日內(nèi)抄送全體業(yè)主的。4.業(yè)主大會未將管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則按期報區(qū)主管部門備案。5.業(yè)主委員會依法刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章后，未按期報區(qū)主管部門備案的。6.業(yè)主委員會委員、候補委員或者執(zhí)行秘書故意泄露業(yè)主資料的。7.業(yè)主大會、業(yè)主委員會擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。以上行為由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正，并對應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的業(yè)主委員會委員處以兩千至一萬元罰款。8.業(yè)委會委員、候補委員候選人應(yīng)當(dāng)符合下列條件：履行業(yè)主義務(wù)，未欠交物業(yè)服務(wù)費和物業(yè)專項維修資金；加強對業(yè)委會違規(guī)行為的規(guī)制（第四十二條、第四十四條、第四十八139.擴大了業(yè)主大會的權(quán)力（條例第三十一條、第二十二條、國務(wù)院條例第十一條新增權(quán)力：調(diào)整物業(yè)服務(wù)費批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同決定業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬標(biāo)準(zhǔn)9.擴大了業(yè)主大會的權(quán)力（條例第三十一條、第二十二條、國務(wù)14第三十一條

業(yè)主委員會就下列事項作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意：（一）提請業(yè)主大會決定專項維修資金的籌集和使用；（二）提請業(yè)主大會決定調(diào)整物業(yè)服務(wù)費；（三）提請業(yè)主大會決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方式；（四）提請業(yè)主大會批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同；（五）召集業(yè)主大會臨時會議；（六）終止委員職務(wù)以及將候補委員遞補為委員；（七）中止委員職務(wù)并提請業(yè)主大會罷免委員職務(wù)；（八）涉及業(yè)主重大利益的其他決定。?第二十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費，業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬，從物業(yè)服務(wù)費中按照市政府規(guī)定的比例提取，?？顚Ｓ?。業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。候補委員不領(lǐng)取津貼。國務(wù)院條例第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定、修改業(yè)主大會管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會委員和更換業(yè)主委員會委員；（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；?（五）籌集和使用專項維修資金；?（六）改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。第三十一條業(yè)主委員會就下列事項作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過15（三）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處罰（第一百零二條、第七十條、第七十一條、第一百零八條、第一百一十二條、第七十七條、第一百二十一條）1.未按照國家有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的2．未在物業(yè)服務(wù)合同終止時將有關(guān)資料、財物等移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的3.拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的（三）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處罰（第一百零二條、第七十條、第七十16處罰責(zé)令停止違法行為，并責(zé)令退還所收取的物業(yè)服務(wù)費、責(zé)令限期改正，吊銷或者提請吊銷其資質(zhì)證書，責(zé)令其限期退出，罰款，拘留（不及時移交相關(guān)資料和財物，或者不按照約定退出物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)區(qū)主管機關(guān)依法處罰后仍拒不改正的，由區(qū)主管機關(guān)提請公安機關(guān)對直接責(zé)任人員依照《中華人民共和國治安管理處罰法》第二十三條規(guī)定處罰）。處罰責(zé)令停止違法行為，并責(zé)令退還所收取的物業(yè)服務(wù)費、責(zé)令限期17對業(yè)主大會表決制度、業(yè)主救濟機制的突破1.業(yè)主大會會議召開條件：與會業(yè)主所持有的投票權(quán)超過本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，且與會業(yè)主人數(shù)超過全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)的，業(yè)主大會會議方為有效。前款所稱與會，是指業(yè)主在會議簽到表簽字確認(rèn)；采用或者同時采用書面形式召開業(yè)主大會會議的，包括業(yè)主在表決票上或者選舉票上簽字確認(rèn)并按規(guī)定方式交回表決票或者選舉票。業(yè)主投票權(quán)數(shù)按業(yè)主所擁有物業(yè)專有部分的建筑面積計算，物業(yè)建筑面積每平方米計算為一票，不足一平方米的按四舍五入計算。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十二條修改為：“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

對業(yè)主大會表決制度、業(yè)主救濟機制的突破1.業(yè)主大會會議召開條182.業(yè)主大會作出有效決定的條件

應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上和與會業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意。業(yè)主大會作出本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金（以下簡稱物業(yè)專項維修資金）使用和續(xù)籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上和與會業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意。業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

2.業(yè)主大會作出有效決定的條件

應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二19（三）業(yè)主救濟機制1.行政救濟手段（第三十三條、第四十七條）業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)所在地的區(qū)主管部門或者街道辦事處，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！段餀?quán)法》第七十八條第二款業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》（第十九條第二款修改）業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。（三）業(yè)主救濟機制1.行政救濟手段（第三十三條、第四十七條）20臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的內(nèi)容違反法律、法規(guī)規(guī)定或者顯失公平的

業(yè)主可以請求區(qū)主管部門予以撤銷；區(qū)主管部門可以撤銷臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平內(nèi)容，也可以決定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約業(yè)中對特定業(yè)主顯失公平的內(nèi)容對該特定業(yè)主無效。臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的內(nèi)容違反法律、法規(guī)規(guī)定或者21三、有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的其他制度（一）信息公開制度

1．明碼標(biāo)價（第九十七條、第一百二十條）物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)依法實行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況予以公示?！蓛r格主管部門依法予以處罰。2.服務(wù)費公示（第九十五條、第一百一十八條）物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制計費方式收取物業(yè)服務(wù)費的，應(yīng)當(dāng)按季度公布物業(yè)服務(wù)費收支情況?！蓞^(qū)主管部門責(zé)令改正，并處以五千元罰款。3.專項維修資金收支情況公示（第九十六條、第一百一十九條）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次物業(yè)專項維修資金收支情況?！蓞^(qū)主管部門責(zé)令改正，并處以五千元罰款。三、有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的其他制度（一）信息公開制度22（二）物業(yè)管理費繳納問題（國務(wù)院條例第四十二條、新條例第八十四條、第九十四條）1.業(yè)主和物業(yè)使用人由誰交納管理費業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。2.入住前后費用承擔(dān)業(yè)主入住前的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)，業(yè)主入住后的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費。前款所稱入住是指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi)，業(yè)主收到書面入住通知并辦妥相關(guān)入住手續(xù)。業(yè)主收到書面入住通知后，在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)入住手續(xù)的，視為入住。建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關(guān)入住手續(xù)為準(zhǔn)。3.物業(yè)轉(zhuǎn)讓費用承擔(dān)業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)繳清物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)專項維修資金以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的有關(guān)分?jǐn)傎M用。物業(yè)被依法拍賣的，拍賣機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在拍賣前明示物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)專項維修資金和相關(guān)分?jǐn)傎M用支付和交納情況。（二）物業(yè)管理費繳納問題（國務(wù)院條例第四十二條、新條例第八十23（三）備案、告知報告、報送義務(wù)（第七十五條、第七十六條、第十九條、第六十三條、第一百零七條）

1.物業(yè)服務(wù)合同備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本報區(qū)主管部門備案。2.安全防范應(yīng)急預(yù)案備案、安全事故及緊急事件報告物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案；安全防范應(yīng)急預(yù)案應(yīng)當(dāng)報區(qū)主管部門備案，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)對安全防范應(yīng)急預(yù)案的制定和實施給予必要的指導(dǎo)。發(fā)生安全事故或者其他緊急事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時采取應(yīng)急措施，并按規(guī)定向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好相關(guān)工作。3.首次業(yè)主大會條件成就時的告知物業(yè)管理區(qū)域符合條件后六十日內(nèi)，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地街道辦事處；業(yè)主也可以書面告知物業(yè)所在地街道辦事處。（三）備案、告知報告、報送義務(wù)（第七十五條、第七十六條、第十243.統(tǒng)計報表的報送

（第六十三條、第一百零七條）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向區(qū)主管部門報送季度、年度統(tǒng)計報表和其他相關(guān)資料。具體辦法由市主管部門制定。對不按時報送統(tǒng)計報表和相關(guān)資料，或者提供虛假報表和相關(guān)資料的，由區(qū)主管部門責(zé)令改正；對不按時報送統(tǒng)計資料的，處以五千元罰款；對提供虛假報表和相關(guān)資料的，處以二萬元以上五萬元以下罰款3.統(tǒng)計報表的報送

（第六十三條、第一百零七條）物業(yè)服務(wù)企業(yè)25（四）招投標(biāo)制度（第七十二條、第七十三條、第七十四條）1.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)的方式進行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)的方式進行，本條例另有規(guī)定的除外。逐步實行統(tǒng)一委托招標(biāo)代理機構(gòu)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度。具體辦法由市政府制定。2.住宅物業(yè)服務(wù)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)方式物業(yè)服務(wù)招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。由政府財政性資金支付物業(yè)服務(wù)費的物業(yè)，其管理單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和程序按照政府采購的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。國務(wù)院條例（第二十四條）國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（四）招投標(biāo)制度（第七十二條、第七十三條、第七十四條）1.選263.有條件地采用協(xié)議方式符合下列條件之一時，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：（一）物業(yè)屬于單個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)少于十人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的；（二）物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；（三）在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米，或者高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米，經(jīng)業(yè)主大會決定同意的；（四）公開招標(biāo)的投標(biāo)人少于三人的。符合前款第（三）、（四）項條件的住宅物業(yè)，建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)主管部門批準(zhǔn)；未經(jīng)批準(zhǔn)的，選聘行為無效。3.有條件地采用協(xié)議方式符合下列條件之一時，可以采用協(xié)議方27（五）

物業(yè)服務(wù)合同1.物業(yè)服務(wù)合同期限（第六十九條）為二年至五年。前期物業(yè)服務(wù)合同具體期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，最長至業(yè)主大會與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定開始提供物業(yè)服務(wù)之日止。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿時，業(yè)主大會尚未成立或者未依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原合同可以繼續(xù)履行至新的物業(yè)服務(wù)合同約定開始提供物業(yè)服務(wù)之日止。（五）物業(yè)服務(wù)合同1.物業(yè)服務(wù)合同期限（第六十九條）282.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)（第六十二條、第六十六條）

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由市主管部門依照有關(guān)規(guī)定另行制定和發(fā)布。業(yè)主大會對物業(yè)管理服務(wù)有特殊要求的，由物業(yè)服務(wù)合同約定。關(guān)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容約定不明的，依照市主管部門發(fā)布的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)（第六十二條、第六十293．物業(yè)服務(wù)主體的單一性（六十四條）

一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地不得分割管理。分期開發(fā)的物業(yè)，前期建成部分已確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，后期建成部分應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。3．物業(yè)服務(wù)主體的單一性（六十四條）

一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)304.物業(yè)相關(guān)資料的保存主體第七十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)相關(guān)資料，并同時移交業(yè)主相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止時將前款資料移交給業(yè)主委員會或者業(yè)主大會新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第五十三條物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)有獨立產(chǎn)權(quán)并具有正常使用功能。物業(yè)服務(wù)用房產(chǎn)權(quán)屬該物業(yè)服務(wù)區(qū)域全體業(yè)主所有，權(quán)屬資料由業(yè)委會保管。任何單位和個人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。4.物業(yè)相關(guān)資料的保存主體第七十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)31（六）專項維修資金1．專項維修資金的設(shè)立條件（第八十五條）一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項維修基金。2．物業(yè)專項維修資金的歸集與收?。ǖ诎耸鍡l）物業(yè)專項維修資金包括首期歸集的專項維修資金和日常收取的專項維修資金。首期歸集的專項維修資金由建設(shè)單位按照物業(yè)項目建筑安全工程總造價的百分之二，在辦理該物業(yè)項目初始登記前一次性劃入指定的物業(yè)專項維修資金專戶。日常收取的專項維修資金由業(yè)主在交納物業(yè)管理服務(wù)費時一并繳納，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入物業(yè)專項維修資金專戶。（六）專項維修資金1．專項維修資金的設(shè)立條件（第八十五條）323．物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管

（第八十六條）市主管部門應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立物業(yè)專項維修資金專戶，對物業(yè)專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢進行統(tǒng)一監(jiān)管。市主管部門可以在代管的物業(yè)管理專項基金的增值收益中提取一定比例的管理費，以支付相關(guān)單位的代收、代管等費用。3．物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管

（第八十六條）市主管部門應(yīng)當(dāng)在銀334．物業(yè)專項維修資金的續(xù)籌

（第八十九條）物業(yè)專項維修資金使用超過首期歸集專項維修資金金額百分之七十的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)續(xù)籌物業(yè)管理專項維修基金，且續(xù)籌的金額不得低于首期歸集的專項維修基金金額數(shù)。4．物業(yè)專項維修資金的續(xù)籌

（第八十九條）345．辦理物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和抵押登記手續(xù)限制（第九十條）業(yè)主未交清物業(yè)專項維修資金的，市房地產(chǎn)主管部門不予辦理該物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和抵押登記手續(xù)。5．辦理物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和抵押登記手續(xù)限制（第九十條）35（七）有關(guān)滯納金問題《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》1999年6月修訂增加第五十一條

未交納物業(yè)管理服務(wù)費、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費用的，物業(yè)管理公司可要求有關(guān)業(yè)主限期交納；逾期不交納的，可按日加收應(yīng)交納費用萬分之五的滯納金，并可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī)定進行催交；連續(xù)六個月不交納的，可向人民法院申請追繳?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》實施細(xì)則規(guī)定：千分之三

（七）有關(guān)滯納金問題《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》19936（八）責(zé)任主體的錯位（第八十條）

物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)；物業(yè)專有部分的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)；共有物業(yè)遭人為損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。（八）責(zé)任主體的錯位（第八十條）

物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)全體37《住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》適用原則：一、法不溯及既往不適用指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)實施以前的行為。二、意思自治優(yōu)先（無論指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)實施前后）三、行政介入在不能實現(xiàn)業(yè)主自治，即業(yè)主委員會沒有成立時。四、特別規(guī)定1.別墅實行市場調(diào)節(jié)價2.在選擇服務(wù)項目等級時，綜合管理項目所選的等級不得高于所選的清潔衛(wèi)生項目及公共秩序維護項目等級?！蹲≌飿I(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》適用原則：38一、法不溯及既往

相關(guān)條款：六、第一、二款本通知實施后開始物業(yè)服務(wù)并收費的，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按本通知規(guī)定執(zhí)行。本通知實施前，物業(yè)建設(shè)單位已與業(yè)主在購房合同中約定前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)按合同執(zhí)行。一、法不溯及既往

相關(guān)條款：39二、意思自治優(yōu)先

（無論指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)實施前后）

1．主體：業(yè)主委員會-----物業(yè)服務(wù)企業(yè)2.適用：（1）實行市場調(diào)節(jié)價（2）可參考標(biāo)準(zhǔn)

相關(guān)條款：第一條2款別墅（包括獨立別墅、連體別墅）、已成立業(yè)主委員會的住宅區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商制定收費標(biāo)準(zhǔn)時可參考《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》。二、意思自治優(yōu)先

（無論指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)實施前后）

1．主體：業(yè)主40三、行政介入

1.適用前提：在不能實現(xiàn)業(yè)主自治，即業(yè)主委員會沒有成立時。2.主體：建設(shè)單位-----物業(yè)服務(wù)企業(yè)（前期物業(yè)服務(wù)）3.適用：（1）實行政府指導(dǎo)價（2）應(yīng)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)（3）突破最高收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)核定（4）見正文相關(guān)條款：一、我市住宅物業(yè)（不含別墅）前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，收費標(biāo)準(zhǔn)的制定應(yīng)依據(jù)《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》。四、住宅物業(yè)（不含別墅）的前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)建設(shè)單位與其所選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》協(xié)商確定并與物業(yè)買受人在購房合同中約定。未經(jīng)市物價局核定的，不得超出《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的最高收費標(biāo)準(zhǔn)。三、行政介入

1.適用前提：41四、特別規(guī)定

1.別墅實行市場調(diào)節(jié)價2.在選擇服務(wù)項目等級時，綜合管理項目所選的等級不得高于所選的清潔衛(wèi)生項目及公共秩序維護項目等級。相關(guān)條款：

三、住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按質(zhì)價相符的原則，分別選擇各服務(wù)項目的一個等級組合確定。物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)為各物業(yè)服務(wù)項目所選等級收費標(biāo)準(zhǔn)的總和。在選擇服務(wù)項目等級時，綜合管理項目所選的等級不得高于所選的清潔衛(wèi)生項目及公共秩序維護項目等級。四、特別規(guī)定

1.別墅實行市場調(diào)節(jié)價42業(yè)主身份的確認(rèn)

一、業(yè)主的概念《物業(yè)管理條例》第六條：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主《特區(qū)條例》第八條：物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主二、業(yè)主身份的確認(rèn)1.房屋所有權(quán)證上記載的人2.物業(yè)的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但是實際占有使用的，可以成為業(yè)主，享受業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)業(yè)主身份的確認(rèn)

一、業(yè)主的概念433、房屋繼承人和受遺贈人《物權(quán)法》第二十九條：“因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力?！?、房屋建造人《物權(quán)法》第三十條：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。”5、生效的行政、仲裁或司法文書確認(rèn)人《物權(quán)法》第二十八條：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！?、房屋繼承人和受遺贈人44恭喜-----

您已完成本課程的學(xué)習(xí)!恭喜-----

您已完成本課程的學(xué)習(xí)!45謝謝大家！謝謝大家！46解讀

《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》星河物業(yè)總經(jīng)辦解讀

《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》星河物業(yè)總經(jīng)辦47目錄一、概述條例制定的背景及出臺后的各方反應(yīng)學(xué)習(xí)條例應(yīng)注意的幾個問題二、條例的突破與創(chuàng)新實行業(yè)必歸會，強化行業(yè)自律管理加強行政監(jiān)管，街道辦納入監(jiān)管體系對業(yè)主大會表決制度、業(yè)主救濟制度的突破其他與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)的制度三、《住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》適用原則目錄一、概述48一、概述條例制定的背景《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》已不能適應(yīng)要求

深圳物業(yè)管理逐漸失去領(lǐng)先地位各方反響《深圳物管立法繼續(xù)在全國發(fā)揮領(lǐng)跑作用》——謝家瑾為深圳的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)，是深圳物業(yè)管理的一個里程碑——李加林一、概述條例制定的背景49學(xué)習(xí)條例應(yīng)該注意的問題建筑物的區(qū)分所有權(quán)理論是物業(yè)管理法律法規(guī)的立法基礎(chǔ)

物權(quán)法第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

物業(yè)管理條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

學(xué)習(xí)條例應(yīng)該注意的問題建筑物的區(qū)分所有權(quán)理論是物業(yè)管理法律法50條例采用特區(qū)立法形式

由于《條例》中有許多創(chuàng)新性的規(guī)定，如“業(yè)必歸會”制度、物業(yè)管理監(jiān)管模式改革、專項維修資金集中管理、采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會會議投票權(quán)計算方式等，這些均與物權(quán)法、國務(wù)院條例相關(guān)規(guī)定不盡一致，宜在特區(qū)范圍內(nèi)先行先試，為國家和省的物業(yè)管理立法探索新經(jīng)驗，因此《條例》采用了特區(qū)立法形式。

條例采用特區(qū)立法形式由于《條例》中有許多創(chuàng)新性的規(guī)定，如“51適用原則

（1）條例與《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》結(jié)合使用第一百二十二條本條例對物業(yè)管理相關(guān)事項未作規(guī)定的，按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在條例中，有多處類似于“業(yè)主在物業(yè)管理中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并承擔(dān)法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)”的條款。適用原則

（1）條例與《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》結(jié)合52適用原則

（2）特區(qū)內(nèi)、外的法律適用特區(qū)內(nèi)，嚴(yán)格適用本條例；特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)，法律、行政法規(guī)、省及市地方性法規(guī)、省政府規(guī)章有規(guī)定的，依其規(guī)定。依次適用《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》，而在以上法規(guī)沒有進行規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)參照適用本《條例》。適用原則

（2）特區(qū)內(nèi)、外的法律適用53專有名詞的變化“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，“管理”改為“服務(wù)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。專有名詞的變化“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，“管理54二、條例的突破與創(chuàng)新(一)實行業(yè)必歸會，強化行業(yè)自律管理1.“業(yè)必歸會”產(chǎn)生的背景及釋義2.“業(yè)必歸會”是實行行業(yè)自律管理的基礎(chǔ)二、條例的突破與創(chuàng)新553.相關(guān)業(yè)必歸會規(guī)定：（條例第五十八條）（1）本條例實施前已取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書的企業(yè)，但未加入?yún)f(xié)會的應(yīng)當(dāng)自本條例實施后三個月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會。（2）本條例實施后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得資質(zhì)證書之日起三個月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會。（3）異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在特區(qū)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三個月內(nèi)應(yīng)當(dāng)加入市物業(yè)管理協(xié)會。解讀《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》課件56（二）行業(yè)自律管理（第五十九條、第一百零四條）1.建立誠信檔案和誠信風(fēng)險預(yù)警公告制度市物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，建立誠信檔案和誠信風(fēng)險預(yù)警公告制度。2.處罰（1）對違反法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范，侵害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)要求其改正；情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)給予警告、業(yè)內(nèi)通報批評或者公開譴責(zé)等制裁。（2）受到公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，二年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主大會可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。（3）受到公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)二年內(nèi)不得聘用其從事應(yīng)當(dāng)由取得物業(yè)服務(wù)相關(guān)資格證書的人員從事的工作。（4）市物業(yè)管理協(xié)會給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員處罰的，應(yīng)當(dāng)報區(qū)主管部門備案；給予公開譴責(zé)的，應(yīng)當(dāng)向社會公告。（5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用受到公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的，由區(qū)主管部門責(zé)令改正，并處以一萬元以上五萬元以下罰款。（二）行業(yè)自律管理（第五十九條、第一百零四條）57加強行政監(jiān)管，街道辦納入監(jiān)管體系新條例規(guī)定（第五條、第十二條、第二十條、第二十六條、第二十九條、第三十八條）（1）街道辦事處負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動。社區(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處可以委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)。（2）業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求所在地街道辦事處責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由街道辦事處組織召集。（3）籌備組中的業(yè)主代表由社區(qū)工作站在愿意參加籌備工作，且有一定人數(shù)業(yè)主推薦的業(yè)主中確定。（4）未能選舉產(chǎn)生業(yè)委會，或者業(yè)委會集體辭職的，經(jīng)區(qū)主管部門確認(rèn)后，由物業(yè)所在地街道辦事處及時組織召集業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)委會。（5）主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，由街道辦事處指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)邀請物業(yè)所在地社區(qū)工作站派員列席。（6）區(qū)主管部門解散業(yè)委會的，應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)所在地街道辦事處依法組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)委會。物權(quán)法的規(guī)定：地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給與指導(dǎo)和協(xié)助。國務(wù)院條例的規(guī)定：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。加強行政監(jiān)管，街道辦納入監(jiān)管體系新條例規(guī)定（第五條、第十二條58加強對業(yè)委會違規(guī)行為的規(guī)制（第四十二條、第四十四條、第四十八條、第四十九條、第九十八條、第一百零九條、第一百一十條、第二十三條）1.業(yè)主委員會任期屆滿，未及時將業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章、檔案資料以及其他財物等移交給新一屆業(yè)主委員會的。2.業(yè)主委員會未定期將工作情況通過公告等形式向全體業(yè)主報告的。3.

業(yè)主委員會未將管理規(guī)約副本在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并在十五日內(nèi)抄送全體業(yè)主的。4.業(yè)主大會未將管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則按期報區(qū)主管部門備案。5.業(yè)主委員會依法刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章后，未按期報區(qū)主管部門備案的。6.業(yè)主委員會委員、候補委員或者執(zhí)行秘書故意泄露業(yè)主資料的。7.業(yè)主大會、業(yè)主委員會擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。以上行為由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正，并對應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的業(yè)主委員會委員處以兩千至一萬元罰款。8.業(yè)委會委員、候補委員候選人應(yīng)當(dāng)符合下列條件：履行業(yè)主義務(wù)，未欠交物業(yè)服務(wù)費和物業(yè)專項維修資金；加強對業(yè)委會違規(guī)行為的規(guī)制（第四十二條、第四十四條、第四十八599.擴大了業(yè)主大會的權(quán)力（條例第三十一條、第二十二條、國務(wù)院條例第十一條新增權(quán)力：調(diào)整物業(yè)服務(wù)費批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同決定業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬標(biāo)準(zhǔn)9.擴大了業(yè)主大會的權(quán)力（條例第三十一條、第二十二條、國務(wù)60第三十一條

業(yè)主委員會就下列事項作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意：（一）提請業(yè)主大會決定專項維修資金的籌集和使用；（二）提請業(yè)主大會決定調(diào)整物業(yè)服務(wù)費；（三）提請業(yè)主大會決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方式；（四）提請業(yè)主大會批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同；（五）召集業(yè)主大會臨時會議；（六）終止委員職務(wù)以及將候補委員遞補為委員；（七）中止委員職務(wù)并提請業(yè)主大會罷免委員職務(wù)；（八）涉及業(yè)主重大利益的其他決定。?第二十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費，業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬，從物業(yè)服務(wù)費中按照市政府規(guī)定的比例提取，?？顚Ｓ?。業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。候補委員不領(lǐng)取津貼。國務(wù)院條例第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定、修改業(yè)主大會管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會委員和更換業(yè)主委員會委員；（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；?（五）籌集和使用專項維修資金；?（六）改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。第三十一條業(yè)主委員會就下列事項作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過61（三）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處罰（第一百零二條、第七十條、第七十一條、第一百零八條、第一百一十二條、第七十七條、第一百二十一條）1.未按照國家有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的2．未在物業(yè)服務(wù)合同終止時將有關(guān)資料、財物等移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的3.拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的（三）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處罰（第一百零二條、第七十條、第七十62處罰責(zé)令停止違法行為，并責(zé)令退還所收取的物業(yè)服務(wù)費、責(zé)令限期改正，吊銷或者提請吊銷其資質(zhì)證書，責(zé)令其限期退出，罰款，拘留（不及時移交相關(guān)資料和財物，或者不按照約定退出物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)區(qū)主管機關(guān)依法處罰后仍拒不改正的，由區(qū)主管機關(guān)提請公安機關(guān)對直接責(zé)任人員依照《中華人民共和國治安管理處罰法》第二十三條規(guī)定處罰）。處罰責(zé)令停止違法行為，并責(zé)令退還所收取的物業(yè)服務(wù)費、責(zé)令限期63對業(yè)主大會表決制度、業(yè)主救濟機制的突破1.業(yè)主大會會議召開條件：與會業(yè)主所持有的投票權(quán)超過本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，且與會業(yè)主人數(shù)超過全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)的，業(yè)主大會會議方為有效。前款所稱與會，是指業(yè)主在會議簽到表簽字確認(rèn)；采用或者同時采用書面形式召開業(yè)主大會會議的，包括業(yè)主在表決票上或者選舉票上簽字確認(rèn)并按規(guī)定方式交回表決票或者選舉票。業(yè)主投票權(quán)數(shù)按業(yè)主所擁有物業(yè)專有部分的建筑面積計算，物業(yè)建筑面積每平方米計算為一票，不足一平方米的按四舍五入計算。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十二條修改為：“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

對業(yè)主大會表決制度、業(yè)主救濟機制的突破1.業(yè)主大會會議召開條642.業(yè)主大會作出有效決定的條件

應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上和與會業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意。業(yè)主大會作出本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金（以下簡稱物業(yè)專項維修資金）使用和續(xù)籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上和與會業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意。業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

2.業(yè)主大會作出有效決定的條件

應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二65（三）業(yè)主救濟機制1.行政救濟手段（第三十三條、第四十七條）業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)所在地的區(qū)主管部門或者街道辦事處，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！段餀?quán)法》第七十八條第二款業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》（第十九條第二款修改）業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。（三）業(yè)主救濟機制1.行政救濟手段（第三十三條、第四十七條）66臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的內(nèi)容違反法律、法規(guī)規(guī)定或者顯失公平的

業(yè)主可以請求區(qū)主管部門予以撤銷；區(qū)主管部門可以撤銷臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平內(nèi)容，也可以決定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約業(yè)中對特定業(yè)主顯失公平的內(nèi)容對該特定業(yè)主無效。臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的內(nèi)容違反法律、法規(guī)規(guī)定或者67三、有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的其他制度（一）信息公開制度

1．明碼標(biāo)價（第九十七條、第一百二十條）物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)依法實行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況予以公示?！蓛r格主管部門依法予以處罰。2.服務(wù)費公示（第九十五條、第一百一十八條）物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制計費方式收取物業(yè)服務(wù)費的，應(yīng)當(dāng)按季度公布物業(yè)服務(wù)費收支情況。——由區(qū)主管部門責(zé)令改正，并處以五千元罰款。3.專項維修資金收支情況公示（第九十六條、第一百一十九條）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次物業(yè)專項維修資金收支情況?！蓞^(qū)主管部門責(zé)令改正，并處以五千元罰款。三、有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的其他制度（一）信息公開制度68（二）物業(yè)管理費繳納問題（國務(wù)院條例第四十二條、新條例第八十四條、第九十四條）1.業(yè)主和物業(yè)使用人由誰交納管理費業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。2.入住前后費用承擔(dān)業(yè)主入住前的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)，業(yè)主入住后的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費。前款所稱入住是指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi)，業(yè)主收到書面入住通知并辦妥相關(guān)入住手續(xù)。業(yè)主收到書面入住通知后，在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)入住手續(xù)的，視為入住。建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關(guān)入住手續(xù)為準(zhǔn)。3.物業(yè)轉(zhuǎn)讓費用承擔(dān)業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)繳清物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)專項維修資金以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的有關(guān)分?jǐn)傎M用。物業(yè)被依法拍賣的，拍賣機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在拍賣前明示物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)專項維修資金和相關(guān)分?jǐn)傎M用支付和交納情況。（二）物業(yè)管理費繳納問題（國務(wù)院條例第四十二條、新條例第八十69（三）備案、告知報告、報送義務(wù)（第七十五條、第七十六條、第十九條、第六十三條、第一百零七條）

1.物業(yè)服務(wù)合同備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本報區(qū)主管部門備案。2.安全防范應(yīng)急預(yù)案備案、安全事故及緊急事件報告物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案；安全防范應(yīng)急預(yù)案應(yīng)當(dāng)報區(qū)主管部門備案，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)對安全防范應(yīng)急預(yù)案的制定和實施給予必要的指導(dǎo)。發(fā)生安全事故或者其他緊急事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時采取應(yīng)急措施，并按規(guī)定向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好相關(guān)工作。3.首次業(yè)主大會條件成就時的告知物業(yè)管理區(qū)域符合條件后六十日內(nèi)，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地街道辦事處；業(yè)主也可以書面告知物業(yè)所在地街道辦事處。（三）備案、告知報告、報送義務(wù)（第七十五條、第七十六條、第十703.統(tǒng)計報表的報送

（第六十三條、第一百零七條）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向區(qū)主管部門報送季度、年度統(tǒng)計報表和其他相關(guān)資料。具體辦法由市主管部門制定。對不按時報送統(tǒng)計報表和相關(guān)資料，或者提供虛假報表和相關(guān)資料的，由區(qū)主管部門責(zé)令改正；對不按時報送統(tǒng)計資料的，處以五千元罰款；對提供虛假報表和相關(guān)資料的，處以二萬元以上五萬元以下罰款3.統(tǒng)計報表的報送

（第六十三條、第一百零七條）物業(yè)服務(wù)企業(yè)71（四）招投標(biāo)制度（第七十二條、第七十三條、第七十四條）1.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)的方式進行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)的方式進行，本條例另有規(guī)定的除外。逐步實行統(tǒng)一委托招標(biāo)代理機構(gòu)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度。具體辦法由市政府制定。2.住宅物業(yè)服務(wù)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)方式物業(yè)服務(wù)招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。由政府財政性資金支付物業(yè)服務(wù)費的物業(yè)，其管理單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和程序按照政府采購的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。國務(wù)院條例（第二十四條）國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（四）招投標(biāo)制度（第七十二條、第七十三條、第七十四條）1.選723.有條件地采用協(xié)議方式符合下列條件之一時，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：（一）物業(yè)屬于單個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)少于十人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的；（二）物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；（三）在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米，或者高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米，經(jīng)業(yè)主大會決定同意的；（四）公開招標(biāo)的投標(biāo)人少于三人的。符合前款第（三）、（四）項條件的住宅物業(yè)，建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)主管部門批準(zhǔn)；未經(jīng)批準(zhǔn)的，選聘行為無效。3.有條件地采用協(xié)議方式符合下列條件之一時，可以采用協(xié)議方73（五）

物業(yè)服務(wù)合同1.物業(yè)服務(wù)合同期限（第六十九條）為二年至五年。前期物業(yè)服務(wù)合同具體期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，最長至業(yè)主大會與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定開始提供物業(yè)服務(wù)之日止。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿時，業(yè)主大會尚未成立或者未依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原合同可以繼續(xù)履行至新的物業(yè)服務(wù)合同約定開始提供物業(yè)服務(wù)之日止。（五）物業(yè)服務(wù)合同1.物業(yè)服務(wù)合同期限（第六十九條）742.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)（第六十二條、第六十六條）

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由市主管部門依照有關(guān)規(guī)定另行制定和發(fā)布。業(yè)主大會對物業(yè)管理服務(wù)有特殊要求的，由物業(yè)服務(wù)合同約定。關(guān)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容約定不明的，依照市主管部門發(fā)布的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)（第六十二條、第六十753．物業(yè)服務(wù)主體的單一性（六十四條）

一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地不得分割管理。分期開發(fā)的物業(yè)，前期建成部分已確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，后期建成部分應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。3．物業(yè)服務(wù)主體的單一性（六十四條）

一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)764.物業(yè)相關(guān)資料的保存主體第七十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)相關(guān)資料，并同時移交業(yè)主相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止時將前款資料移交給業(yè)主委員會或者業(yè)主大會新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第五十三條物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)有獨立產(chǎn)權(quán)并具有正常使用功能。物業(yè)服務(wù)用房產(chǎn)權(quán)屬該物業(yè)服務(wù)區(qū)域全體業(yè)主所有，權(quán)屬資料由業(yè)委會保管。任何單位和個人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。4.物業(yè)相關(guān)資料的保存主體第七十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)77（六）專項維修資金1．專項維修資金的設(shè)立條件（第八十五條）一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項維修基金。2．物業(yè)專項維修資金的歸集與收取（第八十五條）物業(yè)專項維修資金包括首期歸集的專項維修資金和日常收取的專項維修資金。首期歸集的專項維修資金由建設(shè)單位按照物業(yè)項目建筑安全工程總造價的百分之二，在辦理該物業(yè)項目初始登記前一次性劃入指定的物業(yè)專項維修資金專戶。日常收取的專項維修資金由業(yè)主在交納物業(yè)管理服務(wù)費時一并繳納，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入物業(yè)專項維修資金專戶。（六）專項維修資金1．專項維修資金的設(shè)立條件（第八十五條）783．物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管

（第八十六條）市主管部門應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立物業(yè)專項維修資金專戶，對物業(yè)專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢進行統(tǒng)一監(jiān)管。市主管部門可以在代管的物業(yè)管理專項基金的增值收益中提取一定比例的管理費，以支付相關(guān)單位的代收、代管等費用。3．物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管

（第八