工業(yè)用地被企業(yè)收回取得的補償款如何進行會計及稅務(wù)處理

工業(yè)用地被企業(yè)收回取得的補償款如何進行會計及稅務(wù)處理？(2013-11-2815:04:52)寒風財稅博客在線提問：

本稅務(wù)師事務(wù)所代理的一家工業(yè)企業(yè)（以下簡稱A公司）有兩塊土地被政府收回，清繳企業(yè)固定資產(chǎn)如何清理？政府補償需要繳納哪些稅費？如何進行賬務(wù)處理？

附：收購?fù)恋貐f(xié)議書

收購?fù)恋貐f(xié)議書（1）

甲方：**市國土資源局**開發(fā)區(qū)分局

乙方：A公司

為實施城市和土地利用總體規(guī)劃，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《山東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》和《土地儲備管理辦法》等有關(guān)土地法律、法規(guī)文件，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，乙方同意甲方收購?fù)恋?，并就土地補償?shù)仁乱诉_成如下協(xié)議：

一、收購?fù)恋匚恢眉懊娣e

收購?fù)恋匚挥?*開發(fā)區(qū)固堤場村土地西、新海大街南；土地面積為333333平方米（合500.00畝）。

二、收購?fù)恋匮a償費用

收購該宗土地補償費16399983.6元，地上附著物補償費204334392.74元，共計220734376.34元。

三、**是人民政府批復(fù)之后被收購?fù)恋丶{入土地儲備。

四、交付土地時間：補償費付清之日即交付；

付款時間及方式：協(xié)議生效10日內(nèi)以轉(zhuǎn)賬方式付清。

五、乙方將該宗土地的國有土地使用證（編號：*國用（2007）第C121號，土地使用權(quán)面積333333平方米）交給甲方，確保該宗土地無質(zhì)押、抵押等事項，凡本協(xié)議簽訂之前與該宗地有關(guān)的法律、經(jīng)濟問題皆由乙方承擔責任，與甲方無關(guān)。

六、本協(xié)議自市政府批復(fù)之日起生效，雙方不得有任何異議。

七、本協(xié)議一式四份，其中，甲方執(zhí)三份，乙方執(zhí)一份。

八、簽字蓋章

甲方（章）代表：

乙方（章）代表：

年

月

日

收購?fù)恋貐f(xié)議書（2）

甲方：**市國土資源局**開發(fā)區(qū)分局

乙方：A公司

為實施城市和土地利用總體規(guī)劃，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《山東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》和《土地儲備管理辦法》等有關(guān)土地法律、法規(guī)文件，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，乙方同意甲方收購?fù)恋兀⒕屯恋匮a償?shù)仁乱诉_成如下協(xié)議：

一、收購?fù)恋匚恢眉懊娣e

收購?fù)恋匚挥?*經(jīng)濟開發(fā)區(qū)星海大街北、河北嶺子村土地以西（詳見附圖）；土地面積為299302平方米（合448.95畝）。

二、收購?fù)恋匮a償費用

收購該宗土地補償費11625189元，地上附著物補償費67640434.66元，共計79265623.66元。

三、**是人民政府批復(fù)之后被收購?fù)恋丶{入土地儲備。

四、交付土地時間：補償費付清之日即交付；

付款時間及方式：協(xié)議生效10日內(nèi)以轉(zhuǎn)賬方式付清。

五、乙方將該宗土地的國有土地使用證（編號：*國用（2006第C004號，土地使用權(quán)面積299302平方米）交給甲方，確保該宗土地無質(zhì)押、抵押等事項，凡本協(xié)議簽訂之前與該宗地有關(guān)的法律、經(jīng)濟問題皆由乙方承擔責任，與甲方無關(guān)。

六、本協(xié)議自市政府批復(fù)之日起生效，雙方不得有任何異議。

七、本協(xié)議一式四份，其中，甲方執(zhí)三份，乙方執(zhí)一份。

八、簽字蓋章

甲方（章）代表：

乙方（章）代表：

年

月

日

解答精要：

土地補償涉及的會計及稅務(wù)處理分述如下：

土地及地上附著物被政府收回取得的補償，不征收營業(yè)稅，但需取得“縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，或者土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件?！闭咭罁?jù)如下：

（1）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）>的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。

（2）《國家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2007]969號）規(guī)定，國家因公共利益或城市建設(shè)規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對于使用國有土地的單位和個人來說是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。很據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》的規(guī)定，土地使用者講土地使用權(quán)歸還土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。因此，對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補償費，不征收營業(yè)稅。

（3）《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規(guī)定：“納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）>的通知》（國稅發(fā)[1993]）149號規(guī)定，不征收營業(yè)稅。”

（4）《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）補充規(guī)定：“《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）中關(guān)于縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。”

土地及地上建筑物補償免征土地增值稅，但需報稅務(wù)機關(guān)審批。

（1）《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

（2）《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定，條例第八條（二）項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征收的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

土地及地上建筑物補償、設(shè)備等固定資產(chǎn)處置收入的企業(yè)所得稅處理。

（1）政策依據(jù)?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）做了詳細規(guī)定。

本通知所稱企業(yè)政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因，企業(yè)需要整體搬遷（包括部分搬遷或部分拆除）或處置相關(guān)資產(chǎn)而按規(guī)定標準從政府取得的搬遷補償收入或處置相關(guān)資產(chǎn)而取得的收入，以及通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。

對企業(yè)去的政策性搬遷或處置收入，應(yīng)按以下方式進行企業(yè)所得稅處理：

①企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進行改良，或進行技術(shù)改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

②企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類搬遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

③企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

④企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的5年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計企業(yè)當年應(yīng)納稅所得額，在5年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對企業(yè)取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉(zhuǎn)讓收入加強管理。重點審核有無政府搬遷文件和公告，有無搬遷協(xié)議和搬遷計劃，有無企業(yè)技術(shù)改造、重置和改良固定資產(chǎn)的計劃或立項，是否在規(guī)定期限內(nèi)進行技術(shù)改造、重置或改良固定資產(chǎn)和購置其他固定資產(chǎn)等。

（2）操作方法。

①如果沒有搬遷計劃，則在搬遷的當年計算應(yīng)納稅所得額。應(yīng)納稅所得額=（土地及地上建筑物補償+設(shè)備等固定資產(chǎn)處置收入）-土地及固定資產(chǎn)賬面價值-清算過程中發(fā)生的費用

設(shè)備轉(zhuǎn)讓收入不含增值稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅簡易征收政策有關(guān)管理問題的通知》（國稅函[2009]90號）規(guī)定，設(shè)備轉(zhuǎn)讓收入=含稅價-含稅價/1.04*4%*50%。

②如果制定搬遷計劃，土地及地上建筑物補償、設(shè)備等固定資產(chǎn)處置收入暫不征收企業(yè)所得稅。在搬遷次年起的第5年（2016年）確認應(yīng)納稅所得額。

2016年應(yīng)確認應(yīng)納稅所得額=（土地及地上建筑物補償+設(shè)備等固定資產(chǎn)處置收入）-（新購置的廠房、設(shè)備等固定資產(chǎn)+新征用的土地成本+對舊設(shè)備的改良或進行技術(shù)改造發(fā)生的費用）-搬遷之日至2016年12月31日期間安置職工支付的補償費-固定資產(chǎn)及土地累計扣除凈值、處置過程中發(fā)生的相關(guān)費用

新購置的廠房、設(shè)備仍然可以以折舊方式在稅前扣除。新征用土地仍然可按攤銷方式扣除。設(shè)備改良、技術(shù)改造仍然可以一次或分期扣除、安置職工支付的補償仍然可以在發(fā)生的當期直接扣除。

③綜合上述兩點，概括如下：沒有搬遷計劃，搬遷補償及設(shè)備處置收入在當期納稅；有搬遷計劃，只要在5年內(nèi)將搬遷補償及設(shè)備處置收入扣除財產(chǎn)凈值、清理費用后的余額若全部用于同類資產(chǎn)重置、安置職工等，則免征企業(yè)所得稅，仍有余額的，在第5年征收企業(yè)所得稅。

企業(yè)收到政府給予的搬遷補償費的會計處理，《企業(yè)會計準則解釋第3號》有明確規(guī)定。企業(yè)因城鎮(zhèn)整體規(guī)劃、庫區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造、沉陷區(qū)治理等公共利益進行搬遷，收到政府從財政預(yù)算直接撥付的搬遷補償款，應(yīng)作為專項應(yīng)付款處理。其中，屬于對企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的固