揚州市房地產(chǎn)市場投資環(huán)境分析報告

65/65內(nèi)部資料CCP內(nèi)部資料CCP江蘇省揚州市房地產(chǎn)市場投資環(huán)境考察報告上海XXxx投資（集團）有限責(zé)任公司二00五年十一月目錄TOC\o"1-4"\h\z\u目錄 2第一部分、揚州都市概況 5一、地理位置 5二、行政區(qū)劃 5三、交通情況 61、公路交通 62、鐵路 63、航空 64、港口 65、交通直達情況 6四、面積與人口 71、地域面積 72、人口現(xiàn)狀 73、人口進展與都市化水平目標 84、簡要分析 8五、歷史文化及習(xí)俗適應(yīng) 91、歷史 92、文化 93、風(fēng)俗 9第二部分都市投資環(huán)境分析 10一、宏觀經(jīng)濟進展狀況 101、都市總體經(jīng)濟情況 102、歷年GDP增長情況 103、揚州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 121）、現(xiàn)狀 122）、展望 124、揚州民營經(jīng)濟進展狀況 125、揚州的外資企業(yè)進展情況 131）外資引進成果 132）、優(yōu)越的投資環(huán)境 13二、揚州居民生活水平 131、揚州居民生活水平概述 132、揚州居民收入情況 143、揚州恩格爾系數(shù)水平 154、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款水平 165、揚州居民住房水平 16三、都市規(guī)劃及重大市政建設(shè)狀況 171、揚州市總體規(guī)劃（2001年-2020年） 171）、都市布局 172）、都市進展方向 183）、都市交通規(guī)劃 192、揚州規(guī)劃進展目標 201）、人口 202）、用地規(guī)模 203、揚州市規(guī)劃進展重點區(qū)域——沿江產(chǎn)業(yè)帶 221）、產(chǎn)業(yè)帶布局 222）、生態(tài)環(huán)境布局 223）、沿江開發(fā)覺時期重要成果 224）、沿江開發(fā)近期目標（摘略） 22四、都市投資環(huán)境優(yōu)劣勢分析 231、投資優(yōu)勢 231）、區(qū)位優(yōu)勢 232）、自然環(huán)境、歷史環(huán)境優(yōu)勢 233）、經(jīng)濟進展前景優(yōu)勢 234）、都市化進程加速、市區(qū)范圍擴大、規(guī)劃蘊藏投資機會 232、投資劣勢 231）、工業(yè)基礎(chǔ)較薄弱 232）、政府投資服務(wù)和優(yōu)惠措施有所欠缺 243）、人力資源競爭能力較弱 244）、都市文化競爭力較弱 24第三部分、揚州房地產(chǎn)市場進展情況 25一、揚州房地產(chǎn)市場進展現(xiàn)狀及特征概括 251、揚州房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)供求平衡態(tài)勢，市場進展比較健康； 252、揚州房價收入比較低（與蘇州04年相），房價穩(wěn)中有升泡沫較??； 253、揚州目前樓盤以多層小高層為主，品質(zhì)一般，高端產(chǎn)品缺失； 254、居民購房偏好中等戶型（90-120），戶型功能有用性要求較高； 255、居民購房熱情較高，樓盤去化能力較強，總價購買承受能力50萬左右； 256、居民購房以自住為主，存在一定的投資性購房，但規(guī)模不大； 257、揚州新建商品房市場受宏觀調(diào)控阻礙較小，呈價平量微縮狀態(tài)； 258、揚州市年土地供應(yīng)量較小，土地價格相對比較低，有一定的增值潛力 259、二手房市場穩(wěn)步進展，但近期受到宏觀調(diào)控的一定阻礙 25二、揚州土地市場交易情況 261、揚州市土地市場概述 262、揚州歷年土地出讓、開發(fā)情況統(tǒng)計 263、揚州土地價格情況 271）、市區(qū)一類建設(shè)用地 272）、開發(fā)區(qū)一類居住用地 274、揚州土地市場分析 271）、量 272）、價 273）、趨勢 27三、揚州固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況 281、揚州固定資產(chǎn)投資情況 282、揚州房地產(chǎn)投資情況 28四、揚州市房地產(chǎn)市場供求情況 291、歷年揚州市商品房供求情況 292、揚州房地產(chǎn)市場價格情況 303、揚州市房地產(chǎn)歷年供求價格綜合分析 304、揚州房地產(chǎn)泡沫分析 315、揚州房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)空的阻礙 326、揚州二手房市場 337、初步結(jié)論 34五、揚州市不墅市場簡要分析 34六、揚州房地產(chǎn)市場進展前景預(yù)測 371、揚州房地產(chǎn)市場進展?jié)摿^大 372、揚州房地產(chǎn)市場需要價值回歸 373、揚州房地產(chǎn)市場供求變化預(yù)測 374、揚州房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)“兩極分化” 375、揚州房地產(chǎn)市場需求類型將呈現(xiàn)多樣化趨勢 38第四部分、項目差不多情況 39一、項目簡介 391、項目名稱 392、項目位置 393、項目性質(zhì) 394、項目技術(shù)指標 395、項目現(xiàn)狀 39二、項目初步經(jīng)濟效益估算 39第五部分、初步結(jié)論 41一、分析 41二、初步結(jié)論 41附錄 42一、2005年1-9月?lián)P州土地成交情況 42二、2003-2004年揚州土地出讓統(tǒng)計 45三、揚州市房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)規(guī)費 47

第一部分、揚州都市概況一、地理位置揚州地處江蘇中部，南臨長江、北接淮水、中貫京杭大運河。其南部瀕臨長江，北與淮陰、鹽城接壤，東和鹽城、泰州毗聯(lián)，西南京、淮陰交界。揚州獨特的地理位置使它既能融入南京都市圈，又能同意上海經(jīng)濟圈的輻射，還能連接蘇南經(jīng)濟板塊和濱江近海的新興工商都市。江蘇各要緊都市分布圖二、行政區(qū)劃揚州現(xiàn)轄3個區(qū),分不是廣陵區(qū)、維揚區(qū)、邗江區(qū)，轄高郵、江都、儀征3個縣級市和寶應(yīng)縣。三、交通情況1、公路交通揚州現(xiàn)有高速公路196公里，京滬高速、寧通高速在此交匯，在江蘇領(lǐng)先實現(xiàn)縣縣通高速公路?，F(xiàn)在連接揚州至鎮(zhèn)江的潤揚長江公路大橋已全線通車，揚州到上海、浙江的陸路交通變的更加便捷。2、鐵路揚州鐵路(寧揚鐵路)為國鐵I級，已于2004年竣工營運。3、航空距南京祿口國際機場約1個小時，距上海虹橋國際機場約2小時。4、港口揚州港為國家一類對外開放口岸，擁有萬噸級件雜貨碼頭和多功能碼頭，設(shè)有保稅倉庫和口岸聯(lián)檢服務(wù)機構(gòu)，從市區(qū)到港口約10公里。5、交通直達情況按照目前的交通建設(shè)情況，從揚州到北京約花八個小時，從揚州到上海約花兩個小時，從揚州到南京約花費一個小時。區(qū)位交通圖四、面積與人口1、地域面積揚州市總面積6638平方公里，市區(qū)總面積973平方公里。2、人口現(xiàn)狀2004年底全市總?cè)丝?54萬，其中市區(qū)人口115萬人。表1：揚州歷年人口變化情況年份2000年2001年2002年2003年2004年全市年末總?cè)丝冢ㄈf人）450.62451.59452.22453.61454.39市區(qū)年末總?cè)丝冢ㄈf人）109.66110.76112.52115.13表2：江蘇各都市暫住人口情況對比地區(qū)揚州南京蘇州無錫泰州徐州總?cè)丝冢ㄈf人）453.39583.6598.85447.19502.77916.85暫住人口（萬人）28.98130325.8716919.5460.6暫住人口比率6.39%22.28%54.42%37.79%3.89%6.61%數(shù)據(jù)來源——《揚州統(tǒng)計年鑒》從地區(qū)人口組成情況來看，我們不難發(fā)覺揚州目前的人口結(jié)構(gòu)特點：——市區(qū)人口比例還較低市區(qū)的中心輻射能力有限，市區(qū)人口增長潛力較大?！鈦砣丝诒壤蜁鹤∪丝诒壤容^低，都市輻射能力和經(jīng)濟吸引能力有限。3、人口進展與都市化水平目標揚州市規(guī)劃目標：市域總?cè)丝诘?005年464萬人，2010年473萬人，2020年482萬人；城鎮(zhèn)人口至2005年237萬人，2010年265萬人，2020年318萬人；都市化水平2005年達到51%，2010年56%，2020年66%。4、簡要分析作為風(fēng)景旅游都市，揚州在人口組成方面和蘇州、杭州之間還有不小的差距。但由于市區(qū)面積狹小，揚州差不多處于一種人多地少的狀況，土地資源并不豐富。我們推斷今后揚州的人口、外來人口將會接著平穩(wěn)增長，但漲幅有限。五、歷史文化及習(xí)俗適應(yīng)1、歷史揚州歷史悠久，唐宋時期揚州已成為中國東南第一大都會。明清時期揚州更是中國中部各省食鹽供應(yīng)基地和南北漕運的咽喉，康熙三次、乾隆五次南巡揚州。2、文化揚州文化底蘊深厚，留下了李白、白居易、歐陽修、蘇軾、鄭板橋、朱自清等大批名人涯士的足跡，是我國首批公布的二十四座歷史文化名城之一，旅游資源特不豐富。3、風(fēng)俗揚州自古以來形成的餐飲、休閑消費觀念使揚州人的消費能力特不旺盛，從我們實地考察的情況來看也印證了這一點。

第二部分都市投資環(huán)境分析一、宏觀經(jīng)濟進展狀況1、都市總體經(jīng)濟情況揚州曾經(jīng)由于區(qū)位優(yōu)勢和交通便利成為舉世矚目的繁榮大都市.但改革開放以來由于沒有鐵路,揚州的經(jīng)濟進展一直比較慢,只能處于江蘇經(jīng)濟的中游，在整個長三角都市圈中也排名靠后，落后于蘇南。隨著潤楊長江大橋和鐵路的通車，揚州經(jīng)濟將會有跨越式的進展。2、歷年GDP增長情況表3、揚州市歷年GDP增長情況統(tǒng)計年份2000年2001年2002年2003年2004年GDP總量（億元）472.12505.46558.93647.22788.13增幅7.10%10.60%15.80%21.77%人均GDP（元）1051511205123681429017359增幅6.60%10.40%15.50%20.50%數(shù)據(jù)來源——《揚州統(tǒng)計年鑒》我們從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)能夠看出：1）、揚州的經(jīng)濟基礎(chǔ)比較薄弱，經(jīng)濟總量在江蘇處于中游水平。2）、近幾年來揚州的GDP增長較快且增速也一直在加快，總體GDP增長勢頭強勁。3）、揚州市區(qū)的人均GDP明顯高于全市水平，其水平與南京特不接近，講明揚州市區(qū)的經(jīng)濟水平較高。隨著揚州都市各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善和招商引資力度的擴大，我們推斷揚州的經(jīng)濟將在今后幾年有較大的進展。依照聯(lián)合國75國統(tǒng)計資料，住宅進展與人均GDP值之間的關(guān)系為：表:人均GDP與房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況的關(guān)系表人均GDP800—1300美元1300—8000美元8000—13000美元13000美元以上時期住房起步時期快速上升時期平穩(wěn)上升時期下降時期依照以上的標準推斷，揚州市區(qū)當(dāng)前人均GDP水平下，房地產(chǎn)處于快速上升時期。3、揚州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況1）、現(xiàn)狀從總體三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，揚州有不與江蘇其他都市。揚州的2004年的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例接近1：1：1，講明揚州的第三產(chǎn)業(yè)（特不是服務(wù)業(yè)）比重相對較大，而工業(yè)進展略顯不足。2）、展望從揚州市政府制定的產(chǎn)業(yè)進展規(guī)劃來看，以后揚州將大力引進外資進展工業(yè)，在保持服務(wù)業(yè)的持續(xù)進展基礎(chǔ)上以促進第二產(chǎn)業(yè)集聚作為拉動地點經(jīng)濟增長、實現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略選擇。4、揚州民營經(jīng)濟進展狀況我們從各方面了解到的信息來看，揚州民營經(jīng)濟進展情況總結(jié)如下：——民營經(jīng)濟進展底蘊深厚揚州自古以來是繁華的商貿(mào)都市，商業(yè)服務(wù)業(yè)的進展有專門深厚的底蘊。——民營經(jīng)濟所占比重較大揚州市規(guī)模以上民營企業(yè)占總規(guī)模企業(yè)總數(shù)的56.6%；擁有資產(chǎn)總額151.7億元，占全市規(guī)模以上資產(chǎn)總額的18.1%?！駹I經(jīng)濟進展依舊十分迅速規(guī)模以上民營企業(yè)數(shù)量保持同比20%以上的增長，民營企業(yè)資產(chǎn)的增幅也達到40%以上。5、揚州的外資企業(yè)進展情況1）外資引進成果揚州從2001年到2004年，外資引進的增長每年翻番。2001至2004年，揚州實際利用外資分不為0.82億美元、2億美元、4.2億美元、8.2億美元。80公里沿江岸線成為揚州外資投入密集區(qū)，其外資企業(yè)數(shù)占全市80％以上，實際利用外資則占到全市的90.6％。2）、優(yōu)越的投資環(huán)境臺灣電機電子工業(yè)同業(yè)公會(簡稱電電公會)日前公布《2005年祖國大陸地區(qū)投資環(huán)境與風(fēng)險調(diào)查》報告，在評選大陸10大投資都市中，揚州排名第6，僅次于蘇州、無錫、寧波、昆山和杭州。二、揚州居民生活水平1、揚州居民生活水平概述依照統(tǒng)計數(shù)據(jù)結(jié)合實地考察情況，我們認為：1）揚州全市范圍內(nèi)居民平均收入處于江蘇中游水平，總體而言并不富裕。2）揚州市區(qū)居民平均收入水平大大高于全市水平，發(fā)達的私營服務(wù)業(yè)和商貿(mào)業(yè)使當(dāng)?shù)夭畈欢嘈纬闪藢ｉT大一部分高收入群體。3）揚州市居民消費觀念有待于向投資性消費轉(zhuǎn)變，且這種轉(zhuǎn)變有足夠的儲蓄作為消費支撐。4）揚州居民居住水平從量上來看處于一個教高的水平，但住宅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴峻，居住質(zhì)量有待提高。2、揚州居民收入情況表：揚州居民收入統(tǒng)計表年份2000年2001年2002年2003年2004年居民人均可支配收入（元）67347205783387009851增幅——7.00%8.70%11.10%13.20%在崗職工平均工資（元）973210763120061380116008增幅——10.60%11.50%15.00%16%農(nóng)民人均純收入（元）34643690392641724755增幅——6.50%6.40%6.30%12.60%數(shù)據(jù)來源——《揚州統(tǒng)計年鑒》、揚州市統(tǒng)計局提供材料表：各都市人均收入比較都市揚州南京無錫蘇州泰州徐州人均可支配收入(元)981511602135871445096959839數(shù)據(jù)來源——《各都市統(tǒng)計年鑒》我們以上述的統(tǒng)計資料結(jié)合我們實地考察結(jié)果來看，揚州的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅較快，表明揚州總體的購買能力不足。盡管揚州人均可支配收入水平不高且增長幅度小于GDP增幅水平（目前大多數(shù)都市存在的現(xiàn)象），但結(jié)合揚州的私營經(jīng)濟進展水平來看，揚州存在著一定數(shù)量的高收入階層。3、揚州恩格爾系數(shù)水平從上面的圖表我們能夠發(fā)覺，揚州的恩格爾系數(shù)仍然高于40%。但實際上揚州人民生活水平并不低，恩格爾系數(shù)偏高的要緊是由于揚州餐飲文化特不發(fā)達，且當(dāng)?shù)厝说南M適應(yīng)比較傾向于“吃”。從總體趨勢來看，揚州的恩格爾系數(shù)依舊在慢慢下降的，表明當(dāng)?shù)厝嗣裆钫谶M一步改善。4、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款水平表：揚州城鄉(xiāng)居民存款儲蓄余額年份2000年2001年2002年2003年2004年全市居民儲蓄存款余額（億元）276314.6378449522.8增幅13.99%20.15%18.78%16.44%數(shù)據(jù)來源——《揚州統(tǒng)計年鑒》揚州居民儲蓄存款總體依舊呈上升的趨勢，只是增幅有所下降。由此可見近年隨著揚州經(jīng)濟的不斷進展和人民生活水平的提高，揚州居民有一定住宅消費或其他投資性消費。但這種投資性消費依舊比較適度的，可不能阻礙到今后住宅消費能力。5、揚州居民住房水平表：居民住房水平統(tǒng)計年份2000年2001年2002年2003年2004年平均每人使用面積（平方米）14.1515.316.7821.522.38增幅8.13%9.67%28.13%4.09%數(shù)據(jù)來源——《揚州統(tǒng)計年鑒》由絕對數(shù)來看，揚州居民的平均住房水平在整個江蘇是處于上游水平的，超過南京、無錫和蘇州。我們在實際考察中也發(fā)覺揚州市區(qū)目前差不多建成的多層小高層公寓社區(qū)差不多形成一定的規(guī)模，但高端產(chǎn)品比較稀缺，住房條件質(zhì)的提高還需要時刻。三、都市規(guī)劃及重大市政建設(shè)狀況1、揚州市總體規(guī)劃（2001年-2020年）1）、都市布局揚州市目前的都市布局為“一主三副”?！耙恢鳌笔侵冈瓉淼睦铣菂^(qū)，規(guī)劃以愛護為主?！叭薄狈植粸槌俏餍聟^(qū)、廣陵新區(qū)和城南瓜洲沿江副中心。2）、都市進展方向揚州目前的都市進展方向要緊是“主導(dǎo)向南，拓展東西”?！涎訑U大經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，跳躍開發(fā)港口分區(qū)和瓜洲分區(qū)，作為進展第二產(chǎn)業(yè)的要緊載體?！鬟M東拓都市要緊居住人口向西部分區(qū)集中，充分提高基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的利用率。東部分區(qū)注重對現(xiàn)有居住用地進行整合和改造，提高居住環(huán)境質(zhì)量和各類服務(wù)設(shè)施配套水平。附圖片、3）、都市交通規(guī)劃——公路近期規(guī)劃建設(shè)揚州和鎮(zhèn)江第二條通道（五峰山橋位）及改建南繞城，近一步改善都市南線交通狀況，為城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和沿江副中心的進展提供支持。——都市道路系統(tǒng)快速路系統(tǒng)：環(huán)線加縱橫道路。一環(huán)為運河南路、運河北路、北外環(huán)路、西外環(huán)路、南外環(huán)路。東西方向快速道路：江陽西路、江陽中路、江陽東路、運河西路。南北方向快速干道：揚子江北路、揚子江中路、揚子江南路；賈七路、揚瓜路；揚圩路?！p軌交通系統(tǒng)“一縱一橫加環(huán)線”。一橫：（鐵路客站）文昌西路——揚子江中路——江陽中路——江陽東路——江都路——文昌東路——江都市區(qū)：總長度約為24公里。一縱：（江陽工業(yè)園）——揚子江北路——揚子江中路——揚子江南路（港口）：總長度約為20公里。環(huán)線：沿城區(qū)東環(huán)路、南環(huán)路、西環(huán)路、江陽工業(yè)園區(qū)中心路、漕河路。附圖片2、揚州規(guī)劃進展目標1）、人口預(yù)測市域總?cè)丝诘?005年464萬人、2010年473萬人、2020年482萬人；城鎮(zhèn)人口至2005年237萬人、2010年265萬人、2020年318萬人；都市化水平2005年達到51%、2010年56%、2020年66%。2）、用地規(guī)模操縱在85平方公里左右，土地投放量每年約在5平方公里左右，其中1—1.5平方公里左右用于住宅建設(shè)，2—2.5平方公里作為工業(yè)進展。附其他規(guī)劃圖3、揚州市規(guī)劃進展重點區(qū)域——沿江產(chǎn)業(yè)帶揚州市政府特不重視沿江開發(fā)，并把沿江產(chǎn)業(yè)帶的布局作為“十一五規(guī)劃”的一個重點來討論。規(guī)劃定位使沿江進展成為揚州市實現(xiàn)工業(yè)騰飛的關(guān)鍵，我們推斷該區(qū)域投資價值專門高。1）、產(chǎn)業(yè)帶布局以引入重大項目，形成產(chǎn)業(yè)高地為目標，重點構(gòu)建沿江六大產(chǎn)業(yè)板塊（汽車制造業(yè)、化業(yè)工業(yè)、紡織工業(yè)、高科技信息產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)林業(yè)、旅游物流業(yè)）80公里沿江岸線成為揚州外資投入密集區(qū)，其外資企業(yè)數(shù)占全市80％以上，實際利用外資則占到全市的90.6％。2）、生態(tài)環(huán)境布局我們從揚州總體規(guī)劃圖、建設(shè)用地規(guī)劃圖、重點項目規(guī)劃圖中能夠看到，沿江產(chǎn)業(yè)帶南側(cè)臨江地帶將被規(guī)劃成為大片的綠色開放空間，形成良好的居住環(huán)境，適合進展高端綜合居住產(chǎn)品。3）、沿江開發(fā)覺時期重要成果沿江高等級公路6.4公里先導(dǎo)試驗段建成通車，揚瓜公路以及揚子江南路、江都興港路等縱向通道正在進行改造?？偼顿Y9000萬美元的PTG項目、總投資15億元的精細化工及熱電項目等已進入揚州（儀征）化學(xué)工業(yè)園區(qū)建設(shè)。4）、沿江開發(fā)近期目標（摘略）揚州開發(fā)區(qū)初步建成電子一條街，形成了4英寸、5英寸、6英寸、8英寸等系列芯片生產(chǎn)能力。?？速悹枴⑷A督、可瑞爾等項目差不多投產(chǎn)，川奇光電、晶芯半導(dǎo)體、華夏集成光電、明揚威電、阿波羅蓄電池等項目。四、都市投資環(huán)境優(yōu)劣勢分析1、投資優(yōu)勢1）、區(qū)位優(yōu)勢揚州自古以來確實是連接南北經(jīng)濟的中心樞紐都市，占盡水運便利的交通要沖。目前揚州交通的全面升級將使其區(qū)位有時重新顯現(xiàn)，承擔(dān)著長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和向西向北輻射的重任。2）、自然環(huán)境、歷史環(huán)境優(yōu)勢揚州自然環(huán)境優(yōu)美，歷史文化底蘊深厚，都市價值近來由于經(jīng)濟的關(guān)系被低估。我們推斷隨著揚州經(jīng)濟的近一步進展，它的投資潛力將近一步顯現(xiàn)。3）、經(jīng)濟進展前景優(yōu)勢隨著揚州市政府招商引資力度的不斷加大（臺商十佳投資都市），隨著揚州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)外商投資企業(yè)的不斷到位，我們可能揚州的工業(yè)水平會在近兩年之內(nèi)有較快的進展。4）、都市化進程加速、市區(qū)范圍擴大、規(guī)劃蘊藏投資機會揚州近年都市化率以年均1%的速度增長，市區(qū)范圍不斷擴大。隨著廣陵、邗江撤縣并區(qū)，沿江開發(fā)區(qū)規(guī)劃的進一步明朗，揚州新一輪的都市化進程蘊藏了較大的投資機會。2、投資劣勢1）、工業(yè)基礎(chǔ)較薄弱揚州歷來“重商輕工”，工業(yè)進展相對蘇南各都市而言比較落后，基礎(chǔ)比較薄弱。2）、政府投資服務(wù)和優(yōu)惠措施有所欠缺揚州市政府目前盡管在工業(yè)方面給予的投資優(yōu)惠政策比較多，但房地產(chǎn)投資方面的優(yōu)惠政策比較少，政府的投資服務(wù)也有待加強。3）、人力資源競爭能力較弱揚州目前人力資源比較薄弱，境內(nèi)沒有一流的高等教育學(xué)校，高技術(shù)人才和高級治理人員比較缺乏。同時揚州在技術(shù)引進上落后較多，需要學(xué)習(xí)蘇州在人才引進方面的政策，利用靠近南京上海的優(yōu)勢，加大人才引進。4）、都市文化競爭力較弱揚州作為一個歷史悠久的都市，市民生活舒適安逸，但競爭意識較弱，缺少充足的創(chuàng)新、開拓和冒險精神，創(chuàng)新氛圍淡薄，不利于現(xiàn)代市場經(jīng)濟進展。第三部分、揚州房地產(chǎn)市場進展情況一、揚州房地產(chǎn)市場進展現(xiàn)狀及特征概括我們首先來概括一下?lián)P州房地產(chǎn)市場進展的現(xiàn)狀和特征，使各位領(lǐng)導(dǎo)能夠直觀的對揚州房地產(chǎn)市場有個初步的了解，同時本部分的論述也是圍繞以下幾點展開：1、揚州房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)供求平衡態(tài)勢，市場進展比較健康；揚州房地產(chǎn)市場從2003年至今商品房供求比一直保持在1.2左右（供應(yīng)中還包括了安置性住房），房價呈和氣上漲，我們推斷市場總體供求差不多平衡。2、揚州房價收入比較低（與蘇州04年相當(dāng)）房價穩(wěn)中有升泡沫較??；揚州房價收入比大約在7.26上下和2004年蘇州的水平相當(dāng)，在江蘇省處于中下游。同時由于揚州三產(chǎn)比例較大，居民收入隱性較高，我們推斷實際的房價收入比應(yīng)該更低，市場泡沫程度較低。3、揚州目前樓盤以多層小高層為主，品質(zhì)一般，高端產(chǎn)品缺失；依照我們實地考察走訪的情況來看，目前揚州一般住宅樓盤產(chǎn)品類型要緊以多層小高層為主，建筑品質(zhì)較好綜合環(huán)境一般。揚州高端的不墅產(chǎn)品相對較少，特不是高品質(zhì)的獨立不墅市場，稀缺性比較明顯。4、居民購房偏好中等戶型（90-120），戶型功能有用性要求較高；從我們走訪的樓盤情況看，揚州目前比較好銷的是100平方米上下的戶型，購買者對戶型的使用功能特不看中，偏好緊湊使用的戶型。5、居民購房熱情較高，樓盤去化能力較強，總價購買承受能力40萬左右；目前揚州市區(qū)環(huán)線以內(nèi)的住宅均價達到3200元/平方米左右，居民的總價承受能力差不多在40萬以下。6、居民購房以自住為主，存在一定的投資性購房，但規(guī)模不大；通過走訪相關(guān)部門和一些樓盤，我們初步了解到揚州市目前居民購房自住比例較大。但因為在揚州經(jīng)商的外地人較多，揚州樓市中目前也存在著一定數(shù)量的投資性購房群體。7、揚州新建商品房市場受宏觀調(diào)控阻礙較小，呈價平量微縮狀態(tài)；在這次的宏觀調(diào)控中揚州一手房市場受到的阻礙比較小，價格差不多保持穩(wěn)定，但今年的銷售量在二季度末有一定程度的萎縮，近期初步恢復(fù)，我們推斷揚州房地產(chǎn)市場總體所受的阻礙較小。8、揚州市年土地供應(yīng)量較小，土地價格相對比較低，有一定的增值潛力揚州市目前每年的土地供應(yīng)量較小，2004年市區(qū)出商住用地1000多畝，今年打算供地1250畝。土地價格略高于蘇北，相對而言比較有增值潛力。9、二手房市場穩(wěn)步進展，但近期受到宏觀調(diào)控的一定阻礙揚州二手房市場近年來穩(wěn)步進展，2004年二手房成交量接近新房成交量的50%。今年受宏觀調(diào)控的阻礙，三季度的成交量開始萎縮，但總體阻礙有限。二、揚州土地市場交易情況1、揚州市土地市場概述依照我們從揚州國土部門了解的情況，同時參照分析相關(guān)統(tǒng)計資料得出如下推斷：——揚州是典型的風(fēng)景旅游都市，城區(qū)面積較小土地資源也十分有限。——揚州市政府近年來在土地供應(yīng)上采取了“總體趨緊，適度增長”的政策，土地供應(yīng)量相對較小，保持市場的一種“半饑餓”狀態(tài)?！w土地供應(yīng)分區(qū)：住宅用地多位于城區(qū)西側(cè)；商業(yè)辦公用地多位于城區(qū)、城西、城東新區(qū)；工業(yè)用地多集中在城南工業(yè)園?！獡P州土地價格近年以來平穩(wěn)上升，但總體而言價格不高。2、揚州歷年土地出讓、開發(fā)情況統(tǒng)計表：揚州歷年土地開發(fā)統(tǒng)計年份2000年2001年2002年2003年2004年土地開發(fā)面積（萬平方米）9.74——20.1538.2361.59土地開發(fā)面積（畝）146.10——302.25573.45923.85數(shù)據(jù)來源——《揚州國土資源局》2004年揚州市國土總計出讓商業(yè)、住宅和辦公用地2343畝，其中住宅用地1000多畝。2005年1-3季度共計出讓商業(yè)、住宅和辦公用地2936畝，其中住宅用地1500畝左右。附：文后附歷年成交土地結(jié)果統(tǒng)計表3、揚州土地價格情況從以上的土地成交結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表中我們能夠了解到目前揚州的土地價格的差不多情況：1）、市區(qū)一類建設(shè)用地住宅建設(shè)用地成交價格集中在100萬/畝上下；高容積率的商業(yè)辦公用地價格達到120萬/畝以上，少有200萬/畝以上土地出讓。（依照2005年出讓地塊統(tǒng)計）2）、開發(fā)區(qū)一類居住用地北側(cè)靠近市區(qū)的價格集中在70萬/畝左右；偏南側(cè)地塊價格差不多在60萬左右（依照2005年出讓地塊統(tǒng)計）邗江區(qū)地塊價格較低，差不多在50萬/畝以下。4、揚州土地市場分析1）、量揚州土地市場和江蘇其他都市相比較（特不是蘇北一些都市）而言是比較理性的，年土地出讓總量適中。2）、價從價格上來講，目前揚州的地價水平在江蘇各都市中處在中偏下的水平。假如拿我們曾經(jīng)考察過的蘇北幾個都市來比較，揚州的地價差不多能反映其都市價值，同時土地增值潛力較大。3）、趨勢從都市進展趨勢結(jié)合我們從政府了解到的信息來推斷，以后揚州市區(qū)土地出讓將會越來越少，大規(guī)模的土地出讓差不多集中在邗江區(qū)和廣陵新區(qū)，傳統(tǒng)意義上的市區(qū)土地稀缺性將會顯現(xiàn)。三、揚州固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況1、揚州固定資產(chǎn)投資情況表：揚州固定資產(chǎn)投資情況統(tǒng)計表年份2000年2001年2002年2003年2004年固定資產(chǎn)投資(億元)128.24144180247330增長率12.29%25.00%37.22%33.60%數(shù)據(jù)來源——《揚州統(tǒng)計年鑒》揚州的經(jīng)濟進展是從2002年開始有所起色的，當(dāng)年揚州的鐵路建成開通，束縛揚州進展的一大交通瓶頸被打破。揚州的固定資產(chǎn)投資也是從2002年開始高速增長，年增幅保持在30%的左右。2004年由于宏觀調(diào)空的阻礙增幅有所回落，但仍然停留在一個較高的水平。2、揚州房地產(chǎn)投資情況表：揚州市房地產(chǎn)投資情況年份2000年2001年2002年2003年2004年房地產(chǎn)投資(億元)15.4319.7826.243.8164增長率28.19%32.46%67.21%46.09%房地產(chǎn)投資所占比例12.03%13.74%14.56%17.74%19.39%數(shù)據(jù)來源——《揚州統(tǒng)計年鑒》從揚州的房地產(chǎn)投資增長幅度和固定資產(chǎn)增幅以及房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例情況來看，我們認為揚州房地產(chǎn)投資沒有過熱，可能今后房地產(chǎn)投資增長的空間仍然比較充裕。四、揚州市房地產(chǎn)市場供求情況1、歷年揚州市商品房供求情況表：揚州市歷年商品房供求情況年份2000年2001年2002年2003年2004年房屋建筑施工面積（萬平方米）200.28207.14274.37424.75585.26住宅施工面積（萬平方米）163.98162.03215.89353.21471.66房屋建筑竣工面積（萬平方米）118.66131.72137.03197.19275.15其中：住宅100.85104.56106.3157.04223.02商品房銷售面積（萬平方米）89.9598.46114.57192.8227.05商品房銷售額（億元）11.113.61838.752.6供求比1.321.341.201.021.21資料來源——《揚州統(tǒng)計年鑒》、揚州房管局資料以上是2000年至2004年的揚州樓市供求情況。由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)中竣工面積的計算包含了一部門配套住房的量，因此實際的商品房供求比應(yīng)該要比以上得出的略低，即商品房供應(yīng)量應(yīng)該比統(tǒng)計的略小一些。通過供求比我們能夠看出，2000-2004年揚州商品房供求差不多平衡，且供求比有所下降，反映出揚州存在較大的潛在住房需求。2、揚州房地產(chǎn)市場價格情況注：以上價格是揚州市區(qū)的價格水平從揚州市區(qū)不同商品住宅總體價格趨勢上我們能夠發(fā)覺，揚州的房價在近3年內(nèi)有一個較大的漲幅，其中03年漲幅高達38.4%（揚州鐵路建成后的利好阻礙），隨后進入一個穩(wěn)步上升的時期。目前揚州的房價在江蘇各都市中處于中游水平，鑒于其都市綜合價值，我們推斷揚州房價仍然比較正常。3、揚州市房地產(chǎn)歷年供求價格綜合分析我們試圖通過供求、價格、信息三方面來綜合分析近幾年揚州房地產(chǎn)市場交易情況。我們從以上的量價分析結(jié)合其他渠道的信息資料，能夠初步總結(jié)如下兩點：1）揚州2002年以來房價的上漲是和成交量同步的，反映出揚州房地產(chǎn)市場供需兩旺的態(tài)勢。2）揚州房地產(chǎn)市場近幾年一直處于供求平衡狀態(tài)，房價泡沫成分較小。4、揚州房地產(chǎn)泡沫分析表：2004年各都市房價泡沫比序號都市04年居民家庭人均可支配收入（元）三口之家年收入年節(jié)余平均房價簡約兩居室平均總價（70平方米）（元）買套簡約兩居室需要年限房價收入比1南京116023480619839496034720017.59.972泰州96952908516578262018340011.066.313常州128683860422004364025480011.586.604淮南74182225412684.8210014700011.596.615無錫135884076423235390227314011.766.706蘇州144514335324711446031220012.637.207揚州98512955316845306421448012.737.268杭州145654369524906721050470020.2611.55數(shù)據(jù)來源——各都市統(tǒng)計年鑒及政府資料我們選取了一些江蘇的要緊都市，以及相關(guān)的蘇州、杭州作為參照來討論揚州的房價泡沫情況。通過對比我們能夠發(fā)覺，揚州的房價泡沫程度和蘇州相當(dāng)，遠遠低于杭州、南京等都市。假如按照公認的標準我們認為2004年蘇州的房價是差不多沒有泡沫的話，揚州的房價泡沫程度也是比較低的。5、揚州市區(qū)房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)空的阻礙表：今年宏觀調(diào)空以來揚州市區(qū)房地產(chǎn)市場交易情況（萬平方米）時刻1-2月3月4月5月6月7月8月9月商品房竣工面積8.539.048.0818.715.6620.320.246.92商品住宅竣工面積8.1488.0818.4212.8712.410.146.83商品房銷售面積11.5913.068.8313.4912.5410.061.366.84商品住宅銷售面積11.448.28.7812.4410.4510.051.176.73數(shù)據(jù)來源——《揚州統(tǒng)計月報》、揚房指數(shù)報告從統(tǒng)計結(jié)果來看，今年1-9月份揚州市區(qū)商品房竣工面積80.57萬平方米，可售面積達到217萬平方米（歷年未售出存量商品房+05年竣工商品房）。同時，今年1-9月?lián)P州市商品房銷售面積71萬平方米。從竣工和銷售比來看，宏觀調(diào)控以來揚州商品房銷售只受到了微弱的阻礙，我們推斷總體上揚州房地產(chǎn)市場未受宏觀調(diào)控沖擊。從月成交情況看我們能夠發(fā)覺除八月外各月的銷售情況均于去年差不不大。從我們了解的情況來看，三季度（特不是八月）是由于受到購房適應(yīng)阻礙導(dǎo)致成交量特不低。6、揚州二手房市場揚州二手房存量住房市場是從2002年開始的（老公房可上市交易故該年的交易量巨大），近幾年交易量一直保持在一個相對穩(wěn)定的水平上，價格也穩(wěn)中趨升。今年宏觀調(diào)控以來，二季度市場仍然比較繁榮。但三季度由于受到個人稅收方面的進一步調(diào)控政策的阻礙，二手房市場開始出現(xiàn)明顯的反映，成交量急劇下跌但價格仍然保持在3000元/平方米左右。7、初步結(jié)論總結(jié)以上各方面因素，我們初步推斷揚州歷年以來房地產(chǎn)市場供求差不多平衡且價格穩(wěn)中有升。宏觀調(diào)控對揚州市房地產(chǎn)市場有一定的阻礙，但阻礙要緊局限在二手房市場，新建商品房市場阻礙不大。五、揚州市不墅市場簡要分析揚州房地產(chǎn)市場的一大特點確實是高端產(chǎn)品缺失，不墅市場能夠講才剛剛起步，高品質(zhì)的獨立不墅社區(qū)特很多，因此稀缺性十分明顯。揚州不墅的價格總體呈上漲趨勢，成交量從今年開始快速放大。從我們實地考察的情況來看，今年以來揚州出現(xiàn)了一兩個優(yōu)質(zhì)的獨立不墅項目?！獡P州城西的“海德花園”，其美式的建筑風(fēng)格和較好的景觀環(huán)境設(shè)計使之成為揚州不墅市場的銷售冠軍，成交價格差不多達到6700元/平方米以上，且差不多銷售完畢?！硪粋€“金湖墅灣”一個季度成交21套，成交均價7017元/平方米，最高單價8500元/平方米。（開發(fā)區(qū)內(nèi)）六、揚州房地產(chǎn)市場進展前景預(yù)測1、揚州房地產(chǎn)市場進展?jié)摿^大同蘇南各都市相比，揚州房地產(chǎn)市場剛剛起步且平穩(wěn)進展，沒有炒作過度的痕跡。同蘇北各都市相比，揚州的經(jīng)濟基礎(chǔ)和居住環(huán)境又有專門大的優(yōu)勢。因此我們推斷隨著揚州經(jīng)濟（特不是工業(yè)）的快速進展，揚州房地產(chǎn)市場的進展?jié)摿^大，有成為第二個蘇州的可能性。2、揚州房地產(chǎn)市場需要價值回歸揚州房價近兩年的上漲是以銷售的有效放大為基礎(chǔ)的，我們推斷這種上漲是由真實需求拉動的，不是市場過熱的表現(xiàn)。同時，揚州都市的歷史自然環(huán)境優(yōu)勢，也需在房地產(chǎn)市場上尋求一種“都市價值回歸”。3、揚州房地產(chǎn)市場供求變化預(yù)測我們推斷揚州房地產(chǎn)市場在以后的兩到三年之內(nèi)總體上仍將保持供求平衡，但不排除某些類型的產(chǎn)品市場出現(xiàn)短時刻的供大于求。具體來講，我們預(yù)測中端市場（多層、小高層）將會出現(xiàn)供大于求，而高端市場（不墅、寫字樓市場）將會出現(xiàn)短暫的供不應(yīng)求。4、揚州房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)“兩極分化”我們從各方面了解到的情況來看，揚州房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)兩級分化：——高端缺失隨著揚州引進外資力度的加大，我們推斷揚州的高端客戶群體將進一步增加。而目前揚州高品質(zhì)的獨立、泛獨立不墅社區(qū)比較少，高端缺失現(xiàn)象比較明顯?！械投藟毫P州市政府目前預(yù)備開始大力推進住房保障，據(jù)悉今年內(nèi)將推出保障性住房30萬平方米，并在今后幾年內(nèi)加大保障性住房的供應(yīng)力度。我們推斷中低端商品住宅將面臨嚴峻的市場挑戰(zhàn)，市場競爭將日趨激烈。5、揚州房地產(chǎn)市場需求類型將呈現(xiàn)多樣化趨勢——需求產(chǎn)品多樣化的緣故相對蘇南地區(qū)，揚州目前的土地價格較低；揚州的古城特色和較優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境保證了揚州的居住環(huán)境；交通更加便捷都市輻射范圍增大；歷史文化底蘊深厚、都市的文化價值較高?！枨螽a(chǎn)品多樣化的趨勢高品質(zhì)不墅、排屋、混合型社區(qū)將越來越受歡迎；旅游房產(chǎn)、度假型房產(chǎn)需求也將日益增大；反映中國傳統(tǒng)文化（建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格）的產(chǎn)品將會成為亮點。第四部分、項目差不多情況一、項目簡介1、項目名稱楊潤森林公園-春江苑景觀不墅區(qū)。2、項目位置楊潤森林公園內(nèi)（見附圖：附錄3）。3、項目性質(zhì)該項目為低密度住宅項目（為合作項目，具體尚未深入談）。4、項目技術(shù)指標項目占地350畝，綜合容積率0.4（其他指標暫不考慮）。5、項目現(xiàn)狀項目位于占地3300多畝的楊潤森林公園內(nèi)（其中一期1000余畝已建成開放），四周為人工水系，土地待平坦無拆遷。二、項目初步經(jīng)濟效益估算項目占地350畝，容積率0.4，地價約50萬/畝，將才用掛牌方式推出，樓面地價1874元/平方米；揚州市各類規(guī)費合計170元/平方米（收費標準見文后附錄），綜合開發(fā)成本約2000元/M2左右（不含土地款），項目投資單位總成本可能約為3900元/M2；依照目前揚州市各類不墅項目的銷售價格，我們經(jīng)初步分析認為，銷售價格可定為：聯(lián)排不墅4500元/M2；獨立不墅5500-6000元/M2（參照的揚州典型的不墅樓盤作保守估算）。單方利潤保守可能在1500元/平方米左右，我們初步推斷在宏觀調(diào)控后，項目投資初步可行。圖：楊潤公園總體規(guī)劃第五部分、初步結(jié)論一、分析通過對揚州市投資環(huán)境的調(diào)查及有關(guān)數(shù)據(jù)的匯總，初步分析如下：1、揚州總體經(jīng)濟增長較快，增速位于江蘇省各都市前列；產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商引資前景看好，經(jīng)濟進展?jié)摿^大；2、揚州房地產(chǎn)市場進展比較健康，供求差不多平衡價格穩(wěn)步上升，受宏觀調(diào)控阻礙較小。3、項目的特性：項目位于3000多畝的楊潤森林公園內(nèi)且臨長江、洋潤長江大橋，外部自然環(huán)境和景觀條件都十分優(yōu)越，適合建筑整個蘇中地區(qū)稀缺的高品質(zhì)森林不墅、旅游度假不墅。4、項目意義：該項目具有成為揚州標志性不墅項目的潛質(zhì)，輻射能力較強。揚州便捷的交通能夠為該項目帶來南京、上海等地的顧客，對我集團在江蘇的戰(zhàn)略布局和品牌阻礙力有較大的阻礙。5、市場購買力、人民生活水平：揚州地區(qū)人民收入差異較大。由于私營企業(yè)數(shù)量較多，服務(wù)行業(yè)比較發(fā)達，存在專門大一部分服務(wù)業(yè)的私營老總和高級治理人員等高收入階層，高端購買能力挖掘的潛力專門大。6、利潤空間：該項目按照對方的初步開價尚有1500元/平方米的利潤（初步保守估算），假如通過談判進一步壓低土地轉(zhuǎn)讓價格，利潤相對比較可觀。二、初步結(jié)論通過以上分析，我們初步認為：該項目位于揚州市重點進展的南部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)沿江產(chǎn)業(yè)帶（隔長江與鎮(zhèn)江相望），且位于3300畝的潤揚公園內(nèi)，環(huán)境條件獨特，有較大的吸引力，且揚州市房地產(chǎn)市場供求平衡，同時該項目投資有一定的利潤空間，初步認為能夠作進一步的深入洽談。

附錄一、2005年1-9月?lián)P州土地成交情況序號土地位置面積（平方米）容積率規(guī)劃用途出讓方式成交價格（萬/畝）1賈七路西側(cè)，文匯西路北側(cè)917601.6住宅掛牌1182友誼路西側(cè),平山堂東路南側(cè),邗溝東側(cè)（A）、西側(cè)（B）148515A1.0；B0.4商業(yè)、住宅掛牌633揚子江北路東側(cè)，平山堂路南1432920.5商業(yè)、住宅掛牌1154揚子江北路東，平安保險公司用地南側(cè)12141.8商業(yè)掛牌905水廠用地西北側(cè)，維揚公安分局宿舍南側(cè)24551.2住宅掛牌506念四橋路西側(cè)，念四小區(qū)東入口北側(cè)22061.5商業(yè)金融掛牌517友誼路東側(cè)，長征西路北側(cè)89231.5商業(yè)、住宅掛牌2668賈七路西側(cè)，孫莊路南側(cè)1387111.8住宅掛牌1309揚子江南路東，華洋路南側(cè)122396A1.8；B1.5商服金融住宅掛牌7810揚子江南路東側(cè)，中心河南24311.2商服業(yè)掛牌8211邗江北路西側(cè)，揚冶路北排澇河北側(cè)328638E1.2；F1.6住宅掛牌10812邗江大道東側(cè)，邗江供電大樓用地南74473商業(yè)、住宅掛牌26013邗江區(qū)槐泗鎮(zhèn)，槐泗工商所西側(cè)、槐泗供銷社商住樓南20521.3住宅掛牌1414邗江區(qū)槐泗鎮(zhèn)，學(xué)士東路北側(cè)、槐泗工具廠西18421.3住宅、商業(yè)掛牌2015邗江區(qū)槐泗鎮(zhèn)，槐泗鋼模站南側(cè)、老槐泗河西北側(cè)14260.9住宅掛牌916邗江區(qū)槐泗鎮(zhèn)酒甸片區(qū)，規(guī)劃中的鎮(zhèn)北路南側(cè)、規(guī)劃中的酒李公路西181071農(nóng)貿(mào)市場掛牌3717邗江區(qū)瓜洲鎮(zhèn)，揚瓜路東、寶石集團與遠洋電纜廠廠區(qū)南7407A1.3；B1.5住宅掛牌7218邗江區(qū)頭橋鎮(zhèn)，小西街西側(cè)、古橋路北側(cè)93141.2住宅掛牌619邗江區(qū)公道鎮(zhèn)，人民路北側(cè)、公道文化站東側(cè)53311.8商業(yè)金融掛牌2920邗江區(qū)公道鎮(zhèn)，農(nóng)貿(mào)市場用地西側(cè)、花園東路南143941.3住宅掛牌2521邗江區(qū)泰安鎮(zhèn)，金泰小區(qū)已建住宅的東側(cè)114781住宅掛牌2322邗江區(qū)泰安鎮(zhèn)，金灣河西側(cè)、金灣河路北側(cè)334910.8住宅、商業(yè)掛牌2023邗江區(qū)霍橋鎮(zhèn)，迎春河南、項橋河?xùn)|220790.8住宅掛牌1424揚州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)施橋鎮(zhèn)南部，揚圩路東側(cè)，濱江花園居住小區(qū)主入口42411.5商業(yè)金融掛牌4025邗溝路北側(cè)、規(guī)劃中的馬太北路西側(cè)383041.7住宅、商業(yè)掛牌13026運河西路與運河南路交叉口西南側(cè)116753商業(yè)拍賣16427沿山河南側(cè)，蜀岡西路北側(cè)，維揚路西520800.8住宅拍賣13028祥和路兩側(cè)，新城河?xùn)|北側(cè)405621.6商業(yè)、住宅拍賣14829江陽中路南側(cè)，鴻大花園西側(cè)93853商業(yè)、住宅拍賣23930振興路東側(cè)，第二橫向主干道北側(cè)842462.5商業(yè)、住宅掛牌8731運河?xùn)|路北，規(guī)劃中的揚江路西側(cè)826871.7商業(yè)、住宅拍賣8732渡江南路西側(cè)，七里河南側(cè)137952.5商業(yè)掛牌7333文匯北路西側(cè)，蜀岡路南148942商業(yè)掛牌11834江陽西路南側(cè)，兆元路東側(cè)415852.2商業(yè)掛牌7335江陽西路南側(cè)，建安路西側(cè)416852.2商業(yè)掛牌7336百祥路西側(cè)，揚冶路南56932商業(yè)拍賣20137賈七路西側(cè)，幸福河路南149431.1住宅拍賣9138文匯西路與賈七路交叉口西南側(cè)1325941.6住宅拍賣3739百祥路東側(cè)，揚州市應(yīng)急指揮中心南18851.6商業(yè)金融拍賣8040江陽西路南側(cè)，邗江獸醫(yī)站西側(cè)24552辦公商業(yè)金融文化娛樂掛牌8041文匯東路南側(cè)，蒿草河西側(cè)63862住宅掛牌12342揚子江北路西側(cè)，市人事局培訓(xùn)中心、工商銀行南175051.7商業(yè)、住宅掛牌19043大學(xué)南路與興城東路交叉口西北側(cè)204591.7商業(yè)、住宅掛牌21944江陽西路與大學(xué)南路交叉口西北側(cè)312601.8商業(yè)金融住宅掛牌11045史可法路西側(cè)，漕河北側(cè)589441.5商業(yè)、住宅拍賣7946國慶路西側(cè)，萃園路南側(cè)，小秦淮河?xùn)|側(cè)812230.9住宅拍賣2147鹽阜東路南側(cè)，泰州北路西側(cè)148961.2商業(yè)金融文化娛樂掛牌3648聯(lián)誼路東側(cè)，規(guī)劃中的開發(fā)東路北側(cè)16141.5商業(yè)金融文化娛樂掛牌4549湯汪路東側(cè)，湯汪機械廠宿舍區(qū)西北側(cè)75090.7住宅掛牌41

二、2003-2004年揚州土地出讓統(tǒng)計編號區(qū)位面積（M2）容積率規(guī)劃用途成交價1文昌中路與皮市街交叉口西南側(cè)1885≤21418元/M22揚子江北路與四望亭西路交叉口東北側(cè)24851≤2.2商業(yè)2970/M2