上海物業(yè)管理有限公司 盛大金磐花園投標文件-技術(shù)標

總體管理服務理念和目標一、總體管理服務理念、目標上海****物業(yè)管理，將先進的物業(yè)管理模式與理念融入****物業(yè)的本土文化之中，形成了****物業(yè)與眾不同的精神和服務理念。即：****精神：用心滿足日益增長的業(yè)主需求，不斷提升客戶的忠誠度；用心超越自我、超越業(yè)主的需求，不斷提升企業(yè)的附加值。****理念：人本、精細的服務理念。以人為本、客戶之上；注重細節(jié)、追求完美；盡其所能、永不放棄；超越自我，信待人。服務目標：公司力爭在2年內(nèi)使盛大金磐花園實現(xiàn)ISO9001質(zhì)量管理體系的國際認證。二、盛大金磐花園項目概況“盛大金磐花園”物業(yè)小區(qū)由上海金磐房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)建設(shè)。該項目座落于浦東新區(qū)東泰路200弄，所在地塊呈長方形，東接東泰路，西面與東面是陸家嘴環(huán)路，南為東昌路。位于陸家嘴金融貿(mào)易中心，與濱江大道和黃浦江咫尺之遙。小區(qū)總占地面積36275平方米，總建筑面積163352.22平方米，由3幢超高層（分別為39、40、43層）住宅組成?？倯魯?shù)530戶，建筑密度10.2%，綜合容積率3.64，綠化率51.64%（綠化面積18536.5平方米），集中綠化率27.1%（集中綠化面積9840平方米）。座落于西南角配置物業(yè)管理企業(yè)辦公用房，建筑面積202.6平方米。規(guī)劃建設(shè)機動車停車位578個（地上公共停車位32個，地下停車位546個均為開發(fā)商向業(yè)主出售產(chǎn)權(quán)），自行車停車位354輛。小區(qū)共設(shè)2個出入口（其中人、車共行出入口2個），24小時開放。小區(qū)智能化設(shè)施配置包括：周界報警、可視對講電子門禁、電子巡更、IC卡道閘、住戶防盜報警、背景音響廣播、建筑設(shè)備監(jiān)控、電子屏信息發(fā)布、三表遠程抄表、物業(yè)管理軟件、消防報警、中央電視監(jiān)控、IC卡刷卡電梯控制。還擁有電信及計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)（設(shè)電信總機房和小區(qū)局域網(wǎng)機房）、有線電視系統(tǒng)（設(shè)有線電視專用機房）、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)（已獲得所有國家允許節(jié)目收視批文）、移動、聯(lián)通專用機房（三個）、對講機信號覆蓋系統(tǒng)（一個專用機房）。三、物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃根據(jù)盛大金磐花園的規(guī)模和特點，參照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理標準，結(jié)合本公司的管理理念和經(jīng)驗，盛大金磐花園的物業(yè)管理將體現(xiàn)“物業(yè)介入前期化”，“物業(yè)管理科技化”，“園區(qū)環(huán)境生態(tài)化”，“管理服務精細化”，“社區(qū)建設(shè)人文化”，“綜合管理達標化”的特點。（一）物業(yè)介入前期化本公司在前期物業(yè)管理中，在建設(shè)單位、設(shè)備供應商的支持配合下，形成了一套科學的管理方法，積累了豐富的經(jīng)驗。在管理項目的前期物業(yè)管理中，本公司始終充分考慮建成后的使用和管理需求，與規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)同步交叉進行，并從業(yè)主和使用人的角度，以專業(yè)眼光，向發(fā)展商提出了許多合理化建議。同時，在組織架構(gòu)、人員配置及措施上，形成了較為扎實的前期物業(yè)管理模式。這些經(jīng)驗將運用到盛大金磐花園的前期物業(yè)管理中發(fā)揮積極的作用。（二）物業(yè)管理科技化物業(yè)管理服務要具有高科技含量，要改變傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，用智能化、信息化等現(xiàn)代化技術(shù)和手段開展服務，并通過對信息資源的深度開發(fā)和廣泛利用，不斷提高經(jīng)營、管理、決策的效率和水平，以提高企業(yè)的內(nèi)外部的合作能力，提高企業(yè)經(jīng)濟效益和市場競爭力。盛大金磐花園將采用先進的物業(yè)管理信息化網(wǎng)絡技術(shù)，建立信息服務、信息交流平臺。將通訊網(wǎng)絡系統(tǒng)、Internet網(wǎng)絡和交換系統(tǒng)集為一體，外連客戶，內(nèi)接區(qū)域服務網(wǎng)絡，實現(xiàn)物業(yè)管理信息化，物業(yè)服務網(wǎng)絡化，業(yè)務流程規(guī)范化，工作經(jīng)驗模板化，信息收集數(shù)據(jù)化等管理目標。把需求和服務、信息和管理相融合，構(gòu)成一個互動性大、整體性強的客戶服務中心。并對維修、裝修、投訴處理、房屋產(chǎn)權(quán)及住戶變更全部采用流程化管理，無論維修還是投訴全部具備對整個過程進行跟蹤與監(jiān)督，使管理更規(guī)范和更科學。仁恒物業(yè)（三）園區(qū)環(huán)境生態(tài)化仁恒物業(yè)通過物業(yè)服務，打造國際化、生態(tài)化、最合適居住的自然環(huán)境和人文環(huán)境。使綠化更親近于人、更加追求人與自然的和諧統(tǒng)一。身居都市小區(qū)，能夠享受自然、回歸自然。如在物業(yè)管理上要做到無噪音、高環(huán)保、無污染等；小區(qū)綠化養(yǎng)護高標準、高品質(zhì)，嚴格按照規(guī)劃設(shè)計要求和國家規(guī)定標準進行；各項管理均達到國家和行業(yè)標準。采用先進的管理模式，依托發(fā)達的先進技術(shù)，致力于為業(yè)主創(chuàng)造“生態(tài)”、“綠色”、“健康”的美好家園?！吧鷳B(tài)”：建立健全的生態(tài)結(jié)構(gòu)；消除污染。“綠色”：小區(qū)在噪聲、污水、綠化、建筑節(jié)能等方面盡心投入，達到無噪音、高環(huán)保的可持續(xù)發(fā)展；小區(qū)環(huán)境的各項量化指標達到國家規(guī)定的標準?！敖】怠币磺袕木幼≌叱霭l(fā)，滿足居住者生理和心理的需求，使居住者生活在健康、安全、舒適的居住環(huán)境中；把住戶的康體和休閑列入管理范圍中。（四）管理服務精細化根據(jù)物業(yè)管理發(fā)展趨勢和業(yè)主的需求，公司提煉出與眾不同的企業(yè)精神以及人本、精細服務理念，即用仁愛之心滿足日益增長的業(yè)主需求，不斷提升客戶的忠誠度；用恒久之心超越自我、超越業(yè)主的需求，不斷提升企業(yè)的附加值。在服務上具體表現(xiàn)為精細化，即對于每一點細微之處的關(guān)注，對于每一個服務環(huán)節(jié)的苛求，對于每一次客戶需求認真負責的盡心和對于每一項工作的精益求精的追求。****物業(yè)在《合約》的范圍內(nèi)，力爭將各項服務精細化。做到：客戶服務細致周到：總臺接待具備多國語言交流的能力并建立集報修、咨詢、投訴等功能為一體的網(wǎng)絡化服務；建立與住戶全方位互動溝通的機制，通過與小區(qū)住戶的溝通、交流、回訪和咨詢等手段，與住戶建立了一種理解、支持和信賴的關(guān)系。根據(jù)住戶需求，推出各項延伸服務，如：醫(yī)療門診、便利超市、訂送水、洗車、洗衣、翻譯、涉外婚慶、生日、家政、禮儀、旅游等。滿足住戶需求，提升住戶滿意度。保安服務人防技防：盛大金磐花園采用智能化監(jiān)控設(shè)施，實行24小時全天候保安服務。訓練有素的保安隊伍人防為主，以及智能化技防保障，形成立體的保安防線。車輛等管理規(guī)范化與靈活性相結(jié)合，適時地采取新的管理舉措，保障住戶的利益。建立完善有效的各類應急措施，面對突發(fā)事件和緊急情況，應急預案系統(tǒng)有效維護廣大業(yè)戶的利益。設(shè)備維保井然有序：各項設(shè)備維保，嚴格按照維保計劃進行。做到未報先修未報先修的內(nèi)涵在于設(shè)備維修人員能想在住戶之前，幫助住戶解決后顧之憂，同時還可以達到二個功效：一是設(shè)施設(shè)備的良性運轉(zhuǎn)；二是為住戶節(jié)約成本。科技攻關(guān)，降耗節(jié)能。維修及時率達到：100%。保潔服務盡善盡美：建立一支具有專業(yè)保潔經(jīng)驗高素質(zhì)的保潔隊伍，擁有一套完整有效的操作規(guī)程，為業(yè)主提供高質(zhì)量、高水平的保潔服務。為確保小區(qū)綠化景觀始終處于高品質(zhì)和高標準，小區(qū)日常的綠化施工、養(yǎng)護等嚴格按照小區(qū)綠化景觀規(guī)劃設(shè)計要求進行，水景、景觀及水質(zhì)管理達到國家規(guī)定標準。會所服務舒適溫馨：根據(jù)住戶的實際需求，會所本著：“樹立良好的企業(yè)形象，創(chuàng)造舒適、文明、健康的休閑娛樂環(huán)境，為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務”宗旨，提供休閑娛樂、信息交流、健身活動、培訓講座及開展豐富多彩的社區(qū)文化活動等，讓住戶入住小區(qū)，感到舒心、快樂。根據(jù)住戶的需求不斷增加有特色服務項目。如：燒烤服務、女士俱樂部、陪練服務、流動超市、特色旅游、中國傳統(tǒng)文化學習培訓等特色項目，極大的豐富和滿足中外籍住戶的休閑、娛樂的需求。（五）社區(qū)建設(shè)人文化：社區(qū)文化是一定區(qū)域、一定條件下社區(qū)成員共同創(chuàng)造的精神財富及其物質(zhì)形態(tài)，它包括文化觀念、價值觀念、社區(qū)精神、道德規(guī)范、行為準則、公眾制度、文化環(huán)境等等。社區(qū)文化不可能離開一定的形態(tài)而存在，這種形態(tài)既可以是物質(zhì)的、精神的，也可以是物質(zhì)與精神的結(jié)合。本公司在物質(zhì)上提供人性化的優(yōu)質(zhì)服務；在精神上要滿足包括身心健康等方面的人文關(guān)懷，使住戶有一個“回家感覺”的家園。充分體現(xiàn)社區(qū)關(guān)懷、尊重生命、以人為本的社區(qū)理念。通過怡人的綠化園林、舒心的休閑布局、寫意的小品園藝等，營造出理想的環(huán)境文化氛圍。通過開展豐富多彩的社區(qū)文化活動和精神文明建設(shè)，充分體現(xiàn)出仁信關(guān)愛、愛心奉獻、和諧溫馨、文明守法、快樂健康的社區(qū)人文特征。

（六）質(zhì)量管理達標化盛大金磐花園物業(yè)管理導入ISO9001質(zhì)量標準，這將有利于建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、科學的服務程序和管理制度，提高服務意識和質(zhì)量保證能力，增強員工的管理素質(zhì)，以更好地適應市場和業(yè)主的需要。公司力爭在2年內(nèi)使盛大金磐花園實現(xiàn)ISO9001質(zhì)量管理體系的國際認證。在實施質(zhì)量體系過程中，遵循適度可行原則，在一般性的質(zhì)量原則或行業(yè)質(zhì)量標準指導下，盡可能適應本小區(qū)業(yè)主需求，使之具有較大的適應性。同時根據(jù)物業(yè)的特點、等級及付費標準進行綜合考慮，以合理的成本為業(yè)主提供滿意的服務，最終保持管理費收支平衡，略有盈余。要保證質(zhì)量體系的完整性和統(tǒng)一性，防止在標準制定上出現(xiàn)互相矛盾和過程的不嚴密性，并具有可操作性。貫標的同時，還須充分考慮行業(yè)推行的優(yōu)秀小區(qū)評比標準和顧客滿意測評要求有機結(jié)合，合理補充，融會貫通，體現(xiàn)質(zhì)量保證的真實價值。公司將對照全國物業(yè)管理示范小區(qū)的評比要求，在日常管理中嚴格執(zhí)行相關(guān)標準，力求達到全國物業(yè)管理示范小區(qū)的管理服務水平，如果在委托管理期間行業(yè)推出相關(guān)評比活動我司將積極主動參與力爭獲得全國物業(yè)管理示范小區(qū)稱號。附：《創(chuàng)“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”規(guī)劃及具體實施方案》、《ISO-9000貫標工作實施計劃》一、《創(chuàng)“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”規(guī)劃及具體實施方案》(一)創(chuàng)“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”規(guī)劃1、創(chuàng)建“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的目的：完善制度建設(shè)、建立科學管理的運營體系和量化標準要求，建立公司整體管理要求相適應的管理機制，確保盛大金磐花園管理服務品質(zhì)達到一流水平。2、創(chuàng)建“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的實施計劃細則：詳見《創(chuàng)優(yōu)工作進度表》、《創(chuàng)建全國物業(yè)管理示范小區(qū)資料準備進度明細表》、《創(chuàng)優(yōu)培訓工作計劃》3、創(chuàng)建“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”費用預算：(略)4、創(chuàng)“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”工作小組組長：公司副總經(jīng)理副組長：盛大金磐花園物業(yè)管理中心經(jīng)理組員：盛大金磐花園物業(yè)管理中心各部門主管及相關(guān)人員（二）創(chuàng)優(yōu)工作進度表主項目從屬項目3月4月5月6月7月8月9月10月11月責任人前期準備創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃公司副總經(jīng)理創(chuàng)優(yōu)作業(yè)標準各條線主管創(chuàng)優(yōu)小區(qū)參觀各主管人員及相關(guān)人員資料準備基礎(chǔ)管理見明細表（略）房屋管理與維修養(yǎng)護見明細表（略）共用設(shè)備設(shè)施管理見明細表（略）保安、消防、車輛管理見明細表（略）衛(wèi)生管理見明細表（略）綠化管理見明細表（略）精神文明建設(shè)見明細表（略）管理效益見明細表（略）員工培訓主管人員各主管物業(yè)管理人員相關(guān)條線維修人員相關(guān)條線保安人員相關(guān)條線保潔人員相關(guān)條線服務人員相關(guān)條線迎審準備現(xiàn)場檢查公司業(yè)務部經(jīng)理創(chuàng)優(yōu)申報公司業(yè)務部經(jīng)理資料準備工作檢查公司業(yè)務部經(jīng)理創(chuàng)優(yōu)工作初查公司業(yè)務部經(jīng)理創(chuàng)優(yōu)工作整改條線主管創(chuàng)優(yōu)工作復查公司業(yè)務部經(jīng)理迎審準備物管中心（三）創(chuàng)建全國物業(yè)管理示范小區(qū)資料準備進度明細表（示例）序號標準內(nèi)容應準備資料責任人時限一基礎(chǔ)管理1、按規(guī)劃要求建設(shè)，住宅及配套設(shè)施投入使用1.1竣工驗收資料工程主管見進度表竣工驗收報告工程主管見進度表住宅發(fā)展局：入住許可證工程主管見進度表1.2產(chǎn)權(quán)資料工程主管見進度表市政委：關(guān)于項目工程建設(shè)用地的批復工程主管見進度表市建委：關(guān)于項目工程立項的批復工程主管見進度表市規(guī)劃局：建設(shè)用地規(guī)劃許可證工程主管見進度表市規(guī)劃局：建設(shè)工程規(guī)劃許可證工程主管見進度表市規(guī)劃局：關(guān)于項目修建可行性的批復工程主管見進度表市規(guī)劃局：關(guān)于項目市政規(guī)定的批復工程主管見進度表項目用地紅線圖工程主管見進度表1.3技術(shù)資料工程主管見進度表項目竣工圖（包括總平圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙）工程主管見進度表地質(zhì)勘察報告；工程合同及開、竣工報告；圖紙會審記錄；工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單；隱蔽工程驗收簽證；竣工驗收證明書；水、電檢驗合格證書；工程主管見進度表1.4電梯、消防驗收合格證書等工程主管見進度表1.5監(jiān)控、紅外線報警系統(tǒng)的檢驗合格證書工程主管見進度表2、已辦理接管驗收手續(xù)2.1項目單位工程質(zhì)量綜合評定表工程主管見進度表2.2項目室內(nèi)電信管線檢驗證明工程主管見進度表2.3項目煤氣工程通氣移交單工程主管見進度表2.4項目綠化單位工程質(zhì)量綜合評定表工程主管見進度表2.5項目綠化工程移交證明書工程主管見進度表2.6項目接管驗收的通知書（包括驗收時間）工程主管見進度表2.7物業(yè)管理公司相關(guān)的驗收記錄、照片等工程主管客服主管見進度表2.8驗收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題匯總情況，向建設(shè)單位發(fā)放的整改通知書（包括期限）客服主管見進度表2.9物業(yè)管理公司相關(guān)的復驗記錄、照片等工程主管見進度表3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理3.1物業(yè)管理公司簡介公司行政見進度表3.2物業(yè)管理公司機構(gòu)圖公司行政見進度表3.3企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照公司行政見進度表3.4物業(yè)管理資質(zhì)等級證書公司行政見進度表3.5ISO9002質(zhì)量管理體系的認證證書公司行政見進度表4、建設(shè)單位在銷售房屋前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責權(quán)利明確4.1與發(fā)展商簽訂之前期物業(yè)管理委托服務合同公司行政見進度表5、……5.1……見進度表5.2……見進度表（四）創(chuàng)優(yōu)培訓工作計劃受訓人員應知應會內(nèi)容培訓方式日期主管人員物業(yè)管理合同中責權(quán)利等條款及承諾外部支援見進度表物業(yè)管理公約中責權(quán)利等條款規(guī)定外部支援見進度表《維修資金管理辦法》外部支援見進度表業(yè)主委員會成立的程序資料見進度表《全國城市物業(yè)管理示范小區(qū)評分標準》參觀學習見進度表項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料見進度表共用設(shè)施設(shè)備的基本數(shù)據(jù)、配置和分布授課見進度表小區(qū)項目創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃資料見進度表服務標準和工作檢查方法資料見進度表排班依據(jù)、作業(yè)流程、作業(yè)區(qū)域資料見進度表公司內(nèi)部網(wǎng)和物業(yè)管理系統(tǒng)的操作授課見進度表公布費用的要求和管理費收支損益情況資料見進度表進戶和裝修的基本情況資料見進度表報修、投訴的接待流程、時限和因訪頻次授課見進度表滿意率調(diào)查規(guī)程、結(jié)果及改進措施授課見進度表違章裝修處理程序授課見進度表室外廣告審批程序及小區(qū)內(nèi)廣告分布情況資料見進度表應急預案授課見進度表物管人員項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)授課見進度表物業(yè)管理合同中責權(quán)利等條款及承諾外部支援見進度表物業(yè)管理公約中責權(quán)利等條款規(guī)定外部支援見進度表業(yè)主委員會成立的程序授課見進度表《維修資金管理辦法》外部支援見進度表示范小區(qū)評分標準（責任部分）授課見進度表小區(qū)項目創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃授課見進度表服務標準資料見進度表本職崗位職責資料見進度表作業(yè)流程、作業(yè)區(qū)域資料見進度表公司內(nèi)部網(wǎng)和物業(yè)管理系統(tǒng)的操作授課見進度表公布費用的要求和管理費收支損益情況授課見進度表進戶和裝修的基本情況資料見進度表報修、投訴的接待流程、時限和因訪頻次資料見進度表滿意率調(diào)查規(guī)程、結(jié)果及改進措施資料見進度表違章裝修處理程序授課見進度表室外廣告審批程序及小區(qū)內(nèi)廣告分布情況授課見進度表應急預案資料見進度表維修人員項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)授課見進度表共用設(shè)施設(shè)備的基本數(shù)據(jù)、配置和分布授課見進度表示范小區(qū)評分標準（責任部分）授課見進度表小區(qū)項目創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃授課見進度表服務標準資料見進度表本職崗位職責資料見進度表作業(yè)流程、作業(yè)區(qū)域資料見進度表設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計劃及執(zhí)行記錄授課見進度表設(shè)施設(shè)備基本情況及操作保養(yǎng)規(guī)程授課見進度表設(shè)施設(shè)備的管理規(guī)定（供水、電、電梯等）授課見進度表應急預案授課見進度表保安人員項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)授課見進度表示范小區(qū)評分標準（責任部分）授課見進度表小區(qū)項目創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃授課見進度表服務標準授課見進度表本職崗位職責資料見進度表作業(yè)流程、作業(yè)區(qū)域資料見進度表作業(yè)指導書的規(guī)程要求授課見進度表應急預案資料見進度表消防設(shè)備使用資料見進度表停車場管理制度資料見進度表保潔人員項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)授課見進度表示范小區(qū)評分標準（責任部分）授課見進度表小區(qū)項目創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃授課見進度表服務標準資料見進度表本職崗位職責資料見進度表作業(yè)流程、作業(yè)區(qū)域資料見進度表應急預案資料見進度表服務人員項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)授課見進度表示范小區(qū)評分標準（責任部分）授課見進度表小區(qū)項目創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃授課見進度表服務標準授課見進度表本職崗位職責資料見進度表作業(yè)流程、作業(yè)區(qū)域資料見進度表應急預案資料見進度表二、《ISO-9000貫標工作實施計劃》（一）貫標的基本思路1、以公司現(xiàn)有的資源、技術(shù)水平和各種規(guī)章制度為基礎(chǔ)，結(jié)合ISO9001標準的具體要求，進一步規(guī)范和補充。2、貫標過程中，制定的體系文件要簡潔實用，強調(diào)適宜性、有效性。3、通過貫標提高物管中心所有員工的“服務質(zhì)量”意識。4、通過貫標認證，挖潛降耗，降低成本，提高服務質(zhì)量。（二）貫標工作主要負責人和參與部門1、總經(jīng)理2、總經(jīng)理室3、管理者代表4、公司業(yè)務管理部5、公司行政人事部6、公司財務部7、物管中心（三）貫標工作實施計劃1、貫標工作實施時間計劃：從業(yè)主入住滿一年后的第一個月開始執(zhí)行2、宣傳與培訓（從業(yè)主入住滿一年后的第二個月開始執(zhí)行）⑴由公司業(yè)務管理部負責制作宣傳標語傳達到各部門，并將質(zhì)量方針/目標及其解釋貫徹到每一位員工。（印成小冊子）⑵要求：每一位員工均能熟練背誦和解釋。①要素負責人及其部門主要職能人員培訓。②普通員工培訓③內(nèi)部審核員培訓注：培訓由咨詢公司負責，管理者代表協(xié)調(diào)、組織，并制定培訓計劃。（時間安排雙方協(xié)商后確定）3、體系設(shè)計和體系框架搭建（從業(yè)主入住滿一年后的第三個月開始執(zhí)行）⑴咨詢公司咨詢?nèi)藛T對公司進行體系要素現(xiàn)場勘察，了解公司管理基礎(chǔ)、文件準備、人員素質(zhì)和硬件設(shè)施情況、工藝流程等。（培訓計劃實施前進行）⑵體系要素的各級負責人，將本部門的主要職能工作流程（與各部門間的工作接口）及工作過程中的工作記錄、空白表格整理好，全部交咨詢公司，為體系文件（手冊、程序文件）初稿編寫作準備。

整個公司體系文件結(jié)構(gòu)如圖所示：質(zhì)量手冊程序文件指導書、規(guī)范、表格、記錄等要求：各部門編寫的工作流程中所有工作均應注明：做什么？→誰做？→為什么做？→在哪里做？→什么時候做？→怎么做？⑶咨詢公司協(xié)助編寫質(zhì)量手冊、程序化文件。⑷咨詢公司協(xié)助編寫作業(yè)指導書。⑸各級文件涉及的表格由雙方共同完成。⑹咨詢公司將手冊、程序文件初稿交管理者代表、各級要素負責人修正或補充。⑺各級要素負責人將三級文件交咨詢公司修正，確認后定稿。⑻要素負責人將修正、補充后的手冊、程序文件交咨詢公司確認定稿。（四）體系文件培訓（從業(yè)主入住滿一年后的第四個月開始執(zhí)行）主要是手冊、程序化文件、三級文件、記錄填寫等，要求根據(jù)要素職能分配，有針對性的對要素負責人和相關(guān)人員進行培訓。（五）運行前的準備（從業(yè)主入住滿一年后的第四個月開始執(zhí)行）⑴各職能部門將舊的文件、技術(shù)資料、表格等清出工作現(xiàn)場。⑵管理者代表到各部門進行抽查。（六）體系文件試運行（從業(yè)主入住滿一年后的第五個月開始執(zhí)行）⑴各級職能部門將自己發(fā)現(xiàn)的問題（包括文件和現(xiàn)場的），提交管理者代表和咨詢公司。⑵咨詢公司、管理者代表到各職能部門進行檢查輔導，將發(fā)現(xiàn)的問題和各職能部門自己發(fā)現(xiàn)的問題統(tǒng)一整理后進行評審。⑶根據(jù)審評結(jié)果進行文件修改、糾正現(xiàn)場、進行人員再培訓和輔導。（七）體系正式運行（從業(yè)主入住滿一年后的第六個月開始執(zhí)行）⑴召開文件發(fā)布會，宣布體系正式啟動，開始運行。⑵咨詢公司到各部門進行抽驗和輔導。根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問題開出不符合項，各職能部門必須在咨詢公司的限定時間內(nèi)整改完畢，如果需要則進行人員再培訓。⑶體系運行一個月，進行第一次內(nèi)部審核并提前兩周成立審核組（咨詢公司參加），確定審核計劃和內(nèi)部審核的準備工作，具體由管理者代表和辦公室執(zhí)行（參照內(nèi)部審核控制程序執(zhí)行）。⑷內(nèi)審后的整改、跟蹤和監(jiān)督。⑸內(nèi)審的結(jié)果——對體系的有效性評價和質(zhì)量目標的評價。⑹咨詢公司根據(jù)內(nèi)審情況進行有針對性的輔導。⑺在體系運行到第三個月，進行第二次內(nèi)審。①驗證第一次內(nèi)審的糾正情況糾正預防措施的效果。②進一步對新發(fā)現(xiàn)的問題進行糾正，并采取相應的糾正預防措施。⑻在第二次內(nèi)審一周后，進行管理評審，由總經(jīng)理負責召開。①對質(zhì)量方針、目標評價；②對質(zhì)量體系的適宜性評價；③對質(zhì)量體系的有效性評價；④公司規(guī)章制度進一步完善等；注：A、體系要素輔導根據(jù)進度另指定計劃。B、管理評審、內(nèi)部審核具體時間安排由企業(yè)確定。（八）提交申請（從業(yè)主入住滿一年后的第九個月開始執(zhí)行）將申請材料、質(zhì)量手冊、程序化文件遞交到第三方審核機構(gòu)進行文件審核并安排審核計劃，并簽署審核協(xié)議。（九）審核前的準備（從業(yè)主入住滿一年后的第九個月開始執(zhí)行）⑴審核氣氛的布置。⑵熟悉審核程序⑶提醒大家在審核中應注意的事項。（十）正式審核（從業(yè)主入住滿一年后的第九個月開始執(zhí)行）⑴審核組進駐公司按計劃審核。⑵公司對審核中出現(xiàn)的不符合項進行整改。（十一）通過認證審核頒發(fā)證書

物業(yè)管理機構(gòu)運作方式盛大金磐花園管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置本著科學合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的原則，盛大金磐花園物業(yè)物管中心共設(shè)置各類崗位人員71人。物業(yè)管理員物業(yè)管理員（2名）行政人事（1名）倉庫（1名）收銀接待（4名）客服部（主管1名）物管中心物管中心（經(jīng)理一名）工程部工程部（主管1名）強電（5名）弱電（2名）管道（2名）綜合工（2名）保安部保安部（主管1名）門崗（16名）監(jiān)控（4名）領(lǐng)班（4名）巡視（包括施工管理）（10名）綠化管理員綠化管理員（1名）樓層（6名）外圍垃圾收集（4名）機動（2名）環(huán)境部環(huán)境部（主管1名）管理處運作方式及各部門職責物業(yè)管理中心運作機制與流程物管中心運作機制指揮（物業(yè)經(jīng)理）指揮（物業(yè)經(jīng)理）指令執(zhí)行（各部門）監(jiān)督（經(jīng)理、主管）反饋渠道指令在具體運作中物業(yè)經(jīng)理是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查者，各項指令下達后，各專業(yè)人員開始運作執(zhí)行，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指令人，供物管中心經(jīng)理做出判斷、總結(jié)。在整個過程中，物管中心經(jīng)理還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布置、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。

物管中心工作流程擬制管理方案擬制管理方案隊伍組織培訓各種資料準備與協(xié)作單位建立關(guān)系物業(yè)接收與接管訂立規(guī)章制度辦理入住手續(xù)驗房交鎖匙搬遷入住建立各類檔案日常管理和培訓房屋管理設(shè)備管理清潔保潔綠化養(yǎng)護安全交通提供服務

信息反饋圖保安員保安員保潔員上級指令租戶執(zhí)行結(jié)果維修工業(yè)主信息接收分析整理監(jiān)控、跟蹤發(fā)布命令執(zhí)行命令（各相關(guān)人員）盛大金磐花園物管中心的信息反饋渠道暢通，確保24小時內(nèi)的所有信息都能得到及時處理。及時對來自四面八方的信息進行綜合分析處理。處理方法包括直接布置處理措施及向物業(yè)經(jīng)理反映情況，聽從指令并轉(zhuǎn)發(fā)、下達命令。在處理措施指令發(fā)出后要進行跟蹤，最后記錄和匯報處理結(jié)果。

管理服務質(zhì)量控制圖公司職能部門督查公司職能部門督查（每月一次）物業(yè)經(jīng)理抽查（每周二次）管理服務質(zhì)量員工自查（每天二次）領(lǐng)班檢查（每天二次）主管巡查（每天一次）為加強對員工服務質(zhì)量的控制和監(jiān)督，我司實行四級督導體系進行全程監(jiān)控。1、各條線領(lǐng)班按公司制定的規(guī)范和標準，每天對員工的工作進行檢查。2、各級主管按所管轄的作業(yè)條線每天對領(lǐng)班的檢查質(zhì)量進行巡查。3、物業(yè)經(jīng)理按照管理服務標準每周對園區(qū)的管理服務情況進行抽查。4、公司職能部門將配置各類專業(yè)人員每月對園區(qū)管理服務標準和承諾指標進行督導。5、各級管理人員的督查情況將記入在案，作為各級下屬月度考核的依據(jù)，并與各自的分配掛鉤。6、公司每月將就督導情況以書面形式一式兩份，一份下發(fā)給物業(yè)，一份呈報委托單位（或業(yè)主委員會），以便物業(yè)對存在的問題進行及時整改，同時接收委托單位（或業(yè)主委員會）的監(jiān)督。

（二）物管中心部門及各崗位職責1、物管中心職責（1）以服務業(yè)主為宗旨，全面負責整個園區(qū)的日常物業(yè)管理工作，包括業(yè)主/住戶投訴接待、各種有償服務、維修服務、園區(qū)保潔保安、綠化等工作。定期針對業(yè)主/住戶開展回訪及意見征詢活動，分析匯總之反饋意見及建議，有針對地融入日常的管理工作中去。旨在最大程度地滿足業(yè)主/住戶的可行性服務要求以及不斷提高管理水平。依據(jù)下屬各部工作職責，針對園區(qū)的管理采取主動巡視與受理業(yè)主/住戶服務相結(jié)合的方式。主動巡視：通過日常各崗（保安、保潔、環(huán)境設(shè)施等）巡視，發(fā)現(xiàn)問題并及時采取措施，防患于未然中，并以出通告、管理快訊、上門重點回訪等方式告知相關(guān)業(yè)主/住戶達到推進管理工作，主動解決問題之目的。受理服務：通過園區(qū)對外接待窗口接受來自業(yè)主/住戶的各種服務請求及投訴，第一時間傳達相關(guān)部門實施整改，并通過規(guī)定程序解決問題。定期與業(yè)主委員會取得溝通（例會方式），執(zhí)行業(yè)主委員會的決議，并將管理工作作書面匯報及總結(jié)。對園區(qū)的業(yè)主/住戶按自住/租賃/空置類別區(qū)分，建立類別檔案，包括外籍、外地人員性質(zhì)、居住人口、寵物戶口等方面，在日常工作中針對上述特性，細化對待各自服務方式，力爭體現(xiàn)細致入微、未雨綢繆的管理方針，從而提高業(yè)主/住戶的服務滿意度，最終體現(xiàn)物業(yè)管理費的收繳率的穩(wěn)定，達到行業(yè)優(yōu)秀標準（98％）。配合政府部門（地區(qū)警署、居委會、街道、外管處、安全局等）做好各項相關(guān)工作，并及時將政府有關(guān)政策傳達至業(yè)主/住戶。負責物管中心、行政、人事、采購及倉管工作。物業(yè)經(jīng)理崗位職責執(zhí)行國家的各項政策、法律法規(guī)和有關(guān)的規(guī)章制度，全面統(tǒng)籌負責小區(qū)的管理服務工作。執(zhí)行公司的各種規(guī)章制度和各種要求。加強與發(fā)展商、建筑商、項目部和公司的聯(lián)系溝通。征詢業(yè)主/住戶的意見，在發(fā)展商與業(yè)主之間起到橋梁和協(xié)調(diào)作用。通曉管理公約和用戶手冊。加強與公用事業(yè)機構(gòu)、政府機關(guān)和律師的聯(lián)系。擬定與各協(xié)作單位的初審合同，并報公司審批。處理各種投訴，并督促回訪。審定管理制度，檢查制度的執(zhí)行。定期召開物管中心例會，傳達公司方針政策、布置工作、研究問題、解決問題。每月向發(fā)展商、公司、業(yè)主匯報工作情況（其中包括業(yè)主、租戶的遷入搬出及空置情況；發(fā)展商、業(yè)主的議決事項；改良遺漏規(guī)程、重大人事變動、對外聯(lián)系等）。簽發(fā)來往函件。完成上級交辦的其它任務?？蛻舴詹柯氊熦撠熃y(tǒng)籌物管中心的行政、后勤、車輛、信息、及其他行政管理工作；負責組織安排物管中心會議，傳達會議精神；負責物管中心各類公告、通知等相關(guān)公文的起草、印發(fā)、存檔等工作，處理公司的來往信函及接待工作，負責物管中心機密文件資料及信息的保密工作；負責統(tǒng)籌物管中心的合同和檔案資料；負責或協(xié)助組織、策劃物管中心的有關(guān)活動；配合物管中心及公司人事部門做好人員聘用及升降任免等人事管理工作負責相關(guān)服務人員的培訓、考勤及勞動紀律督察考核工作負責材料的驗收、入庫、保管及出庫工作；負責物管中心固定資產(chǎn)與低質(zhì)易耗品管理及清查工作；負責合格分供方目錄建立及初審評定工作；負責物管中心的現(xiàn)金收支工作；負責業(yè)戶入住、裝修等手續(xù)辦理；負責業(yè)戶日常報修、投訴、求助查詢等業(yè)務接待處理工作，并做好有關(guān)回訪工作；積極開展便民服務，滿足客戶各種合理需求；加強與業(yè)主及租戶的溝通聯(lián)系，定期開展業(yè)主評議活動、組織策劃各類文化活動，建立良好的客戶關(guān)系，并經(jīng)常征詢意見，不斷改善服務質(zhì)量。負責業(yè)戶管理費的日常收繳，及時追繳各類欠費；完成上級安排的其他工作。保安部職責在轄區(qū)范圍內(nèi)開展24小時保安值勤服務；負責小區(qū)治安防范工作，對出入小區(qū)人員/物品/車輛等實行控制和管理；定期進行消防演習、落實防火措施，制訂小區(qū)火警等相關(guān)應急預案，并參與突發(fā)事件處置和搶救工作；負責小區(qū)道路交通及車輛安全停放管理，維護交通秩序，落實巡查責任；負責保安業(yè)務培訓及專業(yè)訓練，檢查和督導保安人員日常工作，嚴格執(zhí)行保安工作與規(guī)范和遵守各項安全管理制度；積極配合物管中心開展各種便民服務；完成上級安排的其他工作。環(huán)境部職責制訂保潔工作計劃，合理安排各類日?；螂A段性清潔工作；制訂培訓計劃，組織保潔員進行業(yè)務培訓，并做好日常督導檢查工作；負責轄區(qū)內(nèi)的清潔、垃圾收集、清運工作，保持小區(qū)環(huán)境整潔；負責樓宇外墻清洗以及水箱清洗等工作安排；負責轄區(qū)內(nèi)水景維護和清理工作；負責轄區(qū)內(nèi)綠地清掃保潔以及養(yǎng)護監(jiān)管工作；負責轄區(qū)內(nèi)消殺滅害工作；積極配合物管中心為住戶提供各種清潔有償服務工作；完成上級安排的其他工作。工程部職責制定所轄范圍內(nèi)各設(shè)備的安全操作規(guī)程及設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)計劃，并保證這些計劃按預定的規(guī)范、要求按時、按質(zhì)完成。負責整個小區(qū)的日常維修、保養(yǎng)工作。定期巡檢園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域設(shè)備的運行情況，及時完成各種工作報表的記錄與整理工作。負責園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的水、電、煤等的能耗統(tǒng)計工作，及時提出節(jié)能措施，爭取最大限度的減少公司的開支。安排并跟進物業(yè)及設(shè)備安裝的交接、驗收工作，并建立完整的檔案。協(xié)助洽談、評估、監(jiān)督工程外判項目，并組織跟進質(zhì)量驗收。配合其他部門做好日常的管理工作。完成上級下達的其它工作指令。

盛大金磐花園與物業(yè)管理有關(guān)的制度一、物管中心日常管理制度及考核辦法目錄內(nèi)部管理制度《員工守則》《員工培訓考核制度》《檔案資料管理制度》《財務管理及會計核算制度》《物管中心接待制度》《物管中心回訪制度》《投訴處理制度》《物管中心公共鑰匙管理制度》《服務質(zhì)量督導制度》《安全檢查制度》《物料管理制度》《公共設(shè)施維護管理制度》《業(yè)主、租戶維修管理制度》《防火安全責任制度》公眾管理制度《管理公約》《用戶手冊》《精神文明建設(shè)公約》《樓宇使用及維護管理規(guī)定》《二次裝修管理規(guī)定》《停車場管理規(guī)定》《治安管理規(guī)定》《綠化管理規(guī)定》《訪客登記制度》《貨物進出管理制度》《業(yè)主、租戶搬遷制度》《施工安全管理制度》《危險品管理使用制度》《安全用電、用水管理規(guī)定》《環(huán)境保護管理規(guī)定》《有線電視、寬帶網(wǎng)管理規(guī)定》《消防安全責任書》客服部工作規(guī)程《入住管理規(guī)程》《報修工作規(guī)程》《物管員園區(qū)巡視工作規(guī)程》《投訴處理工作規(guī)程》《倉庫管理規(guī)程》《托管及領(lǐng)用鑰匙工作規(guī)程》《收發(fā)工作規(guī)程》保安部工作規(guī)程《保安操作規(guī)程》訪客確認路面車輛管理裝修單元“雙卡”管理搬場操作出入驗證叫車服務家政人員管理送貨人員地庫操作規(guī)程巡邏電板充電及保養(yǎng)《消防管理規(guī)程》環(huán)境部工作規(guī)程《環(huán)境清潔工作規(guī)程》地面清潔大堂及樓層清潔行政辦公區(qū)的清潔電梯清潔滅害衛(wèi)生間清潔玻璃清洗《日常保潔清潔劑的使用工作規(guī)程》《生活水箱管理規(guī)程》《綠化養(yǎng)護操作規(guī)程》除草綠地保潔松土切邊整形修剪剪草病蟲害防治澆水和排水的對象工程部管理工作規(guī)程《供配電設(shè)備運行管理規(guī)程》《供配電設(shè)備維修保養(yǎng)管理規(guī)程》《給排水設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程》《公共區(qū)域空調(diào)運行管理規(guī)程》《公共區(qū)域空調(diào)維修保養(yǎng)管理規(guī)程》《公共設(shè)施（水景設(shè)備）運行管理規(guī)程》《公共設(shè)施（水景設(shè)備）維保管理規(guī)程》《二次供水設(shè)施清洗、消毒操作規(guī)程》《二次供水設(shè)施清洗消毒衛(wèi)生管理規(guī)程》《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程》《BA系統(tǒng)運行操作管理規(guī)程》《中控室弱電系統(tǒng)設(shè)備運行管理規(guī)程》《衛(wèi)星電視、背景音響系統(tǒng)運行管理規(guī)程》《電梯運行管理規(guī)程》《電梯維保管理規(guī)程》《樓宇建筑設(shè)施維修保養(yǎng)管理規(guī)程》考核管理辦法《客戶服務質(zhì)量考核辦法》《保安服務質(zhì)量考核辦法》《保潔服務質(zhì)量考核辦法》《工程維修服務質(zhì)量考核辦法》《綠化服務質(zhì)量考核辦法》《分承包方質(zhì)量考核》《員工績效考核辦法》物管中心經(jīng)理考核辦法物管中心部門主管考核辦法物管中心員工考核辦法

二、住戶房屋、設(shè)備設(shè)施報修處理流程圖報修工作流程圖巡檢巡檢保安業(yè)主保潔到接待處局域網(wǎng)物業(yè)（前臺）受理緊急報修一般報修及時上門預約上門業(yè)主意見滿意不滿意回訪返工統(tǒng)計歸檔

三、住戶投訴處理流程圖業(yè)主投訴處理控制流程一般投訴一般投訴重大投訴或多次未解決的問題物業(yè)物管中心值班其它渠道接受的投訴詳細記錄投訴內(nèi)容超出物業(yè)管理范疇通知相關(guān)部門的負責人向業(yè)主解釋與有關(guān)方面協(xié)調(diào)解決相關(guān)部門組織人員進行處理并記錄指定部門實施由相關(guān)部門對投訴的處理情況告知并征詢意見資料存檔組織相關(guān)人員研究制訂解決方案物業(yè)經(jīng)理按權(quán)限處理

四、住宅裝修管理規(guī)程及裝修管理流程圖二次裝修管理流程圖業(yè)主已辦妥收樓手續(xù)后，申請施工委任施工單位業(yè)主已辦妥收樓手續(xù)后，申請施工委任施工單位提交表格申請施工時，必須提交已填寫完整的資料、表格：1．業(yè)主有效的房產(chǎn)證明（房產(chǎn)證或經(jīng)受權(quán)的授權(quán)書和房產(chǎn)證復印件）。2．室內(nèi)裝修申請書（01）。3．室內(nèi)裝修圖紙審核表（02）。4．室內(nèi)裝修安全施工承諾書（03）。5．臨時出入證申請表（04）（身份證復印件）6．施工單位進場攜帶工具登記表。7．住宅裝修管理協(xié)議（05）8．相鄰業(yè)主意見征詢單提交物管中心審批申請資料的審核。室內(nèi)裝修圖紙審核、批準。保衛(wèi)、安全、消防審核、批準。以上內(nèi)容由二次裝修管理人員初審。各專業(yè)主管對初審項目進行復審。上報中心總經(jīng)理審批。物管中心將于5個工作日內(nèi)回復業(yè)主審批情況。施工管理物管中心發(fā)出：《施工許可證》、《住宅裝修須知》單元裝修公告通過審批付費1．施工垃圾清運費。2．施工人員臨時出入證。施工單位可正式進場開始施工補充有關(guān)圖紙或其他物管中心要求的資料暫未通過重新提交物管中心審批符合要求違章違章違章結(jié)束：資料存檔收回出入證保安、工程――――巡檢恢復施工勸阻制止限期整改通知整改二次裝修安全管理規(guī)程二次裝修安全管理規(guī)程1檢查有關(guān)證件：1.1檢查裝修開工許可證是否辦妥，貼在門外上（高度二次裝修安全管理規(guī)程1檢查有關(guān)證件：1.1檢查裝修開工許可證是否辦妥，貼在門外上（高度左右）；1.2檢查施工人員小區(qū)出入證是否辦妥（一人一證，有效）；1.3有否張貼《裝修須知》。2檢查建筑結(jié)構(gòu)：2.1檢查墻、梁、柱、樓板的承重結(jié)構(gòu)有無損壞；2.2檢查陽臺、露臺（不封閉、不裝衛(wèi)星天線、不搭建花架、雨棚、曬衣架）；2.3檢查屋面是否有違障設(shè)備和構(gòu)筑物。3檢查設(shè)施、設(shè)備：3.1主臥報警器是否完成或變更；3.2可視對講檢查（無擅自移位和拆裝）；3.3共用煙道檢查（無擅自改變煙道口、無封堵煙道）；4檢查附屬設(shè)施：4.1公共走道（墻面、地面、頂棚有無占用、損壞）；4.2材料與工具堆放檢查（無方置于公共部位）；4.3建筑垃圾檢查（規(guī)定時間清運指定地點，無堆放在公共部位）；4.4材料運輸?shù)臋z查與協(xié)調(diào)（不損壞公共部位和電梯轎箱）；4.5消防檢查（滅火機每單元有備、有效）；4.6遵守小區(qū)的管理協(xié)議的檢查（無違規(guī)行為）。檢查次數(shù)和整改監(jiān)督：每天上、下午各一次對裝修單元進行檢查；檢查時，發(fā)現(xiàn)有違反上述內(nèi)容和情況發(fā)生，應在《二次裝修______巡檢表》內(nèi)作好記錄，即時勸阻并糾正其違規(guī)行為；對不聽勸阻的施工單位，應出具整改通知書交業(yè)主或裝修人員簽名認可，限期整改并監(jiān)督至整改符合規(guī)范，對不進行整改的單元進行停工處理，整改規(guī)范后方能重新開工。二次裝修設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程二次裝修設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程1建筑結(jié)構(gòu)檢查：檢查墻、梁、柱樓板的承重結(jié)構(gòu)有無損壞；檢查屋面是否有違障設(shè)備和構(gòu)筑物；檢查陽臺、露臺的防水無損傷。2電器設(shè)施的檢查：臨時用電檢查（符合低規(guī)標準）；用電管線安裝無違規(guī)（符合低規(guī)標準）；電源控制箱檢查（無擅自移位）；電器開關(guān)容量匹配合理；有線電視系統(tǒng)施工、按線等是否規(guī)范（不違反施工申請標準）；線路的施工、按線等是否規(guī)范（不違反施工申請標準）；主臥報警器是否完好或變更（不違反施工申請標準）；可視對講系統(tǒng)（無擅自移位和拆裝）。3管道設(shè)施的檢查：系統(tǒng)主管道檢查（無私自拆裝，無損傷）；共用煙道檢查（無擅自改變煙道走向，無封堵煙道）；下水管道檢查（無擅自移位，無損壞）；管道安裝檢查（符合安裝規(guī)范）；天然氣管道檢查（無暗裝）；4其它項目檢查：按圖施工檢查（無隨意改變原設(shè)計）；遵守小區(qū)的管理協(xié)議；每天進行一次裝修單元的檢查，填寫《二次裝修________巡檢表》；檢查時，發(fā)現(xiàn)有上述內(nèi)容違規(guī)情況發(fā)生，應在《業(yè)主單元設(shè)備、設(shè)施裝修檢查表》的相關(guān)欄內(nèi)做好記錄，并及時勸阻，并糾正其違規(guī)行為；對不聽勸阻的施工單位，應出具整改通知書交業(yè)主成裝修人員簽名認可限期整改并監(jiān)督至整改符合規(guī)范，對不進行整改的單元進行停工處理，整改規(guī)范后方能重新開工。

附：《小區(qū)住宅裝修須知》、《住宅裝修管理協(xié)議》小區(qū)住宅裝修須知一、為加強住宅裝修管理小區(qū)住宅裝修須知一、為加強住宅裝修管理,保證房屋的合理、安全、正常使用，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》、《上海市家庭裝修管理暫行規(guī)定》、《關(guān)于進一步加強本市居住物業(yè)裝修管理的通知》等有關(guān)規(guī)定和《管理公約》、《住宅使用公約》等，結(jié)合本小區(qū)物業(yè)的實際情況，制訂本須知。二、業(yè)主或使用人對住宅進行裝修，必須保證房屋的整體性、抗震性和結(jié)構(gòu)安全性，符合防火、防水、保溫、隔音、衛(wèi)生等有關(guān)規(guī)定及建筑功能要求，不影響相鄰業(yè)主或使用人的正常使用。三、房屋裝修和使用中禁止下列行為：1、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；2、占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備；3、在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；4、侵占綠地、毀壞綠化；5、亂倒垃圾、雜物；6、在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；7、排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；8、法律、法規(guī)禁止的其他行為。四、業(yè)主或使用人在裝修施工前，應當將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容（包括住宅裝修設(shè)計圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司（受理審批時間為一周），并為施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。五、物業(yè)管理公司派駐現(xiàn)場管理機構(gòu)應當及時告知裝修的業(yè)主或使用人有關(guān)《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為、禁止敲鑿的部位及相應的注意事項。為加強對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與裝修單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。六、業(yè)主或使用人應督促房屋裝修的施工單位遵守以下規(guī)定：1、按書面告知物業(yè)管理公司派駐現(xiàn)場管理機構(gòu)的有關(guān)裝修內(nèi)容施工，做好房屋裝修隱蔽工程記錄，若需調(diào)整裝修項目，應當及時通知物業(yè)管理公司；2、嚴格執(zhí)行本市住宅裝修的有關(guān)施工規(guī)范和標準，遵守施工作業(yè)時限，晚間六、業(yè)主或使用人應督促房屋裝修的施工單位遵守以下規(guī)定：1、按書面告知物業(yè)管理公司派駐現(xiàn)場管理機構(gòu)的有關(guān)裝修內(nèi)容施工，做好房屋裝修隱蔽工程記錄，若需調(diào)整裝修項目，應當及時通知物業(yè)管理公司；2、嚴格執(zhí)行本市住宅裝修的有關(guān)施工規(guī)范和標準，遵守施工作業(yè)時限，晚間l7:30時至次日上午9:00時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鉆、鋸等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工活動；3、搬運裝修建材時不得妨礙其它業(yè)主或使用人的正常通行，不得造成公共部位的損壞和污染，住宅裝修施工廢棄物，應裝袋清運到指定的地點堆放，確保沿途清潔；4、裝修施工時，應做到文明規(guī)范施工，現(xiàn)場應配備消防滅火設(shè)備，不得造成下水道堵塞和損壞、墻面、樓面等滲漏水；5、施工人員在從事住宅裝修施工期間應接受物業(yè)管理部門的檢查和監(jiān)督。七、業(yè)主或使用人裝修房屋完宇后，應當將小區(qū)臨時出入證交還物業(yè)管理公司派駐現(xiàn)場管理機構(gòu)。對施工過程中造成房屋和設(shè)施設(shè)備損壞的，應當及時修復并承擔相應的賠償責任。八、物業(yè)管理公司派駐現(xiàn)場管理機構(gòu)對業(yè)主或使用人的房屋裝修活動進行日常的巡視、監(jiān)督和檢查，管理人員進入現(xiàn)場實施檢查，應當出示有關(guān)證件。被檢查的單位或個人，應當予以配合，如實說明情況，提供必要資料。九、物業(yè)管理公司派駐現(xiàn)場管理機構(gòu)對業(yè)主或使用人裝修房屋的違規(guī)行為，應當及時勸阻、制止。對規(guī)勸無效的，提請業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主、使用人按《住宅使用公約》、《管理公約》的約定，向人民法院提起民事訴訟。物業(yè)管理公司派駐現(xiàn)場管理機構(gòu)對規(guī)勸無效的裝修施工單位，可根據(jù)《住宅裝修管理協(xié)議》，直接向人民法院提起民事訴訟。十、房屋裝修違反房管、規(guī)劃、環(huán)保、綠化、城建、公用事業(yè)、市政、環(huán)衛(wèi)、消防管理等規(guī)定的，由物業(yè)管理公司報有關(guān)主管部門依法查處。上海仁恒物業(yè)管理住宅裝修管理協(xié)議甲方（住宅裝修管理方）：_____________________________________________住宅裝修管理協(xié)議甲方（住宅裝修管理方）：_________________________________________________________資質(zhì)證書號：____________________________________________________________________法定代表人：_________________________________委托代理人：______________________住所：___________________________________________________________________________聯(lián)系：________________________________乙方（住宅施工方）：_____________________________________________________________資質(zhì)證書號：_____________________________________________法定代表人：___________________________________委托代理人：_____________________住所：__________________________________________________________________________聯(lián)系：____________________________________裝修住宅地址：______________________________________業(yè)主姓名：____________________________________為加強對居住物業(yè)的裝修管理，規(guī)范物業(yè)裝修行為，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》、《關(guān)于進一步加強本市居住物業(yè)裝修管理的通知》和《上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定》等法規(guī)，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商，就住宅裝修期間的管理事項，達成如下約定，以共同遵守。第一條、住宅裝修的基本情況1、住宅建筑面積：_____________平方米；結(jié)構(gòu)類型：________________。2、裝修施工期___________天,預計自_______年_______月_______日至________年______月______日。第二條、甲方按照有關(guān)法規(guī)和《前期物業(yè)管理合同》或《物業(yè)管理服務合同》，對乙方裝修住宅的行為實施日常檢查和管理，以保障房屋安全、1、應當將裝修的相關(guān)法規(guī)、裝修的禁止行為、禁止敲鑿的部位、注意事項和《住宅裝修須知》等告知乙方，為進入住宅區(qū)的乙方人員進行住宅裝修須知的宣傳，辦理裝修施工人員的小區(qū)臨時出入證，指定建筑垃圾集中堆放點等。2、應當不定期檢查乙方人員進入小區(qū)的出入證，如發(fā)現(xiàn)證件過期，應及時辦理續(xù)期手續(xù)，對無證裝修施工人員應當拒絕其進入小區(qū)從事施工活動。3、應按乙方裝修施工的進程，每天不少于二次現(xiàn)場巡視和檢查。其它裝修項目每天不少于一次的現(xiàn)場巡視和檢查。對發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，應及時采取勸阻、警告、發(fā)出書面整改通知等。對涉及房屋結(jié)構(gòu)安全的，應及時通知業(yè)主委員會并報區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門依法查處。4、對乙方整改不及時，為保障相鄰業(yè)主利益不受到侵害，應采取相應措施，收回小區(qū)臨時出入證、責成相關(guān)施工人員退出小區(qū)等，直至乙方改正、再辦理確認手續(xù)為止。對施工不當造成公共部位或設(shè)備設(shè)施損壞的，應當督促責任人及時修賠。對阻止無效的，可直接按本協(xié)議約定，向人民法院提起民事訴訟。第三條、乙方應嚴格遵守本市有關(guān)法規(guī)、《住宅裝修須知》，接受甲方組織的宣傳，與甲方簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》，辦理住宅小區(qū)臨時出入證、住宅裝修施工告示牌等方可開始施工。1、乙方有權(quán)從甲方獲取裝修物業(yè)的結(jié)構(gòu)、共用設(shè)備、公共設(shè)施等基本情況。對甲方提出超越政策法規(guī)和本《協(xié)議》的不合理要求，乙方可以拒絕。2、施工人員進入小區(qū)，自覺佩帶出入證，人員有變動，應主動辦理變更手續(xù)。施工人員須文明規(guī)范施工，服從甲方人員的管理，不得影響相鄰業(yè)主或使用人的正常使用。3、維護房屋外觀統(tǒng)一，不得擅自封閉陽臺、安裝外伸曬衣架、遮陽棚、花架和隨意安裝空調(diào)外機、防盜柵欄等。不得違反《條例》規(guī)定的禁止行為，因裝修不當造成相鄰業(yè)主房屋或公共部位損壞的，應承擔修復、賠償?shù)蓉熑巍?、施工期間應采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業(yè)主或使用人日常生活造成的影響，晚間17:30時至次日上午9:00時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪音的施工。5、施工期間應當閉分戶門，不得在公共走道堆放建筑材料、建筑垃圾。應自覺維護小區(qū)公共秩序，不在公共部位亂寫、亂劃、亂畫，保持環(huán)境整潔。建筑垃圾應袋裝化，并按規(guī)定時間運送垃圾，集中在指寇地點堆放，搬運材料或垃圾后應負責及時打掃，保持公共部位清潔。6、施工人員須住宿的，應確保相鄰業(yè)主或使用人不受妨礙，并按規(guī)定到當?shù)鼐疝k理暫住證。7、施工期間，必須掛牌施工，接受相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會和甲方的監(jiān)督，對公共區(qū)域（包括門廳、電梯廳、電梯、樓梯、廊道等）應采取必要的防護措施。8、施工完成后，應向甲方提供住宅裝修管線布置圖等資料、退還小區(qū)臨時出入證。第四條、第四條、違規(guī)責任乙方擅自調(diào)換裝修施工人員不辦理小區(qū)臨時出入證的，甲方可拒絕其進入小區(qū)從事施工作業(yè)，由此造成的損失由乙方自負。第五條、本協(xié)議在履行中若發(fā)生爭議，各方應協(xié)商解決。協(xié)商不成時，可向人民法院提起民事訴訟。第六條、本協(xié)議期限：年月日至年月日。第七條、本協(xié)議自甲、乙雙方簽字蓋章生效。本協(xié)議一式參份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，一份向小區(qū)業(yè)主委員會備案。甲方（蓋章：） 乙方（蓋章：）法定代表人或授權(quán)代理人（簽字）： 法定代表人或授權(quán)代理人（簽字）：年月日 年月日

五、業(yè)主入住時的交房、驗房等手續(xù)辦理流程圖以及相關(guān)書面文件、表式入住管理規(guī)程入住管理規(guī)程入住管理規(guī)程1、審核是否具備收樓條件a、銷售管理部門簽發(fā)的交樓通知書b、業(yè)主身份證或相關(guān)有效證件c、非業(yè)主本人需持業(yè)主所寫公證后之委托書（委托人及業(yè)主的有效證件）d、單位購房需有營業(yè)執(zhí)照及單位委托書及委托人有效證件e、財務收費----由財務核實后分別在收樓交接單、車位交接單、申請單上蓋章。2、執(zhí)行交、收樓程序a、單元驗收------做好房屋質(zhì)量問題記錄，抄水、電、煤原始讀數(shù)。b、簽訂物業(yè)交接資料①單元接收記錄；單元接收認可書；業(yè)主資料；防火協(xié)議；鑰匙接收登記表及車位登記表②管理公約③各類設(shè)備說明書；住戶手冊的交接并提醒業(yè)主仔細閱讀，告知住戶注意事項（樓道堆物、陽臺欄桿曬物、消防小常識、各設(shè)備的保修期限及責任）3、鑰匙交接------清點所有內(nèi)外門鑰匙及門禁卡，如有車位辦理車用IP卡及停車證。4、相關(guān)服務介紹a、詢問相關(guān)事項的辦理手續(xù)，例如：二次裝修申請、車位租賃、外籍人員臨時住宿登記表等。b、做好各項已登記房屋質(zhì)量記錄的整改工作。5、相關(guān)表式目錄《仁恒×××業(yè)主/租戶鑰匙接收登記表》QR----09《仁恒×××交樓套件簽收表》QR----04《仁恒×××單位接收認可書》QR----02《仁恒×××單位接收記錄》QR----01《仁恒×××業(yè)主/租戶資料》QR----03《仁恒×××車牌號碼登記》QR----07《仁恒×××防火協(xié)議書》QR----05《仁恒×××業(yè)主/租戶住宅裝修須知》QR----08

六、物業(yè)服務費、物業(yè)經(jīng)營收入及物業(yè)維修、更新帳務運作方式公司各項收入的會計核算工作由公司財務部門負責統(tǒng)一實施；公司依照獨立核算、專款專用的原則，所轄每個物業(yè)項目由財務部門設(shè)立專門帳冊，獨立記帳；公司財務部門根據(jù)相關(guān)會計原則進行帳務處理，并定期核對，確保會計核算信息真實可靠；公司財務部依法交納相關(guān)稅費，并依照物業(yè)管理合同約定提取物業(yè)酬金；公司財務部定期向各管理單位提供相關(guān)收支帳目及統(tǒng)計數(shù)據(jù)，并由各管理單位按約定向業(yè)戶公布；綜合管理費由物管中心制訂收支預算，并依照物業(yè)管理合同約定，?？顚Ｓ?，每半年一次公布帳目接受業(yè)戶的監(jiān)督和查詢；房屋設(shè)備運行費由物管中心根據(jù)管理計劃實施控制并支付相關(guān)費用，由公司財務部按實結(jié)算、分攤；物業(yè)經(jīng)營收入依據(jù)相關(guān)法規(guī)及與物業(yè)管理委托方的約定列支相關(guān)成本稅費，并合理分配；物業(yè)維修、更新事項由物管中心根據(jù)相關(guān)管理計劃或?qū)嶋H管理需要提出申請，并嚴格執(zhí)行本市維修資金使用管理的相關(guān)法規(guī)和申報流程；

管理服務人員配備一、物管中心各類崗位員工的任職要求物管中心經(jīng)理：有5年以上大型物業(yè)（辦公或居住）的管理經(jīng)歷，大專以上學歷，熟悉物業(yè)管理及其相關(guān)的政策法規(guī)，具有廣泛的社會關(guān)系和良好的溝通能力，管理知識豐富。各級主管及管理人員大專以上文化程度，從事相關(guān)工作3年以上經(jīng)歷，具有一定的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，有較強的工作責任心，能獨擋一面的處理本職工作。強電工：高中以上文化程度，熟悉電工原理、電力拖動、變壓器設(shè)備、斷保裝置、安全用電等專業(yè)知識，熟悉電器設(shè)備設(shè)施的原理、結(jié)構(gòu)、用途和使用；能看懂施工圖和相關(guān)設(shè)備的說明書，能有效解決現(xiàn)場發(fā)生的故障和技術(shù)問題。熟練掌握電氣設(shè)備運行、維修、保養(yǎng)的使用方法，具有高、低壓電工證，中級以上維修電工資格證書。弱電工：高中以上文化程度，掌握電工一般知識及CATV、監(jiān)控、消防報警等設(shè)備的工作原理、檢測、保養(yǎng)技能知識；能看懂施工圖紙和相關(guān)設(shè)備的說明書，能根據(jù)現(xiàn)有電子電路圖作原理分析，能有效解決現(xiàn)場發(fā)生的故障和技術(shù)問題，并進行定期檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題，排除隱患。具有低壓電工證，并經(jīng)專業(yè)知識培訓。管鉗工：高中以上文化程度，掌握機械制圖基本知識，熟悉給排水系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)、掌握給排水系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)等設(shè)備的工作原理、結(jié)構(gòu)和操作方法，能準確判斷故障發(fā)生的部位，并能及時排除故障，具有3年以上管鉗工工作經(jīng)歷，持有中級管鉗工資格證書。泥、木、油漆工：初中文化程度，熟悉泥、木、油漆工的基本知識，能熟練使用泥、木工等專業(yè)用工具，熟悉泥、木、油漆工各種原材料的使用方法，具有2年以上相關(guān)工作經(jīng)歷，持有專業(yè)資格證書。保潔員：初中以上文化程度，熟悉各種清潔衛(wèi)生藥劑的性能和使用要領(lǐng)，能熟練運用各類清潔衛(wèi)生工具，具有一般保潔知識。保安員：高中以上文化程度，45歲以下，政治素質(zhì)高，無違法犯罪等不良記錄，身體健壯，具有相關(guān)工作經(jīng)歷，黨、團員、退役軍人優(yōu)先。物管員：中專以上文化程度，2年以上物業(yè)或賓館前臺工作經(jīng)歷，具有物業(yè)管理及其相關(guān)專業(yè)的上崗證，具有良好的英語書寫、口語表達能力。

二、物管中心經(jīng)理、工程技術(shù)負責人簡歷1、物管中心經(jīng)理簡歷姓名王傳彬性別男年齡41職務管理中心經(jīng)理職稱無擬在本合同擔任職務管理中心經(jīng)理畢業(yè)院校一九八八年七月畢業(yè)于第二工業(yè)大學學校質(zhì)量管理專業(yè)，學制三年參加工作時間1983年10月從事本專業(yè)工作時間1999年10月履歷年~年在何處擔任何職部門備注83年~96年大型物件汽車運輸公司主任公司集體辦96年~99年****娛樂城經(jīng)理行政人事部99年~2000年****濱江園會所經(jīng)理00年~至今****物業(yè)管理經(jīng)理先后擔任小區(qū)經(jīng)理、公司管理部經(jīng)理目前任職****濱江園管理中心經(jīng)理物業(yè)管理經(jīng)歷年~年管理過的物業(yè)項目項目規(guī)模及獲獎?chuàng)魏温?000年~年2001****公寓公司綜合管理部經(jīng)理兼任該小區(qū)經(jīng)理2003年~至今****濱江園管理中心經(jīng)理

2、工程技術(shù)負責人簡歷姓名林超英性別男年齡48職務高級督導職稱電氣工程師擬在本合同擔任職務工程部主管畢業(yè)院校1983年8月畢業(yè)于上海冶金?？茖W校電氣自動化專業(yè)，學制三年參加工作時間從事本專業(yè)工作時間28履歷年~年在何處擔任何職部門備注1976年~1993年上海有色金屬總公司作業(yè)長裝備部1993年~1995年上海新亞廣場、長城大酒店強電督導工程部1995年~1997年上海鑫兆房產(chǎn)項目工程師1997年~至今上海****物業(yè)管理高級督導業(yè)務部年~年物業(yè)管理經(jīng)歷年~年管理過的物業(yè)項目項目規(guī)模及獲獎?chuàng)魏温?997~1999****娛樂城維修部副經(jīng)理1999~2002****濱江園39萬平方米工程部經(jīng)理

三、管理處各部門、各崗位的人員配備數(shù)以及各崗位的職責人員配置情況表序號部門崗位人數(shù)任職要求1客服部客服主管1助理經(jīng)濟師、大專、三年以上工作經(jīng)驗、物管上崗證行政人事1大專、三年以上工作經(jīng)驗、物管上崗證倉庫1高中、兩年以上工作經(jīng)驗收銀接待4中專、物管上崗證物業(yè)管理員2大專、兩年以上工作經(jīng)驗、物管上崗證3工程部工程主管1工程師、大專、三年以上工作經(jīng)驗、物管上崗證強電5中專、中級電工、兩年以上工作經(jīng)驗弱電2高中、電工上崗證管道2高中、中級管道證書綜合工2初中、相應工種初級證書4保安保安主管1高中、物管上崗證、三年以上工作經(jīng)驗門崗16高中、一年以上工作經(jīng)驗監(jiān)控4高中、一年以上工作經(jīng)驗領(lǐng)班4高中、一年以上工作經(jīng)驗巡視（括施工管理）10高中、一年以上工作經(jīng)驗5環(huán)境環(huán)境主管1高中以上、物管上崗證、兩年以上工作經(jīng)驗樓層6初中、一年以上工作經(jīng)驗外圍、垃圾收集4初中、一年以上工作經(jīng)驗機動2初中、一年以上工作經(jīng)驗綠化管理員1高中、兩年以上工作經(jīng)驗

物管中心各崗崗位職責客服主管崗位職責1、負責處理物管中心行政人事等相關(guān)事務，配合物管中心及公司人事部門做好人員聘用、培訓、考勤及升降任免等人事管理工作。2、協(xié)助物管中心經(jīng)理編制并執(zhí)行各項行政管理制度3、負責物管中心公文（報告、通告、計劃等）編制、印發(fā)、存檔等事務4、組織有關(guān)行政辦公會議，負責相關(guān)會務及會議紀要整理工作、做好物管中心外協(xié)聯(lián)系工作；5、負責有關(guān)內(nèi)部采購、倉管制度等的編訂及執(zhí)行，全面負責物管中心的各類物品采購和財產(chǎn)管理、做好常用物品的采購計劃與安排、掌握倉庫庫存情況，相關(guān)產(chǎn)品的更新與技術(shù)、價格資料，合理安排物品儲備，加速資金周轉(zhuǎn)；嚴格按規(guī)定做好合格分供方目錄建立的初審工作；6、負責物業(yè)管理費及其他費用的收繳、追欠及內(nèi)部帳務工作，掌握各項費用收支情況并每月提交收支預算并報中心審核及審批7、通曉管理公約及用戶守則，加強與發(fā)展商、業(yè)主及租戶的聯(lián)系，并出席有關(guān)住戶之間的聯(lián)誼會議及業(yè)務會議，經(jīng)常征詢意見，不斷改善服務質(zhì)量。8、負責業(yè)主、住戶入住搬遷手續(xù)辦理和相關(guān)部署工作，配合并協(xié)助會所，提供有關(guān)住戶進場及遷出之訊息。9、監(jiān)督及處理住戶進場裝修手續(xù)、違章裝修，執(zhí)行管理公司的規(guī)章。處理業(yè)主及租戶查詢及用戶重大投訴問題。10、負責建立健全公文、資料的檔案管理制度及保密制度。11、完成上級交辦的其它任務物業(yè)管理員崗位職責直接向物業(yè)主管負責：1、做好收、交樓工作，跟進后期有關(guān)事項。2、巡視公共區(qū)域，填寫《小區(qū)公共區(qū)域巡查記錄表》，做好管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務的相關(guān)事項。3、整理各管理區(qū)域內(nèi)之業(yè)主、住戶信息，及時更新并妥善保管。4、受理投訴，填寫《小區(qū)業(yè)主/住戶投訴登記表》，及時處理。不能解決的投訴，交物業(yè)主管協(xié)助處理。所有完成的投訴表及時交物業(yè)主管保存,按月做好統(tǒng)計。5、及時對應急維修和重復維修的業(yè)主/住戶進行回訪，并做好相關(guān)記錄。對業(yè)主/住戶提出的意見或建議進行分析，不斷提高服務水平。6、做好物業(yè)管理等費用的催繳工作。7、協(xié)助處理業(yè)主/租戶裝修事宜。8、按指示派發(fā)通告、文件、信件到住戶。9、宣傳小區(qū)各項管理制度，維護小區(qū)管理軼序。10、協(xié)助停車場管理工作。11、完成上級交辦的其它任務。行政人事崗位崗位職責直接向事務主管負責：1、協(xié)助行政人事編制與修訂各項有關(guān)行政管理制度，并監(jiān)管制度的執(zhí)行。2、協(xié)助建立公文，資料的檔案管理制度。3、協(xié)助安排有關(guān)管理工作、行政辦公會議等。4、負責做好每月員工的考勤匯總工作和考核整理工作（包括員工轉(zhuǎn)正、續(xù)約申請等）。5、負責行政內(nèi)勤事務、員工膳食等。6、負責對外包單位維保質(zhì)量和頻次的監(jiān)督，并做好書面記錄（程控機、復印機）。7、負責外協(xié)駐場單位安全協(xié)議履行情況的檢查。8、對員工儀容、儀表及其它規(guī)范要求進行督查。9、負責各種文件檔案、技術(shù)圖紙資料整理歸檔編號，做好資料借閱及保管工作。10、完成上級交辦的其它任務。物業(yè)接待員崗位職責直接向物業(yè)主管負責：1、做好物業(yè)服務接待與熱線接聽工作。2、熱情主動接待每位來訪業(yè)主/住戶，并回答其提問，對無法回答的問題交主管處理。3、認真準確地執(zhí)行報修服務程序，對業(yè)主/住戶的報修記錄無誤。4、正確對待業(yè)主/住戶之投訴，詳細、真實填寫《****·運杰河濱花園業(yè)主/住戶投訴登記表》，及時交主管處理。5、管理業(yè)主/住戶托管的物品，及時準確地歸還所托之物品，并做好簽收記錄。6、準確記錄業(yè)主/住戶之送水服務。7、做好業(yè)主/住戶變更記錄，并及時將信息告知主管。8、輔助業(yè)主/住戶委托辦理電信業(yè)務的申請表之填寫，及時交相關(guān)物管員辦理。9、對搬場的業(yè)主/住戶，核對后開出門證。10、靈活應對緊急事件，及時上報主管。11、完成上級交辦的其它任務。收銀接待員崗位職責直接向物業(yè)主管負責（業(yè)務上向公司財務經(jīng)理負責）：1、嚴格遵守財務制度及其他各項規(guī)章制度；2、每天做好必要的準備工作，備好必要的帳單、備用金及用品；3、根據(jù)公司已核定的收費標準的項目，準確無誤地做好收款工作。特殊收款項目須經(jīng)公司財務經(jīng)理同意批準并須按規(guī)定的手續(xù)執(zhí)行；4、做好物業(yè)管理等費用的收繳及催繳工作(開具催款通知書等)，每月按時提供物業(yè)管理費及其它費用收繳清冊；5、負責日常服務接待工作，做好報修、收費、問訊等日常接待工作，規(guī)范服務，待客熱情主動，保持儀容儀表端莊整潔；5、完成上級交辦的其它任務。保安主管崗位職責直接向物業(yè)經(jīng)理負責：1、負責做好安全保衛(wèi)工作和保安業(yè)務訓練，檢查和督導本部門人員工作，嚴格執(zhí)行保安工作與規(guī)范和遵守各項安全管理制度，維護好管轄范圍內(nèi)的治安、交通秩序。2、根據(jù)預防為主、防消結(jié)合的原則，積極開展以“五防”為中心的安全法規(guī)宣傳教育，并采取切實措施，防患于未然。3、定期消防演習、操練及做保安隊員崗位培訓。4、處理及調(diào)查治安消防事故并向上級匯報。5、從嚴執(zhí)法，對檢查出的隱患和問題要及時提出書面整改意見，還要檢查整改結(jié)果，對發(fā)生的事故要做到“四不”放過。6、與政府、公安、消防局保持良好關(guān)系，定期聯(lián)絡。7、隨身攜帶有關(guān)工具，以便在非辦公時間內(nèi)處理有關(guān)緊急事故。8、負責定期組織檢查督促各部門防火安全措施的落實，檢查消除火險隱患，消防系統(tǒng)、器材及對做好閉路電視監(jiān)控、防盜警報系統(tǒng)處理的使用工作。9、帶領(lǐng)保安堅持原則、照章辦事、秉公辦事，做好為民、便民、利民工作。10、每日須查核工作日志，及時向上級匯報各項工作和制度的落實，存在問題的提出解決方案。11、協(xié)助處理突發(fā)事件及善后工作，編制應急預案。12、對業(yè)主的意見和投訴及時向有關(guān)部門反映。13、對物業(yè)經(jīng)理負責，負責對全體隊員的日常管理考評、考查，對轉(zhuǎn)正晉級、提拔及招聘辭退工作做好評鑒定工作。14、負責保安隊伍排班工作，對園區(qū)定崗及巡視工作做好各類制度及流程。15、完成上級交辦的其它任務。保安領(lǐng)班崗位職責直接向保安主管負責:1、執(zhí)行保安主管的工作指令，帶領(lǐng)當值員工做好管轄范圍內(nèi)的各項安全防范工作。2、巡查各崗位的工作情況，加強訓練隊員的業(yè)務素質(zhì)及監(jiān)督其工作。3、根據(jù)治安消防安全制度，經(jīng)常督促和幫助各部門做好各崗位工作中的各個安全環(huán)節(jié)，切實做好安全防范工作。4、每日查閱各崗位日記及記錄，跟進完成需辦理工作。5、每日適時嚴格督查巡邏路線一次，并做好每個點的督查登記。6、經(jīng)常巡視正在裝修單位，確保消防及治安情況符合要求。7、協(xié)助主管處理突發(fā)事件，熟悉特別事件標準處理程序，夜間視事件大小，需要及時通知主管，并采取有效措施防止事態(tài)擴大，如果事態(tài)嚴重，必須立即通知警方。8、主持班前和班后集隊，檢查保安人員的儀容儀表，提出專業(yè)工作要求。9、完成上級交辦的其它任務。監(jiān)控中心保安員崗位職責直接向保安領(lǐng)班負責：1、樹立高度的工作責任心，實行24小時值班制度，做到無人接崗，不得下崗。2、保持監(jiān)控中心的安靜、整潔，搞好監(jiān)控中心的環(huán)境、設(shè)備外部清潔。3、當值時必須高度集中精力，嚴密注視監(jiān)控屏的情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即錄象并及時匯報領(lǐng)班及主管，并做好相關(guān)記錄。4、做好交接班工作，交接班時，雙方要認真細致地檢查中心內(nèi)一切器材設(shè)備的運行情況、物品數(shù)量，交接清楚并作詳細的書面記錄。有問題應立即提出質(zhì)疑，并馬上報告監(jiān)控領(lǐng)班。明知而不說或換班后才發(fā)現(xiàn)者由接班者負責。5、熟悉和掌握監(jiān)控中心各種設(shè)備的性能及操作，工作時，要嚴守操作規(guī)程，嚴禁違章操作，如違章操作而帶來之事故及設(shè)備損壞，由違章者負責。6、當值時，愛護和保證中心內(nèi)一切器材設(shè)備的安全，發(fā)現(xiàn)任何設(shè)備、器材出現(xiàn)故障，應馬上通知領(lǐng)班及工程部派人檢修、處理，嚴禁私自亂拆、亂動任何設(shè)備、器材，違者追究當值人員的責任。7、監(jiān)控中心屬機要部門，非工作人員不得入內(nèi)，凡進入監(jiān)控中心人員必須有保安主管同意申請方可進入，并作登記。8、嚴格執(zhí)行各項工作程序工作，無緊急或可疑情況，不得隨意切換畫面，并按規(guī)定對錄象資料進行保存，特急情況例外。9、完成上級交辦的其它任務。門崗保安員崗位職責直接向保安領(lǐng)班負責：1、門崗保安人員必須堅守工作崗位，樹立高度的責任心，主動熱情地接待業(yè)主和來訪人員，嚴格執(zhí)行保安管理規(guī)程，做好來訪登記工作。2、門崗保安人員應維持好管轄范圍內(nèi)的工作環(huán)境，對于妨礙園區(qū)公共秩序的不良行為予以制止，勸阻一切危及園區(qū)安全的物品進入園區(qū)，勸阻衣冠不整者或其他無關(guān)人員進入園區(qū)。3、門崗保安員應按要求著裝，保持充沛的精神面貌。4、門崗保安員在客人面前不得作出有損企業(yè)形象之舉動。5、門崗保安員在崗時應對客人面帶微笑，禮貌在先，問早問好，請字當頭，謝字隨口，舉止文雅大方，神態(tài)端莊，要熱情、心平氣和，給人一種親切感、熱情感。6、崗位上與客人交談時，要認真聽取客人講話，并用清楚簡明的語句回答客人問話，未明白客人問題不要亂作答復。7、崗位上如遇客人不禮貌言行的，勿與客人爭吵，應婉言解釋或及時向領(lǐng)導匯報。8、完成上級交辦的其它任務。巡邏保安員崗位職責直接向保安領(lǐng)班負責：1、明確處置各類突發(fā)事件的程序，確保園區(qū)的安全。2、熟悉物業(yè)內(nèi)部環(huán)境，所有道路、各類設(shè)施的位置，業(yè)主及住客的情況等，一旦發(fā)生問題能及時到達位置。3、上崗之前，要了解上一班工作情況，清楚交接班程序，同時接受主管及領(lǐng)班的工作編排，按規(guī)定路線按時進行執(zhí)勤巡邏。4、巡邏區(qū)域以各樓宇外圍之所有物業(yè)為整體范圍，包括消防設(shè)施、重點、要害部位、路燈、噴水池、通道、墻面、煤氣管道及衛(wèi)生狀況等，做好記錄、發(fā)現(xiàn)異常及時匯報。5、保持與物業(yè)門崗的通訊聯(lián)絡，對訪客人員做好引導和與客戶的聯(lián)絡認可事宜。6、督促物業(yè)其他崗位員工做好安全防范工作，并做好向業(yè)主、租戶注意安全防范的宣傳。7、對有困難的業(yè)主、租戶或訪客，及時幫助解決或協(xié)助有關(guān)人員共同解決、解答有關(guān)業(yè)主、租戶或訪客的一般查詢、投訴等事務，并及時加以記錄，反饋物管中心，應盡量給予業(yè)主、租戶或訪客的生活幫助，提供優(yōu)質(zhì)的安全服務，有必要時指揮交通。8、嚴守當值職責和工作規(guī)程。9、若工作區(qū)域內(nèi)發(fā)生事故，要鎮(zhèn)定從容，及時匯報，并與領(lǐng)班和監(jiān)控中心保持聯(lián)系，保護現(xiàn)場并及時處理，工作中勇于承擔責任，去解決、緩解、控制事態(tài)，使其不繼續(xù)蔓延。10、做好當值記錄，下班前做好交接。11、完成上級交辦的其它任務。環(huán)境主管崗位職責直接向物業(yè)經(jīng)理負責：1、制訂每月日常性的保潔工作計劃，安排定期性的大型清潔工作。2、制訂培訓計劃和進行保潔員業(yè)務培訓。3、嚴格按保潔規(guī)范和園區(qū)保潔要求，做好對本部人員的工作監(jiān)督。4、召開工作例會，檢查員工儀容儀表。做好當天工作安排及執(zhí)行情況匯總。5、做好對保潔工的日常管理工作及員工的工作考評。6、負責制訂每月的消耗品預算。7、做好園區(qū)內(nèi)的滅“四害”工作。8、做好水箱清洗及水質(zhì)化驗的送驗工作。9、、負責做好相關(guān)外發(fā)合同的審核工作。10、嚴格做好對外發(fā)合同的執(zhí)行條款的監(jiān)督、考核。11、對業(yè)主意見和投訴等及時做好對策、措施。12、做好與其它部門的協(xié)調(diào)工作。13、做好綠化監(jiān)管與協(xié)調(diào)工作。14、完成上級交辦的其它任務。樓層保潔員崗位職責直接向環(huán)境主管負責：1、負責對各樓層進行清掃。2、完成每天與每周定期清潔工作。3、負責做好對正門玻璃及門框的清潔工