房地產(chǎn)估價報告

滄州市滄房房地產(chǎn)評估有限公司PAGE12-地址：滄州市滄房房地產(chǎn)評估有限公司電話房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：王福全位于天津市河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道151號柏麗花園香格里拉中組團G-601號住宅房地產(chǎn)市場價值評估項目估價委托人：青縣人民法院房地產(chǎn)估價機構(gòu)：滄州市滄房房地產(chǎn)評估有限公司房地產(chǎn)估價師：龐利胡慶亮估價作業(yè)期:2017年6月22日至2017年7月19日估價報告編號：滄房1707095號目錄·致估價委托人函·估價師聲明·估價的假設(shè)和限制條件·估價結(jié)果報告·委估房地產(chǎn)坐落示意圖·委估房地產(chǎn)部分圖片·抵押權(quán)登記信息查詢結(jié)果復(fù)印件·河北省青縣人民法院執(zhí)行裁定書（2017）冀0922執(zhí)149號·青縣人民法院司法評估委托書（2017）冀0922委評字263號·房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件·房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格證復(fù)印件·評估方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件致估價委托人函青縣人民法院：接受貴院委托，我公司對王福全位于天津市河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道151號柏麗花園香格里拉中組團G-601號住宅房地產(chǎn)在估價時點的價值進行了評估。一、估價對象：王福全位于天津市河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道151號柏麗花園香格里拉中組團G-601號住宅房地產(chǎn)，房產(chǎn)建筑面積為159.01平方米。二、估價目的：青縣人民法院受理的申請執(zhí)行人鄧樹文與被執(zhí)行人韓樹祥等民間借貸糾紛一案，特委托滄州市滄房房地產(chǎn)評估有限公司對被執(zhí)行人韓樹祥所有的登記在王福全名下的位于天津市河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道151號柏麗花園香格里拉中組團G-601號住宅房地產(chǎn)進行評估，為執(zhí)行拍賣確定保留價提供參考依據(jù)。

三、估價時點：2017年6月22日。四、估價依據(jù)：全國人大常委會、國務(wù)院、建設(shè)部、國有資源部以及河北省、滄州市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件；中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；我公司掌握的天津市房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價人員的實地勘察，調(diào)查所獲取的資料。 五、估價結(jié)果：估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響房地產(chǎn)價值因素的綜合分析，確認王福全位于天津市河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道151號柏麗花園香格里拉中組團G-601號住宅房地產(chǎn)在估價時點的價值為RMB432.00萬元，大寫人民幣：肆佰叁拾貳萬元整，單價為27168元/平方米。六、特別提示1、本次評估交付估價委托人評估報告原件四份，報告復(fù)印件無效。2、報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價的假設(shè)和限制條件”認真閱讀，以免使用不當，造成損失。3、本估價報告應(yīng)用的有效期：自2017年7月19日至2018年7月18日.滄州市滄房房地產(chǎn)評估有限公司二○一七年七月十八日估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》（GB/T50899-2013）等有關(guān)房地產(chǎn)估價標準的規(guī)定進行估價工作，撰寫本估價報告。5、我們已于2017年6月22日對本估價報告中的估價對象進行實地勘察。評估人員對評估標的物的勘察僅限于標的物的外觀和使用狀況，不承擔(dān)對評估標的物建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任和其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責(zé)任。6、本次評估所依據(jù)的抵押權(quán)登記信息查詢結(jié)果復(fù)印件、河北省青縣人民法院執(zhí)行裁定書（2017）冀0922執(zhí)149號、青縣人民法院司法評估委托書（2017）冀0922委評字263號等資料由估價委托人提供，估價委托人對所提供資料的真實性負責(zé)。7、本項評估僅對委估對象的價值做出合理估價，不作為其權(quán)屬方面確認的依據(jù)，有關(guān)權(quán)屬確定以有關(guān)部門認定為準。8、本次估價由我公司房地產(chǎn)估價師獨立完成，沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。9、本估價報告由滄州市滄房房地產(chǎn)評估有限公司負責(zé)解釋。中國注冊房地產(chǎn)估價師：

估價的假設(shè)和限制條件本次估價的一般假設(shè)1.本報告依據(jù)的估價對象的抵押權(quán)登記信息查詢結(jié)果等資料復(fù)印件由估價委托人提供，估價委托人對資料的合法性、真實性、準確性和完整性負責(zé)并承擔(dān)法律責(zé)任。注冊房地產(chǎn)估價師對估價所依據(jù)的資料進行了審慎檢查，本估價報告以估價所依據(jù)的資料合法、真實、準確和完整為假設(shè)前提。2.估價委托人提供的資料真實可靠，估價對象的權(quán)益沒有爭議。不考慮委估房地產(chǎn)的連帶負債及評估范圍以外的法律問題。3．本次評估是以估價對象能夠按照現(xiàn)狀用途持續(xù)有效使用為假設(shè)前提。4．我們已于2017年6月22日對本估價報告中的估價對象進行實地勘察。評估人員對評估標的物的勘察僅限于標的物的外觀和使用狀況，不承擔(dān)對評估標的物建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任和其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到部分進行檢視的責(zé)任。本次評估以其建筑質(zhì)量符合設(shè)計規(guī)范要求和有關(guān)質(zhì)量標準為假設(shè)前提。5．在價值時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。6.本報告所述的市場價值為正常條件下的公開房地產(chǎn)交易，需要買賣雙方了解足夠的市場信息，擁有足夠的談判時間，經(jīng)過謹慎的考慮，能對房地產(chǎn)市場進行合理預(yù)期，并具體考慮買賣雙方?jīng)]有偏好等條件下能實現(xiàn)。對于房地產(chǎn)市場的波動及快速變現(xiàn)等特殊交易因素可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價格有較大幅度的變化，本報告未考慮這種變化對估價對象價值產(chǎn)生的影響。7．本次評估所依據(jù)的面積以抵押權(quán)登記信息查詢結(jié)果的面積為準，即面積為159.01㎡。最終的建筑面積以房地產(chǎn)管理部門的認定為準，如不符，本報告結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。二、不確定事項假設(shè)1.本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀政策發(fā)生重大變化以及偶有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)果的影響。2.本報告估價結(jié)果是根據(jù)公開、公平的市場原則確定的，未考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方式的影響。三、背離實際情況假設(shè)本次評估未考慮抵押、查封、租賃、糾紛等因素的影響。四、不相一致假設(shè)無五、依據(jù)不足假設(shè)無六、估價報告限制條件1．本次評估僅對估價對象價值做出合理估價，不做其權(quán)屬方面確認的依據(jù)，有關(guān)權(quán)屬確定以相關(guān)部門認定為準。2.本次評估按既定目的提供給估價委托人使用，即為執(zhí)行拍賣確定保留價提供參考依據(jù)。若改變評估目的及使用條件需重新評估。3.按有關(guān)規(guī)定本評估報告結(jié)果有效期自評估日起一年內(nèi)有效。隨著時間推移，房地產(chǎn)市場狀況和估價對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場價值將發(fā)生相應(yīng)變化，評估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。4.未經(jīng)評估機構(gòu)同意，本報告不得向估價委托人、相關(guān)方和評估報告審查部門之外的單位和個人提供，報告的全部或部分內(nèi)容不得在任何公開媒體上發(fā)表。5.我公司僅對本報告的原件承擔(dān)責(zé)任，對任何形式的復(fù)制件概不認可且不承擔(dān)責(zé)任。6.本估價報告分《估價結(jié)果報告》和《估價技術(shù)報告》?！豆纼r結(jié)果報告》提供給估價委托人，《估價技術(shù)報告》根據(jù)有關(guān)規(guī)定存檔備查。7.本報告書的附件，為本報告書的有機組成部分，與本報告正文具有同等法律效力。

王福全位于天津市河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道151號柏麗花園香格里拉中組團G-601號住宅房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、估價委托人委托人：青縣人民法院房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價機構(gòu)：滄州市滄房房地產(chǎn)評估有限公司機構(gòu)地址：滄州市運河區(qū)解放中路南新村4號樓資質(zhì)等級：貳級資質(zhì)證書編號：冀建房估（滄）22號法人代表：鄭鳳躍聯(lián)系人：鄭鳳躍聯(lián)系電話政編碼：061000估價對象：王福全位于天津市河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道151號柏麗花園香格里拉中組團G-601號住宅房地產(chǎn)，房產(chǎn)建筑面積為159.01平方米。實物狀況本次評估該房屋為混合結(jié)構(gòu)，外墻面抹灰、刷涂料或貼外墻磚，內(nèi)墻面刷乳膠漆或貼壁紙，客廳地磚地面，造型吊頂，木墻裙，臥室木地板地面，木踢腳線，木套門，塑鋼窗；廚房、衛(wèi)生間地磚地面，內(nèi)墻面貼瓷磚，PVC吊頂；塑鋼封陽臺。設(shè)給排水、照明、暖氣、天然氣、有線電視、通訊等設(shè)施?，F(xiàn)用途為住宅。權(quán)益狀況根據(jù)估價委托人提供的抵押權(quán)登記信息查詢結(jié)果復(fù)印件、青縣人民法院司法評估委托書（2017）冀0922委評字263號、河北省青縣人民法院執(zhí)行裁定書（2017）冀0922執(zhí)149號，房產(chǎn)座落為天津市河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道151號柏麗花園香格里拉中組團G-601號，房屋所有權(quán)人為王福全，該房屋為混合結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)地上6層，所在層為6層，實地勘察，建筑層數(shù)地上6層，所在層次為6層，建筑面積為159.01平方米，設(shè)計用途為住宅。本次評估不考慮抵押、查封、租賃、糾紛等因素的影響。區(qū)位狀況估價對象位于天津市河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道151號柏麗花園香格里拉中組團G-601號，南臨衛(wèi)國道，東臨海豐南大道，區(qū)域內(nèi)有紅城商業(yè)廣場、天津市行政許可服務(wù)中心、天津城市職業(yè)學(xué)院、天津工業(yè)大學(xué)、紅城、常州里等。估價對象所在區(qū)域內(nèi)繁華程度較好，區(qū)域內(nèi)生活設(shè)施、公用設(shè)施完備，生活購物方便，交通便利，公交便捷度好。估價對象所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)類型以住宅、商業(yè)、辦公等為主，綠化程度較高，自然環(huán)境較好，人文環(huán)境條件較好。估價對象所在區(qū)域的開發(fā)程度已達到“七通一平”即：通上水、通下水、通電、通暖、通訊、通路、通天然氣和場地平整，基礎(chǔ)設(shè)施完善。四、估價目的：青縣人民法院受理的申請執(zhí)行人鄧樹文與被執(zhí)行人韓樹祥等民間借貸糾紛一案，特委托滄州市滄房房地產(chǎn)評估有限公司對被執(zhí)行人韓樹祥所有的登記在王福全名下的位于天津市河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道151號柏麗花園香格里拉中組團G-601號住宅房地產(chǎn)進行評估，為執(zhí)行拍賣確定保留價提供參考依據(jù)。五、估價時點：2017年6月22日。六、價值定義：公開市場價值。七、估價依據(jù)：1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 2、《中華人民共和國土地管理法》；3、中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；4、中華人民共和國國家標準GB/T50899-2013《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》；5、《中華人民共和國物權(quán)法》；6、《中華人民共和國拍賣法》；7、《河北省建筑工程消耗量定額》；8、國家、省、市的其他有關(guān)規(guī)定；9、估價委托人提供的有關(guān)資料；10、評估人員現(xiàn)場勘查搜集的有關(guān)資料。八、估價原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評估目的對委估房屋的價格進行評估。具體依據(jù)如下原則：1、獨立、客觀、公正原則。要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格的原則。2、合法原則。房地產(chǎn)估價以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等為前提進行估價。3、價值時點原則。要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。4、替代原則。要求估價結(jié)果與估價對象類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。5、最高最佳利用原則。是指法律上允許，技術(shù)上可行，財務(wù)上可行，能使估價對象價值最大化的合理、可能的利用。九、估價方法：估價人員深入細致地分析了項目的特點和實際狀況，并研究了估價委托人提供的資料及估價師所掌握的資料，在實地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上認為，估價對象用途為住宅，此類房地產(chǎn)近年來在天津市房地產(chǎn)市場交易比較活躍，其周邊市場上有較多近期成交實例可供參考，綜合以上分析為使估價結(jié)果更具科學(xué)性、準確性、客觀性，本報告確定選用比較法進行估價。市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男薷?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。十、估價結(jié)果：估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響房屋價值因素的綜合分析，確認王福全位于天津市河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道151號柏麗花園香格里拉中組團G-601號住宅房地產(chǎn)在估價時點的價值為RMB432.00萬元，大寫人民幣：肆佰叁拾貳萬元整，單價為27168元/平方米。十一、估價作業(yè)日期：2017年6月22日至2017年7月19日。十二、估價報告應(yīng)用的有效期:自2017年7月19