工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程013564507

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程013564507工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程013564507工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程013564507工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程013564507編制僅供參考審核批準(zhǔn)生效日期地址：電話：傳真:郵編:工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展面臨新的歷史性機遇，也蘊藏著新的商機。中國作為“世界工廠”的顯著地位吸引著越來越多行業(yè)投資者來到中國投資工業(yè)地產(chǎn)。國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間非常巨大，將有更多國際機構(gòu)投資到這一領(lǐng)域，未來潛力無限。

一、工業(yè)地產(chǎn)理論及開發(fā)模型介紹

（一）工業(yè)地產(chǎn)理論

（1）工業(yè)地產(chǎn)的概念

工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。具體指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。簡單而言，就是工業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)。

（2）常規(guī)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分類根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。如下是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分析。

(1)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

在政府主導(dǎo)的前提下進行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目?；趨^(qū)域經(jīng)濟建設(shè)、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推動器。是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體

如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。在政府主導(dǎo)的前提下進行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目。

(2)主體企業(yè)引導(dǎo)模式

是主體企業(yè)進行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強大的綜合實力的企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式嚴(yán)格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進行的開發(fā)運作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。

如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強石化企業(yè)，同時進行相關(guān)行業(yè)延伸及細化，進而達到整個產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅實的基礎(chǔ)。這是一種相對獨立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。（3）工業(yè)地產(chǎn)商模式

房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理。獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商普洛斯即是模式代表。具體由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。

如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級項目以倉儲設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團隊進行二級項目的物業(yè)管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。

（4）綜合運作模式

綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進行混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

就我國目前來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，在我國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中起到了積極的作用。針對園區(qū)開發(fā)類企業(yè)，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。政府作為土地開發(fā)的主體，并承擔(dān)最終的損益；二是以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。政府委托或者授權(quán)開發(fā)公司從事開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)，開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體，并由開發(fā)公司承擔(dān)最終的損益。目前，省級和國家級開發(fā)區(qū)一般采用以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。出于開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會通常與區(qū)域內(nèi)一家開發(fā)企業(yè)簽訂長期合作協(xié)議，該協(xié)議雖然不一定具有排他性，但至少園區(qū)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)方面具有一定的優(yōu)先權(quán)。因此，園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)具有一定區(qū)域性，進入壁壘相對比較高。

就我國來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，由于其在很大程度上受到政府的影響，需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣恼邞?yīng)對，包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型，土地出讓和規(guī)劃等因素的綜合影響，在我國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中起到了積極的作用。

（3）工業(yè)地產(chǎn)公司運作

工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。目前主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰發(fā)展、大港股份、張江高科、ST運盛等。它們大多以經(jīng)濟或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺，從事工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè)施服務(wù)等。

工業(yè)地產(chǎn)公司最大的優(yōu)勢是經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，一般現(xiàn)金流充沛；享受工業(yè)土地增值帶來的資產(chǎn)溢價；不受住宅地產(chǎn)政策調(diào)控影響。

（4）工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展

工業(yè)地產(chǎn)市場在過去很長一段時間內(nèi)并不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。隨著這兩年工業(yè)投資基金的興起，特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價格日趨走高，投資回報日漸降低的情況下，越來越多的民營或海外資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使得這些獨立的小型工業(yè)園區(qū)逐步興起，而這樣的園區(qū)往往更多考慮的是園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的回報問題，這也就更接近于大家現(xiàn)在比較流行的“工業(yè)地產(chǎn)”的概念了。

（二）工業(yè)地產(chǎn)四大特征

工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報的四大特性。從運營的規(guī)律來說，工業(yè)地產(chǎn)租期相對較長、相對回報穩(wěn)定。

（三）工業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)流程

工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，其贏利點體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。

有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。

（四）工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素

工業(yè)地產(chǎn)如何成功，主要從以下六個方面：

一、首先是選址，分析區(qū)域市場環(huán)境和所在城市的核心競爭力。要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。跨國企業(yè)選址是從四個方面考慮的：1、尋求資源：自然資源、勞動力資源。2、尋求市場：追隨出口覆蓋的市場范圍。3、尋求效率：提高企業(yè)在全球運營的效率。4、尋求戰(zhàn)略機遇。

一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析、產(chǎn)業(yè)分析、開發(fā)區(qū)分析、交通物流分析、客戶分析，以及圍繞客戶本身的需求。

市場分析。對本身城市的競爭力，環(huán)境的競爭力和區(qū)域本體的競爭力來考察，一般情況下把開發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個部分，即將成熟和成熟的開發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級的階段，

開發(fā)區(qū)的分析。要對開發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)要進行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動它的配套企業(yè)進來。產(chǎn)業(yè)分析。對一個產(chǎn)業(yè)來講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個是自己本身確定了，圍繞它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，找到它的需求，本身的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。二、其次是定位，任何一個園區(qū)本身的定位是起決定性作用的。先要移植外部強勢資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢。在具體定位的時候，要考慮市場的導(dǎo)向、資源的整合、創(chuàng)新的能力。比如從定位的角度可以判斷是制造型的園區(qū)、物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務(wù)型園區(qū)。定位，任何一個園區(qū)本身的定位是起決定性的作用，如果定位錯了或者是方向錯了，你所有的東西都錯了。定位一個是移植外部強勢資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源。根據(jù)本身有的能力，比如本身就是一個物流類的企業(yè)，可以把你的資源帶到你所要進入的區(qū)域來，另外要挖掘區(qū)域內(nèi)部有沒有獨特的資源。把這兩點結(jié)合起來，把區(qū)域的資源整合起來，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢，實際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會形成一個非常好的定位。

在具體定位的時候，要考慮市場的導(dǎo)向，資源的整合，創(chuàng)新的能力。從定位的角度可以得出是制造型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務(wù)型園區(qū)，這樣更實用一些，對一個企業(yè)的本身的吸引力更強一些。

綜合起來來講，作為一個定位是兩個方面，一個是借助本區(qū)域優(yōu)勢，發(fā)展工業(yè)園區(qū)，進而促進開發(fā)區(qū)的發(fā)展。

確定園區(qū)選址及產(chǎn)業(yè)定位后，就要開始園區(qū)的設(shè)計及建造。工業(yè)園區(qū)的設(shè)計必需符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不過類型的工業(yè)園區(qū)有不同的注意事項。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個完整的排污循環(huán)再利用的產(chǎn)業(yè)鏈。廠房可按不同的企業(yè)需求建造為簡易廠房、標(biāo)準(zhǔn)廠房或鋼結(jié)構(gòu)廠房。當(dāng)中各種類型廠房建造的標(biāo)準(zhǔn)也必須達標(biāo)。

第三是客戶，要對目標(biāo)客戶進行細分。一般情況下，對客戶的分析要從幾個方面進行。一個是對現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛在客戶進行分析；一個是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，包括對區(qū)域本身的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析，跟蹤二級配套企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資動向。另外要確立以商招商概念，對專業(yè)市場進行分析，考慮把市場和制造融合在一起，形成前店后廠的園區(qū)模式。

客戶分析。要客戶進行把握，一般情況下，客戶分析從五個方面來進行的：第一，現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析，目前的開發(fā)區(qū)進了哪些企業(yè)，同類的園區(qū)進了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身的發(fā)展階段，這些企業(yè)的進入是因為成本、政策還是市場，這樣你知道什么東西吸引它來；第二，有同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析，在我們的很多的城市都有退二進三的概念，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發(fā)展要進行搬遷，你給它提供一個很好的場地，很好的硬件和軟件的服務(wù)設(shè)施，吸引他到你的園區(qū)來，這樣的分析也要分析透；第三，是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，如奔馳進入北京之后，圍繞奔馳對他的產(chǎn)業(yè)鏈進行分析；第四，還要對國外的企業(yè)進行跟蹤，跟蹤具體的大的企業(yè)的動向，它的產(chǎn)業(yè)方面的動向，發(fā)現(xiàn)它投資的趨勢，會帶來關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資的動向；第五，還有以商招商的概念，還要對專業(yè)市場進行分析。任何一個城市，按照我國的規(guī)劃和發(fā)展，都會規(guī)劃幾個專業(yè)的市場，這個市場本身聚集大量的商家之外，它的上下游企業(yè)都會過來，比如說北京大紅門的服裝市場。

第四是造勢，通過挖掘潛在優(yōu)勢，創(chuàng)造市場，促進發(fā)展。首先確定園區(qū)營銷的推廣理念，搭建公關(guān)平臺（政府溝通平臺、中介商務(wù)平臺、客戶交流平臺），創(chuàng)新傳播渠道（網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會論壇）。要結(jié)合城市資源、城市特點，考慮產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和園區(qū)發(fā)展的和諧共贏。讓客戶意識到園區(qū)不僅僅提供廠房，更重要的是提供一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式和超值服務(wù)。

造勢，挖掘潛在優(yōu)勢通過策劃提煉創(chuàng)造市場促進發(fā)展，我想有這樣一個過程。第五是產(chǎn)業(yè)招商。招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可分為國內(nèi)投資企業(yè)、國內(nèi)異地企業(yè)、同區(qū)域企業(yè)，通過優(yōu)惠政策等各種方式把真正需要的企業(yè)招進來。以一個汽車產(chǎn)業(yè)鏈為例分析，一個整車的組裝廠家涉及的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)比較多，要把各個配套行業(yè)層層分解，找到適合園區(qū)發(fā)展和需要的零部件企業(yè)。產(chǎn)業(yè)招商定位之后，面對你的產(chǎn)業(yè)也好，面對你的行業(yè)也好，怎樣招商，以一個汽車產(chǎn)業(yè)鏈的分析為例，實際一個整車的組裝廠家，下面產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)比較多，涉及勞動各個配套的行業(yè)，從上到下一層一層的分解，會發(fā)現(xiàn)有哪些零部件的企業(yè)會到你的園區(qū)來。有的在園區(qū)內(nèi)配套，比如說發(fā)動機的生產(chǎn)廠，把一級的配套，把本身園區(qū)外的企業(yè)拿進來之后，針對他們招商。

從招商角度來看還有一個很重要的因素是渠道的建設(shè)，要想成功的運營一個工業(yè)園，最關(guān)鍵的要素是招商，招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可以分為國內(nèi)投資企業(yè)、國內(nèi)異地企業(yè)，同區(qū)域企業(yè)，把真正想要的企業(yè)招進來。

在招商或者渠道拓展的基礎(chǔ)上，對園區(qū)也要進行一定的推廣，首先是確定了營銷的理念推廣理念，公關(guān)平臺，四大傳播渠道，因為城市有城市的資源，有城市的特點。賣產(chǎn)業(yè)是要宜依據(jù)城市產(chǎn)業(yè)的特點，你做的園區(qū)不僅僅提供的是廠房，不僅僅提供的是硬件的樓體，更重要的是提供生活，一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式，還要給他提供超值的服務(wù)，我們規(guī)劃園區(qū)的時候，首先把園區(qū)的配套設(shè)施的服務(wù)配套完整，整套生活必備的東西解決好了。當(dāng)和外企談的時候，他們把一些員工過來參觀，最后發(fā)現(xiàn)有宿舍、有食堂、有公寓，員工很滿意，很多的企業(yè)因為這個選擇了該園區(qū)。從配套、服務(wù)的角度來考慮，搭建了一個非常好的點。還有搭建三個平臺，政府溝通平臺、中介商務(wù)平臺、客戶交流平臺。目前園區(qū)內(nèi)刊、園區(qū)內(nèi)部的網(wǎng)絡(luò)，可以供園區(qū)內(nèi)部的客戶進行相互的交流，你再把有價值的信息傳播出去，四大傳播渠道，網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會論壇，這樣會形成一個相對完整的工業(yè)園區(qū)推廣宣傳的一個體系，會形成非常實效，有針對性的園區(qū)。因為工業(yè)地產(chǎn)招商不是要有多高的知名度，要針對性和有效性，你的客戶能不能找到你。六、最后關(guān)鍵因素是服務(wù)。要想成功的運營工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點就是服務(wù)。一是對政府和開發(fā)區(qū)服務(wù)，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動產(chǎn)業(yè)升級，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生稅收。另外要為客戶提供價值?？蛻粲袇^(qū)域的價值需求，只要來園區(qū)就享受低成本、優(yōu)惠政策等便利。更重要是通過園區(qū)的管理，提供上下游的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈，形成園區(qū)獨特的企業(yè)文化。要想成功的運營工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點就是你的服務(wù)，園區(qū)服務(wù)可分成兩個方面，第一個層面是對政府和開發(fā)區(qū)的服務(wù)，這兩類客戶都要提供價值，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動產(chǎn)業(yè)的升級，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集群，更重要的是需要稅收。目前U谷的園區(qū)到今年年底是建成35萬，去年提供給政府的稅收是億，進駐的企業(yè)是不到100家，政府非常的滿意。你給政府創(chuàng)造了很好的價值，你只有給政府提供價值，政府才會支持你，這也是我們進行工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最根本的，不能突破底線的原則。

另外還要為客戶提供價值，客戶有區(qū)域的價值，這個區(qū)域價值本身就有了，只要來這里就享受這個價值。低成本的優(yōu)勢，不僅僅是租金或者是賣價低，更重要是通過園區(qū)的管理，通過了解它的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈。高品質(zhì)的園區(qū)，任何的企業(yè)都需要形象，要有園區(qū)的文化，形象的核心是文化。

要做好增值服務(wù)，物業(yè)管理只是一個基礎(chǔ)的管理，很多的企業(yè)需要增值，從哪個角度增值，如園區(qū)可成立了人力資源部，和園區(qū)周邊區(qū)域的各個職校形成了戰(zhàn)略的關(guān)系，招產(chǎn)業(yè)工人，進而拓展招中層，和工商、稅務(wù)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，為入園企業(yè)提供便利的，非常好的提供價值的增值服務(wù)，這種增值服務(wù)是園區(qū)持續(xù)發(fā)展非常重要的一點，因為最終的園區(qū)是形成企業(yè)的社區(qū)，要給企業(yè)打造一個家，社區(qū)里面有什么東西，只要引進來，符合企業(yè)的需求，肯定會有很好的發(fā)展。工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程第一房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立1、公司設(shè)立準(zhǔn)備2、申請資質(zhì)等級審批3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)4、辦理工商注冊登記5、辦理稅務(wù)登記二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立6、申請批準(zhǔn)項目建議書7、辦理企業(yè)名稱登記8、送審合資或合作合同、章程9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書10、辦理企業(yè)登記

開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費1、企業(yè)法人開業(yè)登記費2、企業(yè)法人變更登記費3、企業(yè)法人年度檢驗費4、補、換、領(lǐng)證照費第二開發(fā)項目的立項和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序1、選定項目，簽定合作意向書2、初步確定開發(fā)方案3、申報規(guī)劃要點4、申報、審批項目建議書5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告

項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費1、可行性研究費2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套

開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計1、申報選址定點2、申報規(guī)劃設(shè)計條件3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規(guī)劃設(shè)計方案7、住宅設(shè)計方案的專家組審查8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案9、委托環(huán)境影響評價并報批10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)11、委托地質(zhì)勘探12、委托初步設(shè)計13、申報、審定初步設(shè)計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套14、征求主管部門審查意見15、落實市政公用設(shè)施配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合

開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費1、工程勘察（測量）費2、工程設(shè)計費3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費4、竣工檔案保證金5、臨時用地費6、臨時建設(shè)工程費7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費

8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費9、古建園林工程設(shè)計費第四開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得

取得開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2、辦理建設(shè)用地委托釘樁3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請4、主管部門實地勘察5、土地估價報告的預(yù)審6、委托地價評估7、辦理核定地價手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證11、領(lǐng)取正式國有土地使用證12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請14、主管部門現(xiàn)場勘察15、劃撥用地申請的審核、報批16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案19、簽訂征地協(xié)議20、簽訂補償安置協(xié)議21、確定勞動力安置方案22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結(jié)戶口27、調(diào)查戶口核實勞動力28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作31、地上物作價補償工作32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業(yè)土地使用費

6、防洪工程建設(shè)維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費

9、城市土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉(zhuǎn)人員安置費

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置

開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序1、委托進行拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結(jié)7、暫停辦理相關(guān)事項8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置11、發(fā)放運作拆遷補償款12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理13、移交拆遷檔案資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強制拆遷

開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費1、房屋拆遷補償費2、搬家補助費3、提前搬家獎勵費4、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）5、清理費6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費8、一次性異地安置補助費9、房屋拆遷管理費10、房屋拆遷服務(wù)費第六項目的開工、建設(shè)、竣工階段

項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準(zhǔn)備工作1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費4、交納自來水廠建設(shè)費5、交納污水處理廠建設(shè)費6、交納供熱廠建設(shè)費7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)9、設(shè)計單位出報批圖10、出施工圖11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo)16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請17、招標(biāo)準(zhǔn)備18、招標(biāo)通告19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)23、投標(biāo)單位資格審批24、編制投標(biāo)書并送達25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場26、召開開標(biāo)會議，進行開標(biāo)27、評標(biāo)、決標(biāo)28、發(fā)中標(biāo)通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)32、建設(shè)工程監(jiān)理33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證38、報裝施工用水、電、路39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門40、協(xié)調(diào)交通管理部門41、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工43、施工場地的“三通一平”44、施工單位進場和施工暫設(shè)45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續(xù)48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》49、商品住宅性能認定50、竣工統(tǒng)計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費1、三通一平費2、自來水廠建設(shè)費3、污水處理廠建設(shè)費4、供熱廠建設(shè)費5、煤氣廠建設(shè)費6、地下水資源養(yǎng)蓄基金7、地下熱水資源費8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）9、開發(fā)管理費10、城建綜合開發(fā)項目管理費11、建筑行業(yè)管理費12、綠化建設(shè)費13、公園建設(shè)費14、綠化補償費15、路燈維護費16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）18、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費22、合同預(yù)算審查工本費23、質(zhì)量管理監(jiān)督費24、竣工圖費25、建材發(fā)展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監(jiān)理費28、工程標(biāo)底編制管理費29、機電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費30、超計劃用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七開發(fā)項目的經(jīng)營階段

開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序一、外銷商品房的銷售1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務(wù)所3、與購房者簽訂認購書4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續(xù)11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)二、內(nèi)銷商品房的銷售12、提交完成建設(shè)項目投資證明13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》15、銷售項目備案16、委托中介代理機構(gòu)進行銷售17、與購房者簽訂認購書18、與購房者簽訂買賣契約19、辦理預(yù)售登記20、辦理轉(zhuǎn)讓登記21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)22、樓宇交付入住23、質(zhì)量保證書和使用說明書24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、房地產(chǎn)出租的綜合管理25、房屋出租權(quán)的確認26、申請房屋租賃許可證27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租30、房屋租賃關(guān)系的終止四、房地產(chǎn)出租的專項管理31、房屋出租權(quán)的確認32、出租人辦理房屋租賃許可證33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》34、簽訂書面租賃協(xié)議35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、房地產(chǎn)的抵押36、抵押權(quán)的設(shè)定37、簽訂抵押合同38、辦理房地產(chǎn)抵押登記39、抵押房地產(chǎn)的占管40、抵押房地產(chǎn)的處分

開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費1、營業(yè)稅2、城市維護建設(shè)稅3、教育費附加4、印花稅5、契稅6、土地增值稅7、企業(yè)所得稅8、個人所得稅9、房產(chǎn)稅10、城市房地產(chǎn)稅11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費12、房屋所有權(quán)證工本費13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費15、房屋買賣登記費16、房屋買賣手續(xù)費17、房屋租賃審核備案手續(xù)費18、租賃房屋審核備案手續(xù)費19、租賃私房合同登記備案手續(xù)費20、房屋租賃登記費21、房屋估價手續(xù)費22、房屋公證估價手續(xù)費23、房地產(chǎn)價格評估費24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費第八開發(fā)項目的物業(yè)管理階段

開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批2、簽署物業(yè)管理委托合同3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)5、安排簽訂管理公約6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立

開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費4、高檔住宅物業(yè)管理費5、經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險

隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，越來越多的境外企業(yè)來華投資，并且不少企業(yè)在中國設(shè)置生產(chǎn)基地，工業(yè)地產(chǎn)投資日趨升溫。在國內(nèi)一些城市，為適應(yīng)發(fā)展的需要，工業(yè)用地逐漸升級為符合新經(jīng)濟和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)需要，不少的住宅地產(chǎn)企業(yè)也轉(zhuǎn)型走工業(yè)地產(chǎn)投資路線。那么當(dāng)前的工業(yè)地產(chǎn)投資注意事項有哪些呢？主要存在兩大注意事項：

中國工業(yè)地產(chǎn)投資存在三大風(fēng)險

1、市場風(fēng)險

工業(yè)地產(chǎn)市場是一種要素市場，其存在背后是工業(yè)的發(fā)展需要。因此說，工業(yè)地產(chǎn)需求的背后是由于工業(yè)生產(chǎn)活動的引致需求，或者說工業(yè)品的需求。許多開發(fā)商在住房政策及住宅產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控加緊的趨勢下選擇工業(yè)地產(chǎn)，極容易忽視工業(yè)地產(chǎn)對工業(yè)的依賴性?；谶@樣一種背景，作為工業(yè)的中間引致需求，工業(yè)地產(chǎn)的需求并不是很大，如果盲目進入工業(yè)地產(chǎn)，是很危險的。

2、經(jīng)營風(fēng)險

一般而言，工業(yè)廠房的租賃價格在長期保持平穩(wěn)上升，這與經(jīng)濟周期和行業(yè)波動的相關(guān)性相吻合。許多開發(fā)商認為，我國目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于二次產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，工業(yè)的快速發(fā)展為廠房的需求提供支撐，基于這么大的市場需求，競爭不甚激烈，而且工業(yè)房地產(chǎn)很少存在住宅和商業(yè)地產(chǎn)中經(jīng)常出現(xiàn)的投機炒作現(xiàn)象，因此價格始終保持了較平穩(wěn)的上升。

然而，在國家頻繁出臺行業(yè)調(diào)控政策的背景下，許多地產(chǎn)開發(fā)商認為工業(yè)地產(chǎn)能夠避開調(diào)控的風(fēng)雨，同時，此類企業(yè)具有經(jīng)營風(fēng)險小，回報穩(wěn)定的特點，因此是不錯的投資選擇。這樣無疑導(dǎo)致了工業(yè)地產(chǎn)投資的大量進入，由此帶來了投資與經(jīng)營上的風(fēng)險。為什么這樣說呢？業(yè)內(nèi)都看到國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘中國，但它們與國內(nèi)開發(fā)商有著很大的不同：

其一、發(fā)展基礎(chǔ)不同。進入國內(nèi)市場的國外巨頭，如上面提到的普洛斯集團和嘉民集團等全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭，其已經(jīng)是本領(lǐng)域的老牌企業(yè)，其背后是與全球性大跨國公司的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，其每到一國或一地區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)的背后，都是在為某大型跨國公司在華的工業(yè)倉儲進行定制，因此，其工業(yè)地產(chǎn)的投資與開發(fā)，基本上按需定制，這是國內(nèi)開發(fā)商所截然不同的。國內(nèi)目前還缺乏完全立足于工業(yè)發(fā)展而發(fā)展的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，其經(jīng)營目標(biāo)還主要在于規(guī)避政策風(fēng)險和追求短期土地增值收益上，這將產(chǎn)生巨大的供需求脫節(jié)，經(jīng)營風(fēng)險也就不可避免。

其二、融資制度不同。國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭進軍中國市場的背后，是其與跨國公司千絲萬縷的金融聯(lián)系、是全球化的資本融資市場支撐，是強大的投資基金、Reits等金融工具，這不僅可以保持工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在競地中的財務(wù)優(yōu)勢，也可以增強其在工業(yè)產(chǎn)業(yè)波動中帶來的影響，還可以為支撐工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的長期現(xiàn)金流有足夠保證。一旦遭遇金融緊縮政策，中小開發(fā)商將成為第一批倒閉者。3、政策風(fēng)險

一直到2006年為止，與其他用途土地相比，工業(yè)用地價格指數(shù)相對平穩(wěn)，這是因為，除了深圳、廣州等城市實行了工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓政府外，多數(shù)地方政府一般都以低地價、零地價甚至是負地價來出讓工業(yè)用地，目的是在與鄰近地區(qū)競爭招商引資中實現(xiàn)“政策競爭力”。為杜絕土地被賤賣、被圈地，國務(wù)院于2006年31號文中明確指出工業(yè)用地要走招拍掛的路子全國所有工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，這事實上在政策上消除了各地“零地價”、“負地價”出讓工業(yè)用地的可能。然而，由于各地方政府在招商上競爭無法消除，發(fā)展地方經(jīng)濟的政績追求目標(biāo)也沒有消除，不少地方政府仍試圖通過各種途徑，通過土地換市場、土地換資本的方式來出讓工業(yè)用地。而地方政府的這種考慮恰好與開發(fā)商降低拿地成本的追求一拍即合。在這種背景下，就會產(chǎn)生開發(fā)商、地方政府與中央政府之間的博弈將變得更加復(fù)雜。但從工業(yè)用地出讓的總趨勢來看，中央政府是不可能做出讓步的，預(yù)計今后中央政府將運用更頻繁的監(jiān)管與監(jiān)察手段，加大對工業(yè)用地出讓的過程監(jiān)管與事后監(jiān)管，這無疑會為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的日后經(jīng)營帶來很大的政策不確定性，政策風(fēng)險也就隨之而生，這是開發(fā)商在進軍工業(yè)地產(chǎn)之前必須考慮的。

中國工業(yè)地產(chǎn)投資有地域限制

近年來，在國內(nèi)制造業(yè)的升級和轉(zhuǎn)移，國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設(shè)、跨國企業(yè)的投資落戶和擴張行動等因素的推動下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增長。工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正在逐步顯現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)投資商關(guān)注的焦點開始從傳統(tǒng)的東部沿海地區(qū)投向內(nèi)陸省份，投資布局趨勢明顯。而目前國內(nèi)的幾個區(qū)域中，由于發(fā)展時間、區(qū)域經(jīng)濟等各不相同，使得工業(yè)地產(chǎn)在各地的發(fā)展也不盡相同。

珠三角“貪新改舊”

珠三角是是世界制造業(yè)中心，工業(yè)地產(chǎn)起步較早。而近年來珠三角的產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)移，并沒有影響珠三角的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭。事實上，珠三角要淘汰轉(zhuǎn)移的是一些傳統(tǒng)勞動密集型企業(yè)和污染企業(yè)，重點發(fā)展新型工業(yè)，實現(xiàn)騰龍換鳥。因而高新產(chǎn)業(yè)園越來越受發(fā)展商追捧。

深圳、東莞、廣州是目前珠三角工業(yè)地產(chǎn)的重鎮(zhèn)，也是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟的幾個城市。但由于發(fā)展較早，這一區(qū)域的工業(yè)用地已經(jīng)非常有限，而地處珠江出?？诘膹V州南沙區(qū)，是珠三角少有的一塊待開發(fā)的區(qū)域，發(fā)展前景不可估量。

長三角外資鏖戰(zhàn)

長三角作為我國最重要的出口基地，有力拉動了區(qū)域國際物流業(yè)的發(fā)展，我國第三方物流收益的一半都來自長三角地區(qū)。因而，外資對長三角的物流地產(chǎn)投資，可謂不斷升溫。

因此，企業(yè)進行工業(yè)地產(chǎn)投資的時候，應(yīng)該著重考慮這兩點因素，才能做到投資不盲目。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大全中國工業(yè)地產(chǎn)在近年的發(fā)展神速，這當(dāng)中少不了工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的功勞。但具體有哪些工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商呢？大部分人不太清楚，或者只了解一二。下面為大家介紹在中國工業(yè)地產(chǎn)界中的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大全：

外資工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商：普洛斯投資管理有限公司、新加坡騰飛集團、安美德(AMATA)集團、新加坡凱德置地、安博置業(yè)有限公司

國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商：北京聯(lián)東投資(集團)有限公司、金地工業(yè)地產(chǎn)、中國五礦集團公司、聯(lián)華國際（集團）有限公司、成都工投園區(qū)建設(shè)投資有限公司、武漢市萬通置業(yè)有限公司、重慶盈田置業(yè)發(fā)展有限公司、運盛（上海）實業(yè)股份有限公司、天津鑫茂科技投資集團、上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司、上海復(fù)地（集團）股份有限公司、上海綠地（集團）有限公司、天津海泰控股集團有限公司、中航工業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司、合生創(chuàng)展廣東東部區(qū)域有限公司、港盛時代工業(yè)地產(chǎn)公司、天津萬通新創(chuàng)工業(yè)資源投資有限公司、珠江地產(chǎn)集團、津通集團江蘇津通投資建設(shè)有限公司＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝萬通董事長馮侖：萬通將成最大工業(yè)地產(chǎn)投資商2008年03月07日02:15來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道

“野蠻生長”著的馮侖，下一個目標(biāo)將是工業(yè)地產(chǎn)。2008年3月4日，北京萬通實業(yè)股份有限公司董事長馮侖在參加2008年中國工業(yè)地產(chǎn)高層峰會時向本報記者透露，萬通不久將進入工業(yè)地產(chǎn)?！拔覀儗⒑鸵粋€很大的工業(yè)企業(yè)合作，把他們的廠房和土地買下來后再出租給他們?！瘪T侖說。馮侖強調(diào)，此次收購與萬通地產(chǎn)(600246行情,股吧)(600246。SH)絕無關(guān)系?！笆俏覀兎巧鲜械哪腹疽酝顿Y商的身份去做?！弊畲蟮墓I(yè)地產(chǎn)投資商？“荷爾蒙決定了男人都有征服的欲望?！瘪T侖書中寫道。首次涉足工業(yè)地產(chǎn)，馮侖語出驚人：“萬通將有可能在一兩年內(nèi)成為本土最大的工業(yè)地產(chǎn)投資商?！睆?007年開始，馮侖便有了投資工業(yè)地產(chǎn)的想法，直到近日開始實施，但他表示還不方便具體透露是哪家工業(yè)企業(yè)。投資工業(yè)地產(chǎn)，萬通并非首例。上海復(fù)地集團(2337。HK)、合生創(chuàng)展(0754。HK)、富力(2777。HK)等在內(nèi)的諸多開發(fā)商都曾對工業(yè)地產(chǎn)表示過興趣?！肮I(yè)地產(chǎn)市場是個很有潛力的市場，投資回報相對穩(wěn)定，中國的經(jīng)濟發(fā)展速度很快，工業(yè)地產(chǎn)的需求很旺盛，工業(yè)地產(chǎn)受宏觀調(diào)控的程度影響較小……”在準(zhǔn)備投資工業(yè)地產(chǎn)之前，馮侖已經(jīng)找到了數(shù)個說服自己和股東的理由。對于國內(nèi)民營開發(fā)商來說，開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)面臨最大的問題就是資金緊缺。由于絕大多數(shù)客戶更愿意選擇租賃而非購買，開發(fā)商對物業(yè)只能長期持有，將占用大量開發(fā)資金。對此，馮侖不以為然?！百Y金問題是技術(shù)問題，可以通過很多種途徑解決?！彼f。而現(xiàn)在的馮侖，手上亦握有大量現(xiàn)金。此前他在接受某媒體采訪也表示，“(拐點)對萬通來講是一個機會。我們的非上市公司負債才20%，所以這對我們來說是最好的時候，因為我們借助繁榮時期，把所有的結(jié)構(gòu)都調(diào)順了，把所有的問題都去除了，集中了大量的現(xiàn)金。這種情況下，大家都迷惑或者是對市場預(yù)期不清晰，萬通就開始了更加清晰的發(fā)展道路?！比绻Y金不是馮侖最關(guān)心的問題，擺在萬通進軍工業(yè)地產(chǎn)道路上最迫切的問題是如何選擇一種更成熟的模式。“不同的城市會有不同的需要，我們未來可能會和不同的國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭合作，學(xué)習(xí)不同產(chǎn)品模式。”馮侖說。馮侖稱近一段時間來已有意和工業(yè)地產(chǎn)人士接觸，尋找合作?！安粫c上市公司同業(yè)競爭”參與工業(yè)地產(chǎn)收購的主角將是萬通實業(yè)，“工業(yè)地產(chǎn)將由母公司運作，我們不會令母公司和上市公司形成同業(yè)競爭的局面?！瘪T侖稱，從上市公司重組的第一天起，董事會就不斷開會討論要將上市公司與非上市公司的業(yè)務(wù)嚴(yán)格區(qū)隔開來，實現(xiàn)相互無競爭性，在最大限度保護上市公司股東利益的同時，也使非上市公司的業(yè)務(wù)能夠有自身的定位和更好的發(fā)展。“萬通實業(yè)(非上市部分)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€投資控股公司，不再從事任何開發(fā)業(yè)務(wù)，而開發(fā)業(yè)務(wù)將交由上市公司來做?！瘪T侖說。有了清晰的角色分割后，馮侖開始異于普通開發(fā)商的嘗試。2007年9月，馮侖透露萬通實業(yè)將和天津泰達集團合作成立一只新型地產(chǎn)基金，資金規(guī)模10億元，定位在天津進行土地收購。該基金由萬通和泰達各出資億元，第三方出資人為一家信托投資公司?；鹬蛔鐾恋貎渲?。馮侖稱設(shè)立這只基金將幫助萬通集團加快在天津的拿地步伐。據(jù)本報記者了解，該基金仍在籌備過程中。如果說成立地產(chǎn)基金是萬通實業(yè)進行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的其中一項，投資工業(yè)地產(chǎn)便成為重要一環(huán)。一直推崇“美國模式”的馮侖，曾定位萬通只專注于投資房地產(chǎn)領(lǐng)域。“原先是拿土地、開發(fā)、銷售服務(wù)的串聯(lián)方式，現(xiàn)在我們改為房屋、土地、商用物業(yè)、的并聯(lián)方式。”馮侖說。此次投資工業(yè)地產(chǎn)，萬通始于房屋，而非土地。中國工業(yè)地產(chǎn)投資藍皮書前

言

工業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)的載體，是區(qū)域經(jīng)濟的強力引擎。工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。

在國內(nèi)制造業(yè)的升級和轉(zhuǎn)移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設(shè)、跨國企業(yè)的投資落戶和擴張行動等因素的推動下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增長。工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正在逐步顯現(xiàn)。

回顧工業(yè)地產(chǎn)的歷史，從最初的概念來講也許就是棚子，再后來就是廠房，標(biāo)準(zhǔn)廠房，國際標(biāo)準(zhǔn)廠房以及現(xiàn)在的科研生產(chǎn)生活一體化的工業(yè)園區(qū)，工業(yè)地產(chǎn)正逐漸走向成熟。而事實上，工業(yè)地產(chǎn)從來都不是一個單純的物業(yè)概念，也不是單純的商業(yè)概念；它是跟地方政府招商引資以及地方工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展聯(lián)系在一起的，具有很強的政治性和政策導(dǎo)向性的。

從本期起，本刊將陸續(xù)推出《中國工業(yè)地產(chǎn)投資藍皮書》系列研究報告，本研究報告是在對全國各地600多家政府招商部門、開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、投融資機構(gòu)等相關(guān)單位做了大量周密的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國務(wù)院發(fā)展研究中心、廣東省中小企業(yè)局、廣東省中小企業(yè)促進會、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、昊信聯(lián)行、阿力士招商網(wǎng)、《中國工業(yè)地產(chǎn)》雜志各地記者站等提供的數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上，對工業(yè)地產(chǎn)投資等方面進行了深入探討，以求為相關(guān)部門準(zhǔn)確把握市場趨勢，制定市場策略提供參考。策劃：宋方執(zhí)行：鄧廣鋒張麗紅

工業(yè)地產(chǎn)招商引資篇招商引資是開發(fā)區(qū)建設(shè)成敗的關(guān)鍵，工業(yè)園區(qū)建設(shè)的目的是招商引資，投資市場的競爭，不僅是投資者之間的競爭，也是引資者之間的競爭，引資者的競爭實際上就是引資環(huán)境的競爭，誰的引資環(huán)境好，誰就能更好地吸引外資

招商戰(zhàn)——工業(yè)地產(chǎn)招商引資戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)

招商工作是各地開發(fā)區(qū)工作的重點，招商引資是利用外來資金、技術(shù)，推進本地經(jīng)濟跨越發(fā)展的重要手段，其多方面的積極作用已成為共識。然而，當(dāng)前招商引資熱潮中也存在一些不容忽視的問題。

依據(jù)投資者的選址標(biāo)準(zhǔn)的變化，中國開發(fā)區(qū)的招商引資可以分為三個階段：1、改革開放初期的“優(yōu)惠政策主導(dǎo)”階段，外來資金主要向享受特殊政策優(yōu)惠的地區(qū)集中；2、20世紀(jì)90年代中后期以來的“基礎(chǔ)環(huán)境主導(dǎo)”階段，面臨開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策趨同，投資環(huán)境(尤其是基礎(chǔ)環(huán)境)成為吸引投資的關(guān)鍵；3、方興未艾的“產(chǎn)業(yè)環(huán)境主導(dǎo)”階段，良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、完善的產(chǎn)業(yè)鏈條、完備的產(chǎn)業(yè)配套成為投資者首先關(guān)心的因素。

《中國工業(yè)地產(chǎn)》研究顯示，在招商引資發(fā)展的新階段，傳統(tǒng)的招商模式已經(jīng)不能滿足新形勢的競爭要求，暴露出諸多的問題。

首先，開發(fā)區(qū)政策的趨同引致了低層次的競爭，造成開發(fā)成本過高。在國家有關(guān)政策的鼓勵下，開發(fā)區(qū)在地價、稅收等方面推出了一系列地方性優(yōu)惠政策，使開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠逐步趨同。為了在招商競爭中獲取優(yōu)勢，各地開發(fā)區(qū)就突破國家土地、稅收法規(guī)及相關(guān)政策，競相壓價，惡性競爭愈演愈烈，企業(yè)所得稅“兩免六減半”、“五免五減半”、“七免七減半”，甚至還減免增值稅地方留成部分；規(guī)費“零收費”，免收各項基本建設(shè)配套費，免收各項基金；免收水電增容費，全部由地方政府財政補貼。這種單純依靠政策優(yōu)惠的低層次的招商最終損害的是國家的利益和國民的福祉，而且造成土地開發(fā)的成本過高，也不利于開發(fā)區(qū)的長遠發(fā)展。

其次，優(yōu)惠政策的作用弱化也使開發(fā)區(qū)的競爭力下降。20世紀(jì)90年代，開發(fā)區(qū)在外貿(mào)方面享有的各種優(yōu)惠政策開始逐步取消，從未來發(fā)展趨勢看，開發(fā)區(qū)所享受的的優(yōu)惠政策將會逐步取消，使區(qū)內(nèi)企業(yè)與區(qū)外企業(yè)的政策待遇趨同。在我國加入WTO以后，營造公平的競爭環(huán)境成為必然要求，這必將使得開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠的吸引力逐漸弱化，招商引資必須要有新的思路。

第三，國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也為開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來了新的挑戰(zhàn)。從國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新特點來看，傳統(tǒng)的招商模式已不能適應(yīng)組團式產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的要求。當(dāng)前，國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移正呈產(chǎn)業(yè)鏈整體和制造、研發(fā)、服務(wù)一體化的組團式轉(zhuǎn)移態(tài)勢，因而開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)配套成為承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要因素，這對開發(fā)區(qū)的招商提出了更高的要求。

第四，重復(fù)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)雷同，到處圈地，集約化不高。我國開發(fā)區(qū)、工業(yè)園遍地開花，過多過濫。據(jù)統(tǒng)計，全國現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)4200余個，至于區(qū)內(nèi)區(qū)、園中園更是屢見不鮮。目前東部地區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)93%雷同，中部地區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)97%雷同。規(guī)劃以IT為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)區(qū)，僅沿江地帶就有20多家，從東部上海的張江高新區(qū)，一直密布到西部的重慶、成都、綿陽等地開發(fā)區(qū)。我國開發(fā)區(qū)普遍存在圈地現(xiàn)象，造成土地閑置、耕地銳減，土地結(jié)構(gòu)不合理等問題，這些問題導(dǎo)致了日益嚴(yán)重的后果：土地資源和投資的浪費；耕地占用過多，威脅農(nóng)業(yè)發(fā)展；土地收益外流，損害國家利益；目前我國發(fā)達地區(qū)開發(fā)區(qū)投入產(chǎn)出率不及西方發(fā)達國家開發(fā)區(qū)的一半；我國欠發(fā)達地區(qū)及中西部地區(qū)每平方米的投入數(shù)不及我國發(fā)達地區(qū)的1/10，產(chǎn)出數(shù)不及1/20，而占地數(shù)卻與發(fā)達地區(qū)開發(fā)區(qū)不相上下。

軟硬兼施打造良好的招商環(huán)境“開發(fā)區(qū)如何開發(fā)下去？”成為招商引資工作面臨的一個問題。開發(fā)區(qū)的招商引資必須再造新優(yōu)勢、重塑新功能、實現(xiàn)新突破

開發(fā)區(qū)建設(shè)的目的是招商引資，即利用土地資源來換取外資的特殊營銷。既然招商引資是一種營銷活動，那么就要進行營銷環(huán)境的分析，即開發(fā)區(qū)的引資環(huán)境。國際投資市場的競爭，不僅是投資者之間的競爭，也是引資者之間的競爭，引資者的競爭實際上就是引資環(huán)境的競爭，誰的引資環(huán)境好，誰就能更好地吸引外資，開發(fā)區(qū)的招商引資首先應(yīng)對本身的引資環(huán)境進行分析，積極創(chuàng)造好的引資環(huán)境，才能增強自己的引資營銷實力。

開發(fā)區(qū)的營銷環(huán)境可分為硬環(huán)境和軟環(huán)境。

招商引資的硬環(huán)境。開發(fā)區(qū)招商引資的硬環(huán)境是指影響引資的物質(zhì)條件，包括自然資源、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護等。

自然資源是指與地理、氣候、資源有關(guān)的自然物質(zhì)條件。沿海開發(fā)區(qū)的地理優(yōu)勢明顯，而內(nèi)陸開發(fā)區(qū)資源豐富，同樣可以吸引外商，只要能依據(jù)本身優(yōu)勢進行宣傳，同樣可以增加對外資的吸引力。

基礎(chǔ)設(shè)施是指交通、通訊、能源供應(yīng)等條件?；A(chǔ)設(shè)施的落后是制約許多開發(fā)區(qū)引進外資的“瓶頸”因素。另外，基礎(chǔ)設(shè)施還應(yīng)包括為區(qū)內(nèi)投資者提供的各類生活服務(wù)設(shè)施和條件，以及文化娛樂設(shè)施。環(huán)境保護也是外商選擇開發(fā)區(qū)進行投資的一個重要考慮因素，惡劣的環(huán)境質(zhì)量是無法保證工作質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量的，而好的環(huán)境質(zhì)量能體現(xiàn)出好的管理水平，也容易吸引外資。招商引資的軟環(huán)境。開發(fā)區(qū)引資的軟環(huán)境是指經(jīng)濟和社會條件，包括市場潛力、勞動力資源、政策法規(guī)、金融中介服務(wù)以及社會治安等。市場潛力是指開發(fā)區(qū)周邊市場的容量和潛力。市場是吸引外資的關(guān)鍵，讓出一部分市場是吸引外資的一個很好的策略。勞動力資源包括勞動力的質(zhì)量和數(shù)量。開發(fā)區(qū)內(nèi)勞動力數(shù)量充足，勞動力質(zhì)量高，便能更好地吸引外資企業(yè)進駐。因此，開發(fā)區(qū)應(yīng)有很好的人力資源措施，吸引各種人才。政策法規(guī)是招商引資環(huán)境中的一個核心因素。除了國家制定的一些法律法規(guī)外，開發(fā)區(qū)應(yīng)有自己特殊的政策。在國家法律允許的范圍內(nèi)給投資者最大的優(yōu)惠，從而吸引更多的投資者。金融中介服務(wù)包括銀行信貸、會計事務(wù)、律師事務(wù)、信息咨詢、管理咨詢等。這些服務(wù)對外商投資者來說，都是很重要的。金融中介服務(wù)越完備，吸引外資的能力就越強。社會治安也是軟環(huán)境的重要組成部分。良好的社會治安使外商有一個良好的社會環(huán)境，這同樣能夠吸引投資者。招商定位知彼更要知己通過功能優(yōu)勢集聚的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象，以完整的產(chǎn)業(yè)群樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象開發(fā)區(qū)的招商引資不僅要與國外的開發(fā)區(qū)競爭，國內(nèi)區(qū)域內(nèi)的開發(fā)區(qū)同樣存在著激烈的競爭。如何發(fā)揮自身的特長，吸引更多的外資進入呢？開發(fā)區(qū)的市場定位尤為重要。市場定位就是根據(jù)競爭者現(xiàn)有產(chǎn)品（開發(fā)區(qū)）在市場上所處的位置，針對用戶（投資者）對該產(chǎn)品（開發(fā)區(qū)）某種特征或?qū)傩缘闹匾暢潭?，強有力地塑造出本企業(yè)產(chǎn)品（開發(fā)區(qū)）與眾不同，給人印象鮮明的個性或形象，并把這種形象生動地傳遞給顧客（投資者），從而使該產(chǎn)品（開發(fā)區(qū)）在市場上確定適當(dāng)?shù)奈恢谩Ｒ獦淞㈤_發(fā)區(qū)的形象，關(guān)鍵在于開發(fā)區(qū)的功能開發(fā)，內(nèi)涵的發(fā)掘。1、通過功能優(yōu)勢集聚的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象。以上海浦東為例，各開發(fā)區(qū)都形成了自己獨特的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，吸引了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的外資企業(yè)進入。2、以完整的產(chǎn)業(yè)群樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象。產(chǎn)業(yè)群是指相互間具有密切的經(jīng)濟技術(shù)聯(lián)系的同一產(chǎn)業(yè)或行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)或行業(yè)在空間的集聚。在宏觀上表現(xiàn)為由主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支持產(chǎn)業(yè)以及經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施三要素構(gòu)成的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；在微觀上則表現(xiàn)為行業(yè)或部門間的生產(chǎn)關(guān)聯(lián)與協(xié)作，即將一個部門或行業(yè)的產(chǎn)品作為另一行業(yè)或部門的原料、半成品或輔助性材料。開發(fā)區(qū)如果以完整的產(chǎn)業(yè)群的特征進行招商引資，能給投資者獲得集聚經(jīng)濟效應(yīng)，使投資者獲取更高的回報，從而吸引投資者，具體表現(xiàn)在：（1）最大程度地利用各種基礎(chǔ)設(shè)施，降低使用成本；（2）減少運輸和交易成本；（3）隨著“本地網(wǎng)絡(luò)”的形成，刺激創(chuàng)新效應(yīng)；（4）溢出效應(yīng)的存在促進企業(yè)間的模仿與學(xué)習(xí)，降低進入壁壘，吸引新企業(yè)進入；（5）學(xué)習(xí)曲線效應(yīng)，降低學(xué)習(xí)成本。

天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)便是以完整的產(chǎn)業(yè)群來吸引外資的。經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，已形成了以電子、食品、機械、生物制藥為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，企業(yè)間的聯(lián)系開始形成，由于一個企業(yè)的入駐，連帶其他幾個企業(yè)入駐的現(xiàn)象很多。例如，可口可樂公司進駐開發(fā)區(qū)后，美特容器投資近一億美元與之配套；而摩托羅拉則吸引來了綠點公司、模范公司、英國的BOC集團、韓國富川公司、新加坡富裕公司、日本三井高科技公司等入?yún)^(qū)為之配套。產(chǎn)業(yè)群的連帶效應(yīng)對開發(fā)區(qū)的招商引資也有重要影響。

選商大獻殷勤不如細分項目

在實現(xiàn)從招商到選商的轉(zhuǎn)變后，把洽談項目的規(guī)模和質(zhì)量結(jié)合起來，從項目的行業(yè)性質(zhì)、投資強度、產(chǎn)值和稅收、環(huán)境影響、就業(yè)意義等八個質(zhì)量指標(biāo)評估項目的質(zhì)量

廣州天圓咨詢及培訓(xùn)機構(gòu)高級咨詢顧問許學(xué)鋒博士認為，“商”的內(nèi)涵有三個意思：1、商人；2、商號（企業(yè)）；3、商機（項目）。在招商實踐中，這三層往往混在一起，很多時候是某商人代表某企業(yè)來洽談某項目。如果把招商的著重點放在商人或商號（企業(yè)）上，對知名商人、知名企業(yè)的代表大獻殷勤，百般招待，往往沒有好效果。許學(xué)鋒把招商的著重點放在“商機”，并以南海國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)園為例，總結(jié)出一套根據(jù)項目分類、評估來洽談的有效招商的方法。即根據(jù)來談的企業(yè)過去是否已有相關(guān)項目（工廠）、現(xiàn)在是否有計劃要新開辦的具體項目、以及是否規(guī)劃將來要擴建項目，把“來商”分成五類（見下表）。

表1：“商”的分類

過去

現(xiàn)在

將來

I類有項目

有項目

有項目

II類有項目

有項目

無項目

III類有項目

無項目有項目

IV類無項目

有項目有項目

V類無項目

無項目

有項目

第I類的案例：香港某橡膠集團，原來在香港、深圳、東莞、佛山已有8個項目（工廠），2005年（現(xiàn)在）計劃找新址建一間新廠，規(guī)劃將來擴建成一個橡膠科學(xué)城（生產(chǎn)和研發(fā)基地）。第II類的案例：佛山四方實業(yè)有限公司，原來在佛山已有2個項目（工廠），2004年（現(xiàn)在）計劃找新址搬遷，將來無擴建或再建計劃。第IV類的案例：廣州某光源貿(mào)易公司，原來無項目（工廠），2005年（現(xiàn)在）計劃在廣州或佛山建一間生產(chǎn)投影儀燈泡的工廠，并規(guī)劃將來建成一個各種光源生產(chǎn)和研發(fā)基地。

通過連續(xù)3年跟蹤近200個項目，我們得出以下結(jié)論：第I和第II類“商”，招商成功率較高，約30%；第III類的成功率約為20%，但這類項目即使談成功、簽好合同并已付款購買工業(yè)用地，項目的建設(shè)久拖難落實；第IV和第V類成功率較低，一般不到5%。

另一方面，在實現(xiàn)從招商到選商的轉(zhuǎn)變后，把洽談項目的規(guī)模和質(zhì)量結(jié)合起來，從項目的行業(yè)性質(zhì)、投資強度、產(chǎn)值和稅收、環(huán)境影響、就業(yè)意義等八個質(zhì)量指標(biāo)評估項目的質(zhì)量，定出一條項目選擇標(biāo)尺（下圖紅色字體）：大型項目質(zhì)量必須在“中”以上；中型項目質(zhì)量必須在“良”以上；小型項目質(zhì)量必須在“優(yōu)”以上（見下表）。

表2：項目評估

項目規(guī)模

項目質(zhì)量

大型

優(yōu)、良、中、差

中型

優(yōu)、良、中、差

小型

優(yōu)、良、中、差從2004～2005年，南海國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)園區(qū)招商部門一共篩掉了不合入園要求條件的意向項目50多個，包括一些來自日本、北美和北歐的大型項目，確保了園區(qū)的品質(zhì)和檔次，因此順利通過了國家的審核，并從形成期過渡到發(fā)展期。招商方式面面觀

4P組合營銷——從產(chǎn)品到促銷

從營銷角度講，工業(yè)園區(qū)招商引資同樣存在營銷組合的問題。如何利用營銷學(xué)的營銷組合理論幫助工業(yè)園區(qū)招商引資，對于現(xiàn)階段逐漸失去政策優(yōu)勢的工業(yè)園區(qū)來說尤為重要。工業(yè)園區(qū)通過各種營銷策略的組合，同樣可以吸引投資者進入。下面我們從營銷學(xué)的4P組合即產(chǎn)品、價格、渠道、促銷來分析工業(yè)園區(qū)招商引資的營銷組合策略。

1、產(chǎn)品策略營銷學(xué)講的產(chǎn)品概念，實際分為核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和附加產(chǎn)品三個層次。工業(yè)園區(qū)招商引資提供的產(chǎn)品同樣也可分為三個層次，其核心產(chǎn)品是提供給投資者獲取最大收益的機會。每個投資者都是經(jīng)濟學(xué)的理性人，他們追求的都是投資收益的最大化。工業(yè)園區(qū)要吸引這些投資者進入，關(guān)鍵是要使投資者在工業(yè)園區(qū)投資能夠獲得所期望的利潤。明確了這一點，工業(yè)園區(qū)在招商引資的過程中便要以此為核心，創(chuàng)造有利于投資者的投資環(huán)境，將利益最大程度地讓渡給投資者。工業(yè)園區(qū)招商引資提供的形式產(chǎn)品即工業(yè)園區(qū)提供的投資硬環(huán)境和投資軟環(huán)境。如前所述包括自然資源、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護、人力資源等。形式產(chǎn)品的好壞直接影響工業(yè)園區(qū)招商引資的成功與否，工業(yè)園區(qū)軟硬環(huán)境的建設(shè)具有重要意義。最后，工業(yè)園區(qū)招商引資提供的附加產(chǎn)品即工業(yè)園區(qū)為投資者入駐后提供的各種服務(wù)，包括各種金融中介服務(wù)、生活娛樂服務(wù)，只有以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能留住入?yún)^(qū)企業(yè)。如果這一環(huán)節(jié)沒做好，投資者即使進入了工業(yè)園區(qū)，將來也會搬走的。廈門經(jīng)濟特區(qū)在引進外資后，特別注重區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，為外商投資者提供文明、優(yōu)美的居住環(huán)境，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和功能齊全的商場以及相應(yīng)的娛樂設(shè)施，還有與國際教育接軌的國際學(xué)校和外國語學(xué)校，以及完備的醫(yī)療服務(wù)，讓國外在廈的投資者和工作者及其子女、家屬有舒適的生活環(huán)境和良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，解除投資者及各類企業(yè)人才的后顧之憂，留人要留心，這是工業(yè)園區(qū)招商引資的一項重要工作。

2、價格策略工業(yè)園區(qū)招商引資中的價格問題主要指投資者進入工業(yè)園區(qū)投資辦廠所需交納的各種稅費。由于這些稅費直接影響到工業(yè)園區(qū)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本，從而影響投資者的收益，因此，各種稅費的高低直接影響投資者的投資決策。如何最大程度地降低工業(yè)園區(qū)內(nèi)各種稅費便成為工業(yè)園區(qū)招商引資價格策略的關(guān)鍵點。工業(yè)園區(qū)的各類稅費包括企業(yè)所得稅、地方所得稅、土地批租費、廠房場地出租費、電力、自來水、燃氣、供熱、通訊、污水處理等各種費用，其中有些費用是不可變更的，有些則可以給予優(yōu)惠的。為了降低區(qū)內(nèi)企業(yè)的綜合生產(chǎn)成本，給予企業(yè)更多的優(yōu)惠是很有益的。廈門在這方面便作出許多努力，一是清理稅外收費；二是減輕企業(yè)負擔(dān)，如最近規(guī)定：企業(yè)排污設(shè)施費按征收標(biāo)準(zhǔn)的一半收取，減少集裝箱通過廈門大橋的過橋費；三是用好優(yōu)惠政策，對符合廈門市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、科技含量高的項目，要從土地、稅費、人才引進、資金等方面給予優(yōu)惠和支持。此外，提高政府辦事效率和服務(wù)水平，也可以降低區(qū)內(nèi)生產(chǎn)間接成本，這也是工業(yè)園區(qū)招商引資容易忽視的一個問題。3、渠道策略

工業(yè)園區(qū)招商引資的渠道策略是指通過各種渠道將外資引進來，渠道越多，選擇的渠道越好，就越能更多地吸引外資進入，努力構(gòu)建招商引資的新機制成為工業(yè)園區(qū)招商引資的工作重點。

“行商”招商

深入國際市場，實行跨國招商，組織小隊人馬走出國門，到國外招商。上海外高橋保稅區(qū)就組織人員赴新加坡實地考察，為下階段有針對性地招商打下良好的基礎(chǔ)。保稅區(qū)還在香港設(shè)立分公司，并準(zhǔn)備在美國、日本設(shè)立辦事處，實行跨國招商。

委托代理招商

充分利用我國在境外的機構(gòu)及國際大財團的渠道多、信息靈、經(jīng)驗豐富的優(yōu)勢，委托他們代理招商，拓寬招商引資的渠道，提高利用外資的質(zhì)量和效益。還可通過投資促進會、商會、投資咨詢公司或其他中介機構(gòu)委托代理招商，避免企業(yè)直接招商所需高額成本費用，提高招商引資的成功率。

“網(wǎng)絡(luò)”招商

由于網(wǎng)上商業(yè)日漸成熟，國外很多投資項目已開始實行網(wǎng)上招商。通過國際互聯(lián)網(wǎng)，可使外商了解工業(yè)園區(qū)的投資環(huán)境和投資項目，并能十分方便地與當(dāng)?shù)卮砩倘〉寐?lián)系，還可以通過互聯(lián)網(wǎng)為投資者提供咨詢服務(wù)。工業(yè)園區(qū)還可以將自身上網(wǎng)，建立招商網(wǎng)址，發(fā)布招商項目，增加外商投資機會及提高招商項目成功率。4、促銷策略

工業(yè)園區(qū)要將自己推銷出去，首先要將自己“包裝”起來。當(dāng)前一些工業(yè)園區(qū)招商項目“包裝”粗糙，如有的項目僅有經(jīng)過縣或市政府批準(zhǔn)的立項報告書批準(zhǔn)文件，連英文資料都沒有；有的雖有項目報告和英文材料，但不符合國際招商的慣例所要求必須具有的基本內(nèi)容，這使得投資者很難決定是否投資。項目招商的“包裝”應(yīng)符合國際慣例的要求，使國外投資者易于接受，包括：（1）企業(yè)的財務(wù)報表；（2）公司信用評級；（3）項目產(chǎn)品的市場分析；（4）對整個項目動態(tài)的投資回報預(yù)測和分析。有了精美的包裝，接下來便是廣告宣傳。

工業(yè)園區(qū)招商引資要加強投資整體環(huán)境的宣傳，多邀請一些外國企業(yè)家到工業(yè)園區(qū)進行實地考察，增加他們的感性認識、增強他們的投資信心。同時開展各種形式的招商會，加強招商宣傳力度。上海外高橋保稅區(qū)在1998年就開展過一次“體育招商”活動。工業(yè)園區(qū)抓住澳大利亞客商要在Ｅ區(qū)建一橄欖球場的機遇，出租了E區(qū)的一塊地，其經(jīng)濟效果不僅在于利用了E區(qū)的15萬平方米土地，更重要的是進一步改善了保稅區(qū)的投資環(huán)境，向外商宣傳了保稅區(qū)。由此項目帶動了BHP項目的引進，搞活了近4000平方米倉庫存量。體育招商引起了轟動效應(yīng)，新聞媒介爭相報道，增加了工業(yè)園區(qū)在國外的知名度，為工業(yè)園區(qū)添上了一筆無形資產(chǎn)。

工業(yè)園區(qū)招商引資還要注重公共關(guān)系，建立“人際網(wǎng)絡(luò)”。天津經(jīng)濟技術(shù)工業(yè)園區(qū)在招商引資的過程中，重視發(fā)展與國內(nèi)經(jīng)濟主管部門及經(jīng)濟實體的關(guān)系，加強與天津市工業(yè)委局、中央有關(guān)部委、國外駐京津的律師事務(wù)所、代表處、咨詢機構(gòu)、駐華使館及其他有考察團組和項目信息的單位聯(lián)絡(luò)，并與部分單位建立了較密切的關(guān)系，為天津工業(yè)園區(qū)及時收集各種項目信息，掌握項目動態(tài)，加快項目審批奠定了較好的基礎(chǔ)。

中介招商——將逐步代替政府成為招商主體

中介招商是通過專業(yè)的投資中介機構(gòu)，將招商項目推向相關(guān)投資市場，然后通過公開、公平、公正的嚴(yán)格程序，由專業(yè)機構(gòu)為招商方選擇合適的合作伙伴和投資者。與傳統(tǒng)的政府主導(dǎo)型招商不同，中介招商目標(biāo)的針對性更強，項目潛在投資人明確，操作更加專業(yè)化和精細化。

昊信聯(lián)行董事長陳志豪認為，作為一種符合國際慣例和運作規(guī)則的市場化招商方式，近年來，中介招商已呈現(xiàn)逐步代替政府部門充當(dāng)招商主體的趨勢。而有一定實力、信譽良好的國際組織、投資促進機構(gòu)、投資咨詢公司、金融機構(gòu)、律師事務(wù)所、商業(yè)協(xié)會等機構(gòu)組織都可以成為投資性中介機構(gòu)。

中介招商的革命性意義在于它有助于推動政府職能的根本轉(zhuǎn)變，政府要從直接管理經(jīng)濟事物中脫身出來，把更多的精力投入到社會管理和公共服務(wù)上來，這是一種招商理念的根本性變革。從未來看，這種理念對推進貫徹科學(xué)發(fā)展觀，對于加快政府改革，都具有積極的促進作用。

現(xiàn)代招商中介通常是由若干相關(guān)企業(yè)、專家所形成的招商中介體系。其中包括項目設(shè)計公司、招商代理公司、企業(yè)管理咨詢公司、會計師事物所、律師事務(wù)所……正是這些專業(yè)性中介機構(gòu)的聯(lián)動，確保了招商工作的規(guī)范有效。陳志豪認為，從長遠發(fā)展來看，中介招商將逐步取代政府主導(dǎo)招商模式，使招商真正向市場經(jīng)濟回歸，使政府角色向社會管理和公共事物回歸。中介招商模式在國內(nèi)很多城市都受到越來越多的重視，并積累了許多成功的經(jīng)驗。上海市在上海自來水浦東公司50%國有股股權(quán)轉(zhuǎn)讓的重大招商活動中，一改以往政府在招商引資中唱主角的做法，開始推行中介招商。這次中介招商，參照了一些國際上通行的招投標(biāo)規(guī)范做法，引入了各類招商中介事務(wù)機構(gòu)全程參與招商過程，采取市場化方式選擇合作伙伴，收到了良好的效果。產(chǎn)業(yè)招商——“空手道”建起一座城

“產(chǎn)業(yè)招商”是依托開發(fā)區(qū)的比較優(yōu)勢，基于合理的產(chǎn)業(yè)定位，圍繞產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)品及其上下游產(chǎn)品來招商引資，引進高端產(chǎn)品生產(chǎn)技術(shù)，擴展技術(shù)鏈，營造主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，延長產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)上的縫合斷層、填補空白、調(diào)整結(jié)構(gòu)，形成完整產(chǎn)業(yè)鏈，提升綜合競爭力的一種招商模式。

通過”產(chǎn)業(yè)招商”，開發(fā)區(qū)可以建立以企業(yè)和產(chǎn)業(yè)間的各種投入品及產(chǎn)出品為連接紐帶的技術(shù)經(jīng)濟聯(lián)系，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源的全面整合和充分利用，使產(chǎn)業(yè)內(nèi)整體交易成本最小化，實現(xiàn)整個資源效益和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大化。近年來國內(nèi)很多開發(fā)區(qū)的招商實踐證明，開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈一旦形成，必然會吸引更多的垂直和協(xié)作關(guān)系的企業(yè)前來投資配套與服務(wù)，由此帶來產(chǎn)業(yè)集群，推動開發(fā)區(qū)及區(qū)域經(jīng)濟的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)招商的不同模式(1)利用企業(yè)優(yōu)勢，吸引上下游企業(yè)配套

大企業(yè)帶動、小企業(yè)配套的模式在“產(chǎn)業(yè)招商”中最為常見，猶以北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(BDA)的“星網(wǎng)工業(yè)園”模式最為典型，從2001年成立以來，星網(wǎng)工業(yè)園以首信諾基亞為龍頭，吸引了20多家國際和國內(nèi)著名的手機零配件廠商和服務(wù)提供商為之配套，從芯片到集成電路板，從顯示屏到界面設(shè)計，組成了一個以首信諾基亞為核心的完整的產(chǎn)業(yè)鏈，手機從組裝到出貨只需一天時間，星網(wǎng)工業(yè)園正在成為一個世界級的移動通信生產(chǎn)基地。目前，開發(fā)區(qū)的移動通信產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)基本形成，以首信、諾基亞為龍頭的星網(wǎng)工業(yè)園是北京最大的移動通信產(chǎn)業(yè)基地，也是國內(nèi)第一個形成完整產(chǎn)業(yè)鏈的現(xiàn)代通信產(chǎn)業(yè)基地。

(2)利用產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，吸引組團式投入

一些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好的開發(fā)區(qū)，依據(jù)核心產(chǎn)業(yè)定位，依托現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，全方位、組團式地吸引外來投資，構(gòu)建完備的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，這是一種相對交高層次的招商模式。上海漕河涇開發(fā)區(qū)的信息產(chǎn)業(yè)具備較好的發(fā)展基礎(chǔ)，占開發(fā)區(qū)經(jīng)濟比重的近70%，圍繞信息產(chǎn)業(yè)，漕河涇開發(fā)區(qū)加大吸引IT企業(yè)的組團式投入。目前，微電子產(chǎn)業(yè)已形成包括咨詢、設(shè)計、開發(fā)、制造、測試、封裝、銷售、服務(wù)及相關(guān)配套等在內(nèi)的較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈，光電子產(chǎn)業(yè)擁有朗訊科技有限公司、上海光纖、捷普科技、上海光通信、上海大唐移動通信設(shè)備等企業(yè)，計算機及軟件產(chǎn)業(yè)擁有英業(yè)達、英華達、英順達、理光軟件、愛普生電子等企業(yè)。

(3)利用地緣優(yōu)勢，強化區(qū)域招商

依據(jù)特殊的地緣人脈和文化氛圍，一些開發(fā)區(qū)著重進行針對性的區(qū)域招商，將區(qū)域招商和“產(chǎn)業(yè)招商”有機結(jié)合起來。蘇州吳江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)就針對臺商進行招商，被廣大臺商公認為是最理想的投資地區(qū)，通過以“臺”引“臺”、以“小”引“大”、以“大”帶“小”等方式，陸續(xù)引進了多個組團式投入的外資及臺資企業(yè)，形成了IT產(chǎn)業(yè)企業(yè)集群。到2002年8月，區(qū)內(nèi)93%的外資企業(yè)從事IT產(chǎn)業(yè)，自我配套率達90%以上。區(qū)內(nèi)已有的120多家臺商獨資企業(yè)，投資1000萬美元以上的企業(yè)就達43家，已形成年產(chǎn)1000萬臺彩色顯示器、1000萬臺不間斷電源供應(yīng)器、1000萬臺手機、360萬臺掃描儀、300萬臺筆記本電腦、300萬臺電腦主機及一大批電腦周邊產(chǎn)品的加工生產(chǎn)能力。</insertpage>

網(wǎng)絡(luò)招商——低成本擴展資源

是通過整合內(nèi)外招商資源，利用信息傳播快、受眾面廣、管理成本低的網(wǎng)絡(luò)宣傳優(yōu)勢，實現(xiàn)線上線下關(guān)于廣告發(fā)布、會員服務(wù)、專業(yè)培訓(xùn)和技術(shù)輸出等營收的贏利模式。

近年來，政府網(wǎng)站普及率不斷提高。2008年，中央部委政府網(wǎng)站的普及率達到%，省市政府網(wǎng)站普及率達到100%，地市級政府網(wǎng)站普及率達到%。隨著互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，各地的招商網(wǎng)站也隨之蜂擁而至。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，82%的地方都建立了所屬的招商網(wǎng)，對外展示當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢，從而吸引客商關(guān)注進而投資落戶。但隨著這些招商網(wǎng)的涌現(xiàn)，也帶來很多問題，甚至影響網(wǎng)民對政府辦招商網(wǎng)站的意圖，有些更直接影響客商落戶到當(dāng)?shù)氐臋C會。

網(wǎng)站是一個信息溝通互動的平臺，合理利用確實能引來意想不到的效果，如莫旗利用網(wǎng)絡(luò)招商，招商金額達億元；廣西賀州、青島李倉、甘肅玉門、湖南婁底等地利用網(wǎng)站也獲得了顯著成效。但一些政府招商網(wǎng)站中也突顯的一些現(xiàn)象也讓人擔(dān)憂：

安全系數(shù)不高黑客常光顧

政府網(wǎng)站因其公信力高、影響力大，成為黑客重要的攻擊目標(biāo)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年1～10月，我國大陸地區(qū)政府網(wǎng)站被篡改數(shù)量達3220個。有分析師認為，網(wǎng)頁頻遭篡改暴露了我國政府網(wǎng)站“重形式、輕安全”的問題，我國政府網(wǎng)站亟待加強安全建設(shè)，以維護其權(quán)威性。一些政府網(wǎng)站經(jīng)常被黑，篡改成其他色情或娛樂性的網(wǎng)站，加上維護跟不上，被黑幾個月或一年了也不知道。試想你打開這樣一個招商網(wǎng)，你還會再打開第二次，還會再關(guān)注嗎？

網(wǎng)站形式化功能不完善

網(wǎng)站建立了，也清楚分了欄目了，讓人一目了然，但點擊后沒變化，或點哪個都是這頁面，試想你是用戶，你會怎么想還會繼續(xù)用，還會相信這地方的招商服務(wù)嗎就算當(dāng)?shù)氐恼猩倘藛T說得再好，沒到當(dāng)?shù)乜疾烨?，就對?dāng)?shù)氐挠∠蟠蛄苏劭?。就好象前段時間的新余市外事僑務(wù)辦公室網(wǎng)站，沒法點進去。隨便點擊一個欄目時就會發(fā)現(xiàn)，整個網(wǎng)頁的頁面就是一張名為“index2”的jpg圖片。上面的外事僑務(wù)動態(tài)、政策法規(guī)等欄目，以及所列出的文章全都無法點擊瀏覽，而按下鼠標(biāo)右鍵，竟然彈出“圖片另存為”等選項，令人哭笑不得。

有個別招商網(wǎng)長期“休眠”不更新，導(dǎo)致信息不流通，招商信息不能及時送達用戶。有些網(wǎng)站上放置招商項目信息還是2004年的，現(xiàn)在可是2009年了，5年時間過去了，這些項目是不是還在招商中，還是已經(jīng)在收益中。不更新維護，試問這招商網(wǎng)站的作用是什么？一些政策的實施頒布，也需及時在網(wǎng)站上體現(xiàn)，不能實行新的投資優(yōu)惠政策了，網(wǎng)站上卻是舊的，這樣剝奪了用戶的知情權(quán)。認真更新信息是辛苦的、要擔(dān)責(zé)任的，不更新卻是沒有任何“損失”的，那么誰會選擇辛苦和責(zé)任呢但是，如果這個網(wǎng)站領(lǐng)導(dǎo)常常點擊呢又如果信息更新要列入業(yè)績考核，是否會出現(xiàn)長年不變的景象呢

網(wǎng)絡(luò)服務(wù)實用性差

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然%的人曾訪問過政府網(wǎng)站，但是僅有%的人經(jīng)常訪問，%的人偶爾訪問，還有%的人從來沒訪問過政府網(wǎng)站。%的人對政府網(wǎng)站感到不滿意，%的人感覺一般，不到7%的人表示滿意。這與政府網(wǎng)站的實用性及網(wǎng)絡(luò)服務(wù)有關(guān)。

在信息爆炸、網(wǎng)絡(luò)資源十分豐富而普及的今天，用戶上招商網(wǎng)站，絕不是看招商局領(lǐng)導(dǎo)在干什么，而更多的是關(guān)心，能不能獲取到對自己有用的信息，能不能得到到位的服務(wù)。因此，政府招商網(wǎng)站必須強化網(wǎng)站的服務(wù)實用性。現(xiàn)在的招商網(wǎng)站大多都是介紹投資環(huán)境、招商政策、招商項目等，但如果沒建立良好建全的互動系統(tǒng)，不能及時解決客商的疑問，那又有何用招商網(wǎng)站建立后，不能把它當(dāng)作是當(dāng)?shù)卣男蜗蠊こ?，而是要實實在在的讓客商了解?dāng)?shù)氐那闆r。

在信息化的時代，招商網(wǎng)在地方政府和投資者之間架起溝通的橋梁，網(wǎng)站互動服務(wù)功能必不可少，總不能讓客商看了心花怒放，想聯(lián)系卻沒門。網(wǎng)站溝通的常用形式：電子郵件、網(wǎng)上留言、論壇互動等。職晨服務(wù)沒能充份發(fā)揮其網(wǎng)絡(luò)性，客商看到感興趣的項目，想及時了解咨詢，卻找不到人是最郁悶的。我們的政府招商網(wǎng)當(dāng)中就有這些情況出現(xiàn)。如果商客三番五次地到了政府招商網(wǎng)上，無法進行咨詢，更解決不了實際問題，他就會失去繼續(xù)登錄的信心。更別說到當(dāng)?shù)乜疾炝恕?/p>

網(wǎng)站跟上時代了，服務(wù)卻沒跟上，難道真是人有我有嗎

正由于一些政府招商網(wǎng)的不正常的發(fā)展就催生了一些專業(yè)的招商網(wǎng)站，解決了政府招商網(wǎng)的不足，充份發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢，形成專業(yè)、權(quán)威的網(wǎng)絡(luò)招商平臺。阿力士招商網(wǎng)（）就是招商網(wǎng)站中比較專業(yè)的一個，以工業(yè)地產(chǎn)作為目標(biāo)，把項目精準(zhǔn)的推介給廣大的投資者。</insertpage>

網(wǎng)絡(luò)招商優(yōu)勢

成本低。政府招商網(wǎng)只需花費建站的成本、維護費用就可以進行網(wǎng)絡(luò)招商。相比招商人員