賓陽縣集體經(jīng)營性建設(shè)用地

賓陽縣集體經(jīng)營性建設(shè)用地

入市管理辦法（試行）

(征求意見稿)

第一章

總則

第一條【目的依據(jù)】為規(guī)范我縣集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作，維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益、保護(hù)集體經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》和國家、自治區(qū)、南寧市等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本辦法。第二條【指導(dǎo)思想】集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市以產(chǎn)權(quán)明晰、符合規(guī)劃為前提，以實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)為目標(biāo)，通過政府引導(dǎo)、服務(wù)、規(guī)范、管理，建立科學(xué)可行的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作體系，形成兼顧政府、集體、農(nóng)民的土地收益分配機(jī)制，提升集體經(jīng)營性建設(shè)用地資產(chǎn)效益。第三條【基本原則】堅(jiān)守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損三條底線，堅(jiān)持用途管制、節(jié)約集約，充分發(fā)揚(yáng)民主，按照、公平、公開的原則，進(jìn)行集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的入市工作.第四條【概念定義】集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的農(nóng)村集體建設(shè)用地和其他歷史原因遺留的集體建設(shè)用地，包括保留集體所有權(quán)性質(zhì)的征地安置留用地。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，是指農(nóng)民集體以土地所有者身份通過公開的土地有形市場，依法將集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)在一定期限內(nèi)以出讓、租賃有償方式交由其他單位或者個(gè)人使用，并以書面合同約定與土地使用者的權(quán)利義務(wù)，并由土地使用者向土地所有者支付土地出讓金的行為。第五條【適用范圍】本辦法適用于全縣集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市工作及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)。第六條【工作職責(zé)】縣自然資源局負(fù)責(zé)全縣集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)各自轄區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作的實(shí)施推進(jìn)。

第二章

入市主體和實(shí)施主體

第七條【入市主體】集體經(jīng)營性建設(shè)用地屬于本集體成員所有，由代表其所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織或法律規(guī)定允許的主體負(fù)責(zé)入市工作。其中：屬于鎮(zhèn)（社區(qū)）集體所有的，由鎮(zhèn)（社區(qū)）集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)；屬于村集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)，未成立集體經(jīng)濟(jì)組織的由村（居）民委員會(huì)代表行使所有權(quán)；屬于村（社區(qū)）內(nèi)兩個(gè)以上集體所有的，由村內(nèi)對應(yīng)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)，未成立集體經(jīng)濟(jì)組織的由村（居）民小組代表行使所有權(quán)。第八條【實(shí)施主體】集體經(jīng)濟(jì)組織或者非法人資格依法取得法人資格的，可以作為入市的實(shí)施主體，也可以委托其他具有法人資格的組織代理實(shí)施入市；尚未依法取得法人資格的，可以通過授權(quán)或者委托其他具有法人資格的組織代理實(shí)施入市，并通過授權(quán)委托明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

第三章

入市途徑與程序

第九條【入市途徑】集體經(jīng)營性建設(shè)用地可通過就地入市、異地調(diào)整入市、新增建設(shè)用地入市、城中村（舊村）集體建設(shè)用地整治后入市等四種途徑進(jìn)行入市。（一）就地入市：符合規(guī)劃、依法取得的現(xiàn)狀集體經(jīng)營性建設(shè)用地，本身具備開發(fā)建設(shè)所需要的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土壤環(huán)境質(zhì)量保護(hù)等條件并已明確可以直接使用的，可采取集體經(jīng)營性建設(shè)用地就地入市。（二）異地調(diào)整入市：布局零星分散、不具備就地入市條件的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，根據(jù)國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃）復(fù)墾為耕地，將騰挪出的建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)整到其他地區(qū)入市地塊進(jìn)行入市交易的，可采取集體經(jīng)營性建設(shè)用地異地調(diào)整入市。（三）新增建設(shè)用地入市：國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃）確定為工礦倉儲(chǔ)、商服、旅游等經(jīng)營性用途的農(nóng)村集體土地，在使用上級下達(dá)的新增建設(shè)用地指標(biāo)并完成相應(yīng)的耕地占補(bǔ)任務(wù)，依法轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，可采取新增建設(shè)用地入市。（四）城中村（舊村）集體建設(shè)用地整治入市：城中村（舊村）集體建設(shè)用地，依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃開展土地整治，對規(guī)劃范圍內(nèi)各類土地統(tǒng)一進(jìn)行整理、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，重新劃分宗地和確定產(chǎn)權(quán)歸屬。對不予征收的，在優(yōu)化保障城中村（舊村）居民住房安置等用地后，規(guī)劃為經(jīng)營性用途的集體建設(shè)用地，在完成相應(yīng)的耕地占補(bǔ)任務(wù)后，可采取城中村（舊村）集體建設(shè)用地整治入市。第十條【入市平臺(tái)】集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易，應(yīng)當(dāng)按照賓陽縣現(xiàn)行的土地交易管理權(quán)限，委托縣自然資局組織進(jìn)行，并按照規(guī)定統(tǒng)一信息發(fā)布、統(tǒng)一成交公示、統(tǒng)一交易管理、后期統(tǒng)一監(jiān)管處置。第十一條【入市程序】集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，根據(jù)不同的入市途徑，按照不同的入市程序和要求開展入市工作。具體入市程序由縣人民政府另行出臺(tái)文件進(jìn)行明確。

第四章

地價(jià)管理

第十二條【基準(zhǔn)地價(jià)】縣自然資源局應(yīng)定期公布本區(qū)域集體經(jīng)營性建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場狀況進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。尚未建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的，可參照國有土地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十三條【入市價(jià)格】入市方案經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)后，由縣自然資源局參照國有土地出讓模式的集體決策方式，確定入市交易地塊招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競買保證金。在入市交易前，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市底價(jià)報(bào)縣人民政府審核確認(rèn)。入市交易的招標(biāo)標(biāo)底或者拍賣、掛牌底價(jià)不得低于土地入市成本和土地評估價(jià)格。最終報(bào)價(jià)低于底價(jià)或者標(biāo)底的，不得成交。國家、自治區(qū)和南寧市對產(chǎn)業(yè)用地出讓最低價(jià)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第十四條【中介服務(wù)】鼓勵(lì)社會(huì)中介組織為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易提供咨詢、評估、勘測、設(shè)計(jì)、融資擔(dān)保等市場化服務(wù)。政府相關(guān)部門要加強(qiáng)指導(dǎo)、備案、監(jiān)督，推動(dòng)將集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易納入土地市場信用體系，實(shí)施失信聯(lián)合懲戒。

第五章

收益分配

第十五條【分配原則】集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市實(shí)行與國有建設(shè)用地同權(quán)、同價(jià)、同責(zé)原則，收益分配兼顧國家、集體和農(nóng)民三者利益。第十六條【分配順序】集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益分配順序?yàn)椋和恋厝胧谐山粌r(jià)款中，首先扣除土地入市成本，剩余部分為入市項(xiàng)目純收益。入市項(xiàng)目純收益中，政府根據(jù)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的不同入市途徑、用途，按一定比例從入市項(xiàng)目純收益中收取土地增值收益后，剩余部分為農(nóng)民集體土地增值收益。第十七條【分配方式】

第六章

供后監(jiān)管

第十八條【監(jiān)管主體】入市主體會(huì)同縣自然資源局，負(fù)責(zé)對土地使用權(quán)人落實(shí)入市政策和履行入市出讓合同情況進(jìn)行的監(jiān)督管理，具體參照國有土地供應(yīng)后的監(jiān)督管理方式和內(nèi)容。發(fā)改、住建、生態(tài)環(huán)境、財(cái)政、稅務(wù)等相關(guān)職能部門，按照各自職責(zé)共同做好相關(guān)監(jiān)管工作.第十九條【監(jiān)管內(nèi)容】集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后監(jiān)管的主要內(nèi)容：（一）是否按照批準(zhǔn)的位置和面積使用土地；（二）是否按照規(guī)定的時(shí)限開工、竣工，是否存在土地閑置；（三）是否按照規(guī)定的用途使用土地；（四）土地開發(fā)利用是否符合土壤、環(huán)境質(zhì)量要求；（五）是否按照規(guī)定的投資強(qiáng)度完成投資；（六）改變土地用途和容積率的，是否辦理相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)繳土地出讓金等；（七）是否存在擅自改變土地使用權(quán)人的行為，變更土地使用權(quán)人是否按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)；（八）其他需要列入監(jiān)管的事項(xiàng)。第二十條【信息公示】集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市出讓合同簽訂后，土地使用權(quán)人應(yīng)在項(xiàng)目所在地醒目位置，制作并設(shè)立《集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)項(xiàng)目用地信息公示牌》，接受社會(huì)監(jiān)督。公示內(nèi)容包括集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人、項(xiàng)目名稱、土地用途、土地面積、土地坐落、土地供應(yīng)方式、土地使用期限、規(guī)劃條件、開工日期、竣工日期、監(jiān)管機(jī)構(gòu)、舉報(bào)電話等。第二十一條【現(xiàn)場核查】縣自然資源局會(huì)同土地所有權(quán)人可在開竣工時(shí)間以及開發(fā)建設(shè)過程中，按照監(jiān)管內(nèi)容，定期或不定期對項(xiàng)目建設(shè)情況進(jìn)行現(xiàn)場核查，獲取照片，并做好記錄，核查記錄要存檔備案。第二十二條【竣工驗(yàn)收】縣自然資源局會(huì)同土地所有權(quán)人及政府相關(guān)部門，在建設(shè)項(xiàng)目竣工時(shí)進(jìn)行土地復(fù)核驗(yàn)收，重點(diǎn)核驗(yàn)實(shí)際用地情況和履行合同情況，并為土地使用權(quán)人出具土地利用復(fù)核驗(yàn)收意見書。復(fù)核驗(yàn)收結(jié)果不符合合同規(guī)定的，土地使用權(quán)人應(yīng)按照合同約定及整改意見要求，限期進(jìn)行整改。，第二十三條【閑置土地】有下列情形之一的，可按閑置土地予以處置：（一）超過合同規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)建設(shè)期限滿一年未動(dòng)工的；（二）已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的用地面積占應(yīng)當(dāng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總用地面積不足1/3,或者已投資但投資額（不含土地取得成本）占總投資額（不含土地取得成本）不足25%,且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的。對認(rèn)定的閑置土地，縣自然資源局會(huì)同原入市主體擬訂處置方案。處置方案報(bào)經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后，由縣自然資源局組織實(shí)施。閑置土地被認(rèn)定后，有關(guān)部門不得為其辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

第七章

開發(fā)利用

第二十四條【節(jié)約集約利用】集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)按照國家、自治區(qū)、南寧市和賓陽縣有關(guān)規(guī)定，科學(xué)合理開發(fā)土地、節(jié)約集約用地，不得損害國家、集體和其他社會(huì)公共利益。第二十五條【批后利用】集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)嚴(yán)格按照入市出讓合同的約定開發(fā)使用土地，不得擅自改變土地用途、容積率。確需改變土地用途、容積率的，應(yīng)按審批權(quán)限報(bào)縣人民政府審批。審批完成后簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充合同或重新簽訂入市出讓合同第二十六條【用途改變】集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后擬改變土地用途的，按以下程序進(jìn)行：（一）書面申請。土地使用權(quán)人向縣自然資源局書面提出申請。（二）制訂方案?？h自然資源局核查后，組織材料按審批權(quán)限報(bào)縣人民政府政府審批同意改變的，需出具新的規(guī)劃條件或者規(guī)劃意見?？h自然資源局根據(jù)新的規(guī)劃條件或規(guī)劃意見制定方案；集體經(jīng)營性建設(shè)用地設(shè)有抵押權(quán)的，制定方案時(shí)，應(yīng)書面通知抵押權(quán)人。制訂的方案包括收回方案或不收回方案，其中：收回方案應(yīng)包括土地用途改變內(nèi)容、地上建筑物的補(bǔ)償、重新入市的年限、重新入市的合同條款要求等；不收回方案應(yīng)包括土地用途改變內(nèi)容、是否需補(bǔ)繳出讓金以及具體補(bǔ)繳金額及方式等。（三）落實(shí)方案。收回重新入市的，縣自然資源局組織入市主體進(jìn)行土地重新入市；不收回的，縣自然資源局組織雙方簽訂《集體建設(shè)用地使用權(quán)入市補(bǔ)充合同》，需補(bǔ)繳出讓金的在補(bǔ)繳土地出讓金后，再辦理用途變更登記。第二十七條【期滿續(xù)期】集體經(jīng)營性建設(shè)用地在入市出讓合同約定的土地使用年限期滿續(xù)期，參照我縣國有出讓土地期滿續(xù)期相關(guān)政策執(zhí)行。第二十八條【公共利益】國家為了公共利益的需要，依法對集體經(jīng)營性建設(shè)用地實(shí)行征收的，土地所有權(quán)人和土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)服從。原建設(shè)用地使用權(quán)入市出讓合同自批準(zhǔn)集體土地征收之日終止。

第八章

轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押

第二十九條【概念定義】集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指入市交易后土地使用權(quán)人將集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，是指入市交易后土地使用權(quán)人將集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行租賃的行為。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指入市交易后土地使用權(quán)人將集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。第三十條【前提條件】集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押的，應(yīng)按照入市出讓合同約定支付土地出讓價(jià)款，完成不動(dòng)產(chǎn)登記，并符合原入市出讓合同約定的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押條件。第三十一條【權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移】集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，原土地使用權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，承租方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行土地原入市出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，在不對抗土地原權(quán)利、義務(wù)的基礎(chǔ)上，可設(shè)定相應(yīng)的土地他項(xiàng)權(quán)利。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。第三十二條

【年限管理】集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押約定的使用期限不得超過初次入市