房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第三期

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第三期第1頁(yè)，共24頁(yè)。五證房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。第2頁(yè)，共24頁(yè)?！秶?guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。第3頁(yè)，共24頁(yè)。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無(wú)效。第4頁(yè)，共24頁(yè)。第5頁(yè)，共24頁(yè)?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。核發(fā)的目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分。第6頁(yè)，共24頁(yè)。第7頁(yè)，共24頁(yè)?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開(kāi)工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開(kāi)工。第8頁(yè)，共24頁(yè)。第9頁(yè)，共24頁(yè)。《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是北京市國(guó)土房管局，證書由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。第10頁(yè)，共24頁(yè)。商品房預(yù)售許可證（正本）第11頁(yè)，共24頁(yè)。商品房預(yù)售許可證（副本）第12頁(yè)，共24頁(yè)。

“五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。第13頁(yè)，共24頁(yè)。五證的申請(qǐng)順序和作用范圍如果是通過(guò)“招拍掛”方式取得的土地使用權(quán)，與政府部門簽署土地出讓合同后，最先取得的是《國(guó)有土地使用證》，這是開(kāi)發(fā)商花費(fèi)比較高的一個(gè)證件，開(kāi)發(fā)商要向國(guó)家交納相應(yīng)的國(guó)有土地使用金。房屋是否擁有產(chǎn)權(quán)，全系此證。一般住宅的國(guó)有土地使用年限為70年，工業(yè)用地一般50年，商業(yè)用地40年。一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，購(gòu)房時(shí)需著重看一下《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”。因?yàn)橐话闱闆r下如果開(kāi)發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，但掛牌出讓的土地是先取得《國(guó)有土地使用證》的。

第14頁(yè)，共24頁(yè)。項(xiàng)目最初申辦的就是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，這個(gè)證件嚴(yán)格限定土地使用范圍、邊界和占地面積。第二申辦的是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，此證件限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等。第三申辦的是《建設(shè)工程施工許可證》（《開(kāi)工許可證》），此證件是申請(qǐng)可以合法施工。最后申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。當(dāng)然，在購(gòu)房的過(guò)程中一定要注意到所挑選的房屋是否在銷售范圍內(nèi)。第15頁(yè)，共24頁(yè)。注意識(shí)別開(kāi)發(fā)商擁有的‘五證’“五證”，尤其是《商品房預(yù)售許可證》判斷開(kāi)發(fā)商是否擁有合法經(jīng)營(yíng)權(quán)的文件依據(jù)。在購(gòu)房過(guò)程中，應(yīng)該認(rèn)真識(shí)別其中的真?zhèn)?。根?jù)《城市商品房管理辦法》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商辦理《商品房預(yù)售許可證》前，必須已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。但是，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了減少占用資金比例，往往只辦理所售房屋中的幾層或幾套房屋的銷售許可證。所以，在房屋交易中，購(gòu)房者應(yīng)該認(rèn)真識(shí)別開(kāi)發(fā)商出示的《商品房預(yù)售許可證》中規(guī)定的銷售范圍，是否包含將要購(gòu)買的房屋。第16頁(yè)，共24頁(yè)。兩書住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將新建成的房屋出售給購(gòu)買人時(shí)，針對(duì)房屋質(zhì)量向購(gòu)買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開(kāi)發(fā)商應(yīng)依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》上約定的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)維修、補(bǔ)修的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商必須在向購(gòu)房者交付房屋同時(shí)將《住宅質(zhì)量保證書》一并交付給購(gòu)房者；同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該將《住宅使用說(shuō)明書》一并交付給購(gòu)房者。開(kāi)發(fā)商在質(zhì)量保證書上注明的保修內(nèi)容和保修期限不得低于國(guó)家規(guī)定。保修期從開(kāi)發(fā)商將房屋交付給購(gòu)房者之日起算。在辦理房屋交付和驗(yàn)收時(shí)，必須有購(gòu)房者對(duì)房屋設(shè)施設(shè)備正常使用的簽字確認(rèn)。第17頁(yè)，共24頁(yè)。第18頁(yè)，共24頁(yè)。鑒于房屋的特殊屬性，為了維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，國(guó)家對(duì)住宅質(zhì)量進(jìn)行了專項(xiàng)規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)商建造的房屋必須達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一定期限的保修責(zé)任。通常房屋保修的事項(xiàng)應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商企業(yè)親自負(fù)責(zé)維修和處理，如果，開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)管理公司等其他單位負(fù)責(zé)保修事宜的，必須在《住宅質(zhì)量保證書》中對(duì)所委托的單位予以明示，保證購(gòu)房者權(quán)益獲得實(shí)際保護(hù)。第19頁(yè)，共24頁(yè)?！白≌|(zhì)量保證書”主要內(nèi)容（1）房屋經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收后確定的質(zhì)量等級(jí)；（2）注明房屋基礎(chǔ)構(gòu)造的使用期限和保修責(zé)任；房屋基礎(chǔ)構(gòu)造指房屋的地基基礎(chǔ)和房屋主體結(jié)構(gòu)。（3）各部位、部件的保修內(nèi)容和保修時(shí)間；國(guó)家對(duì)部分內(nèi)容規(guī)最低保修內(nèi)容和期限，具體有：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建筑工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。（4）房屋發(fā)生上述情況時(shí)，負(fù)責(zé)處理購(gòu)房者報(bào)修、答復(fù)和處理等事項(xiàng)的具體單位。第20頁(yè)，共24頁(yè)。住宅使用說(shuō)明書：應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。第21頁(yè)，共24頁(yè)。住宅使用說(shuō)明書一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：1、開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2、結(jié)構(gòu)類型；3、裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4、上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；6、門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；

7、配電負(fù)荷；8、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；9、其他需說(shuō)明的問(wèn)題。

住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書的，應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書》中。一般是收房就應(yīng)該領(lǐng)取到的。第22頁(yè)，共24頁(yè)。學(xué)習(xí)的敵人是自己的滿足，要認(rèn)真學(xué)習(xí)一點(diǎn)東西，必須從不自滿開(kāi)始。對(duì)自己“學(xué)而不厭”，對(duì)人家“誨人不倦”，我們應(yīng)取這種態(tài)度。——毛澤東第23頁(yè)，共24頁(yè)。內(nèi)容梗概房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)。核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。如果是通過(guò)“招拍掛”方式取得的土地使用權(quán)，與政府部門簽署土地出讓合同后，最先取得的是《國(guó)有土地使用證》，這是開(kāi)發(fā)商花費(fèi)比較高的一個(gè)證件，開(kāi)發(fā)商要向國(guó)家交納相應(yīng)的國(guó)有土地使用金。最后申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。當(dāng)然，在購(gòu)房的過(guò)程中一定要注意到所挑選的房屋是否在銷售范圍內(nèi)。但是，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了減少占用資金比例，往往只辦理所售房屋中的幾層或幾套房屋的銷售許可證。所以，在房屋交易中，購(gòu)房者應(yīng)該認(rèn)真