房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)投資

房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)投資主要內(nèi)容：1.居住房地產(chǎn)投資；2.商業(yè)房地產(chǎn)投資；3.辦公房地產(chǎn)投資。居住房地產(chǎn)投資一、居住房地產(chǎn)概述1.含義：Residentialproperty由服務(wù)人類居住為主要目的的土地及建筑物所組成的供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆课菁捌錂?quán)利。2.類型1994年之前1994、98年2006年之后福利房安居工程普通商品住房別墅和高檔公寓福利房廉租房經(jīng)濟(jì)適用房商品住房廉租房經(jīng)適房、限價(jià)房、公租房商品住房福利房，即公房，其中公房有直管公房和自管公房；住房制度改革后，（增量）公房開(kāi)始出售，但初期（至1986年）多由統(tǒng)建而來(lái)，后多演變?yōu)閱挝恢苯淤?gòu)買(mǎi)、單位集資建房、經(jīng)濟(jì)適用房等，斷斷續(xù)續(xù)一直沒(méi)有完全停止。存量公房則主要在1998年后幾乎全部出售（私有化）。安居房：是指為配合推動(dòng)住房制度改革，由國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在55平方米以下。要求只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無(wú)房戶、危房戶和困難戶。解困房：指在實(shí)施安居工程之前或未實(shí)施安居工程的各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門(mén)修建用于解決住房困難戶和擁護(hù)戶而修建的住房。解困房只售給經(jīng)審查合格的無(wú)房戶和住房困難戶。廉租房，是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房，如家庭人均月收入、人均居住面積，以及其他特殊群體。經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)實(shí)中又演變?yōu)閱挝坏母＠?，政府的?jì)劃內(nèi)商品房、配套商品房、拆遷還建定向安置房等等。微利房：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商修建的利潤(rùn)極低的一類商品房，面向社會(huì)銷售。這類房屋不帶有政府行為，只是開(kāi)發(fā)商為了促銷，對(duì)自己在城市遠(yuǎn)郊修建的交通不便的商品房實(shí)行低價(jià)銷售。此類房屋價(jià)格誘人，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。兩限房：是指經(jīng)城市政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，以競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方式，招標(biāo)確定住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷售的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。公租房，是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應(yīng)對(duì)象和租金水平，面向本市中低收入住房困難家庭等群體出租的住房，其租金按照保本微利的原則并結(jié)合承租家庭負(fù)擔(dān)能力和同類地段類似房屋市場(chǎng)租金綜合確定，由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)（組織）維修、養(yǎng)護(hù)、管理。周轉(zhuǎn)房，單位的公租房；也指專為安置拆遷居民周轉(zhuǎn)之用而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋。經(jīng)濟(jì)因素權(quán)屬投資者出租、二房東出租；獨(dú)有、共有、合住價(jià)格豪華，高檔，中高檔，中檔，中低檔，低檔設(shè)施及裝修一級(jí)一類，一級(jí)二類，二級(jí)，三級(jí)建筑狀態(tài)建筑類型高層，小高層，多層，招待所，別墅，公寓；毛坯、精裝修成新度新房，二手房/次新房，舊房，破舊房功能設(shè)計(jì)居室數(shù)，浴室數(shù)，工人房，多功能房，汽車(chē)房平面布置梯間式、內(nèi)廊式、外廊式、內(nèi)天井式、獨(dú)立單元式、躍層式、復(fù)式、錯(cuò)層式外形條式/板式、點(diǎn)式/塔樓面積大戶型、中戶型、小戶型風(fēng)格歐美式、民族風(fēng)格區(qū)位地點(diǎn)位置市中心，市區(qū)內(nèi)，近郊區(qū)，遠(yuǎn)郊區(qū)，農(nóng)村周邊環(huán)境新建的正擴(kuò)展，新建的已穩(wěn)定，現(xiàn)代的已穩(wěn)定，現(xiàn)代的走下坡路，現(xiàn)代新翻修的，舊的穩(wěn)定的，舊的走下坡路，舊的新翻修的，舊的破舊不堪的說(shuō)明：新興的住房產(chǎn)品類型學(xué)區(qū)房，專指重點(diǎn)學(xué)校附近對(duì)口招生區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)。1986年7月1日起，《義務(wù)教育法》實(shí)施，其中第九條規(guī)定“地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)合理設(shè)置小學(xué)、初級(jí)中等學(xué)校，使兒童、少年就近入學(xué)”。商住兩用物業(yè)，多在商業(yè)用地上開(kāi)發(fā)的既可商業(yè)又可居住的混合類型的物業(yè)，滿足居家辦公或創(chuàng)業(yè)的需求。商務(wù)公寓，可注冊(cè)公司、辦公經(jīng)營(yíng)，還可居住,面積小一點(diǎn),廳為職員辦公兼接待室,室為老板辦公、睡覺(jué)。多建設(shè)在特色產(chǎn)業(yè)區(qū)或公司密集區(qū)，交通便捷,公建配套完善,人文、商業(yè)底蘊(yùn)濃厚等。養(yǎng)老物業(yè)，專為60歲以上老人養(yǎng)老而開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的商品住宅。世衛(wèi)組織標(biāo)準(zhǔn)，某國(guó)或地區(qū)60歲以上老人超過(guò)總?cè)丝?0%，即步入老齡化社會(huì)。獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、合院別墅（類別墅）中國(guó)住房供應(yīng)體系住房市場(chǎng)新建商品住宅二手商品住宅市場(chǎng)租賃住宅住房保障經(jīng)濟(jì)適用房公租房廉租房居住住房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的可可能能對(duì)對(duì)象象3.居住住房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的特特性性：：用地地法法定定年年限限外外（1）用用途途相相對(duì)對(duì)較較為為單單純純，，滿滿足足個(gè)個(gè)人人和和家家庭庭在在居居住住、、安安全全和和隱隱秘秘性性以以及及其其他他心心理理上上的的需需求求；；（2）受受限限于于個(gè)個(gè)人人或或家家庭庭的的支支付付能能力力；；（3）基基本本的的生生活活資資料料、、生生活活必必需需品品，，具具有有需需求求的的普普遍遍性性，，社社會(huì)會(huì)保保障障性性；；（4）與與人人類類的的關(guān)關(guān)系系最最為為密密切切，，從從生生存存、、發(fā)發(fā)展展到到享享受受以以及及更更高高層層次次的的需需求求，，具具有有多多樣樣性性、、人人文文性性和和發(fā)發(fā)展展性性；；在物物業(yè)業(yè)、、區(qū)區(qū)位位、、設(shè)設(shè)施施等等方方面面注注重重舒舒適適性性、、生生態(tài)態(tài)性性、、信信息息化化/智能能化化、、文文化化性性。。二、居住房地產(chǎn)投資概述利益主體：開(kāi)發(fā)商，通過(guò)運(yùn)作項(xiàng)目獲取開(kāi)發(fā)投資收益所有者，獲取租賃收益管理者，獲取管理收益居住房地產(chǎn)盈利模式：對(duì)于開(kāi)發(fā)商，主要采用銷售方式，盈利源于銷售收入；對(duì)于投資者，可售可租，盈利在于銷售收入或者租金；對(duì)于消費(fèi)者，主要在于居住以獲得效用，但存在隨時(shí)售租等方式獲得租金或銷售收入的可能性居住房地產(chǎn)融資模式：住宅開(kāi)發(fā)融資模式以短期貸款類融資為主，比較單一，同時(shí)易受金融政策的影響區(qū)位：交通、生活服務(wù)設(shè)施、環(huán)境、教育配套影響因素優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)自然條件位置接近市中心遠(yuǎn)離市中心地基承載力大承載力小地形、地勢(shì)、形狀和大小起伏、低洼

通風(fēng)采光優(yōu)良較差交通條件較好的通達(dá)性不方便市政設(shè)施配套設(shè)施齊全完善不齊全完善環(huán)境條件無(wú)污染噪音、綠化率高污染噪音、綠化率低經(jīng)濟(jì)條件投資活躍不活躍當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨礁卟桓呷丝谝蛩厝丝诿芏冗m中、素質(zhì)高過(guò)大或過(guò)小，素質(zhì)低城市規(guī)劃控制較寬松過(guò)嚴(yán)市場(chǎng)供求需求量大需求量小居住房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)整個(gè)投資過(guò)程中注重居民生活方式與生活需求；最主要的房地產(chǎn)投資類型；開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和方式較為單一、易于掌控；相對(duì)較低的回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)；政策干預(yù)最深入和全面，相關(guān)的金融支持力度最大，也極容易出現(xiàn)過(guò)熱和泡沫說(shuō)明：居住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資特點(diǎn)區(qū)位可選擇范圍大，客戶局限在一定范圍物業(yè)較為簡(jiǎn)單目標(biāo)顧客

支付能力，買(mǎi)家即用家消費(fèi)環(huán)節(jié)竣工驗(yàn)收交付裝修到終端消費(fèi)

經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)經(jīng)營(yíng)方式較單一，物業(yè)服務(wù)對(duì)住宅保值增值有較大影響盈利模式

通過(guò)出售以獲得差價(jià)為主，短期投資開(kāi)發(fā)商

實(shí)力、素質(zhì)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力要求一般說(shuō)明：居住房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)狀況熟悉；單價(jià)低；易租，但租金收入低；轉(zhuǎn)手相對(duì)容易；政策上保護(hù)租客；裝修要求不高；房東支付稅金及管理費(fèi)、管理困難；租期不穩(wěn)定；政策干預(yù)多

思考考：購(gòu)房房自自住住為為何何也也是是一一種種投投資資？？物業(yè)業(yè)具具有有保保值值增增值值的的功功能能；；存在在適適時(shí)時(shí)以以售售租租或或抵抵押押等等變變現(xiàn)現(xiàn)的的可可能能性性；；購(gòu)而而非非租租房房，，即即意意味味居居住住開(kāi)開(kāi)支支節(jié)節(jié)省省等等利利益益。。思考考：能列列舉舉多多少少可可能能的的購(gòu)購(gòu)房房目目的的？？購(gòu)房房比比租租房房更更好好嗎嗎？？如何何才才能能不不成成為為房房奴奴？？有哪哪些些解解決決住住房房的的途途徑徑？？小結(jié)：居住房地產(chǎn)投資居住房地產(chǎn)特性消費(fèi)/生活資料微觀運(yùn)行土地競(jìng)爭(zhēng)性獲取開(kāi)發(fā)投資模式土地—住房—銷售置業(yè)投資模式租售，環(huán)節(jié)較少居住房地產(chǎn)金融投資貸款資產(chǎn)支持債券，其他小結(jié)：居住房地產(chǎn)投資的發(fā)展前景居住房地產(chǎn)發(fā)展的條件——?dú)W美：人口數(shù)量，人均GDP，就業(yè)數(shù)量和工資水平住房單元的數(shù)量由人口數(shù)量決定，質(zhì)量則由經(jīng)濟(jì)變量（收入和價(jià)格）決定人均GDP住房投資（Burns和Grebler，1977）≤1600美元新建住房投資占GDP比重增加＞1600美元新建住房投資占GDP比重下降住宅市場(chǎng)會(huì)通過(guò)成本效應(yīng)、財(cái)富-儲(chǔ)蓄效應(yīng)、投資效應(yīng)等對(duì)城市經(jīng)濟(jì)施加影響商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)三步走策略，商業(yè)地產(chǎn)投入不少于10%，收入20%；未來(lái)三年建成220萬(wàn)m2商業(yè)配套保利商業(yè)物業(yè)投資增至30%；未來(lái)三年累計(jì)持有商用物業(yè)300萬(wàn)m2華潤(rùn)置地商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)資產(chǎn)比例和利潤(rùn)貢獻(xiàn)升到40%招商地產(chǎn)儲(chǔ)備商業(yè)用地20%，累計(jì)持有商業(yè)物業(yè)188萬(wàn)m2中糧未來(lái)5~10年拓展20個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總資產(chǎn)達(dá)700億金地發(fā)展城市的綜合體注：2011年數(shù)據(jù)一、、商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)概概述述1.含義義：Commercialproperty廣義義上上，，是是指指用用于于商商業(yè)業(yè)用用途途或或者者具具備備商商業(yè)業(yè)功功能能的的地地產(chǎn)產(chǎn)，，也也稱稱商商用用、、收收益益性性、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。狹義義上上，，是是指指用于于各各種種零零售售、、餐餐飲飲、、娛娛樂(lè)樂(lè)、、健健身身服服務(wù)務(wù)、、休休閑閑等等經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)用用途途的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)；；國(guó)國(guó)外外則則稱稱零零售售地地產(chǎn)產(chǎn)。。比較較：商鋪鋪、、工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)商鋪鋪：商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的傳傳統(tǒng)統(tǒng)形形式式，，或或商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的基基本本單單元元。。工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)：一一種種多多地地產(chǎn)產(chǎn)形形式式，，融融合合了了住住宅宅地地產(chǎn)產(chǎn)、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)、、工工業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)、、旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)等等在在內(nèi)內(nèi)的的復(fù)復(fù)合合地地產(chǎn)產(chǎn)，，一一般般不不劃劃為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)。。但但現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)中中，，可可能能存存在在難難以以明明確確歸歸類類的的物物業(yè)業(yè)形形式式。。商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是一一種種綜綜合合體體，具具有有房房地地產(chǎn)產(chǎn)、、商商業(yè)業(yè)與與投投資資的的三三重重特特性性，，區(qū)區(qū)別別于于單單純純的的投投資資、、商商業(yè)業(yè)，，以以及及傳傳統(tǒng)統(tǒng)意意義義上上的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)；；三三重重特特性性相相互互獨(dú)獨(dú)立立又又相相互互作作用用，，形形成成了了商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)較較為為明明顯顯的的特特征征———環(huán)環(huán)環(huán)相相扣扣，，系系統(tǒng)統(tǒng)性性極極強(qiáng)強(qiáng)，，其其中中商商業(yè)業(yè)屬屬性性是是本本質(zhì)質(zhì)。。2.商業(yè)房地產(chǎn)的類型劃分標(biāo)準(zhǔn)類別行業(yè)類型零售，娛樂(lè)，餐飲，健身消費(fèi)行為物品業(yè)態(tài)類，服務(wù)業(yè)態(tài)類，體驗(yàn)業(yè)態(tài)類

建筑形式

單體和綜合建筑；底層，地下和地上市場(chǎng)范圍

近鄰型，社區(qū)型，區(qū)域型，超區(qū)域，超級(jí)型

規(guī)模大型、中型、小型和零散運(yùn)作模式產(chǎn)權(quán)型：（分割）出售—投資—經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)型：租賃—管理說(shuō)明明：新興興的的商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型ShoppingMall：起源源于于歐歐美美20世紀(jì)紀(jì)中中期期，，由由一一個(gè)個(gè)管管理理機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)和和規(guī)規(guī)劃劃，，在在一一個(gè)個(gè)大大型型建建筑筑群群中中將將一一系系列列零零售售商商店店、、服服務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)組組織織在在一一起起，，提提供供購(gòu)購(gòu)物物、、休休閑閑、、娛娛樂(lè)樂(lè)、、飲飲食食、、旅旅游游等等多多項(xiàng)項(xiàng)服服務(wù)務(wù)的的一一站站式式消消費(fèi)費(fèi)中中心心，，商商業(yè)業(yè)面面積積分分布布以以扁扁平平式式居居多多，，是是零零售售業(yè)業(yè)的的最最高高形形態(tài)態(tài)。。商業(yè)業(yè)街街：：由由眾眾多多商商店店、、餐餐飲飲店店、、服服務(wù)務(wù)店店共共同同組組成成，，按按一一定定結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)比比例例規(guī)規(guī)律律排排列列的的商商業(yè)業(yè)繁繁華華街街道道，，是是城城市市商商業(yè)業(yè)的的縮縮影影和和精精華華，，是是一一種種多多功功能能、、多多業(yè)業(yè)種種、、多多業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的商商業(yè)業(yè)集集合合體體。。主題題式式購(gòu)購(gòu)物物公公園園：：自自然然與與公公園園相相結(jié)結(jié)合合的的產(chǎn)產(chǎn)物物，，集集購(gòu)購(gòu)物物、、餐餐飲飲、、休休閑閑、、娛娛樂(lè)樂(lè)、、旅旅游游景景點(diǎn)點(diǎn)等等于于一一體體的的超超大大型型商商業(yè)業(yè)、、休休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)之之城城。。商業(yè)綜綜合體體（HOPSCA）：將將酒店店（Hotel）、辦辦公（（Office）、停停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)（Park）、商商業(yè)（（ShoppingMall）、集集會(huì)公公共活活動(dòng)和和娛樂(lè)樂(lè)空間間（Club）、公公寓（（Apartment）等城城市功功能在在三項(xiàng)項(xiàng)以上上進(jìn)行行組合合，并并在各各部分分間建建立一一種相相互依依存、、相互互助益益的關(guān)關(guān)系，，從而而形成成一個(gè)個(gè)多功功能、、高效效率的的建筑綜綜合體體，是目目前國(guó)國(guó)際上上最先先進(jìn)的的商業(yè)業(yè)模式式之一一。也也稱為為城市市綜合合體。。細(xì)分分功能能區(qū)劃劃采取取中央央商務(wù)務(wù)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)““三三三二二二”配配比，，即辦辦公30%、零售售30%、服務(wù)務(wù)20%、高檔檔公寓寓20%。比較：：全能能綜合合體，，商務(wù)務(wù)綜合合體，，旅游游娛樂(lè)樂(lè)綜合合體，，居住住綜合合體3.商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)的特特性：：用地法法定年年限外外（1）提供供商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)和公公共服服務(wù)空空間，，適應(yīng)應(yīng)多樣樣化的的用途途，具具有較較強(qiáng)的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)、社社會(huì)和和審美美的功功能；；（2）主要要滿足足經(jīng)營(yíng)營(yíng)需求求，在在物業(yè)業(yè)、區(qū)區(qū)位、、設(shè)施施等方方面有有相應(yīng)應(yīng)的要要求，，但沒(méi)沒(méi)有統(tǒng)統(tǒng)一的的設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范范；（3）作為為商業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)業(yè)的的生產(chǎn)產(chǎn)資料料，具具有較較強(qiáng)的的投資資性，，其價(jià)價(jià)值取取決于于所經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的行業(yè)業(yè)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)能能力（（房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值和和商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)價(jià)值值；房房地產(chǎn)產(chǎn)、資資本和和商業(yè)業(yè)的綜綜合體體）；；（4）與城城市發(fā)發(fā)展關(guān)關(guān)聯(lián)極極強(qiáng)，，并與與其他他房地地產(chǎn)類類型具具有較較強(qiáng)的的互補(bǔ)補(bǔ)性。。二、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述利益主體：開(kāi)發(fā)商通過(guò)運(yùn)作項(xiàng)目獲取開(kāi)發(fā)投資收益所有者獲取租賃收益經(jīng)營(yíng)者獲取經(jīng)營(yíng)收益，包括專業(yè)的服務(wù)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，不同層級(jí)的商家，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)等管理者獲取管理收益消費(fèi)者方便舒適地購(gòu)買(mǎi)商品和服務(wù)商業(yè)房地產(chǎn)盈利模式：對(duì)于開(kāi)發(fā)商和投資者，可售可租，盈利在于銷售收入或者租金；對(duì)于運(yùn)營(yíng)商，主要在于以高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取穩(wěn)定租金和管理費(fèi)收入?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)（或從根本上），就是通過(guò)租賃運(yùn)營(yíng)獲得長(zhǎng)期回報(bào)，追求物業(yè)的使用價(jià)值和價(jià)值增值。商業(yè)房地產(chǎn)融資模式：開(kāi)發(fā)階段的融資模式與住宅開(kāi)發(fā)融資類似；持有階段則要求大量、長(zhǎng)期、低成本的融資。即融資模式與金融市場(chǎng)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式等因素有關(guān)。商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式：自主開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)立決策開(kāi)發(fā)的方式聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)企業(yè)聯(lián)合決策開(kāi)發(fā)的方式定制開(kāi)發(fā)在項(xiàng)目前期即與商業(yè)企業(yè)洽談簽約的開(kāi)發(fā)方式商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式：只租不售或自主經(jīng)營(yíng)購(gòu)建、持有、招商、運(yùn)營(yíng)，獲取租金收入為主只售不租購(gòu)建后再出售，獲取銷售收入為主，但售后的經(jīng)營(yíng)工作內(nèi)容較為豐富租售結(jié)合部分出售部分租賃【例】國(guó)內(nèi)商商業(yè)地地產(chǎn)三三種開(kāi)開(kāi)發(fā)模模式（1）SOHO模式：：分散散銷售售，快快速變變現(xiàn)聚聚焦焦于京京滬繁繁華地地段但但不大大量?jī)?chǔ)儲(chǔ)備土土地，，開(kāi)發(fā)發(fā)單一一的高高檔商商業(yè)地地產(chǎn)并并分散散銷售售，快快速回回籠資資金，，但業(yè)業(yè)權(quán)分分散導(dǎo)導(dǎo)致物物業(yè)管管理困困難、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)效果果不如如預(yù)期期，逐逐漸加加強(qiáng)自自有銷銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)、、自有有物業(yè)業(yè)管理理公司司的建建設(shè)，，引進(jìn)進(jìn)銷售售人才才或利利用中中介代代理公公司，，適當(dāng)當(dāng)提高高傭金金比例例；遠(yuǎn)遠(yuǎn)期會(huì)會(huì)適當(dāng)當(dāng)持有有具獨(dú)獨(dú)特性性商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)。（2）萬(wàn)達(dá)達(dá)模式式：部部分出出售、、部分分出租租以“先先招商商，后后開(kāi)發(fā)發(fā)”的的訂單單模式式為典典型，，與沃沃爾瑪瑪、百百安居居等戰(zhàn)戰(zhàn)略合合作，，品牌牌價(jià)值值得以以提升升；連連鎖經(jīng)經(jīng)營(yíng)使使商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模模開(kāi)發(fā)發(fā)、連連鎖經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，知名名度迅迅速提提高；；商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目快速速?gòu)?fù)制制，企企業(yè)得得以快快速發(fā)發(fā)展。。（3）凱德德模式式：全全部自自持，，雙基基金配配置新加坡坡凱德德置地地，開(kāi)開(kāi)發(fā)商商、運(yùn)運(yùn)營(yíng)商商和物物業(yè)管管理者者。來(lái)來(lái)福士士是其其旗下下的商商業(yè)綜綜合體體品牌牌，在在北京京、上上海、、成都都等地地布局局。來(lái)來(lái)福士士中國(guó)國(guó)基金金屬嘉嘉德集集團(tuán)旗旗下，，成立立于2008年，嘉嘉德集集團(tuán)和和亞歐歐美養(yǎng)養(yǎng)老基基金各各持有有50％，并并由前前者充充當(dāng)管管理者者。先先私募募基金金、后后REITs，投入入凱德德置地地中國(guó)國(guó)項(xiàng)目目的基基金資資金占占總投投資額額的比比例超超過(guò)60%。區(qū)位：繁華程度、交通自然條件市中心，或密集人口的中心面向街道或人流來(lái)往的方向地形地勢(shì)保障建筑的可視性交通條件物流和道路通暢，車(chē)位足夠經(jīng)濟(jì)條件當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)力強(qiáng)人口因素人口密集，素質(zhì)高周邊配套完善商業(yè)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)：整個(gè)投資過(guò)程中注重商業(yè)業(yè)態(tài)；在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)上遵循社會(huì)專業(yè)分工；相對(duì)更高的回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)，需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)培育和經(jīng)營(yíng)才能對(duì)成功與否作出判斷；注重選址和商圈研究；外部投資存在差異，如政策、規(guī)范、金融支持等。說(shuō)明：商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的特點(diǎn)商業(yè)房地產(chǎn)Commercial住宅Residential區(qū)位地段客流大，但多變客戶局限在一定范圍物業(yè)適應(yīng)多樣化的用途較為單純目標(biāo)顧客

支付能力＋經(jīng)營(yíng)能力支付能力消費(fèi)環(huán)節(jié)竣工只是經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的開(kāi)始竣工驗(yàn)收交付裝修到終端消費(fèi)

使用功能

經(jīng)營(yíng)、公共服務(wù)居住盈利模式

經(jīng)營(yíng)收益＋長(zhǎng)期增值以獲得差價(jià)為主開(kāi)發(fā)商

實(shí)力更強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)實(shí)力、素質(zhì)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資資中，，應(yīng)遵遵循先先商業(yè)業(yè)、后后地產(chǎn)產(chǎn)的原原則。。說(shuō)明：商業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)投資的特點(diǎn)分

類優(yōu)

點(diǎn)缺

點(diǎn)住宅Residential狀況熟悉、單價(jià)低、易租、轉(zhuǎn)手相對(duì)容易、政策上保護(hù)租客、裝修要求不高租金收入低、房東支付稅金及管理費(fèi)、管理困難、租期不穩(wěn)定、政策干預(yù)多

商業(yè)房地產(chǎn)Commercial經(jīng)營(yíng)方式和投資主體多樣性；租期長(zhǎng)、租金收入高且穩(wěn)定、管理容易、租戶支付稅金及管理費(fèi)，受規(guī)劃和商業(yè)用地總量控制價(jià)高、變現(xiàn)不易、出租難度大、服務(wù)要求高，政策直接干預(yù)少?gòu)氖械浆F(xiàn)代的商鋪？一鋪養(yǎng)三代。小結(jié)：商業(yè)房地產(chǎn)投資商業(yè)房地產(chǎn)特性生產(chǎn)資料微觀運(yùn)行商圈研究，招商，融資開(kāi)發(fā)投資模式土地—商業(yè)物業(yè)—經(jīng)營(yíng)置業(yè)投資模式經(jīng)營(yíng)，環(huán)節(jié)多商業(yè)房地產(chǎn)金融投資最為完整，發(fā)展最快小結(jié)：商業(yè)房地產(chǎn)投資的發(fā)展前景歐美：人均GDP，城市家庭汽車(chē)擁有量，公共交通亞洲：人均GDP，城市家庭汽車(chē)擁有量，公共交通，人口密度，消費(fèi)總量人均GDP，城市化率商業(yè)業(yè)態(tài)1100美元，25%廟會(huì)、集市、地?cái)?100~2000美元，45%百貨、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)2000~4400美元，45~70%購(gòu)物中心、超市、專賣(mài)店、精品店4400美元，70%SHOPPINGMALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合性商業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)是隨現(xiàn)代城市的發(fā)展而發(fā)展，但到一定程度（商業(yè)綜合體），則會(huì)推動(dòng)城市的更快發(fā)展辦公房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資一、辦辦公房房地產(chǎn)產(chǎn)概述述1.含義：OfficeBuilding機(jī)關(guān)、、企業(yè)業(yè)及事事業(yè)單單位的的行政政管理理人員員、業(yè)業(yè)務(wù)技技術(shù)人人員等等辦理理行政政事務(wù)務(wù)或從從事業(yè)業(yè)務(wù)活活動(dòng)的的建筑筑空間間，即即辦公公用房房。這這里是是指專專業(yè)商商業(yè)辦辦公用用樓、、商務(wù)務(wù)辦公公寫(xiě)字字樓。。寫(xiě)字樓樓的作作用是是集中中進(jìn)行行信息息的收收集、、決策策的制制定、、文書(shū)書(shū)工作作的處處理和和其他他形式式的經(jīng)經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)管管理（（Rhodes和Kan，1971）。辦公物業(yè)形態(tài)發(fā)展階段：階段特點(diǎn)傳統(tǒng)立足于自然，小空間；私密性強(qiáng)，可自行控制工作環(huán)境，但間利用率低，缺乏靈活性。早期大空間，追求實(shí)效，但辦公環(huán)境機(jī)器化、工作方式非人性化后期

大空間，對(duì)內(nèi)外環(huán)境、功能的人性化安排智能化

3A——辦公智能化（OA）；設(shè)備自動(dòng)化（BA）；通信傳輸智能化（CA）5A——3A＋安保智能化（SA）；消防智能化（FA）2.分類——按檔次頂級(jí)物業(yè)(國(guó)際寫(xiě)字樓)高檔物業(yè)(甲級(jí)寫(xiě)字樓)中檔物業(yè)(乙級(jí)寫(xiě)字樓)低檔物業(yè)(丙級(jí)寫(xiě)字樓)區(qū)位條件位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)副都心或較好的城區(qū)位置一般城區(qū)位置品質(zhì)物理狀況一流，質(zhì)量達(dá)標(biāo)或超標(biāo)物理狀況優(yōu)良，質(zhì)量達(dá)標(biāo)或超標(biāo)物理狀況良好，質(zhì)量達(dá)標(biāo)物業(yè)已使用一定年限客戶國(guó)內(nèi)外知名大公司、財(cái)團(tuán)有知名大公司，多為研發(fā)、服務(wù)類多為國(guó)內(nèi)中小公司，銷售代理或產(chǎn)品研發(fā)小型私企，從事簡(jiǎn)單的銷售業(yè)務(wù)物業(yè)服務(wù)品牌物業(yè)公司，24小時(shí)維護(hù)維修及保安服務(wù)知名物業(yè)公司，24小時(shí)維護(hù)維修及保安服務(wù)有物業(yè)公司服務(wù)有一般性物業(yè)服務(wù)內(nèi)容如衛(wèi)生、值班規(guī)模超50000平方米1～5萬(wàn)平米無(wú)限制無(wú)限制智能3A～5A3A及以上無(wú)限制無(wú)限制交通臨近兩條以上主干道，極佳的可接近性有多種交通工具直達(dá)有交通線路到達(dá)，較方便有交通線路到達(dá)說(shuō)明：智能化化大廈，，簡(jiǎn)稱稱為3A或5A，是指指利用用系統(tǒng)統(tǒng)集成成方法法，將將智能能型計(jì)計(jì)算機(jī)機(jī)、通通信、、信息息技術(shù)術(shù)與建建筑藝藝術(shù)有有機(jī)結(jié)結(jié)合，，通過(guò)過(guò)對(duì)設(shè)設(shè)備的的自動(dòng)動(dòng)監(jiān)控控、對(duì)對(duì)信息息資源源的管管理和和使用用者的的服務(wù)務(wù)及其其與建建筑的的優(yōu)化化組合合，所所獲得得的高高效率率、高高功能能、高高度安安全與與高度度舒適適的建建筑。。樓宇自自動(dòng)控控制系系統(tǒng)BA，BuildingAutomation，旨在在保障障建筑筑物內(nèi)內(nèi)所有有機(jī)電電設(shè)備備穩(wěn)定定、可可靠運(yùn)運(yùn)行；；辦公自自動(dòng)化化系統(tǒng)統(tǒng)OA，OfficeAutomation，旨旨在提提高信信息處處理能能力與與處理理效率率的各各種辦辦公設(shè)設(shè)備及及相應(yīng)應(yīng)軟件件的集集成；；通訊自自動(dòng)化化系統(tǒng)統(tǒng)CA，CommunicationAutomation，旨旨在通通過(guò)建建筑物物內(nèi)外外信息息交往往來(lái)提提高業(yè)業(yè)務(wù)辦辦理效效率的的設(shè)備備與網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的的集成成；消防自自動(dòng)化化系統(tǒng)統(tǒng)FA，F(xiàn)ireproofAutomation；安保自自動(dòng)化化系統(tǒng)統(tǒng)SA，SafetyAutomation；停車(chē)管管理自自動(dòng)化化系統(tǒng)統(tǒng)PA，ParkingAutomation。其他分分類：按集中中所處處的區(qū)區(qū)域進(jìn)進(jìn)行的的劃分分；按照城城市辦辦公建建設(shè)用用地的的等級(jí)級(jí)和基基準(zhǔn)地地價(jià)進(jìn)進(jìn)行的的劃分分；按建筑筑面積積劃分分；按功能能差異異的劃劃分。。說(shuō)明：新興的的辦公公物業(yè)業(yè)產(chǎn)品品類型型SOHO：即smalloffice，homeoffice（小辦辦公室室，家家庭辦辦公室室；小小型家家庭公公司）），既既是指指滿足足追求求自由由、時(shí)時(shí)尚的的新型型生活活和工工作方方式一一族的的物業(yè)業(yè)空間間需求求，也也代表表一種種前潮潮的生生產(chǎn)力力、活活躍的的新經(jīng)經(jīng)濟(jì)。。商務(wù)綜綜合體體：以辦公公樓為為主體體的、、多功功能的的建筑筑綜合合體。?？偛拷?jīng)經(jīng)濟(jì)園園區(qū)，，以智能能化、、低密密度、、生態(tài)態(tài)型樓樓群，，形成成集辦辦公、、科研研、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)于于一體體的企企業(yè)總總部聚聚集基基地，，為入入駐企企業(yè)提提供良良好的的運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理理氛圍圍和創(chuàng)創(chuàng)建發(fā)發(fā)展的的高速速通道道。隨隨著企企業(yè)的的發(fā)展展、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的升級(jí)級(jí)，部部分企企業(yè)特特別是是大型型企業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理環(huán)環(huán)節(jié)和和生產(chǎn)產(chǎn)操作作環(huán)節(jié)節(jié)逐步步分離離，諸諸如經(jīng)經(jīng)營(yíng)總總部、、研發(fā)發(fā)總部部、物物流總總部等等應(yīng)運(yùn)運(yùn)而生生。創(chuàng)意地地產(chǎn)：：服務(wù)于于創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)業(yè)的物物業(yè)空空間。。MOHO：MatchBox，Hour，Office，即集集現(xiàn)代代建筑筑、生生活、、辦公公、服服務(wù)于于一體體的酒酒店式式商務(wù)務(wù)公寓寓模式式，具具有多多動(dòng)能能性、、移動(dòng)動(dòng)性、、高科科技性性、個(gè)個(gè)性化化、不不限時(shí)時(shí)性、、高效效性等等特點(diǎn)點(diǎn)。4.辦公房房地產(chǎn)產(chǎn)的特特性：：用地法法定年年限外外（1）使用用功能能：提提供商商務(wù)處處理的的空間間，承承擔(dān)部部分城城市社社會(huì)功功能