某房地產(chǎn)區(qū)域考察報告課件

上海區(qū)域考察總結報告12/1/20221上海區(qū)域考察總結報告12/1/20221考察行程路線圖12/1/20222考察行程路線圖12/1/20222提綱星河灣解密綠城工程節(jié)點做法分享萬科上海區(qū)域優(yōu)秀節(jié)點做法分享12/1/20223提綱星河灣解密12/1/20223星河灣產(chǎn)品分析星河灣集團打造的是高端的產(chǎn)品及高端的物業(yè)，產(chǎn)品奢華，善用石材及成品木業(yè)為主。同時，星河灣集團擁有原木木業(yè)加工公司---星河灣實業(yè)，樹熊是星河灣實業(yè)的知名品牌，產(chǎn)品經(jīng)過36道工序精心打造，是星河灣裝修的制定品牌，同時生產(chǎn)：高級木門、木地板、櫥柜等木作12/1/20224星河灣產(chǎn)品分析星河灣集團打造的是高端的產(chǎn)品及高端的物業(yè)，產(chǎn)品星河灣解密注：以下內容為我從網(wǎng)上搜索，修改所成，請知悉12/1/20225星河灣解密注：以下內容為我從網(wǎng)上搜索，修改所成，請知悉12/目錄星河灣主要賣點分析星河灣裝修標準縱覽星河灣精裝修盤點12/1/20226目錄12/1/20226星河灣在賣什么？三大主要賣點賣精裝大面積石材使用、工藝高超、材料多樣、風格含現(xiàn)代簡約、現(xiàn)代經(jīng)典、Art-Deco等。賣景觀植被豐富、多層次、疊石、高差、水岸。賣建筑色彩柔和、材料質樸、做工精致、風格取自新天鵝堡。12/1/20227星河灣在賣什么？三大主要賣點賣精裝大面積石材使用、工藝高超星河灣在賣什么？三大輔助賣點賣配套主打教育牌，包括德福雙語幼兒園及星河實驗小學。賣服務金鑰匙服務，物業(yè)管理細致入微。賣圈層四季會打造品質社交，個性化管家服務，功能齊備，圈層近似。12/1/20228星河灣在賣什么？三大輔助賣點賣配套主打教育牌，包括德福雙語建筑風格掠影北京星河灣德國斐森新天鵝堡12/1/20229建筑風格掠影北京星河灣德國斐森新天鵝堡12/1/20229景觀情景掠影星河灣園區(qū)星河灣精致的景觀設計、細膩的造園手法為其贏得美譽。北京有“別墅景觀看滟瀾山、公寓景觀看星河灣之說。12/1/202210景觀情景掠影星河灣園區(qū)星河灣精致的景觀設計、細膩的造園手法為本文重頭戲——精裝12/1/202211本文重頭戲——精裝12/1/202211目錄星河灣主要賣點分析星河灣裝修標準縱覽星河灣精裝修盤點12/1/202212目錄12/1/202212星河灣裝修標準縱覽戶門木飾面防火門，配防盜眼及高級門鎖。（約2.4m高）房門木飾面門，配高級門鎖。層高三期復式首層3.8m三期平層3.5m12/1/202213星河灣裝修標準縱覽12/1/202213入戶門木門及石材門套金鑲玉12/1/202214入戶門木門及石材門套金鑲玉12/1/202214門及門套木門及木門套12/1/202215門及門套木門及木門套12/1/202215門套木門套阿富汗黑金花門檻石12/1/202216門套木門套12/1/202216門套洞石淺啡網(wǎng)磨邊工藝12/1/202217門套洞石淺啡網(wǎng)磨邊工藝12/1/202217星河灣裝修標準縱覽客廳、飯廳、走廊局部采用造型天花配飾線，油進口乳膠漆；客廳、飯廳、走廊、躍式臺階鋪高級進口大理石地面，局部大理石拼花裝飾；墻面局部采用大理石及木作造型，配合木飾線及高級墻紙等材料。12/1/202218星河灣裝修標準縱覽12/1/202218客廳展示金線米黃12/1/202219客廳展示金線米黃12/1/202219餐廳展示Tip：如上圖一樣的直線條拼花，僅增加成工藝成本的20%左右，但可以達到多種效果、減少石材種類、提高出材率。餐廳總體色調：黑白12/1/202220餐廳展示Tip：餐廳總體色調：黑白12/1/202220過道玄關展示阿富汗黑金花帝王金松香玉12/1/202221過道玄關展示阿富汗黑金花帝王金松香玉12/1/202221星河灣裝修標準縱覽主人房、書房、衣帽間天花局部吊頂，配飾線，油進口乳膠漆；地面鋪木飾面地板；墻身采用高級墻紙飾面及局部木飾面造型裝飾；衣帽間配豪華衣柜。12/1/202222星河灣裝修標準縱覽12/1/202222主人居室展示仿黑檀木強化復合地板12/1/202223主人居室展示仿黑檀木12/1/202223書房展示人造黑檀木貼皮12/1/202224書房展示人造黑檀木貼皮12/1/202224衣帽間展示Tip：這等豪華衣帽間是之前600㎡左右樣板間才具備的，后面300㎡左右的則沒有這么奢華。12/1/202225衣帽間展示Tip：12/1/202225星河灣裝修標準縱覽普通臥室吊頂天花，配飾線，有進口乳膠漆；地面鋪木飾面地板；墻身貼高級墻紙飾面；臥室配豪華衣柜。12/1/202226星河灣裝修標準縱覽12/1/202226居室展示12/1/202227居室展示12/1/202227星河灣裝修標準縱覽工人房天花油進口乳膠漆；地面鋪木飾面木地板，墻身采用進口乳膠漆。廚房吊天花油進口防潮磁漆配飾線；地面鋪高級大理石，墻身采用高級大理石飾面；配高級地柜及吊柜，高級人造石臺面，煤氣爐、抽油煙機、洗碗機、烤箱、微波爐，電冰箱、電磁爐、燒烤爐，煤氣報警器、洗菜盆連水龍頭。12/1/202228星河灣裝修標準縱覽12/1/202228整體廚房展示阿富汗黑金花12/1/202229整體廚房展示阿富汗黑金花12/1/202229整體廚房展示廚房總體色調：紅、白、黑12/1/202230整體廚房展示廚房總體色調：12/1/202230星河灣裝修標準縱覽主人房衛(wèi)生間吊天花油進口防潮磁漆；地面及墻身采用高級大理石飾面；按摩浴缸配高級浴缸水龍頭及花酒；高級淋浴間、配高級頭頂花酒及手持花酒、豪華電腦控制座廁；豪華大理石臺面配高級洗臉盆及高級水龍頭；配梳妝鏡、掛墻風筒、吸頂式排風扇、防霧貼及衛(wèi)生間五金配件。套房衛(wèi)生間吊天花油進口防潮磁漆；地面及墻身鋪設高級大理石；配高級淋浴間、高級花酒、高級座廁；大理石臺面配高級洗臉盆連水龍頭；配梳妝鏡、掛墻風筒、吸頂式排風扇及衛(wèi)生間五金配件。12/1/202231星河灣裝修標準縱覽12/1/202231星河灣裝修標準縱覽公共衛(wèi)生間吊天花油進口防潮漆；地面及墻身鋪高級大理石；高級座廁；大理石臺面配高級洗臉盆連水龍頭；配梳妝鏡、掛墻風筒、吸頂式排風扇及衛(wèi)生間五金配件。工人房衛(wèi)生間吊天花油防潮漆；地面鋪大理石，墻身采用高級瓷磚飾面；配座廁；配花酒；配洗臉盆及水龍頭；配梳妝鏡、吸頂式排風扇及衛(wèi)生間五金配件。12/1/202232星河灣裝修標準縱覽12/1/202232衛(wèi)生間面盆浴缸面盆沒有品牌標志浴缸為HOESCH龍頭為唯寶(Villeroy&Boch）12/1/202233衛(wèi)生間面盆浴缸面盆沒有品牌標志浴缸為HOESCH龍頭為唯寶(衛(wèi)生間潔具面盆阿富汗黑金花12/1/202234衛(wèi)生間潔具面盆阿富汗黑金花12/1/202234衛(wèi)生間墻面淺啡網(wǎng)伯朗米黃世紀米黃淺啡網(wǎng)12/1/202235衛(wèi)生間墻面淺啡網(wǎng)伯朗米黃世紀米黃淺啡網(wǎng)12/1/202235衛(wèi)生間地面世紀米黃伯朗米黃瑪雅黑金線世紀米黃瑪雅阿富汗黑金花金年華12/1/202236衛(wèi)生間地面世紀米黃伯朗米黃瑪雅黑金線世紀米黃瑪雅阿富汗黑金花星河灣裝修標準縱覽陽臺地面鋪地磚，配藝術鐵花欄桿（部分陽臺為磚砌陽臺，請詳見建筑立面圖），墻身油進口乳膠漆。窗、陽臺門斷橋鋁合金框配雙層中空玻璃；立面窗簾盒裝飾；建筑外窗可開啟部位配置紗窗（八角窗除外）。12/1/202237星河灣裝修標準縱覽12/1/202237陽臺阿富汗黑金花仿古磚12/1/202238陽臺阿富汗黑金花仿古磚12/1/202238陽臺砂巖阿富汗黑金花12/1/202239陽臺砂巖阿富汗黑金花12/1/202239星河灣裝修標準縱覽酒柜、鞋柜配獨立酒柜、鞋柜。燈具室內各功能房間的天花照明預留電源線；局部吊天花部分配石英燈；廚房配筒燈，陽臺配吸頂燈；衛(wèi)生間配石英燈及防霧筒燈；墻面配電器插座及開關。電器每戶獨立電表和開關箱，配開關插座及面板，電路管線暗埋。12/1/202240星河灣裝修標準縱覽12/1/202240星河灣裝修標準縱覽供水及直飲水每戶裝有遠程計量表，暗裝冷熱水及中水管道；安裝管道直飲水（獨立計量，費用另計）。燃氣裝置各戶裝有燃氣輸送管道（燃氣開通費另計），配獨立遠程計量氣表，連接廚房燃氣灶與燃氣熱水器安裝位置，配高級熱水器?？照{采用戶式中央空調含新風系統(tǒng)，冬季采暖為戶式兩用火爐帶地暖系統(tǒng)。視訊裝置客廳配高級樓宇可視對講機，電視、電話插座；臥室、書房配置電視、電話、網(wǎng)絡插座、管線暗埋。12/1/202241星河灣裝修標準縱覽供水及直飲水12/1/202目錄星河灣主要賣點分析星河灣裝修標準縱覽星河灣精裝修盤點12/1/202242目錄12/1/202242面對星河灣的精裝，無法回避的幾個問題為什么星河灣給人尊貴和物有所值的感覺？它真的是拿銀子砸出來的嗎？我們可以借鑒其中的哪些經(jīng)驗？哪些是不能復制到萬科的？12/1/202243面對星河灣的精裝，無法回避的幾個問題12/1/202243Q1．為什么星河灣給人尊貴和物有所值的感覺？到位細膩的裝修標準（尤其是大面積石材的使用，所謂處處貼金）整體奢華，建筑、景觀、精裝齊頭并進，沒有明顯短板。12/1/202244Q1．為什么星河灣給人尊貴和物有所值的感覺？12/1/202Q2．它真的是拿銀子砸出來的嗎？點睛之處使用高檔石材選擇的進口石材大板價格在200~300之間，屬于中低價位產(chǎn)品。國產(chǎn)石材與進口石材搭配使用，國產(chǎn)石材一般在100~200之間，國產(chǎn)石材主要用在做造型、異型、衛(wèi)生間墻面這樣的地方。每種戶型的主材控制在2~3種以內，其他為輔材，用量較小。12/1/202245Q2．它真的是拿銀子砸出來的嗎？12/1/202245Q3．我們可以借鑒其中的哪些經(jīng)驗？——亮點分析注重設計，精于搭配：將石材的特性及價值通過合理的搭配表達出來，有效地凸顯了石材的價值。相同的石材，通過不同的搭配、拼花達到不同的效果，產(chǎn)生眼花繚亂的效果善于套材（提高出材率）使用相對少數(shù)的材料，不同規(guī)格、形狀的組合達到不同的效果，充分利用材料，使石材出材率高，相當于降低成本。工藝精細施工工藝是行業(yè)標桿。12/1/202246Q3．我們可以借鑒其中的哪些經(jīng)驗？——亮點分析12/1/20Q4．哪些是不建議復制到萬科的？——頗有微詞過于重貴氣——酒店感石材種類多，讓人眼花繚亂，顯得過于迎合商賈之氣。過于強調儀式感，所以戶型走道面積很大，實用性不強。（以上兩點不是缺點，而是選擇，事實證明，星河灣的這個選擇也成功了，只是略有不認同）速度慢，同時承擔風險大超大豪宅高利潤必然帶來高風險。星河灣最新一期開盤的戶型由一期的600平米上下改為300平米上下，應該是基于對市場的調查。12/1/202247Q4．哪些是不建議復制到萬科的？——頗有微詞12/1/202綠城項目優(yōu)秀節(jié)點做法此部分內容系網(wǎng)上搜索所得，與各位分享12/1/202248綠城項目優(yōu)秀節(jié)點做法此部分內容系網(wǎng)上搜索所得，與各位分享12結構與室內裝修部分12/1/202249結構與室內裝修部分12/1/202249施工控制節(jié)點（一）地下室底板或頂板翻邊12/1/202250施工控制節(jié)點（一）地下室底板或頂板翻邊12/1/202250節(jié)點施工說明：由于商品砼坍落度大，在進行地下室底板或頂板翻邊部位施工時，振動棒振搗使砼流座到底板，施工人員往往少振或不振搗，導致砼不密實，因此形成滲漏薄弱點。節(jié)點施工要求：針對該部位翻邊混凝土，要求其坍落度達到3-5cm時，再進行砼二次振搗，確保該處混凝土密實。同時，重點關注該部位的防水施工控制。地下室底板或頂板翻邊12/1/202251節(jié)點施工說明：地下室底板或頂板翻邊12/1/202251質量缺陷：針對大面積車庫底板、頂板、平屋面因商品砼坍落度大而產(chǎn)生的毛孔及收縮裂縫，導致結構滲漏水現(xiàn)象?？刂迫毕莸墓に囈螅喉艥矒v時采用二次振搗，機械磨平工藝施工，能控制結構板裂縫及滲漏水缺陷通病。施工控制節(jié)點（二）地下室底板或頂板翻邊12/1/202252質量缺陷：施工控制節(jié)點（二）地下室底板或頂板翻邊12/1/2結構柱腳漏漿處理方案

12/1/202253結構柱腳漏漿處理方案

12/1/202253結構柱腳漏漿處理

12/1/202254結構柱腳漏漿處理

12/1/202254注：1.本節(jié)點適用于中間一層精裝修樣板施工，其余尚未開始墻體砌筑;2.樣板房墻體砌筑時應將上層墻體砌筑但不允許封頂，以防止上部梁結構受力變形影響樣板房的墻體；3.如果中間結構分兩次驗收時，填充墻砌筑分界層也應按此節(jié)點施工。非常規(guī)填充墻封頂方案非常規(guī)填充墻封頂12/1/202255注：非常規(guī)填充墻封頂方案非常規(guī)填充墻封頂12/1/20225刪掉約35頁12/1/202256刪掉約35頁12/1/202256水池防水游泳池防水節(jié)點做法12/1/202257水池防水游泳池防水節(jié)點做法12/1/202257室外游泳池防水室外泳池防水方案12/1/202258室外游泳池防水室外泳池防水方案12/1/202258外墻石材干掛石材做法12/1/202259外墻石材干掛石材做法12/1/202259所有骨架鋼材需熱鍍鋅處理。掛扣件扁鋼及螺栓需熱鍍鋅處理或為不銹鋼掛件。焊縫必須飽滿牢固。鋼架焊接處必須除銹后涂刷兩道防銹漆然后涂銀粉漆處理。膨脹螺栓抗拔要求必須符合規(guī)范和設計要求。石材短槽必須機械開槽，保證槽縫寬度符合設計要求，嚴禁現(xiàn)場手提切割機開槽。石材板面需打膠時，膠縫寬窄必須一致，膠縫邊緣平滑挺直無毛邊。干掛不離縫石材板縫需夾膠和座膠時橫豎縫內的膠漿必須飽滿完整。石材厚度為25mm時，單塊板平方面積不宜大于1平方米。干掛石材厚度大于25mm時，單塊板平方面積不宜大于1.5平方米。干掛石材節(jié)點施工工藝說明外墻干掛石材12/1/202260所有骨架鋼材需熱鍍鋅處理。干掛石材節(jié)點施工工藝說明外墻干掛石外墻石材濕貼石材做法12/1/202261外墻石材濕貼石材做法12/1/2022611.石材掛板用雙股18#銅絲或鋼絲鉤與墻面固定，墻面用手提切割機從上而下或45度方向切槽縫，用鋼釘插入縫內，單塊石材板縱向長度大于300mm時不得少于兩處掛點。2.門窗洞及梁底朝天板應作鋁片或扁鐵側面加固方案施工(見圖1)。3.石材墻面設計要求打明膠時，板縫開三角槽縫或開小凹槽施工。濕貼灌漿花崗巖石材施工說明濕貼灌漿石材12/1/2022621.石材掛板用雙股18#銅絲或鋼絲鉤與墻面固定，墻面用手提切4.石材板內灌水泥砂漿前墻體澆水濕潤，要求水泥砂漿配比不得低于1:3，拌制完的砂漿以有較好的流動性為宜。5.灌水泥砂漿時要求成45度方向灌實，所有腰線頂面板及壓頂板嚴禁半干粉砂漿鋪板，必須使用流動的水泥砂漿鋪貼面板(見圖2、3)。6.石材墻面打膠寬度由設計確定，膠縫寬窄一致，無毛邊。7.石材板墻面需做外保溫時，不宜用濕灌漿方案施工。濕貼灌漿石材12/1/2022634.石材板內灌水泥砂漿前墻體澆水濕潤，要求水泥砂漿配比不得低濕貼灌漿石材12/1/202264濕貼灌漿石材12/1/202264濕貼文化石、亂貼石做法濕貼文化石12/1/202265濕貼文化石、亂貼石做法濕貼文化石12/1/202265說明：1.墻體為多孔磚砌體時，砌墻時預留6鋼筋,如未作預留，應將鋼筋慣穿至室內墻面錨接。2.墻體為砼面時，可選用植筋方案施工。3.文化石飾面高度超過一層時，在二層圈梁部位增設一道鋼筋砼支座線，如有飾面要求，可選用暗設方案施工。濕貼文化石12/1/202266說明：濕貼文化石12/1/202266硬質景觀部分硬質景觀12/1/202267硬質景觀部分硬質景觀12/1/202267硬質景觀12/1/202268硬質景觀12/1/202268上海區(qū)域修優(yōu)秀做法12/1/202269上海區(qū)域修優(yōu)秀做法12/1/202269安全文明施工安全帽采用金屬置物架放置，方便客戶參觀使用，且顯品質上面施工與下面已施工完成石材墻面采用分割層保護，以免高空墜物破壞完成成品面。12/1/202270安全文明施工安全帽采用金屬置物架放置，方便客戶參觀使用，且顯土建安全文明施工及現(xiàn)場管理樓層標識及樓棟標識清晰規(guī)范安全通道12/1/202271土建安全文明施工及現(xiàn)場管理樓層標識及樓棟標識清晰規(guī)范12/1景觀園林轉角倒角避免客戶碰撞，體現(xiàn)萬科施工細節(jié)12/1/202272景觀園林轉角倒角避免客戶碰撞，體現(xiàn)萬科施工細節(jié)12/1/20景觀硬裝凸出減速帶設置更顯人性化且美觀石材場外紅外線切割現(xiàn)場拼裝12/1/202273景觀硬裝凸出減速帶設置更顯人性化且美觀12/1/202273排水蓋板做法此處排水蓋板做法值得借鑒12/1/202274排水蓋板做法此處排水蓋板做法值得借鑒12/1/202274樹根做法樹根鋪卵石且草皮和灌木之間有分割槽分隔12/1/202275樹根做法樹根鋪卵石12/1/202275衛(wèi)生間內木門套底下有石材蹲在衛(wèi)生間門套直接放在石材蹲座上面，可避免衛(wèi)生間濺水在門套上面。12/1/202276衛(wèi)生間內木門套底下有石材蹲在衛(wèi)生間門套直接放在石材蹲座上面，分開面板變成連體面板連體開關避免兩個開關之間縫隙太小而難處理。12/1/202277分開面板變成連體面板連體開關避免兩個開關之間縫隙太小而難處理上海區(qū)域考察總結報告12/1/202278上海區(qū)域考察總結報告12/1/20221考察行程路線圖12/1/202279考察行程路線圖12/1/20222提綱星河灣解密綠城工程節(jié)點做法分享萬科上海區(qū)域優(yōu)秀節(jié)點做法分享12/1/202280提綱星河灣解密12/1/20223星河灣產(chǎn)品分析星河灣集團打造的是高端的產(chǎn)品及高端的物業(yè)，產(chǎn)品奢華，善用石材及成品木業(yè)為主。同時，星河灣集團擁有原木木業(yè)加工公司---星河灣實業(yè)，樹熊是星河灣實業(yè)的知名品牌，產(chǎn)品經(jīng)過36道工序精心打造，是星河灣裝修的制定品牌，同時生產(chǎn)：高級木門、木地板、櫥柜等木作12/1/202281星河灣產(chǎn)品分析星河灣集團打造的是高端的產(chǎn)品及高端的物業(yè)，產(chǎn)品星河灣解密注：以下內容為我從網(wǎng)上搜索，修改所成，請知悉12/1/202282星河灣解密注：以下內容為我從網(wǎng)上搜索，修改所成，請知悉12/目錄星河灣主要賣點分析星河灣裝修標準縱覽星河灣精裝修盤點12/1/202283目錄12/1/20226星河灣在賣什么？三大主要賣點賣精裝大面積石材使用、工藝高超、材料多樣、風格含現(xiàn)代簡約、現(xiàn)代經(jīng)典、Art-Deco等。賣景觀植被豐富、多層次、疊石、高差、水岸。賣建筑色彩柔和、材料質樸、做工精致、風格取自新天鵝堡。12/1/202284星河灣在賣什么？三大主要賣點賣精裝大面積石材使用、工藝高超星河灣在賣什么？三大輔助賣點賣配套主打教育牌，包括德福雙語幼兒園及星河實驗小學。賣服務金鑰匙服務，物業(yè)管理細致入微。賣圈層四季會打造品質社交，個性化管家服務，功能齊備，圈層近似。12/1/202285星河灣在賣什么？三大輔助賣點賣配套主打教育牌，包括德福雙語建筑風格掠影北京星河灣德國斐森新天鵝堡12/1/202286建筑風格掠影北京星河灣德國斐森新天鵝堡12/1/20229景觀情景掠影星河灣園區(qū)星河灣精致的景觀設計、細膩的造園手法為其贏得美譽。北京有“別墅景觀看滟瀾山、公寓景觀看星河灣之說。12/1/202287景觀情景掠影星河灣園區(qū)星河灣精致的景觀設計、細膩的造園手法為本文重頭戲——精裝12/1/202288本文重頭戲——精裝12/1/202211目錄星河灣主要賣點分析星河灣裝修標準縱覽星河灣精裝修盤點12/1/202289目錄12/1/202212星河灣裝修標準縱覽戶門木飾面防火門，配防盜眼及高級門鎖。（約2.4m高）房門木飾面門，配高級門鎖。層高三期復式首層3.8m三期平層3.5m12/1/202290星河灣裝修標準縱覽12/1/202213入戶門木門及石材門套金鑲玉12/1/202291入戶門木門及石材門套金鑲玉12/1/202214門及門套木門及木門套12/1/202292門及門套木門及木門套12/1/202215門套木門套阿富汗黑金花門檻石12/1/202293門套木門套12/1/202216門套洞石淺啡網(wǎng)磨邊工藝12/1/202294門套洞石淺啡網(wǎng)磨邊工藝12/1/202217星河灣裝修標準縱覽客廳、飯廳、走廊局部采用造型天花配飾線，油進口乳膠漆；客廳、飯廳、走廊、躍式臺階鋪高級進口大理石地面，局部大理石拼花裝飾；墻面局部采用大理石及木作造型，配合木飾線及高級墻紙等材料。12/1/202295星河灣裝修標準縱覽12/1/202218客廳展示金線米黃12/1/202296客廳展示金線米黃12/1/202219餐廳展示Tip：如上圖一樣的直線條拼花，僅增加成工藝成本的20%左右，但可以達到多種效果、減少石材種類、提高出材率。餐廳總體色調：黑白12/1/202297餐廳展示Tip：餐廳總體色調：黑白12/1/202220過道玄關展示阿富汗黑金花帝王金松香玉12/1/202298過道玄關展示阿富汗黑金花帝王金松香玉12/1/202221星河灣裝修標準縱覽主人房、書房、衣帽間天花局部吊頂，配飾線，油進口乳膠漆；地面鋪木飾面地板；墻身采用高級墻紙飾面及局部木飾面造型裝飾；衣帽間配豪華衣柜。12/1/202299星河灣裝修標準縱覽12/1/202222主人居室展示仿黑檀木強化復合地板12/1/2022100主人居室展示仿黑檀木12/1/202223書房展示人造黑檀木貼皮12/1/2022101書房展示人造黑檀木貼皮12/1/202224衣帽間展示Tip：這等豪華衣帽間是之前600㎡左右樣板間才具備的，后面300㎡左右的則沒有這么奢華。12/1/2022102衣帽間展示Tip：12/1/202225星河灣裝修標準縱覽普通臥室吊頂天花，配飾線，有進口乳膠漆；地面鋪木飾面地板；墻身貼高級墻紙飾面；臥室配豪華衣柜。12/1/2022103星河灣裝修標準縱覽12/1/202226居室展示12/1/2022104居室展示12/1/202227星河灣裝修標準縱覽工人房天花油進口乳膠漆；地面鋪木飾面木地板，墻身采用進口乳膠漆。廚房吊天花油進口防潮磁漆配飾線；地面鋪高級大理石，墻身采用高級大理石飾面；配高級地柜及吊柜，高級人造石臺面，煤氣爐、抽油煙機、洗碗機、烤箱、微波爐，電冰箱、電磁爐、燒烤爐，煤氣報警器、洗菜盆連水龍頭。12/1/2022105星河灣裝修標準縱覽12/1/202228整體廚房展示阿富汗黑金花12/1/2022106整體廚房展示阿富汗黑金花12/1/202229整體廚房展示廚房總體色調：紅、白、黑12/1/2022107整體廚房展示廚房總體色調：12/1/202230星河灣裝修標準縱覽主人房衛(wèi)生間吊天花油進口防潮磁漆；地面及墻身采用高級大理石飾面；按摩浴缸配高級浴缸水龍頭及花酒；高級淋浴間、配高級頭頂花酒及手持花酒、豪華電腦控制座廁；豪華大理石臺面配高級洗臉盆及高級水龍頭；配梳妝鏡、掛墻風筒、吸頂式排風扇、防霧貼及衛(wèi)生間五金配件。套房衛(wèi)生間吊天花油進口防潮磁漆；地面及墻身鋪設高級大理石；配高級淋浴間、高級花酒、高級座廁；大理石臺面配高級洗臉盆連水龍頭；配梳妝鏡、掛墻風筒、吸頂式排風扇及衛(wèi)生間五金配件。12/1/2022108星河灣裝修標準縱覽12/1/202231星河灣裝修標準縱覽公共衛(wèi)生間吊天花油進口防潮漆；地面及墻身鋪高級大理石；高級座廁；大理石臺面配高級洗臉盆連水龍頭；配梳妝鏡、掛墻風筒、吸頂式排風扇及衛(wèi)生間五金配件。工人房衛(wèi)生間吊天花油防潮漆；地面鋪大理石，墻身采用高級瓷磚飾面；配座廁；配花酒；配洗臉盆及水龍頭；配梳妝鏡、吸頂式排風扇及衛(wèi)生間五金配件。12/1/2022109星河灣裝修標準縱覽12/1/202232衛(wèi)生間面盆浴缸面盆沒有品牌標志浴缸為HOESCH龍頭為唯寶(Villeroy&Boch）12/1/2022110衛(wèi)生間面盆浴缸面盆沒有品牌標志浴缸為HOESCH龍頭為唯寶(衛(wèi)生間潔具面盆阿富汗黑金花12/1/2022111衛(wèi)生間潔具面盆阿富汗黑金花12/1/202234衛(wèi)生間墻面淺啡網(wǎng)伯朗米黃世紀米黃淺啡網(wǎng)12/1/2022112衛(wèi)生間墻面淺啡網(wǎng)伯朗米黃世紀米黃淺啡網(wǎng)12/1/202235衛(wèi)生間地面世紀米黃伯朗米黃瑪雅黑金線世紀米黃瑪雅阿富汗黑金花金年華12/1/2022113衛(wèi)生間地面世紀米黃伯朗米黃瑪雅黑金線世紀米黃瑪雅阿富汗黑金花星河灣裝修標準縱覽陽臺地面鋪地磚，配藝術鐵花欄桿（部分陽臺為磚砌陽臺，請詳見建筑立面圖），墻身油進口乳膠漆。窗、陽臺門斷橋鋁合金框配雙層中空玻璃；立面窗簾盒裝飾；建筑外窗可開啟部位配置紗窗（八角窗除外）。12/1/2022114星河灣裝修標準縱覽12/1/202237陽臺阿富汗黑金花仿古磚12/1/2022115陽臺阿富汗黑金花仿古磚12/1/202238陽臺砂巖阿富汗黑金花12/1/2022116陽臺砂巖阿富汗黑金花12/1/202239星河灣裝修標準縱覽酒柜、鞋柜配獨立酒柜、鞋柜。燈具室內各功能房間的天花照明預留電源線；局部吊天花部分配石英燈；廚房配筒燈，陽臺配吸頂燈；衛(wèi)生間配石英燈及防霧筒燈；墻面配電器插座及開關。電器每戶獨立電表和開關箱，配開關插座及面板，電路管線暗埋。12/1/2022117星河灣裝修標準縱覽12/1/202240星河灣裝修標準縱覽供水及直飲水每戶裝有遠程計量表，暗裝冷熱水及中水管道；安裝管道直飲水（獨立計量，費用另計）。燃氣裝置各戶裝有燃氣輸送管道（燃氣開通費另計），配獨立遠程計量氣表，連接廚房燃氣灶與燃氣熱水器安裝位置，配高級熱水器?？照{采用戶式中央空調含新風系統(tǒng)，冬季采暖為戶式兩用火爐帶地暖系統(tǒng)。視訊裝置客廳配高級樓宇可視對講機，電視、電話插座；臥室、書房配置電視、電話、網(wǎng)絡插座、管線暗埋。12/1/2022118星河灣裝修標準縱覽供水及直飲水12/1/202目錄星河灣主要賣點分析星河灣裝修標準縱覽星河灣精裝修盤點12/1/2022119目錄12/1/202242面對星河灣的精裝，無法回避的幾個問題為什么星河灣給人尊貴和物有所值的感覺？它真的是拿銀子砸出來的嗎？我們可以借鑒其中的哪些經(jīng)驗？哪些是不能復制到萬科的？12/1/2022120面對星河灣的精裝，無法回避的幾個問題12/1/202243Q1．為什么星河灣給人尊貴和物有所值的感覺？到位細膩的裝修標準（尤其是大面積石材的使用，所謂處處貼金）整體奢華，建筑、景觀、精裝齊頭并進，沒有明顯短板。12/1/2022121Q1．為什么星河灣給人尊貴和物有所值的感覺？12/1/202Q2．它真的是拿銀子砸出來的嗎？點睛之處使用高檔石材選擇的進口石材大板價格在200~300之間，屬于中低價位產(chǎn)品。國產(chǎn)石材與進口石材搭配使用，國產(chǎn)石材一般在100~200之間，國產(chǎn)石材主要用在做造型、異型、衛(wèi)生間墻面這樣的地方。每種戶型的主材控制在2~3種以內，其他為輔材，用量較小。12/1/2022122Q2．它真的是拿銀子砸出來的嗎？12/1/202245Q3．我們可以借鑒其中的哪些經(jīng)驗？——亮點分析注重設計，精于搭配：將石材的特性及價值通過合理的搭配表達出來，有效地凸顯了石材的價值。相同的石材，通過不同的搭配、拼花達到不同的效果，產(chǎn)生眼花繚亂的效果善于套材（提高出材率）使用相對少數(shù)的材料，不同規(guī)格、形狀的組合達到不同的效果，充分利用材料，使石材出材率高，相當于降低成本。工藝精細施工工藝是行業(yè)標桿。12/1/2022123Q3．我們可以借鑒其中的哪些經(jīng)驗？——亮點分析12/1/20Q4．哪些是不建議復制到萬科的？——頗有微詞過于重貴氣——酒店感石材種類多，讓人眼花繚亂，顯得過于迎合商賈之氣。過于強調儀式感，所以戶型走道面積很大，實用性不強。（以上兩點不是缺點，而是選擇，事實證明，星河灣的這個選擇也成功了，只是略有不認同）速度慢，同時承擔風險大超大豪宅高利潤必然帶來高風險。星河灣最新一期開盤的戶型由一期的600平米上下改為300平米上下，應該是基于對市場的調查。12/1/2022124Q4．哪些是不建議復制到萬科的？——頗有微詞12/1/202綠城項目優(yōu)秀節(jié)點做法此部分內容系網(wǎng)上搜索所得，與各位分享12/1/2022125綠城項目優(yōu)秀節(jié)點做法此部分內容系網(wǎng)上搜索所得，與各位分享12結構與室內裝修部分12/1/2022126結構與室內裝修部分12/1/202249施工控制節(jié)點（一）地下室底板或頂板翻邊12/1/2022127施工控制節(jié)點（一）地下室底板或頂板翻邊12/1/202250節(jié)點施工說明：由于商品砼坍落度大，在進行地下室底板或頂板翻邊部位施工時，振動棒振搗使砼流座到底板，施工人員往往少振或不振搗，導致砼不密實，因此形成滲漏薄弱點。節(jié)點施工要求：針對該部位翻邊混凝土，要求其坍落度達到3-5cm時，再進行砼二次振搗，確保該處混凝土密實。同時，重點關注該部位的防水施工控制。地下室底板或頂板翻邊12/1/2022128節(jié)點施工說明：地下室底板或頂板翻邊12/1/202251質量缺陷：針對大面積車庫底板、頂板、平屋面因商品砼坍落度大而產(chǎn)生的毛孔及收縮裂縫，導致結構滲漏水現(xiàn)象。控制缺陷的工藝要求：砼澆搗時采用二次振搗，機械磨平工藝施工，能控制結構板裂縫及滲漏水缺陷通病。施工控制節(jié)點（二）地下室底板或頂板翻邊12/1/2022129質量缺陷：施工控制節(jié)點（二）地下室底板或頂板翻邊12/1/2結構柱腳漏漿處理方案

12/1/2022130結構柱腳漏漿處理方案

12/1/202253結構柱腳漏漿處理

12/1/2022131結構柱腳漏漿處理

12/1/202254注：1.本節(jié)點適用于中間一層精裝修樣板施工，其余尚未開始墻體砌筑;2.樣板房墻體砌筑時應將上層墻體砌筑但不允許封頂，以防止上部梁結構受力變形影響樣板房的墻體；3.如果中間結構分兩次驗收時，填充墻砌筑分界層也應按此節(jié)點施工。非常規(guī)填充墻封頂方案非常規(guī)填充墻封頂12/1/2022132注：非常規(guī)填充墻封頂方案非常規(guī)填充墻封頂12/1/20225刪掉約35頁12/1/2022133刪掉約35頁12/1/202256水池防水游泳池防水節(jié)點做法12/1/2022134水池防水游泳池防水節(jié)點做法12/1/202257室外游泳池防水室外泳池防水方案12/1/2022135室外游泳池防水室外泳池防水方案12/1/202258外墻石材干掛石材做法12/1/2022136外墻石材干掛石材做法12/1/202259所有骨架鋼材需熱鍍鋅處理。掛扣件扁鋼及螺栓需熱鍍鋅處理或為不銹鋼掛件。焊縫必須飽滿牢固。鋼架焊接處必須除銹后涂刷兩道防銹漆然后涂銀粉漆處理。膨脹螺栓抗拔要求必須符合規(guī)范和設計要求。石材短槽必須機械開槽，保證槽縫寬度符合設計要求，嚴禁現(xiàn)場手提切割機開槽。石材板面需打膠時，膠縫寬窄必須一致，膠縫邊緣平滑挺直無毛邊。干掛不離縫石材板縫需夾膠和座膠時橫豎縫內的膠漿必須飽滿完整。石材厚度為25mm時，單塊板平方面積不宜大于1平方米。干掛石材厚度大于25mm時，單塊板平方面積不宜大于1.5平方米。干掛石材節(jié)點施工工藝說明外墻干掛石材12/1/2022137所有骨架鋼材需熱鍍鋅處理。干