地產(chǎn)財(cái)務(wù)知識(shí)分享課件

2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種、稅率3成本夯實(shí)4結(jié)轉(zhuǎn)收入測(cè)算（以遠(yuǎn)洋城為例）1銷售毛利率2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種、稅率3成本夯實(shí)4結(jié)轉(zhuǎn)收入測(cè)算（取自集團(tuán)下發(fā)的《年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)》中山（深圳）公司2013年考核指標(biāo)建議指標(biāo)類別指標(biāo)名稱權(quán)重目標(biāo)值利潤(rùn)率擴(kuò)大系數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源/考核部門績(jī)效提成利潤(rùn)提成遠(yuǎn)洋城稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（億元）

結(jié)轉(zhuǎn)毛利率會(huì)計(jì)管理部遠(yuǎn)洋啟宸稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（億元）

結(jié)轉(zhuǎn)毛利率銷售回款提成遠(yuǎn)洋城銷售回款（億元）

銷售毛利率33.5%綜合資金部

開(kāi)發(fā)管理部遠(yuǎn)洋啟宸銷售回款（億元）

銷售毛利率23.9%遠(yuǎn)洋新干線銷售回款（億元）

銷售毛利率33.6%KPI結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模結(jié)轉(zhuǎn)收入（億元）20%24.5

會(huì)計(jì)管理部銷售規(guī)模協(xié)議銷售額（億元）25%47.0

開(kāi)發(fā)管理部客戶關(guān)系客戶滿意度15%72.0

開(kāi)發(fā)管理部1.1銷售毛利率—考核指標(biāo)之一取自集團(tuán)下發(fā)的《年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)》中山（深圳）公司20131.2銷售毛利率的重要性重要性：銷售毛利率是上市公司的重要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，能反映公司產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力和獲利潛力。它反映了企業(yè)產(chǎn)品銷售的初始獲利能力，是企業(yè)凈利潤(rùn)的起點(diǎn)，沒(méi)有足夠高的毛利率便不能形成較大的盈利。最終影響為經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)，如售價(jià)與成本的權(quán)衡、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整等1.2銷售毛利率的重要性重要性：最終影響為經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)1.3銷售毛利率的表達(dá)公式

1.3銷售毛利率的表達(dá)公式

1.4銷售毛利率的影響因素影響因素：直接因素：銷售單價(jià)單方成本銷售數(shù)量（影響毛利的絕對(duì)數(shù)）間接因素：市場(chǎng)變動(dòng)成本管理水平產(chǎn)品構(gòu)成行業(yè)差別1.4銷售毛利率的影響因素影響因素：2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種、稅率3成本夯實(shí)4結(jié)轉(zhuǎn)收入測(cè)算（以遠(yuǎn)洋城為例）1銷售毛利率2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種、稅率3成本夯實(shí)4結(jié)轉(zhuǎn)收入測(cè)算（2房地產(chǎn)公司涉及的稅種、稅率所得稅：應(yīng)稅所得額*稅率25%土增稅:按增值額占扣除項(xiàng)目的比率分四級(jí)稅率房產(chǎn)稅：土地使用稅：合同印花稅：合同金額*該合同類別對(duì)應(yīng)的稅率堤圍費(fèi)：營(yíng)業(yè)額*0.1%營(yíng)業(yè)稅：按營(yíng)業(yè)額的5%計(jì)征城建稅：營(yíng)業(yè)稅*7%教育附加費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅*3%地方教育附加費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅*2%營(yíng)業(yè)稅金及附加（營(yíng)業(yè)額的5.6%）2房地產(chǎn)公司涉及的稅種、稅率所得稅：應(yīng)稅所得額*稅率25%2房地產(chǎn)公司涉及的稅種、稅率2房地產(chǎn)公司涉及的稅種、稅率2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種、稅率3成本夯實(shí)4結(jié)轉(zhuǎn)收入及其影響（以遠(yuǎn)洋城為例）1銷售毛利率2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種、稅率3成本夯實(shí)4結(jié)轉(zhuǎn)收入及其影3.1成本科目土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、超容費(fèi)前期工程費(fèi)用：設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)、前期工程施工費(fèi)等建安工程費(fèi)用：總包、地基基礎(chǔ)、裝飾、電梯、門窗、消防、燃?xì)狻?/p>

電力、給排水、通風(fēng)空調(diào)、幕墻、工程監(jiān)理基礎(chǔ)工程費(fèi)用：電力、道路、供水、綠化、環(huán)衛(wèi)、交通設(shè)施、其他配套工程費(fèi)用：學(xué)校、幼兒園、居委會(huì)、派出所等開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：固定資產(chǎn)折舊、人力資源成本、七項(xiàng)費(fèi)用、審計(jì)咨詢、

各項(xiàng)稅費(fèi)(印花稅及堤圍費(fèi)）、日常經(jīng)營(yíng)支出資本化利息：向金融機(jī)構(gòu)借款產(chǎn)生的利息支出

3.1成本科目土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、報(bào)建費(fèi)合同臺(tái)賬直接成本待分?jǐn)偝杀竟餐杀九涮壮杀境杀締卧狝成本單元B成本單元C直接歸屬于對(duì)應(yīng)的成本單元

產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3產(chǎn)品2產(chǎn)品1按建筑面積分配至各成本單元

按建筑面積分配至各成本單元?dú)w集分?jǐn)偘纯墒勖娣e分?jǐn)傊粮鳟a(chǎn)品113.2成本分?jǐn)偟脑瓌t根據(jù)成本核算規(guī)程對(duì)成本進(jìn)行歸集和分?jǐn)偂罢l(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偂焙贤苯映杀敬謹(jǐn)偝杀竟餐杀九涮壮杀境杀締卧狝成本單元B成3.3成本夯實(shí)期區(qū)業(yè)態(tài)可售面積目標(biāo)成本目標(biāo)單方動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)單方動(dòng)態(tài)成本比目標(biāo)成本變動(dòng)一期A1A2住宅113,13447,4054,19047,7184,218314A1A2商鋪2,0858744,1908804,2186A1A2車位17,1593,4582,0153,4041,984-54A3住宅75,59635,4594,69135,5754,706116A3商鋪3,2631,4094,3191,4144,3345A3車位12,6522,7112,1432,7142,1453A7會(huì)所4,8603,4697,1383,4977,19528小計(jì)228,75094,7854,14495,2024,162417二期A8別墅25,00017,1466,85817,1496,8603A9別墅32,39228,8158,89628,8598,90944小計(jì)57,39345,9618,00846,0088,01647三期A16住宅123,62247,7563,86350,3644,0742,608A16商鋪1,5676053,8636384,07433A16車位19,4403,7761,9424,2182,170442小計(jì)144,62952,1373,60555,2203,8183,083注：下表目標(biāo)成本數(shù)據(jù)指的是結(jié)轉(zhuǎn)交付前定成本時(shí)的數(shù)據(jù)。

動(dòng)態(tài)成本取自13年4月份財(cái)務(wù)和成本兩部門充分溝通后的成本臺(tái)賬。

統(tǒng)計(jì)區(qū)域?yàn)橐呀Y(jié)轉(zhuǎn)地塊，不含A6、B2、C地塊和B1地塊。3.3成本夯實(shí)期區(qū)業(yè)態(tài)可售面積目標(biāo)成本目標(biāo)單方動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)3.3成本夯實(shí)（遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目）期區(qū)業(yè)態(tài)可售面積目標(biāo)成本目標(biāo)單方動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)單方動(dòng)態(tài)成本比目標(biāo)成本變動(dòng)四期A10別墅12,2398,9127,2818,9447,30832A14別墅16,02815,0459,38715,4299,627385小計(jì)28,26723,9578,47524,3748,623417五期A11住宅78,11435,2174,50837,2294,7662,012A11商鋪1,9838944,5089454,76651A11車位17,9004,0692,2734,5932,566524小計(jì)97,99740,1804,10042,7674,3642,587六期A15別墅38,33441,57910,84646,02512,0064,447七期A4住宅105,46344,4544,21544,8674,254412A4車位14,8753,9772,6743,2572,190-721A5住宅46,61318,7044,01318,6814,008-23A5商鋪2,5761,0344,0131,0324,008-1A5車位5,4611,0992,0131,0511,924-49小計(jì)174,98769,2693,95968,8883,937-381十期B1住宅172,631108,8596,306112,7126,5293,854B1商鋪23,60414,8846,30615,4116,529527B1車位51,84215,4632,98313,5992,623-1,865小計(jì)248,077139,2065,611141,7225,7132,516

合計(jì)1,235,461604,5614,893520,2074,21113,133測(cè)算結(jié)果：已結(jié)轉(zhuǎn)地塊動(dòng)態(tài)總成本比結(jié)轉(zhuǎn)前定成本一版多出1.3億，其中A15、A11和BI

區(qū)成本增加最為顯著。產(chǎn)生的影響：1.結(jié)轉(zhuǎn)后期仍有大量成本需要消化，嚴(yán)重影響稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3.3成本夯實(shí)（遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目）期區(qū)業(yè)態(tài)可售面積目標(biāo)成本目標(biāo)單3.3成本夯實(shí)（遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目）反映出的問(wèn)題:從項(xiàng)目啟動(dòng)到開(kāi)始結(jié)轉(zhuǎn)交付之前，目標(biāo)成本監(jiān)控環(huán)節(jié)薄弱開(kāi)始交付之后，動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控環(huán)節(jié)薄弱甚至缺失存在部門本位主義，各部門缺少溝通，大成本意識(shí)薄弱3.3成本夯實(shí)（遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目）反映出的問(wèn)題:應(yīng)對(duì)措施：完善管理機(jī)制，確保成本目標(biāo)的合理性和全面性（成本部）（1）公司內(nèi)部須建立二級(jí)管理機(jī)制，項(xiàng)目公司編制出目標(biāo)成本后須經(jīng)城市公司專業(yè)人員審核，保證目標(biāo)的合理性。（2）各個(gè)地塊的成本目標(biāo)，尤其到方案和施工圖階段，應(yīng)召集與成本有關(guān)的所有部門，尤其是經(jīng)辦人員，以會(huì)議形式進(jìn)行溝通，保證成本目標(biāo)的全面性。加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控，充分發(fā)揮預(yù)警功能（財(cái)務(wù)部）（1）各部門須充分發(fā)揮預(yù)警功能，盈利預(yù)警主責(zé)在財(cái)務(wù)部，但成本部、市場(chǎng)部要聯(lián)動(dòng)；鼓勵(lì)一線同事提出改進(jìn)意見(jiàn)，若向領(lǐng)導(dǎo)反映未果可逐級(jí)上報(bào)。（2）財(cái)務(wù)部和成本部每個(gè)月度召開(kāi)一次動(dòng)態(tài)成本溝通會(huì)，確保成本信息的對(duì)稱性。3.3成本夯實(shí)（遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目）應(yīng)對(duì)措施：3.3成本夯實(shí)（遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目）應(yīng)對(duì)措施：建設(shè)施工過(guò)程中減少設(shè)計(jì)變更，發(fā)生圖紙變更要及時(shí)與項(xiàng)目部、施工單位做好溝通（設(shè)計(jì)部）加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控和管理，減少返工及現(xiàn)場(chǎng)簽證。（項(xiàng)目部、工程管理部）各項(xiàng)資本化費(fèi)用的界定及限額的確定。（物業(yè)公司、市場(chǎng)部、客服部）3.3成本夯實(shí)（遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目）應(yīng)對(duì)措施：3.3成本夯實(shí)（遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目）2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種、稅率3成本夯實(shí)4結(jié)轉(zhuǎn)收入測(cè)算（以遠(yuǎn)洋城為例）1銷售毛利率2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種、稅率3成本夯實(shí)4結(jié)轉(zhuǎn)收入測(cè)算（4.1結(jié)轉(zhuǎn)收入（上半年完成情況）2013年上半年結(jié)轉(zhuǎn)收入

32,839結(jié)轉(zhuǎn)成本

22,490營(yíng)業(yè)稅金

1,837毛利

8,512毛利率26%營(yíng)銷費(fèi)用

1,616管理費(fèi)用

-0

財(cái)務(wù)費(fèi)用

13

土地增值稅

2,318投資收益

利潤(rùn)總額

4,681所得稅

1,170凈利潤(rùn)

3,511凈利率11%商譽(yù)攤銷

638結(jié)轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)費(fèi)用

1,932稅后凈利潤(rùn)

4,322稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=凈利潤(rùn)-投資收益*0.75-商譽(yù)攤銷

+結(jié)轉(zhuǎn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用*0.75集團(tuán)考核指標(biāo)

結(jié)轉(zhuǎn)收入170,000結(jié)轉(zhuǎn)毛利51,340毛利率30.20%4.1結(jié)轉(zhuǎn)收入（上半年完成情況）2013年上半年結(jié)轉(zhuǎn)收入4.2中山遠(yuǎn)洋城下半年可結(jié)轉(zhuǎn)資源盤(pán)點(diǎn)區(qū)域已售套數(shù)已售面積已售協(xié)議額（萬(wàn)元）預(yù)期變動(dòng)備注B2住宅1,101136,01287,908

B2商業(yè)1628,84121,078

A15別墅73,0308,233

A14別墅1367780

B1住宅243,9622,8827,240截止6.30未售面積16089.78，下半年按售價(jià)7500元，去化60%=7240萬(wàn)B1車庫(kù)13016

A11車庫(kù)28949462662截止6.30未售車位294個(gè)，按15萬(wàn)一個(gè)去化15%=662萬(wàn)C區(qū)商業(yè)街1019,92440,562-6,568截止7.23未全款到賬16420萬(wàn)，假設(shè)12.20前能夠全款到賬60%下半年合計(jì)1,425163,114161,921163,255

上半年已結(jié)轉(zhuǎn)51141,68432,799

全年合計(jì)1,936204,798194,720196,054

注：已售部分已剔除A11區(qū)兩卡辦公樓、B1區(qū)售樓部、A區(qū)簽字結(jié)轉(zhuǎn)、受結(jié)轉(zhuǎn)新政影區(qū)域6.1之后簽約的部分截止6.30可結(jié)轉(zhuǎn)資源盤(pán)點(diǎn)4.2中山遠(yuǎn)洋城下半年可結(jié)轉(zhuǎn)資源盤(pán)點(diǎn)區(qū)域已售套數(shù)已售面積已4.3結(jié)轉(zhuǎn)方案測(cè)算

集團(tuán)考核指標(biāo)測(cè)算一二三四結(jié)轉(zhuǎn)收入

170,000

162,289

195,732

172,039

205,482結(jié)轉(zhuǎn)毛利

51,340

45,015

70,269

51,877

77,131毛利率30.20%27.74%35.90%30.15%37.54%凈利潤(rùn)

23,047

39,582

27,845

44,380凈利率

14%20%16%22%稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

21,399

37,859

26,269

42,729利潤(rùn)率擴(kuò)大系數(shù)

88%129%100%137%利潤(rùn)提成基數(shù)

18,764

48,650

26,209

58,404注：方案一，C區(qū)商業(yè)街、B1售樓部、A11兩棟辦公樓本年不結(jié)轉(zhuǎn)。

方案二，C區(qū)商業(yè)街本年結(jié)轉(zhuǎn)，B1售樓部、A11兩棟辦公樓本年不結(jié)轉(zhuǎn)。方案三，B1售樓部、A11兩棟辦公樓本年結(jié)轉(zhuǎn)，C區(qū)商業(yè)街本年不結(jié)轉(zhuǎn)。方案四，C區(qū)商業(yè)街、B1售樓部、A11兩棟辦公樓本年全結(jié)轉(zhuǎn)。4.3結(jié)轉(zhuǎn)方案測(cè)算集團(tuán)考核指標(biāo)測(cè)算一二三四結(jié)轉(zhuǎn)收入2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種、稅率3成本夯實(shí)4結(jié)轉(zhuǎn)收入測(cè)算（以遠(yuǎn)洋城為例）1銷售毛利率2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種、稅率3成本夯實(shí)4結(jié)轉(zhuǎn)收入測(cè)算（取自集團(tuán)下發(fā)的《年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)》中山（深圳）公司2013年考核指標(biāo)建議指標(biāo)類別指標(biāo)名稱權(quán)重目標(biāo)值利潤(rùn)率擴(kuò)大系數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源/考核部門績(jī)效提成利潤(rùn)提成遠(yuǎn)洋城稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（億元）

結(jié)轉(zhuǎn)毛利率會(huì)計(jì)管理部遠(yuǎn)洋啟宸稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（億元）

結(jié)轉(zhuǎn)毛利率銷售回款提成遠(yuǎn)洋城銷售回款（億元）

銷售毛利率33.5%綜合資金部

開(kāi)發(fā)管理部遠(yuǎn)洋啟宸銷售回款（億元）

銷售毛利率23.9%遠(yuǎn)洋新干線銷售回款（億元）

銷售毛利率33.6%KPI結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模結(jié)轉(zhuǎn)收入（億元）20%24.5

會(huì)計(jì)管理部銷售規(guī)模協(xié)議銷售額（億元）25%47.0

開(kāi)發(fā)管理部客戶關(guān)系客戶滿意度15%72.0

開(kāi)發(fā)管理部1.1銷售毛利率—考核指標(biāo)之一取自集團(tuán)下發(fā)的《年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)》中山（深圳）公司20131.2銷售毛利率的重要性重要性：銷售毛利率是上市公司的重要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，能反映公司產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力和獲利潛力。它反映了企業(yè)產(chǎn)品銷售的初始獲利能力，是企業(yè)凈利潤(rùn)的起點(diǎn)，沒(méi)有足夠高的毛利率便不能形成較大的盈利。最終影響為經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)，如售價(jià)與成本的權(quán)衡、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整等1.2銷售毛利率的重要性重要性：最終影響為經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)1.3銷售毛利率的表達(dá)公式

1.3銷售毛利率的表達(dá)公式

1.4銷售毛利率的影響因素影響因素：直接因素：銷售單價(jià)單方成本銷售數(shù)量（影響毛利的絕對(duì)數(shù)）間接因素：市場(chǎng)變動(dòng)成本管理水平產(chǎn)品構(gòu)成行業(yè)差別1.4銷售毛利率的影響因素影響因素：2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種、稅率3成本夯實(shí)4結(jié)轉(zhuǎn)收入測(cè)算（以遠(yuǎn)洋城為例）1銷售毛利率2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種、稅率3成本夯實(shí)4結(jié)轉(zhuǎn)收入測(cè)算（2房地產(chǎn)公司涉及的稅種、稅率所得稅：應(yīng)稅所得額*稅率25%土增稅:按增值額占扣除項(xiàng)目的比率分四級(jí)稅率房產(chǎn)稅：土地使用稅：合同印花稅：合同金額*該合同類別對(duì)應(yīng)的稅率堤圍費(fèi)：營(yíng)業(yè)額*0.1%營(yíng)業(yè)稅：按營(yíng)業(yè)額的5%計(jì)征城建稅：營(yíng)業(yè)稅*7%教育附加費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅*3%地方教育附加費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅*2%營(yíng)業(yè)稅金及附加（營(yíng)業(yè)額的5.6%）2房地產(chǎn)公司涉及的稅種、稅率所得稅：應(yīng)稅所得額*稅率25%2房地產(chǎn)公司涉及的稅種、稅率2房地產(chǎn)公司涉及的稅種、稅率2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種、稅率3成本夯實(shí)4結(jié)轉(zhuǎn)收入及其影響（以遠(yuǎn)洋城為例）1銷售毛利率2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種、稅率3成本夯實(shí)4結(jié)轉(zhuǎn)收入及其影3.1成本科目土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、超容費(fèi)前期工程費(fèi)用：設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)、前期工程施工費(fèi)等建安工程費(fèi)用：總包、地基基礎(chǔ)、裝飾、電梯、門窗、消防、燃?xì)狻?/p>

電力、給排水、通風(fēng)空調(diào)、幕墻、工程監(jiān)理基礎(chǔ)工程費(fèi)用：電力、道路、供水、綠化、環(huán)衛(wèi)、交通設(shè)施、其他配套工程費(fèi)用：學(xué)校、幼兒園、居委會(huì)、派出所等開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：固定資產(chǎn)折舊、人力資源成本、七項(xiàng)費(fèi)用、審計(jì)咨詢、

各項(xiàng)稅費(fèi)(印花稅及堤圍費(fèi)）、日常經(jīng)營(yíng)支出資本化利息：向金融機(jī)構(gòu)借款產(chǎn)生的利息支出

3.1成本科目土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、報(bào)建費(fèi)合同臺(tái)賬直接成本待分?jǐn)偝杀竟餐杀九涮壮杀境杀締卧狝成本單元B成本單元C直接歸屬于對(duì)應(yīng)的成本單元

產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3產(chǎn)品2產(chǎn)品1按建筑面積分配至各成本單元

按建筑面積分配至各成本單元?dú)w集分?jǐn)偘纯墒勖娣e分?jǐn)傊粮鳟a(chǎn)品313.2成本分?jǐn)偟脑瓌t根據(jù)成本核算規(guī)程對(duì)成本進(jìn)行歸集和分?jǐn)偂罢l(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偂焙贤苯映杀敬謹(jǐn)偝杀竟餐杀九涮壮杀境杀締卧狝成本單元B成3.3成本夯實(shí)期區(qū)業(yè)態(tài)可售面積目標(biāo)成本目標(biāo)單方動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)單方動(dòng)態(tài)成本比目標(biāo)成本變動(dòng)一期A1A2住宅113,13447,4054,19047,7184,218314A1A2商鋪2,0858744,1908804,2186A1A2車位17,1593,4582,0153,4041,984-54A3住宅75,59635,4594,69135,5754,706116A3商鋪3,2631,4094,3191,4144,3345A3車位12,6522,7112,1432,7142,1453A7會(huì)所4,8603,4697,1383,4977,19528小計(jì)228,75094,7854,14495,2024,162417二期A8別墅25,00017,1466,85817,1496,8603A9別墅32,39228,8158,89628,8598,90944小計(jì)57,39345,9618,00846,0088,01647三期A16住宅123,62247,7563,86350,3644,0742,608A16商鋪1,5676053,8636384,07433A16車位19,4403,7761,9424,2182,170442小計(jì)144,62952,1373,60555,2203,8183,083注：下表目標(biāo)成本數(shù)據(jù)指的是結(jié)轉(zhuǎn)交付前定成本時(shí)的數(shù)據(jù)。

動(dòng)態(tài)成本取自13年4月份財(cái)務(wù)和成本兩部門充分溝通后的成本臺(tái)賬。

統(tǒng)計(jì)區(qū)域?yàn)橐呀Y(jié)轉(zhuǎn)地塊，不含A6、B2、C地塊和B1地塊。3.3成本夯實(shí)期區(qū)業(yè)態(tài)可售面積目標(biāo)成本目標(biāo)單方動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)3.3成本夯實(shí)（遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目）期區(qū)業(yè)態(tài)可售面積目標(biāo)成本目標(biāo)單方動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)單方動(dòng)態(tài)成本比目標(biāo)成本變動(dòng)四期A10別墅12,2398,9127,2818,9447,30832A14別墅16,02815,0459,38715,4299,627385小計(jì)28,26723,9578,47524,3748,623417五期A11住宅78,11435,2174,50837,2294,7662,012A11商鋪1,9838944,5089454,76651A11車位17,9004,0692,2734,5932,566524小計(jì)97,99740,1804,10042,7674,3642,587六期A15別墅38,33441,57910,84646,02512,0064,447七期A4住宅105,46344,4544,21544,8674,254412A4車位14,8753,9772,6743,2572,190-721A5住宅46,61318,7044,01318,6814,008-23A5商鋪2,5761,0344,0131,0324,008-1A5車位5,4611,0992,0131,0511,924-49小計(jì)174,98769,2693,95968,8883,937-381十期B1住宅172,631108,8596,306112,7126,5293,854B1商鋪23,60414,8846,30615,4116,529527B1車位51,84215,4632,98313,5992,623-1,865小計(jì)248,077139,2065,611141,7225,7132,516

合計(jì)1,235,461604,5614,893520,2074,21113,133測(cè)算結(jié)果：已結(jié)轉(zhuǎn)地塊動(dòng)態(tài)總成本比結(jié)轉(zhuǎn)前定成本一版多出1.3億，其中A15、A11和BI

區(qū)成本增加最為顯著。產(chǎn)生的影響：1.結(jié)轉(zhuǎn)后期仍有大量成本需要消化，嚴(yán)重影響稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3.3成本夯實(shí)（遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目）期區(qū)業(yè)態(tài)可售面積目標(biāo)成本目標(biāo)單3.3成本夯實(shí)（遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目）反映出的問(wèn)題:從項(xiàng)目啟動(dòng)到開(kāi)始結(jié)轉(zhuǎn)交付之前，目標(biāo)成本監(jiān)控環(huán)節(jié)薄弱開(kāi)始交付之后，動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控環(huán)節(jié)薄弱甚至缺失存在部門本位主義，各部門缺少溝通，大成本意識(shí)薄弱3.3成本夯實(shí)（遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目）反映出的問(wèn)題:應(yīng)對(duì)措施：完善管理機(jī)制，確保成本目標(biāo)的合理性和全面性（成本部）（1）公司內(nèi)部須建立二級(jí)管理機(jī)制，項(xiàng)目公司編制出目標(biāo)成本后須經(jīng)城市公司專業(yè)人員審核，保證目標(biāo)的合理性。（2）各個(gè)地塊的成本目標(biāo)，尤其到方案和施工圖階段，應(yīng)召集與成本有關(guān)的所有部門，尤其是經(jīng)辦人員，以會(huì)議形式進(jìn)行溝通，保證成本目標(biāo)的全面性。加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控，充分發(fā)揮預(yù)警功能（財(cái)務(wù)部）（1）各部門須充分發(fā)揮預(yù)警功能，盈利預(yù)警主責(zé)在財(cái)務(wù)部，但成本部、市場(chǎng)部要聯(lián)動(dòng)；鼓勵(lì)一線同事提出改進(jìn)意見(jiàn)，若向領(lǐng)導(dǎo)反映未果可逐級(jí)上報(bào)。（2）財(cái)務(wù)部和成本部每個(gè)月度召開(kāi)一次動(dòng)態(tài)成本溝通會(huì)，確保成本信息的對(duì)稱性。3.3成本夯實(shí)（遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目）應(yīng)對(duì)措施：3.3成本夯實(shí)（遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目）應(yīng)對(duì)措施：建設(shè)施工過(guò)程中減少設(shè)計(jì)變更，發(fā)生圖紙變更要及時(shí)與項(xiàng)目部、施工單位做好溝通（設(shè)計(jì)部）加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控和管理，減少返工及現(xiàn)場(chǎng)簽證。（項(xiàng)目部、工程管理部）各項(xiàng)資本化費(fèi)用的界定及限額的確定。（物業(yè)公司、市場(chǎng)部、客服部）3.3成本夯實(shí)（遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目）應(yīng)對(duì)措施：3.3成本夯實(shí)（遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目）2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種、稅率3成本夯實(shí)4結(jié)轉(zhuǎn)收入測(cè)算（以遠(yuǎn)洋城為例）1銷售毛利率2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種、稅率3成本夯實(shí)4結(jié)轉(zhuǎn)收入測(cè)算（4.1結(jié)轉(zhuǎn)收入（上半年完成情況）2013年上半年結(jié)轉(zhuǎn)收入

32,839結(jié)轉(zhuǎn)成本

22,490營(yíng)業(yè)稅金

1,837毛利

8,512毛利率26%營(yíng)銷費(fèi)用

1,616管理費(fèi)用

-0

財(cái)務(wù)費(fèi)用

13

土地增值稅

2,318投資收益

利潤(rùn)總額

4,681所得稅

1,170凈利潤(rùn)

3,511凈利率11%商譽(yù)攤銷

638結(jié)轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)費(fèi)用

1,932稅后凈利潤(rùn)

4,322稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=凈利潤(rùn)-投資收益*0.75-商譽(yù)攤銷

+結(jié)轉(zhuǎn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用*0.75集團(tuán)考核指標(biāo)

結(jié)轉(zhuǎn)收入170,000結(jié)轉(zhuǎn)毛利51,340毛利率30.20%4.1結(jié)轉(zhuǎn)收入（上半年完成情況）2013年上半年結(jié)轉(zhuǎn)收入4.2中山遠(yuǎn)洋城下半年可結(jié)轉(zhuǎn)資源盤(pán)點(diǎn)區(qū)域已售套數(shù)已售面積已售協(xié)議額（萬(wàn)