新政策形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理課件

新政策形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理王樹海中國(guó)資深私募股權(quán)投資基金專家、南開大學(xué)客座講師國(guó)際私募股權(quán)投資基金聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席星云資本創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)天津股權(quán)投資基金中心顧問(wèn)方海格投資咨詢有限公司首席專家顧問(wèn)新政策形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理2王樹海先生，中國(guó)資深私募股權(quán)投資基金專家、南開大學(xué)客座講師國(guó)際私募股權(quán)投資基金聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席星云資本創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)天津股權(quán)投資基金中心顧問(wèn)方海格投資咨詢有限公司首席專家顧問(wèn)王樹海是國(guó)內(nèi)私募股權(quán)投資基金發(fā)展的積極推動(dòng)者。2007年，參與起草了天津（國(guó)內(nèi)首個(gè)）私募股權(quán)投資基金的優(yōu)惠政策和管理辦法，并相繼參與了國(guó)家發(fā)改委、陜西省、河北省及珠海市相關(guān)辦法的修改和制訂，參與了近百只知名股權(quán)投資基金的咨詢、設(shè)計(jì)和創(chuàng)建工作。負(fù)責(zé)國(guó)內(nèi)第一個(gè)最大的私募股權(quán)投資基金服務(wù)和聚集平臺(tái)--天津股權(quán)投資基金中心的籌備和管理，目前已經(jīng)落戶天津的私募股權(quán)投資基金2600多只，認(rèn)繳資本達(dá)5600多億元，形成了相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)規(guī)模。參與籌備了國(guó)內(nèi)第一家非上市企業(yè)股權(quán)交易的平臺(tái)（OTC探索）--濱海國(guó)際股權(quán)交易所的建設(shè)和后期管理。他長(zhǎng)期從事高科技企業(yè)的管理、整合和并購(gòu)工作。曾就職于微軟中國(guó)有限公司并擔(dān)任高級(jí)管理職務(wù)。曾主持完成了多家高科技企業(yè)的融資、并購(gòu)、整合和上市，在企業(yè)價(jià)值研究、融資和并購(gòu)方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。多次應(yīng)邀在國(guó)內(nèi)大型企業(yè)股權(quán)投融資論壇上進(jìn)行專題演講，為多家上市公司企業(yè)集團(tuán)和大型金融企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資內(nèi)部培訓(xùn)，并應(yīng)邀為南開大學(xué)高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人班、清華大學(xué)資本運(yùn)營(yíng)總裁班、中國(guó)投資協(xié)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委培訓(xùn)中心學(xué)員講授私募股權(quán)投資實(shí)戰(zhàn)操作課程。《中國(guó)證券報(bào)》、《上海證券報(bào)》、《證券時(shí)報(bào)》、《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》、《二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》、《中國(guó)企業(yè)報(bào)》、《金融時(shí)報(bào)》、天津電視臺(tái)、人民網(wǎng)、新華網(wǎng)和新浪網(wǎng)等國(guó)內(nèi)近百家財(cái)經(jīng)媒體對(duì)王樹海先生均有專訪或報(bào)道。2王樹海是國(guó)內(nèi)私募股權(quán)投資基金發(fā)展的積極推動(dòng)者。2007年，1、房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策要點(diǎn)解析2、企業(yè)（項(xiàng)目）融資種類及對(duì)比分析3、企業(yè)（項(xiàng)目）融資工具解析4、新形式下企業(yè)（項(xiàng)目）創(chuàng)新融資模式解析5、企業(yè)（項(xiàng)目）融資優(yōu)化與戰(zhàn)略制定6、企業(yè)（項(xiàng)目）投融資平臺(tái)搭建與案例解析7、疑問(wèn)解答新政策形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理課件4內(nèi)容-463文重點(diǎn)解析我國(guó)宏觀金融體系發(fā)展現(xiàn)狀1、融資渠道較窄，主要以銀行信貸為主銀行融資占有房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的60.0%~70.0%左右。國(guó)外，銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40.0%。

（間接融資比重過(guò)高，金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總量與股票市值比：美國(guó)0.56、英國(guó)1.02、巴西1.79、印度1.21）2、我國(guó)金融業(yè)管制比較嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，造成房地產(chǎn)融資工具創(chuàng)新不足，組合相對(duì)簡(jiǎn)單。3、金融體系運(yùn)行效率和資源配置能力相對(duì)有限。4、金融體系還不夠健全和完善。5、參與的主體結(jié)構(gòu)還不夠合理和成熟。當(dāng)前的政策障礙：1、房地產(chǎn)公司上市困難重重，上市企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率70%以上，1.23/1.73萬(wàn)億2、商業(yè)房地產(chǎn)信貸政策收緊3、一般房地產(chǎn)公司發(fā)債困難也較大，國(guó)外發(fā)債基本關(guān)閉4、僅兩限房、經(jīng)適房等政策性房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款較為寬松樂(lè)觀一面：1、城鎮(zhèn)化2、金融體系完善、金融創(chuàng)新加速、金融壟斷及金融監(jiān)管也在逐步探索下方。3、投資規(guī)模龐大。（儲(chǔ)蓄、現(xiàn)金、股票、債權(quán)、保險(xiǎn)、及理財(cái)產(chǎn)品資產(chǎn)規(guī)模50多萬(wàn)億）4、投資渠道相對(duì)匱乏，短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)仍然是投資者選擇的重要投資工具。5、渠道多元化，利于防范和化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)。

4內(nèi)容-463文重點(diǎn)解析我國(guó)宏觀金融體系發(fā)展現(xiàn)狀5內(nèi)容-463文重點(diǎn)解析傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)融資模式分析：1、銀行貸款：信用貸款、保證貸款房地產(chǎn)抵押貸款2、房地產(chǎn)信托：房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資3、項(xiàng)目融資；4、證券融資：房地產(chǎn)股票、買殼上市、并購(gòu)、房地產(chǎn)債券5、租賃融資（出售回租）；世界地區(qū)房地產(chǎn)投融資模式分析：1、以證券融資為主導(dǎo)（美國(guó)式）；2、以社會(huì)福利基金融資為主導(dǎo)，如新加坡的公積金制度；3、以儲(chǔ)蓄融資為主導(dǎo)（歐洲大陸國(guó)家）；4、以財(cái)政融資為主導(dǎo)，以日本為代表；5、以金融機(jī)構(gòu)融資為主導(dǎo)，以中國(guó)為代表；

創(chuàng)新性融資模式分析：1、房地產(chǎn)私募基金2、房地產(chǎn)信托基金3、房地產(chǎn)投資信托（REIT’s）4、資產(chǎn)證券化6、并購(gòu)貸款7、外資8、保險(xiǎn)、社保債權(quán)計(jì)劃5內(nèi)容-463文重點(diǎn)解析創(chuàng)新性融資模式分析：6內(nèi)容-463文重點(diǎn)解析各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、發(fā)展改革委，中國(guó)人民銀行上?？偛?、各分行、營(yíng)業(yè)管理部、省會(huì)（首府）城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行，各銀監(jiān)局：

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕19號(hào)）下發(fā)后，地方各級(jí)政府加強(qiáng)融資平臺(tái)公司管理，取得了階段性成效。地方政府性債務(wù)規(guī)模迅速膨脹的勢(shì)頭得到有效遏制，大部分融資平臺(tái)公司正在按照市場(chǎng)化原則規(guī)范運(yùn)行，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)融資平臺(tái)公司的信貸管理更加規(guī)范。但是，最近有些地方政府違法違規(guī)融資有抬頭之勢(shì)，如違規(guī)采用集資、回購(gòu)（BT）等方式舉債建設(shè)公益性項(xiàng)目，違規(guī)向融資平臺(tái)公司注資或提供擔(dān)保，通過(guò)財(cái)務(wù)公司、信托公司、金融租賃公司等違規(guī)舉借政府性債務(wù)等。為有效防范財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、嚴(yán)禁直接或間接吸收公眾資金違規(guī)集資地方各級(jí)政府及所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等要嚴(yán)格執(zhí)行《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于依法懲處非法集資有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦發(fā)明電〔2007〕34號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，未經(jīng)有關(guān)監(jiān)管部門依法批準(zhǔn)不得直接或間接吸收公眾資金進(jìn)行公益性項(xiàng)目建設(shè)，不得對(duì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工及其他個(gè)人進(jìn)行攤派集資或組織購(gòu)買理財(cái)、信托產(chǎn)品，不得公開宣傳、引導(dǎo)社會(huì)公眾參與融資平臺(tái)公司項(xiàng)目融資。二、切實(shí)規(guī)范地方政府以回購(gòu)方式舉借政府性債務(wù)行為除法律和國(guó)務(wù)院另有規(guī)定外，地方各級(jí)政府及所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等不得以委托單位建設(shè)并承擔(dān)逐年回購(gòu)（BT）責(zé)任等方式舉借政府性債務(wù)。對(duì)符合法律或國(guó)務(wù)院規(guī)定可以舉借政府性債務(wù)的公共租賃住房、公路等項(xiàng)目，確需采取代建制建設(shè)并由財(cái)政性資金逐年回購(gòu)（BT）的，必須根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃、償債能力等，合理確定建設(shè)規(guī)模，落實(shí)分年資金償還計(jì)劃。三、加強(qiáng)對(duì)融資平臺(tái)公司注資行為管理地方政府對(duì)融資平臺(tái)公司注資必須合法合規(guī)，不得將政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、公園等公益性資產(chǎn)作為資本注入融資平臺(tái)公司。嚴(yán)格執(zhí)行《土地管理法》等有關(guān)規(guī)定，地方政府將土地注入融資平臺(tái)公司必須經(jīng)過(guò)法定的出讓或劃撥程序。以出讓方式注入土地的，融資平臺(tái)公司必須及時(shí)足額繳納土地出讓收入并取得國(guó)有土地使用證；以劃撥方式注入土地的，必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)并嚴(yán)格用于指定用途。融資平臺(tái)公司經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)建設(shè)或轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補(bǔ)繳土地價(jià)款。地方各級(jí)政府不得將儲(chǔ)備土地作為資產(chǎn)注入融資平臺(tái)公司，不得承諾將儲(chǔ)備土地預(yù)期出讓收入作為融資平臺(tái)公司償債資金來(lái)源。

6內(nèi)容-463文重點(diǎn)解析各省、自治區(qū)、直轄市7內(nèi)容-463文重點(diǎn)解析四、進(jìn)一步規(guī)范融資平臺(tái)公司融資行為地方各級(jí)政府必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定規(guī)范土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)管理和土地融資行為，不得授權(quán)融資平臺(tái)公司承擔(dān)土地儲(chǔ)備職能和進(jìn)行土地儲(chǔ)備融資，不得將土地儲(chǔ)備貸款用于城市建設(shè)以及其他與土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的項(xiàng)目。符合條件的融資平臺(tái)公司因承擔(dān)公共租賃住房、公路等公益性項(xiàng)目建設(shè)舉借需要財(cái)政性資金償還的債務(wù)，除法律和國(guó)務(wù)院另有規(guī)定外，不得向非金融機(jī)構(gòu)和個(gè)人借款，不得通過(guò)金融機(jī)構(gòu)中的財(cái)務(wù)公司、信托公司、基金公司、金融租賃公司、保險(xiǎn)公司等直接或間接融資。五、堅(jiān)決制止地方政府違規(guī)擔(dān)保承諾行為地方各級(jí)政府及所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，要繼續(xù)嚴(yán)格按照《擔(dān)保法》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，不得出具擔(dān)保函、承諾函、安慰函等直接或變相擔(dān)保協(xié)議，不得以機(jī)關(guān)事業(yè)單位及社會(huì)團(tuán)體的國(guó)有資產(chǎn)為其他單位或企業(yè)融資進(jìn)行抵押或質(zhì)押，不得為其他單位或企業(yè)融資承諾承擔(dān)償債責(zé)任，不得為其他單位或企業(yè)的回購(gòu)（BT）協(xié)議提供擔(dān)保，不得從事其他違法違規(guī)擔(dān)保承諾行為。

地方各級(jí)政府要從大局出發(fā)，充分認(rèn)識(shí)制止違法違規(guī)融資行為的重要性和緊迫性，統(tǒng)一思想，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，切實(shí)擔(dān)負(fù)起加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理、防范財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任，規(guī)范政府及所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、融資平臺(tái)公司行為。要對(duì)地方各級(jí)政府及所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、融資平臺(tái)公司違法違規(guī)融資或擔(dān)保承諾行為進(jìn)行清理整改。對(duì)限期不改的，依法依規(guī)追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。財(cái)政部發(fā)展改革委人民銀行銀監(jiān)會(huì)2012年12月24日

7內(nèi)容-463文重點(diǎn)解析四、進(jìn)一8內(nèi)容-房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展方向

改變：重點(diǎn)改變過(guò)分依賴政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現(xiàn)狀。創(chuàng)新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。提升：對(duì)大多數(shù)融資企業(yè)來(lái)說(shuō)，根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定未來(lái)3-5年資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，提高自身的造血功能和持續(xù)提升企業(yè)價(jià)值，是激活所有融資方式的前提。比重：增加直接融資比重（尤其股權(quán)融資），靠直接融資帶動(dòng)或激活間接融資。8內(nèi)容-房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展方向改變：重點(diǎn)改變過(guò)分依賴政府資源1、房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策要點(diǎn)解析2、企業(yè)（項(xiàng)目）融資種類及對(duì)比分析3、企業(yè)（項(xiàng)目）融資工具解析4、新形式下企業(yè)（項(xiàng)目）創(chuàng)新融資模式解析5、企業(yè)（項(xiàng)目）融資優(yōu)化與戰(zhàn)略制定6、企業(yè)（項(xiàng)目）投融資平臺(tái)搭建與案例解析7、疑問(wèn)解答新政策形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理課件10內(nèi)容-項(xiàng)目融資分類債權(quán)融資股權(quán)融資項(xiàng)目融資夾層融資政策性融資股權(quán)債權(quán)金融機(jī)構(gòu)債權(quán)融資：銀行貸款、信托、委托貸款、小貸借款、保險(xiǎn)資金債權(quán)計(jì)劃等私募債權(quán)融資：民間借貸、私募基金債權(quán)、私募債等公募債權(quán)融資：企業(yè)債、公司債、中期票據(jù)、短期融資券、資產(chǎn)證券化、REITS等融資特性一公募私募融資特性二公募股權(quán)融資：IPO（國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)）等私募股權(quán)融資：VC/PE、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購(gòu)、增資擴(kuò)股、定向增發(fā)等10內(nèi)容-項(xiàng)目融資分類債權(quán)融資股權(quán)融資項(xiàng)目融資夾層融資政策性TEXTTEXTTEXT內(nèi)容-融資方式舉例企業(yè)債、短融、中期票據(jù)、公司債BT、BOT、TOT、PPP、PFI民間借貸、委托貸款銀行貸款成功概率模式創(chuàng)新與發(fā)展趨勢(shì)(間接融資→直接融資；債務(wù)融資→股權(quán)融資)上市融資/定向增發(fā)增資擴(kuò)股、兼并、收購(gòu)信托融資REITS私募股權(quán)融資保險(xiǎn)資金債權(quán)計(jì)劃延伸平臺(tái)股權(quán)融資讓渡管理、特許權(quán)資產(chǎn)證券化融資租賃應(yīng)收賬款融資政策性融資第一階段第二階段第三階段夾層融資私募債市政債資產(chǎn)變現(xiàn)信用證貼現(xiàn)供應(yīng)鏈融資保理業(yè)務(wù)TEXTTEXTTEXT內(nèi)容-融資方式舉例企業(yè)債、短融、中期12內(nèi)容-融資種類及方式融資分類特點(diǎn)債權(quán)融資1、融資成本相對(duì)底；增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，提升股權(quán)回報(bào)率；到期需還本付息。2、借貸方便靈活，選擇的空間大，利息可以帶來(lái)稅收好處。3、需要做抵押或擔(dān)保等控制風(fēng)險(xiǎn)措施，債權(quán)人往往提出苛刻的條件，增加難度，可能會(huì)對(duì)企業(yè)的后續(xù)融資能力產(chǎn)生不利影響。4、適合重資產(chǎn)、現(xiàn)金流充?；蛸Y質(zhì)信譽(yù)好的公司或項(xiàng)目。夾層融資1、高于銀行融資利率的無(wú)擔(dān)保的長(zhǎng)期債務(wù)融資方式。2、債務(wù)附帶投資者對(duì)融資方權(quán)益認(rèn)購(gòu)權(quán)。股權(quán)融資1、屬于權(quán)益性融資，以注冊(cè)資本的形式向企業(yè)注入資金；融資成本相對(duì)低，無(wú)需還本付息。2、可以改善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)；增加公司的資本實(shí)力和舉債能力。3、企業(yè)與投資人形成了利益共同體，投資人不但為企業(yè)提供了資金，更重要的是為企業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供各種資源（品牌、技術(shù)、管理等）和協(xié)同效應(yīng)。4、一般情況投資人會(huì)稀釋原有股東股權(quán)價(jià)值并分享企業(yè)價(jià)值；并可能分散或改變企業(yè)的控制權(quán)、影響或改變企業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展戰(zhàn)略、對(duì)公司或原有股東形成新的約束機(jī)制，從而影響企業(yè)的可持續(xù)性和穩(wěn)定性。5、操作相對(duì)復(fù)雜，需對(duì)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的盡職調(diào)查，價(jià)值評(píng)估及投資談判，一般需要聘請(qǐng)專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行操作。6、適合產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)展空間大且前景廣闊、具有核心競(jìng)爭(zhēng)力，或具有清晰的運(yùn)營(yíng)模式、盈利模式和快速的成長(zhǎng)能力的企業(yè)或項(xiàng)目；能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的企業(yè)或項(xiàng)目。政策融資1、根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境，具有總體規(guī)?？刂疲曳袭a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向。2、核心技術(shù)或競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品具備廣闊的市場(chǎng)前景。3、具有引導(dǎo)性，具有產(chǎn)業(yè)（產(chǎn)業(yè)鏈）帶動(dòng)和示范效應(yīng)。4、融資成本較低、具有補(bǔ)貼性質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)小。5、適用面窄，審批繁瑣且周期長(zhǎng)，有規(guī)模限制，金額小，不能解決大規(guī)模的資金投入。內(nèi)部融資1、內(nèi)部融資是企業(yè)依靠其內(nèi)部積累進(jìn)行的融資。2、節(jié)約交易費(fèi)用，降低融資成本，受到企業(yè)的盈利能力、凈資產(chǎn)規(guī)模和未來(lái)收益預(yù)期等方面的制約。12內(nèi)容-融資種類及方式融資分類特點(diǎn)債權(quán)融資1、融資成本相對(duì)13內(nèi)容-公募與私募區(qū)別對(duì)比項(xiàng)目公募方式私募方式募集對(duì)象針對(duì)非特定的公眾募集針對(duì)特定的投資人募集投資人數(shù)限制不限最多不超過(guò)200人推介方式公開媒體宣傳推介不能通過(guò)講座、推介會(huì)、手機(jī)短信、宣傳用品、網(wǎng)站、報(bào)紙及金融機(jī)構(gòu)柜臺(tái)擺放推介資料等方式推介產(chǎn)品政策控制審批或備案；證券法、證監(jiān)會(huì)相關(guān)政策規(guī)定、行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)。行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)控制審批、備案或?qū)徍耍鄬?duì)嚴(yán)格；對(duì)融資方在資信、風(fēng)險(xiǎn)控制方面要求較為嚴(yán)格，絕大數(shù)標(biāo)準(zhǔn)超出了發(fā)行辦法；且受政策制約因素較大。投資人自身設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本預(yù)期（側(cè)重債務(wù)）3%-15%10%-25%，超出銀行同期基準(zhǔn)利率4倍不受法律保護(hù)13內(nèi)容-公募與私募區(qū)別對(duì)比項(xiàng)目公募方式私募方式募集對(duì)象針對(duì)14內(nèi)容-債權(quán)融資種類與區(qū)別對(duì)比項(xiàng)目私募債權(quán)金融機(jī)構(gòu)債權(quán)（吸收公眾資金）公募債權(quán)融資（吸收公眾資金）融資方式舉例委托貸款、民間借貸、私募債、投資性機(jī)構(gòu)債權(quán)投資、小額貸款、等銀行貸款、信托融資、融資租賃等企業(yè)債、中期票據(jù)、短期融資券、資產(chǎn)證券化、REITS等融資成本（利率+中介等）

15%-30%4%-15%4.5%-10%優(yōu)點(diǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制手段相對(duì)多樣靈活；不易受政策限制。資金量大；資金成本相對(duì)低；速度相對(duì)較快。資金量大；資金成本低。缺點(diǎn)融資成本相對(duì)高；中介費(fèi)用相對(duì)多；高于銀行同期基準(zhǔn)利率4倍不受法律保護(hù)。容易受國(guó)家宏觀金融政策影響；對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)及要求相對(duì)死板，具有紅線；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，對(duì)資質(zhì)和項(xiàng)目要求相對(duì)嚴(yán)格；容易受國(guó)家宏觀金融政策影響或?qū)徟块T的主觀影響；程序相對(duì)復(fù)雜，融資相對(duì)周期長(zhǎng)。對(duì)項(xiàng)目具體要求項(xiàng)目現(xiàn)金流覆蓋本息情況；項(xiàng)目的資產(chǎn)抵押或擔(dān)保情況（抵押率相對(duì)靈活）；項(xiàng)目方的資信情況；項(xiàng)目的資質(zhì)及自有資產(chǎn)組合情況（要求可靈活處理）。項(xiàng)目方的資信情況；項(xiàng)目現(xiàn)金流覆蓋本息情況；目的資產(chǎn)抵押或擔(dān)保情況（抵押率相對(duì)死板）；項(xiàng)目的資質(zhì)及自有資產(chǎn)組合情況（要求相對(duì)死板）。融資方的資信情況，達(dá)到AA+；需要進(jìn)行資信增級(jí)，并聘請(qǐng)專業(yè)中介機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目現(xiàn)金流覆蓋本息情況；14內(nèi)容-債權(quán)融資種類與區(qū)別對(duì)比項(xiàng)目私募債權(quán)金融機(jī)構(gòu)債權(quán)公募15內(nèi)容-融資種類及方式融資方式分類公募股權(quán)融資私募股權(quán)融資股權(quán)融資IPO（國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)）等合資與合作、VC/PE、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購(gòu)、增資擴(kuò)股、定向增發(fā)等優(yōu)點(diǎn)募集資金量大；增強(qiáng)品牌影響力，有效的增強(qiáng)后續(xù)的融資能力。融資相對(duì)簡(jiǎn)單，流程和周期可控；融資成本相對(duì)較低；增加企業(yè)協(xié)同發(fā)展效應(yīng)；缺點(diǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)信息需要定期對(duì)外披露，增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性風(fēng)險(xiǎn)；周期相對(duì)較長(zhǎng)，審批受政策及主觀性強(qiáng)；融資成本相對(duì)高；對(duì)融資方的要求非常高。操作需要專業(yè)性很強(qiáng)；對(duì)融資方的要求相對(duì)高。對(duì)項(xiàng)目具體要求國(guó)家重點(diǎn)支持或鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)品或服務(wù)具有核心競(jìng)爭(zhēng)力，具有廣闊的市場(chǎng)前景；凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)，營(yíng)業(yè)收入，凈利潤(rùn)等財(cái)務(wù)性指標(biāo)具有強(qiáng)制性要求；財(cái)務(wù)指標(biāo)的連續(xù)性和穩(wěn)定性；募投項(xiàng)目的可行性分析；財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、生產(chǎn)等要素的獨(dú)立性；運(yùn)作規(guī)范性；產(chǎn)品或服務(wù)具有核心競(jìng)爭(zhēng)力，具有廣闊的市場(chǎng)前景；企業(yè)或項(xiàng)目未來(lái)的盈利能力；企業(yè)或項(xiàng)目的快速成長(zhǎng)能力；治理結(jié)構(gòu)合理性；管理團(tuán)隊(duì)的背景、組合及穩(wěn)定性。15內(nèi)容-融資種類及方式融資方式分類公募股權(quán)融資私募股權(quán)融資1、房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策要點(diǎn)解析2、企業(yè)（項(xiàng)目）融資種類及對(duì)比分析3、企業(yè)（項(xiàng)目）融資工具解析4、新形式下企業(yè)（項(xiàng)目）創(chuàng)新融資模式解析5、企業(yè)（項(xiàng)目）融資優(yōu)化與戰(zhàn)略制定6、企業(yè)（項(xiàng)目）投融資平臺(tái)搭建與案例解析7、疑問(wèn)解答新政策形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理課件17內(nèi)容-公募債權(quán)融資及審批超短期融資券短期融資券私募票據(jù)中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)國(guó)家發(fā)改委證監(jiān)會(huì)企業(yè)債券公司債券銀行類承銷商證券公司銀行間債券市場(chǎng)交易所債券市場(chǎng)證券公司主管部門主力產(chǎn)品承銷商市場(chǎng)中國(guó)人民銀行集合票據(jù)中期票據(jù)創(chuàng)新產(chǎn)品17內(nèi)容-公募債權(quán)融資及審批超短期融資券短期融資券私募票據(jù)中18內(nèi)容-企業(yè)債券、短融及中期票據(jù)對(duì)比對(duì)比項(xiàng)目企業(yè)債短融和票據(jù)定義指企業(yè)依照法定程序公開發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。具有法人資格的非金融企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的，并約定在一年（或一定期限內(nèi)）還本付息的債務(wù)融資工具。優(yōu)點(diǎn)期限相對(duì)長(zhǎng)，一般3年以上（3-30年）；可以在資金使用期限內(nèi)鎖定融資成本。申請(qǐng)程序簡(jiǎn)單；融資成本低，一般低于銀行利率；一次注冊(cè)額度后，可以分期發(fā)行，余額管理。缺點(diǎn)具有很強(qiáng)的政策因素，如發(fā)行總量、地區(qū)經(jīng)濟(jì)和財(cái)政情況。審批繁瑣，發(fā)型難度較大。期限相對(duì)短，1年或2-5年；利率風(fēng)險(xiǎn)及發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)較大。發(fā)行主體中央政府部門所屬機(jī)構(gòu)、國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有控股企業(yè)。中國(guó)境內(nèi)具備法人資格的非金融企業(yè)。審批制度審批制：非上市公司由國(guó)家發(fā)改委，上市公司由證監(jiān)會(huì)批，證券交易所發(fā)行轉(zhuǎn)讓。注冊(cè)制：銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)，銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行轉(zhuǎn)讓。資金用途主要用于企業(yè)固定資產(chǎn)投資或技術(shù)改造，或用于與政府部門審批的項(xiàng)目，要求項(xiàng)目審批手續(xù)齊全，并符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展方向。用于符合法律法規(guī)及政策要求的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具體用途未限制。18內(nèi)容-企業(yè)債券、短融及中期票據(jù)對(duì)比對(duì)比項(xiàng)目企業(yè)債短融和票19內(nèi)容-企業(yè)債券、短融及中期票據(jù)對(duì)發(fā)行人的要求對(duì)比項(xiàng)目企業(yè)債短融和票據(jù)資格要求經(jīng)濟(jì)效益良好，近三個(gè)會(huì)計(jì)年度連續(xù)盈利；最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度平均可分配利潤(rùn)（或凈利潤(rùn)）足以支付債券一年的利息。發(fā)行規(guī)模不超過(guò)凈資產(chǎn)的40%。發(fā)行規(guī)模不超過(guò)凈資產(chǎn)的40%；股份制凈資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到3000萬(wàn)元以上，公司制和其他類型企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到6000萬(wàn)元以上；固定資產(chǎn)項(xiàng)目投資不超過(guò)項(xiàng)目總投資60%；營(yíng)運(yùn)資金不超過(guò)融資額20%；償債能力現(xiàn)金流情況良好，具有較強(qiáng)的到期償債能力?，F(xiàn)金流情況良好，具有較強(qiáng)的到期償債能力。擔(dān)保及評(píng)級(jí)需全額無(wú)條件不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保；需評(píng)級(jí)。無(wú)需擔(dān)保；需評(píng)級(jí)。發(fā)行定價(jià)通過(guò)推介，主承銷商確定利率區(qū)間，報(bào)批人民銀行，市場(chǎng)化程度較低發(fā)行價(jià)格以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，采用簿記建檔集中配售的方式確定，主要受到主承銷商議價(jià)能力、企業(yè)信用評(píng)級(jí)水平、企業(yè)規(guī)模大小等因素影響。付息方式一般一年一次。付息沒(méi)有明確規(guī)定。其他近三年沒(méi)有違法和重大違規(guī)行為；前一次發(fā)行的企業(yè)債券已足額募集；已發(fā)行的企業(yè)債券沒(méi)有延遲支付本息的情形。近三年沒(méi)有違法和重大違規(guī)行為；前一次發(fā)行的企業(yè)債券已足額募集；已發(fā)行的企業(yè)債券沒(méi)有延遲支付本息的情形；具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度。19內(nèi)容-企業(yè)債券、短融及中期票據(jù)對(duì)發(fā)行人的要求對(duì)比項(xiàng)目企業(yè)20內(nèi)容-房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券情況2007年8月以來(lái)一些公司等陸續(xù)發(fā)行了公司債券，房地產(chǎn)公司債融資有望改善其融資結(jié)構(gòu)。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債情況：萬(wàn)科企業(yè)（000002）于2007年~2008年發(fā)行59億公司債券；保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司43億元公司債獲批；招商地產(chǎn)發(fā)債融資80億20內(nèi)容-房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券情況2007年8月以來(lái)21內(nèi)容-房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券情況地產(chǎn)商海外發(fā)行債券2011年1~2月碧桂園、恒大地產(chǎn)、合生創(chuàng)展等諸多地產(chǎn)商，先后進(jìn)行了債券融資其中：碧桂園發(fā)行9億美元（約59.4億元人民幣）的優(yōu)先票據(jù)，每年利息11.125%；恒大地產(chǎn)發(fā)行55.5億、3年期及37億、5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計(jì)融資92.5億元。21內(nèi)容-房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券情況地產(chǎn)商海外發(fā)行債券22內(nèi)容-房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券情況我國(guó)房地產(chǎn)債券現(xiàn)存基本問(wèn)題1、房地產(chǎn)債券融資規(guī)模小、所占份額也很小2、企業(yè)在境外發(fā)行債券是一種非常重要的融資方式我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)債券融資方式非常少發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高3、房地產(chǎn)債券設(shè)計(jì)品種單一近幾年發(fā)行的房地產(chǎn)債券都是三年期，固定利率，到期一次還本付息。22內(nèi)容-房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券情況我國(guó)房地產(chǎn)債券現(xiàn)存基本問(wèn)題23內(nèi)容-信托融資模式方式（1）——貸款型信托模式投資人（委托人）企業(yè)或融資項(xiàng)目信托公司（受托人）資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保操作流程：在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場(chǎng)中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來(lái)，然后通過(guò)信托貸款的方式貸給政府融資平臺(tái)，政府融資平臺(tái)定期支付利息并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計(jì)劃期限屆滿之時(shí)支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。信托貸款還本付息信托資金收益與本金23內(nèi)容-信托融資模式方式（1）——貸款型信托模式投資人企業(yè)24內(nèi)容-信托融資模式對(duì)公司(項(xiàng)目)要求要求的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式資質(zhì)齊全；自有資本金達(dá)到一定比例，一般35％以上；具備一定資質(zhì)；項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)；資產(chǎn)抵押（土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，抵押率一般在50％左右）、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保；資金監(jiān)管、受托支付、設(shè)置獨(dú)立賬戶。償還貸款本金融資金額融資期限融資成本視房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)力、項(xiàng)目的資金需求及雙方的談判結(jié)果，從幾千萬(wàn)到幾億不等。以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了5年期甚至更長(zhǎng)期限的信托計(jì)劃。一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在12％-20％居多。優(yōu)勢(shì)：融資期限比較靈活，操作簡(jiǎn)單，交易模式成熟，利息可計(jì)入開發(fā)成本。劣勢(shì)：與銀行貸款相比成本高，目前政策調(diào)控環(huán)境下難以通過(guò)監(jiān)管審批。24內(nèi)容-信托融資模式對(duì)公司(項(xiàng)目)要求要求的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退25內(nèi)容-信托融資模式方式（2）——股權(quán)型信托模式投資人（委托人）企業(yè)或融資項(xiàng)目信托公司（受托人）股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保、不可撤銷的連帶責(zé)任保證、無(wú)限連帶責(zé)任保證操作流程：在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式(收購(gòu)股權(quán)或增資擴(kuò)股)向項(xiàng)目公司注入資金（一般為優(yōu)先股），同時(shí)項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價(jià)回購(gòu)信托投資公司持有的股權(quán)。收購(gòu)股權(quán)或增資擴(kuò)股溢價(jià)股權(quán)收購(gòu)信托資金收益與本金25內(nèi)容-信托融資模式方式（2）——股權(quán)型信托模式投資人企業(yè)26內(nèi)容-信托融資模式對(duì)公司(項(xiàng)目)要求要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單清晰；項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)；已投入30%以上的自有資金、項(xiàng)目可不要求四證。向（項(xiàng)目）公司委派股東和財(cái)務(wù)經(jīng)理；土地抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保；優(yōu)先享受投資收益；回購(gòu)承諾。溢價(jià)股權(quán)回購(gòu)融資金額融資期限融資成本視項(xiàng)目的資金需求及雙方的談判結(jié)果。以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了5年期甚至更長(zhǎng)期限的信托計(jì)劃。一般15%以上。股權(quán)性質(zhì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)該等股權(quán)性質(zhì)類似于優(yōu)先股；對(duì)公司的日常經(jīng)營(yíng)、人事安排等沒(méi)有決定權(quán)（可能有建議權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)等）能夠增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金，改善資產(chǎn)負(fù)債率，起到過(guò)橋融資的作用使融資主體達(dá)到銀行融資的條件；其股權(quán)類似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得合理固定股息回報(bào)，并不要求參與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理、和分享融資主體最終利潤(rùn)。一般均要求附加回購(gòu)，在會(huì)計(jì)處理上仍視為債權(quán)；如不附加回購(gòu)則投資者會(huì)要求浮動(dòng)超額回報(bào)，影響融資主體利潤(rùn)。26內(nèi)容-信托融資模式對(duì)公司(項(xiàng)目)要求要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出27內(nèi)容-信托融資模式投資人（委托人）企業(yè)或融資項(xiàng)目信托公司（受托人）信托計(jì)劃溢價(jià)回購(gòu)優(yōu)先受益權(quán)操作流程：利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，政府融資平臺(tái)將其持有的資產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)（房產(chǎn)、地產(chǎn)）以及版權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等非貨幣形式的財(cái)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)）受托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和次級(jí)受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金購(gòu)買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該資產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，房地產(chǎn)開發(fā)公司所持有的次級(jí)受益權(quán)則滯后受償。次級(jí)受益權(quán)收入信托財(cái)產(chǎn)受托信托資金收益與本金優(yōu)先受益權(quán)方式（3）——資產(chǎn)混合型信托模式27內(nèi)容-信托融資模式投資人企業(yè)或融資項(xiàng)目溢價(jià)回購(gòu)優(yōu)先受益權(quán)28內(nèi)容-信托融資模式對(duì)信托財(cái)產(chǎn)要求要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式產(chǎn)業(yè)已建成，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全；能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場(chǎng)、寫字樓、酒店等租賃型物業(yè)。通常設(shè)置一般受益權(quán)和優(yōu)先受益權(quán)，分別由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資者（信托計(jì)劃）持有；信托到期后如投資者優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該資產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償；回購(gòu)承諾及第三方擔(dān)保；物業(yè)抵押、股權(quán)質(zhì)押等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)溢價(jià)回購(gòu)受益權(quán)或追加認(rèn)購(gòu)次級(jí)受益權(quán)。融資金額融資期限融資成本視信托財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，和租金收入等確定。一般期限不超過(guò)3年，但可以通過(guò)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)使用。12-18%/年，視資產(chǎn)質(zhì)量。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)在不喪失財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)了融資；在條件成熟的情況下，可以過(guò)度到標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品。融資規(guī)模不易確定。28內(nèi)容-信托融資模式對(duì)信托財(cái)產(chǎn)要求要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式29內(nèi)容-融資租賃模式設(shè)備供應(yīng)商企業(yè)或融資項(xiàng)目（承租方）融資租賃公司指融資租賃公司根據(jù)借款企業(yè)指令，直接向企業(yè)指定的設(shè)備供應(yīng)商購(gòu)買設(shè)備，租賃給企業(yè)使用，并向企業(yè)收取租金的業(yè)務(wù)模式。融資租賃公司以其在租賃合作期間保留該租賃設(shè)備的所有權(quán)和收取租金為條件，使借款企業(yè)在租賃合同期內(nèi)對(duì)租賃設(shè)備取得占有、使用和受益的權(quán)利。在租賃期滿后，融資租賃公司以名義貨價(jià)，將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至借款企業(yè)所有。簽訂租賃合同支付租金交貨、付款簽訂購(gòu)銷合同方式（1）——直接租賃模式確認(rèn)價(jià)格、型號(hào)、數(shù)量等合約結(jié)束產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移29內(nèi)容-融資租賃模式設(shè)備供應(yīng)商企業(yè)或融資項(xiàng)目（承租方）融資30內(nèi)容-融資租賃模式企業(yè)或融資項(xiàng)目（承租方）融資租賃公司指借款企業(yè)將其自有設(shè)備或其它固定資產(chǎn)的所有權(quán)以銷售的形式轉(zhuǎn)移至融資租賃公司所有，同時(shí)與融資租賃公司簽定租賃合同，使借款企業(yè)以租賃的模式獲得合作期內(nèi)該設(shè)備的使用權(quán)。在租賃合作期滿，融資租賃公司再以協(xié)議價(jià)格將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給借款企業(yè)?；刈赓U是類似于銀行抵押貸款的一種自體融資模式。與銀行抵押貸款的區(qū)別是：融資額度更大。確定租賃物簽訂設(shè)備購(gòu)買合同支付設(shè)備款方式（2）——售后回租簽訂租貨合同支付設(shè)備款支付租金合約結(jié)束產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移30內(nèi)容-融資租賃模式企業(yè)或融資項(xiàng)目（承租方）融資租賃公司指31內(nèi)容-私募債審核體制中小企業(yè)私募債發(fā)行由承銷商向上海和深圳交易所備案，10個(gè)工作日完成備案。發(fā)行期限發(fā)行期限暫定在一年以上（通過(guò)設(shè)計(jì)贖回、回售條款可將期限縮短在一年內(nèi)），暫無(wú)上限。發(fā)行人類型中小微企業(yè)，推出初期確定發(fā)行人需為非上市公司（暫不包括房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)企業(yè)）。投資者類型面向機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行，個(gè)人投資者亦可參與。發(fā)行方式及流通場(chǎng)所非公開發(fā)行，可一次發(fā)行或分期發(fā)行。在上交所固定收益平臺(tái)和深交所綜合協(xié)議平臺(tái)掛牌交易或證券公司進(jìn)行柜臺(tái)交易轉(zhuǎn)讓發(fā)行、轉(zhuǎn)讓及持有賬戶合計(jì)限定為不超過(guò)200個(gè)。發(fā)行條件中小企業(yè)私募債發(fā)行規(guī)模不受凈資產(chǎn)的40%的限制。需提交最近兩年經(jīng)審計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)告，但對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告中的利潤(rùn)情況無(wú)要求，不受年均可分配利潤(rùn)不少于公司債券1年的利息的限制。擔(dān)保和評(píng)級(jí)要求為降低中小企業(yè)私募債風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)鼓勵(lì)中小企業(yè)私募債采用擔(dān)保發(fā)行，但不強(qiáng)制要求擔(dān)保。對(duì)是否進(jìn)行信用評(píng)級(jí)沒(méi)有硬性規(guī)定。發(fā)行利率鑒于發(fā)行主體為中小企業(yè)信用等級(jí)普遍較低；且為非公開發(fā)行方式，投資者群體有限，預(yù)計(jì)中小企業(yè)私募債發(fā)行利率將明顯高于市場(chǎng)已存在的企業(yè)債、公司債等。中小企業(yè)私募債發(fā)行利率不超過(guò)同期貸款基準(zhǔn)利率三倍。募集資金用途中小企業(yè)私募債的募集資金用途不作限制，募集資金用途偏于靈活?？捎脕?lái)直接償還債務(wù)或補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金，不需要固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目；31內(nèi)容-私募債審核體制中小企業(yè)私募債發(fā)行由承銷商向上海和深32內(nèi)容-私募債主要依據(jù)《中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（工信部聯(lián)企業(yè)［2011］300號(hào)），但該規(guī)定對(duì)中小企業(yè)的限定較為嚴(yán)格，不利于將更多企業(yè)納入發(fā)行人序列。交易商協(xié)會(huì)《銀行間債券市場(chǎng)中小非金融企業(yè)集合票據(jù)業(yè)務(wù)指引》“第二條本指引所稱中小非金融企業(yè)（簡(jiǎn)稱企業(yè)），是指國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及政策界定為中小企業(yè)的非金融企業(yè)”，但在實(shí)際操作中集合票據(jù)的中小企業(yè)均有突破工信部上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的情況。方案目前暫時(shí)采用工信部劃分標(biāo)準(zhǔn)，但最終也可能會(huì)有所變動(dòng)。企業(yè)可根據(jù)自身情況積極申請(qǐng)發(fā)行中小企業(yè)私募債。中小企業(yè)的界定初期試點(diǎn)：浙江、江蘇，北京、天津、上海、深圳。鼓勵(lì)以下行業(yè)的中小企業(yè)發(fā)行私募債：高科技企業(yè)、三農(nóng)企業(yè)，或有自主創(chuàng)新能力的企業(yè)。鼓勵(lì)擬上市公司、處于高速增長(zhǎng)期的公司、運(yùn)營(yíng)相對(duì)較規(guī)范，財(cái)務(wù)相對(duì)較優(yōu)質(zhì)的公司發(fā)行中小企業(yè)私募債。鼓勵(lì)具有償債能力的企業(yè)發(fā)行中小企業(yè)私募債：采用第三方擔(dān)保或設(shè)定財(cái)產(chǎn)抵/質(zhì)押擔(dān)保等。試點(diǎn)地區(qū)鼓勵(lì)企業(yè)類型中小企業(yè)私募債發(fā)行對(duì)企業(yè)基本沒(méi)有資質(zhì)要求限制，核心具有較強(qiáng)的償債能力32內(nèi)容-私募債主要依據(jù)《中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（工信部聯(lián)企1、房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策要點(diǎn)解析2、企業(yè)（項(xiàng)目）融資種類及對(duì)比分析3、企業(yè)（項(xiàng)目）融資工具解析4、新形式下企業(yè)（項(xiàng)目）創(chuàng)新融資模式解析5、企業(yè)（項(xiàng)目）融資優(yōu)化與戰(zhàn)略制定6、企業(yè)（項(xiàng)目）投融資平臺(tái)搭建與案例解析7、疑問(wèn)解答新政策形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理課件34REITs-REITs與房地產(chǎn)信托基金對(duì)比分析對(duì)比項(xiàng)目房地產(chǎn)PE房地產(chǎn)信托基金REITs發(fā)起人房地產(chǎn)公司或管理公司由信托公司發(fā)起設(shè)立。提供資金，監(jiān)管資金使用安全，或部分或局部參與項(xiàng)目公司運(yùn)作獲取回報(bào)。由專業(yè)房地產(chǎn)公司發(fā)起設(shè)立并管理，組建資產(chǎn)管理公司或經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行投資運(yùn)營(yíng)?？捎尚磐泄矩?fù)責(zé)參與，從經(jīng)營(yíng)管理上大大降低了項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品特點(diǎn)非標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品非標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品。資產(chǎn)經(jīng)過(guò)證券化后屬于標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品。發(fā)型方式私募私募，不能在公開市場(chǎng)上發(fā)行。私募（封閉運(yùn)行）、公募（可在證券市場(chǎng)上發(fā)行）規(guī)模及周期一般1-3年。規(guī)模適中。一般3-5年。規(guī)模適中。一般8-30年，產(chǎn)品的周期相對(duì)較長(zhǎng)。規(guī)模相對(duì)較大，一般10億以上。投資者人數(shù)50不能超過(guò)200個(gè)依據(jù)設(shè)立形式?jīng)Q定。（信托制和公司制）設(shè)立形式公司制、合伙制信托制。公司制、合伙制、信托制。投資特點(diǎn)僅用于股權(quán)投資投資項(xiàng)目沒(méi)有太多限制?？蛇M(jìn)行股權(quán)、債權(quán)或結(jié)構(gòu)化投資。參股投資，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)喪失對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目的控制權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。根據(jù)約定的比例，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分散投資，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。政策限制目前無(wú)信托相關(guān)的法律法規(guī)非常完善，運(yùn)作規(guī)范，設(shè)立相對(duì)靈活，但受到產(chǎn)業(yè)政策的影響較大。我國(guó)的相關(guān)的法律和法規(guī)還不健全，需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審批。相關(guān)的稅收政策有待明確。風(fēng)險(xiǎn)控制全程參與或介入式管理局部參與管理，交易結(jié)構(gòu)控制風(fēng)險(xiǎn)、成熟的信息披露和監(jiān)督制度。分散投資，信用增級(jí)，專業(yè)化管理。34REITs-REITs與房地產(chǎn)信托基金對(duì)比分析對(duì)比項(xiàng)目房35內(nèi)容-私募股權(quán)投資基金

狹義：

PrivateEquity：私募股權(quán)投資基金，投資于非上市股權(quán)，或者上市公司非公開交易股權(quán)（即私募股權(quán)）的一種投資方式。在交易實(shí)施過(guò)程中附帶考慮了將來(lái)的退出機(jī)制（通過(guò)上市、并購(gòu)或管理層回購(gòu)等方式）出售持股獲利。1、要義：一是募集方式：主要通過(guò)非公開方式面向少數(shù)特定機(jī)構(gòu)投資者或個(gè)人募集，它的銷售和贖回都是基金管理人通過(guò)私下與投資者協(xié)商進(jìn)行的。二是募集對(duì)象：向具有風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和承受能力的機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者募集資金。三是PE屬于權(quán)益類投資，資金用于投資非上市股權(quán)，或者上市公司非公開交易股權(quán)，不允許進(jìn)行債務(wù)及其他方式投資，可以進(jìn)行理財(cái)。2、公開方式界定：通過(guò)媒體（平面和網(wǎng)絡(luò)）發(fā)布公告，論壇和社區(qū)發(fā)布公告，向社會(huì)散發(fā)傳單，向不特定公眾發(fā)送手機(jī)短信或公開舉辦研討會(huì)、講座及金融機(jī)構(gòu)柜臺(tái)擺放推介資料等方式直接或間接向不特定對(duì)象進(jìn)行推介。廣義：

1、首次公開發(fā)行前各階段的權(quán)益投資,即對(duì)處于種子期、初創(chuàng)期、發(fā)展期、擴(kuò)展期、成熟期和Pre-IPO各個(gè)時(shí)期企業(yè)所進(jìn)行的投資。2、投資不僅是普通股權(quán)，還包括也包括優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債券、可交換債券等類股權(quán)，甚至包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益。35內(nèi)容-私募股權(quán)投資基金狹義：廣義：36內(nèi)容-私募股權(quán)投資基金分類私募基金公募基金產(chǎn)業(yè)投資基金(IIF)封閉式并購(gòu)基金夾層資本開放式基金房地產(chǎn)私募基金（公募、債權(quán)）PE天使投資基金（AI）風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)(VC)私募股權(quán)投資基金（PE）對(duì)沖基金（股權(quán)、債券）引導(dǎo)基金(FOF)信托投資基金（ITS）私募證券基金（股權(quán)、債券）并行基金36內(nèi)容-私募股權(quán)投資基金分類私募基金公募基金產(chǎn)業(yè)投資基金(37PE基本概念-機(jī)遇和挑戰(zhàn)政策沿革2007年6月1日，新的《合伙企業(yè)法》實(shí)施，為設(shè)立合伙制PE創(chuàng)造了條件。2007年6月，全國(guó)第一只有限合伙制創(chuàng)業(yè)投資基金在深圳成立。2007年10月，

天津根據(jù)國(guó)務(wù)院允許濱海新區(qū)金融改革創(chuàng)新先行先試的指示精神，在國(guó)內(nèi)率先推出了第一個(gè)針對(duì)發(fā)展私募股權(quán)投資基金的優(yōu)惠政策。2007年10月，國(guó)內(nèi)首個(gè)私募股股權(quán)投資基金在天津成立。2008年，天津率先出臺(tái)了針對(duì)私募股權(quán)投資基金的工商登記和管理辦法。2008年，國(guó)家發(fā)改委和工商總局分別給予天津相關(guān)的支持政策。2009年，北京、上海、深證等城市開始陸續(xù)出臺(tái)發(fā)展私募股權(quán)投資基金的優(yōu)惠政策和管理辦法。2010年，上海推出QFLP方案，外資PE邁開重要一步。2011年，發(fā)改委下發(fā)促進(jìn)股權(quán)投資企業(yè)辦法。2012年，人大財(cái)經(jīng)委主持修改《基金法》為PE發(fā)展奠定了法律基礎(chǔ)。面臨問(wèn)題2007年以前以外資私募基金投資為主，2008年以后由于外資結(jié)匯受到限制，人民幣基金發(fā)展迅猛，但整個(gè)投資規(guī)模仍然很小，占據(jù)整個(gè)GDP的0.4%左右。而在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)達(dá)到了5%左右，有非常大的發(fā)展空間。缺乏根本性法律和系統(tǒng)的法律法規(guī)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)還屬于不明確的狀態(tài)，行業(yè)急需規(guī)范，尤其是在募集、投資人和管理人準(zhǔn)入制度、風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制、投資決策機(jī)制、投資企業(yè)階段和優(yōu)惠政策方面規(guī)范化。資本項(xiàng)下結(jié)匯未放開，外資私募基金發(fā)展受到限制。缺乏具有豐富股權(quán)投資基金管理經(jīng)驗(yàn)的金融人才。投資者還不夠多元化，目前主要還是以政府或政府背景資金、私人投資者、民營(yíng)企業(yè)或上市公司為主，尤其是金融機(jī)構(gòu)和大型的投資者投資PE還受到政策限制。投資人市場(chǎng)還不夠成熟。PE的投資退出渠道還不夠完善，多層次資本市場(chǎng)還未建立起來(lái)，基金投資流動(dòng)性還未顯現(xiàn)。37PE基本概念-機(jī)遇和挑戰(zhàn)政策沿革2007年6月1日，新的38PE法規(guī)及監(jiān)管模式-PE法律體系及監(jiān)管架構(gòu)法律體系監(jiān)管架構(gòu)根本法律：《基金法》基礎(chǔ)法律：《公司法》《合伙企業(yè)法》《信托法》《外資企業(yè)法》《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》《證券投資法》運(yùn)營(yíng)法規(guī)：募集設(shè)立、投資、退出、外資、納稅等相關(guān)

法律法規(guī)組成。地方法規(guī)：地方關(guān)于發(fā)展PE的相關(guān)管理辦法和優(yōu)惠政策。國(guó)務(wù)院國(guó)家發(fā)改委/證監(jiān)會(huì)地方金融管理部分：發(fā)改委/金融辦成員部門：工商總局、稅務(wù)總局、外匯管理局銀監(jiān)會(huì)、商務(wù)部等成員部門：工商局、稅務(wù)局、外管局、銀監(jiān)局商務(wù)委等行業(yè)協(xié)議等自律組織現(xiàn)在需要做的：1、完善或修訂現(xiàn)有的法律體系，為PE發(fā)展創(chuàng)造良好的法制環(huán)境。2、出臺(tái)行業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)，為PE發(fā)展制訂統(tǒng)一的門檻和標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在需要做的：1、確立行業(yè)的監(jiān)管組織，理清監(jiān)管架構(gòu)。2、明確行業(yè)的監(jiān)管思路：審批還是備案；GP與LP的較色定位；信息紕漏制度；自律與他律；38PE法規(guī)及監(jiān)管模式-PE法律體系及監(jiān)管架構(gòu)法律體系監(jiān)管架39內(nèi)容-私募股權(quán)投資基金及運(yùn)作模式模式特點(diǎn)：1、依據(jù)《公司法》和《合伙企業(yè)法》設(shè)立，基金管理人和基金投資人分別出資，以有限責(zé)任公司或股份公司形式設(shè)立，以公司為投資主體的私募股權(quán)投資基金。2、以有限責(zé)任公司或合伙制形式設(shè)立的，投資人（股東）不能超過(guò)50個(gè)，以股份有限公司設(shè)立的股東不能超過(guò)200個(gè)。3、基金設(shè)立規(guī)模及對(duì)單個(gè)投資人的要求根據(jù)各地區(qū)的政策有所不同，一般要求基金規(guī)模1億元以上，單個(gè)自然人股東出資不低于200萬(wàn)元，機(jī)構(gòu)股東不低于1000萬(wàn)元。4、投資人為股東，董事或管理層或聘請(qǐng)專業(yè)管理機(jī)構(gòu)作為基金管理人。托管銀行基金管理人項(xiàng)目1律所/會(huì)所投資人1（股東）…基金（公司制）項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4項(xiàng)目N…投資人N（股東）投資人2（股東）投資人3(股東)資本金或股本資金退出股權(quán)或其他投資投資退出39內(nèi)容-私募股權(quán)投資基金及運(yùn)作模式模式特點(diǎn)：托管銀行基金管40PE運(yùn)作模式-有限合伙制運(yùn)作模式模式特點(diǎn)：1、依據(jù)《合伙企業(yè)法》和各地出臺(tái)的地方管理辦法設(shè)立，以有限合伙的形式運(yùn)作的私募股權(quán)基金。目前已禁止采用普通合伙制形式設(shè)立。2、由2-50個(gè)合伙人組成，以有限合伙形式設(shè)立的，其中至少有一個(gè)普通合伙人（GP）,執(zhí)行合伙事務(wù)，對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，其余的為有限合伙人(LP)，一般不參與管理和執(zhí)行合伙事務(wù)，以出資額為限對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任。目前，合伙人數(shù)量限制問(wèn)題存在爭(zhēng)議。3、普通合伙人出資比例一般為1%，但不會(huì)超過(guò)10%。4、國(guó)有獨(dú)資公司、國(guó)有企業(yè)、上市公司以及公益性的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不得成為普通合伙人，其中GP是否可以是法人的形式，業(yè)界和各個(gè)地區(qū)存在爭(zhēng)議。國(guó)有企業(yè)如何認(rèn)定還存在爭(zhēng)議。LP沒(méi)有太多限制。5、采用認(rèn)繳資本的概念，前期可以零實(shí)繳，不用驗(yàn)資，沒(méi)有前期達(dá)到20%的概念。一般要求合伙人全部以現(xiàn)金出資。6、合伙制基金的注冊(cè)目前不用前置審批，需要制定合伙協(xié)議。7、基金管理人可以是基金自身管理團(tuán)隊(duì)，也可以對(duì)外委托專門的管理機(jī)構(gòu)，管理費(fèi)約年2%。托管銀行基金管理人項(xiàng)目1律所/會(huì)所（GP）LP1LP2…LPN基金（有限合伙企業(yè)）…（GP）項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4項(xiàng)目N…40PE運(yùn)作模式-有限合伙制運(yùn)作模式模式特點(diǎn)：托管銀行基金管41內(nèi)容-私募股權(quán)投資基金決策機(jī)制合伙人大會(huì)全體合伙人參加，為基金的最高決策機(jī)構(gòu)投資決策委員會(huì)有限合伙人、普通合伙人及外聘專業(yè)人士組成，負(fù)責(zé)聽取和審議管理人提交的項(xiàng)目投資報(bào)告，決定項(xiàng)目投資和退出的決策執(zhí)行事務(wù)合伙人由基金普通合伙人擔(dān)任，承擔(dān)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)、調(diào)查、談判、簽約、投資后服務(wù)及退出全過(guò)程的業(yè)務(wù)操作；負(fù)責(zé)合伙企業(yè)的日常運(yùn)作顧問(wèn)委員會(huì)由相關(guān)行業(yè)的卓越人士組成，為投委會(huì)決策和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)運(yùn)作提供實(shí)時(shí)咨詢，對(duì)投資委員會(huì)的年度報(bào)告提出獨(dú)立意見(jiàn)高管團(tuán)隊(duì)合伙人大會(huì)執(zhí)行合伙人顧問(wèn)委員會(huì)投資決策委員會(huì)高管團(tuán)隊(duì)具體執(zhí)行部門決策層執(zhí)行層市場(chǎng)營(yíng)銷、投資管理、基金運(yùn)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)控制部分41內(nèi)容-私募股權(quán)投資基金決策機(jī)制合伙人大會(huì)合伙人大會(huì)執(zhí)行合42PE運(yùn)作模式-公司制、合伙制和信托制對(duì)比分析比較項(xiàng)目公司制合伙制信托制設(shè)立門檻無(wú)需前置審批；設(shè)立門檻相對(duì)較高，需要達(dá)到注冊(cè)資本20%；須驗(yàn)資；兩年內(nèi)繳足。無(wú)需前置審批；可以零實(shí)繳；無(wú)須驗(yàn)資；避免閑置資金，提高使用效率。無(wú)需前置審批；一次性繳足全部出資。投資限制無(wú)強(qiáng)制性規(guī)定；一般以現(xiàn)金出資，自然人不低于100萬(wàn)，機(jī)構(gòu)投資者不低于1000萬(wàn)。無(wú)強(qiáng)制性規(guī)定；一般以現(xiàn)金出資，自然人不低于100萬(wàn)，機(jī)構(gòu)投資者不低于1000萬(wàn)。最低金額不少于100萬(wàn)元人民幣。投資人數(shù)有限責(zé)任公司：不超過(guò)50人；股份有限公司：不超過(guò)200人。2至50人。單個(gè)信托計(jì)劃的人數(shù)不得超過(guò)200人。管理人員有至少3名具備2年以上創(chuàng)業(yè)投資或相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的高級(jí)管理人員承擔(dān)投資管理責(zé)任。有至少3名具備2年以上創(chuàng)業(yè)投資或相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的高級(jí)管理人員承擔(dān)投資管理責(zé)任。信托公司負(fù)責(zé)管理，同時(shí)可以委托投資顧問(wèn)提供咨詢意見(jiàn)。管理模式同股同權(quán)，可委托管理GP負(fù)責(zé)管理決策，LP不負(fù)責(zé)具體經(jīng)營(yíng)受托人決策委員會(huì)決定法律地位法人資格非法人機(jī)構(gòu)非法人組織成立依據(jù)章程合伙協(xié)議信托合同投資回收投資退出轉(zhuǎn)讓或減資等形式收取投資回報(bào)。存續(xù)期結(jié)束清算，收取投資回報(bào)。投資退出有封閉期限制及合伙協(xié)議條款限制。存續(xù)期結(jié)束清算，收取投資回報(bào)。根據(jù)信托合同約定可以自由退出。42PE運(yùn)作模式-公司制、合伙制和信托制對(duì)比分析比較項(xiàng)目公司43PE運(yùn)作模式-公司制、合伙制和信托制對(duì)比分析比較項(xiàng)目公司制合伙制信托制稅收企業(yè)主體須繳納企業(yè)所得稅，存在雙重征稅可能；稅收法規(guī)和體系健全，稅收優(yōu)惠政策靈活性差。企業(yè)主體不需繳納企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅，合伙企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，按照國(guó)家有關(guān)稅收規(guī)定，由合伙人分別繳納所得稅。稅收優(yōu)惠政策相對(duì)靈活。信托產(chǎn)品的稅收制度仍未完善為信托優(yōu)惠政策提供條件，存在很大的稅收政策優(yōu)勢(shì)。治理結(jié)構(gòu)公司制以人和和同股同權(quán)角度治理公司；公司制的出發(fā)點(diǎn)是要保護(hù)主要股東在重大事項(xiàng)上的決定權(quán)；《公司法》要求三會(huì)及管理層都要發(fā)揮控制和制約作用，，股東需要發(fā)揮決策作用，使基金管理人的自主決策受到了限制。LP能否參與決策或參與到何種決策可以在合伙協(xié)議中進(jìn)行規(guī)定。GP負(fù)責(zé)投資事物的執(zhí)行和決策，要求有很大的自主權(quán)，盡量避免投資人與決策。具有受益人大會(huì)制度，有全體投資人組成，用以規(guī)范信托基金財(cái)產(chǎn)的管理和運(yùn)作。決策機(jī)制決策機(jī)制和程序需要根據(jù)《公司法》和章程的規(guī)定進(jìn)行，決策程序相對(duì)復(fù)雜，在決策效率和專業(yè)性、科學(xué)性方面增加了基金運(yùn)營(yíng)中人的決策風(fēng)險(xiǎn)。決策機(jī)制相對(duì)靈活，決策機(jī)制可以由合伙協(xié)議或委托管理協(xié)議規(guī)定。可大大提高決策的靈活性和科學(xué)性。基金存續(xù)公司制假設(shè)為永久存續(xù)，如投資結(jié)束，只能通過(guò)轉(zhuǎn)讓、清算或減資等復(fù)雜程序收回投資。存續(xù)年限由合伙協(xié)議自由規(guī)定，存續(xù)年限結(jié)束后，合伙企業(yè)散伙。規(guī)定期限（一般5-7年）43PE運(yùn)作模式-公司制、合伙制和信托制對(duì)比分析比較項(xiàng)目公司44PE運(yùn)作模式-公司制、合伙制和信托制對(duì)比分析比較項(xiàng)目公司制合伙制信托制信息披露規(guī)定了股東的知情權(quán)，包括股東查閱公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、會(huì)計(jì)賬簿和董事會(huì)決議的權(quán)利以及公司向股東披露財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的義務(wù)。通常在合伙協(xié)議中約定，合伙企業(yè)應(yīng)定期披露投資組合和合伙人賬戶的損益情況，在至少每年一次的合伙人會(huì)議上向投資人報(bào)告基金具體的投資項(xiàng)目、所投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和基金的當(dāng)期回報(bào)，可以與私募股權(quán)投資和風(fēng)險(xiǎn)投資所要求的信息披露的專業(yè)性匹配。法律對(duì)信托制基金有強(qiáng)制的信息披露要求。信托公司應(yīng)按季制作信托資金管理報(bào)告、信托資金運(yùn)用及收益情況表，向受益人披露信托資金的管理、運(yùn)用、處分和收益情況及信托資金運(yùn)用的重大變動(dòng)說(shuō)明等。約束機(jī)制所有投資人以出資額為限對(duì)企業(yè)債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任。股權(quán)轉(zhuǎn)讓需要決議且股東具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。執(zhí)行合伙事務(wù)的普通合伙人對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。（國(guó)有獨(dú)資公司、國(guó)有企業(yè)、上市公司以及公益性的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不得成為普通合伙人）LP具有放棄注資權(quán)。一般要求普通合伙人不得自營(yíng)或聯(lián)合他營(yíng)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)業(yè)務(wù)或有關(guān)聯(lián)交易行為。轉(zhuǎn)讓無(wú)限制，提前30天通知其他合伙人。投資人以出資額承擔(dān)有限責(zé)任。政策限制無(wú)政策限制無(wú)政策限制由于股東人數(shù)限制，信托產(chǎn)品作為基金投資人需要打散計(jì)算股東，且證監(jiān)會(huì)明確禁止信托持股的企業(yè)進(jìn)行IPO，信托制基金受到明顯的政策限制。44PE運(yùn)作模式-公司制、合伙制和信托制對(duì)比分析比較項(xiàng)目公司45PE收益分配機(jī)制-公司制、合伙制和信托制對(duì)比分析組織形式收益分配機(jī)制激勵(lì)機(jī)制公司制按照同股同利原則，投資人按照出資比例在股東之間分配投資收益；基金管理人只能以出資比例分取投資收益，一般不會(huì)超過(guò)10%；基金管理人收入主要體現(xiàn)為工資、獎(jiǎng)金等勞動(dòng)報(bào)酬收入，較少或者不參與基金的收益分配；稅后利潤(rùn)分配有限制，要求企業(yè)有10%的法定公基金，除非達(dá)到注冊(cè)資本的50%，投資收益可自由分配。1-2%的募集資金成功管理費(fèi)，以及根據(jù)基金的運(yùn)作情況，根據(jù)預(yù)算和決策程序?qū)鸸芾砣诉M(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；獎(jiǎng)勵(lì)的不確定性和程序相對(duì)復(fù)雜，激勵(lì)靈活性相對(duì)較差。合伙制收益分配機(jī)制相對(duì)靈活，主要由合伙協(xié)議約定，不受出資比例的約束；稅后分配利潤(rùn)無(wú)限制，一般采用GP與LP比例為2：8分配原則；基金管理人可以分配遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于出資比例的投資收益，管理人雖然可能只進(jìn)行少量的投資，但可享受遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其投資比例的基金投資收益分成。1-2%的募集資金成功管理費(fèi)加業(yè)績(jī)報(bào)酬（投資收益分成）的模式，GP可以得到其遠(yuǎn)高于出資比例的投資收益，實(shí)現(xiàn)了LP與GP的利益捆綁，極大刺激積極性和能動(dòng)性；存續(xù)年限相對(duì)短暫，自然對(duì)基金管理人的業(yè)績(jī)要求高。信托制激勵(lì)機(jī)制相對(duì)靈活，由信托計(jì)劃受益人大會(huì)決議；采用優(yōu)先次級(jí)受益人模式；直接分成模式；增值收益分配模式；0-2%*基金信托募集金額，及業(yè)績(jī)報(bào)酬（投資收益提成）的方式。45PE收益分配機(jī)制-公司制、合伙制和信托制對(duì)比分析組織形式46PE收益分配機(jī)制-瀑布型收益模式瀑布收益分配模式：保最低收益+超額部分按比例分享式基金解散或單個(gè)項(xiàng)目資金總額減去基金成本2.剩余部分優(yōu)先分配LP出資及約定有限報(bào)酬率（8%年化利率）3.剩余部分優(yōu)先分配GP出資及約定有限報(bào)酬率（8%年化利率）4.剩余部分20%優(yōu)先分配GP作為投資業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)5.剩余部分按照出資比例分配給LP作為投資收益注意：GP逐步部分提取出資或獎(jiǎng)勵(lì)模式或直接全部提取出資及獎(jiǎng)勵(lì)模式?；?fù)軝C(jī)制：如出現(xiàn)約定的業(yè)績(jī)沒(méi)有達(dá)到時(shí)，將無(wú)條件收回GP提取部分。假設(shè)：1、LP作為優(yōu)先受益人，優(yōu)先受益本金和投資收益；GP為次級(jí)受益人，劣后受益本金和投資收益，但優(yōu)先獲得業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)。2、假設(shè)最低收益約定8%。46PE收益分配機(jī)制-瀑布型收益模式瀑布收益分配模式：保最低47PE收益分配機(jī)制-瀑布型收益模式瀑布收益分配模式：不保最低收益+高于一定收益按比例分享式基金解散或單個(gè)項(xiàng)目資金總額減去基金成本2.剩余部分優(yōu)先分配LP出資及約定投資收益率（假設(shè)10%）3.剩余部分優(yōu)先分配GP出資及約定投資收益率（假設(shè)10%）4.剩余部分投資收益優(yōu)先分配GP按照20%比例5.剩余部分按照出資比例分配給LP作為投資收益假設(shè)：1、LP作為優(yōu)先受益人，優(yōu)先受益本金和投資收益；GP為次級(jí)受益人，劣后受益本金和投資收益，但優(yōu)先獲得業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)。2、假設(shè)約定收益比例為10%。47PE收益分配機(jī)制-瀑布型收益模式瀑布收益分配模式：不保最48PE收益分配機(jī)制-瀑布型收益模式瀑布型收益分配模式：不保最低收益+收益按比例分享式基金解散或單個(gè)項(xiàng)目資金總額減去基金成本2.剩余部分優(yōu)先分配LP出資。3.剩余部分優(yōu)先分配GP出資。4.剩余部分20%優(yōu)先分配GP作為投資業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)5.剩余部分按照出資比例分配給LP作為投資收益假設(shè)：1、LP作為優(yōu)先受益人，優(yōu)先受益本金和投資收益；GP為次級(jí)受益人，劣后受益本金和投資收益，但優(yōu)先獲得業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)。48PE收益分配機(jī)制-瀑布型收益模式瀑布型收益分配模式：不保49PE收益分配機(jī)制-舉例分析投入資本(100)獲得本+利(200=100+100)A.返還資本(100)B.優(yōu)先收益率(8%)C.創(chuàng)始合伙人的對(duì)應(yīng)管理分紅

(B+C的20%)D.余額的分配(88)

(二八分賬)有限合伙人

分得100.0普通合伙人的優(yōu)先份額(2%)8.070.4178.4普通合伙人

分得2.0創(chuàng)始合伙人/基金高管

分得2.02.017.619.6（管理費(fèi)）（貸款利息）（管理分紅）49PE收益分配機(jī)制-舉例分析投入資本(100)獲得本+利50PE運(yùn)作模式-PE風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制控制階段具體措施輸出文件設(shè)立階段充分了解現(xiàn)有的法規(guī)和監(jiān)管政策并預(yù)測(cè)PE發(fā)展趨勢(shì)，降低運(yùn)作過(guò)程中伴隨的法律和政策風(fēng)險(xiǎn)；選擇適合的存續(xù)形式、組織架構(gòu)、收益分配、激勵(lì)機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制及投資策略、運(yùn)營(yíng)策略；遴選高質(zhì)量的管理團(tuán)隊(duì)。行業(yè)履歷豐富，項(xiàng)目判斷能力，行業(yè)把握能力，投資管理能力，資本市場(chǎng)對(duì)接能力；基金管理人盡職和約束機(jī)制，降低由于管理團(tuán)隊(duì)產(chǎn)生的道德風(fēng)險(xiǎn)。合伙協(xié)議、章程、風(fēng)險(xiǎn)提示書、承諾書、委托管理協(xié)議募集階段設(shè)計(jì)合適的組織形式、存續(xù)期限、投資人的出資、回報(bào)、權(quán)限；出資違約責(zé)任安排；收益分配機(jī)制的設(shè)計(jì)和潛在沖突規(guī)避；設(shè)計(jì)健全科學(xué)的激勵(lì)分配機(jī)制，最大化發(fā)揮管理團(tuán)隊(duì)積極性；基金重大或有事項(xiàng)安排；基金托管制度；募集說(shuō)明書、認(rèn)購(gòu)協(xié)議、托管協(xié)議管理階段主要根據(jù)實(shí)際情況，分別采取積極干預(yù)、間接參與等管理方式來(lái)防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；投資階段做好項(xiàng)目篩選、項(xiàng)目評(píng)估和交易構(gòu)造工作，善于利用協(xié)議或合同來(lái)規(guī)范和約束利益相關(guān)者的行為；平衡好偏好、收益和風(fēng)險(xiǎn)之間的管理；建立和健全投資決策機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制和內(nèi)控制度，并切實(shí)有效控制和相互制約作用；投資決策的獨(dú)立性，建立投資決策回避制度，避免股東和利益攸關(guān)方的干擾；規(guī)劃和設(shè)計(jì)好投資策略；行業(yè)投資；分散投資；對(duì)沖投資；限額投資；偏后投資；組合和聯(lián)合投資、合同制約、道德風(fēng)險(xiǎn)控制、違約補(bǔ)救、期權(quán)激勵(lì)、利益捆綁、對(duì)賭協(xié)議（績(jī)效與穩(wěn)定性約束機(jī)制）、保險(xiǎn)和對(duì)沖等方法來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。投資決策委員會(huì)議事規(guī)則、投資協(xié)議退出階段根據(jù)議價(jià)空間、交易流動(dòng)性、交易成本、政策法規(guī)限制等因素預(yù)先設(shè)計(jì)退出方式，并明確寫入?yún)f(xié)議中；選擇好退出時(shí)機(jī)及觸發(fā)條款。投資協(xié)議50PE運(yùn)作模式-PE風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制控制階段具體措施輸出文件設(shè)51PE募集與設(shè)立-PE募集流程設(shè)計(jì)基金方案準(zhǔn)備募集文件尋找潛在投資者簽署保密協(xié)議宣講募集說(shuō)明提供私募備忘錄確定投資方簽訂合伙協(xié)議工商登記合伙人出資組建GP51PE募集與設(shè)立-PE募集流程設(shè)計(jì)基金方案準(zhǔn)備募集文件尋52PE募集與設(shè)立-資金來(lái)源分析主體名稱投資目的資金實(shí)力管理與操作能力政策障礙未來(lái)發(fā)展政府政策性目標(biāo)：促進(jìn)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展；為風(fēng)險(xiǎn)投資提供種子資金有限差小逐步淡化或者轉(zhuǎn)變?yōu)轭愃泼绹?guó)SBA模式國(guó)有企業(yè)雙重目標(biāo)：戰(zhàn)略性目標(biāo)；獲取直接收益強(qiáng)一般小尚未發(fā)揮其應(yīng)有的作用，未來(lái)投資比重將增加上市公司雙重目標(biāo)：戰(zhàn)略性目標(biāo)；獲取直接收益強(qiáng)較強(qiáng)一般積極參與，將會(huì)得到適當(dāng)?shù)陌l(fā)展民營(yíng)企業(yè)雙重目標(biāo)：戰(zhàn)略性目標(biāo)；獲取直接收益弱一般小積極參與，將會(huì)有所發(fā)展富裕個(gè)人/家族資金盈利分散差一般潛力巨大，但LP群體有待培養(yǎng)證券公司盈利一般強(qiáng)降低獲準(zhǔn)試點(diǎn)成立股權(quán)投資基金，未來(lái)將放開并成為我國(guó)創(chuàng)投資金主要來(lái)源養(yǎng)老金/社保/主權(quán)/捐贈(zèng)/基金盈利，但遵循審慎投資原則強(qiáng)強(qiáng)降低已獲得投資私募股權(quán)基金的許可，將成為創(chuàng)投基金主要資金來(lái)源銀行盈利及拓展產(chǎn)業(yè)鏈條強(qiáng)一般很大目前尚不允許進(jìn)入創(chuàng)投領(lǐng)域保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)盈利強(qiáng)一般很大目前尚不允許進(jìn)入創(chuàng)投領(lǐng)域信托盈利及拓展產(chǎn)業(yè)鏈條強(qiáng)強(qiáng)增大逐步受到限制企業(yè)年金盈利強(qiáng)差大目前尚不允許進(jìn)入創(chuàng)投領(lǐng)域國(guó)外基金盈利弱強(qiáng)大政策阻力大，如放開外匯管制將急劇發(fā)展52PE募集與設(shè)立-資金來(lái)源分析主體名稱投資目的資金實(shí)力管理53PE募集與設(shè)立-資金來(lái)源分析53PE募集與設(shè)立-資金來(lái)源分析54PE募集與設(shè)立-LP調(diào)查分析54PE募集與設(shè)立-LP調(diào)查分析55PE募集與設(shè)立-LP調(diào)查分析55PE募集與設(shè)立-LP調(diào)查分析56PE募集與設(shè)立-LP調(diào)查分析56PE募集與設(shè)立-LP調(diào)查分析57PE募集與設(shè)立-募集關(guān)鍵條款57PE募集與設(shè)立-募集關(guān)鍵條款58PE募集與設(shè)立-資金募集相關(guān)法律規(guī)定與風(fēng)險(xiǎn)控制非法集資：《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：違反國(guó)家金融管理法律規(guī)定，向社會(huì)公眾（包括單位和個(gè)人）吸收資金的行為，主要表現(xiàn)為：（一）未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)或者借用合法經(jīng)營(yíng)的形式吸收資金；

（二）通過(guò)媒體、推介會(huì)、傳單、手機(jī)短信等途徑向社會(huì)公開宣傳；

（三）承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實(shí)物、股權(quán)等方式還本付息或者給付回報(bào)；

（四）向社會(huì)公眾即社會(huì)不特定對(duì)象吸收資金。上述以上四個(gè)要件同時(shí)具備即可認(rèn)定為非法集資。規(guī)避方法：在非法集資的四要件中，主要可以通過(guò)第三、第四、第五條來(lái)規(guī)避，不要通過(guò)公開的方式作募資廣告；有限公司投資人要控制在50人以內(nèi)，股份工資投資人要控制在200人以內(nèi)；合同中不要承諾支付固定利息。集資詐騙罪：集資詐騙罪是指以非法占有為目的，違反有關(guān)金融法律、法規(guī)的規(guī)定，使用詐騙方法進(jìn)行非法集資，擾亂國(guó)家正常金融秩序，侵犯公私財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，且數(shù)額較大的行為。規(guī)避方法：集資詐騙罪的成立要件是詐騙，詐騙的標(biāo)準(zhǔn)主要是以非法占有為目的，非法占有主要表現(xiàn)為。（１）攜帶集資款逃跑的；（２）揮霍集資款，致使集資款無(wú)法返還的(嚴(yán)格按照投資策略和協(xié)議規(guī)定用途使用資金)；（３）使用集資款進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，致使集資款無(wú)法返還的；（４）具有其他欺詐行為，拒不返還集資款，或者致使集資款無(wú)法返還的。（5）是兜底條款，可以說(shuō)只要是籌資款無(wú)法返還的既可認(rèn)定為非法占有為目的，這一條使法律的適用泛化，規(guī)避的重點(diǎn)一是堅(jiān)持正當(dāng)經(jīng)營(yíng)、不要欺詐投資人，二是堅(jiān)持謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)、對(duì)投資人負(fù)責(zé)。58PE募集與設(shè)立-資金募集相關(guān)法律規(guī)定與風(fēng)險(xiǎn)控制非法集資：59PE募集與設(shè)立-資金募集相關(guān)法律規(guī)定與風(fēng)險(xiǎn)控制非法吸收公眾存款罪：是指違反國(guó)家金融管理法規(guī)非法吸收公眾存款或變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的行為。本辦法所稱“非法吸收公眾存款或變相吸收公眾存款”，是指未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)，擅自從事的下列活動(dòng)：1、非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款；2、未經(jīng)依法批準(zhǔn)，以任何名義向社會(huì)不特定對(duì)象進(jìn)行的非法集資；3、非法發(fā)放貸款、辦理結(jié)算、票據(jù)貼現(xiàn)、資金拆借、信托投資、金融租賃、融資擔(dān)保、外匯買賣；4、中國(guó)人民銀行認(rèn)定的其他非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)。規(guī)避措施：募資人數(shù)最好控制在50人以內(nèi)，超過(guò)50人即有可能被認(rèn)定為向不特定的公眾集資；募資合同中不能承諾還本付息，要突出投資的性質(zhì)。洗錢罪：是指明知是毒品犯罪、黑社會(huì)性質(zhì)的組織犯罪、貪污賄賂犯罪、恐怖活動(dòng)犯罪、走私犯罪、破壞金融管理秩序犯罪、金融詐騙犯罪的等的違法所得及其收益，為掩飾、隱瞞其來(lái)源和性質(zhì)，通過(guò)存入金融機(jī)構(gòu)、投資或者上市流通等手段使非法所得收入合法化的行為。規(guī)避措施：洗錢罪認(rèn)定的關(guān)鍵是資金來(lái)源不合法，所以規(guī)避洗錢罪的關(guān)鍵是資金來(lái)源入手，首先在可能的情況下，需要對(duì)投資人的資金來(lái)源進(jìn)行調(diào)查，其次在投資合同中要有資金來(lái)源合法性的特別條款，投資人需申明資金來(lái)源的合法性。59PE募集與設(shè)立-資金募集相關(guān)法律規(guī)定與風(fēng)險(xiǎn)控制非法吸收公60PE投資模式分析-PE投資流程簽訂保密協(xié)議初步盡職調(diào)查決策委決定是否立項(xiàng)設(shè)計(jì)投資方案簽訂框架協(xié)議盡職調(diào)查投資協(xié)議談判決策委批準(zhǔn)投資簽署正式協(xié)議跟蹤管理尋找并考察項(xiàng)目退出方案決策委批準(zhǔn)退出實(shí)施退出方案分配收益60PE投資模式分析-PE投資流程簽訂保密協(xié)議初步盡職調(diào)查決61內(nèi)容-股權(quán)融資對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)融資企業(yè)成長(zhǎng)性市場(chǎng)前景治理結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)價(jià)值的理解和認(rèn)同文化/理念的契合程度產(chǎn)業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)管理團(tuán)隊(duì)財(cái)務(wù)狀況61內(nèi)容-股權(quán)融資對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)融資企業(yè)成長(zhǎng)性市場(chǎng)前景治理62內(nèi)容-融資項(xiàng)目評(píng)價(jià)依據(jù)進(jìn)展階段具體操作步驟項(xiàng)目核心產(chǎn)品或業(yè)務(wù)1、核心產(chǎn)品或業(yè)務(wù)具有一定的核心競(jìng)爭(zhēng)力。（包括核心技術(shù)、獨(dú)特商業(yè)模式、高入門檻、快速?gòu)?fù)制能力等）2、核心產(chǎn)品或業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性越低越好。（例如產(chǎn)品具有唯一性，產(chǎn)品市場(chǎng)占有率高，類似公司相對(duì)較少，或在其中占有很考前的名次）3、具有穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流業(yè)務(wù)，或控制融資風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)配置和組合。項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)前景產(chǎn)品或服務(wù)市場(chǎng)空間廣闊，需求巨大。（可研報(bào)告需有詳實(shí)的說(shuō)明）項(xiàng)目財(cái)務(wù)基礎(chǔ)1、項(xiàng)目的自有資金投入狀況，及占總投入的比重。（需要有一定的自投比重）2、項(xiàng)目的審批和資質(zhì)情況。（審批手續(xù)及資質(zhì)齊全）3、項(xiàng)目的資產(chǎn)配置情況。管理團(tuán)隊(duì)管理團(tuán)隊(duì)在管理領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)行；管理團(tuán)隊(duì)的搭配。內(nèi)控機(jī)制內(nèi)控機(jī)制健全完善。62內(nèi)容-融資項(xiàng)目評(píng)價(jià)依據(jù)進(jìn)展階段具體操作步驟項(xiàng)目核心產(chǎn)品或63內(nèi)容-融資企業(yè)評(píng)價(jià)依據(jù)進(jìn)展階段具體操作步驟核心產(chǎn)品或業(yè)務(wù)1、核心產(chǎn)品或業(yè)務(wù)具有一定的核心競(jìng)爭(zhēng)力。（包括核心技術(shù)、獨(dú)特商業(yè)模式、高入門檻、快速?gòu)?fù)制能力等）2、核心產(chǎn)品或業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性越低越好。（例如產(chǎn)品具有唯一性，產(chǎn)品市場(chǎng)占有率高，類似公司相對(duì)較少，或在其中占有很考前的名次）3、具有穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流業(yè)務(wù)，或控制融資風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)配置和組合。產(chǎn)品市場(chǎng)前景產(chǎn)品或服務(wù)市場(chǎng)空需要間廣闊，需求巨大。企業(yè)財(cái)務(wù)狀況1、具有一定的主營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)，且具有穩(wěn)定性、持續(xù)性。2、財(cái)務(wù)指標(biāo)相對(duì)合理：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率、銷售毛利率、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率。募投項(xiàng)目可行性財(cái)務(wù)分析可行性；市場(chǎng)容量、生產(chǎn)能力、銷售能力及回款能力的匹配性。治理結(jié)構(gòu)股東結(jié)構(gòu)不能過(guò)于單一，也不能過(guò)于分散。獨(dú)立性生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、人員獨(dú)立、業(yè)務(wù)及服務(wù)獨(dú)立。企業(yè)對(duì)政府稅費(fèi)和資源、關(guān)聯(lián)關(guān)系依賴較低。管理團(tuán)隊(duì)管理團(tuán)隊(duì)在管理領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)行；管理團(tuán)隊(duì)的搭配。規(guī)范運(yùn)作及內(nèi)控機(jī)制關(guān)聯(lián)關(guān)系、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、財(cái)產(chǎn)權(quán)屬、法律糾紛；財(cái)務(wù)控制、激勵(lì)和考核制度、決策機(jī)制等是否規(guī)且控制有效。63內(nèi)容-融資企業(yè)評(píng)價(jià)依據(jù)進(jìn)展階段具體操作步驟核心產(chǎn)品或業(yè)務(wù)64PE退出機(jī)制分析-投資協(xié)議條款主要條款項(xiàng)目詳細(xì)說(shuō)明交割要素投資金額該條款界定投資者投資總金額，購(gòu)買股數(shù)，以及該股份占稀釋后總股數(shù)的比例。該條款還應(yīng)指明投資人獲得該等股份的方式（普通股、優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)債）。購(gòu)買價(jià)格該條款描述投資人購(gòu)買每股股份的購(gòu)買價(jià)格。投資方式增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓。直接投資、可轉(zhuǎn)換債、優(yōu)先股等。交割條件投資人應(yīng)根據(jù)投資人和被投資企業(yè)都能接受的投資協(xié)議進(jìn)行標(biāo)的股份的交割，除了由被投資企業(yè)原有股東作出的適當(dāng)和通用的陳述、保證和承諾以外，還可能包括其他內(nèi)容。交割日期交割日期指投資人通過(guò)必要的工商登記，正式成為被投資企業(yè)股東的日期。估值條款載明估值方法、估值模型及關(guān)鍵參數(shù)的選取。利益保障條款業(yè)績(jī)承諾價(jià)值調(diào)整如在規(guī)定期限內(nèi)，被投資企業(yè)能達(dá)到指定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，則投資人將獎(jiǎng)勵(lì)被投資企業(yè)的原有股東和（或）管理者以一定比例的股權(quán)；如被投資企業(yè)未能達(dá)到指定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，則被投資企業(yè)的原有股東和（或）管理者將以象征性的價(jià)格或零對(duì)價(jià)向投資人轉(zhuǎn)移一定比例的股權(quán)。分紅條款股東參與分紅的方式，如參與性分紅、非參與性分紅、可累計(jì)分紅、非累計(jì)分紅。反攤薄條款未來(lái)融資時(shí)投資價(jià)格不能低于本次價(jià)格。如果低于本次價(jià)格，控股股東對(duì)投資人進(jìn)行補(bǔ)償，以確保投資人的投資價(jià)格不高于后面融資時(shí)的投資價(jià)格。64PE退出機(jī)制分析-投資協(xié)議條款主要條款項(xiàng)目詳細(xì)說(shuō)明交割要65PE退出機(jī)制分析-投資協(xié)議條款主要條款項(xiàng)目詳細(xì)說(shuō)明利益保障條款股權(quán)回購(gòu)規(guī)定一定的目標(biāo)，如果不能實(shí)現(xiàn)，控股股東對(duì)投資人獲得的股權(quán)進(jìn)行回購(gòu)?；刭?gòu)時(shí)，一般約定有定價(jià)方式。清算優(yōu)先權(quán)條款在公司被出售、清算、破產(chǎn)或公司重要資產(chǎn)被出售時(shí)，投資人有權(quán)優(yōu)先得到約定回報(bào)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)即在被投資企業(yè)IPO前如果原有股東向第三方轉(zhuǎn)讓股份，在同等條件