廣東佛山某地塊企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告

目錄頁(yè)碼目錄 1研究摘要 5第一章：項(xiàng)目總論 11.1項(xiàng)目基本情況 11.1.1項(xiàng)目名稱(chēng) 11.1.2項(xiàng)目建議選址 11.1.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 11.1.4項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) 11.1.5項(xiàng)目申請(qǐng)單位名稱(chēng) 11.1.6項(xiàng)目投資單位名稱(chēng) 11.1.7項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位名稱(chēng) 11.1.8項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位資質(zhì) 11.2項(xiàng)目編制依據(jù)和范圍 21.2.1項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù) 21.2.2項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制范圍 21.3項(xiàng)目申報(bào)單位情況 21.4項(xiàng)目研究結(jié)論 2第二章：項(xiàng)目建設(shè)背景與基本情況 42.1項(xiàng)目建設(shè)背景 42.1.1大**城市發(fā)展規(guī)劃解讀 42.1.2**宏觀市場(chǎng)評(píng)估結(jié)果 42.1.3**住宅物業(yè)市場(chǎng)評(píng)價(jià) 52.1.4**商業(yè)市場(chǎng)綜合研判 62.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 62.3項(xiàng)目建設(shè)基本情況 62.3.1地理區(qū)位 72.3.2項(xiàng)目四至 72.3.3交通條件 72.3.4項(xiàng)目周邊景觀 72.3.5環(huán)境衛(wèi)生狀況 8第三章：本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 93.1本項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模 93.2本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求 93.2.1建筑物整體立面設(shè)計(jì)要求 103.2.2入口和住戶(hù)大堂設(shè)計(jì)要求 113.2.3塔樓電梯部分配置要求 113.2.4住客會(huì)所與功能設(shè)置要求 123.2.5園林景觀設(shè)計(jì)要求 123.2.6智能化和安防設(shè)計(jì)要求 143.2.7節(jié)水、節(jié)能設(shè)計(jì)要求 143.2.8新材料、新技術(shù)、新工藝的應(yīng)用 143.2.9項(xiàng)目建筑及管理服務(wù)的人性化 143.3本項(xiàng)目的建設(shè)方案 15第四章：資源利用和能源耗用分析 164.1資源和原材料 164.1.1土地資源 164.1.2交通資源 164.1.3供水、供電及通信資源 164.1.4基礎(chǔ)設(shè)施 164.1.5生活原料 184.1.6建設(shè)材料 184.2能源耗用和公共設(shè)施的占用 184.2.1.能源耗用情況 184.2.2.公共資源的占用 184.3節(jié)能和節(jié)水措施 194.3.1.項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程之中 194.3.2.項(xiàng)目建成投入使用之后 19第五章環(huán)境影響分析 205.1建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀 205.2項(xiàng)目主要污染源和污染物分析 205.3項(xiàng)目對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響分析 215.3.1工程建設(shè)期環(huán)境影響分析 215.3.2建成后使用期環(huán)境影響分析 225.4生態(tài)環(huán)境影響的防治措施 235.4.1工程建設(shè)期的防治措施 235.4.2建成后使用期的防治措施 255.5生態(tài)環(huán)境影響評(píng)價(jià) 265.5.1影響結(jié)論 265.5.2影響評(píng)價(jià) 27第六章：經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效果分析 286.1投資估算和資金籌措 286.1.1建設(shè)規(guī)模統(tǒng)計(jì) 286.1.2投資成本計(jì)算分析 286.2經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 356.2.1計(jì)算設(shè)定 356.2.2項(xiàng)目投資效益分析 446.2.3項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)盈虧平衡分析 456.2.4項(xiàng)目敏感性分析 466.3國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 476.3.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析 476.3.2影響開(kāi)發(fā)效益的主要因素分析 476.4社會(huì)效果分析 496.4.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 496.4.2項(xiàng)目與所在地相互適應(yīng)分析 50第七章：項(xiàng)目建設(shè)與實(shí)施 527.1項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的安全、消防、衛(wèi)生等措施 527.1.1安全措施 527.1.2消防措施 527.1.3衛(wèi)生措施 527.2工程質(zhì)量要求 537.2.1工程質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 537.2.2室內(nèi)裝修執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 537.3.開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃 56第八章：研究結(jié)論與附件 578.1結(jié)論及有關(guān)說(shuō)明 578.2有關(guān)附件 588.2.1項(xiàng)目損益表 588.2.2全部投資現(xiàn)金流量表 59研究摘要一、項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入30,115萬(wàn)元1.1(首層)商場(chǎng)銷(xiāo)售收入6,425萬(wàn)元(單價(jià):8,000元/平方米)1.2A棟(4~24層)住宅銷(xiāo)售收入4,356萬(wàn)元(單價(jià):3,000元/平方米)1.3B棟(4~24層)住宅銷(xiāo)售收入4,356萬(wàn)元(單價(jià):3,000元/平方米)1.4C棟(4~24層)住宅銷(xiāo)售收入11,977萬(wàn)元(單價(jià):3,000元/平方米)1.5停車(chē)場(chǎng)銷(xiāo)售收入3,000萬(wàn)元(單價(jià):80,000元/個(gè))二、靜態(tài)開(kāi)發(fā)總投資19,380萬(wàn)元(單方成本:1,995元/平方米)2.1土地成本5,500萬(wàn)元(單方成本:566元/平方米)2.2建安工程費(fèi)用12,140萬(wàn)元(單方成本:1,250元/平方米)2.3前期費(fèi)用530萬(wàn)元(單方成本:55元/平方米)2.4項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)364萬(wàn)元(單方成本:38元/平方米)2.5開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)420萬(wàn)元(單方成本:43元/平方米)2.6紅線(xiàn)內(nèi)外工程費(fèi)425萬(wàn)元(單方成本:44元/平方米)三、其它期間費(fèi)用5,987萬(wàn)元3.1銷(xiāo)售有關(guān)稅費(fèi)2,063萬(wàn)元3.2銷(xiāo)售費(fèi)用1,054萬(wàn)元3.3財(cái)務(wù)費(fèi)用532萬(wàn)元3.4所得稅2,339萬(wàn)元四、有關(guān)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.1所得稅前凈現(xiàn)金流量7,087萬(wàn)元開(kāi)發(fā)利潤(rùn)4.2所得稅后凈現(xiàn)金流量4,748萬(wàn)元稅后利潤(rùn)4.3稅前成本利潤(rùn)率36.57%4.4稅后成本利潤(rùn)率24.50%4.5稅前全投資利潤(rùn)率30.77%4.6稅后全投資利潤(rùn)率18.72%4.7所得稅前凈現(xiàn)值(FNPV)3,795萬(wàn)元＞0(項(xiàng)目可行)4.8所得稅后凈現(xiàn)值(FNPV)2,543萬(wàn)元＞0(項(xiàng)目可行)4.9所得稅前內(nèi)部收益率(FIRR)32.99%＞12%(基準(zhǔn)貼現(xiàn)率)4.10所得稅后內(nèi)部收益率(FIRR)18.74%＞12%(基準(zhǔn)貼現(xiàn)率)備注：靜態(tài)開(kāi)發(fā)成本為開(kāi)發(fā)商投資項(xiàng)目所必須發(fā)生之建設(shè)成本，本項(xiàng)目投資分析詳細(xì)研究?jī)?nèi)容詳見(jiàn)以下報(bào)告內(nèi)文。第一章：項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目基本情況1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)**市**地塊商住樓工程1.1.2項(xiàng)目建議選址本項(xiàng)目位于****河以西的**大道北側(cè)，屬于**的東區(qū)1.1.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?？傉嫉孛娣e11,730平方米（合17.594畝），其中凈用地面積9,990平方米，規(guī)劃建筑面積約為97,119.92平方米，總投資額為19,3801.1.4項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建項(xiàng)目1.1.5項(xiàng)目申請(qǐng)單位名稱(chēng)**市1.1.6項(xiàng)目投資單位名稱(chēng)**市1.1.7項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位名稱(chēng)**工程顧問(wèn)有限公司1.1.8項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位資質(zhì)工咨甲**1.2項(xiàng)目編制依據(jù)和范圍1.2.1項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù)依據(jù)甲乙雙方編制本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的協(xié)議書(shū)依據(jù)項(xiàng)目申請(qǐng)方所提供的有關(guān)本項(xiàng)目的相關(guān)資料1.2.2項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制范圍主要是針對(duì)**市**地塊商住樓工程項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、選址、規(guī)劃等方面，提出建設(shè)方案，并進(jìn)行研究論證和經(jīng)濟(jì)分析，做出可行性研究結(jié)論。1.3項(xiàng)目申報(bào)單位情況本項(xiàng)目由**市**商貿(mào)有限公司、**市金宇投資有限公司和**市駿盛貿(mào)易有限公司等合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。**商貿(mào)有限公司是**當(dāng)?shù)氐淖钣袑?shí)力的鋼材貿(mào)易民營(yíng)企業(yè)之一，積累了相當(dāng)豐厚的原始資金，具備了進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的自有資金實(shí)力。1.4項(xiàng)目研究結(jié)論依據(jù)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案的選定方式，我們得出本次發(fā)展研究的有關(guān)結(jié)論：1．本項(xiàng)目的建設(shè)，是符合國(guó)家以舒適的環(huán)境、優(yōu)異的工程質(zhì)量和細(xì)致入微的服務(wù)為用戶(hù)提供一個(gè)理想的生活居住環(huán)境，建立和諧社會(huì)和改善人民生活的目標(biāo)的。2．本項(xiàng)目的建設(shè)，通過(guò)大量采用模數(shù)化設(shè)計(jì)、工業(yè)化生產(chǎn)的新材料、新工藝，帶動(dòng)廣東地區(qū)建材及其他相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提供就業(yè)機(jī)會(huì)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也是符合國(guó)家把住宅建設(shè)培育成為新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的戰(zhàn)略決策精神的。3．對(duì)于市場(chǎng)發(fā)展前景、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程技術(shù)應(yīng)用包括各項(xiàng)靜、動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，均顯示出本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較低，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)，銷(xiāo)售盈虧平衡點(diǎn)比較合理。4．從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全部建設(shè)資金的投入與盈利前景來(lái)看，整個(gè)的開(kāi)發(fā)是完全能夠?qū)崿F(xiàn)盈虧平衡。項(xiàng)目總體盈利情況固然能夠滿(mǎn)足最低要求，并且從考慮開(kāi)發(fā)的建設(shè)資金投入，以完成整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)與回籠銷(xiāo)售收入的角度出發(fā)，也是具有相當(dāng)好的經(jīng)濟(jì)效益的。5綜觀上述各項(xiàng)具體分析，無(wú)論市場(chǎng)前景、建筑規(guī)劃、工程技術(shù)以至于靜、動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，均顯示出本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較低，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)，銷(xiāo)售盈虧平衡點(diǎn)比較合理。因此，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是必要也是可行的。第二章：項(xiàng)目建設(shè)背景與基本情況2.1項(xiàng)目建設(shè)背景從近幾年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)大氣候、社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化的趨勢(shì)和現(xiàn)況來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生重大變化，以家電為標(biāo)志的消費(fèi)需求已日趨飽和。從調(diào)查情況看，房地產(chǎn)成為了城鎮(zhèn)居民消費(fèi)升級(jí)的首選商品。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為城市規(guī)劃功能的載體之一，與城市規(guī)劃之間是一種局部與整體的關(guān)系，城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)項(xiàng)目，而房地產(chǎn)項(xiàng)目則反映城市規(guī)劃內(nèi)容。特別是在現(xiàn)代中國(guó)城市發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，一個(gè)長(zhǎng)期的城市規(guī)劃編制往往通過(guò)總體的區(qū)域功能劃分，產(chǎn)業(yè)布局以及基礎(chǔ)設(shè)施改造來(lái)加強(qiáng)或者改變某一區(qū)域的區(qū)域?qū)傩院凸δ埽瑥亩仓苯佑绊懥藚^(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展所對(duì)應(yīng)的資源狀態(tài)。規(guī)劃解讀作為房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃層進(jìn)式研究的一部分，主要是通過(guò)科學(xué)、合理的分析項(xiàng)目所在城市發(fā)展的軌跡和未來(lái)的規(guī)劃，準(zhǔn)確的判斷和預(yù)測(cè)項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)傩院凸δ茏兓l(fā)展的趨勢(shì)，在宏觀上為房地產(chǎn)項(xiàng)目定位奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2.1.1大佛山城市發(fā)展規(guī)劃解讀一、廣佛都市圈和大**城市發(fā)展規(guī)劃中蘊(yùn)藏著巨大與前所未有的發(fā)展機(jī)遇二、城市中心組團(tuán)的未來(lái)發(fā)展能夠迅速提升**作為現(xiàn)代化城區(qū)的區(qū)域價(jià)值三、當(dāng)前中心組團(tuán)發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度會(huì)制約**發(fā)展的步伐四、交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建設(shè)規(guī)模與實(shí)施速度成為現(xiàn)階段本區(qū)域發(fā)展重要利好因素五、中心組團(tuán)核心區(qū)內(nèi)標(biāo)志性建筑物的啟用將會(huì)是**房地產(chǎn)發(fā)展的契機(jī)2.1.2**宏觀市場(chǎng)評(píng)估結(jié)果一、本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是大有可為二、三大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)美，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展失衡三、對(duì)住宅物業(yè)需求加大，經(jīng)濟(jì)承受能力強(qiáng)四、居民對(duì)投資樓宇消費(fèi)意欲欠缺有效激活五、社會(huì)階層結(jié)構(gòu)導(dǎo)致商業(yè)和住宅發(fā)展方向的分化2.1.3**住宅物業(yè)市場(chǎng)評(píng)價(jià)一、市場(chǎng)特征1、**鎮(zhèn)住宅產(chǎn)品質(zhì)素仍然處于從量變至質(zhì)變的提升階段，加以**奧園項(xiàng)目的出現(xiàn)作為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)低層次競(jìng)爭(zhēng)局面。2、**鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)演變2,100—2,400—2,700三個(gè)階段。隨著產(chǎn)品質(zhì)數(shù)不斷提高，價(jià)格走勢(shì)越來(lái)越走高，注重提高產(chǎn)品附加值將是直接導(dǎo)致價(jià)格上升元素。3、根據(jù)**鎮(zhèn)常規(guī)產(chǎn)品發(fā)展路線(xiàn)，產(chǎn)品以?xún)煞亢腿孔鳛橄M(fèi)主流。初級(jí)形態(tài)的小復(fù)式、入戶(hù)花園和小面積（帶套房）體現(xiàn)一定的產(chǎn)品創(chuàng)新性。4、產(chǎn)品面積設(shè)計(jì)從緊湊型開(kāi)始轉(zhuǎn)向舒適型發(fā)展，小戶(hù)型的出現(xiàn)給予外來(lái)年輕打工一族置業(yè)較低門(mén)檻，也開(kāi)拓**鎮(zhèn)投資者的市場(chǎng)空間。5、從整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略看，**鎮(zhèn)現(xiàn)階段還沒(méi)形成成熟態(tài)勢(shì)，東區(qū)住宅發(fā)展給予欠缺策略設(shè)計(jì)與系統(tǒng)規(guī)劃的啟示。城東建房，城西賣(mài)樓。居住氛圍沒(méi)能完全實(shí)現(xiàn)。6、項(xiàng)目銷(xiāo)售周期短，主要是由于**受到**規(guī)劃組團(tuán)新城區(qū)影響，**潛在客戶(hù)群輻射到整個(gè)大**板塊，其次是住宅需求量不斷提高和低價(jià)戰(zhàn)略的密集影響。7、**鎮(zhèn)地產(chǎn)銷(xiāo)售采用套內(nèi)面積計(jì)算，只有**奧園按建筑面積計(jì)算。建筑面積計(jì)算往往導(dǎo)致最終銷(xiāo)售價(jià)格拉升，表明不同營(yíng)銷(xiāo)手法埋下價(jià)格伏筆。二、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)1、低檔區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)高度集中2、中檔區(qū)間空隙顯性存在3、高檔區(qū)間盤(pán)活市場(chǎng)發(fā)展三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)預(yù)測(cè)1、地段同質(zhì)化密集型競(jìng)爭(zhēng)2、多層產(chǎn)品合圍（?。└邔?、地段價(jià)值持續(xù)攀升2.1.4**商業(yè)市場(chǎng)綜合研判一、社區(qū)配套商業(yè)地位明顯二、臨街商鋪成為絕對(duì)主力三、樓層成為租金重要影響因素四、中、低檔商業(yè)成主流2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2005年，**市全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資756.42億元，比上年增長(zhǎng)33.8%?！笆濉睍r(shí)期年均增長(zhǎng)29.2%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資141.99億元，增長(zhǎng)47.3%。商品房銷(xiāo)售額149.46億元，增長(zhǎng)31.6%。商品房銷(xiāo)售面積455.63萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.1%。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展為市民改善生活條件、提高生活質(zhì)量提供了強(qiáng)大的物質(zhì)基礎(chǔ)，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了更高的要求。以舒適的環(huán)境、優(yōu)異的工程質(zhì)量和細(xì)致入微的服務(wù)促進(jìn)物業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)化，增加樓盤(pán)科技含量，重視“四新”科技的推廣，為用戶(hù)提供一個(gè)理想的生活居住環(huán)境，是符合國(guó)家建立和諧社會(huì)和改善人民生活的目標(biāo)的。同時(shí)，通過(guò)大量采用模數(shù)化設(shè)計(jì)、工業(yè)化生產(chǎn)的新材料、新工藝，帶動(dòng)廣東地區(qū)建材及其他相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也是符合國(guó)家把住宅建設(shè)培育成為新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的戰(zhàn)略決策精神的。因此本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。作為以商、住綜合型的本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有著較好的市場(chǎng)前景；項(xiàng)目所在城區(qū)無(wú)論交通、市政及綜合生活配套設(shè)施完善，對(duì)比于其它區(qū)域商住物業(yè)具有較大的先天優(yōu)勢(shì)；作為以銷(xiāo)售為主的地產(chǎn)項(xiàng)目，具有較高的投資收益率（靜態(tài)）和投資、貸款償還能力，且有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因而本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。2.3項(xiàng)目建設(shè)基本情況2005年1月，**市**商貿(mào)有限公司、**市金宇投資有限公司和**市駿盛貿(mào)易有限公司合作，在**市順德區(qū)土地房產(chǎn)交易中心舉辦的土地房產(chǎn)拍賣(mài)會(huì)上，通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)的方式，以5,550萬(wàn)元競(jìng)得**市順德區(qū)**鎮(zhèn)東區(qū)**大道北側(cè)15號(hào)地塊（宗地號(hào)：199028-012）的使用權(quán)。本項(xiàng)目地塊呈南北狹長(zhǎng)的類(lèi)梯形，其中北部約165.3米，東面約98米，西面則為63米。地塊總用地面積為11,734.49平方米，用途為商業(yè)兼容住宅，使用年限至2070年7月27日止。其中，7,420.23平方米土地使用權(quán)由順德市**農(nóng)村信用合作社委托交易中心以公開(kāi)拍賣(mài)的方式轉(zhuǎn)讓?zhuān)Ｓ嗟?,314.26平方米土地使用權(quán)屬政府的儲(chǔ)備土地。2.3.1地理區(qū)位本項(xiàng)目位于****河以西的**大道北側(cè)15號(hào)地，屬于**的東區(qū)，距離鎮(zhèn)中心約一公里。該區(qū)域未來(lái)將發(fā)展成**的居住中心區(qū)，同時(shí)，該區(qū)域亦緊鄰**新城市中心組團(tuán)（CBD）。2.3.2項(xiàng)目四至項(xiàng)目地塊的北面緊臨目前已開(kāi)業(yè)的**德富塑料市場(chǎng)，南靠**大道，與**奧園、城市廣場(chǎng)和財(cái)神酒店咫尺距離，西接寬42米的新松路。東、西兩旁現(xiàn)時(shí)仍為空置的地塊。2.3.3交通條件本項(xiàng)目周邊主要道路包括有：**大道、325國(guó)道（廣湛公路）以及三樂(lè)路。其中，**大道位于項(xiàng)目地塊南面，為雙向八車(chē)道三板塊設(shè)計(jì)，是聯(lián)結(jié)**與西樵的主干道，同時(shí)往西接駁三樂(lè)路至北滘。325國(guó)道位于本工程地塊的西面，距離本項(xiàng)目大約500米左右；從本項(xiàng)目出發(fā)經(jīng)325國(guó)道過(guò)瀾石大橋到城南約需15到20分鐘左右。325國(guó)道同時(shí)亦為本項(xiàng)目與**鎮(zhèn)中心區(qū)聯(lián)系的主要道路，從項(xiàng)目地塊出發(fā)開(kāi)車(chē)經(jīng)325國(guó)道折回新馬路到**鎮(zhèn)中心區(qū)約需8分鐘左右。2.3.4項(xiàng)目周邊景觀項(xiàng)目北面為德富塑料市場(chǎng)，由于其定位為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，多為低矮的二層建筑，建筑形態(tài)甚不美觀，景觀價(jià)值有限。此外，商鋪內(nèi)囤積了大量的聚乙炳烯等塑料半成品，直接影響到本項(xiàng)目的居住感受。地塊東面為16號(hào)地塊，屆時(shí)將會(huì)建一座多層的商住樓。項(xiàng)目南面則為**奧園，與本地塊一路之隔，但由于兩者距離較遠(yuǎn)，故項(xiàng)目南面的視野也較為開(kāi)闊。項(xiàng)目的西南面則為**當(dāng)?shù)刈畲蟮木G化休閑廣場(chǎng)—文化廣場(chǎng)，其景觀價(jià)值足以媲美河濱公園。但**大道的存在卻割裂了本項(xiàng)目與文化廣場(chǎng)的有機(jī)聯(lián)系，在一定程度上削弱了文化公園對(duì)本項(xiàng)目人文價(jià)值的支持?？傮w而言，本項(xiàng)目各朝向的視野均較為開(kāi)闊，沒(méi)有大體量的建筑物影響，故本項(xiàng)目的可視性佳，有利于項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)階段的信息昭示。2.3.5環(huán)境衛(wèi)生狀況本項(xiàng)目現(xiàn)狀以農(nóng)用地為主，地勢(shì)較為平坦和開(kāi)闊，無(wú)大型工業(yè)污染源，土地生態(tài)狀態(tài)十分良好。從本區(qū)域的風(fēng)玫瑰圖亦可得知，該區(qū)域的主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)，但項(xiàng)目的南面為交通主干道，故將會(huì)造成一定的噪音或空氣污染。第三章：本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案3.1本項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模根據(jù)本地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)的要求，3層以上的建筑覆蓋率為45%，屬于密度較高的限制規(guī)范。本項(xiàng)目建筑技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)下表。表3-1 本項(xiàng)目建筑技術(shù)指標(biāo)一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備注1.0總用地面積11,730.00平方米凈用地面積:9,990平方米規(guī)劃建筑面積76,999平方米人口凈密度3,168.8人口毛密度4,583.2住宅戶(hù)數(shù)1,062戶(hù)居住人口3,717人綠地率:8.8%項(xiàng)目建筑密度約:69.2%合計(jì)停車(chē)位約3,131個(gè)自行車(chē)位約:1,368個(gè)摩托車(chē)位約:1,368個(gè)小汽車(chē)位約:375個(gè)(室內(nèi))小汽車(chē)位約:20個(gè)(室外)綠地率:8.8%建筑密度約:69.2%2.0項(xiàng)目總建筑面積97,119.92平方米2.1地下部分建筑面積9,644.72平方米2.2地上部分建筑面積87,475.20平方米3.0綠化用地面積1,032.24平方米4.0容積率(地上總建筑面積÷實(shí)際用地面積)7.115.0項(xiàng)目住宅戶(hù)數(shù)1,056戶(hù)5.1A棟住宅戶(hù)數(shù)123戶(hù)5.2B棟住宅戶(hù)數(shù)123戶(hù)5.3C棟住宅戶(hù)數(shù)810戶(hù)6.0項(xiàng)目住宅總建筑面積68,967.18平方米6.1A棟住宅建筑面積14,521.27平方米6.2B棟住宅建筑面積14,521.27平方米6.3C棟住宅建筑面積39,924.64平方米6.4A棟住宅戶(hù)型面積118.06平方米/戶(hù)6.5B棟住宅戶(hù)型面積118.06平方米/戶(hù)6.6C棟住宅戶(hù)型面積49.29平方米/戶(hù)3.2本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求本項(xiàng)目在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)必須具備一定的超前性、先導(dǎo)性和示范性，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則，充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)思想，努力提高居住環(huán)境質(zhì)量，滿(mǎn)足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性，為住戶(hù)提供理想的康居住宅。3.2.1建筑物整體立面設(shè)計(jì)要求首先，從市場(chǎng)差異化的角度出發(fā)，鑒于從項(xiàng)目周邊及整個(gè)**市場(chǎng)來(lái)看，以**奧園為代表的地中海風(fēng)格的歐式建筑依然為現(xiàn)時(shí)**地區(qū)各種檔次建筑的主流方向，它們的特點(diǎn)是普遍通過(guò)一些古典歐式建筑元素來(lái)表達(dá)樓盤(pán)自身異域風(fēng)情的定位，同時(shí)滿(mǎn)足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)于國(guó)外高端生活向往的一種心理，而**當(dāng)?shù)卣嬲哂袝r(shí)代感的現(xiàn)代風(fēng)格的建筑卻寥寥無(wú)幾。其次，由于**未來(lái)由于市政規(guī)劃的因素，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間都會(huì)是一種城市中心化融合和改變的漸進(jìn)狀態(tài)，因此代表時(shí)代方向的現(xiàn)代風(fēng)格的建筑必然是未來(lái)**建筑風(fēng)格的主流方向。因此，本著立足于豎立區(qū)域標(biāo)志性建筑的戰(zhàn)略出發(fā)，建筑物外觀視覺(jué)突破、獨(dú)樹(shù)一幟的目的，建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格宜采取現(xiàn)代風(fēng)格，以突出項(xiàng)目的時(shí)尚、中高檔的市場(chǎng)定位，同時(shí)還能符合本項(xiàng)目公寓類(lèi)型產(chǎn)品的屬性契合。由于本項(xiàng)目的裙樓商場(chǎng)部分除去包括商業(yè)以外，很可能處于成本控制的因素要求一層或者一層半用于布置停車(chē)位需求，在立面處理上要盡可能弱化停車(chē)層對(duì)建筑立面的負(fù)面作用；同時(shí)出于商場(chǎng)各樓層價(jià)值最大化的考慮，建議在商場(chǎng)二層設(shè)計(jì)為臨街形式，使得二層商業(yè)在**當(dāng)?shù)仄毡椴皇苤匾暤那闆r下通過(guò)一些新穎的設(shè)計(jì)使得二層商業(yè)的價(jià)值得到最大的提升。作為項(xiàng)目的公寓部分，大致呈L型分布于項(xiàng)目的東向和南向部分，是項(xiàng)目主要的展示面之一。由于高度限制的情況下，體量過(guò)大的情況容易造成建筑體型的臃腫，因此在公寓部分的立面構(gòu)圖上建議宜采用垂直構(gòu)圖，通過(guò)強(qiáng)調(diào)建筑的豎向線(xiàn)條，一方面能消除建筑物體型臃腫的不利情況，另一方面也能使得建筑外觀更富有節(jié)奏和韻律，同時(shí)挺拔的造型還能起到地標(biāo)性建筑的作用。同時(shí)，立面色彩方面處于對(duì)周邊建筑形成視覺(jué)效果差異的考慮，建議白色（或者近似的淺色系的顏色）作為項(xiàng)目建筑主色調(diào)，在公寓部分建議用能表現(xiàn)較強(qiáng)金屬質(zhì)感的銀色（或者近似的冷色系的顏色）進(jìn)行搭配（原則上公寓部分的色彩搭配不宜過(guò)于復(fù)雜以破壞建筑外觀的整體感），在普通住宅產(chǎn)品部分則可以適當(dāng)?shù)拇钆湟恍┗顫姷纳蔬M(jìn)行調(diào)劑，以增加產(chǎn)品的親切感。作為項(xiàng)目的高端產(chǎn)品，主要呈一個(gè)“工”字型布局在項(xiàng)目的西南朝向，在立面構(gòu)圖上主要是注意在與公寓部分立面形成一定統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、凹廊、樓梯等構(gòu)件處理突出建筑外觀的水平線(xiàn)條，使得垂直體型的普通住宅部分建筑外觀更舒展、更富有層次感，使得建筑整體效果形成完整、協(xié)調(diào)的感覺(jué)。建筑頂部作為建筑物的第四立面，給人們?cè)谝曈X(jué)上的“第一印象”是項(xiàng)目識(shí)別性的重要標(biāo)志，同時(shí)也是項(xiàng)目個(gè)性、風(fēng)格的最主要視覺(jué)展示部分，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)建議在公寓及住宅的頂部分別通過(guò)不同的處理來(lái)展現(xiàn)兩種產(chǎn)品各自不同的特點(diǎn)。作為現(xiàn)代風(fēng)格的建筑一般都是通過(guò)運(yùn)用大量的玻璃和金屬材質(zhì)來(lái)表現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感?？紤]到現(xiàn)階段**當(dāng)?shù)亟ㄖ狭餍械臍W陸風(fēng)相比，現(xiàn)代風(fēng)格的建筑更注重通過(guò)一種質(zhì)感的營(yíng)造來(lái)體現(xiàn)建筑物在外觀上的檔次感，因此建議本項(xiàng)目在立面材質(zhì)上注意較多的運(yùn)用節(jié)能環(huán)保的材質(zhì)。3.2.2入口和住戶(hù)大堂設(shè)計(jì)要求項(xiàng)目入口作為與目標(biāo)客戶(hù)群活動(dòng)及接觸最為頻繁的場(chǎng)所形象上非常重要，而且由于定位一個(gè)中高檔商、住混合項(xiàng)目，入口的設(shè)計(jì)不僅要在提升項(xiàng)目的檔次感的同時(shí)還要體現(xiàn)設(shè)計(jì)上對(duì)客戶(hù)人性化的關(guān)懷。由于本項(xiàng)目擁有商業(yè)和住宅公寓、酒店公寓、停車(chē)場(chǎng)四種形態(tài)的產(chǎn)品，所以在下面就塔樓住宅及裙樓商場(chǎng)、地下室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)四個(gè)不同部分的入口設(shè)計(jì)分別進(jìn)行建議：由于商業(yè)的入口都是人流最為密集的區(qū)域，同時(shí)也是項(xiàng)目形象展示的首要區(qū)域，一般在需求一個(gè)開(kāi)敞室外空間的同時(shí)還可以借助這種空間塑造一種項(xiàng)目景觀以提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。住宅公寓、酒店公寓的大堂作為項(xiàng)目住戶(hù)交流最為頻繁的場(chǎng)所，其設(shè)計(jì)方面要注意采光通風(fēng)，同時(shí)可以通過(guò)提升大堂高度或者大量設(shè)置透光玻璃來(lái)增強(qiáng)空間開(kāi)敞的感覺(jué)，再利用休息空間和服務(wù)空間的設(shè)置來(lái)提升整個(gè)大堂的檔次感。3.2.3塔樓電梯部分配置要求對(duì)于本項(xiàng)目垂直升降系統(tǒng)的客貨電梯設(shè)置擬建議主要從三個(gè)方面出發(fā)：數(shù)量、檔次、內(nèi)部裝修。一、數(shù)量由于本項(xiàng)目出于檔次的考慮要求在住宅公寓產(chǎn)品上擬建議每層的電梯數(shù)量為不少于2部為宜；而酒店公寓部分由于標(biāo)準(zhǔn)層住戶(hù)較多，因此擬建議至少在9部電梯或以上。二、檔次電梯檔次主要是看電梯的運(yùn)行性能以及品牌的知名度，一般來(lái)說(shuō)國(guó)外品牌無(wú)論是電梯的運(yùn)行速度、噪音還是內(nèi)部舒適度都較國(guó)內(nèi)品牌好，但相應(yīng)的價(jià)格也會(huì)高一點(diǎn)。對(duì)于本項(xiàng)目而言由于樓層較高，因此在速度方面需要考慮，所以從控制成本，經(jīng)濟(jì)使用的角度出發(fā)有必要在電梯品牌上優(yōu)先考慮國(guó)產(chǎn)品牌，主要注意選擇噪音較小，尺度較大的型號(hào)即可。三、內(nèi)部裝修對(duì)于電梯內(nèi)部裝修，不妨通過(guò)增加電梯內(nèi)部的空間感來(lái)提升檔次，其中注意兩個(gè)方面：一是內(nèi)部空間要大，這可以通過(guò)加大電梯內(nèi)部面積與增加電梯內(nèi)部高度來(lái)實(shí)現(xiàn)；二是裝飾材質(zhì)盡量使用玻璃和反光金屬，這樣能通過(guò)有限空間的光反射來(lái)創(chuàng)造大尺度大空間的檔次感。3.2.4住客會(huì)所與功能設(shè)置要求隨著人們對(duì)健康越來(lái)越注重，他們?cè)谫?gòu)房時(shí)對(duì)樓盤(pán)的健康、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)設(shè)施等配套的要求也越來(lái)越高。樓盤(pán)的會(huì)所作為住戶(hù)生活中動(dòng)力、娛樂(lè)的重要設(shè)施，則越來(lái)越受到買(mǎi)家的重視，現(xiàn)在已成為小區(qū)品位鑒定的重要標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)于類(lèi)似本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)中高檔次形象的物業(yè)，會(huì)所更是增加項(xiàng)目附加值必不可少的手段，通過(guò)會(huì)所細(xì)微、體貼、時(shí)尚的軟性服務(wù)，可以營(yíng)造高尚的社區(qū)氛圍，為項(xiàng)目品牌加分。鑒于本小區(qū)規(guī)模不大，且同時(shí)**轉(zhuǎn)換層高度不受層高限制的因素，擬提議把會(huì)所設(shè)置在轉(zhuǎn)換層，同時(shí)結(jié)合轉(zhuǎn)換層園林，將會(huì)所的概念由室內(nèi)延伸到室外，打造“泛會(huì)所”的流行概念，同時(shí)還可以打造的主題性會(huì)所以拉開(kāi)與本區(qū)域內(nèi)其他中檔或者中低檔商住項(xiàng)目的差距。考慮到項(xiàng)目周邊樓盤(pán)缺乏休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，而根據(jù)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的調(diào)查顯示，屬于本項(xiàng)目消費(fèi)群的在當(dāng)?shù)貙儆谙M(fèi)能力較強(qiáng)的階層，所以建議將本項(xiàng)目的會(huì)所主題設(shè)置為休閑娛樂(lè)型，既可以填補(bǔ)市場(chǎng)空白又能與佛奧的運(yùn)動(dòng)主題形成差異。3.2.5園林景觀設(shè)計(jì)要求一、園林景觀設(shè)計(jì)思路本項(xiàng)目占地規(guī)模只有11,734.5平方米，在結(jié)合建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)后，只能勉強(qiáng)算是一個(gè)小型的小區(qū)項(xiàng)目，因此，如果能夠采用立體景觀和集中景觀布局形式，即：既能滿(mǎn)足居民在近觀賞的審美要求，又同時(shí)注重居民在居室中向下俯瞰時(shí)的景觀藝術(shù)效果，盡最大限度利用項(xiàng)目各空間結(jié)合為一個(gè)整體，有效地盡最大限度弱化項(xiàng)目規(guī)模，提升單價(jià)。二、項(xiàng)目架空層園林景觀建議本項(xiàng)目在商業(yè)和住宅部分中間約共8,200平方米的技術(shù)轉(zhuǎn)換層除部分作為會(huì)所用途，其余均作為公共園林綠化場(chǎng)所，因此在考慮本部分園林景觀時(shí)，應(yīng)最大限度地利用架空層內(nèi)和平臺(tái)的空間。為實(shí)現(xiàn)“精品園林”的設(shè)計(jì)原則同時(shí)結(jié)合“國(guó)際公寓”的項(xiàng)目定位，在綠化面積有限情況下，建議采取“亞熱帶風(fēng)情園林”為主題，在適應(yīng)南方氣候變化之余也利于居住區(qū)通風(fēng)和小氣候調(diào)節(jié)。三、平臺(tái)花園本部分空間的園林綠化設(shè)計(jì)主要考慮居民在居室中向下俯瞰時(shí)的景觀藝術(shù)效果，因此需以注重園林的觀賞性為首要前提，務(wù)求以精美的造園藝術(shù)滿(mǎn)足住戶(hù)的視覺(jué)追求。建議在架空層沿邊以樹(shù)群的形式種植高大闊葉的喬木類(lèi)植物，借以產(chǎn)生起伏變化的背景效果，襯托周邊建筑物，同時(shí)也可起到降溫作用。四、平臺(tái)花園—架空層過(guò)渡空間建議在沿架空層外圍布置一條特色水帶，使水帶可流經(jīng)入戶(hù)大堂前，部分通入架空層內(nèi)部空間。并通過(guò)鄰水木棧道連接住戶(hù)大堂與平臺(tái)花園之間的距離。既可滿(mǎn)足南方人喜歡依水而居的習(xí)性，也可讓住戶(hù)在回家的途中能有“處處有景觀，處處是樂(lè)趣”的感覺(jué)。出于美觀及特色化考慮，項(xiàng)目設(shè)置水景，即以水景為題材將水延伸兩個(gè)空間，一個(gè)為室內(nèi)，一個(gè)為室外，中間通過(guò)玻璃或透明材質(zhì)作阻隔。既可滿(mǎn)足住戶(hù)俯瞰時(shí)的景觀要求，又可為住戶(hù)在架空層游憩時(shí)提供舒適的場(chǎng)所。建議關(guān)注觀賞性景觀的設(shè)置，因此對(duì)于室外水景有如下建議：1、建議在水景周邊種植多種的灌木和喬木，提供遮陽(yáng)、暗示空間的效果，使之具有遮蔽功能。2、在室外水景周邊，建議布置與泳池風(fēng)格相一致的特色桌椅以供住戶(hù)在進(jìn)行體育鍛煉時(shí)休息，同時(shí)也可作為點(diǎn)綴景點(diǎn)之用，3、建議在室外水景周邊或者內(nèi)部布置極具觀賞價(jià)值、抽象的裝飾性小品，借以提高整個(gè)泳池環(huán)境景觀的藝術(shù)境界。在住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化目標(biāo)方面，本項(xiàng)目將特別強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)：3.2.6智能化和安防設(shè)計(jì)要求本項(xiàng)目屬于具有示范性作用的樓盤(pán)，住戶(hù)對(duì)城市生活配套設(shè)施的使用帶有一定超前性及較強(qiáng)的適應(yīng)性。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，特別將項(xiàng)目的智能化提到了很高的戰(zhàn)略高度來(lái)考慮。在綜合布線(xiàn)支持下，通過(guò)建立小區(qū)局域網(wǎng)，將保安、消防、設(shè)備監(jiān)控、服務(wù)呼喚、身份識(shí)別、三表計(jì)量、繳費(fèi)等全部納入智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，由一個(gè)服務(wù)器、一個(gè)控制中心進(jìn)行集中控制。為保持系統(tǒng)的可擴(kuò)展性，一方面實(shí)現(xiàn)了光纖到樓，另一方面亦實(shí)現(xiàn)了家庭終端的可擴(kuò)展性。在樓盤(pán)門(mén)禁、樓宇防火、防盜、防煤氣泄漏等方面全方位地采用最新的實(shí)用科技和產(chǎn)品，而且將所有安全防范設(shè)施全部并入綜合布線(xiàn)支持的小區(qū)智能化管理系統(tǒng)，便于統(tǒng)一監(jiān)控。而且，為了滿(mǎn)足住戶(hù)在安全方面的個(gè)性化要求，戶(hù)內(nèi)還采用了可擴(kuò)展的智能化安全系統(tǒng)，便于增加設(shè)備或系統(tǒng)。3.2.7節(jié)水、節(jié)能設(shè)計(jì)要求節(jié)水及節(jié)能，一方面有利于降低住戶(hù)的生活居住成本，另一方面也是保證全社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的需要。因此，本項(xiàng)目在節(jié)水、節(jié)能方面，采用了十八項(xiàng)技術(shù)及措施，全方位地提高小區(qū)及住宅的節(jié)能性能。而且，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中摒棄了“南方住宅無(wú)須保溫”的習(xí)慣思想，全面采用高標(biāo)準(zhǔn)的保溫工藝及保溫技術(shù)，從而可以大大降低住宅空調(diào)的能耗。3.2.8新材料、新技術(shù)、新工藝的應(yīng)用為支持物業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)化，發(fā)展商從進(jìn)入本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的一開(kāi)始，即聘請(qǐng)來(lái)自省內(nèi)、外各方面的專(zhuān)家作為技術(shù)顧問(wèn)，對(duì)各種新材料、新技術(shù)、新工藝進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和考察，凡對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)有利、實(shí)用的，在成本允許的情況下都進(jìn)行了必要的甄選與采納，從而大大提高了項(xiàng)目的科技含量。3.2.9項(xiàng)目建筑及管理服務(wù)的人性化人性化的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)是高檔商住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主流。自本項(xiàng)目進(jìn)行前期策劃之初，即明確提出了人性化標(biāo)準(zhǔn)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，有意識(shí)采用隨地形自然彎曲的流線(xiàn)形道路，大膽使用改性瀝青路面，以減少道路反光及高亮度給住戶(hù)帶來(lái)視覺(jué)殺傷力；在住宅布局上利用朝向有效地避免了戶(hù)戶(hù)對(duì)望，利用二層架空連廊實(shí)現(xiàn)了人車(chē)分流；有管理設(shè)施方面實(shí)現(xiàn)了“一卡通”，使身份識(shí)別及收費(fèi)繳費(fèi)全部實(shí)現(xiàn)無(wú)人操作，從而給住戶(hù)的區(qū)內(nèi)活動(dòng)提供了完全自由、無(wú)干擾的條件，同時(shí)也減輕了物業(yè)管理的工作量。3.3本項(xiàng)目的建設(shè)方案本項(xiàng)目將按照統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一組織安排施工，一次性完成本項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)。目前按受讓方針對(duì)項(xiàng)目籌備的進(jìn)度和擬訂的計(jì)劃，受讓方于2006年6月動(dòng)工建設(shè)，于2008年6月前完成項(xiàng)目竣工。

第四章：資源利用和能源耗用分析4.1資源和原材料本項(xiàng)目位于**市順德區(qū)****河以西的**大道北側(cè)15號(hào)地，屬于**的東區(qū)，距離鎮(zhèn)中心約一公里。該區(qū)域未來(lái)將發(fā)展成**的居住中心區(qū)，同時(shí)，該區(qū)域亦緊鄰**新城市中心組團(tuán)，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目地塊的北面緊臨目前已開(kāi)業(yè)的**德富塑料市場(chǎng)，南靠**大道，與**奧園、城市廣場(chǎng)和財(cái)神酒店咫尺距離，西接寬42米的新松路。東、西兩旁現(xiàn)時(shí)仍為空置的地塊。4.1.1土地資源本項(xiàng)目位于**市順德區(qū)****河以西的**大道北側(cè)15號(hào)地，屬于**的東區(qū)，距離鎮(zhèn)中心約一公里。項(xiàng)目總占地面積11,730平方米（合17.594畝），可以滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展的需要。本項(xiàng)目土地利用合理，用地方案符合規(guī)劃要求，對(duì)**地區(qū)其它項(xiàng)目建設(shè)及整體規(guī)劃不會(huì)產(chǎn)生不利影響。4.1.2交通資源本項(xiàng)目周邊主要道路有：**大道、325國(guó)道（廣湛公路）以及三樂(lè)路。其中，**大道位于項(xiàng)目地塊南面，為雙向八車(chē)道三板塊設(shè)計(jì)，是聯(lián)結(jié)**與西樵的主干道，同時(shí)往西接駁三樂(lè)路至北滘。優(yōu)越的交通狀況，為本項(xiàng)目立足于廣佛都市圈提供了的有利條件。4.1.3供水、供電及通信資源本項(xiàng)目所在地毗鄰**中心組團(tuán)，供水充足，敞開(kāi)用電，人均用電量可達(dá)2982.6千瓦·時(shí)。電話(huà)總裝機(jī)容量115.5萬(wàn)門(mén)；百人平均擁有電話(huà)37部；電話(huà)直撥180多個(gè)國(guó)家(地區(qū))和國(guó)內(nèi)500多個(gè)城市。4.1.4基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目地塊的北面緊臨目前已開(kāi)業(yè)的**德富塑料市場(chǎng)，南靠**大道，與**奧園、城市廣場(chǎng)和財(cái)神酒店咫尺距離，西接寬42米的新松路。周?chē)缆贰⒐┧⑼ㄐ?、排水等基礎(chǔ)設(shè)施已建設(shè)到位，完全可以滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展的需要。1.建設(shè)場(chǎng)地本項(xiàng)目現(xiàn)狀以農(nóng)用地為主，地勢(shì)較為平坦和開(kāi)闊，無(wú)大型工業(yè)污染源，土地生態(tài)狀態(tài)十分良好。從本區(qū)域的風(fēng)玫瑰圖亦可得知，該區(qū)域的主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)，但項(xiàng)目的南面為交通主干道，故將會(huì)造成一定的噪音或空氣污染。四周道路交通方便，已開(kāi)發(fā)程度達(dá)“五能一平”，不需拆遷安置，可直接進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。2.道路狀況本項(xiàng)目周邊主要道路有：**大道、325國(guó)道（廣湛公路）以及三樂(lè)路。其中，**大道位于項(xiàng)目地塊南面，為雙向八車(chē)道三板塊設(shè)計(jì)，是聯(lián)結(jié)**與西樵的主干道，同時(shí)往西接駁三樂(lè)路至北滘。3.交通狀況325國(guó)道位于本工程地塊的西面，距離本項(xiàng)目大約500米左右；從本項(xiàng)目出發(fā)經(jīng)325國(guó)道過(guò)瀾石大橋到城南約需15到20分鐘左右。325國(guó)道同時(shí)亦為本項(xiàng)目與**鎮(zhèn)中心區(qū)聯(lián)系的主要道路，從項(xiàng)目地塊出發(fā)開(kāi)車(chē)經(jīng)325國(guó)道折回新馬路到**鎮(zhèn)中心區(qū)約需8分鐘左右，交通十分便利。4.供水、供電情況項(xiàng)目所在地塊毗鄰**市中心城區(qū)，可直接從**市供水系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)取水，水量充沛，能充分保證本項(xiàng)目新增用水的需要。項(xiàng)目所在地塊毗鄰**市中心城區(qū)，供電系統(tǒng)可直接駁入**市電網(wǎng)。目前全**市敞開(kāi)用電，人均用電量達(dá)2982.6千瓦·時(shí)。5.通訊設(shè)施項(xiàng)目所在地塊的通信網(wǎng)絡(luò)可直接駁入**市通信網(wǎng)絡(luò)，數(shù)字信號(hào)、數(shù)據(jù)電話(huà)、有線(xiàn)寬帶等現(xiàn)代化通訊設(shè)施齊全，程控電話(huà)可直撥180多個(gè)國(guó)家(地區(qū))和國(guó)內(nèi)500多個(gè)城市，圖文傳真、無(wú)線(xiàn)通信移動(dòng)電話(huà)等通訊網(wǎng)絡(luò)完善，可隨時(shí)隨地與世界各地直接聯(lián)系。6.排水設(shè)施項(xiàng)目擬選地塊開(kāi)發(fā)程度已達(dá)“五通一平”，其市政排水設(shè)施完善，可通過(guò)排水溝渠向外排送污水。7.三廢處理對(duì)于廢水、廢渣、廢氣等三廢的處理，除了利用市政基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行處理外，還需要根據(jù)當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門(mén)的要求進(jìn)行環(huán)保防治。8.消防保障本項(xiàng)目的消防安全主要由城市三級(jí)（**市、順德區(qū)、**鎮(zhèn)）消防體系提供保障，并在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)設(shè)置配套的消防設(shè)施，其室內(nèi)外消防管網(wǎng)與給水管網(wǎng)相同，消防栓按規(guī)范要求設(shè)置在建筑物附近及室內(nèi)。4.1.5生活原料項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)住戶(hù)的生活原料，在**基本可以解決，家俱及家用電器至**市亦可采購(gòu)得到。4.1.6建設(shè)材料1.石料、砂料東平河沿岸有眾多砂石場(chǎng)供應(yīng)砂石料，所供應(yīng)的砂石料純凈，級(jí)配良好，適合本項(xiàng)目建設(shè)的使用要求。2.水泥、鋼材及木材水泥、鋼材和木材，可在**市及全廣東省范圍內(nèi)選購(gòu)。4.2能源耗用和公共設(shè)施的占用4.2.1.能源耗用情況經(jīng)初步分析，本項(xiàng)目在建設(shè)中和建成后的能源耗用主要是用水和用電。其用量分別為1086噸/年和115萬(wàn)千瓦時(shí)/年。4.2.2.公共資源的占用本項(xiàng)目對(duì)公共資源的需求和占用主要為對(duì)城市道路和公共交通系統(tǒng)的依賴(lài)及占用。項(xiàng)目?jī)?nèi)住戶(hù)大部分將會(huì)自備汽車(chē)，對(duì)項(xiàng)目周邊的道路將會(huì)高度依賴(lài)；部分未備汽車(chē)的家庭會(huì)依靠城市公共交通系統(tǒng)解決出行和交通問(wèn)題。4.3節(jié)能和節(jié)水措施4.3.1.項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程之中在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程之中，制定一套節(jié)水節(jié)電的管理辦法，由專(zhuān)職人員進(jìn)行管理落實(shí)，并通過(guò)對(duì)生產(chǎn)單位的設(shè)備進(jìn)行檢查整改，消滅跑冒滴漏和長(zhǎng)明燈現(xiàn)象，以達(dá)到節(jié)水節(jié)電的目標(biāo)。4.3.2.項(xiàng)目建成投入使用之后在項(xiàng)目建成投入使用之后，要制定專(zhuān)項(xiàng)的節(jié)水節(jié)電管理辦法，并設(shè)立專(zhuān)業(yè)部門(mén)和專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行管理落實(shí)。進(jìn)行制度化的在職培訓(xùn)，不斷提高物業(yè)管理人員節(jié)能管理的技術(shù)和水平。建議選用節(jié)能型燈具，如三基色燈等。建議生活給水系統(tǒng)采用分區(qū)用水塑料給水管材，變頻供水設(shè)備，以節(jié)約用水。采取上述節(jié)能措施后，預(yù)期將能達(dá)到較好的節(jié)能目標(biāo)。

第五章環(huán)境影響分析5.1建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目位于**市順德區(qū)****河以西的**大道北側(cè)15號(hào)地，屬于**的東區(qū)，距離鎮(zhèn)中心約一公里。該區(qū)域未來(lái)將發(fā)展成**的居住中心區(qū)，同時(shí)，該區(qū)域亦緊鄰**新城市中心組團(tuán)，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目北面為德富塑料市場(chǎng)，由于其定位為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，多為低矮的二層建筑，商鋪內(nèi)囤積了大量的聚乙炳烯等塑料半成品，直接影響到本項(xiàng)目的居住感受。本項(xiàng)目現(xiàn)狀以農(nóng)用地為主，地勢(shì)較為平坦和開(kāi)闊，無(wú)大型工業(yè)污染源，土地生態(tài)狀態(tài)十分良好。從本區(qū)域的風(fēng)玫瑰圖亦可得知，該區(qū)域的主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)，但項(xiàng)目的南面為交通主干道，故將會(huì)造成一定的噪音或空氣污染。5.2項(xiàng)目主要污染源和污染物分析本項(xiàng)目在工程建設(shè)期和建成后使用期主要的污染物有廢水、廢氣、噪聲和固體廢棄物等，這些污染物可能會(huì)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目所在地的水環(huán)境質(zhì)量、空氣環(huán)境質(zhì)量、聲環(huán)境質(zhì)量及生態(tài)環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生影響。本項(xiàng)目總用地面積為11,734.49平方米，用途為商業(yè)兼容住宅，使用年限至2070年7月27日止。土地已開(kāi)發(fā)平整，但在雨季施工過(guò)程中，由于土地裸露會(huì)導(dǎo)致水土流失；在工程建設(shè)過(guò)程中，聚集的尤其是施工機(jī)械、物料運(yùn)輸、混凝土澆搗、建筑物裝修等活動(dòng)還將帶來(lái)?yè)P(yáng)塵、車(chē)輛尾氣、施工機(jī)械噪聲、施工污水、建筑余泥垃圾等污染物，會(huì)產(chǎn)生一定的環(huán)境污染。項(xiàng)目建成后，設(shè)有商場(chǎng)、住宅及其它配套設(shè)施等，在投入使用后，產(chǎn)生的主要污染有：生活污水、住宅廚房油煙、廚房設(shè)備噪聲、空調(diào)噪聲、以及生活垃圾、廚房剩渣等。

本項(xiàng)目在工程建設(shè)期和項(xiàng)目建成后使用期對(duì)周?chē)h(huán)境帶來(lái)的影響分析如下圖所示：準(zhǔn)備期工程建設(shè)期準(zhǔn)備期工程建設(shè)期建成后使用期帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)發(fā)展為勞動(dòng)力提供就業(yè)機(jī)會(huì)合理開(kāi)發(fā)土地社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益自然環(huán)境損益滿(mǎn)足市場(chǎng)需求為勞動(dòng)力就業(yè)提供機(jī)會(huì)推動(dòng)**經(jīng)濟(jì)發(fā)展噪聲污染水質(zhì)污染廢氣污染固體污染噪聲污染揚(yáng)塵及廢氣污染污水污染水土流失提高生活素質(zhì)5.3項(xiàng)目對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響分析5.3.1工程建設(shè)期環(huán)境影響分析(1)廢水污染項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，石材、水泥、石灰的水洗、水泥攪拌、混凝土澆筑養(yǎng)護(hù)、建筑機(jī)械檢修清洗、以及施工過(guò)程中的降雨和施工人員的生活等，都會(huì)產(chǎn)生一定量的污水。項(xiàng)目全面開(kāi)工后預(yù)計(jì)高峰期污水排放量約為每天20噸/天。(2)噪聲污染項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，作業(yè)機(jī)械種類(lèi)較多，如路基施工時(shí)有挖掘機(jī)、推土機(jī)、平地機(jī)等；地基處理時(shí)有打樁機(jī)、鉆孔機(jī)、壓力泵和混凝土拌和機(jī)等；主體施工時(shí)有攪拌機(jī)、切割機(jī)、彎曲機(jī)、電焊機(jī)等；裝修時(shí)有切割機(jī)、電鋸、電刨、射釘槍等機(jī)械。這些機(jī)械運(yùn)行時(shí)在距聲源15米處的噪聲強(qiáng)度為75~105db(A)。這些突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源將會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生影響。(3)廢氣污染項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，建筑材料的裝卸、運(yùn)輸、拌和等過(guò)程中，會(huì)有大量的粉塵散逸到周?chē)髿庵校晃锪隙逊牌陂g由于風(fēng)吹等原因也會(huì)引起揚(yáng)塵污染。施工中使用的各種車(chē)輛、內(nèi)燃機(jī)、打樁機(jī)等產(chǎn)生的尾氣、煙氣也都會(huì)造成大氣污染。(4)固體廢物污染項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，平整土地、深挖地基、主體建筑、裝修、機(jī)械設(shè)備安裝等都會(huì)產(chǎn)生大量的建筑垃圾，同時(shí)建筑工人在施工期間日常生活中也會(huì)產(chǎn)生少量的生活垃圾，如不能予以妥善處理，將會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境造成污染。(5)生態(tài)影響項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，因土木工程的施工會(huì)造成地面裸露，在雨季會(huì)導(dǎo)致一定的水土流失。5.3.2建成后使用期環(huán)境影響分析(1)廢水污染建成后使用期產(chǎn)生的廢水主要為商場(chǎng)和住宅居民生活產(chǎn)生的生活污水、清洗地面時(shí)產(chǎn)生的清洗廢水等。這些污水經(jīng)隔油、沉渣處理后，一般可以達(dá)到市政排放標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)分析，通常情況下本項(xiàng)目的污水排放對(duì)周?chē)乃h(huán)境影響不大。(2)噪聲污染建成后使用期產(chǎn)生的噪聲主要是廚房設(shè)備、空調(diào)產(chǎn)生的噪聲，對(duì)周?chē)h(huán)境不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。(3)廢氣污染建成后使用期產(chǎn)生的廢氣，主要由廚房炒菜和煤氣爐燃燒時(shí)產(chǎn)生的廢氣，以及汽車(chē)尾氣，主要污染物有由煙及少量的SO2、CO2、NO2等氣體。使用經(jīng)國(guó)家認(rèn)可的油煙凈化設(shè)施對(duì)排放的廢氣進(jìn)行處理后，在一般情況下均可以達(dá)到排放要求。(4)固體廢物污染建成后使用期產(chǎn)生的固體廢物主要為廚房作業(yè)時(shí)產(chǎn)生的剩飯菜、以及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、居民日常生活等產(chǎn)生的生活垃圾。如不能予以妥善處理，將會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境造成一定的影響。如剩飯菜及廚房垃圾長(zhǎng)時(shí)間堆放會(huì)發(fā)酵、導(dǎo)致蚊蠅孽生和污水橫流等，對(duì)衛(wèi)生環(huán)境和水環(huán)境產(chǎn)生影響。因此必須對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生的固體廢物進(jìn)行處理。如建立固體垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站進(jìn)行收集和轉(zhuǎn)運(yùn)。只要注意對(duì)固體垃圾的收集和管理，不私自外排，一般情況下不會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生影響。5.4生態(tài)環(huán)境影響的防治措施5.4.1工程建設(shè)期的防治措施(1)水污染的防治措施現(xiàn)場(chǎng)施工人員臨時(shí)生活設(shè)施原則上安排在場(chǎng)地范圍內(nèi)，避免另辟場(chǎng)地而破壞生態(tài)環(huán)境。工地食堂污水需經(jīng)隔油隔渣處理后方可排放。臨時(shí)生活設(shè)施內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間，產(chǎn)生的糞便污水需經(jīng)三級(jí)厭氧化糞池處理后方可排放。臨時(shí)生活設(shè)施內(nèi)設(shè)生活污水處理設(shè)施，污水排放標(biāo)準(zhǔn)為CDO≤90mg/L，BDO≤20mg/L。工程施工期間，生產(chǎn)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)工程施工場(chǎng)地文明施工及環(huán)境管理暫行規(guī)定》，對(duì)施工污水的排放進(jìn)行組織設(shè)計(jì)，嚴(yán)禁亂排、亂流污染施工場(chǎng)。在施工過(guò)程中，定時(shí)清潔建筑施工機(jī)械表面不必要的潤(rùn)滑油及其它油污，盡量減小建筑施工機(jī)械設(shè)備與水體的直接接觸，加強(qiáng)對(duì)施工機(jī)械設(shè)備的維修保養(yǎng)，避免施工機(jī)械在施工過(guò)程中燃料用油跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的發(fā)生。對(duì)廢棄的用油應(yīng)妥善處置，不得直接向污水處理設(shè)施排放；必須盡量完全回收后送專(zhuān)業(yè)部門(mén)處理。生產(chǎn)單位要制定廢油回收管理規(guī)定，配套廢油收集及暫存設(shè)施。建設(shè)場(chǎng)地設(shè)車(chē)輛沖洗槽，并設(shè)置沉沙井和沉沙池，對(duì)沖洗水進(jìn)行沉淀過(guò)濾后方可排放。(2)噪聲污染的防治措施相對(duì)于建成后使用期而言，建設(shè)期的噪聲影響是短期行為，但由于施工期應(yīng)用的各種機(jī)械都會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)強(qiáng)的噪聲，其中尤以打樁機(jī)、攪拌機(jī)、切割機(jī)等噪聲最大，噪聲高達(dá)100db(A)以上。所以在建設(shè)期內(nèi)也必須落實(shí)好噪聲的防治措施。合理安排好施工時(shí)間和施工場(chǎng)所，盡量避免高噪聲設(shè)備在夜間（22：00~7：00）以及中午休息（12：00—14：00）的時(shí)間作業(yè)。高噪聲作業(yè)區(qū)和高噪聲施工機(jī)械應(yīng)遠(yuǎn)離對(duì)聲環(huán)境質(zhì)量要求較高敏感對(duì)象，如盡可能不安排在距西邊界較近的區(qū)域施工，盡可能遠(yuǎn)離附近居民區(qū)和其他對(duì)聲環(huán)境較為敏感的建筑物。盡量選用低噪聲機(jī)械設(shè)備或帶隔聲、消聲的設(shè)備。工地不設(shè)施工發(fā)電機(jī)，使用電網(wǎng)供電。對(duì)施工設(shè)備定期保養(yǎng)，嚴(yán)格操作規(guī)范。必要時(shí)在高噪聲源周邊設(shè)置臨時(shí)隔聲屏障，以減少噪聲對(duì)四周邊界處和廠內(nèi)聲環(huán)境的影響。并合理疏導(dǎo)進(jìn)入施工區(qū)的車(chē)輛，減少汽車(chē)會(huì)車(chē)時(shí)的鳴笛噪聲。(3)廢氣污染的防治措施生產(chǎn)單位要合理確定水泥、砂子等散體物料的堆場(chǎng)位置，并加強(qiáng)對(duì)散體物料堆場(chǎng)的管理，在堆場(chǎng)四周設(shè)置擋風(fēng)墻，減少可能的起塵量。運(yùn)土卡車(chē)及建筑材料運(yùn)輸車(chē)應(yīng)按規(guī)定配置防灑落裝備，加裝蓬蓋，裝載不宜過(guò)滿(mǎn)，以保證運(yùn)輸過(guò)程中不散落。運(yùn)輸車(chē)輛出場(chǎng)前必須先進(jìn)行沖洗，減少車(chē)輪、底盤(pán)等攜帶泥土散落路面的機(jī)會(huì)。對(duì)運(yùn)輸過(guò)程中散落在路面上的泥土要及時(shí)清掃，以減少車(chē)輛運(yùn)行過(guò)程中的揚(yáng)塵。建設(shè)場(chǎng)上禁止將廢棄的建筑材料作為燃料燃燒。施工結(jié)束時(shí)，應(yīng)及時(shí)對(duì)施工占用場(chǎng)地恢復(fù)地面道路及植被。(4)固體廢物污染的防治措施對(duì)建設(shè)施工過(guò)程中產(chǎn)生的固體廢物，應(yīng)加強(qiáng)管理，統(tǒng)一收集轉(zhuǎn)運(yùn)，嚴(yán)禁固體廢物隨意排放丟棄，或進(jìn)入水體，對(duì)周?chē)h(huán)境和水體產(chǎn)生污染。施工時(shí)產(chǎn)生的泥漿水及沖孔鉆孔樁產(chǎn)生的泥漿未經(jīng)處理不得隨意排放，不得污染現(xiàn)場(chǎng)及周?chē)h(huán)境。在回填土堆放場(chǎng)、施工泥漿產(chǎn)生點(diǎn)應(yīng)設(shè)置臨時(shí)沉沙池，含泥沙雨水、泥漿水經(jīng)沉沙池沉淀后排放。車(chē)輛運(yùn)輸散體物料和廢棄物時(shí)，必須密閉、包扎、覆蓋，不得沿途漏撒；運(yùn)載土方的車(chē)輛必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，按指定路段行駛。對(duì)施工人員產(chǎn)生的生活垃圾應(yīng)加強(qiáng)管理，嚴(yán)禁亂扔亂放，需設(shè)置生活垃圾收集點(diǎn)，統(tǒng)一收集轉(zhuǎn)運(yùn)。并委托當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門(mén)及時(shí)清運(yùn)生活垃圾。(5)生態(tài)影響防治措施建設(shè)場(chǎng)地應(yīng)按要求硬地化，盡可能減少地面裸露的面積和時(shí)間。盡可能將造成地面裸露的土木工程安排在非雨季（秋冬季）進(jìn)行，并盡可能地縮短工期，在這些工程完成后，迅速做好場(chǎng)地綠化工作。5.4.2建成后使用期的防治措施1.水污染的防治措施對(duì)商場(chǎng)、住宅等產(chǎn)生的生活污水、清洗地面時(shí)產(chǎn)生的清洗廢水等通過(guò)集水沙井沉淀后可以排放。2.噪聲污染的防治措施住宅廚房設(shè)備、空調(diào)產(chǎn)生的噪聲，因其屬間歇使用，故對(duì)周?chē)h(huán)境不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。3.廢氣污染的防治措施住宅廚房炒菜和煤氣爐燃燒時(shí)產(chǎn)生的廢氣，因其量少分散，直接排放對(duì)環(huán)境不會(huì)有太大影響。但是如果是營(yíng)業(yè)性餐廳廚房，則必須使用經(jīng)國(guó)家認(rèn)可的高效油煙凈化設(shè)施進(jìn)行處理后高空排放。要確保處理過(guò)的廢氣達(dá)到《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB18483-2001）的排放要求。4.固體廢物污染的防治措施對(duì)廚房作業(yè)時(shí)產(chǎn)生的剩飯菜、以及商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、住宅居民的日常生活所產(chǎn)生的生活垃圾，要加強(qiáng)管理。建立固體垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站統(tǒng)一進(jìn)行收集和轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕隨意丟棄和私自排放固體垃圾的行為。5.其它措施雖然本項(xiàng)目建成后如能?chē)?yán)格按照環(huán)境保護(hù)規(guī)定的要求，采取必要的防治措施，可使使用期內(nèi)滿(mǎn)足環(huán)保要求，對(duì)周?chē)h(huán)境影響不大，但為了進(jìn)一步減少項(xiàng)目對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響，還需采取以下措施：項(xiàng)目總體規(guī)劃要與常年風(fēng)向結(jié)合起來(lái)，最大限度地減少污水、廢氣、固體廢物對(duì)場(chǎng)區(qū)和周?chē)h(huán)境的影響。項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)上應(yīng)充分體現(xiàn)園林式與現(xiàn)代化相結(jié)合的建筑風(fēng)格，與周?chē)ㄖL(fēng)格相協(xié)調(diào)，搞好園林綠化，種植多種植物，提高景觀質(zhì)量。5.5生態(tài)環(huán)境影響評(píng)價(jià)5.5.1影響結(jié)論通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的工程分析和環(huán)境影響識(shí)別，得出本項(xiàng)目主要的環(huán)境影響是：建成后使用期對(duì)水環(huán)境的影響，對(duì)大氣環(huán)境的影響，對(duì)聲環(huán)境的影響等。因?yàn)楸卷?xiàng)目工程建設(shè)期的影響是暫時(shí)的，所以下面主要總結(jié)本項(xiàng)目建成后使用期的環(huán)境影響。(1)水環(huán)境影響由以上分析可知，本項(xiàng)目的主要污水是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和居民生活產(chǎn)生的生活污水、清洗地面時(shí)產(chǎn)生的清洗廢水。這些污水與一般的生活污水相近，指標(biāo)污染物為BODs、CODcr、SS、NH3-N。建議采用專(zhuān)用管道與城市污水處理系統(tǒng)連接，統(tǒng)一進(jìn)行處理后再排放，則對(duì)周?chē)w環(huán)境的影響不大。(2)大氣環(huán)境影響由以上分析可知，本項(xiàng)目的主要廢氣是食堂廚房炒菜和煤氣爐燃燒時(shí)產(chǎn)生的廢氣，以及汽車(chē)尾氣，主要污染物有由煙及少量的SO2、CO2、NO2等氣體。因住宅廚房炒菜和煤氣爐燃燒時(shí)產(chǎn)生的廢氣量少分散，直接排放對(duì)環(huán)境不會(huì)有太大影響。但是如果是營(yíng)業(yè)性餐廳廚房，則必須使用經(jīng)國(guó)家認(rèn)可的高效油煙凈化設(shè)施進(jìn)行處理后高空排放。要確保處理過(guò)的廢氣達(dá)到《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB18483-2001）的排放要求。在這種情況下，本項(xiàng)目對(duì)周?chē)髿猸h(huán)境的影響是可以接受的。(3)聲環(huán)境影響由以上分析可知，本項(xiàng)目的噪聲主要來(lái)自于廚房設(shè)備、空調(diào)產(chǎn)生的噪聲。住宅廚房設(shè)備、空調(diào)產(chǎn)生的噪聲，因其屬間歇使用，故對(duì)周?chē)h(huán)境不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。對(duì)本項(xiàng)目的噪聲排放是在周?chē)h(huán)境可接受的范圍內(nèi)的。(4)固體廢物環(huán)境影響本項(xiàng)目的固體廢物主要為廚房作業(yè)時(shí)產(chǎn)生的剩飯菜、以及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和居民日常生活產(chǎn)生的生活垃圾。只要注意收集和管理，不私自外排，委托有資質(zhì)的部門(mén)回收利用或進(jìn)行處置，一般不會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生影響。5.5.2影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目在工程建設(shè)期及建成后使用期內(nèi)有廢水、噪聲、廢氣和固體廢物等污染物的排放，對(duì)周?chē)h(huán)境將會(huì)造成一定的影響。根據(jù)《中中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》和《廣東省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，本項(xiàng)目建設(shè)、使用對(duì)生態(tài)環(huán)境影響的評(píng)價(jià)為：項(xiàng)目將會(huì)對(duì)所在區(qū)域的環(huán)境和生態(tài)以及公眾社區(qū)的生活、工作、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生較大的影響，這個(gè)影響是利弊共存的。首先，項(xiàng)目的建設(shè)、既合理開(kāi)發(fā)并充分地利用了土地資源，在建設(shè)期推動(dòng)了當(dāng)建材市場(chǎng)的發(fā)展，為勞動(dòng)力提供了就業(yè)機(jī)會(huì)；在建成使用后繼續(xù)推動(dòng)了**經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改善了人民生活條件，提高市民生活素質(zhì)，滿(mǎn)足了市場(chǎng)需求，為勞動(dòng)力就業(yè)提供機(jī)會(huì)，這是本項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利影響。其次，本項(xiàng)目建成后，在使用過(guò)程中產(chǎn)生的生活污水、廢氣、固體廢物等會(huì)對(duì)周?chē)乃h(huán)境、大氣環(huán)境、聲環(huán)境等造成一定的影響，這是本項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的不利影響。本項(xiàng)目的建設(shè)，是符合國(guó)家以舒適的環(huán)境、優(yōu)異的工程質(zhì)量和細(xì)致入微的服務(wù)為用戶(hù)提供一個(gè)理想的生活居住環(huán)境，建立和諧社會(huì)和改善人民生活的目標(biāo)的。本項(xiàng)目的建設(shè)，通過(guò)大量采用模數(shù)化設(shè)計(jì)、工業(yè)化生產(chǎn)的新材料、新工藝，帶動(dòng)廣東地區(qū)建材及其他相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提供就業(yè)機(jī)會(huì)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也是符合國(guó)家把住宅建設(shè)培育成為新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的戰(zhàn)略決策精神的。提供優(yōu)質(zhì)的建筑產(chǎn)品，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也是符合**市以產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市大方向的。只要在使用過(guò)程中認(rèn)真做好污染防治工作，保證項(xiàng)目污染物的達(dá)標(biāo)處理，并加強(qiáng)員工的環(huán)保意識(shí)，項(xiàng)目造成的環(huán)境影響程度就會(huì)減至最低。為減輕本項(xiàng)目對(duì)周?chē)h(huán)境的污染影響，要有環(huán)保費(fèi)用的投入，會(huì)有一定的經(jīng)濟(jì)損失，但由于本項(xiàng)目具有顯著的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，總體來(lái)說(shuō)，下面效益大于負(fù)面效益。鑒于以上分析，只要建設(shè)單位在保證嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)“三同時(shí)”制度，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和使用中的各項(xiàng)污染防治措施切實(shí)逐項(xiàng)予以落實(shí)，并加強(qiáng)污染治理設(shè)施的運(yùn)行管理，保證各種污染物達(dá)標(biāo)排放的前提下，本項(xiàng)目的環(huán)境影響在周?chē)h(huán)境可承受的范圍內(nèi)。因此，從生態(tài)環(huán)境影響經(jīng)濟(jì)損益分析來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目從生態(tài)環(huán)境的角度上評(píng)價(jià)是可行的。

第六章：經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效果分析6.1投資估算和資金籌措本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可供銷(xiāo)售的物業(yè)類(lèi)型主要包括：裙樓商場(chǎng)、塔樓住宅、小戶(hù)型公寓單元以及機(jī)動(dòng)車(chē)室內(nèi)泊車(chē)位。由于本項(xiàng)目目前仍處于發(fā)展研究和建設(shè)前期階段，很多細(xì)節(jié)尚待進(jìn)一步確認(rèn)，因此，在計(jì)算建筑面積特別是可銷(xiāo)售面積時(shí)，只對(duì)電梯間、樓道、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)等公用面積進(jìn)行了分?jǐn)傆?jì)算，而在對(duì)如市政公建配套設(shè)施等公建面積時(shí)則不進(jìn)行分?jǐn)偂?.1.1建設(shè)規(guī)模統(tǒng)計(jì)本項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)的建筑面積指標(biāo)是依照各功能面積，結(jié)合實(shí)際可銷(xiāo)售面積進(jìn)行計(jì)算。表6-1 本項(xiàng)目建筑技術(shù)指標(biāo)一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備注1.0總用地面積11,730.00平方米凈用地面積:9,990平方米2.0項(xiàng)目總建筑面積97,119.92平方米合計(jì)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位約395個(gè)2.1地下室(-1層）9,644.72平方米自行車(chē)位約:1,368個(gè)2.2商場(chǎng)(1層)7,375.04平方米摩托車(chē)位約:1,368個(gè)2.3其它配套面積(2層)10,460.00平方米小汽車(chē)位約:375個(gè)(室內(nèi))2.4架空層(3層)672.98平方米小汽車(chē)位約:20個(gè)(室外)2.5住宅(塔樓4-24層)68,967.18平方米平均戶(hù)型面積65平方米3.0地下部分建筑面積9,644.72平方米A棟住宅面積14,521平方米4.0地上部分建筑面積87,475.20平方米B棟住宅面積14,521平方米4.1裙樓(首層商場(chǎng))8,031.63平方米C棟住宅面積39,925平方米4.2裙樓(2層其它)6,391.46平方米A棟住宅戶(hù)數(shù)123戶(hù)4.3裙樓(3層架空層)4,084.93平方米B棟住宅戶(hù)數(shù)123戶(hù)4.4塔樓(4-24層）68,967.18平方米C棟住宅戶(hù)數(shù)810戶(hù)5.0綠化用地面積1,032.24平方米綠地率:8.8%6.0容積率(地上總建筑面積÷實(shí)際用地面積)7.11建筑密度約:69.2%6.1.2投資成本計(jì)算分析一、投資分析之設(shè)定表6-2 靜態(tài)總投資構(gòu)成一覽表（按總建筑面積79,120平方米分?jǐn)偅┬蛱?hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算基數(shù)單價(jià)小計(jì)(萬(wàn)元)備注說(shuō)明1.0土地成本5,500萬(wàn)元566元28.38%1.1購(gòu)買(mǎi)土地費(fèi)用5,500萬(wàn)元1.2購(gòu)買(mǎi)土地利息費(fèi)用3.5年0萬(wàn)元2.0建安工程投資12,140萬(wàn)元1,250元62.64%2.1土建及裝修工程9,860萬(wàn)元1,015元50.88%2.1.1土方工程、場(chǎng)地大開(kāi)挖維護(hù)樁造價(jià)9,645平方米110元105.61商場(chǎng)采取標(biāo)準(zhǔn)裝修形式2.1.2靜壓樁及鋼筋混凝土樁承臺(tái),砼底板9,645平方米250元240.64住宅采取標(biāo)準(zhǔn)裝修形式2.1.3地下室工程造價(jià)（含防水工程）9,645平方米1,045元1,007.39A棟土建單價(jià)1,430元/m21,353.642.1.4商場(chǎng)結(jié)構(gòu)工程連內(nèi)、外墻砌體工程造價(jià)7,375平方米720元530.63B棟土建單價(jià)1,430元/m20.140352.1.5商場(chǎng)外墻裝飾、門(mén)窗及室內(nèi)裝修工程費(fèi)7,375平方米695元512.57C棟土建單價(jià)1,430元/m22.1.6架空層及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層工程造價(jià)11,133平方米700元778.75上述單價(jià)按住宅面積計(jì)算2.1.7架空層外墻裝飾、門(mén)窗工程連室內(nèi)裝修費(fèi)11,133平方米250元277.77A棟建安單價(jià)1,760元/m22.1.8A棟4~24層結(jié)構(gòu)工程連內(nèi)、外墻砌體工程14,521平方米680元986.72B棟建安單價(jià)1,760元/m22.1.9A棟外墻裝飾、門(mén)窗及室內(nèi)裝修工程費(fèi)14,521平方米250元362.31C棟建安單價(jià)1,760元/m22.1.10B棟4~24層結(jié)構(gòu)工程連內(nèi)、外墻砌體工程14,521平方米680元986.72上述單價(jià)按住宅面積計(jì)算2.1.11B棟外墻裝飾、門(mén)窗及室內(nèi)裝修工程費(fèi)14,521平方米250元362.312.1.12C棟4~24層結(jié)構(gòu)工程連內(nèi)、外墻砌體工程39,925平方米680元2,712.882.1.13C棟外墻裝飾、門(mén)窗及室內(nèi)裝修工程費(fèi)39,925平方米250元996.122.2機(jī)電設(shè)備安裝工程（2.2.1+~2.2.9）2,280萬(wàn)元235元11.77%2.2.1備用發(fā)電機(jī)組及環(huán)保減噪消音設(shè)備2臺(tái)42萬(wàn)元84.00變壓器總?cè)萘?200KVA2.2.2室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含電纜、線(xiàn)槽施工等)97,120平方米60元577.86配2臺(tái)1000KW發(fā)電機(jī)組2.2.3中外合資廠生產(chǎn)名牌中速客用電梯4臺(tái)55萬(wàn)元220.00埋墻采取暗線(xiàn)、暗制2.2.4中外合資廠生產(chǎn)名牌中速客用電梯6臺(tái)52萬(wàn)元312.00公共走道安裝消防栓2.2.5中外合資廠生產(chǎn)商場(chǎng)手扶電梯4臺(tái)28萬(wàn)元112.00電梯包安裝及保險(xiǎn)、運(yùn)費(fèi)2.2.6消防栓,煙感,噴淋及保安監(jiān)控(地下室、商場(chǎng))27,480平方米90元245.94以中外合資廠產(chǎn)品為主2.2.7供、排水管網(wǎng)工程造價(jià)97,120平方米75元723.54上下水管含消防管線(xiàn)2.2.8大型中央空調(diào)機(jī)組（商場(chǎng)）7,375平方米0.00車(chē)庫(kù)煙感、噴淋等2.2.9零星工程費(fèi)(防雷接地、泛光照明等)0.21%2,275萬(wàn)元4.733.0前期費(fèi)用530萬(wàn)元55元2.73%3.1市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位及投資可行性研究費(fèi)0.25%9,860萬(wàn)元24.65項(xiàng)目投資策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃3.2施工場(chǎng)地三通一平費(fèi)（含圍墻砌筑工程費(fèi)）0.35%9,860萬(wàn)元34.51人防設(shè)計(jì)費(fèi)、消防設(shè)計(jì)費(fèi)3.3勘測(cè)鉆探、建筑規(guī)劃、模型制作、設(shè)計(jì)費(fèi)97,120平方米18.0元174.82環(huán)保設(shè)計(jì)費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)3.4籌建開(kāi)辦費(fèi)、接待公關(guān)及項(xiàng)目管理費(fèi)3.0%9,860萬(wàn)元295.81(2.1)×3.0%4.0項(xiàng)目其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3%12,140364萬(wàn)元38元1.88%5.0開(kāi)發(fā)階段應(yīng)繳納稅、費(fèi)420萬(wàn)元43元2.17%5.1土地使用稅:一級(jí)用地5元/m2·年×2年11,730.00平方米2年4.692元(由稅務(wù)部門(mén)收)5.2城市配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)按當(dāng)?shù)毓浪銟?biāo)準(zhǔn)計(jì)算按總建筑面積20元/m2計(jì)算194.24總建筑面積97,120平方米5.3預(yù)算定額管理費(fèi)按建安工程造價(jià)計(jì)0.1%12.145.4建筑工程監(jiān)理費(fèi)(按建安工程造價(jià)計(jì)算)按建安工程造價(jià)計(jì)1.10%133.24