房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理與財(cái)務(wù)核算培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理與財(cái)務(wù)核算北京致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司邵曉琳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理與財(cái)務(wù)核算北京致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所有限1主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本形成過程二、各項(xiàng)成本項(xiàng)目構(gòu)成三、成本項(xiàng)目分配四、成本項(xiàng)目歸集過程中票據(jù)主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本形成過程2房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)基本流程項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究→規(guī)劃設(shè)計(jì)（初步）→取得項(xiàng)目土地使用權(quán)→拆遷安置→（地質(zhì)）勘察設(shè)計(jì)→招標(biāo)、投標(biāo)→開工、建設(shè)、監(jiān)理和竣工→商品房的銷售→物業(yè)管理。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)基本流程項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究→規(guī)劃設(shè)計(jì)（初步）3基本開發(fā)流程圖項(xiàng)目建議書發(fā)改委可行性報(bào)告發(fā)改委年度預(yù)備項(xiàng)目資格發(fā)改委選址申請(qǐng)規(guī)劃國土房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書建委房管土地出、轉(zhuǎn)讓手續(xù)國土局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)建委規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書規(guī)劃局方案設(shè)計(jì)報(bào)建規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局初步設(shè)計(jì)報(bào)建規(guī)劃局施工圖設(shè)計(jì)報(bào)建規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局征地拆遷國土局放線、驗(yàn)線規(guī)劃局建設(shè)工程開工許可證建委工程招標(biāo)及施工招標(biāo)中心預(yù)售或招商國土、房管工程綜合竣工驗(yàn)收建委組織各部門交付或自營(yíng)建委組織各部門本次開發(fā)結(jié)束基本開發(fā)流程圖項(xiàng)目建議書可行性報(bào)告年度預(yù)備項(xiàng)目資格選址申請(qǐng)房4成本形成過程與土地和前期費(fèi)用有關(guān)各項(xiàng)規(guī)證一、立項(xiàng)批復(fù)二、國有土地出讓合同三、土地使用證四、建設(shè)用地規(guī)劃許可證五、建設(shè)工程規(guī)劃許可證六、施工許可證七、預(yù)（銷售）許可證成本形成過程與土地和前期費(fèi)用有關(guān)各項(xiàng)規(guī)證5項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)性預(yù)算，包括：項(xiàng)目的估算、概算、預(yù)算項(xiàng)目整體預(yù)算開發(fā)項(xiàng)目的估算是在開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段，對(duì)擬投資開發(fā)的項(xiàng)目依據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、投資額度、區(qū)域環(huán)境，參照相鄰項(xiàng)目的售價(jià)和以往的開發(fā)成本，對(duì)項(xiàng)目的收入、成本、利潤(rùn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)的測(cè)算，為項(xiàng)目投資開發(fā)決策提供依據(jù)。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)性預(yù)算，包括：6項(xiàng)目估算的內(nèi)容：依據(jù)土地面積、容積率、測(cè)算建筑面積，銷售面積，預(yù)測(cè)單位面積銷售價(jià)格、單位面積土地成本、建造成本、以及相關(guān)的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目的毛利率、投資利潤(rùn)率等。項(xiàng)目估算對(duì)企業(yè)參加土地招投標(biāo)，控制土地成本具有重要作用。項(xiàng)目估算的內(nèi)容：7開發(fā)項(xiàng)目的概算是依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的初步設(shè)計(jì)方案，對(duì)項(xiàng)目的投資額、建造成本作出的比項(xiàng)目估算更為詳盡的測(cè)算。開發(fā)項(xiàng)目的概算既是開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)一步論證，同時(shí)也為項(xiàng)目設(shè)計(jì)部門提出的設(shè)計(jì)成本要求，即設(shè)計(jì)部門要在概算確定的建造成本和投資總額的范圍內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目的技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。開發(fā)項(xiàng)目的概算8開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算這里所說的開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算也稱施工圖預(yù)算，是指開發(fā)項(xiàng)目的工程建造預(yù)算，即依據(jù)審核批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)，編制的工程（房屋建造）造價(jià)預(yù)算。施工圖設(shè)計(jì)出后，就可以對(duì)項(xiàng)目建造的材料、工時(shí)消耗，以及各種間接費(fèi)用做出準(zhǔn)確的計(jì)算。工程建造預(yù)算詳細(xì)、具體，是簽訂工程建造合同的依據(jù)。開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算9項(xiàng)目的估算、概算、預(yù)算屬于項(xiàng)目開發(fā)前期的預(yù)算內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目的投資和成本有重大作用。在初步設(shè)計(jì)階段影響項(xiàng)目投資項(xiàng)目的可能性為75%--95%，在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35%--75%，在施工圖設(shè)計(jì)階段為5%--35%。項(xiàng)目的估算、概算、預(yù)算屬于項(xiàng)目開發(fā)前期的預(yù)算內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目的投10成本核算基本程序1根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。2設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。3按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。5編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。6正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。成本核算基本程序1根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定11成本核算基本程序7正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。8編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。成本核算基本程序7正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃12成本核算對(duì)象劃分原則1成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。2同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。3同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。

4根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。成本核算對(duì)象劃分原則1成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期13成本核算對(duì)象確定成本核算對(duì)象確定14土地費(fèi)用土地取得方式及價(jià)款A(yù)、政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。B、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。C、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。涉及契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅土地費(fèi)用土地取得方式及價(jià)款15前期費(fèi)用A、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)(1)

勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。(2)

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。(3)建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)前期費(fèi)用A、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)16前期費(fèi)用B報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)(1)報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。(2)增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)前期費(fèi)用B報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)17前期費(fèi)用C、“三通一平”費(fèi)：(1)臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。(2)臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。(3)臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。(4)場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。前期費(fèi)用C、“三通一平”費(fèi)：18前期費(fèi)用D、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)(1)臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。(2)臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。(3)臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。(4)臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。前期費(fèi)用D、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)19建安費(fèi)用主體建筑工程費(fèi)A、基礎(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水。B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。D、公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。E、戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。建安費(fèi)用主體建筑工程費(fèi)20建安費(fèi)用主體安裝工程A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)；(1)室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水／排水／直飲水／熱水）；(2)室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱／電熱膜／分戶燃?xì)鉅t／管道系統(tǒng)／暖氣片）；(3)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；(4)室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋建安費(fèi)用主體安裝工程21建安費(fèi)用B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)(1)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；(2)電梯及其安裝費(fèi)；(3)發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；(4)消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；(5)人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過濾裝置等。建安費(fèi)用B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)22建安費(fèi)用C、弱電系統(tǒng)費(fèi)(1)居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門磁、緊急按扭等；(2)對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用；(3)三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；(4)有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；(5)電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；(6)寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。建安費(fèi)用C、弱電系統(tǒng)費(fèi)23基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程-基礎(chǔ)設(shè)施指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)各種管線、道路工程建設(shè)費(fèi)用。-易與建筑安裝工程費(fèi)用中附屬工程費(fèi)用重計(jì)；易與前期工程費(fèi)中“七通一平”等費(fèi)用重計(jì)；易與開發(fā)期間稅費(fèi)中市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、水電氣增容費(fèi)等概念混淆。A、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)(1)室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；(2)雨污水系統(tǒng)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程-基礎(chǔ)設(shè)施24基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)B、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站D、室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)(1)高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；(2)室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；(3)室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)B、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋25基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)E、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)(1)停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；(2)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；(3)周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對(duì)掃等；(4)小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；(5)電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；(6)電子公告屏費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)E、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)26基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)-基礎(chǔ)設(shè)施A、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；C、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；D、圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；F、室外背景音樂；G、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)-基礎(chǔ)設(shè)施27配套設(shè)施費(fèi)指按城市規(guī)劃要求在居住區(qū)內(nèi)配套建設(shè)各種非營(yíng)業(yè)性設(shè)施費(fèi)用。主要包括：幼兒園、文化活動(dòng)中心、社區(qū)服務(wù)、公共廁所等。（費(fèi)用確定方式完全同建筑安裝工程費(fèi)）A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；配套設(shè)施費(fèi)指按城市規(guī)劃要求在居住區(qū)內(nèi)配套建設(shè)各種非營(yíng)業(yè)性設(shè)施28配套設(shè)施費(fèi)C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用；D、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。配套設(shè)施費(fèi)C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有29配套設(shè)施費(fèi)按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；B、業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所等；C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；D、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；E、球場(chǎng)；F、設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；G、車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。配套設(shè)施費(fèi)按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：30開發(fā)間接費(fèi)用A、工程管理費(fèi)(1)工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；(2)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；(3)行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)(4)施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)(5)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；(6)安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；(7)工程保險(xiǎn)費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)用A、工程管理費(fèi)31開發(fā)間接費(fèi)用B、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)(1)廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；(2)銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；(3)售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；(4)樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；(5)其他。開發(fā)間接費(fèi)用B、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)32C、資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。D、物業(yè)管理完善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。C、資本化借款費(fèi)用33成本項(xiàng)目的分配土地成本分配一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中；如果分不清成本核算對(duì)象，可先在“土地獲得價(jià)款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。具體可按照占地面積和建筑面積分?jǐn)偝杀卷?xiàng)目的分配土地成本分配34占地面積法方法一：一次分?jǐn)偅合劝葱^(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；二次分?jǐn)偅涸賹⒎峙涞礁餍^(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；然三次分?jǐn)偅汉髮⒎峙涞叫^(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。占地面積法35方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來分配。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面36建筑面積法按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí)的分配方法：按成本核算對(duì)象的建筑面積來分?jǐn)偂Ｉ套【C合樓土地成本分?jǐn)偺乩轰N售收入分?jǐn)偨魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問題的通知（贛地稅發(fā)[2008]76號(hào)）關(guān)于納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓）的資金費(fèi)用的分?jǐn)倖栴}，納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用及土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，分別按納稅人取得的普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行分?jǐn)?。建筑面積法37開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等的分?jǐn)偡椒ǎ褐苯映杀痉軌蚍智宄杀竞怂銓?duì)象的，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；共同成本分?jǐn)偡☉?yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過各成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，再按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象：開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程38房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理與財(cái)務(wù)核算培訓(xùn)課件39開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目歸集開發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)，在每月（季）末，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開發(fā)項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象。車位及車庫、其他配套設(shè)施及留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)用40某房地產(chǎn)企業(yè)成本動(dòng)態(tài)管理表某房地產(chǎn)企業(yè)成本動(dòng)態(tài)管理表41成本核算涉及會(huì)計(jì)科目預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款、開發(fā)成本、開發(fā)成本、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本等預(yù)付賬款土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)其他成本核算涉及會(huì)計(jì)科目預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款、開發(fā)成本、開發(fā)成本、42應(yīng)付賬款土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)其他成本估價(jià)應(yīng)付賬款土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施43開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施44成本形成過程中的票據(jù)成本形成過程中的票據(jù)45電郵126.com謝謝！電郵126.com謝謝！46房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理與財(cái)務(wù)核算北京致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司邵曉琳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理與財(cái)務(wù)核算北京致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所有限47主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本形成過程二、各項(xiàng)成本項(xiàng)目構(gòu)成三、成本項(xiàng)目分配四、成本項(xiàng)目歸集過程中票據(jù)主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本形成過程48房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)基本流程項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究→規(guī)劃設(shè)計(jì)（初步）→取得項(xiàng)目土地使用權(quán)→拆遷安置→（地質(zhì)）勘察設(shè)計(jì)→招標(biāo)、投標(biāo)→開工、建設(shè)、監(jiān)理和竣工→商品房的銷售→物業(yè)管理。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)基本流程項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究→規(guī)劃設(shè)計(jì)（初步）49基本開發(fā)流程圖項(xiàng)目建議書發(fā)改委可行性報(bào)告發(fā)改委年度預(yù)備項(xiàng)目資格發(fā)改委選址申請(qǐng)規(guī)劃國土房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書建委房管土地出、轉(zhuǎn)讓手續(xù)國土局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)建委規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書規(guī)劃局方案設(shè)計(jì)報(bào)建規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局初步設(shè)計(jì)報(bào)建規(guī)劃局施工圖設(shè)計(jì)報(bào)建規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局征地拆遷國土局放線、驗(yàn)線規(guī)劃局建設(shè)工程開工許可證建委工程招標(biāo)及施工招標(biāo)中心預(yù)售或招商國土、房管工程綜合竣工驗(yàn)收建委組織各部門交付或自營(yíng)建委組織各部門本次開發(fā)結(jié)束基本開發(fā)流程圖項(xiàng)目建議書可行性報(bào)告年度預(yù)備項(xiàng)目資格選址申請(qǐng)房50成本形成過程與土地和前期費(fèi)用有關(guān)各項(xiàng)規(guī)證一、立項(xiàng)批復(fù)二、國有土地出讓合同三、土地使用證四、建設(shè)用地規(guī)劃許可證五、建設(shè)工程規(guī)劃許可證六、施工許可證七、預(yù)（銷售）許可證成本形成過程與土地和前期費(fèi)用有關(guān)各項(xiàng)規(guī)證51項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)性預(yù)算，包括：項(xiàng)目的估算、概算、預(yù)算項(xiàng)目整體預(yù)算開發(fā)項(xiàng)目的估算是在開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段，對(duì)擬投資開發(fā)的項(xiàng)目依據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、投資額度、區(qū)域環(huán)境，參照相鄰項(xiàng)目的售價(jià)和以往的開發(fā)成本，對(duì)項(xiàng)目的收入、成本、利潤(rùn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)的測(cè)算，為項(xiàng)目投資開發(fā)決策提供依據(jù)。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)性預(yù)算，包括：52項(xiàng)目估算的內(nèi)容：依據(jù)土地面積、容積率、測(cè)算建筑面積，銷售面積，預(yù)測(cè)單位面積銷售價(jià)格、單位面積土地成本、建造成本、以及相關(guān)的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目的毛利率、投資利潤(rùn)率等。項(xiàng)目估算對(duì)企業(yè)參加土地招投標(biāo)，控制土地成本具有重要作用。項(xiàng)目估算的內(nèi)容：53開發(fā)項(xiàng)目的概算是依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的初步設(shè)計(jì)方案，對(duì)項(xiàng)目的投資額、建造成本作出的比項(xiàng)目估算更為詳盡的測(cè)算。開發(fā)項(xiàng)目的概算既是開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)一步論證，同時(shí)也為項(xiàng)目設(shè)計(jì)部門提出的設(shè)計(jì)成本要求，即設(shè)計(jì)部門要在概算確定的建造成本和投資總額的范圍內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目的技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。開發(fā)項(xiàng)目的概算54開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算這里所說的開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算也稱施工圖預(yù)算，是指開發(fā)項(xiàng)目的工程建造預(yù)算，即依據(jù)審核批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)，編制的工程（房屋建造）造價(jià)預(yù)算。施工圖設(shè)計(jì)出后，就可以對(duì)項(xiàng)目建造的材料、工時(shí)消耗，以及各種間接費(fèi)用做出準(zhǔn)確的計(jì)算。工程建造預(yù)算詳細(xì)、具體，是簽訂工程建造合同的依據(jù)。開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算55項(xiàng)目的估算、概算、預(yù)算屬于項(xiàng)目開發(fā)前期的預(yù)算內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目的投資和成本有重大作用。在初步設(shè)計(jì)階段影響項(xiàng)目投資項(xiàng)目的可能性為75%--95%，在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35%--75%，在施工圖設(shè)計(jì)階段為5%--35%。項(xiàng)目的估算、概算、預(yù)算屬于項(xiàng)目開發(fā)前期的預(yù)算內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目的投56成本核算基本程序1根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。2設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。3按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。5編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。6正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。成本核算基本程序1根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定57成本核算基本程序7正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。8編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。成本核算基本程序7正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃58成本核算對(duì)象劃分原則1成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。2同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。3同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。

4根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。成本核算對(duì)象劃分原則1成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期59成本核算對(duì)象確定成本核算對(duì)象確定60土地費(fèi)用土地取得方式及價(jià)款A(yù)、政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。B、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。C、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。涉及契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅土地費(fèi)用土地取得方式及價(jià)款61前期費(fèi)用A、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)(1)

勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。(2)

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。(3)建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)前期費(fèi)用A、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)62前期費(fèi)用B報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)(1)報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。(2)增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)前期費(fèi)用B報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)63前期費(fèi)用C、“三通一平”費(fèi)：(1)臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。(2)臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。(3)臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。(4)場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。前期費(fèi)用C、“三通一平”費(fèi)：64前期費(fèi)用D、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)(1)臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。(2)臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。(3)臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。(4)臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。前期費(fèi)用D、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)65建安費(fèi)用主體建筑工程費(fèi)A、基礎(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水。B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。D、公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。E、戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。建安費(fèi)用主體建筑工程費(fèi)66建安費(fèi)用主體安裝工程A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)；(1)室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水／排水／直飲水／熱水）；(2)室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱／電熱膜／分戶燃?xì)鉅t／管道系統(tǒng)／暖氣片）；(3)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；(4)室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋建安費(fèi)用主體安裝工程67建安費(fèi)用B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)(1)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；(2)電梯及其安裝費(fèi)；(3)發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；(4)消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；(5)人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過濾裝置等。建安費(fèi)用B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)68建安費(fèi)用C、弱電系統(tǒng)費(fèi)(1)居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門磁、緊急按扭等；(2)對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用；(3)三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；(4)有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；(5)電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；(6)寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。建安費(fèi)用C、弱電系統(tǒng)費(fèi)69基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程-基礎(chǔ)設(shè)施指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)各種管線、道路工程建設(shè)費(fèi)用。-易與建筑安裝工程費(fèi)用中附屬工程費(fèi)用重計(jì)；易與前期工程費(fèi)中“七通一平”等費(fèi)用重計(jì)；易與開發(fā)期間稅費(fèi)中市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、水電氣增容費(fèi)等概念混淆。A、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)(1)室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；(2)雨污水系統(tǒng)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程-基礎(chǔ)設(shè)施70基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)B、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站D、室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)(1)高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；(2)室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；(3)室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)B、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋71基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)E、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)(1)停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；(2)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；(3)周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對(duì)掃等；(4)小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；(5)電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；(6)電子公告屏費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)E、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)72基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)-基礎(chǔ)設(shè)施A、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；C、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；D、圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；F、室外背景音樂；G、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)-基礎(chǔ)設(shè)施73配套設(shè)施費(fèi)指按城市規(guī)劃要求在居住區(qū)內(nèi)配套建設(shè)各種非營(yíng)業(yè)性設(shè)施費(fèi)用。主要包括：幼兒園、文化活動(dòng)中心、社區(qū)服務(wù)、公共廁所等。（費(fèi)用確定方式完全同建筑安裝工程費(fèi)）A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；配套設(shè)施費(fèi)指按城市規(guī)劃要求在居住區(qū)內(nèi)配套建設(shè)各種非營(yíng)業(yè)性設(shè)施74配套設(shè)施費(fèi)C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用；D、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。配套設(shè)施費(fèi)C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有75配套設(shè)施費(fèi)按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；B、業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所等；C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；D、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；E、球場(chǎng)；F、設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；G、車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。配套設(shè)施費(fèi)按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：76開發(fā)間接費(fèi)用A、工程管理費(fèi)(1)工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；(2)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；(3)行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)(4)施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)(5)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；(6)安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；(7)工程保險(xiǎn)費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)用A、工程管理費(fèi)77開發(fā)間接費(fèi)用B、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)(1)廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；(2)銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；(3)售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；(4)樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；(5)其他。開發(fā)間接費(fèi)用B、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)78C、資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。D