房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及涉稅處理課件

2022/12/61房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及涉稅處理2022/12/51房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及涉稅處理一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程:2022/12/6厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才2公司注冊(cè)獲取土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)持有房地產(chǎn)設(shè)立階段獲取土地階段開發(fā)與建設(shè)階段轉(zhuǎn)讓與銷售階段（持有）利潤(rùn)形成與分配所得稅匯算階段一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程:2022/12/5厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英二、房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種、稅率

（一）企業(yè)設(shè)立階段

1、印花稅

（1）權(quán)利與許可證照5元/件

（2）記錄資金的賬簿(實(shí)收資本+資本公積)*0.5‰，

其他5元/件

（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出讓合同,金額*0.5‰

2、

契稅

（1）自有房產(chǎn)投入本人獨(dú)資企業(yè)經(jīng)營(yíng)，免稅

（2）接受以土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)出資。

土地使用權(quán)出讓、出售及房屋買賣價(jià)的3%--5%

2022/12/6厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才3●契稅《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》

稅率3%--5%

征收對(duì)象：房地產(chǎn)

納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：簽訂合同或取得類似合同憑證的當(dāng)天。自義務(wù)發(fā)生之日起，10日內(nèi)向土地或房產(chǎn)管理部門繳納二、房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種、稅率

（一）企業(yè)設(shè)立階段

1、印花（二）獲取土地階段1、印花稅同上2、

契稅同上3、耕地占用稅（1）獲取土地使用權(quán)，符合耕地條件的，

根據(jù)面積和稅額一次性繳納；（2）不合條件，不繳納。

2022/12/6厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才4

（財(cái)稅【2006】162號(hào)）《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》的規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同記載金額的0.5‰貼花，取得房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證等權(quán)利許可證按件貼花，每件5元。（二）獲取土地階段1、印花稅

（三）開發(fā)建設(shè)階段1、印花稅據(jù)各類合同的0.3-0.5‰2、城鎮(zhèn)土地使用稅從取得紅線圖次月起，按實(shí)際占用面積與定額稅率計(jì)算

2022/12/6厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才5

（三）開發(fā)建設(shè)階段2022/12/5厚積?。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓及銷售階段1、營(yíng)業(yè)稅5%2、城建稅7%、5%、1%3、教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的3%4、土地增值稅（1）查賬征收：A.項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，預(yù)征；B.待項(xiàng)目全部竣工且辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)(2）

核定征收5、

印花稅同上2022/12/66（四）轉(zhuǎn)讓及銷售階段2022/12/566、企業(yè)所得稅（1）查賬征收：1.銷售未完工產(chǎn)品取得收入：按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，計(jì)算毛利額，項(xiàng)目完工后計(jì)算實(shí)際毛利調(diào)整以前毛利計(jì)算納稅2.銷售完工：稅率25%（2）核定征收7、

印花稅同上2022/12/6厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才76、企業(yè)所得稅2022/12/5厚積薄發(fā)，成

（五）出租、用于營(yíng)業(yè)等1、營(yíng)業(yè)稅租金的5%2、城建稅7%、5%、1%3、教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的3%4、城鎮(zhèn)土地使用稅同上5、

房產(chǎn)稅自用：計(jì)稅余值*1.2%出租：租金的12%

2022/12/6厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才8（五）出租、用于營(yíng)業(yè)等2022/12“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有哪些影響？①適用稅率和計(jì)稅基數(shù)；②服務(wù)業(yè)定價(jià)機(jī)制；③財(cái)務(wù)核算；④發(fā)票使用管理?！盃I(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有哪些影響？三、會(huì)計(jì)核算制度：●2006.2.25《基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及38項(xiàng)具體準(zhǔn)則》

目前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》或《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》2022/12/6厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才10三、會(huì)計(jì)核算制度：2022/12/5厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才10四、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的要求：正確、及時(shí)的確認(rèn)收入；準(zhǔn)確、合理的確認(rèn)成本費(fèi)用；準(zhǔn)確、真實(shí)的反應(yīng)會(huì)計(jì)利潤(rùn)；合理進(jìn)行納稅調(diào)整，如實(shí)申報(bào)納稅。厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才11四、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的要求：厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才11內(nèi)容提綱第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算一、成本核算的內(nèi)容二、成本的核算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的會(huì)計(jì)核算一、營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的條件二、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的核算12內(nèi)容提綱第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算12第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算13第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算13一、成本核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的主要內(nèi)容是開發(fā)產(chǎn)品成本。（一）開發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目1．取得土地使用權(quán)所支付的金額包括支付的土地出讓金、支付地價(jià)款金額、交納的有關(guān)稅費(fèi)。14一、成本核算的內(nèi)容142．土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補(bǔ)償。它包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。152．土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)15163．前期工程費(fèi)指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程(臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等)費(fèi)用、三通一平費(fèi)用等。4．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用（又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)）?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。163．前期工程費(fèi)5．建筑安裝工程費(fèi)它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。6．公共配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、理發(fā)店等都不能計(jì)人該成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。175．建筑安裝工程費(fèi)17187．開發(fā)間接費(fèi)用指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。說明：開發(fā)項(xiàng)目完工前的借款費(fèi)用也列此科目。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用不在此列，應(yīng)在“管理費(fèi)用”中核算。開發(fā)部門的業(yè)務(wù)招待費(fèi)也不應(yīng)列此科目。187．開發(fā)間接費(fèi)用

1、開發(fā)成本—房屋開發(fā)—土地開發(fā)—配套設(shè)施開發(fā)—代建工程開發(fā)”－土地征用及拆補(bǔ)費(fèi)－前期工程費(fèi)、－建筑安裝工程費(fèi)、－基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、－公共配套費(fèi)、－資本化利息2022/12/6厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才192022/12/5厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才192、“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶該賬戶屬于成本類賬戶，核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。

該賬戶的借方歸集月內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，貸方反映月末按一定分配標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用總額，結(jié)轉(zhuǎn)后無余額。該賬戶的明細(xì)賬應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同單位的名稱設(shè)置。202、“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶203、“管理費(fèi)用”“管理費(fèi)用”科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的管理費(fèi)用。4、“銷售費(fèi)用”“銷售費(fèi)用”科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各種費(fèi)用。5、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要資金而發(fā)生的非資本化的融資費(fèi)用。

2022/12/6厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才213、“管理費(fèi)用”2022/12/5厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才21三、房屋開發(fā)成本的核算房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)之一。其開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房屋按性質(zhì)和用途分為四種：1.為銷售開發(fā)的商品房；2.為出租而開發(fā)的經(jīng)營(yíng)房（出租房）；3.為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房；4.受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房。22三、房屋開發(fā)成本的核算2223例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年5月在碧水園開發(fā)一塊土地，占地面積40000㎡。開發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的30000㎡對(duì)外轉(zhuǎn)讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設(shè)土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下業(yè)務(wù)：①支付土地出讓金25000000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—碧水園(土地征用及拆遷費(fèi))25000000

貸：銀行存款25000000②支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)5500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—碧水園(土地征用及拆遷費(fèi))5500000

貸：銀行存款550000023例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年5月在碧水園開發(fā)一塊土地24③支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi)210000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本——土地——碧水園(前期工程費(fèi))210000

貸：銀行存款210000④支付土石方費(fèi)用5500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本——土地——碧水園(前期工程費(fèi))5500000

貸：銀行存款5500000⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價(jià)款1500000元：借：開發(fā)成本——土地——碧水園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))1500000

貸：應(yīng)付賬款——X施工企業(yè)150000024③支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi)210000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：25⑥9月末，碧水園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)“開發(fā)成本——土地開發(fā)——碧水園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為942.75元／㎡。其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)產(chǎn)品——土地(碧水園)9427500

主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本28282500

貸：開發(fā)成本——土地——碧水園3771000025⑥9月末，碧水園土地開發(fā)工程完工。26續(xù)前例：若自用的10000㎡土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)中。結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本：借：開發(fā)成本—房屋—碧水園(土地征用及拆遷費(fèi))7625000

—碧水園(前期工程費(fèi))1427500

—碧水園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))375000

貸：開發(fā)產(chǎn)品—土地—碧水園(土地征用及拆遷費(fèi))7625000

—碧水園(前期工程費(fèi))1427500

—碧水園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))37500026續(xù)前例：

（一）取得土地時(shí)：（假設(shè)業(yè)務(wù)中沒取得進(jìn)項(xiàng)稅額）甲房地產(chǎn)公司以招拍掛形式，取得價(jià)值8,165萬元一塊地，支付契稅327萬、拆遷補(bǔ)償費(fèi)1,200萬元、城市基礎(chǔ)配套費(fèi)2,400萬元。

借：開發(fā)成本---土地成本81,650,000.00---拆遷補(bǔ)償費(fèi)12,000,000.00---契稅3,270,000.00---城市基礎(chǔ)配套費(fèi)24,000,000.00

貸：銀行存款120,920,000.00

（一）取得土地時(shí)：（假設(shè)業(yè)務(wù)中沒取得進(jìn)項(xiàng)稅額）

（二）開發(fā)前期工程成本：（取得6%進(jìn)項(xiàng)稅額）甲房地產(chǎn)公司發(fā)生前期工程費(fèi)2,181萬元，其中，地質(zhì)勘察費(fèi)50萬元，規(guī)劃方案、施工圖設(shè)計(jì)及其他設(shè)計(jì)560萬元,土石方基礎(chǔ)工程500萬元，其他1070萬元。（1）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)；（稅率6%）（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；（稅率6%）（3）建筑研究設(shè)計(jì)費(fèi)等：（稅率6%）（4）土石方基礎(chǔ)工程：（假定稅率11%）（5）其他:1071萬元：（假定稅率17%）

（二）開發(fā)前期工程成本：（取得6%進(jìn)項(xiàng)稅額）進(jìn)項(xiàng)稅額：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：500,000/（1+6%）×6%=28,301.89規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：5,600,000/（1+6%×6%=316,981.13土石方基礎(chǔ)工程(假定稅率11%）：5,000,000/（1+11%）×11%=495,495.50其他（假定稅率17%）：10，710，000/（1+17%）×17%=1,556,153.8529進(jìn)項(xiàng)稅額：29

對(duì)應(yīng)分錄：借：開發(fā)成本-前期工程費(fèi)-勘察設(shè)計(jì)費(fèi)471,698.11-規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)5,283,018.87---土石方基礎(chǔ)工程4,504,504.50---其他9,153,846.15

應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)2,396,932.37

貸：銀行存款

21,810,000

對(duì)應(yīng)分錄：

（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（假設(shè)取得11%進(jìn)項(xiàng)稅抵扣）

甲房地產(chǎn)公司開發(fā)中，施工企業(yè)承包地下設(shè)施、管道等安裝工程已竣工，總計(jì)支付工程款4,000萬元，其中供電配套設(shè)施費(fèi)1,020萬元，燃?xì)夤こ藤M(fèi)288萬元，景觀工程費(fèi)570萬元，綠化費(fèi)用500萬元,其他1,622萬元。進(jìn)項(xiàng)稅額：40,000,000/（1+11%）×11%=3,963,963.96

（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（假設(shè)取得11%進(jìn)項(xiàng)稅抵扣）借：開發(fā)成本--基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)36,036,036.04

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)3,963,963.96

貸：銀行存40,000,000.0032借：開發(fā)成本--基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)36,036,036.0432

（四）建安工程費(fèi)（假設(shè)取得11%進(jìn)項(xiàng)稅抵扣）甲房地產(chǎn)公司發(fā)生建安工程費(fèi)27,618萬元，其中主承包程20,160萬元，水暖工程700萬元，監(jiān)理費(fèi)120萬元，其他6638萬元。進(jìn)項(xiàng)稅額：276,180,000/（1+11%）×11%=27,369,189.19

（四）建安工程費(fèi)（假設(shè)取得11%進(jìn)項(xiàng)稅抵扣）借：開發(fā)成本-建筑工程費(fèi)248,810,810.81

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）27,369,189.19

貸：銀行存款276,180,000.0034借：開發(fā)成本-建筑工程費(fèi)248,810,810.8134

（五）公共配套設(shè)施費(fèi)（假設(shè)取得11%進(jìn)項(xiàng)稅抵扣）

甲房地產(chǎn)公司共發(fā)生公共配套費(fèi)6,585萬元，其中人防工程2,040萬元，地下車位工程4,200萬元，其他345萬元進(jìn)項(xiàng)稅額：65,850,000/（1+11%）×11%=6,525,675.68

（五）公共配套設(shè)施費(fèi)（假設(shè)取得11%進(jìn)項(xiàng)稅抵扣）借：開發(fā)成本--公共配套設(shè)施59,324,324.32

應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）6,525,675.68

貸：銀行存款65,850,000.0036借：開發(fā)成本--公共配套設(shè)施59,324,324.3236

（六）開發(fā)間接費(fèi)用甲房地產(chǎn)公司總計(jì)發(fā)生間接費(fèi)用2,100萬元，其中房屋維修基金528萬元，工資勞務(wù)保險(xiǎn)等費(fèi)用576萬元，其他996萬元。（假設(shè)此部分均以實(shí)際現(xiàn)金流出，且未取得進(jìn)項(xiàng)稅額）借：開發(fā)成本------開發(fā)間接費(fèi)用21,000,000.00

貸：銀行存款21,000,000.00

（六）開發(fā)間接費(fèi)用四、費(fèi)用的核算甲房地產(chǎn)公司發(fā)生管理費(fèi)用1,596萬元，其中付管理人員工資1,200萬元,其他396萬元；銷售費(fèi)用2,920萬元，其中代銷費(fèi)用700萬元；廣告費(fèi)用1,360萬元，會(huì)展費(fèi)用20萬元，其他540萬元。（一）支付人員工資及勞務(wù)費(fèi)不能取得進(jìn)項(xiàng)稅額；（二）假設(shè)管理費(fèi)用中其他費(fèi)用取得17%抵扣稅額：則：進(jìn)項(xiàng)稅額：3,960,000.00/(1+17%)×17%=575,384.62元（三）支付代銷費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅（假定稅率11%）：進(jìn)項(xiàng)稅額：7,000,000.00/（1+11%）×11%=693,693.70元四、費(fèi)用的核算甲房地產(chǎn)公司發(fā)生管理費(fèi)用1,596萬元，其中付（四）廣告費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅：（稅率6%）進(jìn)項(xiàng)稅額：13,600,000.00/（1+6%）×6%=769,811.32元（五）展覽費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅：（稅率6%）進(jìn)項(xiàng)稅額：200,000/（1+6%）×6%=11,320.76元(六）其他費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額：5,400,000.00/（1+17%）×17%=784,615.38元39（四）廣告費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅：（稅率6%）39

分錄如下：借:管理費(fèi)用12,000,000.00

貸:銀行存款12,000,000.00

借:管理費(fèi)用3,384,615.38

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)575,384.62

貸:銀行存款3,960,000.00

借：銷售費(fèi)用----代銷費(fèi)用6,306,306.30----廣告費(fèi)用12,830,188.68----會(huì)展費(fèi)用188,679.24----其他4,615,384.62

應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)2,259,441.16

貸：銀行存款26,200,000.00分錄如下：第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的會(huì)計(jì)核算一、營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的條件企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的收入確認(rèn)的條件是——銷售商品收入，應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時(shí)予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。41第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的會(huì)計(jì)核算一、營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的條會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：1）開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋面積業(yè)經(jīng)有關(guān)部門測(cè)定；2）已與客戶簽訂的正式房屋銷售合同；3）標(biāo)的物—房屋已經(jīng)客戶驗(yàn)收、對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)，雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)。4242二、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的核算收入的確認(rèn)時(shí)間：參照國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第6條（一）現(xiàn)售方式銷售由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥開發(fā)產(chǎn)品移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。43二、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的核算43（二）預(yù)售方式銷售竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式商品房銷售合同，所收到的均為預(yù)售房款，一律不確認(rèn)收入，其款項(xiàng)記入“預(yù)收賬款”科目。因預(yù)收房地產(chǎn)款而交納的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)等在“應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”等科目核算。開發(fā)項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照銷售合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，借記“預(yù)收賬款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。44（二）預(yù)售方式銷售44（一）預(yù)收訂金，全款方式下核算：

甲房地產(chǎn)公司收到A公司預(yù)交購房訂金500,000.00元，存入銀行。公司開發(fā)商品房每平售價(jià)8,000元。A公司購商品房800平方米，已預(yù)付購房訂金500,000元，剩余款項(xiàng)一周后付清。（一）預(yù)收訂金，全款方式下核算：（1）收到訂金：借：庫存現(xiàn)金（銀行存款）500,000.00

貸：預(yù)收帳款--A公司500,000.00（2）簽合同，開發(fā)票確認(rèn)收入時(shí)：借：應(yīng)收帳款-A公司（8000×800）6,400,000.00

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入(640÷1.11)5,765,765.77

應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)634,234.2346（1）收到訂金：46（3）收到余款時(shí)：借：庫存現(xiàn)金（銀行存款）5,900,000.00

貸：預(yù)收帳款-A公司

（640萬-50萬）5,900,000.00（4）沖回預(yù)收帳款：借：預(yù)收帳款-----A公司6,400,000.00

貸：應(yīng)收帳款-----A公司6,400,000.00（3）收到余款時(shí)：（二）分期收款方式下核算

甲房地產(chǎn)公司房屋竣工后開始預(yù)售，和另一公司簽銷售合同，合同規(guī)定分兩次共收回5億元，銷售房屋成本2億。當(dāng)年底，尚有2000萬元未取得回款。（二）分期收款方式下核算（1）將商品房轉(zhuǎn)入發(fā)出產(chǎn)品借：發(fā)出商品200,000,000.00

貸：開發(fā)產(chǎn)品200,000,000.00

（2）收到首批款項(xiàng)時(shí)：即確認(rèn)收入借：銀行存款250,000,000.00

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-商品房銷售收225,225,225.23

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅24,774,774.7749（1）將商品房轉(zhuǎn)入發(fā)出產(chǎn)品49（3）同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-商品房銷售成本100,000,000.00

貸：發(fā)出商品100,000,000.00（4）按合同規(guī)定，應(yīng)收第二批房款時(shí),確認(rèn)收入借：應(yīng)收帳款250,000,000.00

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入225,225,225.23

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

24,774,774.77（3）同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本（5）結(jié)轉(zhuǎn)成本借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-商品房銷售成本100,000,000.00

貸：發(fā)出商品100,000,000.00（6）收到第二批銷售房款23,000萬元：借：銀行存款230,000,000.00

貸：應(yīng)收帳款230,000,000.00

當(dāng)年底收回2,000萬元應(yīng)收款項(xiàng)借：銀行存款20,000,000.00

貸：應(yīng)收帳款20,000,000.00（5）結(jié)轉(zhuǎn)成本2．采用支付手續(xù)費(fèi)委托代銷的，應(yīng)增設(shè)“委托代銷商品”科目核算委托銷售的開發(fā)產(chǎn)品，收到受托方代銷清單后確認(rèn)收入。例：某房地產(chǎn)企業(yè)某樓盤還剩幾套尾房，造價(jià)為80萬元，計(jì)劃委托某房產(chǎn)中介公司代銷，協(xié)議約定售價(jià)為100萬元，營(yíng)業(yè)稅率5%（不考慮其他稅費(fèi)）；中介公司按售價(jià)的2%收取手續(xù)費(fèi)。522．采用支付手續(xù)費(fèi)委托代銷的，應(yīng)增設(shè)“委托代銷商品”科目核算代銷協(xié)議生效時(shí)：借：委托代銷商品80

貸：開發(fā)產(chǎn)品—商品房80收到代銷清單：借：應(yīng)收賬款111

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入100

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）11結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本80

貸：委托代銷商品80收取款項(xiàng)和結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi)：借：銷售費(fèi)用2

銀行存款109

貸：應(yīng)收賬款10053代銷協(xié)議生效時(shí)：結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：533．采用銀行按揭方式銷售其首付款應(yīng)按實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。543．采用銀行按揭方式銷售54四、特殊情形下的幾種帳務(wù)處理（一）若取得小規(guī)模納稅人發(fā)票：（按3%稅率）甲房地產(chǎn)公司取得小規(guī)模納稅人稅務(wù)代開增值稅發(fā)票，材料金額50萬元，稅額：1.456311萬元。分錄如下：借：應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）14,563.11

主營(yíng)業(yè)務(wù)成本485,436.89

貸：銀行存款500,000.00四、特殊情形下的幾種帳務(wù)處理（一）若取得小規(guī)模納稅人發(fā)票：（（二）若涉及減免稅款下，享受政府補(bǔ)助，限額交納稅款，如甲公司營(yíng)改增期間，享受政府補(bǔ)助50萬元,分錄如下：借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（未交稅費(fèi)）500,000.00

貸：營(yíng)業(yè)外收入500,000.005656（三）購買固定資產(chǎn)帳務(wù)處理：

甲房地產(chǎn)公司購入100萬元機(jī)器設(shè)備，已提折舊50萬元，后以70萬元價(jià)出售，假設(shè)稅率17%，帳務(wù)處理：（1）借：固定資產(chǎn)清理500,000.00

累計(jì)折舊500,000.00

貸：固定資產(chǎn)1,000,000.00（三）購買固定資產(chǎn)帳務(wù)處理：（2）收到出售款：借：銀行存款700,000.00

貸：固定資產(chǎn)清理700,000.00（3）按相關(guān)規(guī)定，納稅人銷售舊物，按4%稅率減半征增值稅。700,000.00/（1+4%）×4%=26,923.0826,923.08×50%=13,461.54借：固定資產(chǎn)清理13,461.54

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（未交稅費(fèi)）13,461.5458（2）收到出售款：58

（4）結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理借：固定資產(chǎn)清理186,538.46

貸：營(yíng)業(yè)外收入186,538.46（4）結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理（四）購買稅控專用設(shè)備帳務(wù)處理：甲地產(chǎn)公司本年購入稅控專用設(shè)備20萬元，按規(guī)定享受政府減免稅政策。1、購買設(shè)備時(shí)：借：固定資產(chǎn)200,000.00

貸：銀行存款200,000.002、享受政府減免稅政策時(shí)：借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（減免稅款）200,000.00

貸：遞延收益200,000.0060（四）購買稅控專用設(shè)備帳務(wù)處理：60

3、計(jì)提折舊時(shí)：借：管理費(fèi)用2,000.00

貸：累計(jì)折舊2,000.004、同時(shí)：借：遞延收益2,000.00

貸：管理費(fèi)用2,000.003、計(jì)提折舊時(shí)：三、“營(yíng)改增”前后，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表影響以中型房地產(chǎn)公司為例對(duì)“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)稅率假設(shè)為17%進(jìn)行測(cè)算，后期以稅率為11%，測(cè)算對(duì)地產(chǎn)各項(xiàng)稅負(fù)影響，在17%和11%兩個(gè)稅率下，對(duì)房地產(chǎn)公司稅負(fù)比對(duì)分析：注意：利潤(rùn)表分析時(shí)，是以整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)情況分析;資產(chǎn)負(fù)債表是在考慮整個(gè)項(xiàng)目仍有近2個(gè)億收入未實(shí)現(xiàn)前提下反映項(xiàng)目資產(chǎn)情況。三、“營(yíng)改增”前后，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表影響以中型房地產(chǎn)公司“營(yíng)改增”前后利潤(rùn)表比較（17%稅率）

單位:元項(xiàng)目累計(jì)數(shù)(營(yíng)改增之前)(1)累計(jì)數(shù)(營(yíng)改增之后)17%下(2)差額(1)-(2)一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入873,400,000.00746,495,726.50126,904,273.50二、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額873,400,000.00746,495,726.50減:(一)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本545,760,000.00505,504,238.8040,255,761.20(二)營(yíng)業(yè)稅金及附加82,933,024.905,996,143.4776,936,881.43三、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)244,706,975.10234,995,344.239,711,630.87加:其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)200,000.00200,000.00減:(一)銷售費(fèi)用29,000,000.0025,992,581.853,007,418.15(二)管理費(fèi)用15,960,000.0015,384,615.38575,384.62(三)財(cái)務(wù)費(fèi)用24,000,000.0024,000,000.00四、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(虧損用負(fù)號(hào)表示)175,946,975.10169,818,147.006,128,828.10加:營(yíng)業(yè)外收入200,000.00200,000.00減:營(yíng)業(yè)外支出五、利潤(rùn)總額（虧損總額以“－”號(hào)填列）176,146,975.10170,018,147.006,128,828.10減:所得稅44,036,743.7842,504,536.751,532,207.03六、凈利潤(rùn)（凈虧以“－”號(hào)填列）132,110,231.32127,513,610.254,596,621.07“營(yíng)改增”前后利潤(rùn)表比較（17%稅率）

“營(yíng)改增”前后對(duì)利潤(rùn)表項(xiàng)目影響：

（這里暫假設(shè)其抵扣稅率17%）1、收入變化：“營(yíng)改增”后，報(bào)表收入為稅后收入，測(cè)算后知，在17%稅率下，其入帳收入為“營(yíng)改增”前帳面收入85%。2、成本變化：“營(yíng)改增”前，營(yíng)業(yè)成本約占收入62%，“營(yíng)改增”后，營(yíng)業(yè)成本占總收入68%。3、營(yíng)業(yè)稅金變化：“營(yíng)改增”前，營(yíng)業(yè)稅金包含營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅，報(bào)表體現(xiàn)稅金約占總收入9.5%；通過測(cè)算知“營(yíng)改增”后，增值稅約為收入10%左右（17%稅率下），利潤(rùn)表體現(xiàn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金應(yīng)為增值稅附加，此部分占收入0.8%左右。“營(yíng)改增”前后對(duì)利潤(rùn)表項(xiàng)目影響：

（這里暫假設(shè)其抵扣稅率174、費(fèi)用變化：

“營(yíng)改增”后費(fèi)用為不含稅費(fèi)用，通過測(cè)算知，在未考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用“營(yíng)改增”影響和銷售費(fèi)用17%抵扣及“營(yíng)業(yè)外支出”項(xiàng)目沒考慮稅率變化下，“營(yíng)改增”前，費(fèi)用占總收入比7.9%,“營(yíng)改增”后8.8%。

如考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用“營(yíng)改增”變化，費(fèi)用總額會(huì)減少，利潤(rùn)額會(huì)加大，所得稅會(huì)加大。4、費(fèi)用變化：5、利潤(rùn)變化：

“營(yíng)改增”前，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)占總收入20%左右，“營(yíng)改增”后，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)占總收入22.7%。

“營(yíng)改增”前，凈利潤(rùn)占總收入15.08%;“營(yíng)改增”后，凈利潤(rùn)占總收入16.92%。

如考慮占費(fèi)用較大的財(cái)務(wù)費(fèi)用抵扣稅率問題，“營(yíng)改增”后，費(fèi)用總額占總收入比例減少，利潤(rùn)額增加，所得稅占總收入比例也會(huì)比“營(yíng)改增”前加大。5、利潤(rùn)變化：“營(yíng)改增”前后資產(chǎn)負(fù)債表比較

(單位:元)資產(chǎn)期末數(shù)"營(yíng)改增"負(fù)債及所有者權(quán)益期末數(shù)營(yíng)改增貨幣資金71,013,926.1171,013,926.11短期借款100,000,000.00100,000,000.00短期投資應(yīng)付票據(jù)應(yīng)收票據(jù)應(yīng)付帳款174,376,648.86139,646,922.38應(yīng)收帳款326,400,000.00326,400,000.00預(yù)收帳款142,671,243.61142,671,243.61減:壞帳準(zhǔn)備其他應(yīng)付款117,569,486.49117,569,486.49應(yīng)收帳款凈額326,400,000.00326,400,000.00應(yīng)付工資189,152.48189,152.48預(yù)付帳款應(yīng)付福利費(fèi)應(yīng)收補(bǔ)貼款未交稅費(fèi)7,223,967.6910,992,726.62其他應(yīng)收款10,816,938.5710,816,938.57未付利潤(rùn)存貨204,439,506.83174,734,621.22其他未交款262,680.22345,762.55待攤費(fèi)用429,105.19429,105.19預(yù)提費(fèi)用554,645.00554,645.00待處理流動(dòng)資產(chǎn)凈損失一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資其他流動(dòng)負(fù)債流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)613,099,476.70583,394,591.10流動(dòng)負(fù)債合計(jì)542,847,824.35511,969,939.10“營(yíng)改增”前后資產(chǎn)負(fù)債表比較(單位:元)資產(chǎn)“營(yíng)改增”前后資產(chǎn)負(fù)債表比較

(單位:元)資產(chǎn)期末數(shù)"營(yíng)改增"負(fù)債及所有者權(quán)益期末數(shù)營(yíng)改增長(zhǎng)期投資:長(zhǎng)期負(fù)債:長(zhǎng)期投資700,000.00700,000.00長(zhǎng)期借款固定資產(chǎn):應(yīng)付債券固定資產(chǎn)原值46,059,772.5139,367,326.93長(zhǎng)期應(yīng)付款減:累計(jì)折舊30,991,344.8126,490,274.29其他長(zhǎng)期負(fù)債固定資產(chǎn)凈值15,068,427.7012,877,052.64固定資產(chǎn)清理長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)在建工程遞延稅項(xiàng):待處理固定資產(chǎn)凈損失遞延稅款貸項(xiàng)固定資產(chǎn)合計(jì)15,068,427.7012,877,052.64負(fù)債合計(jì)542,847,824.35511,969,939.10無形資產(chǎn)24,163,674.0324,163,674.03實(shí)收資本100,000,000.00100,000,000.00遞延資產(chǎn)資本公積7,454,099.956,708,689.96無形資產(chǎn)遞延資產(chǎn)合計(jì)24,163,674.0324,163,674.03盈余公積其他長(zhǎng)期資產(chǎn):未分配利潤(rùn)2,729,654.132,456,688.72其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所有者權(quán)益合計(jì)110,183,754.08109,165,378.70資產(chǎn)總計(jì)653,031,578.43621,135,317.80負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì)653,031,578.43621,135,317.80“營(yíng)改增”前后資產(chǎn)負(fù)債表比較(單位:元)資產(chǎn)期末數(shù)謝謝！謝謝！70707171第二部分：“營(yíng)改增”前后稅負(fù)測(cè)算第二部分：項(xiàng)目概況：開發(fā)面積近10萬平米，銷售單價(jià)8,700元/平米，總計(jì)收入87,340.00萬元，成本54,575.00萬元，費(fèi)用4,516.00萬元。一

測(cè)算“營(yíng)改增”后不同稅率下，成本項(xiàng)目占總收入比對(duì)稅負(fù)影響：項(xiàng)目概況：17%稅率下，“營(yíng)改增”前后，各成本項(xiàng)目占總成本、收入比重變化

單位：元成本項(xiàng)目含稅支出占總成本比重不含稅支出占總成本比重進(jìn)項(xiàng)稅額備注取得土地成本120,920,000.0022%120,920,000.0024%無進(jìn)項(xiàng)稅前期工程成本21,810,000.004%19,413,067.634%2,396,932.37稅率:勘察設(shè)計(jì)費(fèi):6%規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi):6%建筑研究設(shè)計(jì)費(fèi):6%;土石方工程:11%;其他:17%基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)40,000,000.007%36,036,036.047%3,963,963.96假設(shè)取得11%的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣;建安工程費(fèi)276,180,000.0050%248,810,810.8149%27,369,189.19假設(shè)取得11%的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣;公共配套設(shè)施費(fèi)65,850,000.0012%59,324,324.3212%6,525,675.68假設(shè)取得11%進(jìn)項(xiàng)稅抵扣；開發(fā)間接費(fèi)用21,000,000.005%21,000,000.004%假設(shè)此部分為工資\勞務(wù)保險(xiǎn)等現(xiàn)金支出,未取得進(jìn)項(xiàng)稅；合計(jì)545,760,000.00505,504,238.8040,255.761.20占總收入比重62%66%17%稅率下，“營(yíng)改增”前后，各成本項(xiàng)目占總成本、收入比重變稅率17%和11%時(shí)，成本項(xiàng)目占總收入比對(duì)綜合稅負(fù)影響（一）：17%稅率下成本項(xiàng)目占總收入比對(duì)綜合稅負(fù)影響：目標(biāo)：大致測(cè)算建筑成本占總收入比例為多少，“營(yíng)改增”后綜合稅負(fù)小于“營(yíng)改增”前企業(yè)綜合稅負(fù)16%(這里暫以房地產(chǎn)綜合稅負(fù)16%為基礎(chǔ)測(cè)算)。假設(shè)項(xiàng)目建筑成本占總收入比例為A：

（可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅占成本比8%，不含稅的費(fèi)用占收入比9%）1、測(cè)算增值稅：應(yīng)繳增值稅額及附加：(收入÷1.17×17%(銷項(xiàng)稅額)—收入÷1.17×A×8%(進(jìn)項(xiàng)稅額占成本比))×(1+7%+3%)=收入×0.159—收入×A×0.07482、應(yīng)納所得稅額：收入÷1.17(不含稅收入)—收入÷1.17×A(不含稅成本)—收入÷1.17×9%(不含稅的費(fèi)用)—(收入÷1.17×17%—收入÷1.17×A×8%)×（7%+3%）(稅金及附加)=收入×0.759—收入×A×0.8493應(yīng)繳所得稅：（收入×0.759--收入×A×0.8493）×25%=收入×0.1898--收入×A×0.2124稅率17%和11%時(shí)，成本項(xiàng)目占總收入比對(duì)綜合稅負(fù)影響（一）3、項(xiàng)目應(yīng)繳增值稅和所得稅為：[（收入×0.159--收入×A×0.0748+收入×0.1898—收入×A×0.2124）]÷收入<16%計(jì)算得：A>67%

結(jié)論：在未考慮“營(yíng)改增”對(duì)融資費(fèi)用影響和主要考慮增值稅和所得稅情況下，在17%稅率下，建筑成本占總收入比（不含稅）大于67%左右時(shí)，其綜合稅負(fù)比小于16%；如項(xiàng)目建筑成本未達(dá)到此比例，其綜合稅負(fù)比“營(yíng)改增”前加大。說明：如考慮“營(yíng)改增”對(duì)融資費(fèi)用影響，“營(yíng)改增”后財(cái)務(wù)費(fèi)用帳面數(shù)額減少，利潤(rùn)會(huì)加大，所得稅會(huì)加大。3、項(xiàng)目應(yīng)繳增值稅和所得稅為：（二）：11%稅率下成本項(xiàng)目占總收入比對(duì)綜合稅負(fù)影響1、應(yīng)繳增值稅及附加：(收入÷1.11×11%(銷項(xiàng)稅額)—收入÷1.11×A×8%(進(jìn)項(xiàng)稅額))×(1+7%+3%)=收入×0.1091--收入×A×0.07932、所得稅：應(yīng)納所得稅額：收入÷1.11(不含稅收入)—收入÷1.11×A(不含稅成本)—收入÷1.11×7%(不含稅的費(fèi)用)—(收入÷1.11×11%—收入÷1.11×A×8%)×10%(稅金及附加)=收入×0.8278—收入×A×0.8936應(yīng)納所得稅：（收入×0.8278—收入×A×0.8936）×25%=收入×0.207—收入×A×0.2234（二）：11%稅率下成本項(xiàng)目占總收入比對(duì)綜合稅負(fù)影響1、應(yīng)繳3、則11%稅率下，項(xiàng)目應(yīng)繳增值稅和所得稅：收入×0.1091—收入×A×0.0793+收入×0.207—收入×A×0.2234=收入×0.3161—收入×A×0.30274、11%稅率下，建筑成本占收入比例為多少時(shí)，綜合稅負(fù)率小于“營(yíng)改增”前16%，即：（收入×0.3161—收入×A×0.3027）÷收入<16%測(cè)算得：A>51%

結(jié)論：稅率11%下，建筑成本占總收入（稅后）比大于51%時(shí)，企業(yè)綜合稅負(fù)小于“營(yíng)改增”前稅負(fù)。備注：這里暫未考慮其他稅費(fèi)因素。3、則11%稅率下，項(xiàng)目應(yīng)繳增值稅和所得稅：2022/12/679房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及涉稅處理2022/12/51房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及涉稅處理一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程:2022/12/6厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才80公司注冊(cè)獲取土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)持有房地產(chǎn)設(shè)立階段獲取土地階段開發(fā)與建設(shè)階段轉(zhuǎn)讓與銷售階段（持有）利潤(rùn)形成與分配所得稅匯算階段一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程:2022/12/5厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英二、房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種、稅率

（一）企業(yè)設(shè)立階段

1、印花稅

（1）權(quán)利與許可證照5元/件

（2）記錄資金的賬簿(實(shí)收資本+資本公積)*0.5‰，

其他5元/件

（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出讓合同,金額*0.5‰

2、

契稅

（1）自有房產(chǎn)投入本人獨(dú)資企業(yè)經(jīng)營(yíng)，免稅

（2）接受以土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)出資。

土地使用權(quán)出讓、出售及房屋買賣價(jià)的3%--5%

2022/12/6厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才81●契稅《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》

稅率3%--5%

征收對(duì)象：房地產(chǎn)

納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：簽訂合同或取得類似合同憑證的當(dāng)天。自義務(wù)發(fā)生之日起，10日內(nèi)向土地或房產(chǎn)管理部門繳納二、房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種、稅率

（一）企業(yè)設(shè)立階段

1、印花（二）獲取土地階段1、印花稅同上2、

契稅同上3、耕地占用稅（1）獲取土地使用權(quán)，符合耕地條件的，

根據(jù)面積和稅額一次性繳納；（2）不合條件，不繳納。

2022/12/6厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才82

（財(cái)稅【2006】162號(hào)）《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》的規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同記載金額的0.5‰貼花，取得房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證等權(quán)利許可證按件貼花，每件5元。（二）獲取土地階段1、印花稅

（三）開發(fā)建設(shè)階段1、印花稅據(jù)各類合同的0.3-0.5‰2、城鎮(zhèn)土地使用稅從取得紅線圖次月起，按實(shí)際占用面積與定額稅率計(jì)算

2022/12/6厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才83

（三）開發(fā)建設(shè)階段2022/12/5厚積?。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓及銷售階段1、營(yíng)業(yè)稅5%2、城建稅7%、5%、1%3、教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的3%4、土地增值稅（1）查賬征收：A.項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，預(yù)征；B.待項(xiàng)目全部竣工且辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)(2）

核定征收5、

印花稅同上2022/12/684（四）轉(zhuǎn)讓及銷售階段2022/12/566、企業(yè)所得稅（1）查賬征收：1.銷售未完工產(chǎn)品取得收入：按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，計(jì)算毛利額，項(xiàng)目完工后計(jì)算實(shí)際毛利調(diào)整以前毛利計(jì)算納稅2.銷售完工：稅率25%（2）核定征收7、

印花稅同上2022/12/6厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才856、企業(yè)所得稅2022/12/5厚積薄發(fā)，成

（五）出租、用于營(yíng)業(yè)等1、營(yíng)業(yè)稅租金的5%2、城建稅7%、5%、1%3、教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的3%4、城鎮(zhèn)土地使用稅同上5、

房產(chǎn)稅自用：計(jì)稅余值*1.2%出租：租金的12%

2022/12/6厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才86（五）出租、用于營(yíng)業(yè)等2022/12“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有哪些影響？①適用稅率和計(jì)稅基數(shù)；②服務(wù)業(yè)定價(jià)機(jī)制；③財(cái)務(wù)核算；④發(fā)票使用管理?！盃I(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有哪些影響？三、會(huì)計(jì)核算制度：●2006.2.25《基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及38項(xiàng)具體準(zhǔn)則》

目前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》或《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》2022/12/6厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才88三、會(huì)計(jì)核算制度：2022/12/5厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才10四、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的要求：正確、及時(shí)的確認(rèn)收入；準(zhǔn)確、合理的確認(rèn)成本費(fèi)用；準(zhǔn)確、真實(shí)的反應(yīng)會(huì)計(jì)利潤(rùn)；合理進(jìn)行納稅調(diào)整，如實(shí)申報(bào)納稅。厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才89四、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的要求：厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才11內(nèi)容提綱第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算一、成本核算的內(nèi)容二、成本的核算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的會(huì)計(jì)核算一、營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的條件二、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的核算90內(nèi)容提綱第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算12第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算91第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算13一、成本核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的主要內(nèi)容是開發(fā)產(chǎn)品成本。（一）開發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目1．取得土地使用權(quán)所支付的金額包括支付的土地出讓金、支付地價(jià)款金額、交納的有關(guān)稅費(fèi)。92一、成本核算的內(nèi)容142．土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補(bǔ)償。它包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。932．土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)15943．前期工程費(fèi)指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程(臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等)費(fèi)用、三通一平費(fèi)用等。4．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用（又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)）?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。163．前期工程費(fèi)5．建筑安裝工程費(fèi)它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。6．公共配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、理發(fā)店等都不能計(jì)人該成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。955．建筑安裝工程費(fèi)17967．開發(fā)間接費(fèi)用指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。說明：開發(fā)項(xiàng)目完工前的借款費(fèi)用也列此科目。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用不在此列，應(yīng)在“管理費(fèi)用”中核算。開發(fā)部門的業(yè)務(wù)招待費(fèi)也不應(yīng)列此科目。187．開發(fā)間接費(fèi)用

1、開發(fā)成本—房屋開發(fā)—土地開發(fā)—配套設(shè)施開發(fā)—代建工程開發(fā)”－土地征用及拆補(bǔ)費(fèi)－前期工程費(fèi)、－建筑安裝工程費(fèi)、－基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、－公共配套費(fèi)、－資本化利息2022/12/6厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才972022/12/5厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才192、“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶該賬戶屬于成本類賬戶，核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。

該賬戶的借方歸集月內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，貸方反映月末按一定分配標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用總額，結(jié)轉(zhuǎn)后無余額。該賬戶的明細(xì)賬應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同單位的名稱設(shè)置。982、“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶203、“管理費(fèi)用”“管理費(fèi)用”科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的管理費(fèi)用。4、“銷售費(fèi)用”“銷售費(fèi)用”科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各種費(fèi)用。5、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要資金而發(fā)生的非資本化的融資費(fèi)用。

2022/12/6厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才993、“管理費(fèi)用”2022/12/5厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才21三、房屋開發(fā)成本的核算房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)之一。其開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房屋按性質(zhì)和用途分為四種：1.為銷售開發(fā)的商品房；2.為出租而開發(fā)的經(jīng)營(yíng)房（出租房）；3.為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房；4.受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房。100三、房屋開發(fā)成本的核算22101例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年5月在碧水園開發(fā)一塊土地，占地面積40000㎡。開發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的30000㎡對(duì)外轉(zhuǎn)讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設(shè)土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下業(yè)務(wù)：①支付土地出讓金25000000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—碧水園(土地征用及拆遷費(fèi))25000000

貸：銀行存款25000000②支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)5500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—碧水園(土地征用及拆遷費(fèi))5500000

貸：銀行存款550000023例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年5月在碧水園開發(fā)一塊土地102③支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi)210000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本——土地——碧水園(前期工程費(fèi))210000

貸：銀行存款210000④支付土石方費(fèi)用5500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本——土地——碧水園(前期工程費(fèi))5500000

貸：銀行存款5500000⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價(jià)款1500000元：借：開發(fā)成本——土地——碧水園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))1500000

貸：應(yīng)付賬款——X施工企業(yè)150000024③支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi)210000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：103⑥9月末，碧水園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)“開發(fā)成本——土地開發(fā)——碧水園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為942.75元／㎡。其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)產(chǎn)品——土地(碧水園)9427500

主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本28282500

貸：開發(fā)成本——土地——碧水園3771000025⑥9月末，碧水園土地開發(fā)工程完工。104續(xù)前例：若自用的10000㎡土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)中。結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本：借：開發(fā)成本—房屋—碧水園(土地征用及拆遷費(fèi))7625000

—碧水園(前期工程費(fèi))1427500

—碧水園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))375000

貸：開發(fā)產(chǎn)品—土地—碧水園(土地征用及拆遷費(fèi))7625000

—碧水園(前期工程費(fèi))1427500

—碧水園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))37500026續(xù)前例：

（一）取得土地時(shí)：（假設(shè)業(yè)務(wù)中沒取得進(jìn)項(xiàng)稅額）甲房地產(chǎn)公司以招拍掛形式，取得價(jià)值8,165萬元一塊地，支付契稅327萬、拆遷補(bǔ)償費(fèi)1,200萬元、城市基礎(chǔ)配套費(fèi)2,400萬元。

借：開發(fā)成本---土地成本81,650,000.00---拆遷補(bǔ)償費(fèi)12,000,000.00---契稅3,270,000.00---城市基礎(chǔ)配套費(fèi)24,000,000.00

貸：銀行存款120,920,000.00

（一）取得土地時(shí)：（假設(shè)業(yè)務(wù)中沒取得進(jìn)項(xiàng)稅額）

（二）開發(fā)前期工程成本：（取得6%進(jìn)項(xiàng)稅額）甲房地產(chǎn)公司發(fā)生前期工程費(fèi)2,181萬元，其中，地質(zhì)勘察費(fèi)50萬元，規(guī)劃方案、施工圖設(shè)計(jì)及其他設(shè)計(jì)560萬元,土石方基礎(chǔ)工程500萬元，其他1070萬元。（1）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)；（稅率6%）（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；（稅率6%）（3）建筑研究設(shè)計(jì)費(fèi)等：（稅率6%）（4）土石方基礎(chǔ)工程：（假定稅率11%）（5）其他:1071萬元：（假定稅率17%）

（二）開發(fā)前期工程成本：（取得6%進(jìn)項(xiàng)稅額）進(jìn)項(xiàng)稅額：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：500,000/（1+6%）×6%=28,301.89規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：5,600,000/（1+6%×6%=316,981.13土石方基礎(chǔ)工程(假定稅率11%）：5,000,000/（1+11%）×11%=495,495.50其他（假定稅率17%）：10，710，000/（1+17%）×17%=1,556,153.85107進(jìn)項(xiàng)稅額：29

對(duì)應(yīng)分錄：借：開發(fā)成本-前期工程費(fèi)-勘察設(shè)計(jì)費(fèi)471,698.11-規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)5,283,018.87---土石方基礎(chǔ)工程4,504,504.50---其他9,153,846.15

應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)2,396,932.37

貸：銀行存款

21,810,000

對(duì)應(yīng)分錄：

（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（假設(shè)取得11%進(jìn)項(xiàng)稅抵扣）

甲房地產(chǎn)公司開發(fā)中，施工企業(yè)承包地下設(shè)施、管道等安裝工程已竣工，總計(jì)支付工程款4,000萬元，其中供電配套設(shè)施費(fèi)1,020萬元，燃?xì)夤こ藤M(fèi)288萬元，景觀工程費(fèi)570萬元，綠化費(fèi)用500萬元,其他1,622萬元。進(jìn)項(xiàng)稅額：40,000,000/（1+11%）×11%=3,963,963.96

（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（假設(shè)取得11%進(jìn)項(xiàng)稅抵扣）借：開發(fā)成本--基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)36,036,036.04

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)3,963,963.96

貸：銀行存40,000,000.00110借：開發(fā)成本--基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)36,036,036.0432

（四）建安工程費(fèi)（假設(shè)取得11%進(jìn)項(xiàng)稅抵扣）甲房地產(chǎn)公司發(fā)生建安工程費(fèi)27,618萬元，其中主承包程20,160萬元，水暖工程700萬元，監(jiān)理費(fèi)120萬元，其他6638萬元。進(jìn)項(xiàng)稅額：276,180,000/（1+11%）×11%=27,369,189.19

（四）建安工程費(fèi)（假設(shè)取得11%進(jìn)項(xiàng)稅抵扣）借：開發(fā)成本-建筑工程費(fèi)248,810,810.81

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）27,369,189.19

貸：銀行存款276,180,000.00112借：開發(fā)成本-建筑工程費(fèi)248,810,810.8134

（五）公共配套設(shè)施費(fèi)（假設(shè)取得11%進(jìn)項(xiàng)稅抵扣）

甲房地產(chǎn)公司共發(fā)生公共配套費(fèi)6,585萬元，其中人防工程2,040萬元，地下車位工程4,200萬元，其他345萬元進(jìn)項(xiàng)稅額：65,850,000/（1+11%）×11%=6,525,675.68

（五）公共配套設(shè)施費(fèi)（假設(shè)取得11%進(jìn)項(xiàng)稅抵扣）借：開發(fā)成本--公共配套設(shè)施59,324,324.32

應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）6,525,675.68

貸：銀行存款65,850,000.00114借：開發(fā)成本--公共配套設(shè)施59,324,324.3236

（六）開發(fā)間接費(fèi)用甲房地產(chǎn)公司總計(jì)發(fā)生間接費(fèi)用2,100萬元，其中房屋維修基金528萬元，工資勞務(wù)保險(xiǎn)等費(fèi)用576萬元，其他996萬元。（假設(shè)此部分均以實(shí)際現(xiàn)金流出，且未取得進(jìn)項(xiàng)稅額）借：開發(fā)成本------開發(fā)間接費(fèi)用21,000,000.00

貸：銀行存款21,000,000.00

（六）開發(fā)間接費(fèi)用四、費(fèi)用的核算甲房地產(chǎn)公司發(fā)生管理費(fèi)用1,596萬元，其中付管理人員工資1,200萬元,其他396萬元；銷售費(fèi)用2,920萬元，其中代銷費(fèi)用700萬元；廣告費(fèi)用1,360萬元，會(huì)展費(fèi)用20萬元，其他540萬元。（一）支付人員工資及勞務(wù)費(fèi)不能取得進(jìn)項(xiàng)稅額；（二）假設(shè)管理費(fèi)用中其他費(fèi)用取得17%抵扣稅額：則：進(jìn)項(xiàng)稅額：3,960,000.00/(1+17%)×17%=575,384.62元（三）支付代銷費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅（假定稅率11%）：進(jìn)項(xiàng)稅額：7,000,000.00/（1+11%）×11%=693,693.70元四、費(fèi)用的核算甲房地產(chǎn)公司發(fā)生管理費(fèi)用1,596萬元，其中付（四）廣告費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅：（稅率6%）進(jìn)項(xiàng)稅額：13,600,000.00/（1+6%）×6%=769,811.32元（五）展覽費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅：（稅率6%）進(jìn)項(xiàng)稅額：200,000/（1+6%）×6%=11,320.76元(六）其他費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額：5,400,000.00/（1+17%）×17%=784,615.38元117（四