當(dāng)前中國綠色建筑成本增量統(tǒng)計(jì)

當(dāng)前中國綠色建筑成本增量統(tǒng)計(jì)孫大明：今天我給大家演講的內(nèi)容是當(dāng)前中國綠色建筑成本增量統(tǒng)計(jì)，綠色建筑到今天為止已經(jīng)是蓬勃興起，我來之前在下面的沾展館轉(zhuǎn)了一圈，把自己的樓盤定位于綠色的非常多了。但是對(duì)于我們整個(gè)房產(chǎn)界來說，綠色建筑還有一個(gè)絕對(duì)的難題，我們做綠色建筑碰到的最主要的一個(gè)問題就是它的成本增量的問題。我們國家從06年開始正式推行綠色建筑，有綠色建筑標(biāo)志，成本增量也是我們這次正在研究的內(nèi)容。我接下來的報(bào)告就是談這個(gè)綠色建筑成本增量。我們國家綠色建筑是從06年開始起步的，更多的是采用國際的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)的，比如美國的LEED標(biāo)準(zhǔn)等等。在這個(gè)方面，由于我們國家沒有自身的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。所以往往是采用國際公用的標(biāo)準(zhǔn)，從06年開始，我們國家自己的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)頒布了。我們大體看一下，從06—06年兩年，我們看一下我們國內(nèi)的綠色建筑的進(jìn)展情況。(PPT)這是我們國家的綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，綠色建筑更關(guān)心建筑本身是否達(dá)到綠色的要求。綠色施工可以是按綠色施工，也可以是綠色建筑，不一定按綠色施工完成。那么最好是既是綠色建筑，又是綠色施工完成的。去年10月份，我們建筑部科技發(fā)展中心，辦不了綠色建筑平準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則，它可以對(duì)我們國家如何評(píng)審綠色建筑作了更細(xì)的規(guī)定，另外我們國家設(shè)立了一個(gè)綠色建筑創(chuàng)新獎(jiǎng)，如何打分，在這細(xì)則里面也有很詳細(xì)的規(guī)定。今年是綠色建筑評(píng)價(jià)表示管理辦法正式發(fā)布，可以為我們項(xiàng)目頒發(fā)綠色建筑認(rèn)證的標(biāo)識(shí)。接著是08年7月，我們國家的綠色建筑技術(shù)細(xì)則補(bǔ)充說明進(jìn)一步對(duì)前幾個(gè)文件進(jìn)行了補(bǔ)充說明。我們?cè)倏匆幌挛覀內(nèi)珖鞯鼐G色建筑標(biāo)準(zhǔn)的推動(dòng)情況，這是地方上的情況。我們剛才看的是整體的發(fā)展。浙江省是今年1月份開始實(shí)施這個(gè)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的。上海是去年開始的，重慶是2007年10月開始的。廣西的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)則目前正在評(píng)審中，山東的綠色建筑相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)正在編制。目前我們國家有北部灣和渤海灣，都是把綠色建筑作為發(fā)展的龍頭。我們可以看到，從標(biāo)準(zhǔn)體系到政策，到各地的情況，對(duì)綠色建筑都起到了很大的推動(dòng)。那么目前對(duì)綠色建筑的評(píng)價(jià)到底是怎么樣的？在上海已經(jīng)評(píng)了一個(gè)綠色建筑項(xiàng)目，是萬科的一個(gè)項(xiàng)目——朗潤園，上海張江集電港辦公中心有一個(gè)項(xiàng)目正在申報(bào)。那么現(xiàn)在對(duì)綠色建筑的評(píng)選有一個(gè)門檻，就是有一個(gè)硬性的規(guī)定，這是一個(gè)基礎(chǔ)的平臺(tái)，你必須是項(xiàng)目竣工了，然后是驗(yàn)收完了，而且要是使用一年之后才可以參評(píng)，這也是為什么在今年08年了，為什么國內(nèi)綠色建筑很好的原因。因?yàn)檫^去評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)沒有出來。同時(shí)也給我們帶來了一個(gè)新的問題，就是開發(fā)商如果大量做綠色建筑的話，要等竣工驗(yàn)收并且交付一年之后才可以評(píng)選的話，那么大量的建筑就不能在銷售的過程中掛上綠色的稱號(hào)了。這就對(duì)開發(fā)商有一個(gè)打擊。那么我們又出了一個(gè)新的標(biāo)準(zhǔn)，就是綠色建筑設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。這是國內(nèi)第一批的以設(shè)計(jì)圖紙為依據(jù)進(jìn)行綠色建筑評(píng)審的項(xiàng)目。深圳的華僑城體育中心、上海的建筑科學(xué)研究院、中國2010上海世博會(huì)等6個(gè)項(xiàng)目都是第一批綠色設(shè)計(jì)綠色建筑代表。我們現(xiàn)在正式宣告國內(nèi)綠色建筑的評(píng)價(jià)的標(biāo)識(shí)體系正式啟動(dòng)，另外也對(duì)以上6個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了頒獎(jiǎng)。今后其他的項(xiàng)目也可以沿著這個(gè)途徑進(jìn)行申報(bào)。去年建設(shè)部推動(dòng)了雙百工程——100各項(xiàng)目示范，公共建筑有湖南長江的濱江文化園，是一個(gè)三角洲地區(qū)，可能我們一下子聽濱江文化園沒有印象，如果講到北京的一個(gè)集團(tuán)在長沙拿到一塊地王，當(dāng)時(shí)拿的第其實(shí)就是在濱海文化園邊上的一個(gè)配套地塊，大家可能更了解一些。這是湖南省的綠色建筑建筑，上海世博會(huì)、國家環(huán)境保護(hù)總局，深圳建科院、上海張江電港辦公中心、北京電視中心、西子聯(lián)合大廈、廣東科學(xué)中心，這些主要分布在沿海地帶。這是居建的項(xiàng)目，有安徽綠地、海頓公館、康都時(shí)代花園、新疆的昌吉西部明珠、北京的奧運(yùn)村，可以看出全國的綠色建筑分布非常廣泛，不僅僅集中在沿海地區(qū)，更多的東部和西部地區(qū)也正在蓬勃興起。我們有這么多項(xiàng)目都已經(jīng)開始往綠色建筑靠攏了?？梢哉f今年全國有100個(gè)項(xiàng)目在走綠色建筑的路線了。那么我們要了解到底綠色建筑要增加多少成本。我們基于一些項(xiàng)目做了一些調(diào)查。首先要走出一個(gè)誤區(qū)，大家都認(rèn)為綠色建筑一定是售價(jià)高的，貴的。所以綠色建筑就給人一種高貴的感覺，但這恰恰是綠色建筑推廣中的一個(gè)誤區(qū)，那么這個(gè)誤區(qū)是如何形成的？我們首先看看通過第一批綠色建筑設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，這6個(gè)項(xiàng)目中，我們可以看到，有三個(gè)三星級(jí)別、一個(gè)二星級(jí)、兩個(gè)一星級(jí)。三星級(jí)表示優(yōu)、二星級(jí)是良、一星級(jí)是中等。三星級(jí)是最高等級(jí)的。給我們初步的感覺就是綠色建筑的增量成本就比較高了。這也是和我們目前要做開發(fā)的普遍心態(tài)有關(guān)，我既然要做綠色建筑我一定要做最高的。所以這也是為什么一談到綠色建筑就覺得成本比較高的原因。比如上個(gè)月北京華潤集團(tuán)第一個(gè)綠色建筑項(xiàng)目樓盤正式推出，是在北京的金融街上。是華潤第一個(gè)綠色建筑系列產(chǎn)品。自然這個(gè)樓盤的價(jià)格就不會(huì)低了。在宣傳的過程中它也大力渲染自己的綠色概念，種種組成起來就給大家一個(gè)組合——綠色建筑要做的話，一定是非常大的成本投入的。其實(shí)，我們整體的調(diào)查結(jié)果不是這樣的。我們簡單地看一下什么叫綠色建筑增量造價(jià)。一個(gè)項(xiàng)目如果做綠色建筑或者是不做綠色建筑中間的一個(gè)真正的成本差額，這個(gè)就是綠色建筑的一個(gè)增量。我們看一個(gè)例子，看看在計(jì)算的過程中怎么樣看綠色建筑的增量。這是上海的一個(gè)綠色建筑的項(xiàng)目，初步統(tǒng)計(jì)，如果完全把綠色建筑有關(guān)的措施、造價(jià)全部統(tǒng)計(jì)起來，包括節(jié)地部分、保溫體系、固定綠化、遮陽等等內(nèi)容加起來之后，得到的是405元/平方米，那么這個(gè)值是不是綠色建筑最終的成本呢？不是的。這405元/平方米里面統(tǒng)計(jì)的信息只是所有和綠色建筑有關(guān)的內(nèi)容。它并不是增量的。我們要扣除一些內(nèi)容，要把節(jié)能扣掉，因?yàn)檫@個(gè)是強(qiáng)制規(guī)定的。無論你這個(gè)項(xiàng)目是否做綠色建筑也都必須要做這個(gè)項(xiàng)目。還有一個(gè)節(jié)水器具也是強(qiáng)制規(guī)定的。同樣我們的電器照明也有不少的強(qiáng)制條文要求我們必須做。我們把強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的部分造價(jià)減掉之后，我們得到的值是317元/平方米。那么是不是這個(gè)317元就是最終的成本造價(jià)呢？其實(shí)我們還可以進(jìn)一步探討。最后我們得到的成本值是280元/平方米。為什么有一個(gè)增量呢？因?yàn)槲覀冺?xiàng)目做了綠色建筑之后，整個(gè)大樓的能耗要比沒有做綠色建筑的能耗降低很多。這個(gè)能耗的降低就導(dǎo)致我們對(duì)設(shè)備選型的造價(jià)降低。除了我們的設(shè)備的進(jìn)一步成本降低，我們還有一個(gè)可以降低，就是通過精細(xì)化設(shè)計(jì)把我們綠色建筑的成本進(jìn)一步降低。比如遮陽，如果東南西北都做遮陽的話，效果并不一定好。通過精細(xì)化設(shè)計(jì)之后，可以選擇保留最合適的部位做遮陽，最終可以把這個(gè)投資進(jìn)一步減少。通過這個(gè)案例，我們就知道，增量成本的投資按照這種模式并不是很多。一下子就從405元/平方米降到了280元/平方米。我們?cè)賮砜次覀冞@次調(diào)查所采用的樣本，這是06—08年設(shè)計(jì)的，遍布國內(nèi)16個(gè)。其中以設(shè)計(jì)的星級(jí)目標(biāo)分類，一星級(jí)有三個(gè)，二星級(jí)有九個(gè)，三星級(jí)有五個(gè)。公共建筑9個(gè)、居用建筑9個(gè)。我們可以看出，1星級(jí)的基礎(chǔ)綠色建筑占了3個(gè)。二星級(jí)和三星級(jí)，就是良和優(yōu)的項(xiàng)目反而占了很多。其實(shí)這個(gè)星級(jí)分布和我們建筑標(biāo)準(zhǔn)的分布是有差異的。按照我們國內(nèi)綠色建筑的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的意圖看，至少有50%是最基礎(chǔ)的一星級(jí)的，20—30%是二星級(jí)、10%才是三星級(jí)，三星級(jí)是優(yōu)秀級(jí)，是不容易達(dá)到的。這也是我們目前的現(xiàn)狀。我們開發(fā)商更愿意做高等級(jí)的綠色建筑，也造成了我們認(rèn)識(shí)上的覺得綠色建筑造價(jià)高的因素。今年一星級(jí)的項(xiàng)目也越來越多。相信大家對(duì)綠色建筑的進(jìn)一步認(rèn)識(shí)，我們綠色建筑一星級(jí)的項(xiàng)目會(huì)越來越多。這18個(gè)樣本中，已經(jīng)是列為綠色建筑示范項(xiàng)目的有7個(gè)，獲得綠色建筑二星級(jí)有1個(gè)，已經(jīng)獲得綠色建筑三星級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)示的有1個(gè)，正在評(píng)審綠色建筑三星級(jí)標(biāo)示的有1個(gè)，還有8個(gè)是尚未通過專家評(píng)審的。通過以上統(tǒng)計(jì)，最后我們得到的2.7%—9.3%綠色建筑的成本增量部分，一星級(jí)是2.7%，二星級(jí)是6.2、三星級(jí)是9.3%。除了我們整體性的內(nèi)容之外，我們18個(gè)樣本項(xiàng)目中，都有自己的特點(diǎn)，每個(gè)特點(diǎn)都對(duì)它的成本產(chǎn)生了很大的影響，比如說這個(gè)是其中的一個(gè)樣本，16萬平方米的小區(qū)，設(shè)計(jì)目標(biāo)是三星級(jí)，有三個(gè)設(shè)計(jì)目標(biāo)，第一是用綠色生態(tài)技術(shù)打造客戶的體驗(yàn)，以客戶認(rèn)同感為第一目標(biāo)，增加建筑的溢價(jià)空間。這第一個(gè)設(shè)計(jì)目標(biāo)，簡化點(diǎn)講就是我這個(gè)綠色建筑項(xiàng)目所用的所有的綠色建筑的措施，用了之后，一定要讓客戶在使用中感到滿意。如果客戶用起來覺得麻煩的話，哪怕他再節(jié)能我們也不采用。所以這一條就是以使用者為本。第二個(gè)設(shè)計(jì)目標(biāo)就是，打破傳統(tǒng)技術(shù)堆積的節(jié)能設(shè)計(jì)模式，建立建筑能耗后期運(yùn)行統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，達(dá)到同類住宅小區(qū)能耗最低的設(shè)計(jì)目標(biāo)。目前我們做的建筑節(jié)能不少，花得錢也很多，但是我們做了這么多的節(jié)能后，大家說自己的樓盤是節(jié)能小區(qū)，除了把這塊“節(jié)能小區(qū)”的拍子掛在自己的小區(qū)之用，還有什么辦法來說明自己的小區(qū)是節(jié)能的呢？至少?zèng)]有辦法看到我們節(jié)能的效果真正體現(xiàn)，這個(gè)項(xiàng)目我希望能夠看到他的節(jié)能效果真正體現(xiàn)，如何看？和同類型、同地段、同樣使用功能的小區(qū)進(jìn)行對(duì)比，那么就需要建立一個(gè)參數(shù)，今后過幾年之后，進(jìn)行能耗檢查，看看這個(gè)小區(qū)在同類型、同檔次的小區(qū)中的能耗是比較低的水平，那么就說明這個(gè)效果的節(jié)能效果比較好。這個(gè)內(nèi)容更多是為了我們開發(fā)商品牌的建設(shè)，為了開發(fā)商搞清楚我們這個(gè)投資花進(jìn)去到底產(chǎn)生多少效果而設(shè)計(jì)的。第三個(gè)目標(biāo)才是綠色建筑三星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)就是滿足節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、保護(hù)環(huán)境的綠色建筑理念，達(dá)到《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》中的最高的三星級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。我們大體看一下它的技術(shù)措施，包括屋頂綠化、垂直綠化、地源熱泵、室內(nèi)通風(fēng)等等一系列我就不一一贅述了，最后他統(tǒng)計(jì)的成本是435元/平方米。這是它的一個(gè)整體的成本，我們?cè)倏纯此麄兏鞑糠殖杀驹隽康臉?gòu)成。節(jié)能部分占了83.34%，構(gòu)成了綠色建筑增量中最多的部分。其他的部分都相對(duì)來說是比較少的。節(jié)能占得最多。這是實(shí)效型項(xiàng)目我們分析得出的數(shù)據(jù)。這個(gè)是第二個(gè)樣本，這個(gè)樣本的設(shè)計(jì)目標(biāo)有兩個(gè)，一是打造綠色建筑二星級(jí)的建筑標(biāo)準(zhǔn)。第二個(gè)目標(biāo)就是建設(shè)行為節(jié)能的示范村。這個(gè)項(xiàng)目比前面的項(xiàng)目少一個(gè)部分。第一個(gè)目標(biāo)顧名思義，二星級(jí)的建筑要盡可能地按照二星級(jí)的目標(biāo)做。以拿到二星級(jí)的標(biāo)識(shí)為主要的目標(biāo)。第二個(gè)目標(biāo)就是要建設(shè)行為節(jié)能示范，我們目標(biāo)的節(jié)能是維護(hù)結(jié)構(gòu)的節(jié)能，那么隨著節(jié)能的發(fā)展，我們整個(gè)體系已經(jīng)構(gòu)成了，接著要做的是社會(huì)的節(jié)能，包括空調(diào)的社會(huì)節(jié)能、包括水、電的節(jié)能。這個(gè)節(jié)能在工業(yè)中以前做得比較多。在建筑節(jié)能中，也在以一系列的規(guī)范慢慢發(fā)展。除了這個(gè)靜態(tài)的節(jié)能之外，現(xiàn)在還有一個(gè)人的節(jié)能的問題。因?yàn)槲覀冇辛擞布?，還需要軟件，軟件就是指人的使用，我們做過統(tǒng)計(jì)，在辦公樓著，使用者因?yàn)樾袨樯系牟还?jié)能在整個(gè)浪費(fèi)能耗中占到20—30%。如果我們把這些節(jié)能的措施都用好，按照我們綠色生活方式進(jìn)行生活，那么整個(gè)浪費(fèi)能耗中，就會(huì)減少20—30%。其實(shí)人的節(jié)能恰恰是最難做的。所以目前我們?nèi)说墓?jié)能還處于一個(gè)研究的階段，正好這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)辦公樓，同時(shí)也希望能夠真正讓實(shí)際的能耗節(jié)省，所以把這個(gè)主意打到人的身上。人的節(jié)能就是行為節(jié)能。行為節(jié)能怎么做？需要宣傳、引導(dǎo)、提示。就是通過先進(jìn)的設(shè)備，使人無時(shí)無刻都可以感受到我是在一個(gè)節(jié)能的樓中，這是宣傳的作用。同樣還是引導(dǎo)，我們可以一系列的規(guī)定、措施、活動(dòng)去引導(dǎo)人的行為。還有一個(gè)提示，是否需要在人走的時(shí)候關(guān)燈都需要有一系列的提示。通過一整套的提示來提示人應(yīng)該怎么樣，但是這個(gè)是提示，而不是強(qiáng)示。我們希望在這一塊能夠做好。這個(gè)是這個(gè)項(xiàng)目成本的估算。(PPT)也包括的節(jié)水、節(jié)材、室內(nèi)環(huán)境和運(yùn)營管理的成本估算。這個(gè)項(xiàng)目最后是280元/平方米。最后按照二星級(jí)的設(shè)計(jì)獲得了綠色建筑二星級(jí)的標(biāo)識(shí)。他節(jié)能占到79.3%、節(jié)水2.12%。這個(gè)是我們調(diào)查的控制表格(PPT)，就不詳細(xì)講了。再看樣本三，這個(gè)是一個(gè)三星級(jí)的項(xiàng)目，它是一個(gè)2萬平方米的辦公樓，他的設(shè)計(jì)目標(biāo)就是——看得見的節(jié)能建筑。零能耗的綠色探索、實(shí)時(shí)檢測系統(tǒng)，人文生態(tài)和行為節(jié)能。在設(shè)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目的過程中，要把綠色作為一個(gè)顯示的目標(biāo)。零能耗就是希望利用自然能源，包括太陽能、風(fēng)能、地源等提供大家能源。這個(gè)項(xiàng)目我們也不敢稱它為全部零能耗，我們只能稱它為“零能耗的探索”。看看到底零能耗是否合適，為今后的零能耗的項(xiàng)目提供線索和基礎(chǔ)幫助。還有一個(gè)實(shí)時(shí)檢測，就是檢測我們當(dāng)前室內(nèi)外的溫度，當(dāng)前幕墻內(nèi)外的溫度，包括當(dāng)前太陽能的輻射情況、室內(nèi)的二氧化碳情況，把零陵總總的信息收集回來，通過計(jì)算，得出我們節(jié)約了多少電、減排了多少二氧化硫，然后通過大屏幕顯示出來，所以我說它是一個(gè)“作秀”的項(xiàng)目。因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目節(jié)能部分占到89.61%，為什么他的節(jié)能部分增長得比較多，因?yàn)樗辛隳芎牡奶剿?。其他的方面，?jié)水占3.75%不是很多。所以我們看出，三種類型的綠色建筑它的成本增量是不一樣的?？稍偕茉吹睦檬钦嫉米疃嗟模覂?nèi)環(huán)境占到7.5%、重水利用占到2.6%、圍護(hù)結(jié)構(gòu)占到23.2%。我們一共有18個(gè)項(xiàng)目的，這些樣本的構(gòu)成就決定了可再生能源在18個(gè)項(xiàng)目中占了主流。大家可以想像，18個(gè)樣本中，有這么多都是可再生能源，所以說這個(gè)數(shù)據(jù)也是目前增量的一個(gè)現(xiàn)狀，如果我這個(gè)項(xiàng)目，包括我們的樣本9個(gè)是一星、9個(gè)是二星的的話，那么可再在能源所占比例有會(huì)大大降低。綠色建筑除了要講增量成本之外，更應(yīng)該講建筑物全壽命周期。同樣兩個(gè)方案，一個(gè)需要花400萬，但是這400萬在今后幾年中可以收回，另一個(gè)方案是花100萬，但是需要作10年、甚至20年之后收回。那么大家會(huì)選擇哪個(gè)呢？值得大家思考。所以大家一定要知道綠色建筑是一個(gè)綜合的分析，如果自己是物業(yè)方的話，一定要關(guān)心全壽命周期的分析。接下來，有一個(gè)比較有趣的現(xiàn)象，因?yàn)榫G色建筑項(xiàng)目是分布在全國各地的，我們也統(tǒng)計(jì)了，華東地區(qū)綠色建筑的增量成本反而比較低，因?yàn)槿A東地區(qū)的建設(shè)成為比較高，同時(shí)精裝修的房子也比較多，所以我們初步測算，反而把剛性建筑的增量變小了。反而西北地區(qū)，建設(shè)成本比較低，更多的是毛坯房，所以增量成本就占得更高一些。這一點(diǎn)要值得大家注意。同時(shí)以上三個(gè)案例也給了大家一個(gè)提示，就是項(xiàng)目的不同理念對(duì)增量成本的影響非常大。認(rèn)證型的項(xiàng)目平均下來增量成本是4.2%。注重實(shí)效型的項(xiàng)目平均下來是8.3%，第三個(gè)樣本就是領(lǐng)先型項(xiàng)目，他的增量成本達(dá)到15.9%。這個(gè)領(lǐng)先是沒邊的，我這里的數(shù)據(jù)只是一個(gè)參考。同時(shí)從我們的目前的綠色建筑的一個(gè)整體發(fā)展趨勢來看，這個(gè)增量成本還是會(huì)呈下降趨勢的。目前18個(gè)項(xiàng)目一星級(jí)的平均每平方米造價(jià)是103元。當(dāng)然有的項(xiàng)目定義不同、思路不同、理念不同對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)都會(huì)產(chǎn)生影響。我這里只是舉一個(gè)例子，這個(gè)增量成本隨著我們工作的不斷深入，這個(gè)數(shù)據(jù)會(huì)越來越低。二星級(jí)的平均單位造價(jià)是207元。三星級(jí)是360元。這三個(gè)值不能一概而論，可以給大家今后做項(xiàng)目的時(shí)候有一個(gè)簡單的參考。為什么成本會(huì)持續(xù)下降呢？我們舉一個(gè)簡單的例子，幾年前，我們電動(dòng)遮陽是天價(jià)，非常高，現(xiàn)在我們的電動(dòng)遮陽只有幾百元了。所以這部分的造價(jià)都是呈現(xiàn)下降的。也