成都市某項(xiàng)目全程策劃版

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 31.1項(xiàng)目名稱(chēng) 31.2項(xiàng)目概況 3第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 42.1投資環(huán)境分析 42.2市場(chǎng)調(diào)查和分析 102.3周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查 22第三章項(xiàng)目背景及SWOT分析 263.1項(xiàng)目概況 263.2項(xiàng)目區(qū)域分析 273.3項(xiàng)目SWOT分析 30第四章項(xiàng)目定位分析 324.1市場(chǎng)細(xì)分 324.2目標(biāo)市場(chǎng)定位 334.3目標(biāo)客戶(hù)定位 334.4產(chǎn)品定位 37第五章項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 395.1項(xiàng)目總體規(guī)劃布局建議 395.2建筑設(shè)計(jì)建議 405.3戶(hù)型設(shè)計(jì)建議 45第六章項(xiàng)目投資分析 496.1銷(xiāo)售價(jià)格確定 496.2成本分析 516.3融資分析 53第七章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 557.1項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 557.2項(xiàng)目工程建設(shè)計(jì)劃 587.3項(xiàng)目資金計(jì)劃 60第八章財(cái)務(wù)分析 638.1盈利能力分析 638.2償債能力分析 648.3不確定行分析 648.4財(cái)務(wù)分析結(jié)論 68第九章項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃 729.1價(jià)格策略 729.2推廣策略 739.3廣告策略 749.4銷(xiāo)售工作計(jì)劃表 759.5銷(xiāo)售控制與節(jié)奏 779.6銷(xiāo)售費(fèi)用投入安排 839.7銷(xiāo)售工作組織與管理 85第十章項(xiàng)目全過(guò)程管理 8910.1投資決策管理 8910.2工程建設(shè)管理 8910.3市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理 91附件：“成都領(lǐng)事館路八號(hào)宗地項(xiàng)目”問(wèn)卷調(diào)查樣本第一章總論1.1項(xiàng)目名稱(chēng)成都領(lǐng)事館路八號(hào)宗地“尚都國(guó)際”項(xiàng)目策劃1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目位于**路，占地面積約70畝,北臨四川省生殖衛(wèi)生學(xué)院，東靠棕南正街，南接棕南小區(qū)，西臨美國(guó)領(lǐng)事館。土地用途：商業(yè)兼容二類(lèi)住宅，土地使用年期商業(yè)用地40年、住宅用地70年依據(jù)本宗地規(guī)劃指標(biāo)的限制，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)如下：建總用地面積70畝綜合容積率5.8規(guī)劃建筑面積361593.96平米總建筑密度37%其中地上建筑面積270668.02平米綠化率30%其中住宅面積245668.02平米總戶(hù)數(shù)2890商業(yè)面積25000平米停車(chē)位2273地下建筑面積90925.94平米層數(shù)3—28層1.2.2主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)類(lèi)型指標(biāo)類(lèi)型結(jié)果項(xiàng)目總投資202745.47萬(wàn)元凈利潤(rùn)38054.25萬(wàn)元盈利指標(biāo)NPV7980.48萬(wàn)元IRR20.17%靜態(tài)投資回收期9.9季動(dòng)態(tài)投資回收期11.08季總投資收益率25.03%總投資凈利潤(rùn)率18.76%資本金凈利潤(rùn)率49.42%償債指標(biāo)償債備付率1.25利息備付率18.64第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)研究2.1投資環(huán)境分析2.1.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、成都國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分析數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局（09年為第一季度數(shù)據(jù)）從2002-2009年成都地區(qū)生產(chǎn)總值走勢(shì)來(lái)看，成都地區(qū)GDP持續(xù)走高，年增長(zhǎng)率基本保持在13%以上，07年增長(zhǎng)率達(dá)到15.3%，08年受地震及全球金融危機(jī)影響，增長(zhǎng)率有所下滑。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成都地區(qū)09年第一季度實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值856.6億元，比08年同期長(zhǎng)12.3%。地區(qū)GDP與房?jī)r(jià)的關(guān)系，一直都是業(yè)內(nèi)人士研究的重點(diǎn)。工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出，八年來(lái)房?jī)r(jià)增幅低于GDP增幅。從這八年的時(shí)間來(lái)分析，房?jī)r(jià)的合理增幅應(yīng)該是6%左右。因?yàn)槌擎?zhèn)化進(jìn)程的加速需要房地產(chǎn)業(yè)的支持，她判斷房地產(chǎn)不會(huì)深度下挫，“如果今年GDP增長(zhǎng)速度能達(dá)到8%、9%，那么房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度將保持在5%以上?！苯衲昴甑讟鞘杏型饾u恢復(fù)。2、居民可支配收入數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局（09年為第一季度數(shù)據(jù)）成都地區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年提高，雖然2008年受到自然災(zāi)害以及全球金融危機(jī)影響，但是2008年達(dá)到16943元，同比增長(zhǎng)14.1%。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2009年第一季度，成都地區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到5174元，有望今年突破20000元。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)人均GDP達(dá)到2000美元以后，經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入持續(xù)快速發(fā)展時(shí)期。從這個(gè)角度來(lái)看，成都正處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，發(fā)展前景看好。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局（09年為第一季度數(shù)據(jù)）從2002-2009年成都地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，成都地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占三次產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的近50%。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)城市的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重超過(guò)50%，該城市即具有經(jīng)濟(jì)服務(wù)化傾向。一些發(fā)達(dá)國(guó)家的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值已占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的70%，個(gè)別國(guó)家達(dá)到80%。受“5.12”地震影響及全球金融危機(jī)影響，成都地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占比將出現(xiàn)萎縮，2008年成都地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重為45.12%，創(chuàng)近幾年增幅率低谷?！?.12”地震發(fā)生以后，成都的旅游、住宿、餐飲和房地產(chǎn)等服務(wù)性行業(yè)受到重大的影響。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看，其中房地產(chǎn)、旅游業(yè)、住宿和餐飲等行業(yè)表現(xiàn)明顯。但是隨著災(zāi)后重建計(jì)劃的實(shí)施及國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策刺激，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間很大。2.1.2政策環(huán)境分析1、國(guó)家政策環(huán)境受2008年下半年全球金融危機(jī)的影響，中央政策面開(kāi)始發(fā)生傾斜，面對(duì)嚴(yán)峻的金融形勢(shì)，政策面的核心思想由繼續(xù)從緊的貨幣政策轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙槐Ｒ豢亍?，靈活的調(diào)控，最終定下改善宏觀調(diào)控，實(shí)施積極的擴(kuò)大內(nèi)需政策和適度寬松的貨幣政策為主基調(diào)：短短幾個(gè)月內(nèi)央行破天荒的5次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，鼓勵(lì)消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需的政策頻發(fā)。從去年年底中央政府宣布的4萬(wàn)億刺激計(jì)劃到目前2000億元地方債券發(fā)行可以看出，今年需求方面的拉動(dòng)仍將會(huì)是主導(dǎo)。關(guān)于樓市的相關(guān)政策，中央出臺(tái)《十項(xiàng)措施擴(kuò)大內(nèi)需》等相關(guān)政策，中央未來(lái)3年計(jì)劃全國(guó)投資9000億元用于保障性住房，這些政策都顯示了中央政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)積極引導(dǎo)的信號(hào)，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商投資的信心。2、地方性政策環(huán)境分析隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，相應(yīng)中央的政策，四川省政府和成都市政府相繼出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》和《關(guān)于進(jìn)一步改善居民居住條件促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》。不僅僅如此，成都還相繼出臺(tái)購(gòu)經(jīng)適房?jī)?yōu)惠政策契稅將減半征收，購(gòu)改善型住房最低首付兩成、個(gè)人住房貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍等相關(guān)政策來(lái)刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。除此之外，建行四川省分行與成都市房產(chǎn)管理局簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，建行四川省分行將為成都市住房保障中心提供30億元貸款額度，用于支持成都市的保障性住房建設(shè)。這一系列措施給開(kāi)發(fā)商吃個(gè)定心丸。2.1.3房地產(chǎn)投資環(huán)境分析1、固定資產(chǎn)投資分析數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局（09年為第一季度數(shù)據(jù)）2008年3月至2009年3月，成都市固定資產(chǎn)投資在5月份由于地震災(zāi)害影響忽然下跌，隨后08年下半年趨于平緩，基本維持在24%左右。經(jīng)過(guò)國(guó)家的拉動(dòng)內(nèi)需政策以及成都地方政府配套政策的刺激，年底投資額開(kāi)始回升。根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，09年2月及3月高速增長(zhǎng)，分別為39.9%和46.8%，由此可見(jiàn)，國(guó)家宏觀調(diào)控初見(jiàn)成效。2、房地產(chǎn)投資分析數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局（09年為第一季度數(shù)據(jù)）從2008年3月-2009年3月成都房地產(chǎn)投資走勢(shì)來(lái)看，經(jīng)過(guò)07年及08年第一季度火爆樓市之后，房地產(chǎn)投資一直處于不斷的下滑狀態(tài)。雖然國(guó)家及地方政府出臺(tái)相關(guān)救市政策，但是90%以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)投資信心不足，信心投資指數(shù)跌入近幾年最低谷。這主要是受到“5.12”地震和金融危機(jī)的影響。3、商品房供求關(guān)系分析數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局2008年的成都市主城區(qū)商品房市場(chǎng)以供大于求的供求關(guān)系為主，供求比多在0.4—0.7間上下浮動(dòng)，市場(chǎng)呈現(xiàn)跌宕起伏的狀態(tài)。2008年供求比呈現(xiàn)大幅度波動(dòng)：1月、3月、4月和9月的供求比嚴(yán)重失衡，出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求；其他月份供需相對(duì)平衡，其中，2月、6月、8月、10月和11月供給大于需求，5月、7月和12月需求略大于供給。4、各方位市場(chǎng)供應(yīng)情況分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局）2008年，成都市主城區(qū)哥方位供應(yīng)量與往年相比都有所下降，但是城南逆勢(shì)而上，城南市場(chǎng)上令人矚目的中海.城南一號(hào)、時(shí)代尊城、龍湖世紀(jì)峰景及南湖國(guó)際社區(qū)等新項(xiàng)目前后上市，帶動(dòng)區(qū)域新增供應(yīng)量的上升。在整體供應(yīng)市場(chǎng)下滑的背景下，城南新增供應(yīng)逆市上揚(yáng)，住宅新增供應(yīng)量達(dá)252.95萬(wàn)方，環(huán)比上升43%，成為主城區(qū)第二供給市場(chǎng)。5、各環(huán)線(xiàn)供應(yīng)情況分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局）2008年，成都市一手住宅在三環(huán)內(nèi)各環(huán)線(xiàn)間的市場(chǎng)供應(yīng)量分別環(huán)比下降。其中，一~二環(huán)的市場(chǎng)新增供應(yīng)量下降幅度最大，環(huán)比下降58%；內(nèi)~一環(huán)市場(chǎng)新增供應(yīng)下降幅度較少，環(huán)比下降26%。隨著城市化進(jìn)程的加快，三環(huán)內(nèi)可開(kāi)發(fā)土地的進(jìn)一步萎縮，住宅新增供應(yīng)逐步向外圍擴(kuò)充。2008年，三環(huán)外一手住宅的新增供應(yīng)量不將反升，達(dá)382.48萬(wàn)方，環(huán)比上升278%。眾環(huán)線(xiàn)中，二~三環(huán)一手住宅新增供應(yīng)量約455.71萬(wàn)方，占市場(chǎng)新增供應(yīng)的45%，為主流環(huán)線(xiàn)。三環(huán)外住宅新增供應(yīng)占市場(chǎng)份額為38%，環(huán)比增加28個(gè)百分點(diǎn)，取代一~二環(huán)，成為住宅供應(yīng)市場(chǎng)第二環(huán)線(xiàn)。6、產(chǎn)品供需分析2008年住宅產(chǎn)品供應(yīng)情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局）2008年住宅產(chǎn)品需求情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局）五成購(gòu)房者選擇60-90平米的產(chǎn)品，2008年住宅市場(chǎng)上，60-90平米產(chǎn)品的供應(yīng)和需求在各類(lèi)產(chǎn)品中所占比率均高達(dá)53%。其中，60-90平米產(chǎn)品需求所占比率上升16個(gè)百分點(diǎn)。2009-2010年，市場(chǎng)剛性需求強(qiáng)烈，中原調(diào)查結(jié)果顯示9成購(gòu)房者的購(gòu)房目的為自住。其中，有近五成購(gòu)房者對(duì)60-90平米產(chǎn)品具有強(qiáng)烈需求，60-90平米產(chǎn)品的需求有望進(jìn)一步上升。同時(shí)調(diào)查結(jié)果還顯示，未來(lái)一至兩年具有置業(yè)需求的購(gòu)房者在年齡上具有“小齡”化趨勢(shì)，購(gòu)房者年齡主要集中于22-30歲。對(duì)于年輕的購(gòu)房者而言，更多傾向于選擇性?xún)r(jià)比較高的60-90平米的產(chǎn)品。2.1.4從上述分析可以看出，從整個(gè)投資額及交易量來(lái)分析，市場(chǎng)還不是很穩(wěn)定，處于動(dòng)蕩期，但是隨著政府救市，相關(guān)政策出臺(tái)，市場(chǎng)開(kāi)始慢慢復(fù)蘇。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，“機(jī)遇”是項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)價(jià)值及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，強(qiáng)大的消費(fèi)能力，將會(huì)給項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大的利潤(rùn)空間；“風(fēng)險(xiǎn)”是要客觀的面對(duì)目前市場(chǎng)的狀況，把握樓市情況。因此開(kāi)發(fā)商要時(shí)刻以市場(chǎng)為基準(zhǔn)，牢牢把握住市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。2.2市場(chǎng)調(diào)查和分析根據(jù)對(duì)成都市武侯區(qū)的40個(gè)子樣進(jìn)行調(diào)查分析，得出了該房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)需求的一些特征情況，其結(jié)論如下：2.21、購(gòu)房者年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)成由圖1可以看出，本次在成都武侯區(qū)隨機(jī)抽取調(diào)查的40個(gè)有效子樣來(lái)看，項(xiàng)目所在的區(qū)域購(gòu)房者以25-35歲、35-45歲居多，分別位居第一和第二位，46%和28%，該部分中青年人群購(gòu)房主要以居住為主。位居第三位的45-55歲人群占有率達(dá)到15%，具有一定的消費(fèi)量。2、購(gòu)房者所屬職業(yè)調(diào)查由圖2可以看出，該區(qū)域的人群職業(yè)具有一定的分散性，白領(lǐng)、機(jī)關(guān)干部、大學(xué)教師、商人各部分消費(fèi)群體占的比例相差不是很大，分別時(shí)候29%，20%，14%，18%，這調(diào)查結(jié)果符合我們預(yù)期的結(jié)果。由于項(xiàng)目所處的地理位置的原因，導(dǎo)致比例分配相差不大。項(xiàng)目所處位置緊靠川大和川音，并且該區(qū)域有多個(gè)事業(yè)單位，項(xiàng)目距離成都市IT商業(yè)中心不到10分鐘的路程，結(jié)果顯而易見(jiàn)。注意：從上述人群分布來(lái)看，與該區(qū)域的購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)比例相符合。3、購(gòu)房者收入狀況調(diào)查從圖3可以看出，每月收入在6000元以上占第一位，36%；分列二、三位分別是4000-5000元，5000-6000元；收入在3000-4000元有15%。從上面的數(shù)據(jù)來(lái)看，該區(qū)域的消費(fèi)群體普遍處于中高以上水平，年收入基本都保證在5萬(wàn)元以上！這與項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入基本相符合。4、購(gòu)房者置業(yè)次數(shù)調(diào)查被調(diào)查者中，首次置業(yè)的占有46%，其實(shí)是二次置業(yè)占有33%，三次置業(yè)和四次置業(yè)的分別占有16%和5%。該項(xiàng)調(diào)查顯示，首次置業(yè)的消費(fèi)人群居多為中青年，該部分年齡在25-35歲之間的白領(lǐng)階層，與該區(qū)域購(gòu)房年齡結(jié)構(gòu)相符合。二次置業(yè)的消費(fèi)人群主要是為了改善居住環(huán)境，其年齡段為35-45歲之間，三次和四次置業(yè)人群主要目的是為了投資。5、關(guān)于該區(qū)域購(gòu)房目的調(diào)查被訪(fǎng)者者中，購(gòu)買(mǎi)用來(lái)自住和結(jié)婚的比例分別為37%和13%，該部分消費(fèi)人群占總體數(shù)量50%，符合我們的預(yù)期。改善居住條件的占有26%之多，該部分消費(fèi)人群大多數(shù)為機(jī)關(guān)事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)或者大學(xué)教師，收入處于中高階層，年齡在25-45歲之間。2.2購(gòu)房者傾向的建筑風(fēng)格調(diào)查由以上調(diào)查數(shù)據(jù)我們可以看出，接受現(xiàn)代風(fēng)格的建筑類(lèi)型居首位，53%；其次是歐式風(fēng)格，20%；兩個(gè)極端美式風(fēng)格以及中西結(jié)合購(gòu)房者普遍不是很喜歡。從數(shù)據(jù)可以知道，目前人們都比較最求新潮，喜歡現(xiàn)代的元素。開(kāi)發(fā)商在對(duì)物業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候考慮消費(fèi)者的接受度。購(gòu)房者在該區(qū)域購(gòu)房住宅面積的期望值住宅面積和住房?jī)r(jià)格是成正比的，也與購(gòu)房者的收入水平密切相關(guān)。通過(guò)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，有37%的人打算購(gòu)買(mǎi)60—70m2的住宅，居第一位，這一戶(hù)型面積是比較適合項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)需求的，因?yàn)轫?xiàng)目所在區(qū)域購(gòu)房者大多為中青年人，單身或兩口之家居多。另外，欲購(gòu)買(mǎi)50—60m2的占23%，居第二位，欲購(gòu)買(mǎi)80-90m2以下的為20%，居第三位。這說(shuō)明，購(gòu)房者對(duì)戶(hù)型功能調(diào)查從上面數(shù)據(jù)看出，70%的消費(fèi)者期望自己所購(gòu)買(mǎi)的戶(hù)型主臥帶有主臥衛(wèi)生間；62%的消費(fèi)者期望戶(hù)型帶有步入式衣柜；52%的消費(fèi)者期望設(shè)計(jì)時(shí)帶有工人房；40%的消費(fèi)者希望擁有儲(chǔ)藏室；以上四項(xiàng)功能是消費(fèi)者期望最多。從以上的數(shù)據(jù)我們可以看到，隨著生活水平的不段提高，消費(fèi)者更加注重自己生活方式，特別是對(duì)該類(lèi)消費(fèi)群體如白領(lǐng)（IT人事、銀行職員等），機(jī)關(guān)事業(yè)人員、大學(xué)教師等，收入中偏高，請(qǐng)保姆做家務(wù)已經(jīng)成為習(xí)慣。選擇帶有以上這些功能的戶(hù)型的消費(fèi)者，體現(xiàn)出現(xiàn)代居家的舒適性?！驹u(píng)論】：從戶(hù)型偏好、期望戶(hù)型面積分析來(lái)看，意向消費(fèi)者大多數(shù)偏好的是套二的戶(hù)型，面積在60-90m2。結(jié)合前面對(duì)被訪(fǎng)者調(diào)查基本情況來(lái)看，該類(lèi)人群收入處于中高以上，個(gè)人工資基本穩(wěn)定在5000元/月，人群分布在房地產(chǎn)、銀行、IT、教育等行業(yè)。消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)看重的因素由圖9可以看出，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)最關(guān)注的問(wèn)題依舊是價(jià)格、交通、小區(qū)環(huán)境、升值潛力、居住地周邊的配套設(shè)施。在此次統(tǒng)計(jì)中，建筑質(zhì)量這一因素關(guān)注度較高，這受5.12地震影響。本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，要抓好建筑質(zhì)量這一關(guān)鍵因素。購(gòu)房者對(duì)小區(qū)周邊配套設(shè)施的需求根據(jù)調(diào)查顯示，消費(fèi)者關(guān)心小區(qū)的配套設(shè)施與其他樓盤(pán)消費(fèi)者關(guān)心的結(jié)果大致一樣，都與自身利益相關(guān)。醫(yī)院、學(xué)校、休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等等都比較關(guān)心。本項(xiàng)目可利用周邊配套設(shè)施的完善性做很好的營(yíng)銷(xiāo)策劃。6、購(gòu)房者獲知樓盤(pán)的渠道調(diào)查通過(guò)對(duì)被訪(fǎng)者的調(diào)查可知，表示通過(guò)報(bào)紙雜志獲取樓盤(pán)信息的占25%；表示通過(guò)電視獲取信息的占12%；表示通過(guò)路牌等戶(hù)外廣告的占17%；表示通過(guò)親朋好友介紹獲取信息的占23%；表示通過(guò)房交會(huì)獲得信息的占8%；表示通過(guò)售樓現(xiàn)場(chǎng)獲取信息占10%。報(bào)紙和電視作為兩大傳統(tǒng)媒體還是消費(fèi)者獲取信息的最主要來(lái)源；但同時(shí)我們不能忽視相當(dāng)部分消費(fèi)者通過(guò)朋友介紹和戶(hù)外廣告知道樓盤(pán)的信息，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)比較成熟開(kāi)發(fā)企業(yè)，良好的口碑效應(yīng)非常重要。2.21、消費(fèi)者可以接受住宅最高銷(xiāo)售單價(jià)根據(jù)對(duì)子樣的分析，該區(qū)域消費(fèi)者可承受最高單價(jià)在6000-7000元/m2占有47.5%；可以承受最高單價(jià)在5000-6000元/m2占有32.5%；可承受單價(jià)在5000元/m2的占有12.5%；可承受單價(jià)在7000-8000以上占有7.5%；可承受銷(xiāo)售單價(jià)在8000元/m2以上為零。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明：8000元/m2是售價(jià)的極限，多數(shù)人可接受的價(jià)格為6000-7000元/m2。在進(jìn)行子樣采集之前，我們?cè)?jīng)對(duì)“玉林品上”樓盤(pán)進(jìn)行過(guò)調(diào)查，該樓盤(pán)的均價(jià)已達(dá)到7800元/m2，我們把該項(xiàng)目的口岸及商業(yè)情況與之進(jìn)行對(duì)比，初步估計(jì)均價(jià)應(yīng)該可以達(dá)到7000元/m2以上，但是結(jié)果出乎意料，可見(jiàn)，該區(qū)域消費(fèi)者還是比較理性。2、消費(fèi)者接受住宅最高總價(jià)價(jià)格與樓盤(pán)的建筑類(lèi)型、檔次、配套設(shè)施、戶(hù)型等因素密切相關(guān)，也是影響消費(fèi)者購(gòu)房的主要因素。根據(jù)調(diào)查得出的結(jié)論，總價(jià)在50-60萬(wàn)和60-70萬(wàn)分別占有調(diào)查人數(shù)的45%和37.5%，70-80萬(wàn)占有15%，80-90萬(wàn)占有2.5%，這結(jié)果與前面調(diào)查的面積、戶(hù)型、收入水平、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相符合?？梢?jiàn)，本項(xiàng)目控制總價(jià)在50—70萬(wàn)之間比較合適。3、消費(fèi)者可以承受住宅最高首付金額調(diào)查可以承受首付最高在10萬(wàn)以下的消費(fèi)者占27.5%；可以承受首付最高在10-20萬(wàn)消費(fèi)者占有60%；可以承受首付在20-30萬(wàn)消費(fèi)者占有7.5%；可以承受最高首付30-40萬(wàn)消費(fèi)者占有5%。本次調(diào)查針對(duì)的是80-120m2套二和套三的居家型戶(hù)型，人群針對(duì)的是30歲以上的消費(fèi)者，但是在調(diào)查中部分被訪(fǎng)者是單身貴族，說(shuō)期待的戶(hù)型面積為小戶(hù)型，其首付為10萬(wàn)以下也占有的一定比例，這并不違背前面的調(diào)查結(jié)果。4、消費(fèi)者可承受最高月供調(diào)查意向消費(fèi)者承受最高月供具有以下特征：承受最高月供2500-3500元/月占有調(diào)查人數(shù)的37.5%；承受最高月供1500-2500元/月占有調(diào)查人數(shù)的30%；承受最高月供3500-4500元/月占調(diào)查人數(shù)的20%；承受最高月供4500元/月以上的占調(diào)查人數(shù)的12.5%。以上調(diào)查數(shù)據(jù)說(shuō)明，意向消費(fèi)者普遍能承受較高的月供，有一定的支付能力?！驹u(píng)論】：從消費(fèi)者接受的最高銷(xiāo)售單價(jià)、最高接受總價(jià)、最高接受首付金額的情況來(lái)看，還是比較符合目前的市場(chǎng)。從07年下半年成都樓市降溫開(kāi)始，有意向購(gòu)房的市民開(kāi)始對(duì)整個(gè)樓市進(jìn)行觀望，在進(jìn)入08年之后，受通貨膨脹及金融危機(jī)的影響，市民觀望樓市的狀態(tài)進(jìn)一步加劇，一方面希望樓市進(jìn)一步降價(jià)、另一方面也害怕購(gòu)房之后房屋嚴(yán)重縮水。在此狀態(tài)下，開(kāi)發(fā)商在房屋定價(jià)時(shí)應(yīng)該注意眾多消費(fèi)者傾向于近一年樓市普遍低價(jià)的趨勢(shì)，有效的結(jié)合市場(chǎng)因素制定出合理的價(jià)格。5、購(gòu)房者選擇付款方式調(diào)查65%的消費(fèi)者選擇銀行按揭；23%選擇一次性付款；12%選擇住房公積金貸款以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，消費(fèi)者付款方式與以前一樣，還是希望以銀行按揭為主，即使儲(chǔ)蓄能達(dá)到一次性付清支付能力，也不想一次付款，這與我們傳統(tǒng)的思想有很大的關(guān)系，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)，對(duì)銀行按揭的依賴(lài)程度還是非常高。2.2.4客戶(hù)對(duì)商業(yè)消費(fèi)能力調(diào)查在做問(wèn)卷調(diào)查分析的時(shí)候，我們采取詢(xún)問(wèn)的方式對(duì)周邊20家商鋪調(diào)查，詢(xún)問(wèn)內(nèi)容包括商鋪均價(jià)、面積、商鋪類(lèi)型等，其結(jié)論如下：1、消費(fèi)者商業(yè)投資目的調(diào)查根據(jù)對(duì)被訪(fǎng)者的調(diào)查分析可以得出，在該區(qū)域進(jìn)行商業(yè)投資呈現(xiàn)以下特征：商業(yè)投資用來(lái)自己做生意的占調(diào)查人數(shù)的60%；商業(yè)投資用來(lái)出租的占調(diào)查人數(shù)的26%；商業(yè)投資為增值的占調(diào)查人數(shù)的12%；商業(yè)投資用于其他目的的占調(diào)查人數(shù)的2%。從上面的數(shù)據(jù)我們可以看出，口岸較好的商鋪多數(shù)人愿意自己經(jīng)營(yíng)，并且面對(duì)川大這一特大學(xué)生消費(fèi)群體，投資者對(duì)自己經(jīng)營(yíng)保持者較高的自信。2、消費(fèi)者對(duì)商鋪類(lèi)型偏好調(diào)查根據(jù)對(duì)子樣的分析可以看出，意向消費(fèi)者愿意選擇住宅樓底臨街商鋪的位居第一，59%；其次是愿意選擇商業(yè)兩層獨(dú)立商鋪，占19%；愿意選擇大型商場(chǎng)臨街商鋪占有12%；愿意選擇大型商場(chǎng)內(nèi)商鋪和專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)商鋪分別占有8%和2%。以上調(diào)查出現(xiàn)的特征說(shuō)明；一、對(duì)于不是處于商業(yè)較為繁榮或者CBD的中央?yún)^(qū)域（如春熙路），多數(shù)人愿意選擇臨街小商鋪為主；二、選擇商鋪類(lèi)型與項(xiàng)目周邊配套設(shè)施及消費(fèi)人群有關(guān)。3、消費(fèi)者可接受商鋪?zhàn)罡咪N(xiāo)售單價(jià)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)最大的不同之處就是口岸，雖然住宅也注重地理位置這個(gè)因素，但是商業(yè)把這因素看得相當(dāng)重要。區(qū)域的消費(fèi)水平、繁華程度決定著商業(yè)的價(jià)格。根據(jù)對(duì)消費(fèi)人群的調(diào)查，在該區(qū)域愿意接受最高銷(xiāo)售單價(jià)為12000-14000元/m2占調(diào)查人數(shù)的47.5%；愿意接受最高銷(xiāo)售單價(jià)為10000-12000元/m2占調(diào)查人數(shù)的25%；愿意接受最高銷(xiāo)售單價(jià)為14000-16000元/m2占調(diào)查人數(shù)的17.5%；愿意接受最高銷(xiāo)售單價(jià)在16000元/m2以上和8000-10000元/m2都是5%。本項(xiàng)目位于一環(huán)路與二環(huán)路之間，處于臨街狀態(tài)，相對(duì)來(lái)說(shuō)口岸較好，其均價(jià)在14000元/m2較為合適，調(diào)查結(jié)果與之有點(diǎn)偏差，這與調(diào)查樣本有一定的關(guān)系。4、消費(fèi)者期望鋪面面積調(diào)查根據(jù)調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)者對(duì)面積為60-90m2的商鋪類(lèi)型具有明顯的偏好，占有總量的47.5%；面積為90-150m2、150-200m2、200m2以上的商鋪類(lèi)型分別為20%，5、消費(fèi)者期望商鋪的投資回報(bào)率投資回報(bào)率與風(fēng)險(xiǎn)程度成反比，風(fēng)險(xiǎn)越大，投資回報(bào)率越高，反之，易然！本項(xiàng)目意向消費(fèi)者希望投資回報(bào)率在25%以上占有調(diào)查人數(shù)的62.5%；希望投資回報(bào)率在20%-25%占有調(diào)查人數(shù)的20%，希望投資回報(bào)率在15%-20%占有12.5%；希望投資回報(bào)率在10%-15%占調(diào)查人數(shù)的5%；希望投資回報(bào)率在6%-10%為零。購(gòu)買(mǎi)商業(yè)房產(chǎn)往往比住宅要貴，并且風(fēng)險(xiǎn)也比住宅要大得多。意向消費(fèi)者對(duì)該區(qū)域的商業(yè)投資回報(bào)率普遍期望較高，其原因是本項(xiàng)目的地理位置及川大這一特定的消費(fèi)人群優(yōu)勢(shì)，可做些餐飲、茶樓、服裝店等服務(wù)業(yè)?！驹u(píng)論】：“商業(yè)+住宅”的開(kāi)發(fā)模式是比較流行的模式，只是在各自的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中熟輕熟重而已。根據(jù)對(duì)被訪(fǎng)者的初步調(diào)查分析，我們可以認(rèn)為該項(xiàng)目以住宅類(lèi)型為主，商業(yè)地產(chǎn)作為其輔助手段。根據(jù)對(duì)上述商鋪的面積、最高接受銷(xiāo)售價(jià)格分析，本項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)格總價(jià)控制在80-140萬(wàn)比較合適，開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)的變化控制好售價(jià)。2.3周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查2.3.1競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)研究1、摩瑪城——所屬商圈：九眼橋（1）項(xiàng)目概況摩瑪城是西南首個(gè)采用國(guó)家推廣節(jié)能示范技術(shù)的住宅，位于東二環(huán)內(nèi)臨河而建，依托東湖、望江公園將自然與現(xiàn)代藝術(shù)建筑完美融合。MOMA使用多項(xiàng)建筑科技系統(tǒng)，盡可能的減少居住的能耗、噪音，保護(hù)業(yè)主的健康，被評(píng)為“2008年成都最值得期待樓盤(pán)”。（2）基本信息基本信息地址錦江區(qū)二環(huán)路東五段東湖公園對(duì)面銷(xiāo)售電話(huà)84518855開(kāi)發(fā)商成都市黃和投資有限公司物業(yè)管理\o""成都家園物業(yè)管理公司開(kāi)盤(pán)日期2009-04交付時(shí)間2011年6月產(chǎn)品分析建筑面積160000平米類(lèi)型高尚住宅規(guī)劃戶(hù)數(shù)1500戶(hù)主力戶(hù)型60-130平米容積率————裝修情況毛胚價(jià)格分析均價(jià)目前6500元/平米最高價(jià)——————起價(jià)————物業(yè)費(fèi)電梯2元/平米（3）周邊配套中小學(xué):七中育才學(xué)校、田家炳中學(xué)（原十九中）、川大附中、師大附中、嬌子小學(xué)、成師附小幼兒園:川大幼兒園、河濱雙語(yǔ)幼兒園綜合商場(chǎng):萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、國(guó)美電器、百聯(lián)天府購(gòu)物中心、好百年、好又多銀行:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、招商銀行、民生銀行醫(yī)院:空軍醫(yī)院、錦江婦幼保健院以及其它社區(qū)診所（4）優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：采用七大科技用于建筑中，工程進(jìn)度較快，價(jià)格比較適中，配套設(shè)施較為完善。劣勢(shì)：地理位置較差2、一鑫居——所屬商圈：人民南路（1）項(xiàng)目概況略（2）基本信息基本信息地址武侯區(qū)臨江路7號(hào)（新南門(mén)車(chē)站背后）銷(xiāo)售電話(huà)67011202開(kāi)發(fā)商\o""四川新特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)責(zé)任有限公司物業(yè)管理永泰物業(yè)開(kāi)盤(pán)日期2008-12-30交付日期2009年5月產(chǎn)品分析建筑面積10307.18萬(wàn)平米類(lèi)型住宅規(guī)劃戶(hù)數(shù)120戶(hù)戶(hù)型容積率3.5裝修情況毛胚價(jià)格分析均價(jià)目前7960元/平米最高價(jià)8900元/平米起價(jià)7860元/平米物業(yè)費(fèi)電梯1.8元/平米（2）周邊配套中小學(xué):龍江路小學(xué)、成都七中郵局:致民路郵局銀行:中行、建行、工行、農(nóng)行、民生銀行醫(yī)院:華西醫(yī)院（4）優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：地理位置及交通較好，容積率較低劣勢(shì)：配套設(shè)計(jì)較少，缺少娛樂(lè)、休閑等設(shè)施3、城市理想——所屬商圈：天府廣場(chǎng)（1）項(xiàng)目概況城市理想地處天府廣場(chǎng)旁梨花街，項(xiàng)目由商業(yè)及兩棟塔樓構(gòu)成，最高達(dá)126米，設(shè)置地下三層停車(chē)場(chǎng)、333個(gè)車(chē)位；34部世界頂級(jí)品牌電梯，是迄今為止天府廣場(chǎng)區(qū)域配置最高的城市精神標(biāo)邸。項(xiàng)目分為精裝小戶(hù)、商業(yè)旺鋪及soho空間三種物業(yè)形態(tài)，住宅為37層、30層的精裝小戶(hù)型，面積區(qū)間約34-70平方米，共704套；精裝soho空間為28層、23層，面積區(qū)間約37-61平方米，共474套；而商業(yè)為開(kāi)零獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪，單位面積為12-20平方米，分為首下層、首上層、二層、三層；形成和諧共生的物業(yè)形態(tài)。在裙樓的頂部，打造了一個(gè)約5300（2）基本信息基本信息地址青羊區(qū)天府廣場(chǎng)旁銷(xiāo)售電話(huà)86655883開(kāi)發(fā)商\o""成都市錦江區(qū)統(tǒng)一建設(shè)辦公室物業(yè)管理\o""戴德梁行開(kāi)盤(pán)日期2008-04交付日期2010年12月產(chǎn)品分析建筑面積87612.03平米類(lèi)型商住規(guī)劃戶(hù)數(shù)474戶(hù)主力戶(hù)型30-40平米小戶(hù)型容積率10裝修情況精裝修價(jià)格分析均價(jià)目前12000元/平米最高價(jià)——————起價(jià)10600元/平米物業(yè)費(fèi)電梯1.8元/平米（4）周邊配套中小學(xué)：陜西街石室聯(lián)合中學(xué)，汪家拐街君平街中學(xué)，鹽道街中學(xué)，青石橋南街成師附小綜合商場(chǎng)：美美力誠(chéng)、北京華聯(lián)，好又多，家樂(lè)福，百貨大樓，摩爾百盛，仁和春天幼稚園：青石橋幼兒園銀行：中國(guó)銀行，建設(shè)銀行，商業(yè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行，交通銀行，工商銀行，招商銀行醫(yī)院：成都市疾病預(yù)防控制中心，少城醫(yī)院，成都市第九人民婦產(chǎn)科門(mén)診，成都市第一人民醫(yī)院第一門(mén)診大樓，兒童專(zhuān)科醫(yī)院（3）優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：地理位置較好，處于市中心CBD地段，周邊配套設(shè)施完善，交通方便。劣勢(shì)：價(jià)格較高；2.3.2調(diào)查結(jié)論結(jié)論：根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的均價(jià)可以看出，該區(qū)位房屋價(jià)格較高，基本穩(wěn)定在7000元/平米以上，與目標(biāo)消費(fèi)者所能接受價(jià)格出入不是很大。本項(xiàng)目定價(jià)有可比性。項(xiàng)目所在區(qū)域都有自己的商圈，產(chǎn)品依據(jù)所屬商圈的基本情況而開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目都以高層為主，規(guī)?；据^小；戶(hù)型以小戶(hù)型為主。第三章項(xiàng)目背景及SWOT分析3.1項(xiàng)目概況3.1本項(xiàng)目位于成都市武侯區(qū)領(lǐng)事館路，占地面積約70畝,北臨四川省生殖衛(wèi)生學(xué)院，東靠棕南正街，南接棕南小區(qū)，西臨美國(guó)領(lǐng)事館。土地用途：商業(yè)兼容二類(lèi)住宅土地使用年期商業(yè)用地40年、住宅用地70年。地塊位于成都市一環(huán)路內(nèi)，政府因此設(shè)置了許多細(xì)致的硬性指標(biāo)，規(guī)劃用地范圍內(nèi)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)應(yīng)滿(mǎn)足容積率5-6之間，建筑密度總≤50%，高層≤30%，綠地率不小于20%，航空限高≤100米3.1.2用地現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊規(guī)劃總面積為70畝，被盛隆街一分為A、B兩地塊。A、B地塊兩面分別臨街，周邊已擁有較為完善的生活配套設(shè)施。地塊現(xiàn)狀為荒蕪空地，視野開(kāi)闊。3.2項(xiàng)目區(qū)域分析3.2.1武侯區(qū)位于蓉城錦江之南，因蜚聲中外的武侯祠坐落于區(qū)內(nèi)而得名，是1990年成都市行政區(qū)劃調(diào)整時(shí)建立的新城區(qū)，被國(guó)務(wù)院定位為高科技文化區(qū)?，F(xiàn)轄13個(gè)街道辦事處，63個(gè)社區(qū)居委會(huì)，29個(gè)村民委員會(huì)，幅員面積76.56平方公里，人口52.66萬(wàn)，區(qū)域圖如下所示：（資料來(lái)源：成都市武侯區(qū)公眾信息網(wǎng)）圖二：武侯區(qū)規(guī)劃圖1、武侯區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r武侯區(qū)近幾年繼續(xù)保持較快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，2006年，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值250.23億元，比上年增長(zhǎng)13.8%，增幅超過(guò)“十一五”規(guī)劃目標(biāo)(13%)0.8個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整趨于合理，全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為0.2：35.4：64.4；全口徑財(cái)政收入完成33.97億元，同比增長(zhǎng)37.4%，增幅超過(guò)“十一五”規(guī)劃目標(biāo)(20%)17.4個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到13848元;城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為0.33；2007年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值298.52億元，同比增長(zhǎng)14.9%，增幅超過(guò)“十一五”規(guī)劃目標(biāo)(13%)的1.9個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整趨于合理，全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為0.1：35.7：64.2。全口徑財(cái)政收入完成48.61億元，同比增長(zhǎng)43.1%，增幅超過(guò)“十一五”規(guī)劃目標(biāo)(20%)的23.1個(gè)百分點(diǎn)；地方財(cái)政收入完成16.16億元，同比增長(zhǎng)51.2%。，全區(qū)在崗職工年平均工資29886元，同比增長(zhǎng)19.3%，城鎮(zhèn)居民可支配收入16377元，同比增長(zhǎng)18.3%，超過(guò)“十一五”規(guī)劃目標(biāo)8.3個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入達(dá)到8585元，同比增長(zhǎng)19.0%，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為0.34。以下是近三年武侯區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)：圖三：武侯區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（資料來(lái)源：成都武侯區(qū)公眾信息網(wǎng)）2、武侯區(qū)發(fā)展規(guī)劃武侯區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，已經(jīng)成為集人文、科技、商業(yè)為一體的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)區(qū)強(qiáng)?！笆晃濉逼陂g，武侯區(qū)將按照成都市城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，著力于培植新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和改善城鄉(xiāng)面貌，發(fā)展的空間布局將構(gòu)筑“一園六區(qū)兩帶”格局?！傲鶇^(qū)”以人民南路科技商務(wù)區(qū)為首，以人民南路武侯段為軸線(xiàn)，輻射兩側(cè)200米范圍，整合人民南路沿線(xiàn)土地資源，加快建設(shè)星級(jí)賓館、酒店、高檔寫(xiě)字樓和其他大型商貿(mào)設(shè)施。建立健全產(chǎn)業(yè)發(fā)展保障機(jī)制，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體，以新型工業(yè)為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，力爭(zhēng)在西部率先全面建設(shè)小康社會(huì)、基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、建成西部一流的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)和文化強(qiáng)區(qū)。具體可細(xì)分為以下幾點(diǎn)：（1）積極發(fā)展商務(wù)總部經(jīng)濟(jì)。以人民南路為主軸，漿洗街和科華路為兩翼，按照“政府引導(dǎo)、企業(yè)為主、市場(chǎng)化運(yùn)作”的模式，加快人南科技商務(wù)區(qū)建設(shè)，不斷提高承載能力，進(jìn)一步凸現(xiàn)國(guó)際化特征，構(gòu)建中西部區(qū)域性總部經(jīng)濟(jì)聚集高地。大力發(fā)展金融保險(xiǎn)、信息咨詢(xún)、科技研發(fā)等產(chǎn)業(yè)，著力吸引世界500強(qiáng)和國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)設(shè)立區(qū)域總部、采購(gòu)中心、結(jié)算中心等，形成商務(wù)服務(wù)發(fā)達(dá)、配套功能齊備的中西部地區(qū)國(guó)際金融功能區(qū)和現(xiàn)代化科技商務(wù)功能區(qū)。（2）進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。大力扶持一批具有產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)和支柱企業(yè)，積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名房地產(chǎn)企業(yè)和投資企業(yè)參與武侯的開(kāi)發(fā)建設(shè)。突出“商住并舉”，逐步擴(kuò)大商務(wù)、商貿(mào)等商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)比重，切實(shí)提高土地資源效益和區(qū)域可持續(xù)發(fā)展能力。以建設(shè)生態(tài)型宜居城區(qū)為重點(diǎn)，深入實(shí)施水環(huán)境、大氣綜合治理和社區(qū)環(huán)境整治工程，提升武侯房產(chǎn)人居環(huán)境和品牌競(jìng)爭(zhēng)力，保持房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展（3）改造提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)。推動(dòng)傳統(tǒng)商貿(mào)流通業(yè)向品牌、特色方向發(fā)展，重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展紅牌樓、科華路兩個(gè)區(qū)域商業(yè)中心和晉陽(yáng)、機(jī)投、金花、簇橋等次級(jí)商業(yè)中心。加大區(qū)域品牌打造力度，進(jìn)一步做好“一街兩都”的規(guī)劃建設(shè)，推進(jìn)集體品牌或集體商標(biāo)、地理標(biāo)志保護(hù)產(chǎn)品等地區(qū)品牌的發(fā)展。加大特色商業(yè)街區(qū)建設(shè)力度，規(guī)劃建設(shè)一批新的特色街區(qū)，把商業(yè)街建設(shè)成集購(gòu)物、旅游、休閑、娛樂(lè)為一體的有機(jī)整體。3.2.2交通便捷：與城市中軸線(xiàn)人民南路四段相鄰，棕南小區(qū)，棕北小區(qū)，盤(pán)古花園等住宅小區(qū)分布在該區(qū)域。商氣、人氣聚集效應(yīng)明顯，地理位置優(yōu)越，16路，78路，99路，303路，19路，45路等多條公交路線(xiàn)及民航班車(chē)經(jīng)過(guò)該區(qū)域。經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮螅旱罔F一號(hào)線(xiàn)與人民南路沿線(xiàn)相重合，根據(jù)以往沿海及發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)得出，地鐵建成會(huì)給以后經(jīng)濟(jì)帶來(lái)十個(gè)左后增長(zhǎng)點(diǎn)。商務(wù)氣息濃厚：地處科技一條街的輻射范圍之內(nèi)，每年數(shù)十萬(wàn)的IT人士和數(shù)千商家市場(chǎng)容量帶動(dòng)該區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。目前，人民南路已建成開(kāi)行甲級(jí)寫(xiě)字樓、威斯頓聯(lián)邦大廈、力寶大廈、凱賓斯基酒店等頂級(jí)寫(xiě)字樓和酒店，使該地區(qū)商業(yè)氣氛越發(fā)濃厚。生活配套設(shè)施全面：商場(chǎng)、醫(yī)院、酒吧、咖啡吧、酒店等生活配套設(shè)施遍布項(xiàng)目周邊，極大的刺激該地區(qū)的消費(fèi)能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。3.3項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處成都市中心區(qū)域，一環(huán)路南二段，距離市中心商業(yè)最繁華地段較近，日均人流量較高。交通便捷，商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，投資潛力巨大；（2）區(qū)域優(yōu)勢(shì)周邊已形成良好的商務(wù)辦公環(huán)境，甲級(jí)寫(xiě)字樓林立，而且生活配套設(shè)施完善，較適合商務(wù)活動(dòng)和生活居??；區(qū)域由商場(chǎng)、公寓、酒店、寫(xiě)字樓組成，功能齊備，因此易形成規(guī)模效應(yīng)和市場(chǎng)認(rèn)知度、影響力（3）產(chǎn)品附加值優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品賦予了較多的智能和科技元素，有較高的附加值；2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析（1）離中美大使館較近，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及后期運(yùn)作會(huì)受到一定的制約。（2）項(xiàng)目不利用景觀布置。（3）宗地被盛隆街一分為二，不利于項(xiàng)目的規(guī)劃布局。3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（1）政府支持政府在十一五規(guī)劃中以人民南路為主軸，漿洗街和科華路為兩翼，按照“政府引導(dǎo)、企業(yè)為主、市場(chǎng)化運(yùn)作”的模式，加快人南科技商務(wù)區(qū)建設(shè)，不斷提高承載能力，進(jìn)一步凸現(xiàn)國(guó)際化特征，構(gòu)建中西部區(qū)域性總部經(jīng)濟(jì)聚集高地。（2）利用樓市逐漸恢復(fù)，搶占市場(chǎng)09年各種數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過(guò)08年整年的樓市低迷，年初開(kāi)始逐漸升溫，項(xiàng)目在目前開(kāi)始啟動(dòng)，有望在樓市徹底復(fù)蘇之時(shí)搶占市場(chǎng)。4、項(xiàng)目威脅分析（1）各區(qū)域大規(guī)模項(xiàng)目及品牌樓盤(pán)的威脅從目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的狀況來(lái)看，越來(lái)越多的具備一定規(guī)模的項(xiàng)目已經(jīng)推出或即將推出，在這些項(xiàng)目都具有大規(guī)模，產(chǎn)品類(lèi)型豐富，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群體較廣的特點(diǎn)，并且有的已經(jīng)在市場(chǎng)上樹(shù)立了一定的市場(chǎng)知名度和較好的口碑，與本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群體特點(diǎn)具有一致性。這些綜合競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的項(xiàng)目無(wú)疑會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群體產(chǎn)生一定程度上的影響。（2）市場(chǎng)不穩(wěn)定，不確定因素較多經(jīng)過(guò)08年樓市的低迷以及金融危機(jī)的洗禮，09年政府采取宏觀調(diào)控，政策不穩(wěn)定性將會(huì)影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，影響客戶(hù)購(gòu)房決定。因此，開(kāi)發(fā)過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)加大了。如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，在短時(shí)間內(nèi)取得成功，使本項(xiàng)目制勝的一個(gè)重要方面。5、項(xiàng)目SWOT小結(jié)通過(guò)上述分析說(shuō)明，項(xiàng)目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開(kāi)發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，通過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)定位、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)揚(yáng)長(zhǎng)避短，并制定有效的營(yíng)銷(xiāo)策略，選擇恰當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，采用整合營(yíng)銷(xiāo)傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認(rèn)同感，同時(shí)運(yùn)用熟練的銷(xiāo)售技巧和方式打動(dòng)目標(biāo)客戶(hù)，促成銷(xiāo)售，必將確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的圓滿(mǎn)成功。第四章項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位包括市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶(hù)定位、產(chǎn)品定位。目前，無(wú)論成都市還是全國(guó)其他省份地區(qū)，都有很多滯銷(xiāo)樓盤(pán)，其價(jià)格再低也難以銷(xiāo)售出去，主要原因是項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確，沒(méi)有明確的目標(biāo)客戶(hù)群體，不知道客戶(hù)群體特征，產(chǎn)品定位不符合市場(chǎng)需求等等，因此項(xiàng)目定位對(duì)一個(gè)樓盤(pán)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。本部分結(jié)合前面我們對(duì)市場(chǎng)定性和定量分析，細(xì)化對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶(hù)定位、產(chǎn)品定位。4.1市場(chǎng)細(xì)分根據(jù)對(duì)區(qū)域消費(fèi)者需求導(dǎo)向及基本情況分析，我們可以初步對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)做細(xì)分，包括客戶(hù)的年齡、職業(yè)、收入狀況、家庭結(jié)構(gòu)等，具體如下：1、年齡：25-45歲之間，以首次購(gòu)房者和二次購(gòu)房者為主，三次購(gòu)房者（投資）作為輔助2、職業(yè)：城市SOHO白領(lǐng)一族（如IT人士、金融、咨詢(xún)服務(wù)等行業(yè)的從業(yè)人員）、商務(wù)人士（如三資及小型私企管理人等）、研究人員（如大學(xué)教師、機(jī)關(guān)事業(yè)人員等）3、收入狀況：事業(yè)小有成就、個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，個(gè)人月收入穩(wěn)定在5000元/月以上，家庭月收入在8000-10000元之間，家庭儲(chǔ)蓄在10萬(wàn)以上。4、家庭結(jié)構(gòu)：城市SOHO一族白領(lǐng)為單身、兩人世界；商務(wù)人士及研究人員家庭人員不超過(guò)三人。4.2目標(biāo)市場(chǎng)定位該項(xiàng)目地處人民南路科技商務(wù)經(jīng)濟(jì)區(qū)極品坐標(biāo)位置，城市中心主干道罕有的絕佳地塊，財(cái)富的聚集效應(yīng)導(dǎo)致土地的價(jià)值迅速攀登。城南副中心逐漸形成，必然帶動(dòng)著經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技的全面繁榮。很多跨國(guó)公司、大型寫(xiě)字樓、機(jī)構(gòu)辦事處云集于此，龐大的城南商務(wù)群體，高端商務(wù)氛圍聚集著大量的高端商務(wù)客戶(hù)群，有很強(qiáng)的消費(fèi)能力。經(jīng)過(guò)對(duì)該地塊分析和研究，在滿(mǎn)足規(guī)劃條件的基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)地位于“商業(yè)+中高檔住宅”的開(kāi)發(fā)模式。該開(kāi)發(fā)模式主要以小戶(hù)型為主，即商住皆宜小戶(hù)型，帶有酒店公寓式小戶(hù)型味道。4.3目標(biāo)客戶(hù)定位通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的細(xì)分，市場(chǎng)分析之后，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位為：教育程度較高、注重生活品質(zhì)的成功人士，其大概分為三類(lèi)：城市SOHO白領(lǐng)一族（如IT人士、金融、咨詢(xún)服務(wù)等行業(yè)的從業(yè)人員）、商務(wù)人士（如三資及小型私企管理人等）、研究人員（如大學(xué)教師、機(jī)關(guān)事業(yè)人員等）、專(zhuān)業(yè)投資者。目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)房主要以自用為主。他們的日常工作、交際地點(diǎn)主要集中在CBD中心地帶及城南商務(wù)經(jīng)濟(jì)區(qū)。4.3.11、公司白領(lǐng)a．靜態(tài)描述年齡：28-35歲職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)高級(jí)職員、外資企業(yè)中高級(jí)管理員工。家庭結(jié)構(gòu)：1-2人。家庭收入主源：薪金、股票、其它。家庭收入數(shù)額：5000-15000元/月。資產(chǎn)量：10-30萬(wàn)元左右為主。交通工具：以出租車(chē)為主，私有汽車(chē)占少數(shù)。戶(hù)籍：省內(nèi)，本市占70%。b．行為描述工作：準(zhǔn)點(diǎn)上下班，晚間工作應(yīng)酬多。起居：有規(guī)律，居家時(shí)間少但重視家庭生活。購(gòu)物：品牌商場(chǎng)和專(zhuān)賣(mài)店。喜愛(ài)名牌但不一定全是名牌。運(yùn)動(dòng)：保齡球、網(wǎng)球等中檔運(yùn)動(dòng)，運(yùn)動(dòng)量無(wú)保證。嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高頻度外地旅行交通：長(zhǎng)期乘坐出租車(chē)。金融消費(fèi)：信用卡（一定有但消費(fèi)規(guī)模有限）c．心理描述自信：充滿(mǎn)自信，敢于提前消費(fèi)。消費(fèi)忠誠(chéng)：不忠誠(chéng)2、商務(wù)人士a．靜態(tài)描述年齡：28-50歲職業(yè)：企業(yè)駐成都首席代表、管理層、高級(jí)職員、在成都經(jīng)商、長(zhǎng)住之港澳臺(tái)人士等家庭結(jié)構(gòu)：2-3人。收入主源：薪金、公司補(bǔ)助金、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。收入數(shù)額：10000-50000元/月。資產(chǎn)量：50萬(wàn)元以上為主。交通工具：私有汽車(chē)占多數(shù)數(shù)。b．行為描述工作：準(zhǔn)點(diǎn)上下班，晚間工作應(yīng)酬少。習(xí)慣：按照原住地生活方式進(jìn)行。購(gòu)物：大型外來(lái)超市（Carrefour）和專(zhuān)賣(mài)店，以居家生活物品為主。運(yùn)動(dòng)：網(wǎng)球、高爾夫等中高檔運(yùn)動(dòng)，運(yùn)動(dòng)適量，但規(guī)律。嗜好：旅游、泡酒吧。旅行：國(guó)內(nèi)名勝地點(diǎn)交通：以私人汽車(chē)為主要交通工具。金融消費(fèi)：信用卡、現(xiàn)金c．心理描述恐懼：身住異地，安全、健康等方面得不到保障。自信：充滿(mǎn)自信，敢于提前消費(fèi)。消費(fèi)忠誠(chéng)：忠誠(chéng)3、專(zhuān)業(yè)投資者a．靜態(tài)描述年齡：35-45歲職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)主、專(zhuān)業(yè)投資者家庭結(jié)構(gòu)：3-5人。收入主源：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、股票、期貨及房地產(chǎn)投資。家庭收入數(shù)額：（不確定）。資產(chǎn)量：50萬(wàn)元以上。b．行為描述工作：無(wú)準(zhǔn)確上下班時(shí)間，晚間工作應(yīng)酬多，每天無(wú)明確工作目的。起居：生活規(guī)律性不強(qiáng)。購(gòu)物：品牌百貨公司和專(zhuān)賣(mài)店。運(yùn)動(dòng)：幾乎無(wú)運(yùn)動(dòng)時(shí)間和此習(xí)慣。嗜好：泡酒吧、夜總會(huì)、桑拿。交通：不確定。金融消費(fèi)：信用卡、現(xiàn)金c．心理描述恐懼：對(duì)人身安全的恐懼；（家庭資產(chǎn)較多者）對(duì)資產(chǎn)保值恐懼；對(duì)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的恐懼。自信：充滿(mǎn)自信，敢于進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資。4、研究人員a．靜態(tài)描述年齡：30-45歲職業(yè)：大學(xué)教師、政府公務(wù)員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員家庭結(jié)構(gòu)：2-3人收入主源：薪酬、薪金、股票投資。收入數(shù)額：5000-10000元/月資產(chǎn)量：50萬(wàn)元以上。交通工具：以中、低檔私有汽車(chē)為主，出租車(chē)占少數(shù)。b．行為描述工作：工作地點(diǎn)、時(shí)間準(zhǔn)確。起居：生活規(guī)律性強(qiáng)。購(gòu)物：喜歡逛大型超市購(gòu)物。運(yùn)動(dòng)：散步、跑步。嗜好：看書(shū)、喝茶。旅行：國(guó)內(nèi)及我國(guó)周邊地區(qū)。金融消費(fèi)：現(xiàn)金、信用卡（有但較少使用）c．心理描述愛(ài)虛榮：不喜歡炫耀衣食住行，日常言語(yǔ)表現(xiàn)很謹(jǐn)慎。不自信：自信心很強(qiáng)。模仿：無(wú)攀比心理。消費(fèi)忠誠(chéng)：不忠誠(chéng)。4.3.2本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)人群三大類(lèi)人群中，城市SOHO白領(lǐng)一族在該區(qū)域的數(shù)量占有絕大多數(shù)。根據(jù)對(duì)區(qū)域及CBD中心寫(xiě)字樓的調(diào)查，目前已經(jīng)建成或者在建的寫(xiě)字樓已接近上百家，如新世紀(jì)廣場(chǎng)，威斯頓聯(lián)邦大廈、力寶大廈、中德國(guó)際、國(guó)航大廈、開(kāi)行甲級(jí)寫(xiě)字樓、莊士中心成都數(shù)碼廣場(chǎng)等寫(xiě)字樓，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)該片區(qū)有40多座寫(xiě)字樓物業(yè)，按照平均每個(gè)物業(yè)25層，每層有平均有10個(gè)公司辦公，每個(gè)公司平均有25位員工來(lái)計(jì)算，有20%為中高收入階層，并且擁有購(gòu)買(mǎi)欲望（目標(biāo)消費(fèi)者）為中高收入的10%，則該類(lèi)意向消費(fèi)者達(dá)6000人左右本項(xiàng)目緊臨四川大學(xué)，附近還有西南民大、四川音樂(lè)學(xué)院、中國(guó)科學(xué)院成都分院等幾十所高校及可研機(jī)構(gòu)，因此本項(xiàng)目的第二大類(lèi)人群則為高校教師及機(jī)關(guān)單位研究人員。根據(jù)四川大學(xué)主頁(yè)內(nèi)容數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，川大共有教師11000人，假設(shè)意向消費(fèi)者為5%，則以川大教師作為目標(biāo)客戶(hù)的則有550人，另外還有民大和川音等高校及機(jī)關(guān)事業(yè)單位，預(yù)計(jì)該類(lèi)意向消費(fèi)人群將達(dá)1500人左右。本項(xiàng)目第三類(lèi)消費(fèi)人群為商務(wù)人士，如企業(yè)中高層管理及商人，該類(lèi)意向消費(fèi)人群定量統(tǒng)計(jì)有一定的困難，根據(jù)寫(xiě)字樓數(shù)量來(lái)推算，保守估計(jì)該類(lèi)意向消費(fèi)者達(dá)到500人左右。以上三類(lèi)合計(jì)，加上一小部分投資者，本項(xiàng)目意向消費(fèi)者保守估算8000人。4.4產(chǎn)品定位結(jié)合項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分，客戶(hù)的需求特征分析，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位以客戶(hù)需求為導(dǎo)向，整體定位要滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)中的三類(lèi)人：SOHO白領(lǐng)一族，商務(wù)人士、研究人員，這三類(lèi)人群都有一個(gè)共同特點(diǎn)：即為中產(chǎn)階級(jí)，在追求物質(zhì)的同時(shí)還在意精神享受，具有較高的審美能力和品位追求。當(dāng)然不是僅停留在戶(hù)型面積上的品質(zhì)，他們對(duì)住宅的私密性、項(xiàng)目周邊環(huán)境、小區(qū)內(nèi)部景觀、項(xiàng)目質(zhì)感、項(xiàng)目品牌等因素都很在意。他們購(gòu)買(mǎi)的目的不只是尋求其過(guò)渡居所，而是尋求一個(gè)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都可以滿(mǎn)足他們使用功能的住所，因此在購(gòu)買(mǎi)決策時(shí)會(huì)帶有一定的前瞻性。因此根據(jù)對(duì)中產(chǎn)階級(jí)的消費(fèi)特征分析之后，本項(xiàng)目分別以形象、功能、主題、檔次、案名進(jìn)行定位。4.4.1以“獨(dú)特的小戶(hù)型空間、稀缺的的地段、個(gè)性的文化內(nèi)涵、濃厚的商業(yè)氛圍、精致現(xiàn)代的產(chǎn)品”為形象進(jìn)行定位，把小區(qū)打造成為一個(gè)中高檔現(xiàn)代化生活小區(qū)。高層建筑彰顯時(shí)尚氣息，將賦予她一個(gè)全新的概念，以吸引更多的消費(fèi)群體。這里是白領(lǐng)聚集地地方和成功人士的聚集地。4.4.2特定精英人士的現(xiàn)代多功能空間1、特定精英人士：因?yàn)楫a(chǎn)品體量極其有限，同時(shí)也為了拉高產(chǎn)品的品質(zhì)感，在銷(xiāo)售上可以采用排他性銷(xiāo)售，對(duì)外宣稱(chēng)不一定想買(mǎi)就能買(mǎi)到。2、現(xiàn)代：在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，以現(xiàn)代的設(shè)計(jì)為基調(diào)，做到現(xiàn)代、高雅、符合目標(biāo)客戶(hù)群的審美習(xí)慣。3、多功能空間：在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，做到最符合目標(biāo)客戶(hù)的需要突破普通小戶(hù)型的設(shè)計(jì)，滿(mǎn)足他們可能多種用途的需要。4.4.3檔次定位本項(xiàng)目的檔次定位為“城市新星追求的高尚中高檔住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶(hù)型結(jié)構(gòu)的實(shí)用性，單體外立面的美觀性等，不只是要美觀漂亮，而且要有簡(jiǎn)約時(shí)尚的特點(diǎn)。在同等建造成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出時(shí)尚前衛(wèi)的、富有創(chuàng)意的單體。更重要的是小戶(hù)型戶(hù)型結(jié)構(gòu)的合理性、實(shí)用性及現(xiàn)代性。4.4本樓盤(pán)主題：城市中心稀缺地段+個(gè)性化+高舒適度+高附加值。1、個(gè)性化是城市中心稀缺地段未來(lái)住宅的發(fā)展方向，而個(gè)性化是對(duì)人最高次追求的一種滿(mǎn)足，是人性化充分的體現(xiàn)。2、在項(xiàng)目推出中利用現(xiàn)代高科技技術(shù)突顯高舒適度的概念，把建筑與生命有機(jī)的結(jié)合在一起，借此提升物業(yè)的品質(zhì)。3、在定位中引入高附加值的概念。把智能化、科技化融入建筑，以建筑體現(xiàn)個(gè)性；在這里讓消費(fèi)者體會(huì)更多的是產(chǎn)品本身品質(zhì)的提升。4.4.5案名定位“尚都國(guó)際”案名內(nèi)涵：1、年輕白領(lǐng)追求時(shí)尚、趕潮流、；2、成都未來(lái)發(fā)展成為國(guó)際大都市；3、國(guó)際大都市的時(shí)尚社區(qū)；第五章項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議5.1項(xiàng)目總體規(guī)劃布局建議5.1.1總體布局理念項(xiàng)目整體市場(chǎng)形象定位為高檔的商住混合社區(qū)，因此，要突出項(xiàng)目規(guī)劃上對(duì)該區(qū)域板塊住宅及商業(yè)市場(chǎng)的引領(lǐng)性，凸現(xiàn)項(xiàng)目整體的現(xiàn)代、大氣感。5.1.2項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)依據(jù)本宗地規(guī)劃指標(biāo)的限制，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)如下：建總用地面積70畝綜合容積率5.8規(guī)劃建筑面積361593.96平米總建筑密度37%其中地上建筑面積270668.02平米綠化率30%其中住宅面積245668.02平米總戶(hù)數(shù)2890商業(yè)面積25000平米停車(chē)位2273地下建筑面積90925.94平米層數(shù)3—28層5.1.3本項(xiàng)目規(guī)劃布局本項(xiàng)目分為A、B兩地塊、各地塊規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)如下：A地塊（30畝）商業(yè)建筑面積住宅建筑面積層數(shù)1號(hào)樓5000平米30600平米21（1~2商業(yè)、3~21住宅）2號(hào)樓6000平米32500平米21（1~2商業(yè)、3~21住宅）3號(hào)樓4000平米28700平米21（1~2商業(yè)、3~21住宅）小計(jì)15000平米91800平米B號(hào)樓（40畝）4號(hào)樓6000平米32500平米21（1~2商業(yè)、3~21住宅）5號(hào)樓4000平米28700平米21（1~2商業(yè)、3~21住宅）6號(hào)樓58683.01平米287號(hào)樓58683.01平米28小計(jì)10000平米153868.02總平面規(guī)劃見(jiàn)總平圖：由于地塊的局限性，以及本項(xiàng)目的地理位置，本項(xiàng)目規(guī)劃中不宜做高檔綠化、可適當(dāng)考慮一些草坪以及矮灌木綠化。本項(xiàng)目車(chē)位均為地下停車(chē)位，小區(qū)內(nèi)不能進(jìn)入機(jī)動(dòng)車(chē)輛.5.2建筑設(shè)計(jì)建議5.2.1建筑設(shè)計(jì)理念依據(jù)市場(chǎng)定位以及目標(biāo)客戶(hù)比較追求生活品質(zhì)的心里需求，本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)把握以下理念：1、在風(fēng)格上努力與環(huán)境結(jié)合，使建筑與周?chē)h(huán)境融為一體。2、造型力求新穎，符合目標(biāo)客戶(hù)的審美需求。3、現(xiàn)代建筑風(fēng)格，但不呆板，外立面一定要有自己的獨(dú)特個(gè)性。細(xì)節(jié)決定成敗，對(duì)于細(xì)節(jié)一定好處理到位。4、本項(xiàng)目1-5號(hào)樓設(shè)計(jì)為裙樓形式，1-2層為商鋪，3-21層為住宅；6號(hào)樓和7號(hào)樓建議設(shè)計(jì)為純住宅，低層架空；本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)帶屋頂花園。5.2.21、從建筑本身來(lái)說(shuō)，是通過(guò)建筑風(fēng)格來(lái)取得兩種效果：一是美觀，二是識(shí)別（如同CI設(shè)計(jì)）從市場(chǎng)的角度來(lái)講，良好的建筑風(fēng)格對(duì)樓盤(pán)促銷(xiāo)是有積極意義的，也是樓盤(pán)推廣的賣(mài)點(diǎn)之一。對(duì)目標(biāo)客戶(hù)來(lái)說(shuō)，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，引致精神上的愉悅。特別是針對(duì)特定消費(fèi)對(duì)象的樓盤(pán)，更要在風(fēng)格上與目標(biāo)客戶(hù)的心理特征相符。參考圖片如下：2、小戶(hù)型樓盤(pán)設(shè)計(jì)都比較追求時(shí)尚、新穎的外形和立面，這是一個(gè)潮流，與此同時(shí)，實(shí)用、環(huán)保也受到越來(lái)越多的關(guān)注在目前的技術(shù)條件下什么樣的外形都能設(shè)計(jì)，關(guān)鍵是如何滿(mǎn)足房子的實(shí)用性要求，即使是一些帶弧形、帶邊角的地方也可以通過(guò)設(shè)計(jì)創(chuàng)新來(lái)增加小戶(hù)型的舒適度；而在立面上則更注重新材料的使用或材料的創(chuàng)新用法。參考圖片如下：3、外立面的細(xì)節(jié)處理上一定要有創(chuàng)新的手法，達(dá)到時(shí)尚、高雅、精致的定位。通過(guò)立面的再設(shè)計(jì)將原來(lái)裸露的空調(diào)機(jī)位全部用金屬打孔鋼板整體屏蔽，外立面看不到任何一部空調(diào)室外機(jī)，金屬鋼板經(jīng)過(guò)打孔處理，成為半透明、可呼吸的立面材料，使建筑立面即年輕又極富個(gè)性。參考圖片如下：5.2.3建筑節(jié)能化已經(jīng)是當(dāng)前的趨勢(shì)，建筑產(chǎn)品已經(jīng)從質(zhì)變跨入到量變時(shí)代。健康、環(huán)保的建筑產(chǎn)品已經(jīng)成為人們熱捧對(duì)象，本項(xiàng)目運(yùn)用市場(chǎng)新工藝和新材料為項(xiàng)目以后營(yíng)銷(xiāo)留下神秘的價(jià)值：（1）外窗系統(tǒng)技術(shù)關(guān)鍵：窗戶(hù)和玻璃采用斷熱鋁合金窗框＋LOW-E鍍銀膜低輻射保溫玻璃。采用斷熱鋁合金材料，其保溫性能明顯優(yōu)于普通鋁合金窗，可以避免熱橋出現(xiàn)，有良好的氣密性、水密性、斷熱性能，防止空氣滲透。斷橋鋁合金窗采用斷熱冷橋技術(shù)，即將鋁合金窗框分成三部分組成復(fù)合材料，外部鋁合金框，內(nèi)部鋁合金框以及連接內(nèi)外鋁框的中間芯子部分，中間芯子部分即“斷熱冷橋”在精裝階段設(shè)計(jì)了加厚一倍的戶(hù)門(mén)和室內(nèi)門(mén)及門(mén)窗暗藏的隔音、隔熱膠條，能夠有效隔熱、隔音。（2）外墻系統(tǒng)技術(shù)關(guān)鍵：外墻系統(tǒng)采用標(biāo)準(zhǔn)五層防護(hù)技術(shù)。采用歐洲標(biāo)準(zhǔn)四層外墻防護(hù)技術(shù)，總厚度420至520厘米：能?chē)?yán)密阻止冷熱輻射和傳導(dǎo)；干掛幕墻起到“遮陽(yáng)傘”的功能，保護(hù)外保溫板不受雨雪侵蝕；可以抵擋輻射，外保溫方式防止冷熱橋產(chǎn)生，優(yōu)于內(nèi)保溫；流動(dòng)空氣層揮發(fā)保溫板水汽，永久保持保溫板的干燥和保溫效果；熱傳系數(shù)低于0.2至0.3。（3）新風(fēng)系統(tǒng)技術(shù)關(guān)鍵：采用MOMA的新風(fēng)過(guò)濾系統(tǒng)，保持室內(nèi)恒溫恒濕“下送上回”低速送風(fēng)方式；保證新風(fēng)和廢氣的分離，控制室內(nèi)空氣流動(dòng)方向；經(jīng)預(yù)處理后的新鮮空氣比室溫略低；自然沉積在下方形成“新風(fēng)湖”淹沒(méi)人體；新鮮空氣順人體上升，經(jīng)呼吸變?yōu)閺U氣后經(jīng)上部排風(fēng)口排出。人體24小時(shí)呼吸新鮮空氣；低速送風(fēng)，無(wú)噪聲、無(wú)氣流感、無(wú)揚(yáng)塵；樓頂設(shè)冷/熱能量回收裝置，回收排出室外的冷/熱能量；降低/升高引入的新風(fēng)溫度，節(jié)省新風(fēng)預(yù)冷/預(yù)熱成本。（4）降噪系統(tǒng)墻壁上增加擠塑聚苯材料隔音、保溫；門(mén)窗內(nèi)裝隔音隔熱膠條，用陶粒混凝土加厚樓板；采用四層外墻系統(tǒng)、卷簾門(mén)窗、節(jié)能玻璃系統(tǒng)。（5）太陽(yáng)能源系統(tǒng)將太陽(yáng)輻射直接轉(zhuǎn)化為水能與電能，為建筑提供清潔的能源。太陽(yáng)能光電系統(tǒng)的組件與復(fù)合板相似，其潛在的成本效益比很高并且適用于垂直建筑。（6）屋面立體種植屋面立體種植能有效緩解熱島效應(yīng)，調(diào)節(jié)小區(qū)環(huán)境溫度，增加空氣濕度和含氧量，減少大氣中二氧化碳含量，吸收二氧化硫等有害氣體，吸附灰塵，凈化空氣，有效減少建筑物屋頂?shù)妮椛錈?、降低室?nèi)溫度。除此以外，屋面綠化不占用地面土地，為社區(qū)增添綠色、美化家居環(huán)境、緩解冷熱“沖擊”、有效延緩樓面老化、延長(zhǎng)屋面保護(hù)層的壽命。使生活中，處處充滿(mǎn)綠色的生活盡在其中。（7）中水處理系統(tǒng)采用膜生生物技術(shù)，經(jīng)生物反應(yīng)器，消毒裝置處理后全部回用于商業(yè)，住宅沖廁用水等，節(jié)約水資源。5.2.3建筑智能化配置建議依據(jù)本項(xiàng)目的定位，為了打造出成都“首席智能化科技商住區(qū)”，因此建議本項(xiàng)目強(qiáng)化在智能化上投入，需要配備一些高科技智能化家具系統(tǒng)。同時(shí)由于本項(xiàng)目智能化配置上的強(qiáng)化，可以從產(chǎn)品上對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)形象進(jìn)行一定的詮釋。本項(xiàng)目配置智能化家居系統(tǒng)具體建議如下：1、霍尼韋爾家居智能網(wǎng)關(guān)系統(tǒng)該系統(tǒng)有如下特點(diǎn)：提供符合每位客戶(hù)需求的定制解決方案；高科技的家居智能系統(tǒng)解決方案；家居智能網(wǎng)關(guān)營(yíng)造了一個(gè)更為舒適、方便、安全的家庭生活空間，帶來(lái)全新高尚體驗(yàn)。（1）COMFORTLIVING舒適生活：多種生活場(chǎng)景控制；自由調(diào)節(jié)燈光；控制窗簾開(kāi)合；家電控制；空調(diào)控制；地板采暖控制；進(jìn)出公用電梯自動(dòng)到位。（2）INFORMEDLIVING方便生活：通過(guò)Internet/LAN和WAP(手機(jī))或者普通電話(huà)可以遠(yuǎn)程監(jiān)控家中燈光、窗簾、家電；通過(guò)攝像機(jī)遠(yuǎn)程監(jiān)視；遠(yuǎn)程場(chǎng)景控制；來(lái)訪(fǎng)者圖像瀏覽；小區(qū)信息發(fā)布，電子公告板；三表查詢(xún)、費(fèi)用查詢(xún)，電子郵件查收；集成的通訊功能：普通電話(huà)，小區(qū)內(nèi)部可視對(duì)講、小區(qū)警衛(wèi)室、管理室對(duì)講。（3）SECURELIVING安全生活：家庭網(wǎng)關(guān)將監(jiān)視觸角延伸至家庭的每一個(gè)角落，保證一個(gè)安全的居住空間：非法入侵檢測(cè)、防火檢測(cè)、煤氣監(jiān)測(cè)、煤氣泄漏自動(dòng)關(guān)閉氣閥，告警信息遠(yuǎn)傳，避免重大災(zāi)情的出現(xiàn)；公用、住戶(hù)大門(mén)出入控制，可視對(duì)講，緊急報(bào)警系統(tǒng)營(yíng)造一個(gè)多層防范的環(huán)境；警衛(wèi)室呼叫、緊急按鈕、來(lái)訪(fǎng)者圖像記錄；遠(yuǎn)程監(jiān)控。2、私家指紋識(shí)別系統(tǒng)該系統(tǒng)為指紋門(mén)禁系統(tǒng)，指紋開(kāi)門(mén)，需要識(shí)別業(yè)主掌形，更具安全性。私家指紋識(shí)別系統(tǒng)霍尼韋爾家居智能網(wǎng)關(guān)系統(tǒng)5.3戶(hù)型設(shè)計(jì)建議5.3.1戶(hù)型設(shè)計(jì)理念（1）外形不一定方正，但要與其內(nèi)部靈活開(kāi)敞的居住空間相吻合，格局更立體，富有視覺(jué)效果。內(nèi)部空間因其獨(dú)特性而成為設(shè)計(jì)創(chuàng)新的重要切入點(diǎn)。由于小戶(hù)型產(chǎn)品具有過(guò)渡性，所以在空間上并非追求永恒、固定而長(zhǎng)久，而是呈動(dòng)態(tài)的、可變遷狀態(tài)，這樣它就可以根據(jù)人們需要的改變而有成長(zhǎng)與變化的可能。建筑空間可靈活布局；（2）提供一種空間上的變化，強(qiáng)調(diào)戶(hù)內(nèi)公共區(qū)域與私密空間的區(qū)分，提供給住戶(hù)一種更富趣味的居住情景，較受年輕消費(fèi)者的歡迎。（3）盡可能設(shè)置入戶(hù)花園，多用間設(shè)計(jì)，使居室使用增添靈活性，提供多種實(shí)用可能，讀書(shū)、家務(wù)、健身、臨時(shí)居住……可變的空間體現(xiàn)居住的個(gè)性（4）功能合理，動(dòng)靜分區(qū)，污凈分離；活動(dòng)區(qū)，休息區(qū)，功能服務(wù)區(qū)三大主題居住空間分區(qū)明確；起居廳、餐廳擁有各自獨(dú)立空間；（5）臥室休息區(qū)相對(duì)獨(dú)立，私密性較強(qiáng)，避免對(duì)視；臨路一側(cè)戶(hù)型力求主臥室等主要功能間朝內(nèi)，避免噪音干擾；（6）底商主要以小面積商鋪為主，設(shè)計(jì)時(shí)要注意其特殊性。5.3.2戶(hù)型面積配備依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查所得數(shù)據(jù)分析，本產(chǎn)品住宅部分的面積區(qū)間建議設(shè)定在45m2—120m2，頂樓可以適當(dāng)作一些小復(fù)式，如躍層，提升整個(gè)社區(qū)的品質(zhì)感。商業(yè)部分面積設(shè)定在30m1、住宅部分戶(hù)型配比及面積配比為：戶(hù)型建筑面積套數(shù)比例一房45-34712%兩房60-106937%75-85118541%三房85-90m1736%躍層90-120m1164%合計(jì)2890100%2、底商部分具體進(jìn)深面寬及面積配比為：面積面寬：進(jìn)深間數(shù)比例30-40m1：310333%40-60m1：311839%60-80m1：2.56621%80-120m1：2.5258%合計(jì)312100%5.3.3戶(hù)型借鑒本項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)可參考目前市場(chǎng)上以及成都市熱銷(xiāo)戶(hù)型進(jìn)行設(shè)計(jì)，提出如下設(shè)計(jì)方案：1、一房（面積45-60平米）建筑面積約47平方米。5米2、兩房（面積60-85平米）戶(hù)型空間解析：創(chuàng)新采用7大科技系統(tǒng)，徹底告別空調(diào)暖氣，帶來(lái)全新居住體驗(yàn)。風(fēng)景優(yōu)美的入戶(hù)花園，聆聽(tīng)自然與風(fēng)景的對(duì)話(huà)，暢想健康生活；餐廳客廳分而不離，提升生活品質(zhì)。3、三房（85—90平米）時(shí)尚三房空間，彰顯高性能舒居價(jià)值；開(kāi)門(mén)即見(jiàn)入戶(hù)花園，把花朵和美景引入家中，與陽(yáng)光綠意共筑生活；客廳、臥室大陽(yáng)臺(tái)連接，互動(dòng)生活由此開(kāi)始；餐廳與廚房融合一體又各自獨(dú)立，閑時(shí)會(huì)聚三兩知己共飲，享受情調(diào)生活4、躍層(90-120平米)提供一種空間上的變化，強(qiáng)調(diào)戶(hù)內(nèi)公共區(qū)域與私密空間的區(qū)分，提供給住戶(hù)一種更富趣味的居住情景，較受年輕消費(fèi)者的歡迎。第六章項(xiàng)目投資分析6.1銷(xiāo)售價(jià)格確定6.1.1均價(jià)計(jì)算方法說(shuō)明選擇與本項(xiàng)目類(lèi)似同區(qū)域兩個(gè)以上的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行比較分析；比較分析內(nèi)容分為區(qū)位因素和個(gè)別因素兩大部分；區(qū)位因素包括區(qū)位形象、大環(huán)境、交通和配套三部分；個(gè)別因素包括整體規(guī)劃、社區(qū)配套、營(yíng)銷(xiāo)策劃、物業(yè)形象等幾個(gè)部分。確定上述若干因素后，結(jié)合本項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的實(shí)際情況對(duì)本項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行逐一打分；對(duì)本項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的各項(xiàng)得分進(jìn)行加權(quán)，然后計(jì)算一個(gè)累計(jì)加權(quán)得分；根據(jù)本項(xiàng)目的加權(quán)累計(jì)得分和幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的均價(jià)與加權(quán)累計(jì)得分，分別得出本項(xiàng)目幾個(gè)不同的均價(jià)；對(duì)本項(xiàng)目幾個(gè)不同的均價(jià)再次進(jìn)行加權(quán)，求出本項(xiàng)目最終的均價(jià)。6.1.2銷(xiāo)售均價(jià)計(jì)算1、住宅銷(xiāo)售均價(jià)計(jì)算表本項(xiàng)目樓盤(pán)定價(jià)以周邊樓盤(pán)作為參考值，用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)。本項(xiàng)目以玉林品上，科華天成、摩瑪城三個(gè)樓盤(pán)作為可比實(shí)例，對(duì)樓盤(pán)的位置及環(huán)境、交通狀況、配套設(shè)施等因素進(jìn)行權(quán)重修正，得出本項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)，見(jiàn)下表：項(xiàng)目及權(quán)重本項(xiàng)目一鑫居摩瑪城城市理想平均價(jià)格（元/m2）PX=?P1＝7960P2=6500P3=12000權(quán)重（%）W1＝70W2=20W3=10總項(xiàng)目分項(xiàng)目權(quán)重%評(píng)定評(píng)定評(píng)定評(píng)定得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分位置及環(huán)境區(qū)位級(jí)差580.4080.4070.3590.45生活環(huán)境270.1460.1280.1650.10商業(yè)環(huán)境570.3580.4060.3090.45升值潛力570.3580.4060.3090.45交通狀況道路狀況350.1560.1870.2180.24公交通達(dá)550.2560.3070.3580.40配套設(shè)施文化設(shè)施280.1670.1470.1470.14商業(yè)服務(wù)470.2880.3260.2490.36學(xué)校380.2480.2470.2160.18金融服務(wù)350.1560.1870.2180.24規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)規(guī)劃380.2470.2180.2480.24外觀設(shè)計(jì)390.2760.1890.2790.27實(shí)用性380.2470.2180.2480.24節(jié)能、環(huán)保690.5470.4290.5480.48小區(qū)配套車(chē)位配比380.2480.2480.2480.24會(huì)所300007080休閑娛樂(lè)設(shè)施330.0940.1250.1580.27物業(yè)管理提供服務(wù)450.2030.1230.1240.16收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)330.0920.0640.1280.24公司品牌350.1540.1260.1890.27物業(yè)形象現(xiàn)場(chǎng)包裝380.2470.2160.1870.21售樓處包裝260.1250.1080.1690.18營(yíng)銷(xiāo)策劃情景營(yíng)銷(xiāo)480.3260.2440.1670.28廣告宣傳30080.2470.2170.21銷(xiāo)售素質(zhì)280.1660.1270.1480.16工程進(jìn)度50090.4580.4090.45戶(hù)型結(jié)構(gòu)580.470.3580.4080.40項(xiàng)目規(guī)模570.3550.2560.3060.30合計(jì)(Qx)100%5.806.326.787.61PX=5.80×(P1×W1/6.32+P2×W2/6.78+P3×W3/7.61)=7140.23（元/平方米）目前本案還處于籌備階段，等到明年本案推出時(shí)，周邊直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)銷(xiāo)售接近尾聲，而經(jīng)過(guò)一年的時(shí)間沉淀，周邊居住環(huán)境價(jià)值的提升，樓市的恢復(fù)，預(yù)計(jì)一年后物業(yè)升值是可能的。因此，本項(xiàng)目的總體均價(jià)可提升至7400元/m2。2、商鋪銷(xiāo)售均價(jià)計(jì)算本項(xiàng)目商鋪主要是小商鋪形式，用來(lái)出售。由于項(xiàng)目口岸較好，處于一環(huán)路南二段，距離成都市最繁華商業(yè)地帶較近，商鋪定價(jià)可參照周邊同類(lèi)商鋪及市場(chǎng)調(diào)研消費(fèi)者可接受程度進(jìn)行定價(jià)。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，項(xiàng)目周邊的商鋪均價(jià)為15000-20000元/m2左右，因此可以以周邊項(xiàng)目均價(jià)作為定價(jià)導(dǎo)向，可初步定價(jià)為18000元/m2。6.2成本分析6.2.1成本測(cè)算1、建立EXCEL成本分析模型2、成本分析見(jiàn)EXCEL成本分析表一、主要技術(shù)指標(biāo)計(jì)算過(guò)程備注1-1土地面積（畝）701-2規(guī)劃建筑面積（m2）地下面積+地上面積361593.961-2-1地下建筑面積（m2）停車(chē)位數(shù)×40平米/個(gè)90925.941-2-2地上建筑面積（m2）容積率×666.67×土地面積270668.021-3商場(chǎng)面積（m2）25000.001-4寫(xiě)字樓面積（m2）0.001-5住宅面積（m2）245668.031-6住宅戶(hù)數(shù)28901-7容積率地上建筑面積÷土地面積5.801-8建筑密度建筑基底總面積÷土地面積37%1-9綠化率30%1-10停車(chē)位22731-11層數(shù)3—28層二、開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元）2-1土地費(fèi)用土地面積×1100萬(wàn)/畝77000.002-2前期費(fèi)用3654.162-2-1規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃建筑面積×25元/m2903.982-2-2地勘規(guī)劃建筑面積×2元/m272.532-2-3招標(biāo)費(fèi)工程建設(shè)費(fèi)×0.1%75.832-2-4質(zhì)檢費(fèi)工程建設(shè)費(fèi)×0.3%227.482-2-5監(jiān)理費(fèi)工程建設(shè)費(fèi)×3%2274.822-2-6三通一平費(fèi)土地面積×2元/m29.332-2-7審圖費(fèi)規(guī)劃及建設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)×1%90.402-3報(bào)建費(fèi)規(guī)劃建筑面積×160元/m25785.502-4工程建設(shè)費(fèi)75827.252-4地下面積×2200元/m220003.712-4地上建筑面積×1600元/m243306.882-4-3規(guī)劃建筑面積×120