物業(yè)設(shè)施整體服務(wù)工作計(jì)劃

二、物業(yè)設(shè)施整體服務(wù)工作計(jì)劃服務(wù)計(jì)劃包括以下內(nèi)容：?按照xx公司項(xiàng)目具體情況和階段劃分而制定的服務(wù)內(nèi)容?按照服務(wù)內(nèi)容而配置的團(tuán)隊(duì)人員清單和項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)?以及所有相應(yīng)的費(fèi)用明細(xì)1、項(xiàng)目（一期）時(shí)間階段劃分：階段主要工作內(nèi)容備注第一階段物業(yè)前置服務(wù)：本階段無(wú)常規(guī)物業(yè)服前期服務(wù)?物業(yè)前期咨詢服務(wù)務(wù)2012.1?運(yùn)營(yíng)策劃第二階段常規(guī)物業(yè)服務(wù)：開(kāi)始建立物業(yè)團(tuán)隊(duì)，以竣工移交?竣工移交第一個(gè)保安人員進(jìn)駐2012.2?保安、保潔進(jìn)場(chǎng)為標(biāo)志超越常規(guī)物業(yè)的服務(wù)：?能源規(guī)劃第三階段常規(guī)物業(yè)服務(wù)：設(shè)施開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，以客戶初期使用?分批進(jìn)駐開(kāi)始使用運(yùn)行建筑設(shè)2012.3～5超越常規(guī)物業(yè)的服務(wù)：施為標(biāo)志?業(yè)務(wù)連續(xù)性運(yùn)營(yíng)保障計(jì)劃?生活服務(wù)設(shè)施規(guī)劃?重要設(shè)備全生命周期維護(hù)策略第四階段常規(guī)物業(yè)服務(wù)：項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定期成熟使用?常規(guī)物業(yè)四保服務(wù)2012.5～超越常規(guī)物業(yè)的服務(wù)：?緊急預(yù)案和業(yè)務(wù)恢復(fù)計(jì)劃基于信息化平臺(tái)的服務(wù)1/8對(duì)于一期項(xiàng)目的階段劃分是按照項(xiàng)目的進(jìn)展和xx公司的具體業(yè)務(wù)開(kāi)展情況來(lái)制定的，為最大程度的降低不必要的開(kāi)支，具體工作人員將會(huì)按需陸續(xù)到崗。在巨資投入的建設(shè)項(xiàng)目中，為了保證建設(shè)到運(yùn)營(yíng)的連續(xù)性，確保未來(lái)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的品質(zhì)，必須將物業(yè)的需求前置到竣工驗(yàn)收之前，要對(duì)未來(lái)的物業(yè)運(yùn)營(yíng)做通盤(pán)的規(guī)劃。在本階段只需要咨詢專(zhuān)家和技術(shù)顧問(wèn)幫助甲方開(kāi)展工作。為降低不必要的開(kāi)支，將使用階段也進(jìn)一步細(xì)分為初期使用和成熟使用兩個(gè)階段，初期階段的服務(wù)內(nèi)容、人員配備和運(yùn)行成本將會(huì)按項(xiàng)目進(jìn)展按需逐漸增加?？紤]到本項(xiàng)目一期在二期建設(shè)期間已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，一期的運(yùn)營(yíng)過(guò)程將會(huì)對(duì)二期帶來(lái)寶貴的經(jīng)驗(yàn)，二期同樣也適用于本模式。2、工作計(jì)劃（一期項(xiàng)目）按照xx公司項(xiàng)目一期的進(jìn)展情況，xx公司制定了針對(duì)性的工作計(jì)劃。工作計(jì)劃按前述四個(gè)階段的劃分進(jìn)行展開(kāi)。2.1 第一階段工作計(jì)劃階段 主要工作內(nèi)容 備注第一階段 物業(yè)前置服務(wù)： 本階段無(wú)常規(guī)物業(yè)服務(wù)前期服務(wù) ?物業(yè)前期咨詢服務(wù)2012.1 ?運(yùn)營(yíng)策劃按照項(xiàng)目的進(jìn)展情況，現(xiàn)在（2011.12）正處于適合開(kāi)展物業(yè)前置服務(wù)的階段，很多未按運(yùn)營(yíng)考慮的因素在這個(gè)階段發(fā)現(xiàn)，在時(shí)間上還來(lái)得及設(shè)法以較低的成本進(jìn)行改善，否則到竣工驗(yàn)收之后的拆改就會(huì)耗費(fèi)很大成本。物業(yè)前期咨詢服務(wù)將會(huì)由xx公司的技術(shù)團(tuán)隊(duì)提供服務(wù)，包括咨詢專(zhuān)家和技術(shù)顧問(wèn)。咨詢主要針對(duì)以下內(nèi)容開(kāi)展：施工即將完成的建筑設(shè)施是否符合原設(shè)計(jì)的意圖建筑設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)是否能夠滿足將來(lái)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的需求評(píng)估設(shè)施系統(tǒng)的性能是否有利于未來(lái)以較低能耗和成本來(lái)支持xx公司的業(yè)務(wù)運(yùn)行運(yùn)營(yíng)策劃將會(huì)由咨詢團(tuán)隊(duì)協(xié)助甲方完成對(duì)整個(gè)項(xiàng)目（一期）未來(lái)運(yùn)營(yíng)的整體策劃，其主要內(nèi)容包括：xx公司的業(yè)務(wù)運(yùn)行所需的設(shè)施服務(wù)的范圍和標(biāo)準(zhǔn)常規(guī)物業(yè)服務(wù)的范圍和標(biāo)準(zhǔn)超越常規(guī)物業(yè)范圍的服務(wù)界定和標(biāo)準(zhǔn)制定2/82.2 第二階段工作計(jì)劃階段主要工作內(nèi)容備注第二階段常規(guī)物業(yè)服務(wù)：開(kāi)始建立物業(yè)團(tuán)隊(duì)，以第竣工移交?竣工移交一個(gè)保安人員進(jìn)駐為標(biāo)2012.2?保安、保潔進(jìn)場(chǎng)志超越常規(guī)物業(yè)的服務(wù)：?能源規(guī)劃本階段是物業(yè)團(tuán)隊(duì)正式進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)的階段，項(xiàng)目組將會(huì)按照項(xiàng)目的進(jìn)展需要，經(jīng)甲方同意后，逐漸增加人員。本階段以第一批保安人員進(jìn)駐為開(kāi)始的標(biāo)志。本階段將會(huì)產(chǎn)生保潔開(kāi)荒的工作，也會(huì)視現(xiàn)場(chǎng)需要而開(kāi)展。驗(yàn)收工作是一個(gè)非常復(fù)雜和系統(tǒng)性的工作其，質(zhì)量高低直接能夠影響后續(xù)的物業(yè)運(yùn)營(yíng)。同時(shí)技術(shù)顧問(wèn)繼續(xù)留在項(xiàng)目部支持驗(yàn)收的工作。以下是竣工移交的重點(diǎn)工作：熟悉現(xiàn)場(chǎng)，制定工作計(jì)劃，了解房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工情況。房屋結(jié)構(gòu)（屋面、樓地面、內(nèi)外粉刷）、門(mén)窗、油漆工程、電氣工程、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、弱電系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、附屬設(shè)施工程（窨井、污水處理池、單元信報(bào)箱、交通標(biāo)志、房屋道路連接口、主干道、支干道、明溝、落水溝、空調(diào)室外機(jī)架、通風(fēng)道、排風(fēng)道、豎井、綠化設(shè)施、設(shè)備、設(shè)施用房、建筑垃圾房、生活垃圾房、小箱、燃?xì)夤艿溃┑?。了解各設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試方案。參與安裝單位對(duì)各類(lèi)設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試過(guò)程和跟蹤。詳盡記錄調(diào)試過(guò)程中的有關(guān)技術(shù)參數(shù)。收集各類(lèi)設(shè)備技術(shù)資料、調(diào)試報(bào)告、使用說(shuō)明書(shū)和附件資料?？⒐D；地質(zhì)勘探報(bào)告；工程、竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證明；隱蔽工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；工程竣工驗(yàn)收證明書(shū)；收集各類(lèi)設(shè)備設(shè)施的合格證書(shū)，水電、采暖、衛(wèi)生器具、消防、電梯、供水、污水處理、燃?xì)?、電話、有線電視接收系統(tǒng)檢驗(yàn)合格書(shū)；收集和匯總工程設(shè)備的所有清單、使用說(shuō)明書(shū)質(zhì)保書(shū)、保修單、隨機(jī)文件以及工具備件；對(duì)物業(yè)建筑及配套的各類(lèi)設(shè)施設(shè)備調(diào)試中存在問(wèn)題、整改解決過(guò)程進(jìn)行跟蹤。能源規(guī)劃是按照運(yùn)營(yíng)策劃的指導(dǎo)要求，針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況而定制的能源管理的規(guī)劃，旨在保證業(yè)務(wù)正常運(yùn)行的情況下最大化的降低能耗，為客戶節(jié)約成本。3/82.3 第三階段工作計(jì)劃階段主要工作內(nèi)容備注第三階段常規(guī)物業(yè)服務(wù)：設(shè)施開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，以客初期使用?分批進(jìn)駐戶開(kāi)始使用運(yùn)行建2012.3～5超越常規(guī)物業(yè)的服務(wù)：筑設(shè)施為標(biāo)志?業(yè)務(wù)連續(xù)性運(yùn)營(yíng)保障計(jì)劃?生活服務(wù)設(shè)施規(guī)劃?重要設(shè)備全生命周期維護(hù)策略在驗(yàn)收通過(guò)之后，客戶開(kāi)始入駐使用標(biāo)志著設(shè)施運(yùn)營(yíng)的全面開(kāi)展按。照本項(xiàng)目一期的進(jìn)展計(jì)劃，這個(gè)階段可能大約要維持3個(gè)月，客戶對(duì)于設(shè)施的使用是逐漸展開(kāi)的，從無(wú)到有，從局部使用到最終全面使用，進(jìn)入第四階段成熟使用期。相應(yīng)的，常規(guī)物業(yè)服務(wù)的團(tuán)隊(duì)在前一階段的基礎(chǔ)上，將會(huì)按需逐漸增加職能和人員，分批入駐，最大化的降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成本。人員配備的進(jìn)度詳見(jiàn)下一節(jié)。為了應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的業(yè)務(wù)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，及相應(yīng)的設(shè)施服務(wù)的全面開(kāi)展，必須要針xx公司的業(yè)務(wù)連續(xù)性運(yùn)營(yíng)制定保障計(jì)劃。這體現(xiàn)了xx公司提供的超越常規(guī)物業(yè)范疇的服務(wù)理念，均是旨在支持xx公司的核心業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)，因?yàn)槿绻麡I(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)受到某種影響而導(dǎo)致中斷，則損失可能巨大，所以保障計(jì)劃就顯得非常必要，xx公司依據(jù)金橋開(kāi)發(fā)區(qū)龐大體量的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，將會(huì)為xx公司提出周全的保障計(jì)劃。在物流配送業(yè)務(wù)逐漸展開(kāi)的過(guò)程中，需要盡早開(kāi)始制定為了業(yè)務(wù)工作人員更好的工作的生活服務(wù)設(shè)施規(guī)劃，以便盡早實(shí)施，以滿足下一階段的業(yè)務(wù)量急劇擴(kuò)大的需要。在項(xiàng)目投入使用初期，設(shè)備是全新的，此時(shí)需要提前制定設(shè)備的全生命周期維護(hù)策略，以便在設(shè)備出現(xiàn)故障之前就及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做出應(yīng)對(duì)策略，防止不必要的設(shè)備故障導(dǎo)致的業(yè)務(wù)中斷。2.4 第四階段工作計(jì)劃階段 主要工作內(nèi)容 備注第四階段 常規(guī)物業(yè)服務(wù)：成熟使用 ?常規(guī)物業(yè)四保服務(wù)2012.5～ 超越常規(guī)物業(yè)的服務(wù)：4/8?信息化系統(tǒng)平臺(tái)?緊急預(yù)案和業(yè)務(wù)恢復(fù)計(jì)劃在成熟使用階段，所有的設(shè)施設(shè)備都處于正常使用狀態(tài)，甲方的業(yè)務(wù)也全面展開(kāi)了，因此完整編制的物業(yè)團(tuán)隊(duì)也全部到位，進(jìn)入滿負(fù)荷的運(yùn)作狀態(tài)。具體操作細(xì)節(jié)詳見(jiàn)《技術(shù)方案》和xx公司《ISO標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理體系》。除了常規(guī)服務(wù)之外，xx公司將會(huì)基于一套信息化平臺(tái)（金橋物業(yè)設(shè)施管理信息化平臺(tái)）來(lái)為甲方提供物業(yè)設(shè)施的整體服務(wù)，所有的工作都將會(huì)是透明化和數(shù)字化的。公司的物業(yè)設(shè)施管理信息化平臺(tái)基于工單管理、備件管理、工作量評(píng)估等工具和手段，可以確保物業(yè)設(shè)施管理的各項(xiàng)預(yù)算成本處在可控范圍之內(nèi)。對(duì)于每月發(fā)生的成本，業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)將自動(dòng)生成各種報(bào)表，并將各項(xiàng)成本支出中發(fā)生異常變化突出顯示，以便管理人員和甲方能夠盡快得知和做出判斷。在維護(hù)工作中有兩大類(lèi)的工作將會(huì)使用系統(tǒng)進(jìn)行管理。按需維護(hù)（OnDemandWork）根據(jù)電子化的服務(wù)等級(jí)協(xié)議（SLA，ServiceLevelAgreement），制定按需維護(hù)流程根據(jù)現(xiàn)有不同業(yè)務(wù)類(lèi)型的劃分，主要針對(duì)物業(yè)服務(wù)和設(shè)備運(yùn)維，定制工單的類(lèi)型、流程和報(bào)表客戶服務(wù)和運(yùn)維管理報(bào)表系統(tǒng)備品備件庫(kù)存管理和報(bào)表預(yù)防性維護(hù)（PreventativeMaintenance）根據(jù)電子化的服務(wù)等級(jí)協(xié)議，制定預(yù)防性維護(hù)流程根據(jù)設(shè)備重要性的優(yōu)先程度，有效制定預(yù)防性維護(hù)執(zhí)行計(jì)劃根據(jù)客戶的不同需求，客制化預(yù)防性維護(hù)報(bào)告在設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)滿負(fù)荷的工作狀態(tài)下，為了能夠應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，就必須要制定緊急預(yù)案和相應(yīng)的業(yè)務(wù)恢復(fù)計(jì)劃，否則一旦出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)務(wù)的恢復(fù)過(guò)程太長(zhǎng)，就會(huì)對(duì)xx公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生巨大的影響。3、人員配置計(jì)劃（一期項(xiàng)目）在一期項(xiàng)目中，xx公司將會(huì)組建“吉馬項(xiàng)目”物業(yè)服務(wù)中心，派駐項(xiàng)目經(jīng)理及客服中心經(jīng)理，組織各類(lèi)物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，按照甲方要求進(jìn)入有關(guān)工作程序。人員配置計(jì)劃表：5 / 8工作階段第一階段第二階段第三階段第四階段

人員配置到崗時(shí)間配置：咨詢專(zhuān)家1名2012.1技術(shù)顧問(wèn)2名增加：項(xiàng)目經(jīng)理1名檔案文員1名2012．2機(jī)電人員3名保安隊(duì)員12名（暫估）保潔人員12名（暫估） 按項(xiàng)目進(jìn)展需要增加：客服主管1名設(shè)備主管1名保潔主管1名2012．3保安主管1名機(jī)電人員4名保潔人員12名（暫估）配置：管理處經(jīng)理1名客服主管1名設(shè)備主管1名保潔主管1名保安主管1名預(yù)計(jì)客戶服務(wù)4名機(jī)電人員20名2012．5保安人員42名保潔保綠人員55名合計(jì)126名（暫估）

備注前期服務(wù)竣工移交保潔開(kāi)荒人員留到下階段繼續(xù)服務(wù)初期使用成熟使用根據(jù)物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況和甲方的需求，各崗位物業(yè)服務(wù)人員按需配置到位。項(xiàng)目經(jīng)理是核心關(guān)鍵崗位，其主要的工作職責(zé)如下：1) 制定年度財(cái)務(wù)預(yù)算，按月或季度報(bào)告費(fèi)用支出以及對(duì)照預(yù)算報(bào)告差異2) 制定年度52周設(shè)備預(yù)防性維護(hù)維修計(jì)劃，現(xiàn)場(chǎng)巡檢計(jì)劃，并按月報(bào)告執(zhí)行情況參加甲方定期工作會(huì)議，掌握經(jīng)營(yíng)所需的場(chǎng)所變更的需求，提前做好相應(yīng)的準(zhǔn)備團(tuán)隊(duì)成員的工作安排和緊急任務(wù)的響應(yīng)，并按輕重緩急程度，確保高效的運(yùn)行實(shí)施安排團(tuán)隊(duì)成員的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，提高技能和客戶服務(wù)的意識(shí)，確保業(yè)主和客戶滿意制定安全和危機(jī)應(yīng)對(duì)計(jì)劃并報(bào)甲方審核批準(zhǔn)，組織實(shí)施，最大化降低業(yè)務(wù)受影響范圍6/8負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)期間小型項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備，并向甲方提交建議報(bào)告，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目落實(shí)和施工監(jiān)督，直至完工驗(yàn)收和交付使用分包商的合同談判及管理，供應(yīng)商表現(xiàn)和績(jī)效評(píng)估，并以此作為合同更新的依據(jù)租戶和參展商關(guān)系管理，客戶投訴處理以及客戶聯(lián)誼等活動(dòng)的策劃，組織及實(shí)施環(huán)境，健康及安全管理，包括可持續(xù)性發(fā)展等法律規(guī)范要求的項(xiàng)目執(zhí)行與實(shí)施負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與甲方其他非核心業(yè)務(wù)部門(mén)的關(guān)系，共同確保甲方核心業(yè)務(wù)的正常和高效進(jìn)行團(tuán)隊(duì)成員年度表現(xiàn)評(píng)估，表?yè)P(yáng)先進(jìn)，鞭策落后，確保團(tuán)隊(duì)成員的積極，努力和不斷提高的精神面貌，協(xié)同完成合同所規(guī)定的各項(xiàng)服務(wù)任務(wù)和指標(biāo)如遇重大技術(shù)難題，及時(shí)向后方技術(shù)團(tuán)隊(duì)尋求支持，最大化的支持甲方的業(yè)務(wù)正常運(yùn)行4、費(fèi)用明細(xì)按照xx公司的項(xiàng)目進(jìn)展情況和服務(wù)內(nèi)容，xx公司考慮到項(xiàng)目的階段劃分和相應(yīng)的人員配置，定制出各階段的成本費(fèi)用明細(xì)如下：第一階段成本費(fèi)用項(xiàng)目 內(nèi)容 單價(jià)（元/月） 備注咨詢專(zhuān)家和服務(wù)成本 前期服務(wù) 19000技術(shù)顧問(wèn)管理費(fèi) 1900（10%）管理者酬金 836（4%）稅金 1152（5.3%）小計(jì) 22888注：第一階段只需要咨詢專(zhuān)家和技術(shù)顧問(wèn)提供服務(wù)，無(wú)需駐場(chǎng)的物業(yè)團(tuán)隊(duì)和相應(yīng)開(kāi)支。第二階段成本費(fèi)用項(xiàng)目面積（平方米）單價(jià)（元/月）備注常規(guī)物業(yè)服務(wù)12000091900物業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，同時(shí)有技術(shù)顧問(wèn)支持7 / 8管理費(fèi)9190（10%）管理者酬金4045（4%）稅金5572（5.3%）小計(jì)110707注：不包括保潔開(kāi)荒費(fèi)用。按吉馬項(xiàng)目一期的情況，暫估參考價(jià)5～8元/平方米。第三階段成本費(fèi)用（暫估）項(xiàng)目面積（平方米）單價(jià)（元/月）備注常規(guī)物業(yè)服務(wù)120000253500管理費(fèi)