兩大標(biāo)桿房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展對(duì)比

2009龍湖與萬(wàn)科房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)比分析“全心全意全為您”的物業(yè)服務(wù)精細(xì)化萬(wàn)科歡快明亮的展示區(qū)井蓋上的LOGO，冰箱上的留言生活氛圍的營(yíng)造返回花盛香醍花盛香醍滟瀾山香醍漫步精細(xì)化的綠化理念龍湖：精致景觀返回物業(yè)龍湖物業(yè)，秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶，以專業(yè)打動(dòng)客戶，進(jìn)而形成美譽(yù)度萬(wàn)科物業(yè)，以“全心全意全為您”的服務(wù)理念，使萬(wàn)科具有很高的客戶忠誠(chéng)度，保持在行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位返回他山之石

萬(wàn)科、龍湖策劃部09年1月關(guān)于北京萬(wàn)科、北京龍湖北京萬(wàn)科公司歷史：北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司成立于1987年，是萬(wàn)科集團(tuán)的全資子公司；2006年1月，萬(wàn)科集團(tuán)受讓朝陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司下屬企業(yè)朝萬(wàn)中心60%的股權(quán)，雙方組建北京市朝陽(yáng)萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。公司業(yè)績(jī)開(kāi)發(fā)規(guī)模：截至2008年12月，北京萬(wàn)科累計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目13個(gè)，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)280萬(wàn)平米地塊位置取得時(shí)間取得方式土地價(jià)格（元）地塊面積（萬(wàn)平方米）建面（萬(wàn)平方米）樓面地價(jià)（元/平方米）項(xiàng)目名稱順義后沙峪鎮(zhèn)1993年協(xié)議出讓__27萬(wàn)28萬(wàn)__萬(wàn)科城市花園亞運(yùn)村1998年協(xié)議出讓__11.2336__萬(wàn)科星園朝陽(yáng)豆各莊鄉(xiāng)2001年協(xié)議出讓__25萬(wàn)28.6萬(wàn)__萬(wàn)科青青家園海淀區(qū)天秀路2003年協(xié)議出讓__9.8萬(wàn)10.6萬(wàn)__萬(wàn)科西山庭院豐臺(tái)區(qū)小屯路2005.5.20摘牌3.36億4.3萬(wàn)11.5萬(wàn)3600萬(wàn)科紫臺(tái)順義望泉寺地塊2005.12.8招標(biāo)2.75億18萬(wàn)23萬(wàn)1200萬(wàn)科四季花城六里屯17號(hào)樓2006.1.18該地塊原屬朝開(kāi)__1.4萬(wàn)6.5萬(wàn)__萬(wàn)科東第石佛營(yíng)三期2006.1.18該地塊原屬朝開(kāi)__1.25萬(wàn)2萬(wàn)__萬(wàn)科金陽(yáng)國(guó)際公寓朝陽(yáng)公園南側(cè)2006.1.18該地塊原屬朝開(kāi)__3.8萬(wàn)9.6萬(wàn)__萬(wàn)科公園5號(hào)萬(wàn)恒家園二期2006.4.25招標(biāo)16.6億21.47萬(wàn)41.65萬(wàn)3986萬(wàn)科假日風(fēng)景豐臺(tái)區(qū)宋莊路2007.7.19招標(biāo)5.9億7.78萬(wàn)18.4萬(wàn)3207萬(wàn)科紅獅昌平區(qū)科技園區(qū)2007.8與金隅合作07年2月金隅招標(biāo)7.65億20萬(wàn)53.5萬(wàn)1443金隅萬(wàn)科城西大望路27號(hào)地2007.10.25招標(biāo)17億8.15萬(wàn)14.9萬(wàn)11409萬(wàn)科金色誠(chéng)品萬(wàn)科取地2房地產(chǎn)E網(wǎng)項(xiàng)目名稱萬(wàn)科公園五號(hào)萬(wàn)科假日風(fēng)景萬(wàn)科紫臺(tái)萬(wàn)科東第金隅萬(wàn)科城萬(wàn)科四季花城萬(wàn)科金陽(yáng)公寓萬(wàn)科紅獅項(xiàng)目(限價(jià)房)萬(wàn)科金色城品地理位置朝陽(yáng)公園南西長(zhǎng)安街玉泉路口豐臺(tái)區(qū)岳各莊朝陽(yáng)公園南昌平區(qū)南環(huán)路順義區(qū)順西路朝陽(yáng)區(qū)石佛營(yíng)東里豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)朝陽(yáng)區(qū)西大望路建筑規(guī)模（萬(wàn)平米）9.63011.56.561.4519220.714.93容積率2.51.932.53.562.91.461.383——開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008-10-182007-3-262007-5-122006-9-92008-6-152008-3-222007-6-232008-3-12009開(kāi)盤(pán)價(jià)格(元/平米)250009000100001600085005000170006200——在售價(jià)格(元/平米)26000元14000（三期紫苑）————75007100——————收盤(pán)價(jià)格(元/平米)————2100023000————200006200——北京龍湖湖北京龍湖湖地產(chǎn)成成立于2002年12月，隸屬屬于龍湖湖集團(tuán)，，2007年，龍湖湖入京后后首輪推推出的龍龍湖·滟瀾山別別墅、龍龍湖·香醍漫步步別墅、、龍湖·香醍別苑苑相繼得得到市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可龍湖業(yè)績(jī)績(jī)08年有7個(gè)項(xiàng)目在在開(kāi)發(fā)，，總規(guī)模模在200萬(wàn)平米左左右時(shí)間地塊位置規(guī)劃用途土地面積(萬(wàn)平方米)建筑面積(萬(wàn)平方米)交易方式成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/平方米）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目2005.3.24順義東風(fēng)商場(chǎng)住宅、商業(yè)、辦公約14萬(wàn)約38一級(jí)開(kāi)發(fā)暫定“名城天街購(gòu)物中心”2005.12.22順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)住宅及配套24.2911掛牌704006400滟瀾山2006.4.24海淀區(qū)西苑居住及商業(yè)15.3813.22掛牌90022.946810頤和原著2006.12.26順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)居住31.6415.15招標(biāo)289001908香醍漫步、香醍別苑2007.10.15通州區(qū)半壁店住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)27.3668.4招標(biāo)1480002164大方居（兩限）、花盛香醍2007.12.19海淀區(qū)中關(guān)村甲3號(hào)F1多功能（包括2500平方米公交場(chǎng)站用地）、消防站5.6617.81招標(biāo)20600011573唐寧ONE2008.1.14通州區(qū)梨園鎮(zhèn)住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)7.3112.19招標(biāo)700005740蔚藍(lán)香醍龍湖取地地2789名城天街項(xiàng)目名稱龍湖滟瀾山龍湖香醍漫步龍湖香醍別苑龍湖花盛香醍龍湖大方居（兩限房）龍湖蔚瀾香醍龍湖唐寧ONE龍湖頤和原著名城天街購(gòu)物中心地理位置順義區(qū)后沙峪順義新城2008水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館西側(cè)通州區(qū)梨園鎮(zhèn)通州區(qū)九棵樹(shù)西路海淀區(qū)中關(guān)村甲3號(hào)海淀區(qū)西苑順義區(qū)仁和建筑規(guī)模(萬(wàn)平米)1115.1568.412.217.813.2238容積率0.670.92.52.23.81.35開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007.92007.92007.1112008.52008未定2008.12.62008.8未定預(yù)期價(jià)格4800開(kāi)盤(pán)價(jià)格2600017000980014000-未定3000045000現(xiàn)狀價(jià)格32000100008000-3300050000收盤(pán)價(jià)格17000他山之石石，可以以攻玉土地產(chǎn)品溢價(jià)融資一、土地地萬(wàn)科地塊位置時(shí)間取得方式建面（萬(wàn)平方米）樓面地價(jià)（元/平米）項(xiàng)目名稱豐臺(tái)區(qū)小屯路2005.5.20摘牌11.5萬(wàn)3600萬(wàn)科紫臺(tái)順義望泉寺地塊2005.12.8招標(biāo)23萬(wàn)1200萬(wàn)科四季花城六里屯2006.1.18該地塊原屬朝開(kāi)6.5萬(wàn)__萬(wàn)科東第石佛營(yíng)三期2006.1.18該地塊原屬朝開(kāi)2萬(wàn)__萬(wàn)科金陽(yáng)國(guó)際公寓朝陽(yáng)公園2006.1.18該地塊原屬朝開(kāi)9.6萬(wàn)__萬(wàn)科公園5號(hào)萬(wàn)恒家園二期2006.4.25招標(biāo)41.65萬(wàn)3986萬(wàn)科假日風(fēng)景豐臺(tái)區(qū)宋莊路2007.7.19招標(biāo)18.4萬(wàn)3207萬(wàn)科紅獅昌平區(qū)科技園區(qū)2007.8與金隅合作07年2月金隅招標(biāo)53.5萬(wàn)1443金隅萬(wàn)科城西大望路27號(hào)地2007.10.25招標(biāo)14.9萬(wàn)11409萬(wàn)科金色誠(chéng)品長(zhǎng)期合作作關(guān)系：：萬(wàn)科與中中糧地產(chǎn)產(chǎn)在深圳圳、廣州州、北京京合作開(kāi)開(kāi)發(fā)多個(gè)個(gè)項(xiàng)目萬(wàn)科與凱凱德置地地簽署長(zhǎng)長(zhǎng)期合作作協(xié)議，，由凱德德置地負(fù)負(fù)責(zé)萬(wàn)科科所開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的商業(yè)部部分合作拿地地：與金隅合合作開(kāi)發(fā)發(fā)昌平項(xiàng)項(xiàng)目收購(gòu)朝陽(yáng)陽(yáng)開(kāi)發(fā)下下屬公司司朝萬(wàn)中中心股份份成立朝朝陽(yáng)萬(wàn)科科取得土土地高價(jià)地計(jì)計(jì)提存貨貨減值準(zhǔn)準(zhǔn)備西大望路路地塊在在08年三季報(bào)報(bào)中已計(jì)計(jì)提減值值準(zhǔn)備1.2億元萬(wàn)科龍湖在公開(kāi)的的土地交交易市場(chǎng)場(chǎng)以招拍拍掛的形形式獲取取高價(jià)土土地地塊位置建筑面積(萬(wàn)平方米)交易方式樓面地價(jià)（元/平米）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)11掛牌6400滟瀾山海淀區(qū)西苑13.22掛牌6810頤和原著海淀區(qū)中關(guān)村甲3號(hào)17.81招標(biāo)11573唐寧ONE通州區(qū)梨園鎮(zhèn)12.19招標(biāo)5740蔚藍(lán)香醍公開(kāi)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)拿拿地代價(jià)價(jià)高昂合作方式式拿地相相對(duì)能夠夠規(guī)避公公開(kāi)的土土地市場(chǎng)場(chǎng)的激烈烈競(jìng)爭(zhēng)采取多種種合作方方式與政府合合作與有政府府北京的的公司合合作與有土地地儲(chǔ)備的的公司合合作借鑒二、產(chǎn)品品萬(wàn)科以美國(guó)帕帕爾迪公公司為標(biāo)標(biāo)桿，追追求工廠廠化的住住宅生產(chǎn)產(chǎn)核心理念念：用20%的精力做做80%的產(chǎn)品，，用80%的精力力做20%的產(chǎn)品品用20%的精力力做80%的產(chǎn)品品：用用少量量的精精力將將已經(jīng)經(jīng)成熟熟的經(jīng)經(jīng)過(guò)市市場(chǎng)檢檢驗(yàn)的的原創(chuàng)創(chuàng)的經(jīng)經(jīng)典產(chǎn)產(chǎn)品大大量地地克隆隆,快速開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目,盡可能能多的的占有有市場(chǎng)場(chǎng)份額額,贏得商商業(yè)化化效益益用80%的精力力做20%的產(chǎn)品品：用用大量量的精精力進(jìn)進(jìn)行新新產(chǎn)品品研發(fā)發(fā),引領(lǐng)市市場(chǎng)潮潮流,確保萬(wàn)萬(wàn)科行行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)頭羊羊的地地位萬(wàn)科產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化提出出背景景通過(guò)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化的運(yùn)運(yùn)作使使項(xiàng)目目從拿拿地到到銷售售,由通常常需要要2年左右右的時(shí)時(shí)間，，縮短短至一一年半半的時(shí)時(shí)間“像造造汽車(chē)車(chē)一樣樣造房房子””，即即用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化手段段來(lái)解解決規(guī)規(guī)?；a(chǎn)產(chǎn)和跨跨地域域開(kāi)發(fā)發(fā)的問(wèn)問(wèn)題建立原原創(chuàng)經(jīng)經(jīng)典品品牌根據(jù)各各地區(qū)區(qū)不同同的氣氣候特特征、、市場(chǎng)場(chǎng)情況況開(kāi)發(fā)發(fā)適應(yīng)應(yīng)性產(chǎn)產(chǎn)品,積累大大量的的經(jīng)過(guò)過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)檢驗(yàn)驗(yàn)的萬(wàn)萬(wàn)科原原創(chuàng)的的經(jīng)典典產(chǎn)品品逐漸形形成產(chǎn)產(chǎn)品系系列城市非非中心心項(xiàng)目目：萬(wàn)萬(wàn)科假假日風(fēng)風(fēng)景、、萬(wàn)科科紫臺(tái)臺(tái)城郊項(xiàng)項(xiàng)目：：萬(wàn)科科四季季花城城、萬(wàn)萬(wàn)科城城市花花園城市中中心項(xiàng)項(xiàng)目：：萬(wàn)科科金陽(yáng)陽(yáng)國(guó)際際公寓寓自然人人文系系列項(xiàng)項(xiàng)目：：萬(wàn)科科西山山庭院院萬(wàn)科項(xiàng)目圖圖紙標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化包括4個(gè)部分分:總圖裝裝置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化、戶戶型標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化、構(gòu)構(gòu)配件件標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、、住宅宅性能能標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化以戶型型標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化為為例：：萬(wàn)科科針對(duì)對(duì)集團(tuán)團(tuán)項(xiàng)目目中占占總數(shù)數(shù)79.1%,面積在在80－150平米，，低、、多層層戶型型進(jìn)行行定性性，形形成標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)萬(wàn)科特征單體戶戶型樓樓型由由萬(wàn)科科提供供,設(shè)計(jì)公公司充充當(dāng)描描圖的的作用用，，創(chuàng)新新體現(xiàn)現(xiàn)在針針對(duì)不不同地地區(qū)的的市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品品理念念,不同地地段的的規(guī)劃劃、環(huán)環(huán)境景景觀的的設(shè)計(jì)計(jì)對(duì)細(xì)節(jié)節(jié)充分分重視視規(guī)劃、、建筑筑單體體、環(huán)環(huán)境景景觀設(shè)設(shè)計(jì)方方面,標(biāo)準(zhǔn)圖圖紙的的細(xì)節(jié)節(jié)表達(dá)達(dá)十分分到位位墻面鋪鋪裝、、欄桿桿、等等的大大樣設(shè)設(shè)計(jì),室內(nèi)插插座的的布置置、道道路的的路牙牙設(shè)計(jì)計(jì)、人人行道道設(shè)計(jì)計(jì)、泊泊車(chē)、、停車(chē)車(chē)位設(shè)設(shè)計(jì)等等都有有十分分充分分的人人性化化的細(xì)細(xì)節(jié)考考慮萬(wàn)科萬(wàn)科北北方工工業(yè)化化研發(fā)發(fā)基地地，逐逐步推推進(jìn)住住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化2007年10月建立立了萬(wàn)萬(wàn)科北北方工工業(yè)化化研發(fā)發(fā)基地地————榆構(gòu)萬(wàn)萬(wàn)科住住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化研發(fā)發(fā)中心心工業(yè)生生產(chǎn)方方式建建造住住宅，，提高高住宅宅生產(chǎn)產(chǎn)的勞勞動(dòng)生生產(chǎn)率率，提提高住住宅的的整體體質(zhì)量量、降降低成成本、、降低低物耗耗細(xì)分市市場(chǎng)客客戶需需求，，進(jìn)行行產(chǎn)品品定型型，進(jìn)進(jìn)而實(shí)實(shí)現(xiàn)工工廠預(yù)預(yù)制、、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)裝配配的住住宅生生產(chǎn)方方式，，最終終形成成產(chǎn)業(yè)業(yè)化全全面家家居解解決方方案龍湖以萬(wàn)科科為榜榜樣，，講求求產(chǎn)品品模塊塊標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化，，產(chǎn)品品組合合靈活活化的的原則則基礎(chǔ)東西標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化，產(chǎn)產(chǎn)品根據(jù)實(shí)實(shí)際情況變變化使用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的模塊塊組合出不不同的產(chǎn)品品建立在標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上上相對(duì)靈活活的產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，，提供統(tǒng)一一又具個(gè)性性化的產(chǎn)品品北京龍湖產(chǎn)產(chǎn)品系列別墅系列：：滟瀾山、、香醍漫步步、香醍別別苑洋房系列：：頤和原著著、花盛香香醍城市高層系系列：唐寧寧ONE龍湖龍湖內(nèi)部有有自己的一一套成熟產(chǎn)產(chǎn)品庫(kù)，龍龍湖稱之為為標(biāo)桿項(xiàng)目目項(xiàng)目90%采用標(biāo)準(zhǔn)化化產(chǎn)品，10%自行創(chuàng)新全集團(tuán)售樓樓處只有5種標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)風(fēng)格、立面面等方面不不允許隨意意改變，實(shí)實(shí)現(xiàn)快速?gòu)?fù)復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)間風(fēng)格格統(tǒng)一，延延續(xù)性好，，保證整體體風(fēng)格的實(shí)實(shí)現(xiàn)，可實(shí)實(shí)現(xiàn)快速?gòu)?fù)復(fù)制花盛香醍售樓處香醍漫步售樓處香醍漫步連排別墅滟瀾山連排別墅標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品品縮短項(xiàng)目目運(yùn)作周期期標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品品及成熟的的運(yùn)作模式式使項(xiàng)目能能夠?qū)崿F(xiàn)快快速?gòu)?fù)制，，迅速的投投入開(kāi)發(fā)建建設(shè)、銷售售，從而縮縮短整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的運(yùn)作作周期，加加快回款，，實(shí)現(xiàn)循環(huán)環(huán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目運(yùn)作周期縮短短，降低財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)科龍湖項(xiàng)目中糧假日風(fēng)景花盛香醍唐寧ONE拿地時(shí)間2006.42007.102007.12開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007.52008.92008.12萬(wàn)科、龍湖從從取得土地到到開(kāi)盤(pán)銷售，，其周期在12個(gè)月左右借鑒部品的標(biāo)準(zhǔn)化化有利于大規(guī)規(guī)模采購(gòu)，從從而降低采購(gòu)購(gòu)成本；產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化有有利于提高品品質(zhì)，降低成成本，加快進(jìn)進(jìn)度逐步建設(shè)產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)化全面整合公司司已有的項(xiàng)目目積累，挖掘掘產(chǎn)品內(nèi)涵，，提煉產(chǎn)品加大市場(chǎng)調(diào)研研工作，準(zhǔn)確確找到市場(chǎng)切切入點(diǎn)；開(kāi)展針對(duì)建筑筑材料、部品品、構(gòu)造等方方面的研發(fā)工工作；三、溢價(jià)萬(wàn)科在售項(xiàng)目目與同區(qū)域項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格差保保持在10%左右萬(wàn)科品牌在市市場(chǎng)上極具影影響力，成為為區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)向標(biāo)，周邊邊項(xiàng)目采取跟跟隨策略，以以萬(wàn)科項(xiàng)目為為目標(biāo)進(jìn)行價(jià)價(jià)格和銷售策策略調(diào)整萬(wàn)科項(xiàng)目萬(wàn)科公園五號(hào)25000金隅萬(wàn)科城7500萬(wàn)科四季花城7100周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/平米）陽(yáng)光上東21000書(shū)香名邸7000順義新城第一區(qū)6300——尚城6000金漢綠港二期6800萬(wàn)科萬(wàn)科項(xiàng)目投資資估算萬(wàn)科紫臺(tái)樓面地價(jià)為3600元/平方米，按經(jīng)經(jīng)驗(yàn)估算單方方面積土地成成本取45%，初步估算，，萬(wàn)科紫臺(tái)單單位成本8000元/平米左右項(xiàng)目銷售價(jià)格格14000元/平米，每平米米銷售利潤(rùn)6000元/平米左右，預(yù)預(yù)計(jì)毛利潤(rùn)率率75%左右萬(wàn)科中糧假日日風(fēng)景樓面面地地價(jià)價(jià)3986元/平方方米米。。按按經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)估估算算單單方方面面積積土土地地成成本本取取45%，初初步步估估算算，，萬(wàn)萬(wàn)科科中中糧糧假假日日風(fēng)風(fēng)景景估估算算單單位位成成本本8800元/平米米左左右右項(xiàng)目目銷銷售售價(jià)價(jià)格格14000元/平米米，，每每平平米米銷銷售售利利潤(rùn)潤(rùn)5200元/平米米左左右右，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)毛毛利利潤(rùn)潤(rùn)率率60%左右右萬(wàn)科科通通過(guò)過(guò)溢溢價(jià)價(jià)銷銷售售，，保保持持著著較較高高的的利利潤(rùn)潤(rùn)率率，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)較較高高的的投投資資回回報(bào)報(bào)萬(wàn)科科龍湖湖項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售價(jià)價(jià)格格普普遍遍高高于于區(qū)區(qū)域域同同檔檔次次樓樓盤(pán)盤(pán)20％以以上上，，甚甚至至高高達(dá)達(dá)50％預(yù)期期利利潤(rùn)潤(rùn)大大幅幅增增長(zhǎng)長(zhǎng)，，把把一一個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目賣(mài)賣(mài)成成2個(gè)，，甚甚至至達(dá)達(dá)到到3個(gè)同同樣樣項(xiàng)項(xiàng)目目所所能能創(chuàng)創(chuàng)造造的的利利潤(rùn)潤(rùn)龍湖湖龍湖湖：：高高溢溢價(jià)價(jià)，，高高利利潤(rùn)潤(rùn)龍湖項(xiàng)目龍湖滟瀾山32000龍湖香醍漫步17000龍湖香醍別苑10000龍湖唐寧ONE30000周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/平米）龍灣25000納帕爾灣16000，富力灣13000東香庭6300大通成府公館24500土地地單單位位成成本本：：11573元/平米米項(xiàng)目目單單位位成成本本：：20974元/平米米預(yù)估估售售價(jià)價(jià)：：35000元/平米米預(yù)計(jì)計(jì)稅稅前前利利潤(rùn)潤(rùn)率率：：66.88%龍湖唐寧寧ONE投資收益益龍湖土地單位位成本：：6400元/平米項(xiàng)目單位位成本：：14716元/平米銷售均價(jià)價(jià)30000元/平米左右右稅前利潤(rùn)潤(rùn)率：101.26%龍湖滟瀾瀾山投資資收益龍湖知己了解并挖挖掘項(xiàng)目目的一切可以以溢價(jià)和和有可能能溢價(jià)的有有利與不不利點(diǎn)鈍角法則則溢價(jià)銷售售執(zhí)行溢價(jià)價(jià)知彼了解目標(biāo)標(biāo)客戶群群的一切切屬性，尤尤其是是客戶戶的消消費(fèi)心心理與價(jià)價(jià)值體體系，，并試試圖影影響和改改變他他們布道洗洗腦強(qiáng)調(diào)知知己知知彼的的溢價(jià)價(jià)執(zhí)行行策略略集中把把握客客戶的的關(guān)注注重點(diǎn)點(diǎn)，滿滿足其其需求求：精細(xì)化化園林林景觀觀物業(yè)服服務(wù)通過(guò)不不斷的的價(jià)格格試探探，做做出正正確的的漲價(jià)價(jià)決策策，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的的溢價(jià)價(jià)收入入，實(shí)實(shí)現(xiàn)高高利潤(rùn)潤(rùn)率龍湖滟滟瀾山山項(xiàng)目目投資資收益益評(píng)估估預(yù)期銷售均價(jià)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)后的實(shí)際銷售均價(jià)預(yù)期一期均價(jià)：16000元/平米實(shí)際實(shí)現(xiàn)的一期銷售均價(jià)：25000元/平米預(yù)期一期套均價(jià)：420萬(wàn)元實(shí)際實(shí)現(xiàn)的一期銷售套均價(jià)：611萬(wàn)滟瀾山山16000元/平米的的預(yù)計(jì)計(jì)銷售售均價(jià)價(jià)實(shí)際際賣(mài)到到25000元/平米，，單套套銷售售總價(jià)價(jià)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)200萬(wàn)元的的抬高高龍湖借鑒培養(yǎng)企企業(yè)核核心技技能，，樹(shù)立立品牌牌，增增強(qiáng)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的溢價(jià)價(jià)能力力研究客客戶需需求，，以客客戶為為導(dǎo)向向滿足足客戶戶關(guān)注注點(diǎn)在限價(jià)價(jià)房與與普通通商品品房?jī)r(jià)價(jià)格日日近的的市場(chǎng)場(chǎng)中，，開(kāi)發(fā)發(fā)中高高端項(xiàng)項(xiàng)目，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)差異異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)四、融融資上市融融資：：提高高資金金效率率龍湖：：為上上市，，拓展展土地地萬(wàn)科：：資本本市場(chǎng)場(chǎng)融資資與購(gòu)購(gòu)買(mǎi)土土地良良性循循環(huán)2006年開(kāi)始始大舉舉擴(kuò)張張，大大量增增加土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備在重慶慶擁有有超過(guò)過(guò)6500畝土地地；在在成都都，擁?yè)碛屑s約2000畝土地地，在在北京京，則則擁有有約2700畝地一二級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)土地地總面面積達(dá)達(dá)11000畝，可建筑筑面積約1300萬(wàn)平方米高價(jià)圈地：：以土地單單價(jià)11567元/平米的價(jià)格格取得了中中關(guān)村地塊塊龍湖：IPO暫緩，資金金困局大舉圈地，，提高上市市估值龍湖取地降價(jià)因素市場(chǎng)壓力龍湖短期內(nèi)內(nèi)無(wú)法上市市龍湖集團(tuán)11000畝土地存貨貨負(fù)擔(dān)05年至今，北北京龍湖獲獲取6塊土地，拿拿地成本61億左右，從從05年至08年10月，北京龍龍湖的銷售售額只有51.6億龍湖現(xiàn)狀：：資金緊張，，大幅降價(jià)價(jià)資金緊張大幅降價(jià)花盛香醍：：5月13000—18000元/平米，9月跌至6800元至8000元/平米，跌幅幅超過(guò)6000元/平米艷瀾山：最最高銷售均均價(jià)達(dá)到35454元/平米，目前前對(duì)外報(bào)價(jià)價(jià)32000元/平米，原來(lái)來(lái)毛坯房變變?yōu)榫b房房，裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)3000元/平米，艷艷瀾山實(shí)實(shí)際降價(jià)價(jià)幅度6000元/平米放棄部分分溢價(jià)，，快速回回款，加加快資金金的周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)降幅雖大大，在可可接受范范圍花盛香醍醍，由13000元/平米降到到800