兩大標桿房地產集團發(fā)展對比

2009龍湖與萬科房地產發(fā)展對比分析“全心全意全為您”的物業(yè)服務精細化萬科歡快明亮的展示區(qū)井蓋上的LOGO，冰箱上的留言生活氛圍的營造返回花盛香醍花盛香醍滟瀾山香醍漫步精細化的綠化理念龍湖：精致景觀返回物業(yè)龍湖物業(yè)，秉承“善待你一生”的服務理念，貫穿到每一個細節(jié)，以細節(jié)感動客戶，以專業(yè)打動客戶，進而形成美譽度萬科物業(yè)，以“全心全意全為您”的服務理念，使萬科具有很高的客戶忠誠度，保持在行業(yè)內的領先地位返回他山之石

萬科、龍湖策劃部09年1月關于北京萬科、北京龍湖北京萬科公司歷史：北京萬科企業(yè)有限公司成立于1987年，是萬科集團的全資子公司；2006年1月，萬科集團受讓朝陽開發(fā)公司下屬企業(yè)朝萬中心60%的股權，雙方組建北京市朝陽萬科房地產開發(fā)有限公司。公司業(yè)績開發(fā)規(guī)模：截至2008年12月，北京萬科累計開發(fā)項目13個，累計開發(fā)面積超過280萬平米地塊位置取得時間取得方式土地價格（元）地塊面積（萬平方米）建面（萬平方米）樓面地價（元/平方米）項目名稱順義后沙峪鎮(zhèn)1993年協(xié)議出讓__27萬28萬__萬科城市花園亞運村1998年協(xié)議出讓__11.2336__萬科星園朝陽豆各莊鄉(xiāng)2001年協(xié)議出讓__25萬28.6萬__萬科青青家園海淀區(qū)天秀路2003年協(xié)議出讓__9.8萬10.6萬__萬科西山庭院豐臺區(qū)小屯路2005.5.20摘牌3.36億4.3萬11.5萬3600萬科紫臺順義望泉寺地塊2005.12.8招標2.75億18萬23萬1200萬科四季花城六里屯17號樓2006.1.18該地塊原屬朝開__1.4萬6.5萬__萬科東第石佛營三期2006.1.18該地塊原屬朝開__1.25萬2萬__萬科金陽國際公寓朝陽公園南側2006.1.18該地塊原屬朝開__3.8萬9.6萬__萬科公園5號萬恒家園二期2006.4.25招標16.6億21.47萬41.65萬3986萬科假日風景豐臺區(qū)宋莊路2007.7.19招標5.9億7.78萬18.4萬3207萬科紅獅昌平區(qū)科技園區(qū)2007.8與金隅合作07年2月金隅招標7.65億20萬53.5萬1443金隅萬科城西大望路27號地2007.10.25招標17億8.15萬14.9萬11409萬科金色誠品萬科取地2房地產E網(wǎng)項目名稱萬科公園五號萬科假日風景萬科紫臺萬科東第金隅萬科城萬科四季花城萬科金陽公寓萬科紅獅項目(限價房)萬科金色城品地理位置朝陽公園南西長安街玉泉路口豐臺區(qū)岳各莊朝陽公園南昌平區(qū)南環(huán)路順義區(qū)順西路朝陽區(qū)石佛營東里豐臺區(qū)東鐵匠營朝陽區(qū)西大望路建筑規(guī)模（萬平米）9.63011.56.561.4519220.714.93容積率2.51.932.53.562.91.461.383——開盤時間2008-10-182007-3-262007-5-122006-9-92008-6-152008-3-222007-6-232008-3-12009開盤價格(元/平米)250009000100001600085005000170006200——在售價格(元/平米)26000元14000（三期紫苑）————75007100——————收盤價格(元/平米)————2100023000————200006200——北京龍湖湖北京龍湖湖地產成成立于2002年12月，隸屬屬于龍湖湖集團，，2007年，龍湖湖入京后后首輪推推出的龍龍湖·滟瀾山別別墅、龍龍湖·香醍漫步步別墅、、龍湖·香醍別苑苑相繼得得到市場場認可龍湖業(yè)績績08年有7個項目在在開發(fā)，，總規(guī)模模在200萬平米左左右時間地塊位置規(guī)劃用途土地面積(萬平方米)建筑面積(萬平方米)交易方式成交價（萬元）樓面地價（元/平方米）開發(fā)項目2005.3.24順義東風商場住宅、商業(yè)、辦公約14萬約38一級開發(fā)暫定“名城天街購物中心”2005.12.22順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)住宅及配套24.2911掛牌704006400滟瀾山2006.4.24海淀區(qū)西苑居住及商業(yè)15.3813.22掛牌90022.946810頤和原著2006.12.26順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)居住31.6415.15招標289001908香醍漫步、香醍別苑2007.10.15通州區(qū)半壁店住宅兼容商業(yè)服務業(yè)27.3668.4招標1480002164大方居（兩限）、花盛香醍2007.12.19海淀區(qū)中關村甲3號F1多功能（包括2500平方米公交場站用地）、消防站5.6617.81招標20600011573唐寧ONE2008.1.14通州區(qū)梨園鎮(zhèn)住宅、商業(yè)服務業(yè)7.3112.19招標700005740蔚藍香醍龍湖取地地2789名城天街項目名稱龍湖滟瀾山龍湖香醍漫步龍湖香醍別苑龍湖花盛香醍龍湖大方居（兩限房）龍湖蔚瀾香醍龍湖唐寧ONE龍湖頤和原著名城天街購物中心地理位置順義區(qū)后沙峪順義新城2008水上運動場館西側通州區(qū)梨園鎮(zhèn)通州區(qū)九棵樹西路海淀區(qū)中關村甲3號海淀區(qū)西苑順義區(qū)仁和建筑規(guī)模(萬平米)1115.1568.412.217.813.2238容積率0.670.92.52.23.81.35開盤時間2007.92007.92007.1112008.52008未定2008.12.62008.8未定預期價格4800開盤價格2600017000980014000-未定3000045000現(xiàn)狀價格32000100008000-3300050000收盤價格17000他山之石石，可以以攻玉土地產品溢價融資一、土地地萬科地塊位置時間取得方式建面（萬平方米）樓面地價（元/平米）項目名稱豐臺區(qū)小屯路2005.5.20摘牌11.5萬3600萬科紫臺順義望泉寺地塊2005.12.8招標23萬1200萬科四季花城六里屯2006.1.18該地塊原屬朝開6.5萬__萬科東第石佛營三期2006.1.18該地塊原屬朝開2萬__萬科金陽國際公寓朝陽公園2006.1.18該地塊原屬朝開9.6萬__萬科公園5號萬恒家園二期2006.4.25招標41.65萬3986萬科假日風景豐臺區(qū)宋莊路2007.7.19招標18.4萬3207萬科紅獅昌平區(qū)科技園區(qū)2007.8與金隅合作07年2月金隅招標53.5萬1443金隅萬科城西大望路27號地2007.10.25招標14.9萬11409萬科金色誠品長期合作作關系：：萬科與中中糧地產產在深圳圳、廣州州、北京京合作開開發(fā)多個個項目萬科與凱凱德置地地簽署長長期合作作協(xié)議，，由凱德德置地負負責萬科科所開發(fā)發(fā)項目的的商業(yè)部部分合作拿地地：與金隅合合作開發(fā)發(fā)昌平項項目收購朝陽陽開發(fā)下下屬公司司朝萬中中心股份份成立朝朝陽萬科科取得土土地高價地計計提存貨貨減值準準備西大望路路地塊在在08年三季報報中已計計提減值值準備1.2億元萬科龍湖在公開的的土地交交易市場場以招拍拍掛的形形式獲取取高價土土地地塊位置建筑面積(萬平方米)交易方式樓面地價（元/平米）開發(fā)項目順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)11掛牌6400滟瀾山海淀區(qū)西苑13.22掛牌6810頤和原著海淀區(qū)中關村甲3號17.81招標11573唐寧ONE通州區(qū)梨園鎮(zhèn)12.19招標5740蔚藍香醍公開市場場競爭拿拿地代價價高昂合作方式式拿地相相對能夠夠規(guī)避公公開的土土地市場場的激烈烈競爭采取多種種合作方方式與政府合合作與有政府府北京的的公司合合作與有土地地儲備的的公司合合作借鑒二、產品品萬科以美國帕帕爾迪公公司為標標桿，追追求工廠廠化的住住宅生產產核心理念念：用20%的精力做做80%的產品，，用80%的精力力做20%的產品品用20%的精力力做80%的產品品：用用少量量的精精力將將已經經成熟熟的經經過市市場檢檢驗的的原創(chuàng)創(chuàng)的經經典產產品大大量地地克隆隆,快速開開發(fā)項項目,盡可能能多的的占有有市場場份額額,贏得商商業(yè)化化效益益用80%的精力力做20%的產品品：用用大量量的精精力進進行新新產品品研發(fā)發(fā),引領市市場潮潮流,確保萬萬科行行業(yè)領領頭羊羊的地地位萬科產品標標準化化提出出背景景通過標標準化化的運運作使使項目目從拿拿地到到銷售售,由通常常需要要2年左右右的時時間，，縮短短至一一年半半的時時間“像造造汽車車一樣樣造房房子””，即即用標標準化化手段段來解解決規(guī)規(guī)?；a產和跨跨地域域開發(fā)發(fā)的問問題建立原原創(chuàng)經經典品品牌根據(jù)各各地區(qū)區(qū)不同同的氣氣候特特征、、市場場情況況開發(fā)發(fā)適應應性產產品,積累大大量的的經過過市場場檢驗驗的萬萬科原原創(chuàng)的的經典典產品品逐漸形形成產產品系系列城市非非中心心項目目：萬萬科假假日風風景、、萬科科紫臺臺城郊項項目：：萬科科四季季花城城、萬萬科城城市花花園城市中中心項項目：：萬科科金陽陽國際際公寓寓自然人人文系系列項項目：：萬科科西山山庭院院萬科項目圖圖紙標標準化化包括4個部分分:總圖裝裝置標標準化化、戶戶型標標準化化、構構配件件標準準化、、住宅宅性能能標準準化以戶型型標準準化為為例：：萬科科針對對集團團項目目中占占總數(shù)數(shù)79.1%,面積在在80－150平米，，低、、多層層戶型型進行行定性性，形形成標標準萬科特征單體戶戶型樓樓型由由萬科科提供供,設計公公司充充當描描圖的的作用用，，創(chuàng)新新體現(xiàn)現(xiàn)在針針對不不同地地區(qū)的的市場場產品品理念念,不同地地段的的規(guī)劃劃、環(huán)環(huán)境景景觀的的設計計對細節(jié)節(jié)充分分重視視規(guī)劃、、建筑筑單體體、環(huán)環(huán)境景景觀設設計方方面,標準圖圖紙的的細節(jié)節(jié)表達達十分分到位位墻面鋪鋪裝、、欄桿桿、等等的大大樣設設計,室內插插座的的布置置、道道路的的路牙牙設計計、人人行道道設計計、泊泊車、、停車車位設設計等等都有有十分分充分分的人人性化化的細細節(jié)考考慮萬科萬科北北方工工業(yè)化化研發(fā)發(fā)基地地，逐逐步推推進住住宅產產業(yè)化化2007年10月建立立了萬萬科北北方工工業(yè)化化研發(fā)發(fā)基地地————榆構萬萬科住住宅產產業(yè)化化研發(fā)發(fā)中心心工業(yè)生生產方方式建建造住住宅，，提高高住宅宅生產產的勞勞動生生產率率，提提高住住宅的的整體體質量量、降降低成成本、、降低低物耗耗細分市市場客客戶需需求，，進行行產品品定型型，進進而實實現(xiàn)工工廠預預制、、現(xiàn)場場裝配配的住住宅生生產方方式，，最終終形成成產業(yè)業(yè)化全全面家家居解解決方方案龍湖以萬科科為榜榜樣，，講求求產品品模塊塊標準準化，，產品品組合合靈活活化的的原則則基礎東西標標準化，產產品根據(jù)實實際情況變變化使用標標準的模塊塊組合出不不同的產品品建立在標準準化基礎上上相對靈活活的產品開開發(fā)戰(zhàn)略，，提供統(tǒng)一一又具個性性化的產品品北京龍湖產產品系列別墅系列：：滟瀾山、、香醍漫步步、香醍別別苑洋房系列：：頤和原著著、花盛香香醍城市高層系系列：唐寧寧ONE龍湖龍湖內部有有自己的一一套成熟產產品庫，龍龍湖稱之為為標桿項目目項目90%采用標準化化產品，10%自行創(chuàng)新全集團售樓樓處只有5種標準，風風格、立面面等方面不不允許隨意意改變，實實現(xiàn)快速復復制標準間風格格統(tǒng)一，延延續(xù)性好，，保證整體體風格的實實現(xiàn)，可實實現(xiàn)快速復復制花盛香醍售樓處香醍漫步售樓處香醍漫步連排別墅滟瀾山連排別墅標準化產品品縮短項目目運作周期期標準化產品品及成熟的的運作模式式使項目能能夠實現(xiàn)快快速復制，，迅速的投投入開發(fā)建建設、銷售售，從而縮縮短整個項項目的運作作周期，加加快回款，，實現(xiàn)循環(huán)環(huán)開發(fā)項目目運作周期縮短短，降低財務務費用萬科龍湖項目中糧假日風景花盛香醍唐寧ONE拿地時間2006.42007.102007.12開盤時間2007.52008.92008.12萬科、龍湖從從取得土地到到開盤銷售，，其周期在12個月左右借鑒部品的標準化化有利于大規(guī)規(guī)模采購，從從而降低采購購成本；產品標準化有有利于提高品品質，降低成成本，加快進進度逐步建設產品品標準化全面整合公司司已有的項目目積累，挖掘掘產品內涵，，提煉產品加大市場調研研工作，準確確找到市場切切入點；開展針對建筑筑材料、部品品、構造等方方面的研發(fā)工工作；三、溢價萬科在售項目目與同區(qū)域項項目價格差保保持在10%左右萬科品牌在市市場上極具影影響力，成為為區(qū)域市場風風向標，周邊邊項目采取跟跟隨策略，以以萬科項目為為目標進行價價格和銷售策策略調整萬科項目萬科公園五號25000金隅萬科城7500萬科四季花城7100周邊在售項目價格（元/平米）陽光上東21000書香名邸7000順義新城第一區(qū)6300——尚城6000金漢綠港二期6800萬科萬科項目投資資估算萬科紫臺樓面地價為3600元/平方米，按經經驗估算單方方面積土地成成本取45%，初步估算，，萬科紫臺單單位成本8000元/平米左右項目銷售價格格14000元/平米，每平米米銷售利潤6000元/平米左右，預預計毛利潤率率75%左右萬科中糧假日日風景樓面面地地價價3986元/平方方米米。。按按經經驗驗估估算算單單方方面面積積土土地地成成本本取取45%，初初步步估估算算，，萬萬科科中中糧糧假假日日風風景景估估算算單單位位成成本本8800元/平米米左左右右項目目銷銷售售價價格格14000元/平米米，，每每平平米米銷銷售售利利潤潤5200元/平米米左左右右，，預預計計毛毛利利潤潤率率60%左右右萬科科通通過過溢溢價價銷銷售售，，保保持持著著較較高高的的利利潤潤率率，，實實現(xiàn)現(xiàn)較較高高的的投投資資回回報報萬科科龍湖湖項項目目銷銷售售價價格格普普遍遍高高于于區(qū)區(qū)域域同同檔檔次次樓樓盤盤20％以以上上，，甚甚至至高高達達50％預期期利利潤潤大大幅幅增增長長，，把把一一個個項項目目賣賣成成2個，，甚甚至至達達到到3個同同樣樣項項目目所所能能創(chuàng)創(chuàng)造造的的利利潤潤龍湖湖龍湖湖：：高高溢溢價價，，高高利利潤潤龍湖項目龍湖滟瀾山32000龍湖香醍漫步17000龍湖香醍別苑10000龍湖唐寧ONE30000周邊在售項目價格（元/平米）龍灣25000納帕爾灣16000，富力灣13000東香庭6300大通成府公館24500土地地單單位位成成本本：：11573元/平米米項目目單單位位成成本本：：20974元/平米米預估估售售價價：：35000元/平米米預計計稅稅前前利利潤潤率率：：66.88%龍湖唐寧寧ONE投資收益益龍湖土地單位位成本：：6400元/平米項目單位位成本：：14716元/平米銷售均價價30000元/平米左右右稅前利潤潤率：101.26%龍湖滟瀾瀾山投資資收益龍湖知己了解并挖挖掘項目目的一切可以以溢價和和有可能能溢價的有有利與不不利點鈍角法則則溢價銷售售執(zhí)行溢價價知彼了解目標標客戶群群的一切切屬性，尤尤其是是客戶戶的消消費心心理與價價值體體系，，并試試圖影影響和改改變他他們布道洗洗腦強調知知己知知彼的的溢價價執(zhí)行行策略略集中把把握客客戶的的關注注重點點，滿滿足其其需求求：精細化化園林林景觀觀物業(yè)服服務通過不不斷的的價格格試探探，做做出正正確的的漲價價決策策，實實現(xiàn)項項目的的溢價價收入入，實實現(xiàn)高高利潤潤率龍湖滟滟瀾山山項目目投資資收益益評估估預期銷售均價實現(xiàn)溢價后的實際銷售均價預期一期均價：16000元/平米實際實現(xiàn)的一期銷售均價：25000元/平米預期一期套均價：420萬元實際實現(xiàn)的一期銷售套均價：611萬滟瀾山山16000元/平米的的預計計銷售售均價價實際際賣到到25000元/平米，，單套套銷售售總價價實現(xiàn)現(xiàn)200萬元的的抬高高龍湖借鑒培養(yǎng)企企業(yè)核核心技技能，，樹立立品牌牌，增增強開開發(fā)項項目的的溢價價能力力研究客客戶需需求，，以客客戶為為導向向滿足足客戶戶關注注點在限價價房與與普通通商品品房價價格日日近的的市場場中，，開發(fā)發(fā)中高高端項項目，，實現(xiàn)現(xiàn)差異異化競競爭四、融融資上市融融資：：提高高資金金效率率龍湖：：為上上市，，拓展展土地地萬科：：資本本市場場融資資與購購買土土地良良性循循環(huán)2006年開始始大舉舉擴張張，大大量增增加土土地儲儲備在重慶慶擁有有超過過6500畝土地地；在在成都都，擁擁有約約2000畝土地地，在在北京京，則則擁有有約2700畝地一二級級開發(fā)發(fā)土地地總面面積達達11000畝，可建筑筑面積約1300萬平方米高價圈地：：以土地單單價11567元/平米的價格格取得了中中關村地塊塊龍湖：IPO暫緩，資金金困局大舉圈地，，提高上市市估值龍湖取地降價因素市場壓力龍湖短期內內無法上市市龍湖集團11000畝土地存貨貨負擔05年至今，北北京龍湖獲獲取6塊土地，拿拿地成本61億左右，從從05年至08年10月，北京龍龍湖的銷售售額只有51.6億龍湖現(xiàn)狀：：資金緊張，，大幅降價價資金緊張大幅降價花盛香醍：：5月13000—18000元/平米，9月跌至6800元至8000元/平米，跌幅幅超過6000元/平米艷瀾山：最最高銷售均均價達到35454元/平米，目前前對外報價價32000元/平米，原來來毛坯房變變?yōu)榫b房房，裝修標標準3000元/平米，艷艷瀾山實實際降價價幅度6000元/平米放棄部分分溢價，，快速回回款，加加快資金金的周轉轉降幅雖大大，在可可接受范范圍花盛香醍醍，由13000元/平米降到到800