北京某高校房地產(chǎn)策劃大賽作品

第一部分項目區(qū)位分析

1緊鄰北京中軸線，區(qū)位交通極為便捷，具備了其他項目無可比擬的優(yōu)勢2第二部分項目定位及開發(fā)3

北京四合院作為老北京人世代居住的主要建筑形式，馳名中外，世人皆知。北京四合院所以有名，首先在于它的歷史悠久，自元代正式建都北京時，四合院就出現(xiàn)了。其次在于它的構(gòu)成有獨特之處，在中國傳統(tǒng)住宅建筑中有典型性和代表性。最后，還因為它雖為居住建筑，卻蘊含著深刻的文化內(nèi)涵，是中華傳統(tǒng)文化的載體。北京四合院，這種古代勞動人民精心創(chuàng)造出來的民居形式，伴隨人們休養(yǎng)生息成百上千年，在人們心目中留下了深刻的印象。

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隨著2008年奧運會在北京的召開，古老的北京對世界的影響也會越來越大。向往北京，希望與中國進行合作的國家和企業(yè)將會越來越多。由于它的區(qū)位優(yōu)勢造成土地緊缺，在此地區(qū)改造中，建設(shè)現(xiàn)代化的、仿古的、高檔的、有中國的特色的四合院將會是今后投資居住的熱點，將會成為稀缺商品。5

東院·國際

規(guī)劃介紹6

保證小區(qū)路網(wǎng)密度合理的前提下規(guī)劃了部分低等級道路，豐富了城區(qū)道路類型。7景觀系統(tǒng)

增加綠地率是提高居住區(qū)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量有效而直接的手段。將居住區(qū)中心地段規(guī)劃為公共綠地。結(jié)合小區(qū)的步行系統(tǒng)、開放空間、帶狀綠化走廊，構(gòu)筑起完善的居住區(qū)綠地系統(tǒng)，使綠色、生態(tài)的生活方式深入人心。8東院·國際

追求高綠化，生態(tài)和諧

東院·國際

不但解決了傳統(tǒng)四合院由于胡同較多，使得地區(qū)綠化大多只能依靠院內(nèi)種植的缺陷。同時建設(shè)風(fēng)格配合“水景”為主題，利用中水在咫尺空間內(nèi)藝術(shù)地囊括了自然界中河、湖、溪、泉、瀑等各具特色的景點，形成各具風(fēng)格的人造景區(qū)。

9餐廳超市臺球咖啡廳增加業(yè)主及周邊居民生活便利性，為銷售提供支持綜合型商場及會所10第三部分分項目目的特色色營銷支支持11項目總總占地地面積積：21萬平米米總建筑筑面積積：12.88萬平米米12四合院建筑總總面積：4.04萬平米一進院2.98萬平米三進院1.06萬平米集中型商業(yè)：：6.16萬平米沿街店鋪：0.35萬平米13舒適型四合院別墅墅住宅院型一進式四合院裝修標準2000元人民幣／平方米毛坯房典藏３1套智能化標準基本齊全層數(shù)雙層，帶地下室銷售價格55000元人民幣／平米建筑面積968平米停車泊位獨立地下車庫居住結(jié)構(gòu)一院一戶1415豪華型四合院別墅墅住宅院型三進式四合院裝修標準2000元人民幣／平方米毛坯房典藏8套智能化標準基本齊全層數(shù)單層，帶地下室銷售價格65000元人民幣／平米建筑面積1320平米停車泊位獨立地下車庫居住結(jié)構(gòu)一院一戶1617四合院銷售方方案一進院5.5萬/平米售價約約為：16.53億三進院6.5萬/平米售價約約為：6.89億銷售均均價：：5.8萬/平米總售價價：23.42億18客戶定定位19客群分分析1、自住住客戶戶對四合合院，，中國國古建建筑氛氛圍感感興趣趣穩(wěn)定的的高收收入階階層多為二次次或多次次置業(yè)者者非常注重重生活的的便利性性，品質(zhì)質(zhì)性喜好尊貴貴感覺存在不同同程度的的投資心心理20客群分析析2、投資客客戶長期在周周邊投資資高檔公公寓別墅墅的投資資買家注重加快快出租周周期，降降低投資資風(fēng)險，，迅速做做出反應(yīng)應(yīng)口碑傳播播的重要要實施者者更熱衷于于能減少少成本的的投資。。21客群階層層分類富豪階層層中產(chǎn)階級級上層中產(chǎn)階級級中層高級白領(lǐng)領(lǐng)中上層層普通白領(lǐng)領(lǐng)大眾階層層22四合院的的銷售策策略:一廣告告：1網(wǎng)站例例：搜狐狐搜房房新浪浪焦點點等2平面媒體體例：：報廣MED路牌(1公里內(nèi))二代理理行：全國各大大品牌代代理例：金網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)偉偉業(yè)協(xié)協(xié)成成等三外地地推廣活活動：1國內(nèi)：山山西內(nèi)內(nèi)蒙古赤赤峰溫溫州等2國外：美美國澳澳大利亞亞加拿拿大等23商業(yè)區(qū)區(qū)銷銷售24商業(yè)營銷銷方案商業(yè)總體體量占地地面積：：6.53萬平米集中型商商業(yè)占地地面積：：6.18萬平米沿街商鋪占占地面積：：0.35萬平米25集中型商業(yè)業(yè)營銷分析析集中型商業(yè)業(yè)樓為三層層首層面積：約2萬平米均均價為9萬/平米二層面積：約2萬平米均均價為6萬/平米三層面積：約2萬平米均均價為3萬/平米總銷售額約約為37.08億26商業(yè)定位----經(jīng)營業(yè)態(tài)我們擬定2套方案：方案1：整盤銷售售方案2：開發(fā)商自自持27方案1--整盤銷售一根根據(jù)實際客客戶的條件件制定合適適的銷售戶戶型在后期銷售售中通過外外聯(lián)拓展，，加大代理理行作用，，積累有效效客戶。按按照客戶實實際意向情情況制定相相應(yīng)的銷售售方案。但但此方案后后期業(yè)主自自行招商或或開發(fā)商整整體招商，，商業(yè)談判判中因資金金問題會導(dǎo)導(dǎo)致難度加加大，引鳳筑巢。。二規(guī)規(guī)劃業(yè)態(tài)，，按業(yè)態(tài)銷銷售根據(jù)我們制制定的銷售售價格，按按照正?；鼗貓笾芷?12-13年)計算，我項項目均租金金為14-15元/平米。據(jù)此此資金價格格推算可支支撐此價格格的業(yè)態(tài)是是高端專業(yè)業(yè)市場等。。以此專業(yè)業(yè)市場的特特性進行切切分銷售，，但此方案案招商必須須先行，筑筑巢引鳳。。28方案二--開發(fā)商自持持詳細規(guī)劃商商業(yè)業(yè)態(tài)按按此業(yè)態(tài)重重點進行招招商工作：：按商業(yè)總體體量規(guī)劃整整樓經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)，采用用流水倒扣扣或