房地產(chǎn)場(chǎng)調(diào)研-翰林風(fēng)華

翰林風(fēng)華項(xiàng)目市調(diào)2006年4月1雙流規(guī)劃一、成都南部新城的建設(shè)為雙流房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了全新的發(fā)展機(jī)遇

在成都城市新一輪規(guī)劃中，雙流北部片區(qū)200余平方公里被規(guī)劃為東升、華陽(yáng)兩個(gè)分區(qū)，將建設(shè)成為成都未來(lái)的南部新城。未來(lái)10年，東升分區(qū)規(guī)劃面積達(dá)到52.3平方公里，城市人口45萬(wàn)，居住用地1132.9公頃。為了充分發(fā)揮空港優(yōu)勢(shì)，將把東升分區(qū)打造成現(xiàn)代化的空港園林生態(tài)城市；華陽(yáng)分區(qū)規(guī)劃面積達(dá)到46.4平方公里，城市人口突破50萬(wàn)，居住用地1267公頃。充分利用成都市行政中心南移、新會(huì)展中心及成都市地鐵一號(hào)線等帶來(lái)的人流、物流、信息流，將華陽(yáng)分區(qū)打造成現(xiàn)代化的成都城市分中心。作為“城南板塊”的雙流，其交通規(guī)劃也是相當(dāng)便捷的。地鐵一號(hào)線將沿天府大道直通華陽(yáng)，止于華龍路。在雙流東升鎮(zhèn)，雙楠大道全面開(kāi)工，長(zhǎng)2900米，寬140米，雙向8車道。其建成后將連通雙流與武侯大道，直通成都僅需10分鐘2二、突出的科教優(yōu)勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了優(yōu)良的人文環(huán)境

雙流科教事業(yè)發(fā)達(dá)，文化氛圍濃厚。境內(nèi)有四川大學(xué)、西南民族大學(xué)、信息工程學(xué)院等高等院校7所，中小學(xué)230所，國(guó)家級(jí)示范中學(xué)3所，省級(jí)重點(diǎn)中學(xué)2所。目前，雙流已形成大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)，普教、職教、成教完備的教育體系。優(yōu)質(zhì)的教育增強(qiáng)了雙流的吸引力，僅棠湖中學(xué)就已吸引全國(guó)13個(gè)省、市、自治區(qū)的學(xué)生前來(lái)就讀，為此購(gòu)房者絡(luò)繹不絕。雙流縣還擁有博士后流動(dòng)站4個(gè)，擁有中國(guó)科學(xué)院光電研究所等各類科研單位35個(gè)?？蒲性核木奂瑑?yōu)質(zhì)教育的普及，對(duì)周邊形成強(qiáng)有力的吸納作用，使雙流成為居家置業(yè)投資的首選。3三、雙流未來(lái)發(fā)展藍(lán)圖將為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展提供新的商機(jī)

成都城市的迅速擴(kuò)張，城市發(fā)展沿南北軸向延伸，雙流正處于南向發(fā)展的軸心，是成都城市擴(kuò)張的核心區(qū)域。隨著全國(guó)第五大國(guó)際機(jī)場(chǎng)——雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)第二跑道的建設(shè)，雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)將成為歐亞大陸橋重要的航空樞紐。在成都市的新一輪規(guī)劃中，雙流縣全部進(jìn)入了成都市3681平方公里的規(guī)劃，雙流迎來(lái)了千載難逢的大好發(fā)展時(shí)期。為此，雙流鎮(zhèn)府創(chuàng)造性地提出了“35223”發(fā)展思路，傾力打造西部一流、全國(guó)知名的西航港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，全國(guó)一流、世界知名的航空物流園區(qū)，突出建設(shè)東升現(xiàn)代空港園林城市、華陽(yáng)成都城市分中心，加快建設(shè)東山快速通道生態(tài)觀光走廊、雙黃路文化旅游走廊、鷺山大道國(guó)際社區(qū)三條走廊，給房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了無(wú)限的發(fā)展空間。4市場(chǎng)調(diào)研一、調(diào)研目的1、為本項(xiàng)目的產(chǎn)品確定提供依據(jù)2、為本案推廣策略提供依據(jù)；3、為本案銷售策略提供依據(jù)；二、調(diào)研方式1、走訪式調(diào)查：走訪各已有樓盤(pán)的銷售現(xiàn)場(chǎng)、周邊經(jīng)營(yíng)商家來(lái)了解各項(xiàng)目的詳細(xì)情況。2、問(wèn)卷式調(diào)查：主要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊住戶、行人、學(xué)生家長(zhǎng)及各項(xiàng)目的準(zhǔn)客戶進(jìn)行“攔截式”調(diào)查。5三、調(diào)研內(nèi)容（一）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)報(bào)建及開(kāi)發(fā)情況：本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)2006年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)放量不是很大，目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有“富豪時(shí)代”、“緯度18”、“錦繡華都二期”、“水云花都二期”等，同比樓盤(pán)中的緯度18基本屬于尾盤(pán)銷售。目前僅有“水云華都”和“富豪時(shí)代”屬于本年度的盤(pán)量，“水云花都”大概有1100多戶可構(gòu)成威脅，但隨著外雙楠大道的開(kāi)通，本項(xiàng)目將更具競(jìng)爭(zhēng)力?！案缓罆r(shí)代”二期開(kāi)放時(shí)間雖然在2006年度，但按照目前市場(chǎng)銷售調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，其銷售進(jìn)度已經(jīng)接近尾盤(pán)，所余戶型大部分抗性較大，相對(duì)而言，本案在戶型結(jié)構(gòu)和促銷條件上更具優(yōu)勢(shì)一些。（二）項(xiàng)目推廣的戶外媒介情況——戶外媒介地段：成都至雙流快速公路靠近雙流地段，本項(xiàng)目側(cè)旁路段，雙中初中部～高中部路段，雙流客運(yùn)站，南昌路、川藏路路段以及2～3塊單立柱廣告牌和成都——雙流的部分客運(yùn)車體。以上所列為雙流的主要廣告部位，其中南昌路段已經(jīng)被其它企業(yè)買斷3年使用權(quán)，本案可以不于考慮租用。6老川藏路段7南昌路段（）8老川藏路雙流入口樓頂雙楠大道旁高立柱9雙流初中部～高中部路段10雙中初中部——高中部路段11白依下街12地塊周邊13（四）客戶的購(gòu)買需求情況

[本次問(wèn)卷樣本抽樣數(shù)量為100份]家庭成員構(gòu)成，是否有子女正在接受中、小學(xué)教育？家庭成員：A：2人以下B：2—3人C：3—5人D：5人以上子女教育？A：小學(xué)B：初中C：高中D：其它樣本統(tǒng)計(jì)合計(jì)：A：2人以下B：2—3人C：3—5人D：5人以上16個(gè)30個(gè)28個(gè)13個(gè)A：小學(xué)B：初中C：高中D：其它32個(gè)37個(gè)5個(gè)5個(gè)樣本分析：通過(guò)樣本合計(jì)統(tǒng)計(jì)我們可以得出結(jié)論：家庭成員構(gòu)成中以三人左右比重居多，而且無(wú)論小升初還是初升高的家庭子女比重都相對(duì)較高，可以對(duì)本案的戶型面積、戶型結(jié)構(gòu)和訴求方向提供借鑒。

每年對(duì)教育的經(jīng)濟(jì)投入水平：A：10000以下B：10000—20000C：20000—30000D：30000—40000E：40000—50000F：50000以上樣本統(tǒng)計(jì)合計(jì)：A：B：C：D：E：F：23個(gè)29個(gè)8個(gè)5個(gè)2個(gè)1個(gè)樣本分析：通過(guò)分析我們可以得出結(jié)論：一般家庭中教育支出大多在20000元左右徘徊，可以說(shuō)家庭教育支出在家庭所有支出中都占的比重較大。14如果要購(gòu)買，你比較喜歡的樓層是？

樓，喜歡的戶型是？A：221B：321C：322D：421E：422F：躍層戶型結(jié)構(gòu)是：□平層□錯(cuò)層□躍層喜歡的躍層面積是：

平米左右，A：100—110B：110—120C：120—130D：130—140E：140以上并且應(yīng)該具備有：A：大面積露臺(tái)B：屋頂花園C：陽(yáng)光房D：空中花園樣本統(tǒng)計(jì)合計(jì)：A：221B：321C：322D：421E：422F：躍層12個(gè)11個(gè)45個(gè)2個(gè)3個(gè)2個(gè)□平層□錯(cuò)層□躍層37個(gè)36個(gè)7個(gè)A：100—110B：110—120C：120—130D：130—140E：140以上10個(gè)16個(gè)27個(gè)34個(gè)3個(gè)A：大面積露臺(tái)B：屋頂花園C：陽(yáng)光房D：空中花園9個(gè)12個(gè)9個(gè)42個(gè)樣本分析：相對(duì)來(lái)說(shuō)，喜歡322型戶型的人群比較多一些，最佳面積在120平米左右徘徊，空中花園更是購(gòu)買者的最愛(ài)。15適宜的總價(jià)范圍在：A：15萬(wàn)—20萬(wàn)B：20萬(wàn)—25萬(wàn)C：25萬(wàn)—30萬(wàn)D：30萬(wàn)以上樣本統(tǒng)計(jì)合計(jì)：A：15萬(wàn)—20萬(wàn)B：20萬(wàn)—25萬(wàn)25個(gè)17個(gè)C：25萬(wàn)—30萬(wàn)D：30萬(wàn)以上11個(gè)37個(gè)樣本分析：雙流的整體消費(fèi)水平相對(duì)成都較低，特別是市區(qū)及周邊地區(qū)的主力消費(fèi)仍然為雙流本地人，接受的價(jià)格偏低。

希望的周遍配套：A：醫(yī)院B：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)C：學(xué)校D：銀行E：體育館F：其他樣本統(tǒng)計(jì)合計(jì)：A：醫(yī)院B：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)C：學(xué)校51個(gè)60個(gè)62個(gè)D：銀行E：體育館56個(gè)51個(gè)F：其他：超市、干洗店、商場(chǎng)、餐館樣本分析：選擇學(xué)校的為最大比例，充分證明了現(xiàn)代教育在買房因素占到的相當(dāng)比例，也正是我們項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在。16如果現(xiàn)在有個(gè)機(jī)會(huì)，讓你既能買房又能使你的子女享受到國(guó)家級(jí)重點(diǎn)中學(xué)的優(yōu)先教育政策，你是否愿意購(gòu)買住房：A：愿意B：考慮一下C：等等再說(shuō)D：不打算樣本統(tǒng)計(jì)合計(jì)：A：愿意B：考慮一下30個(gè)28個(gè)C：等等再說(shuō)D：不打算23個(gè)10個(gè)近期是否有買房意向：A：有B：沒(méi)有C：等兩年再考樣本統(tǒng)計(jì)合計(jì)：A：有B：沒(méi)有C：等兩年再考慮35個(gè)17個(gè)40個(gè)樣本分析：本樣本顯示，絕對(duì)沒(méi)有購(gòu)買意向的樣本只有17個(gè)，給本案提供了絕對(duì)的市場(chǎng)容量支撐。

17四、總結(jié)報(bào)告根據(jù)本次市場(chǎng)調(diào)查的目的，我們認(rèn)真分析了項(xiàng)目周邊樓盤(pán)情況，并做了一對(duì)一的咨詢式問(wèn)卷調(diào)查，通過(guò)調(diào)查數(shù)據(jù)對(duì)比、調(diào)查員總結(jié)討論，結(jié)論如下：客戶群除去別墅型樓盤(pán)，雙流的房地產(chǎn)客戶大部分還是本地人。包括成都在內(nèi)只有20%左右的客戶是外地人。這就需要我們?cè)谕茝V區(qū)域上有所分配。由于本案促銷條件的特殊性和外雙楠交通的便利性，我們認(rèn)為在廣告推廣分配上相比提升雙流以外的分配額。如外雙楠區(qū)域和紅牌樓區(qū)域適當(dāng)分配路牌廣告。在報(bào)媒廣告上適當(dāng)提升傳播范圍比較廣的“華西都市報(bào)”的所占份額?！熬又芸眰髅揭惨m當(dāng)關(guān)注?？蛻羧禾攸c(diǎn)：家庭成員構(gòu)成為3～5人左右；年收入在5萬(wàn)元以上；教育支出在2萬(wàn)元左右；教育制約購(gòu)買的比重占大；雙流當(dāng)?shù)氐目蛻羧罕戎剡€是占80%以上；18戶型面積與結(jié)構(gòu)通過(guò)調(diào)查，客戶對(duì)面積120平米左右，結(jié)構(gòu)為3—2—2的非異型房普遍認(rèn)同。因此，我們?cè)陧?xiàng)目面市后的銷售策略上要適當(dāng)調(diào)控該型房量，以做到優(yōu)劣搭配、齊頭并進(jìn)的情勢(shì)。對(duì)于該型房在價(jià)格上同樣需要調(diào)控出售，以獲得最大利潤(rùn)。內(nèi)外環(huán)境與配套通過(guò)調(diào)查發(fā)先，雙流購(gòu)房群體對(duì)項(xiàng)目外部的環(huán)境普遍不怎么重視，相對(duì)來(lái)說(shuō)，大部分人比較看重一個(gè)小區(qū)的內(nèi)部景觀環(huán)境。最看重的是社區(qū)配套的成熟性。因此，本案在商業(yè)上適當(dāng)規(guī)劃一些生活購(gòu)物配套將會(huì)促進(jìn)本案的銷售認(rèn)可。另外，大力宣傳本案區(qū)域在未來(lái)發(fā)展中的完善配套，也是本案促進(jìn)銷售的途徑之一。19戶外廣告推廣根據(jù)本案的基本客戶群分布，我們可以選定以下幾個(gè)推廣路段：雙流川藏路段；項(xiàng)目側(cè)路段；雙中初中部—高中部路段；雙流客運(yùn)站；雙楠和紅牌樓路段；推廣訴求側(cè)重點(diǎn)：與雙中合作入學(xué)——便利性；名校經(jīng)濟(jì)——投資性；未來(lái)規(guī)劃——升值性；戶性結(jié)構(gòu)——合理性；與名師為鄰——文化性；20戶外媒介價(jià)格雙流戶外媒介需要向規(guī)劃局申報(bào)使用，需經(jīng)政府審核通過(guò)。一般一類地段價(jià)格為2000元/個(gè)（如南昌路和川藏路），二類地段為1000元/個(gè)。制作費(fèi)用為1000元左右（包含安裝費(fèi)和年度維護(hù)費(fèi)用）戶外媒介聯(lián)系人金威廣告：博裕廣告：85802188新世紀(jì)廣告：8583988321項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)詳細(xì)情況：A．富豪時(shí)代開(kāi)發(fā)商：成都雙流富豪實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司項(xiàng)目位置：成都雙流迎春路三段距新雙中距離：項(xiàng)目位于雙中旁邊，其中商業(yè)街部分就在雙中對(duì)面，住宅部分則隔了一定的距離經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積近135027平米，總用地面積76220平米（住宅118747平米、商業(yè)12865平米）總戶數(shù)982戶，車位542個(gè)建筑形態(tài)：多層建筑特點(diǎn)：融合川西民居和現(xiàn)代簡(jiǎn)約的風(fēng)格，建筑里面簡(jiǎn)約現(xiàn)代相融合建筑類型：框架戶型情況：28種戶型，包括平層、錯(cuò)層、躍層，面積區(qū)間57-25022項(xiàng)目配套：13000平米沿街商業(yè)，餐飲、休閑、娛樂(lè)周邊配套：學(xué)校、交通便捷（據(jù)市區(qū)10公里，機(jī)場(chǎng)不到2公里）項(xiàng)目定位：周邊教育仍然是他們的一大賣點(diǎn)主力客戶群：雙流本地市民為主要客戶群，其中又有極大部分為雙中的學(xué)生廣告推廣：因?yàn)轫?xiàng)目已接近尾聲，廣告力度不大，項(xiàng)目周邊街道的立柱廣告較多售樓部情況：售樓部位于項(xiàng)目外的拐角處，空間寬敞，設(shè)施齊全。大型沙盤(pán)位于進(jìn)門(mén)處大廳中央，背后為接待臺(tái)，旁邊為分隔出來(lái)的客戶休息處兼洽談處，擺放多組沙發(fā)，內(nèi)部為辦公室，配備有銷控表。銷售人員配備7-8人。給人感覺(jué)豪華舒適。銷售價(jià)格：均價(jià)2500元/平米銷售進(jìn)度：基本已銷售完畢，每種戶型剩余1-2套，3-4樓和面積100-130的戶型最為暢銷施工進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房交房日期：4月底交房23B．緯度18開(kāi)發(fā)商：成都交大房產(chǎn)雙流置業(yè)有限責(zé)任公司項(xiàng)目位置：東升鎮(zhèn)迎春路距新雙中距離：與雙中和雙小一墻之隔銷售電話：85770111/85770555物業(yè)管理：交大智能物管

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：綠化率45.00%、容積率1.550、占地面積27551.77平方米、建筑面積42687.1平方米、住宅276戶、商鋪25戶、車位194個(gè)建筑形態(tài)：多層、花園洋房戶型面積：住宅戶型面積112-193平米，商鋪面積50-350平米建筑類型：框架周邊配套：城東菜市、雙中、雙小、雙流縣第一人民醫(yī)院、堂湖公園、永祚寺主力客戶群：雙流本地置業(yè)者占多數(shù)，雙流中學(xué)、堂湖中學(xué)的教師、學(xué)生購(gòu)房較多售樓部情況：售樓部外配有休息區(qū)一處，有少量植物搭配，空間較寬敞，配備有接待臺(tái)，沙盤(pán)，銷控表，戶型展示區(qū)銷售價(jià)格：均價(jià)2500元/平米銷售進(jìn)度：只剩面積120-130平米的10套，且都為頂樓，銷售優(yōu)惠政策：一次性付款優(yōu)惠4%、按揭優(yōu)惠總房款2%、8人以上組團(tuán)再享受2%團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠交房日期：5月21日交房24C．錦繡華都二期開(kāi)發(fā)商：成都華興住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：東升鎮(zhèn)三強(qiáng)北路二段88號(hào)距老雙中距離：距老雙中位置較近，新雙中較遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積240余畝、建筑面積28萬(wàn)余平米，其中二期占總數(shù)的2/3綠化率40.00％、容積率1.400、1800多戶，一期景秀苑400余戶、二期藍(lán)泊灣286戶，車位花園洋房1：1、多層為1：1.8建筑形態(tài)：多層,花園洋房建筑特點(diǎn)：坡頂歐式建筑戶型：80-190平米，花園洋房為退臺(tái)式設(shè)計(jì)