世聯(lián)-關(guān)于寫字樓經(jīng)驗

1寫字樓PK1111 11、客戶普遍關(guān)注物業(yè)形象及檔次 4、現(xiàn)金支付能力強：物流類、投資5、關(guān)注付款方式：貿(mào)易類、金融6、關(guān)注舒適的辦公環(huán)境：服務(wù)7、務(wù)實型企業(yè)：實業(yè)11分析因意片區(qū)現(xiàn)關(guān)系第一批進駐的企業(yè)行業(yè)類別和產(chǎn)品關(guān)注片區(qū)現(xiàn)有寫字樓客關(guān)系第一批進駐的企業(yè)和本產(chǎn)品可以改良之鏈和寫字樓客戶現(xiàn)關(guān)系周邊片區(qū)寫字樓客戶的外溢方未來規(guī)關(guān)系未來可能形成的客戶級別和他們的產(chǎn)品需11 中一個有意思的案例— VS國國國際商會中11可選指標：室內(nèi)層高、豪 會議室 、商 11必備指標可選指標：網(wǎng)絡(luò)地板、空中花園、生態(tài)辦公案例 中心給南方基金的 能力和什么有關(guān) 實 實22 特征所在檔甲中心A區(qū)或級甲中心B區(qū)或級

1

4）5A智能化管理 4）3A以上智能化管理

客戶心中的甲級寫字樓標準已經(jīng)高出建筑設(shè)計的既定甲級寫字樓標準的進一步細分，明確了客戶對物業(yè)品質(zhì)需應(yīng)客戶需求把握物業(yè)品質(zhì)，成為后期銷售的有 22 22筒標準

智能要求：智能呼吸式玻璃幕 健康要求：自然送風系形狀要求：正方 筒呈 型”或“一字型位置要求：按實際要求偏移或者居中功能要求：公共衛(wèi)生間、強弱電井、消防走道、電梯全部歸 筒其他要求：充分考慮單位拼合的方便性面積要求；最小單位大于等于90走道要求：大于1.形狀要求：按實際情況設(shè)計裝修要求：時尚型、科技型、酒店式、生態(tài)型裝修功能要求：休閑、商業(yè)、商務(wù)公寓共用大堂3

商務(wù)公寓 寫字基礎(chǔ)單位方正實用，利用率 柱未靠墻,外挑梁面積 板式商務(wù)公寓，產(chǎn)品類型獨立柱靠墻，增加單位甲級寫字酒店式公酒店式公

外墻外墻以玻璃幕墻連合金鋼覆蓋，外立面俊朗挺市 前設(shè)計風格同質(zhì)性最小，昭示性最強的寫字樓物業(yè)之一 系統(tǒng)）電梯、空調(diào)、智能化系統(tǒng)全部采用原裝進口設(shè)備系統(tǒng)）電梯、空調(diào)、智能化系統(tǒng)全部采用原裝進口設(shè)備大堂高18m，但進深過小，商務(wù)使用過于局促，缺乏大氣感走道隔墻設(shè)置為剪力墻 的利用 手間，故低區(qū)單位的洗間需占用辦公空間 凈層高4.7米，做成結(jié)構(gòu)復(fù)式，實用140%，實現(xiàn)小型商house的概念C C 寫字 態(tài)的使用相互不受干擾態(tài)的使用相互不受干擾 區(qū)，自然形成獨立的垂直交通，保證各種三種物業(yè)形態(tài)分設(shè)主樓下設(shè)商務(wù)公寓，上設(shè)酒店式公寓60－ 電梯昭示面較柱未靠墻,外挑梁面積洗手間外置 桶，降低實用率平面異形四角的使用立柱較多，且柱間距較寫字樓標準平面 商務(wù)公寓標準平面

面積劃分較合組合模數(shù)多，有利于組合銷案例四：星河世紀A寫字

寫字樓與商務(wù)公寓相同平面布局 劃分小面積單位劃分，擴大客戶空中花園，生態(tài)健康，增加立柱數(shù)量及最小8m的柱間距合理寫字樓部分洗手間位置集中，但數(shù)量過少，公寓未考慮設(shè)置公共洗一字型電梯昭示性面小，較難符合商務(wù)需求2244項目價值項目價值解經(jīng)濟大勢判

成功因素借

市場可行性判

項目開發(fā)計

44 啟動區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議與經(jīng)營

44

總

指導(dǎo) 一 視野，宏觀立 服務(wù)遍 二、十四年經(jīng)驗，積累豐 三三、理解客戶，把握需四、流程控制五五、世聯(lián)平臺、知識儲26

1996—2005世聯(lián)地產(chǎn)先后全 市場26個寫字樓項目，覆 量為市場總量的70％，寫字樓銷售面積達135.1萬平米共有18000m2寫字樓。在發(fā)展商一年多銷售無果的前提下，在寶安廣場的銷售中曾創(chuàng)出月售出%的 為97年底、98年初銷售最成功的樓盤交2400m2。國際文 的銷率先刮 市小戶型字樓銷售的旋風首創(chuàng)8 現(xiàn)代之坐落于新興一級商圈華強北的現(xiàn)代之窗，可售面積82600m2，在98年的寫字樓市場中很快成為亮點，銷售業(yè)績眾口中心西區(qū)的領(lǐng)頭的熱點，為中心西區(qū)成 （南山金融中心地處南油大道海王旁的寫字樓項目。99年11月3開始認購，僅投入6元費，就實現(xiàn)了99%的銷售率，創(chuàng)造費0而實現(xiàn)銷售率愈銷，奠定了世聯(lián)在南山寫 一枝獨秀中心一面世即不同反響，CBD市中心區(qū)的開發(fā)起到/m2打造地標建生態(tài)寫字樓鼻積極應(yīng)對后SARS時代們對寫字樓的心理，首次計，8個月實現(xiàn)100%銷售健康商務(wù)差異風景上辦公”的成本，實現(xiàn)13500元/平 最貴的寫字