房地產(chǎn)秩序整頓方案

房地產(chǎn)秩序整頓方案

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)市場管理。標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建立行為

一嚴(yán)格房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入和清出制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在核定資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事開發(fā)建立活動(dòng)。市房地產(chǎn)行政主管部門要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，把好房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入關(guān)，依法查處無證或者超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等行為。對(duì)不具備資質(zhì)的單位和個(gè)人掛靠有資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的視為無資質(zhì)開發(fā)。嚴(yán)禁偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書以下簡稱資質(zhì)證書行為。要積極培育房地產(chǎn)市場，鼓勵(lì)外來有實(shí)力和良好業(yè)績的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入本市從事房地產(chǎn)開發(fā)。外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的必須到市建立行政主管部門登記備案。要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清出制度，把是否有不良記錄作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢和企業(yè)晉級(jí)、降級(jí)的審批條件。對(duì)未獲得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的由市建立行政主管部門根據(jù)國務(wù)院?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例?規(guī)定予以查處。

二嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)工程核準(zhǔn)、審批制度。房地產(chǎn)開發(fā)工程應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度方案，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定辦理工程核準(zhǔn)、用地、規(guī)劃、建立和銷售等手續(xù)。對(duì)經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)工程，必須依法按招標(biāo)、拍賣、掛牌出售的方式獲得土地使用權(quán)，足額繳納土地出讓金，并按出讓合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地；房地產(chǎn)開發(fā)工程規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自變更，確需變更的必須按原審批程序報(bào)市規(guī)劃部門審批。

嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)工程核準(zhǔn)程序。房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)新開發(fā)的房地產(chǎn)工程，應(yīng)領(lǐng)先向市房地產(chǎn)行政主管部門提出房地產(chǎn)開發(fā)工程申請(qǐng)，市房地產(chǎn)行政主管部門審查后，核發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)工程建立條件意見書?再報(bào)市開展和改革部門核準(zhǔn)，否那么市房地產(chǎn)行政主管部門不予辦理商品房預(yù)售答應(yīng)證及房屋所有權(quán)證。

房地產(chǎn)開發(fā)工程應(yīng)當(dāng)實(shí)行工程資本金制度，工程資本金占工程總投資的比例應(yīng)不低于35％，分期施行的開發(fā)工程，按分期施行的工程總投資和一樣的比例執(zhí)行資本金制度。

開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)工程建立過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)工程手冊(cè)中，定期送市房地產(chǎn)行政主管部門備案。未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)工程手冊(cè)報(bào)送備案的由市房地產(chǎn)管理部門根據(jù)建立部?城市商品房銷售管理方法?予以查處。

三嚴(yán)格商品房預(yù)售答應(yīng)管理。市房地產(chǎn)行政主管部門要按照法定程序和答應(yīng)條件，嚴(yán)格把好商品房預(yù)售答應(yīng)關(guān)。未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證的工程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未獲得預(yù)售答應(yīng)證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改；對(duì)拒不整改的根據(jù)?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例?以及建立部?城市商品房預(yù)售管理方法?等法律法規(guī)進(jìn)展查處。

四加強(qiáng)商品房預(yù)銷售合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參照建立部、國家工商總局結(jié)合監(jiān)制并推廣使用的商品房買賣合同示范文本，與購房者簽訂商品房預(yù)銷售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定商品房銷售合同格式條款時(shí)，不得免除自己責(zé)任、加重購房人責(zé)任，或排除購房人合法權(quán)利。市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，落實(shí)購房實(shí)名制訂立合同前，應(yīng)將?商品房買賣合同示范文本?商品房銷售管理方法?城市商品房預(yù)售管理方法?向購房人明示，未按照規(guī)定向買受人明示的市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)?城市商品房銷售管理方法?予以查處。

五嚴(yán)格執(zhí)行?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?并按?住宅質(zhì)量保證書?約定承擔(dān)保修責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違背上述規(guī)定的由原資質(zhì)審批部門依法進(jìn)展處理。

六加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告和展銷活動(dòng)管理。未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證的房地產(chǎn)工程，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。廣揭露布單位要對(duì)房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)展必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規(guī)廣告。對(duì)未獲得預(yù)售答應(yīng)證發(fā)布預(yù)售廣告的承諾售后包租、返本銷售的廣告中有關(guān)房地產(chǎn)工程名稱、面積、價(jià)格、用處、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假違法的市建立、工商、價(jià)格、房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的依法予以嚴(yán)肅查處。

市工商行政管理部門和市房地產(chǎn)行政主管部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)展銷活動(dòng)的審查和監(jiān)管，有嚴(yán)重違法違規(guī)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)和不具備預(yù)銷售條件的商品房工程，不得參加展銷活動(dòng)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)交易市場秩序

一加強(qiáng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向市房地產(chǎn)行政主管部門提出轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)并申報(bào)成交價(jià)格。辦理完房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，30日內(nèi)持變更后的房屋所有權(quán)證到市國土資源部門辦理土地變更登記。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或作不實(shí)申報(bào)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)根據(jù)?省施行〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉方法?規(guī)定，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)展價(jià)格評(píng)估，成交價(jià)格明顯低于正常市場價(jià)格的以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的根據(jù)。未申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的根據(jù)?省施行〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉方法?第三十五條的規(guī)定予以查處。

二加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理。自簽訂房地產(chǎn)抵押合同之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹康禺a(chǎn)行政主管部門辦理抵押登記手續(xù)。市房地產(chǎn)行政主管部門就地產(chǎn)涉及的權(quán)屬問題交由國土資源管理部門簽署意見后，向登記人出具登記證明。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間開工的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受國家法律保護(hù)。抵押當(dāng)事人未申請(qǐng)抵押登記的根據(jù)?省施行〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉方法?第三十五條的規(guī)定予以查處。

三加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理。市房地產(chǎn)行政主管部門要全面清理、整頓房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)，依法查處未獲得資質(zhì)證書、未履行備案手續(xù)、超范圍從事中介業(yè)務(wù)以及中介行為不標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)向市工商行政管理部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照，并在一個(gè)月內(nèi)到市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)采用市房地產(chǎn)、工商管理部門制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，并附有執(zhí)行該項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費(fèi)、效勞費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用，代理買賣過程中賺取差價(jià)等違規(guī)行為的由市房地產(chǎn)、物價(jià)、工商管理部門根據(jù)各自職責(zé)，依法查處。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)租賃市場管理，標(biāo)準(zhǔn)房屋租賃市場行為

一用于出租經(jīng)營的房屋必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定，否那么，不得對(duì)外出租。

二房屋租賃實(shí)行登記備案制度。房屋租賃活動(dòng)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)向市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)登記和備案。申請(qǐng)登記備案時(shí)需提交書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書和當(dāng)事人合法證件。未獲得權(quán)屬證書的房屋不得出租。假設(shè)出租共有房屋或已抵押的房屋，應(yīng)提交其他共有人或抵押權(quán)人同意出租的證明。

三租賃房屋經(jīng)登記備案后，由市房地產(chǎn)行政主管部門依法核發(fā)?房屋租賃證?房屋租賃證?房屋租賃行為合法有效的憑證。假設(shè)從事消費(fèi)、經(jīng)營活動(dòng)，其可作為場所合法的憑證；假設(shè)用于居住，其可作為公安部門辦理戶口的憑證之一。嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓?房屋租賃證?自本通知印發(fā)之日起30日內(nèi)，所有未辦理?房屋租賃證?單位和個(gè)人應(yīng)向市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)補(bǔ)辦租賃登記手續(xù)。對(duì)未申請(qǐng)房屋租賃登記的當(dāng)事人，根據(jù)?省施行〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉方法?第三十五條