XXXX年沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)沈陽地天泰閣地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司總章市場(chǎng)資訊篇1

土地篇2

市場(chǎng)動(dòng)態(tài)篇3

媒體統(tǒng)計(jì)42第一部分：市場(chǎng)資訊篇1政策資訊2012年主要房地產(chǎn)政策：中央基調(diào)不變，地方適度微調(diào)。貨幣政策適度寬松，多套房貸款嚴(yán)格限制。加大資金支持力度，大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍有望擴(kuò)大，并逐步建立房產(chǎn)稅制度行業(yè)動(dòng)態(tài)2

10年城市規(guī)劃：沈陽將建八個(gè)新城

沈陽已經(jīng)步入高鐵時(shí)代

沈陽將完成36842套保障性安居工程任務(wù)指標(biāo)3市場(chǎng)資訊溫州火爆樓市“崩盤華強(qiáng)35.26億在沈拿地成新地王剛需成為市場(chǎng)主力3雙擊添加標(biāo)題文字雙擊添加標(biāo)題文字雙擊添加標(biāo)題文字注：2012年金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)表4泰閣觀點(diǎn)：2012年利率的調(diào)整、信貸的調(diào)整并不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的，而是針對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行的，但這些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了直接和間接的影響。不到一個(gè)月內(nèi)的兩次降息，也將使貸款百萬

20年的購房者，基準(zhǔn)利率下的利息減少近

300元每月。但是，十八大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都提出堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，繼續(xù)實(shí)行限購以及差別化的利率等等。這實(shí)際上在另一方面，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期也發(fā)揮了一定的作用。5資料來源：中國指數(shù)研究院表：房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大信號(hào)6目標(biāo)問題：

短期來看，房產(chǎn)稅的確是可以抑制房?jī)r(jià)，但是實(shí)際上

房產(chǎn)稅必須服務(wù)于一個(gè)長(zhǎng)期目標(biāo)，而是尋求一種更為持續(xù)的地方公共財(cái)政的來源。同時(shí)，通過房產(chǎn)稅建立財(cái)政，提高地方公共服務(wù)的質(zhì)量、效率和積極性

泰閣觀點(diǎn)政策問題：

總體上不增加普通老百姓稅收負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)上現(xiàn)公平、透明，進(jìn)行稅收結(jié)構(gòu)調(diào)整。還有，就是征收對(duì)象的問題。如果沒有一個(gè)全國性的房屋產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)，房產(chǎn)稅的征收就不能完全實(shí)現(xiàn)所謂的公平性。7第一部分：市場(chǎng)資訊篇1

政策資訊2012年主要房地產(chǎn)政策：中央基調(diào)不變，地方適度微調(diào)。貨幣政策適度寬松，多套房貸款嚴(yán)格限制。加大資金支持力度，大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍有望擴(kuò)大，并逐步建立房產(chǎn)稅制度行業(yè)動(dòng)態(tài)2

10年城市規(guī)劃：沈陽將建八個(gè)新城

沈陽已經(jīng)步入高鐵時(shí)代

沈陽將完成36842套保障性安居工程任務(wù)指標(biāo)3市場(chǎng)資訊溫州火爆樓市“崩盤華強(qiáng)35.26億在沈拿地成新地王剛需成為市場(chǎng)主力8溫州火爆樓市“崩盤”9華強(qiáng)35.26億在沈拿地成新地王10泰閣觀點(diǎn)：2002年年到2009年，沈沈陽的地王寶寶座上，至少少經(jīng)歷了10次更迭迭。2009年，地王便便更迭了4次。但是是2009年以來，，沈陽便進(jìn)入入了地王“交交接期”，熱熱點(diǎn)地塊頻頻頻流拍，使得得接任地王尚尚無蹤影。直直至6月月27日日，深圳華強(qiáng)強(qiáng)新城市發(fā)展展有限公司以以總價(jià)35.26億掛掛牌交易的方方式成功摘得得位于沈陽金金廊沿線的2012-019號(hào)號(hào)地塊，接任任地王才低調(diào)調(diào)誕生，成為為繼2009年年末末中街同仁堂堂地塊后的首首個(gè)商業(yè)地王王，也是繼中中海2009年兩周周70億億連續(xù)，刷新沈陽陽總價(jià)地地王后的的又一個(gè)個(gè)總價(jià)地地王。但但是，華華強(qiáng)此次次雖然刷刷新了總總價(jià)地王王，但從從樓面地地價(jià)來看看，與周周邊的萬萬科春河河里比較較，價(jià)格格略低，，也是較較為正常常的。11剛需成為為市場(chǎng)主主力12泰閣觀點(diǎn)點(diǎn)沈陽房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)還有較較大的內(nèi)內(nèi)在需求求。每年年留沈以以及來沈沈工作的的大中專專畢業(yè)生生、外地地來沈打打工和經(jīng)經(jīng)商人員員、青年年人結(jié)婚婚用房以以及房屋屋拆遷等等，為房房地產(chǎn)市市場(chǎng)提供供了巨大大的剛性性需求。。同時(shí)，隨隨著人均均收入水水平的提提高和居居民改善善住房條條件愿望望的增強(qiáng)強(qiáng)，改善善性住房房需求也也逐年增增多。在在龐大的的剛性需需求和改改善性需需求的推推動(dòng)下，，預(yù)計(jì)沈沈陽房?jī)r(jià)價(jià)還將在在相當(dāng)長(zhǎng)長(zhǎng)一段時(shí)時(shí)間內(nèi)保保持平穩(wěn)穩(wěn)上漲態(tài)態(tài)勢(shì)13第一部分分：市場(chǎng)場(chǎng)資訊篇篇1政策資訊訊2012年年主要房房地產(chǎn)政政策：中中央基調(diào)調(diào)不變，，地方適適度微調(diào)調(diào)。貨幣政政策適度度寬松，，多套房房貸款嚴(yán)嚴(yán)格限制制。加大資資金支持持力度，，大規(guī)模模推進(jìn)保保障性安安居工程程建設(shè)房產(chǎn)稅稅試點(diǎn)范范圍有望望擴(kuò)大，，并逐步步建立房房產(chǎn)稅制制度行業(yè)動(dòng)態(tài)態(tài)210年年城市規(guī)規(guī)劃：沈沈陽將建建八個(gè)新新城沈陽已經(jīng)經(jīng)步入高高鐵時(shí)代代沈陽將完成成36842套保保障性安安居工程程任務(wù)指指標(biāo)3市場(chǎng)資訊訊溫州火爆爆樓市“崩盤華強(qiáng)35.26億億在沈拿拿地成新新地王剛需成為為市場(chǎng)主主力14沈陽已經(jīng)經(jīng)步入高高鐵時(shí)代代?沈陽將完完成36842套保障性性安居工工程任務(wù)務(wù)指標(biāo)15目錄市場(chǎng)資訊訊篇1土地篇2市場(chǎng)動(dòng)態(tài)態(tài)篇3媒體統(tǒng)計(jì)計(jì)416第二部分分：土地地篇土地供應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)土地成交交市場(chǎng)2012年成交交熱點(diǎn)地地塊2012年重點(diǎn)點(diǎn)企業(yè)拿拿地分析析土地篇2012土地排排名17土地供應(yīng)應(yīng)走勢(shì)附表：土土地走勢(shì)勢(shì)分析圖圖18土地走勢(shì)勢(shì)分析2012年全年沈沈陽市總總占地面面積3210.25萬平，同同比減少少32.23%；總的來來說，2012年隨著樓樓市的降降溫，本年度土土地市場(chǎng)場(chǎng)呈現(xiàn)明明顯的下下行趨勢(shì)勢(shì)：其一，年年內(nèi)土地地供應(yīng)縮縮減。其二，受受宏觀調(diào)調(diào)控、金金融政策策、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)低迷等等原因的的影響，，開發(fā)商商拿地?zé)釤崆椴辉僭?。其三，季度以來來，土地地成交市市?chǎng)活躍躍度明顯顯提升，，土地市市場(chǎng)短期期內(nèi)呈現(xiàn)現(xiàn)快速復(fù)復(fù)蘇趨勢(shì)勢(shì)且有所所延續(xù)。。19本年各物物業(yè)用途途土地供供應(yīng)情況況從各物業(yè)業(yè)用途的的土地供供應(yīng)情況況來看，，本年居居住用地地和工業(yè)業(yè)用地供供應(yīng)量幾幾乎平分分秋色，，其中共共推出266宗，占比比達(dá)40%。居住用用地比例例上升主主要是第第三季度度隨著樓樓市的逐逐步回暖暖，土地地市場(chǎng)也也迎來供供地高峰峰期，政政府土地地部門推推出大量量?jī)?yōu)質(zhì)土土地，其其中不乏乏一環(huán)內(nèi)內(nèi)、二環(huán)環(huán)內(nèi)位置置稀缺、、含金量量較高的的地塊。。但總體體看來來，受受到政政策打打壓，，開發(fā)發(fā)商資資金鏈鏈吃緊緊，加加上輿輿論下下市場(chǎng)場(chǎng)大環(huán)環(huán)境趨趨冷，，各大大房企企拿地地?zé)崆榍閯t不不如去去年同同期20三、2012年年沈陽陽各區(qū)區(qū)域土土地供供應(yīng)情情況從各區(qū)區(qū)域土土地供供應(yīng)情情況來來看，，2012全年土土地供供應(yīng)量量最大大的依依然為為鐵西西區(qū)，，供應(yīng)應(yīng)占比比達(dá)23%。東陵陵區(qū)、、于洪洪區(qū)和和沈北北新區(qū)區(qū)緊隨隨其后后。鐵鐵西區(qū)區(qū)的供供應(yīng)主主力主主要來來自三三環(huán)外外鐵西西經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)的的工業(yè)業(yè)用地地。而而東陵陵區(qū)和和沈北北新區(qū)區(qū)由于于土地地資源源豐富富，因因此供供應(yīng)也也相對(duì)對(duì)充足足。除除此之外，，于洪洪區(qū)由由于受受到市市政規(guī)規(guī)劃等等一些些利好好因素素，進(jìn)進(jìn)行舊舊城改改造，，尤其其是荷荷蘭村村板塊塊以及及丁香湖板板塊，，迎來來了眾眾多知知名開開發(fā)商商的紛紛紛進(jìn)進(jìn)駐21第二部部分：：土地地篇土地供供應(yīng)市市場(chǎng)土地成成交市市場(chǎng)2012年年成交交熱點(diǎn)點(diǎn)地塊塊2012年年重點(diǎn)點(diǎn)企業(yè)業(yè)拿地地分析析土地篇篇2012土土地排排名22土地成成交分分析表表232012全年土土地總總成交交占地地2429.65萬平，，成交交494宗，占占地同同比下下降33.38%；其中中居住住用地地成交交占地地1266.03萬平，，成交交200宗，占占地同同比下下降8.17%。從歷歷年土土地成成交市市場(chǎng)走走勢(shì)來來看，，整體體趨勢(shì)勢(shì)還是是穩(wěn)中中有升升，但但略有有反復(fù)復(fù)。本本年土土地成成交環(huán)環(huán)比大大幅攀攀升，，一方方面由由于樓樓市調(diào)調(diào)控等等因素素大幅制制約一一線城城市導(dǎo)導(dǎo)致大大量品品牌開開發(fā)商商將資資金與與注意意力轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移像像沈陽陽這樣樣受調(diào)調(diào)控影影響相相對(duì)偏偏弱的的二三三線城城市，，另一一方面面沈陽陽城市市影響響力大大幅攀攀升也也是導(dǎo)導(dǎo)致開開發(fā)商商大量量涌入入沈城城拿地地投資資的重重要因因素，，所以以雖然然樓市市大環(huán)環(huán)境遇遇冷，，但是是沈城城未來來的發(fā)發(fā)展?jié)摑摿σ砸约邦A(yù)預(yù)期價(jià)價(jià)值還還是吸吸引了了眾多多開發(fā)發(fā)商進(jìn)進(jìn)駐，，整體體未來來趨勢(shì)勢(shì)還是是向好好的土地成成交走走勢(shì)分分析24全年年土土地地成成交交量量走走勢(shì)勢(shì)分分析析2012年土土地地成成交交市市場(chǎng)場(chǎng)較較上上年年相相比比有有明明顯顯的的縮縮水水，，除除6月月份份有有一一次次成成交交井井噴噴外外，，全全年年的的走走勢(shì)勢(shì)相相對(duì)對(duì)平平緩緩。。但但第第四四季季度度土土地地成成交交市市場(chǎng)場(chǎng)呈呈現(xiàn)現(xiàn)出出向向好好的的趨趨勢(shì)勢(shì)，，成成交交量量逐逐月月穩(wěn)穩(wěn)步步提提升升而而且且成成交交地地塊塊中中土土地地質(zhì)質(zhì)量量較較高高。。隨隨著著建建筑筑成成本本的的不不斷斷上上漲漲，，宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控力力度度的的不不斷斷加加大大，，開開發(fā)發(fā)商商拿拿地地也也越越來來越越謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎。。今今年年幾幾個(gè)個(gè)知知名名開開發(fā)發(fā)商商進(jìn)進(jìn)入入沈沈陽陽房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)，，拿拿地地舉舉動(dòng)動(dòng)也也比比較較頻頻繁繁，，而而像像金金地地、、萬萬科科、、恒恒大大等等在在沈沈陽陽打打拼拼多多年年的的龍龍頭頭開開發(fā)發(fā)商商都都進(jìn)進(jìn)軍軍新新區(qū)區(qū)域域，，開開辟辟新新的的高高端端居居住住群群。。25各區(qū)區(qū)域域土土地地成成交交走走勢(shì)勢(shì)分分析析單擊擊添添加加標(biāo)標(biāo)題題文文字字從成成交交走走勢(shì)勢(shì)來來看看，，在在2012年年的的上上半半年年，，東東陵陵區(qū)區(qū)的的成成交交波波動(dòng)動(dòng)較較為為明明顯顯，，成成交交量量也也主主要要來來源于于該該區(qū)區(qū)域域，，受受到到全全運(yùn)運(yùn)會(huì)會(huì)和和大大渾渾南南利利好好政政策策的的影影響響，，土土地地市市場(chǎng)場(chǎng)表表現(xiàn)現(xiàn)良良好好，，尤尤其其4、、5月月份份成成交交一一直直處處于于較較高高位位。。進(jìn)入入到到下下半半年年，，成成交交量量則則主主要要來來源源于于于于洪洪區(qū)區(qū)和和鐵鐵西西區(qū)區(qū)。。沈沈北北新新區(qū)區(qū)在在10月月份份成成交交量量拔拔地地而而起起并并將將這這種種勢(shì)勢(shì)頭頭一一直直持持續(xù)續(xù)到到2012年年的的最最后后關(guān)關(guān)頭頭。。這這幾幾個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域是是近近年年來來沈沈陽陽房房地地產(chǎn)產(chǎn)大大熱熱區(qū)區(qū)域域，，土土地地市市場(chǎng)場(chǎng)也也相相比比其其他他區(qū)區(qū)域域更更為為火火熱熱。成交交土土地地可可建建面面積積分分析析2012年全全年年可可建建面面積積4337.73萬平平，，其其中中居居住住可可建建面面積積2751.33萬平平，，較較上上一一年年相相比比均均有有明明顯顯的的萎萎縮縮。。除除去去6月份份土土地地市市場(chǎng)場(chǎng)的的成成交交井井噴噴帶帶來來的的可可建建面面積積的的全全面面拔拔高高以以及及年年底底成成交交高峰峰之之外外，，全全年年土土地地成成交交走走勢(shì)勢(shì)相相對(duì)對(duì)平平穩(wěn)穩(wěn)，，因因此此可可建建面面積積也也沒沒有有過過大大起起伏伏。。9、10月份份傳傳統(tǒng)統(tǒng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)黃黃金金季季節(jié)節(jié)并并沒沒有有使使得得土土地地市市場(chǎng)場(chǎng)成成交交量量水水漲漲船船高高27本年各區(qū)區(qū)域成交交總價(jià)走走勢(shì)從2012年年各區(qū)區(qū)成交金金額走勢(shì)勢(shì)來看，，6月月份由于于成交量量猛增，，導(dǎo)致當(dāng)當(dāng)月各區(qū)區(qū)域土地地成交金額也直直線上揚(yáng)揚(yáng)，其中中沈河區(qū)區(qū)的金廊廊沿線成成交一宗宗商業(yè)性性質(zhì)地塊塊，成交交總價(jià)高高達(dá)35億億元，為年度單單塊土地地最高成成交金額額，最終終被華強(qiáng)強(qiáng)地產(chǎn)成成功摘得得，拉高高了沈河河區(qū)土地地成交總總價(jià)28第二部分分：土地地篇土地供應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)土地成交交市場(chǎng)2012年成交交熱點(diǎn)地地塊2012年重點(diǎn)點(diǎn)企業(yè)拿拿地分析析土地篇2012土地排排名292012年成交交熱點(diǎn)地地塊302012年成交交熱點(diǎn)地地塊分析析圖31第二部分分：土地地篇土地供應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)土地成交交市場(chǎng)2012年成交交熱點(diǎn)地地塊2012年重點(diǎn)點(diǎn)企業(yè)拿拿地分析析土地篇2012土地排排名322012年成交交熱點(diǎn)地地塊2012年年重點(diǎn)企企業(yè)拿地地?cái)?shù)據(jù)332012年成交交熱點(diǎn)地地塊2012年年重點(diǎn)企企業(yè)拿地地分析2012年，，包括萬萬科、保保利、金金地、華華潤(rùn)、恒恒大等全全國知名名房企在在沈陽均均有新動(dòng)動(dòng)作，其其中萬科科在于洪洪廣場(chǎng)附附近摘得得一塊總總占地近近19萬平平的一宗宗土地；；而保利利則分別別在沈河河與和平平滿融地地區(qū)拍得得占地近近41萬平平居住用用地；恒恒大集團(tuán)團(tuán)分別在在皇姑區(qū)區(qū)四臺(tái)子子板塊和和大東區(qū)區(qū)的望花花板塊成成功摘地地并開辟辟了兩個(gè)個(gè)全新項(xiàng)項(xiàng)目恒大大雅苑和和恒大翡翡翠華庭庭；華潤(rùn)潤(rùn)則在和和平區(qū)長(zhǎng)長(zhǎng)白島板板塊的核核心地段段拍得兩兩宗土地地，目前前華潤(rùn)幸幸福里正正處于熱熱銷階段段。除此之外外中海、、碧桂園園等開發(fā)發(fā)商也紛紛紛選擇擇優(yōu)質(zhì)地地塊進(jìn)行行土地儲(chǔ)儲(chǔ)備，穩(wěn)穩(wěn)固在沈沈的業(yè)務(wù)務(wù)拓展，，隨著沈沈陽城市市地位的的不斷提提升，城城市對(duì)外外吸納力力不斷增增強(qiáng)，特特別是未未來調(diào)控控基調(diào)不不變，一一線城市市受限依依舊的背背景下，，全國性性房企必必然要加加大非一一線城市市的業(yè)務(wù)務(wù)量，特特別是一一些重點(diǎn)點(diǎn)二線城城市的業(yè)業(yè)務(wù)拓展展，已經(jīng)經(jīng)成為其其未來業(yè)業(yè)績(jī)持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)的的一大利利潤(rùn)點(diǎn)，，沈陽作作為二線線重點(diǎn)城城市的代代表，必必然會(huì)越越來越受受到青昧昧，未來來其他知知名房企企進(jìn)一步步擴(kuò)大在在沈業(yè)務(wù)務(wù)量也成成為一個(gè)個(gè)趨勢(shì)342012年土地地成交占占地面積積（排名名前10）35第二部分分：土地地篇土地供應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)土地成交交市場(chǎng)2012年成交交熱點(diǎn)地地塊2012年重點(diǎn)點(diǎn)企業(yè)拿拿地分析析土地篇2012土地排排名362012年土地地成交總總額排排名前10372012年土地地成交樓樓板價(jià)排排名10地塊38目錄市場(chǎng)資訊訊篇1土地篇2市場(chǎng)動(dòng)態(tài)態(tài)篇3媒體統(tǒng)計(jì)計(jì)439商品房住住宅市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)篇商品房市市場(chǎng)環(huán)線市場(chǎng)場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)場(chǎng)分析40年內(nèi)全市市商品房房供應(yīng)量量為1845.85萬平平，同比比減少11.87%，供應(yīng)應(yīng)套數(shù)為為188023套套。其中商品品住宅供供應(yīng)量為為1683.31萬萬平，，同比減減少11.62%，，供應(yīng)套套數(shù)為174413套。。由于受受到限購購、限貸貸等一系系列調(diào)控控政策持持續(xù)影響響，購房房者今年年轉(zhuǎn)入理理性購房房，開發(fā)發(fā)商回籠籠資金嚴(yán)嚴(yán)重受阻阻，在經(jīng)經(jīng)過新一一輪的土土地放量量后，整整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)仍存在在大量囤囤地未開開發(fā)現(xiàn)象象，加上上政策導(dǎo)導(dǎo)向不明明朗，開開發(fā)企業(yè)業(yè)也紛紛紛放緩開開發(fā)節(jié)奏奏，謹(jǐn)慎慎開發(fā)，，以規(guī)避避政策不不確定帶帶來的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。因因此，從從近年來來全市商商品房以以及商品品住宅整整體供應(yīng)應(yīng)趨勢(shì)來來看，沈沈陽市場(chǎng)場(chǎng)在經(jīng)歷歷了一輪輪穩(wěn)步增增長(zhǎng)后，，今年商商品房與與商品住住宅供應(yīng)應(yīng)紛紛呈呈現(xiàn)下滑滑走勢(shì)。商品房市市場(chǎng)分析析41從供應(yīng)走走勢(shì)來看看，今年年整體市市場(chǎng)與去去年相比比，熱度度明顯降降低，全全年商品品房供應(yīng)應(yīng)量同比比減少11.87%。由由于前期期土地供供應(yīng)充足足，市場(chǎng)場(chǎng)熱度高高漲，市市場(chǎng)整體體供應(yīng)一一度暴漲漲。但在在調(diào)控政政策不斷施施壓下，，今年市市場(chǎng)受打打壓影響響異常明明顯，購購房者熱熱情不高高，觀望望情緒濃濃重，直直接影響響開發(fā)企業(yè)業(yè)資金回回籠。由由于資金金鏈緊張張，加上上政策一一直持續(xù)續(xù)嚴(yán)厲不不見放松松，并且且市場(chǎng)目目前存在在大量囤囤地未未開發(fā)發(fā)情況況，因因此開開發(fā)商商采取取謹(jǐn)慎慎開發(fā)發(fā)以應(yīng)應(yīng)對(duì)市市場(chǎng)遇遇冷帶帶來的的銷售售危機(jī)機(jī)，今今年整整體供應(yīng)一一直保保持低低走狀狀態(tài)。。明年年隨著著全運(yùn)運(yùn)會(huì)的的召開開等一一系列列利好好影響響，市市場(chǎng)將將出現(xiàn)現(xiàn)新一一輪的的放量，供供應(yīng)存存在一一定的的上漲漲預(yù)期期42今年市市場(chǎng)整整體供供應(yīng)情情況與與去年年相比比隨有有所下下滑，，但和和平、、沈河河、渾渾南以以及東東陵區(qū)區(qū)供應(yīng)應(yīng)情況況仍保保持上上漲狀狀態(tài)。。和平平區(qū)原原始城城區(qū)開開發(fā)殆殆盡，，近年年供應(yīng)應(yīng)主要要集中中在長(zhǎng)長(zhǎng)白島島地區(qū)區(qū)。島島內(nèi)經(jīng)經(jīng)過上上一輪輪的土土地放放量，，為供供應(yīng)市市場(chǎng)提提供了了大量量新增增供應(yīng)應(yīng)可能能。加加上年年內(nèi)金金廊沿沿線的的改造造，區(qū)區(qū)域供供應(yīng)出出現(xiàn)一一定程程度上上漲。。沈河河區(qū)土土地資資源有有限，，開發(fā)發(fā)難度度高，，供應(yīng)應(yīng)一直直處于于低位位。今今年主主要借借勢(shì)金金廊沿沿線有有大量量綜合合體項(xiàng)項(xiàng)目集集中上上市，，大大大拉動(dòng)動(dòng)了區(qū)區(qū)域供供應(yīng)，，新行行政區(qū)區(qū)也為為區(qū)域域供應(yīng)應(yīng)帶來來一定定上漲漲空間間。渾渾南新新區(qū)土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備充充足，，并且且受益益全運(yùn)運(yùn)會(huì)、、政府府南遷遷等影影響，，供應(yīng)應(yīng)一直直居高高不下下。并并且隨隨著全全運(yùn)會(huì)會(huì)臨近近，未未來仍仍存在在上漲漲可能能。東東陵區(qū)區(qū)原始始供應(yīng)應(yīng)主要要以棋棋盤山山板塊塊為主主，該該區(qū)域域以別別墅、、洋房房等高高端產(chǎn)產(chǎn)品為為主，，開發(fā)發(fā)難度度大，，供應(yīng)應(yīng)一直直處于于低走走態(tài)勢(shì)勢(shì)。南南部區(qū)區(qū)域的的崛起起為區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)帶帶來一一線生生機(jī)，，市場(chǎng)場(chǎng)容量量逐漸漸加大大。隨隨著南南部區(qū)區(qū)域開開發(fā)加加深，，未來來供應(yīng)應(yīng)仍存存在上上漲空空間2012年年本年年各區(qū)區(qū)商品品供應(yīng)應(yīng)量分分布情情況43沈陽商商品房房歷年年成交交量分分析今年沈沈陽全全市商商品房房成交交面積積1312.75萬萬平，，同比比減少少18.95%，，其中中商品品住宅宅成交交面積為1079.58萬萬平平，同同比減減少19.23%，沈沈陽作作為二二線城城市對(duì)對(duì)于樓樓市調(diào)調(diào)控的的影響響存在在一定定的滯后性性，但但今年年隨著著國家家對(duì)于于調(diào)控控政策策的異異常堅(jiān)堅(jiān)決使使得今今年沈沈城樓樓市普普遍遇遇冷，，整體體成交交出現(xiàn)下滑滑。但但調(diào)控控政策策畢竟竟主要要是針針對(duì)價(jià)價(jià)格過過高過過快上上漲的的一二二線城城市，，限制制投資資投機(jī)機(jī)性購購房需求，，沈陽陽作為為剛需需為主主導(dǎo)的的市場(chǎng)場(chǎng)，雖雖然受受到政政策波波及，，但影影響畢畢竟有有限，，加上上城市市地位位不斷提升升使得得剛需需釋放放需求求也在在不斷斷擴(kuò)大大，市市場(chǎng)整整體承承載力力尚未未飽和和，健健康平平穩(wěn)發(fā)發(fā)展依依然是是沈城樓市市的主主基調(diào)調(diào)，所所以雖雖然今今年成成交有有所下下滑，，但就就目前前市場(chǎng)場(chǎng)回暖暖趨勢(shì)勢(shì)以及及當(dāng)前前市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)來看，未未來市市場(chǎng)走走出寒寒冬持持續(xù)回回暖的的趨勢(shì)勢(shì)基本本不會(huì)會(huì)改變變，未未來整整體走走勢(shì)還還是以以價(jià)穩(wěn)穩(wěn)量升升為主主44本年全全市各各區(qū)商商品房房成交交情況況表45縱觀整整個(gè)市市場(chǎng)，，受資資源以以及限限購政政策影影響，，今年年二環(huán)環(huán)外區(qū)區(qū)域銷銷售明明顯好好于二二環(huán)內(nèi)內(nèi)。其其中以以于洪洪、渾渾南、、沈北北較為為突出出，而而中心心城區(qū)區(qū)中鐵鐵西區(qū)區(qū)以絕絕對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)領(lǐng)先于于其他他各區(qū)區(qū)。由由于沈沈陽城城市發(fā)發(fā)展中中心外外擴(kuò)，，于洪洪區(qū)與與沈北北新區(qū)區(qū)近年年來市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展迅迅速，，可供供開發(fā)發(fā)土地地資源源豐富富；產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)業(yè)態(tài)豐豐富，，價(jià)格格相對(duì)對(duì)便宜宜，性性價(jià)比比較高高，受受到購購房者者歡迎迎；隨隨著三三、四四環(huán)的的開通通，區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)存存在較較為廣廣闊的的發(fā)展展空間間。渾渾南新新區(qū)主主要借借力于于全運(yùn)運(yùn)會(huì)的的利好好影響響，發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)遇較較好，，收到到自住住、投投資客客的青青睞。。鐵西西區(qū)位位于二二環(huán)內(nèi)內(nèi)，但但是整整體市市場(chǎng)售售價(jià)在在市內(nèi)內(nèi)五區(qū)區(qū)中更更有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力，而而區(qū)域域配套套相對(duì)對(duì)完善善，整整體性性價(jià)比比較高高，區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)銷售售情況況較好好46商品房房住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)篇商品房房市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)線市市場(chǎng)分分析別墅市市場(chǎng)分分析47從年內(nèi)內(nèi)住宅宅供應(yīng)應(yīng)整體體走勢(shì)勢(shì)來看看，今今年供供應(yīng)水水平與與去年年相比比稍顯顯遜色色。今今年受受到調(diào)調(diào)控政政策影影響響較為為明顯顯，購購房者者觀望望情緒緒濃重重，上上半年年各樓樓盤產(chǎn)產(chǎn)品存存在明明顯滯滯銷情情況，，直接接影響響開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)資金金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)與推推盤節(jié)節(jié)奏，，加上上政策策指向向尚不不明朗朗，大大部分分開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)持保保守態(tài)態(tài)度，，不少少樓盤盤建設(shè)設(shè)進(jìn)度度放緩緩，雖雖然下下半年年市場(chǎng)場(chǎng)逐步步回暖暖，但但全年年整體體供應(yīng)應(yīng)量釋釋放還還是受受調(diào)控控影響響有所所保留留。但但預(yù)計(jì)計(jì)隨著著市場(chǎng)場(chǎng)回暖暖的深深入并并企穩(wěn)穩(wěn)，并并且隨隨著未未來新新一輪輪的土土地市市場(chǎng)的的放量量，以以及全全運(yùn)會(huì)會(huì)臨近近，沈沈城樓樓市整整體成成交活活躍度度的恢恢復(fù)，，未來來市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)上漲漲并放放量可可期。48今年和平、沈沈河、渾南以以及東陵區(qū)住住宅產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)漲勢(shì)良好，，其他區(qū)域供供應(yīng)均有不同同程度下滑。和平區(qū)區(qū)原始城區(qū)土土地資源有限限，開發(fā)難度度大，住宅產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)主要要以長(zhǎng)白島地地區(qū)為主，島內(nèi)經(jīng)過上一一輪的土地放放量，從而保保證了區(qū)域市市場(chǎng)供應(yīng)充足足，品牌開發(fā)發(fā)商云集，也也帶動(dòng)了區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展。。沈河區(qū)主要要由于金廊沿沿線的新一輪輪開發(fā)以及新新行政區(qū)的建建設(shè)，為區(qū)域域市場(chǎng)帶來一定機(jī)會(huì)。渾渾南新區(qū)受到到全運(yùn)會(huì)、政政府南遷影響響，開發(fā)節(jié)奏奏快，住宅集集中，供應(yīng)一一直處于高位。東陵區(qū)南南部地區(qū)的崛崛起，為原本本較為單一的的區(qū)域格局帶帶來新的機(jī)遇遇，供應(yīng)正逐逐漸發(fā)力49與去年住宅供供應(yīng)套均面積積呈現(xiàn)跌宕走走勢(shì)不同，今今年供應(yīng)套均均面積相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定，以100平左左右的中等面面積戶型為主主。由于沈陽陽市場(chǎng)目前仍仍受剛需主導(dǎo)導(dǎo)影響，100平左右右的中等戶型型總價(jià)易控，，普遍以舒適適型兩局或小小三室為主，，實(shí)用性強(qiáng)，，受到多數(shù)購購房者青睞，，市場(chǎng)反響較較好50與去年全年銷銷售一直處于于高位走勢(shì)不不同，今年成成交受市場(chǎng)回回暖出現(xiàn)觸底底反彈后整體體回升趨勢(shì)始終保持持延續(xù)。年初初受到調(diào)控政政策影響，購購房者觀望情情緒曾一度高高漲，市場(chǎng)成成交一度低迷。但隨著一一批以價(jià)換量量等重磅促銷銷手段的出現(xiàn)現(xiàn)，市場(chǎng)逐步步出現(xiàn)回暖跡跡象并隨著金金融政策的相對(duì)松動(dòng)使得得部分剛需得得到釋放，市市場(chǎng)成交開始始復(fù)蘇并活躍躍，導(dǎo)致后期期不少持幣觀觀望者也陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)搶購，，市場(chǎng)成交量量進(jìn)一步攀升升并企穩(wěn)，雖雖然目前調(diào)控控總基調(diào)不變變，但剛需為為主的沈城樓市的市場(chǎng)信信心卻在逐步步恢復(fù)，未來來市場(chǎng)向好的的趨勢(shì)逐步凸凸顯51從各物業(yè)類型型成交同比來來看，洋房、、公寓銷售有有所增長(zhǎng)，其其他產(chǎn)品均有有不同程度下下滑。公寓作為投資資投機(jī)產(chǎn)品的的代表，客戶戶主要以投資資客為主，也也是受目前調(diào)調(diào)控影響最大大的產(chǎn)品之一一，成交相對(duì)對(duì)低迷。洋房房產(chǎn)品因其稀稀缺性以及舒舒適性突出，，是部分經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的的改善型客群群的首選。從從業(yè)態(tài)形式來來看，目前沈沈陽市場(chǎng)中住住宅產(chǎn)品仍是是主要市場(chǎng)導(dǎo)導(dǎo)向，成交占占比非常大，，達(dá)到91.09%，，有所增長(zhǎng)52不難看出，商商品住宅套均均面積在80-100平米的舒舒適兩居或是是小三居是目目前市場(chǎng)最受受青睞的產(chǎn)品。80平米左左右的舒適兩兩居能夠滿足足人們?nèi)粘Ｉ罨拘枨笄?，總房款在在可控制范圍圍?nèi)，適合首次次置業(yè)客戶群群體；100平米左右右的小三居能能夠?yàn)榫幼≌哒咛峁└鼮閺V廣泛的活動(dòng)空空間，并且可以滿足足首改客戶的的一些基本改改善居住條件件的要求，市市場(chǎng)反映較好好。在這個(gè)面面積段的產(chǎn)品也順應(yīng)了沈沈陽剛需為主主的市場(chǎng)主流流，成為市場(chǎng)場(chǎng)有力支撐53本年全市各區(qū)區(qū)商品商品住住宅成交情況況分析54今年各區(qū)成交交與去年相比比，只有渾南南呈現(xiàn)小幅增增長(zhǎng)，其他區(qū)區(qū)域均呈現(xiàn)不不同程度下滑滑。渾南新區(qū)區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)明明顯，不受限限購政策影響響，并且受益益于全運(yùn)會(huì)、、政府南遷等等利好因素影影響。區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展展迅速，因其其市場(chǎng)發(fā)展機(jī)機(jī)遇良好，地地鐵、輕軌的的帶動(dòng)，購房房者認(rèn)可度頗頗高，成為近近年購房熱門門區(qū)域。而從成交占比比來看，鐵西西與于洪占比比較大。鐵西西區(qū)域市場(chǎng)成成熟，配套完完善，在售產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)齊全全，售價(jià)親民民，贏得了龐龐大的客戶基基礎(chǔ)。于洪區(qū)配套日日漸完善，價(jià)價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯顯，大量分流流鐵西以及皇皇姑外溢客戶戶，成交比例例較大。55本年度商品房房排名前1056本年度商品住住宅房排名前前1057商品房住宅市市場(chǎng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)篇商品房市場(chǎng)環(huán)線市場(chǎng)分析析別墅市場(chǎng)分析析58各環(huán)線供應(yīng)分分析受到限購政策策以及土地資資源限制，今今年主要供應(yīng)應(yīng)仍集中在二二環(huán)外區(qū)域。。二環(huán)外區(qū)域域土地資源充足，開開發(fā)難度相對(duì)對(duì)更低，限購購政策的實(shí)施施也為區(qū)域帶帶來了重大利利好，各大品品牌開發(fā)商云集，區(qū)域價(jià)價(jià)值顯著提升升。隨著地鐵鐵、三四環(huán)等等市政配套的的逐漸完善，，二環(huán)外區(qū)域域距離感明顯降低，購房房者對(duì)二環(huán)外外區(qū)域關(guān)注度度與接受程度度也逐漸提高高。沈陽房地地產(chǎn)市場(chǎng)逐年年向外擴(kuò)張，，以緩解二環(huán)環(huán)內(nèi)的居住壓壓力，未來二二環(huán)外區(qū)域供供應(yīng)將繼續(xù)保保持高位走勢(shì)勢(shì)59商品住宅方面面，二至三環(huán)環(huán)區(qū)域仍是主主要供應(yīng)區(qū)域域，三環(huán)外區(qū)區(qū)域次之。二二至三環(huán)區(qū)域域起步早，發(fā)展快，，前期市場(chǎng)供供應(yīng)量非常大大。但是區(qū)域域內(nèi)土地資源源有限，市場(chǎng)場(chǎng)在快速發(fā)展展的過程中已趨于飽和，，區(qū)域土地價(jià)價(jià)格漲幅迅猛猛，開發(fā)商拿拿地成本加大大，所以今年年整體供應(yīng)出出現(xiàn)了下滑。。三環(huán)外區(qū)域配配套逐漸完善善，市場(chǎng)開始始發(fā)展，區(qū)域域價(jià)格較二至至三環(huán)更具優(yōu)優(yōu)勢(shì)，近年吸吸引了大批的開發(fā)商與購購房者，市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)步攀攀升60各環(huán)線成交分分析61從對(duì)比圖不難看看出，今年各各環(huán)線住宅銷銷售情況與去去年相比均出出現(xiàn)不同程度度下滑。二環(huán)環(huán)內(nèi)區(qū)域土地資源源稀缺，開發(fā)發(fā)難度相對(duì)較較高，市場(chǎng)容容量有限，普普遍以城市豪豪宅、公寓、、綜合體等形式存在，住住宅比重正逐逐年減少。由由于住宅具備備一定稀缺性性，售價(jià)較高高，銷售難度度大，成交一般。二至三三環(huán)區(qū)域土地地資源充足，，配套逐漸比比擬二環(huán)內(nèi)區(qū)區(qū)域，購房者者認(rèn)可度提高高，成交最好。三環(huán)外區(qū)區(qū)域目前距離離感明顯，配配套有待完善善，但整體售售價(jià)更具吸引引力，成交尚尚可。隨著三環(huán)外開發(fā)加加深，配套跟跟進(jìn)，未來成成交比例將逐逐年加重62商品房住宅市市場(chǎng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)篇商品房市場(chǎng)環(huán)線市場(chǎng)分析析別墅市場(chǎng)分析析63各別墅產(chǎn)品成成交面積分析析全年別墅產(chǎn)品品成交39.56萬萬平，同比減減少26.53%，共共成交1672套，，今年別墅可可說是近幾年作為困困難的一年，，當(dāng)前調(diào)控政政策打擊的對(duì)對(duì)象主要是具具有投資、投投機(jī)性的產(chǎn)品品，而別墅作為高端物業(yè)業(yè)的代表，投投資投機(jī)性是是其主要的特特性之一，因因此必然受到到調(diào)控沖擊，，另外今年整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)環(huán)境不佳，不不少該類客群群資金運(yùn)作頗頗受影響，也也導(dǎo)致不少潛潛在客群的流流失，所以今年整體成交交相對(duì)低迷64各別墅產(chǎn)品成成交類型分析析聯(lián)排目前已經(jīng)經(jīng)成為是別墅墅市場(chǎng)的主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)品，其相相對(duì)其他類型型產(chǎn)品面積適適中、總價(jià)可可控、經(jīng)濟(jì)實(shí)用性強(qiáng)強(qiáng)的特點(diǎn)使其其成為當(dāng)前別別墅成交的主主流產(chǎn)品；另另外雙拼產(chǎn)品品在保證了居居住舒適度的的同時(shí)，又具具備相對(duì)私密密性與奢華感感，性價(jià)比較較高，市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可度較好；；獨(dú)棟產(chǎn)品目目前受政策限限制，目前在在售產(chǎn)品普遍遍面積偏大，，總價(jià)過高，，市場(chǎng)局限性性；類獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品目前尚處處于市場(chǎng)培育期，雖然舒舒適度高于聯(lián)聯(lián)排產(chǎn)品，但但優(yōu)勢(shì)并非過過于突出，且且總價(jià)偏高，，市場(chǎng)接受度度有限；疊拼拼產(chǎn)品相對(duì)其其他別墅類型型產(chǎn)品其舒適適度有限，且且特點(diǎn)與部分分大戶型洋房房產(chǎn)品類似，，別墅具備的的優(yōu)越性正逐逐步缺失，所所以目前此類類產(chǎn)品在別墅墅市場(chǎng)中抱有有量正在逐步步萎縮，整體體成交情況不不佳65本年別墅產(chǎn)品品成交面積分分析年內(nèi)別墅產(chǎn)品品成交主要集集中在200平以下下的小面積產(chǎn)產(chǎn)品，小面積積產(chǎn)品購房門門檻低，資金投入小，，不影響購房房者資金運(yùn)作作，但同時(shí)兼兼顧一定的舒舒適度與實(shí)用用性，在當(dāng)前前階段較受認(rèn)可特別別是首置該類類產(chǎn)品的客群群。中等面積積主要以220-280平產(chǎn)品品為主，此面面積段產(chǎn)品舒適性性更強(qiáng)，總價(jià)價(jià)相對(duì)適中，，對(duì)追求高品品質(zhì)生活的高高端客群有較較大吸引力。。另外由于市場(chǎng)大環(huán)環(huán)境不佳，經(jīng)經(jīng)濟(jì)不景氣，，總價(jià)偏高的的大面積產(chǎn)品品銷售明顯存存在滯銷66本年度報(bào)廣投投放走勢(shì)圖從上圖中可以以看出，除去去年初和年尾尾，2012全年報(bào)廣廣投放走勢(shì)相相對(duì)平穩(wěn)。由由于“金九銀十”是傳統(tǒng)統(tǒng)的房地產(chǎn)銷銷售旺季，因因此在9月月份媒體投投放量在全年年處于最高位位，但由于隨隨著宏觀調(diào)控政策策的深入，2012年年相較于上年年，整體都呈呈現(xiàn)下降局面面。而且自10月份份之后，由于“金九”的的慘淡收?qǐng)龊秃驼木o縮縮政策，使房房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遭受到沉重打打擊，因此媒媒體投放量大幅下跌，從從此也可以看看出各開發(fā)商商在當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)下采取取了相對(duì)保守守的銷售策略略圖表167目錄市場(chǎng)資訊篇1土地篇2市場(chǎng)動(dòng)態(tài)篇3媒體統(tǒng)計(jì)468本年媒體投放放總體分析各大媒體投放放對(duì)比分析各類物業(yè)類型型報(bào)廣統(tǒng)計(jì)各區(qū)域報(bào)廣投投放情況媒體統(tǒng)計(jì)69本年媒體投放放總體分析報(bào)廣總計(jì)總體體情況表本年度共有398個(gè)個(gè)項(xiàng)目投放報(bào)報(bào)廣，總的投投放頻次為5417次次，投放量量為4034.09版版，投放金額為9.39億億元。雖然在在項(xiàng)目數(shù)上，，相比上年有有所上漲，但但是從其它各各項(xiàng)指標(biāo)來看看，相比上年均呈現(xiàn)現(xiàn)下降趨勢(shì)。。可以看出，，由于國家在在宏觀調(diào)控上上的緊縮政策策，2012年全年的的報(bào)廣投放情況保保持在一個(gè)較較低位（報(bào)價(jià)價(jià)均以媒體對(duì)對(duì)外公開報(bào)價(jià)價(jià)為準(zhǔn)，以下下相同）70圖表二因?yàn)?012年中央強(qiáng)強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)定不不移地繼續(xù)實(shí)實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策，沈沈陽雖然是作作為二線城市，但是從整整體上看，房房地產(chǎn)市場(chǎng)受受到政策打壓壓也很嚴(yán)重，，因此相較于于上年，媒體體報(bào)廣處于較低放量。與與上一年相比比，項(xiàng)目個(gè)數(shù)數(shù)上漲了，其其他各項(xiàng)參數(shù)數(shù)反而均有不不同程度的下下降，其中版數(shù)和廣告金金額下降幅度度都較大，分分別是11.3