房地產(chǎn)培訓(xùn)-市場(chǎng)跟蹤調(diào)查及產(chǎn)品研究

編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第頁(yè)房地產(chǎn)培訓(xùn)--市場(chǎng)跟蹤調(diào)查及產(chǎn)品研究前言在經(jīng)過(guò)數(shù)月的市場(chǎng)跟蹤調(diào)查及產(chǎn)品研究之后，我司分別從宏觀、中觀、微觀三個(gè)層面對(duì)項(xiàng)目做了詳細(xì)的分析，并形成了本項(xiàng)目的整體策劃報(bào)告，作為項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作的總體策略依據(jù)及方向。宏觀層面分析包括對(duì)城市的理解、宏觀經(jīng)濟(jì)的研究、人口構(gòu)成研究等等，通過(guò)長(zhǎng)三角城市圈的總體發(fā)展趨勢(shì)來(lái)剖析常州的發(fā)展?jié)摿昂笫校恢杏^層面分析則側(cè)重于對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，從房地產(chǎn)的一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)的供需情況分析，到城市房地產(chǎn)區(qū)域板塊研究，分別從產(chǎn)品特征、價(jià)格結(jié)構(gòu)、后期走勢(shì)等部分進(jìn)行闡述及分析；微觀層面分析主要是對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)分析及產(chǎn)品定位、產(chǎn)品建議，以及針對(duì)項(xiàng)目整體的發(fā)展策略。從全篇的結(jié)構(gòu)上主要分為三大塊，即市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位、發(fā)展策略。各部分的詳細(xì)框架參見(jiàn)目錄。市場(chǎng)是在不斷變化著的，在實(shí)際的項(xiàng)目操盤(pán)過(guò)程之中，我們將時(shí)刻把握尊重市場(chǎng)的原則，根據(jù)市場(chǎng)的變化隨時(shí)做適當(dāng)?shù)牟呗哉{(diào)整。

目錄前言第一章市場(chǎng)研究……………5一、環(huán)境掃描（一）城市環(huán)境………………51、城市定位2、發(fā)展規(guī)劃（二）房地產(chǎn)環(huán)境………………71、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模2、房地產(chǎn)需求構(gòu)成3、區(qū)域市場(chǎng)供需狀況分析4、房地產(chǎn)分布格局產(chǎn)品結(jié)構(gòu)價(jià)格結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)發(fā)展走向二、區(qū)域市場(chǎng)研究（一）板塊研究………………11市場(chǎng)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境客源分布產(chǎn)品結(jié)構(gòu)銷(xiāo)售狀況價(jià)格行情后市預(yù)判(二)重點(diǎn)個(gè)案研究………………12

第二章項(xiàng)目定位一、機(jī)會(huì)研究項(xiàng)目認(rèn)知………………16項(xiàng)目性質(zhì)及規(guī)模選址條件研究規(guī)劃條件研究機(jī)會(huì)研判……………17市場(chǎng)潛力競(jìng)爭(zhēng)條件競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Swot分析、總結(jié)二、定位策略總體定位……………19目標(biāo)消費(fèi)群研究客戶群定位主題、項(xiàng)目定位競(jìng)爭(zhēng)策略產(chǎn)品組合價(jià)格區(qū)間（二）項(xiàng)目概念……………191、概念創(chuàng)意2、總體精神3、項(xiàng)目訴求點(diǎn)（三）產(chǎn)品定位……………221、首期住宅規(guī)劃布局及戶型設(shè)計(jì)分析2、首期規(guī)劃的合理性分析

3、首期開(kāi)發(fā)條件分級(jí)4、首期戶型的合理性分析及產(chǎn)品策略建議5、結(jié)合市場(chǎng)需求我司建議的戶型面積分布6、配套設(shè)施布局建議7、展示區(qū)及售樓中心布局要求（包括功能、面積、層數(shù)……）8、建筑風(fēng)格與主題的呼應(yīng)9、公建部分建筑風(fēng)格（售樓部、商業(yè)街）10、住宅的立面風(fēng)格第三章發(fā)展策略…………24一、項(xiàng)目分期二、銷(xiāo)售步驟三、價(jià)格預(yù)測(cè)四、收入估計(jì)

第一章市場(chǎng)研究一、環(huán)境掃描（一）城市環(huán)境1、城市定位（1）城市地理長(zhǎng)三角&常州:常州位居長(zhǎng)三角軸心，又地處滬寧都市帶中段，從空間區(qū)位理論上分析，常州應(yīng)更具吸納資源、發(fā)散能量、帶動(dòng)成長(zhǎng)的最佳區(qū)位半徑。長(zhǎng)三角－常州－武進(jìn):武進(jìn)是長(zhǎng)江三角洲最有經(jīng)濟(jì)活力的腹地。武進(jìn)地理上包圍著常州，在經(jīng)濟(jì)上同樣起著強(qiáng)大的支撐力量。（2）城市經(jīng)濟(jì)GDP增長(zhǎng)幅度武進(jìn)區(qū)作為常州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利推動(dòng)者，其GDP占整個(gè)常州的35％，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大。在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，常州的經(jīng)濟(jì)地位處于中下游。與其他發(fā)達(dá)城市相比，仍有較大差距。人均GDP增長(zhǎng)幅:2002-2005年常州市人均GDP連續(xù)三年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)幅度，05年人均GDP超過(guò)4000美元，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于平穩(wěn)發(fā)展階段。人均可支配收入:常州2002年至2005年人均可支配收入對(duì)比2005年長(zhǎng)三角十六個(gè)城市的人均可支配收入的平均值15255元，常州仍在水平線以下。2004年武進(jìn)區(qū)人均可支配收入遠(yuǎn)超常州平均值近6400元，當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)力后市釋放空間巨大。（3）城市人口—常州人口數(shù)量變化情況按照2004年常州全年去化體量270萬(wàn)平方米計(jì)算，人均居住面積的增量?jī)H為0.56平方米，其居住需求遠(yuǎn)未真正釋放。流動(dòng)人口從事產(chǎn)業(yè)從事的產(chǎn)業(yè)分布來(lái)看，主要是務(wù)工經(jīng)商、經(jīng)商、服務(wù)性行業(yè)滯留時(shí)間:短期性務(wù)工行為比例最低，外來(lái)人口的穩(wěn)定性加強(qiáng)，增加了住宅的潛在消費(fèi)需求。居住場(chǎng)所:從居住場(chǎng)所看，租賃房屋居首位，占39.9%；。二手租賃市場(chǎng)的需求增大，將有效帶動(dòng)一手住宅市場(chǎng)的發(fā)展。城市人口——2004武進(jìn)人口:武進(jìn)總?cè)丝跀?shù)量全區(qū)1242平方公里，總?cè)丝?6萬(wàn)。武進(jìn)區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，但是農(nóng)業(yè)人口眾多而且分散，高新區(qū)的發(fā)展力度不大，高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人口量少，中心城區(qū)人口變化不大，市場(chǎng)需求有限。遠(yuǎn)期隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村私營(yíng)經(jīng)濟(jì)模式造就的大批私營(yíng)業(yè)主，必然流入中心城區(qū)。長(zhǎng)期分析，市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)大，潛在需求充足。

（4）城市定位為了充分發(fā)揮常州滬寧軸線中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、進(jìn)一步提升工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，常州市“十一五”規(guī)劃城市定位為區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心城市、制造業(yè)基地、文化旅游城市。2、發(fā)展規(guī)劃城區(qū)規(guī)劃定位—常州按照“十一五”規(guī)劃“拓展南北、提升中心”的要求，加快建設(shè)南北一體的現(xiàn)代化都市格局，形成“一體（中心老城區(qū)）兩翼（新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)）”的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)。城區(qū)規(guī)劃定位—武進(jìn)區(qū)整個(gè)武進(jìn)以片區(qū)規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)支撐為主要的規(guī)劃要點(diǎn)?！耙灾行某菂^(qū)為核心，重點(diǎn)鎮(zhèn)為網(wǎng)絡(luò)，高新技術(shù)為先導(dǎo)，新型工業(yè)為主體，科技文化為支撐，都市農(nóng)業(yè)為優(yōu)勢(shì)，生態(tài)旅游為亮點(diǎn)的園林式、現(xiàn)代化新城區(qū)”。項(xiàng)目所處的武進(jìn)中心區(qū)，行政規(guī)劃旁規(guī)劃的高級(jí)居住區(qū)內(nèi)，可共享行政區(qū)的市政設(shè)施。城市理解小結(jié)綜上：常州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行健康，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅明顯，人均可支配收入不斷提高，其是近三年的GDP和人均GDP增長(zhǎng)速度都顯示在10％以上，常州正在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的快車(chē)道中行駛。同時(shí)，常州所處的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的有利位置，外部?jī)?yōu)勢(shì)發(fā)展資源豐富，也將進(jìn)一步帶動(dòng)常州的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在擁有自身健康高速的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)和外部協(xié)調(diào)統(tǒng)一的資源共享，更明確的城市發(fā)展方向和目標(biāo)，使得常州這座城市的未來(lái)變得很清晰。有理由相信，在這樣一個(gè)高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境做為背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境是健康而良性的。武進(jìn)湖塘地區(qū)作為常州南翼建設(shè)的重點(diǎn)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景強(qiáng)大，未來(lái)對(duì)于城市化建設(shè)的需求將日趨強(qiáng)烈，本項(xiàng)目市場(chǎng)存在巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（二）房地產(chǎn)環(huán)境1、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模未來(lái)1-2年內(nèi)，城區(qū)仍將是供應(yīng)的主力區(qū)域，小高層將成為絕對(duì)比例，高層的比例將不斷上升。對(duì)于本項(xiàng)目而言，未來(lái)1-2年除去當(dāng)?shù)貐^(qū)域市場(chǎng)外，市區(qū)是最大的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。土地交易狀況政策導(dǎo)向土地供應(yīng)仍將緊縮，供應(yīng)節(jié)奏平穩(wěn)。城區(qū)土地供應(yīng)規(guī)模逐步減小，區(qū)位價(jià)值日益顯現(xiàn)，土地價(jià)格仍將上漲。新北、武進(jìn)同為城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，保證了土地價(jià)格的發(fā)展空間，但是目前的土地價(jià)格一定程度已經(jīng)提前透支了良好的規(guī)劃前景，特別是新北地區(qū)。同時(shí)考慮到這兩個(gè)區(qū)域后續(xù)供應(yīng)充足，預(yù)計(jì)土地整體價(jià)格上升幅度不大。房地產(chǎn)供應(yīng)狀況2003年前，房地產(chǎn)供應(yīng)相對(duì)平緩增長(zhǎng)，施工面積基本為銷(xiāo)售面積的200%，竣工面積基本與銷(xiāo)售面積持平。相應(yīng)常州市2004年商品住宅消費(fèi)的增長(zhǎng)，2004開(kāi)始年房地產(chǎn)開(kāi)工大幅增加，并且延伸在2005年的供應(yīng)壓力。

2、房地產(chǎn)需求構(gòu)成04年與05年前三季度對(duì)比，城區(qū)的需求進(jìn)一步放大，但供應(yīng)量卻出現(xiàn)了小幅度求雙雙有較大幅度的上漲，供求雙方仍呈現(xiàn)了較高的交易活躍度；新北區(qū)受到宏觀調(diào)控的影響，雖然供應(yīng)量雖提高近70％，而成交卻出現(xiàn)了下跌近12％（按04年的平均去化推算05年第四季度的去化量）武進(jìn)區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)仍低于城區(qū)和新北區(qū)，供求量都未有明顯變化。2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)，銷(xiāo)售規(guī)模大約維持在200-250萬(wàn)平米之間，2004年前，每年人均新增加住宅面積大約為0.4-0.5平米，與常州市城市化水平相符。2004年在外部房地產(chǎn)氣候和城市化發(fā)展階段的刺激，需求開(kāi)始增加，而2004年底空置率的低谷更進(jìn)一步推動(dòng)2005年銷(xiāo)售規(guī)模的上升。3、區(qū)域市場(chǎng)供需狀況分析武進(jìn)區(qū)供需狀況綜合分析：人口份額：2004年武進(jìn)區(qū)戶籍人95.78萬(wàn)，接近100萬(wàn)。近整個(gè)常州市區(qū)的一半，高于中心城區(qū)人口面積，是新北區(qū)的2.5倍。房地產(chǎn)需求：武進(jìn)區(qū)全區(qū)銷(xiāo)售面積約占整個(gè)常州市區(qū)的35%-40%；大約在80-100萬(wàn)平米范圍內(nèi)；其中2005年由于整個(gè)市場(chǎng)（包括發(fā)展商與消費(fèi)者），市場(chǎng)直至2005年9月開(kāi)始啟動(dòng)，政府公告銷(xiāo)售數(shù)據(jù)與我們項(xiàng)目調(diào)研的數(shù)據(jù)出入較大，估計(jì)實(shí)際銷(xiāo)售面積不超過(guò)50萬(wàn)平米。

供應(yīng)分析：武進(jìn)區(qū)房地產(chǎn)施工與竣工面積同樣約占35-40%，2004年開(kāi)始進(jìn)入城市化階段。供應(yīng)開(kāi)始大幅增加。湖塘鎮(zhèn)供應(yīng)狀況綜合分析：湖塘鎮(zhèn)為武進(jìn)區(qū)中心鎮(zhèn)，與常州城區(qū)相連，也是房地產(chǎn)供應(yīng)最為集中的板塊之一。2005年湖塘鎮(zhèn)常住人口進(jìn)20萬(wàn)，占整個(gè)武進(jìn)的20%，流動(dòng)人口大約9萬(wàn)，總?cè)丝跀?shù)量大約29萬(wàn)左右。武進(jìn)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在湖塘鎮(zhèn)，其中湖塘本地消費(fèi)約占70%，武進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)約占20%，而常州市區(qū)客戶約占10%左右。購(gòu)買(mǎi)客源主要集中在本地。根據(jù)我們項(xiàng)目銷(xiāo)售的統(tǒng)計(jì)，2004年湖塘鎮(zhèn)銷(xiāo)售面積為50萬(wàn)平米，人均購(gòu)買(mǎi)面積1.75平米左右，大大超出實(shí)際都市化水平。按常州城區(qū)1.2計(jì)，大約存在10萬(wàn)左右的消費(fèi)透支。2005年銷(xiāo)售面積大約在20萬(wàn)平米左右，約占整個(gè)武進(jìn)區(qū)的50%。樓市宏觀市場(chǎng)小結(jié)從土地一級(jí)市場(chǎng)、新房交易市場(chǎng)的歷年增長(zhǎng)情況來(lái)看，常州樓市呈現(xiàn)出了快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。尤其是在需求量的表現(xiàn)上，04年較去年同期成交量增幅達(dá)到99％，可見(jiàn)常州市的需求潛力十分巨大。細(xì)分各區(qū)域表現(xiàn)情況，常州城區(qū)仍舊是交易的活躍地帶，新北區(qū)受到市政規(guī)劃利好的推動(dòng)，需求潛量較大。而武進(jìn)城區(qū)的市場(chǎng)表現(xiàn)明顯弱于城區(qū)和新北區(qū)，目前的樓市開(kāi)發(fā)仍處于起步階段。

2005年為土地供應(yīng)轉(zhuǎn)為控制的年份，預(yù)計(jì)將在2006年以后出現(xiàn)供應(yīng)高峰，2006年將是競(jìng)爭(zhēng)最劇烈最為困難的一年。而2007年將可能出現(xiàn)第一個(gè)供應(yīng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，將沒(méi)有新盤(pán)出現(xiàn)，現(xiàn)有的發(fā)展商初步具備了控制市場(chǎng)的能力；2007年，受2005宏觀調(diào)控而觀望的換購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力在經(jīng)過(guò)兩年的累積，經(jīng)歷了一個(gè)產(chǎn)品換代周期，將再2007年形成第一波高潮。如果換購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力在2004年大量透支的話，則需要經(jīng)過(guò)2代產(chǎn)品更新周期，約在5年后在2010年形成第二波購(gòu)買(mǎi)高潮。在2007年以前，主要的需求將來(lái)自較為剛性的新婚和進(jìn)城人口的首次購(gòu)買(mǎi)。而相對(duì)空白的豪宅市場(chǎng)反而有機(jī)會(huì)出現(xiàn)一波行情。預(yù)計(jì)在過(guò)剩競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)景氣中，2007、2008年大規(guī)模推出新地可能性不大，因此經(jīng)過(guò)3年消化以后，在2010-2012年出現(xiàn)第一個(gè)供應(yīng)短缺的年份。2005年開(kāi)始，市場(chǎng)轉(zhuǎn)向由買(mǎi)方主導(dǎo)的過(guò)剩競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)格局。開(kāi)發(fā)的主要策略首先銷(xiāo)售放量而不是價(jià)格提升，主要策略包括：保持對(duì)市場(chǎng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；縮短開(kāi)發(fā)分期，加速產(chǎn)品更新?lián)Q代；提前一年掌握需求面的變化走向。4、房地產(chǎn)分布格局住宅市場(chǎng)板塊格局分布市場(chǎng)特征小結(jié)板塊發(fā)展脈絡(luò)：各板塊多以線形排布為主，沿主干道和商業(yè)密集區(qū)域形成輻射。城中、城西是兩大成熟板塊：城中和城西板塊是常從98年樓市起步開(kāi)始就持續(xù)大量開(kāi)發(fā)的兩大成熟板塊；其中城西呈現(xiàn)南北兩端發(fā)展，南段段是與城中位置接近的懷德南路沿線，北段則是與新北連接的萬(wàn)福路周邊。而其他區(qū)域則多是零散開(kāi)發(fā)，未形成板塊效應(yīng)。小高層已經(jīng)成為供應(yīng)主力：進(jìn)入2001年開(kāi)始，城區(qū)大部分區(qū)域新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)在建筑形態(tài)上小高層已經(jīng)成為主力，城中甚至有超過(guò)30層的超高層，但開(kāi)發(fā)比例目前較小。三房仍是主力，戶型設(shè)計(jì)更趨宜居性：三房仍舊是主力，但戶型設(shè)計(jì)較往年有明顯提升，從單純的大面積設(shè)計(jì)，更多的注入了適宜居住的平面排布。三段式價(jià)格分布：城西的懷德南路和城中是價(jià)格的高位，市場(chǎng)均價(jià)在5000-6000元/平方米，其次是城北和城東，均價(jià)僅在4000-4800元/平方米；城西的鐘樓區(qū)目前價(jià)格最低，均價(jià)僅在3200元/平方米。

未來(lái)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)將繼續(xù)北移：一方面，由于城中后期開(kāi)發(fā)將重點(diǎn)在商務(wù)、零售商業(yè)上，而城西未來(lái)開(kāi)發(fā)量將逐漸減少，而北面的開(kāi)發(fā)潛力較大；另一方面，政府的北移，也必將引導(dǎo)更多樓盤(pán)在周邊形成聚集效應(yīng)。二、區(qū)域市場(chǎng)研究（一）市場(chǎng)規(guī)模（板塊分析）板塊分布—市場(chǎng)格局老城區(qū)：新312國(guó)道以南，郵電路以北，主要分布在人民路及定安路沿線。供應(yīng)量少。高新區(qū)：人民東路為中心，夏城路西及降子路東區(qū)域，為武進(jìn)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)北區(qū)。開(kāi)發(fā)量少。大學(xué)城:主要為解決大學(xué)城的相關(guān)配套問(wèn)題及居住問(wèn)題。開(kāi)發(fā)量少。新城中心區(qū)：廣電路以南，延政路以北版塊，主要分布在長(zhǎng)虹路沿線。供應(yīng)最大，大盤(pán)居多。目前湖塘的住宅市場(chǎng)以新城中心區(qū)為核心開(kāi)發(fā)板塊，其他板塊開(kāi)發(fā)體量小，屬于附屬開(kāi)發(fā)區(qū)域。目前市場(chǎng)上新批項(xiàng)目的容積率都在1.8-2之間。大多樓盤(pán)都為混合型設(shè)區(qū)規(guī)劃，呈現(xiàn)多種建筑類(lèi)型共存的情況，在1.8左右容積率內(nèi)做別墅產(chǎn)品，實(shí)屬當(dāng)?shù)匾?guī)劃的一大特色。對(duì)比04-05年建筑類(lèi)型比例，多層和高層有明顯的變化。其中多層的比例下降了14％，而高層的比例提升了9％價(jià)格走勢(shì)整體走勢(shì)：武進(jìn)當(dāng)?shù)啬壳暗膬r(jià)格與其他區(qū)域相比仍處于低位。但本區(qū)域05年年底的均價(jià)較去年同期增長(zhǎng)了近30％。分區(qū)價(jià)格：各板塊目前并未有明顯的價(jià)差，尤其是中心區(qū)與老城區(qū)價(jià)格基本持平，這主要是目前中心區(qū)規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)還未真正凸現(xiàn)，而老城區(qū)由于距離市區(qū)較近，因此從生活便利的角度而言，與中心城有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力。戶型面積：04年市場(chǎng)剛起步，以大戶型為主，滿足客群鄉(xiāng)鎮(zhèn)化的居住習(xí)慣，特別是新城南都的主力戶型，四房供應(yīng)主導(dǎo)了市場(chǎng)。05年戶型向?qū)嵱妙?lèi)型發(fā)展，大三房為主，隨著價(jià)格的迅速上漲，面積也更為緊湊。樓盤(pán)后續(xù)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)在售樓盤(pán)的后續(xù)供應(yīng)量達(dá)到了近100萬(wàn)㎡，按照05年前三季度武進(jìn)區(qū)平均去化量25萬(wàn)㎡計(jì)算，這些剩余供應(yīng)量至少還要消化近3－4年的時(shí)間。

即將上市地塊供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)：未來(lái)兩年，湖塘中心的城市住宅和商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將主要將以花園街為中軸南北向延伸。04年出讓地塊的總面積達(dá)到83萬(wàn)平方米，按照土地開(kāi)發(fā)周期計(jì)算，這些體量都必須在06年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)，未來(lái)的供應(yīng)壓力非常大。(二)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境（重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析）從項(xiàng)目的規(guī)劃、所屬區(qū)位條件以及在市場(chǎng)中所處的地位，下列項(xiàng)目，將是對(duì)本項(xiàng)目可能形成競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)。項(xiàng)目概況樓盤(pán)名稱占地面積總建筑面積開(kāi)盤(pán)時(shí)間入住時(shí)間☆新城南都502263868600一期04年3月二期04年10月三期06年4月初一期2005.12.30二期2006.06.30三期2007年底☆陽(yáng)湖名城20274035000005.09.21多層06年底小高層07年10月☆南甸苑91830225300（地下車(chē)庫(kù)：42540）預(yù)計(jì)06年4月08年交付☆中天名園12857523000005.08.202007.10規(guī)劃和環(huán)境（主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)）新城南都：布局呈排列狀，有別墅、多層、小高層、高層多種建筑形態(tài)；小區(qū)有500多米長(zhǎng)的商業(yè)步行街；大型會(huì)所（規(guī)劃層次較高）；室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池等；部分樓座底層架空成為業(yè)主的活動(dòng)場(chǎng)所；目前交通情況一般，僅有花園街的幾條線路，但是四至道路的交通發(fā)展不久就會(huì)呈現(xiàn)；教育、購(gòu)物等尚可。小區(qū)沒(méi)有集中綠化，以排狀綠化為主，綠化率30％，較為精致；周邊由于是新城區(qū)，沒(méi)有破舊建筑，外部視覺(jué)和空氣較好；小區(qū)東側(cè)毗鄰建設(shè)中的南田公園和南田商業(yè)中心，靠近武進(jìn)區(qū)政府和行政中心，西南面靠近建設(shè)中的淹城森林公園。陽(yáng)湖名城：小區(qū)規(guī)劃三個(gè)出入口，分別設(shè)在長(zhǎng)安路、虹北路、降子路；星級(jí)豪華會(huì)所（帶有泳池）、室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)；街坊式休閑步行街、東南角幼兒園、大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等；規(guī)劃建造雙拼別墅、花園洋房、多層、小高層、高層等多種形態(tài)，外立面氣派、大方。目前交通要步行至常武路，教育（星辰實(shí)驗(yàn)學(xué)校、前黃中學(xué)、湖塘中學(xué)、武進(jìn)高級(jí)中學(xué)都很近）、購(gòu)物（樂(lè)購(gòu)、五星）等較為便利。

由于布局呈兵營(yíng)式，所以并沒(méi)有其中綠化，依靠建筑的角度調(diào)整形成了三個(gè)綠化廣場(chǎng)；周邊基本沒(méi)有雜亂情況，與公安局、交通局、檢察院隔路想望，給業(yè)主以安全感；四至的路況令人滿意；離南田公園僅一路之隔。南甸苑：三個(gè)出入口分別設(shè)在常武路、廣電中路、里底路；整個(gè)小區(qū)結(jié)合有高層、小高層兩種建筑形態(tài)；高檔會(huì)所、室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)；由于是高層，顯得很有氣勢(shì)，外立面色調(diào)清新（深綠色），很具居家味道；沿廣電中路建有商場(chǎng)，至定安路商業(yè)街只有500米之遙，區(qū)位非常理想；教育、交通等很是便利。開(kāi)發(fā)商在環(huán)境上大做文章，一與南田公園有很好的銜接（可直接進(jìn)入公園），二在提高建筑高度的同時(shí)贏得了綠化空地，綠化率不低于50％，三利用湖塘河的支流開(kāi)發(fā)形成小區(qū)的水景；北側(cè)為芳草園新落成小區(qū)，其余方位皆為在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，利用電視塔和南田公園的標(biāo)志性作用，勢(shì)必將成為湖塘的地標(biāo)性建筑（會(huì)受到輻射的影響）中天名園：地處降子路以東，城市商業(yè)配套相對(duì)匱乏，便利性的生活配套嚴(yán)重不足，因此在降子路側(cè)規(guī)劃了獨(dú)立商鋪以作彌補(bǔ)；小區(qū)呈并列式布局，規(guī)劃有疊加別墅、夾層小高層、點(diǎn)式小高層、普通小高層，其中夾層小高層的房型和點(diǎn)式小高層的外形是其設(shè)計(jì)亮點(diǎn)；降子路側(cè)小高層的間距偏窄；交通設(shè)施不甚便利，教育、購(gòu)物等相對(duì)較好。綠化較好，結(jié)合有一定的水景；周邊區(qū)域多為廠房和舊公房，人民東路的商業(yè)業(yè)態(tài)凌亂，流動(dòng)人口較多；人民東路的往來(lái)車(chē)輛以運(yùn)輸為主，污染比較嚴(yán)重；隨著園區(qū)的改造及東側(cè)小區(qū)的開(kāi)發(fā)建造，這一情況將有相應(yīng)的改善。銷(xiāo)售情況及市場(chǎng)動(dòng)向新城南都：目前二期高層在售（沿里底河），均價(jià)在4000元上下，直接享有九八折的優(yōu)惠，去化率為80％左右，剩余的多為160左右的大房型；四月初推出三期“花?！?，價(jià)格為3800左右；前期預(yù)定交付一萬(wàn)元，3月28日前預(yù)定者享有95折優(yōu)惠，7天內(nèi)付款在95折的基礎(chǔ)上還再打99折；3月26日上午9：30－11：30在和平假日廣場(chǎng)（錦繡江南大會(huì)議廳）召開(kāi)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，與會(huì)客戶在散會(huì)前繳納小定者還有另外優(yōu)惠；雙休日前來(lái)咨詢的客戶較為踴躍，廣告推廣（電臺(tái)、常州日?qǐng)?bào)、武進(jìn)日?qǐng)?bào)、廣告牌等）的效果很好。三期開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售210套，銷(xiāo)售率為45%。

陽(yáng)湖名城：每批上市體量過(guò)大，造成后期的消化很緩慢，不利于形成持續(xù)熱銷(xiāo)的市場(chǎng)印象；在售主力為一期的小高層，一期除3#、4#、12#、13#四幢多層未推出外，其他皆已面市，銷(xiāo)售去化60％（可能只是表面現(xiàn)象），多層所剩無(wú)幾，庫(kù)存主要集中在一期中間位置，原因是沿馬路戶型小，且單價(jià)略為便宜，中央靠近景觀的樓座銷(xiāo)售較好，尤其是中間樓層；目前報(bào)價(jià)3800左右，無(wú)直接折扣，可適當(dāng)議價(jià)；由于前期的銷(xiāo)售任務(wù)嚴(yán)峻，現(xiàn)階段無(wú)推盤(pán)計(jì)劃。南甸苑：預(yù)計(jì)四月底開(kāi)盤(pán)，推廣價(jià)為：沿馬路平均3800，靠里面平均4000，景觀樓座平均4200；可能先推出沿馬路的四幢高層（26層和29層），房型兩梯四戶；銷(xiāo)售人員素質(zhì)較高，能很好的作介紹（有的放矢），同時(shí)牽引客戶思路的能力也相當(dāng)不錯(cuò)；小區(qū)的區(qū)位、規(guī)劃和景觀都明顯優(yōu)于區(qū)域內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，可能最大的銷(xiāo)售抗性在于建筑過(guò)高，另外交房時(shí)間晚可能成為它的另一個(gè)明顯劣勢(shì)。中天名園：在售樓座6#、9#，去化率在七成左右，目前無(wú)兩房在賣(mài)。小高層6#房型面積124，去化達(dá)80％，所剩為沿降子路側(cè)的居多，里側(cè)以低區(qū)和高區(qū)為主；9#房型面積158，為四房，雖然外觀和房型都很不錯(cuò)，但總價(jià)過(guò)高約束了它的去化速度（僅為60％）；平均報(bào)價(jià)為3800左右，可直接享受98折，若付款速度快還可以便宜50元單價(jià)；由于隨園即將開(kāi)出夾層兩房，為留住客戶、搶占市場(chǎng)，已準(zhǔn)備近期推出3#（夾層戶型）和7#（18層大面積）；分析：3#夾層戶型的銷(xiāo)售應(yīng)該問(wèn)題不大，7#面市卻是迫不得已，因?yàn)?#的銷(xiāo)售不甚理想（僅為60％左右），一起面市一方面是借人氣之勢(shì)起到促進(jìn)銷(xiāo)售的目的，另一方面也是為了搶占市場(chǎng)份額（當(dāng)然其間肯定會(huì)配合以相應(yīng)的銷(xiāo)控）。屆時(shí)，整個(gè)樓盤(pán)的供應(yīng)面將非常廣，從兩方97至四房158，市場(chǎng)的需求將得到全方位的滿足，這樣一期的銷(xiāo)售將進(jìn)入沖刺階段。區(qū)域市場(chǎng)分析總結(jié)由于進(jìn)入春季通常是樓市的回暖點(diǎn)，加上湖塘地區(qū)的樓盤(pán)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，所以大多開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇盡早入市，以期搶占市場(chǎng)，因而會(huì)在四月至六月間形成很大的競(jìng)爭(zhēng)網(wǎng)，供應(yīng)壓力勢(shì)必相當(dāng)?shù)拇?。由于新區(qū)的規(guī)劃已確定中心位置在廣電路和延政路之間，因此這些地段的樓盤(pán)將受到很大的關(guān)注，其中有：陽(yáng)湖名城、南甸苑、新城南都及即將公開(kāi)的御城、金都名城；而老城區(qū)的樓盤(pán)象隨園、華都馨園、中天名園、智思地塊等將漸漸失去它們?cè)趨^(qū)位上的吸引力；大學(xué)城板塊由于剛剛起步，其吸引力也稍顯不足。

陽(yáng)湖名城、南甸苑、新城南都及即將公開(kāi)的御城、金都名城之間的競(jìng)爭(zhēng)將隨著御城的開(kāi)賣(mài)而更加激烈，所以盡管市場(chǎng)的成交量略有上升，但是整體價(jià)格沒(méi)有上漲，還是維持在3700－3800的水平（南甸苑由于區(qū)位、景觀的優(yōu)勢(shì)而稍高），而且各樓盤(pán)紛紛推出相應(yīng)的促銷(xiāo)手段（打折、折上折等）。在調(diào)研過(guò)程中，可以了解到其他樓盤(pán)的銷(xiāo)售員對(duì)于御城項(xiàng)目都是虎視眈眈，而且大多覺(jué)得御城是一個(gè)非常有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目，因此在大盤(pán)大體量集中上市前先行搶占市場(chǎng)、消化積累客戶是較為合理的策略（對(duì)御城缺乏全面了解，不敢直面抗?fàn)帲Ｓ捎谫?gòu)買(mǎi)力釋放的滯后，使得下半年的供應(yīng)將遠(yuǎn)大于需求。為了取得更大的市場(chǎng)，御城應(yīng)立足于湖塘、輻射至武進(jìn)、放眼于常州，擴(kuò)大自己的供應(yīng)面，在確保樓盤(pán)自身品質(zhì)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，應(yīng)把工作重點(diǎn)放在市場(chǎng)推廣和市場(chǎng)拓展上。對(duì)于雋御而言如何規(guī)避上述競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，建議如下：1、營(yíng)銷(xiāo)主題—以一種生活方式，生活理念作為整盤(pán)的推廣主題，如歐式，就將歐式的生活方式詮釋徹底。2、建筑物業(yè)的選擇—鑒于主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品無(wú)論從規(guī)劃還是產(chǎn)品的設(shè)計(jì)品質(zhì)都較低，且銷(xiāo)售情況也十分不理想，在市場(chǎng)上的整體印象很差。建議別墅以低密度的花園洋房或多層物業(yè)代替；市場(chǎng)供應(yīng)處于空白的多層物業(yè)應(yīng)增加設(shè)置比例。3、整體規(guī)劃—清晰組團(tuán)概念，強(qiáng)調(diào)景觀與戶型的匹配，引導(dǎo)客戶有選擇性的置業(yè)。4、戶型面積—建議采用減少三房、四房大面積戶型的設(shè)置比例，取采用2＋1房，3＋1房此類(lèi)過(guò)渡產(chǎn)品，引導(dǎo)客戶接受經(jīng)濟(jì)緊湊的戶型。5、推盤(pán)順序—增加推案的批次，減少每次批次的推案量，造成供不應(yīng)求的供求關(guān)系。第二章項(xiàng)目定位一、機(jī)會(huì)研究（一）項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目性質(zhì)及規(guī)模項(xiàng)目選址區(qū)位條件本項(xiàng)目位于常州市武進(jìn)區(qū)湖塘鎮(zhèn)行政商業(yè)中心區(qū)域，地塊北臨長(zhǎng)虹東路，南至延政東路，西鄰湖塘河，東為規(guī)劃中的星火南路。距離常州市中心20分鐘車(chē)程，距區(qū)政府僅1.2公里。地塊周邊環(huán)境項(xiàng)目選址交通條件地塊周邊常武路為城市主干道，長(zhǎng)虹東路、延政東路為城市道路，緊密連接市中心、區(qū)中心，出行方便。并且，距離沿江高速路入口僅有5分鐘車(chē)程。但是目前缺乏公交線路，未來(lái)地塊周邊規(guī)劃5個(gè)公共汽車(chē)站點(diǎn)，屆時(shí)交通狀況將得以改善。項(xiàng)目規(guī)劃條件研究影響地塊規(guī)劃的因素：城市主體的方向市政設(shè)施的分布道路噪音的影響景觀資源的分布高壓走廊的影響地塊開(kāi)發(fā)價(jià)值等級(jí)：A→B→C→D西南角有50萬(wàn)伏的高壓走廊通過(guò)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成較大的影響

（二）機(jī)會(huì)研判1、市場(chǎng)潛力經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大與地產(chǎn)發(fā)展滯后的矛盾武進(jìn)地區(qū)具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行背景武進(jìn)湖塘地區(qū)地產(chǎn)仍處于低位運(yùn)行中制約因素與開(kāi)發(fā)空間思考都市化水平較低景觀資源資源豐富，景觀狀態(tài)較低SWOT矩陣組合分析規(guī)劃和產(chǎn)品細(xì)節(jié)的調(diào)整完全可以實(shí)現(xiàn)，對(duì)于大盤(pán)而言，如何跳出強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的包圍，樹(shù)立湖塘區(qū)域的首位優(yōu)勢(shì)則是定位的關(guān)鍵所在！

項(xiàng)目一期SWOT分析機(jī)會(huì)研判總結(jié)開(kāi)發(fā)策略與定位方向：武進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但住宅市場(chǎng)低位運(yùn)行，主要存在兩大制約同時(shí)也是發(fā)展機(jī)會(huì)：第一，都市化水平低，提升都市化水平將是主要的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，定位于一種現(xiàn)代化城市生活方式。第二、雖然區(qū)域自然環(huán)境條件良好，但中心區(qū)環(huán)境景觀水平低，環(huán)境構(gòu)成了主要的制約因素，提升環(huán)境價(jià)值將是另一種有效的開(kāi)發(fā)策略；定位于度假生活方式。相應(yīng)在，在定位方向上，分別形成了城市生活住區(qū)與度假生活住區(qū)兩種項(xiàng)目定位。湖塘區(qū)的市場(chǎng)格局目前湖塘地區(qū)的市場(chǎng)格局，主要有四個(gè)指標(biāo)性樓盤(pán)所建立起的低－中低－中－中高四個(gè)檔次。豐樂(lè)尚都，針對(duì)大學(xué)城片區(qū)，體量和市場(chǎng)占有率較低，基本可以排除競(jìng)爭(zhēng)范圍之外。中天名園所屬高新開(kāi)發(fā)區(qū)，距離行政中心區(qū)較遠(yuǎn)，對(duì)本項(xiàng)目基本不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系?？勺鰠⒖紓€(gè)盤(pán)行政中心區(qū)的陽(yáng)湖名城、新城南都是御城的直接競(jìng)爭(zhēng)。新城南都距離行政區(qū)范圍更近，區(qū)位條件是競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)中最佳的，也成為本項(xiàng)目最為關(guān)鍵的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

價(jià)值坐標(biāo)原點(diǎn)—南田公園南田公園構(gòu)成了武進(jìn)本區(qū)域內(nèi)的價(jià)值坐標(biāo)原點(diǎn)。新城南都將是最主要的競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)，與區(qū)域核心南田公園的關(guān)系優(yōu)于其他項(xiàng)目。新城南都主要從以商業(yè)為紐帶的城市性角度建立和南田公園的關(guān)系。機(jī)會(huì)研判市場(chǎng)空白領(lǐng)域更直效的開(kāi)發(fā)方式和更寬廣的開(kāi)發(fā)空間對(duì)于本項(xiàng)目更有利的定位占據(jù)市場(chǎng)空間更廣,跳出武進(jìn)做武進(jìn)規(guī)劃方案上更有利于本項(xiàng)目度假生活區(qū)定位策略存在的問(wèn)題二、定位策略（一）總體定位目標(biāo)消費(fèi)群研究調(diào)研目的:了解常州潛在購(gòu)房者的特征，他們對(duì)居住的產(chǎn)品需求特點(diǎn),對(duì)價(jià)格的接受程度,對(duì)媒體的接受習(xí)慣,對(duì)本地塊的測(cè)試情況以及潛在購(gòu)房者對(duì)常州包括武進(jìn)區(qū)域樓盤(pán)的知名度的了解.目標(biāo)客群特征描述(略)客戶群鎖定客群組合本項(xiàng)目具備做“常州第一大盤(pán)”的資本，從產(chǎn)品、包裝、概念推廣上都力圖打造一個(gè)常州的“小香港”，它將是一個(gè)提升當(dāng)?shù)鼐用裆钏?，引?dǎo)消費(fèi)的一個(gè)綜合類(lèi)住宅產(chǎn)品，因此也確定了走中高端路線的方向。結(jié)合項(xiàng)目總體因素，我們鎖定以下客戶，此組合將是我們項(xiàng)目的客戶引導(dǎo)方向，并將促使區(qū)域各消費(fèi)層向其靠攏，從而真正實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)消費(fèi)的可能?？蛯用枋觥叨丝蛻糍?gòu)買(mǎi)力：100-120萬(wàn)喜好：對(duì)居住環(huán)境有一定要求；追求高品質(zhì)的生活；消費(fèi)能力較高；看重停車(chē)便利度；對(duì)住宅面積主張“寬敞、舒適”；對(duì)住宅的功能度有一定要求；對(duì)住宅的立面有一定要求；區(qū)域：全常州市客戶掃描：他們有車(chē)也有房，有著豐厚的收入，屬于社會(huì)中的上層階級(jí)。在事業(yè)的顛峰期，同時(shí)期盼生活也能高人一等，做生活的領(lǐng)袖。在常州，他們享受著安逸的生活，然而對(duì)比外面的世界，生活仍是那么缺乏活力。他們需要的是品質(zhì)的生活，居住的基礎(chǔ)功能對(duì)于他們來(lái)講已經(jīng)不太重要。優(yōu)美的環(huán)境和多功能的配套是他們選擇生活的重要標(biāo)準(zhǔn)——他們期望能擁有國(guó)際都市的生活方式?？蛯用枋觥懈叨丝蛻糍?gòu)買(mǎi)力：60-100萬(wàn)喜好：對(duì)戶型的舒適度，社區(qū)配套有一定要求；追求比較安逸舒適的生活；看重交通便利度，停車(chē)便利度；對(duì)人文比較親好；對(duì)住宅面積主張“舒適”為本；以“三房”“四房”產(chǎn)品為主；區(qū)域：湖塘區(qū)為主客戶掃描：講究務(wù)實(shí)原則，在不斷涌現(xiàn)出新住宅的常州，他們不斷體味到新生活的日新月異，然爾，說(shuō)到房子，能讓自家人開(kāi)開(kāi)心心地生活，能夠擁有方便快捷的生活，就足已?！氨壬喜蛔?，比下有余”，知足者長(zhǎng)樂(lè)?？蛯用枋觥卸丝蛻糍?gòu)買(mǎi)力：45-60萬(wàn)喜好：追求高性價(jià)比；注重基本的生活配套；看重交通便利度；對(duì)住宅面積主張“適合”為本；以“二房”“小三房”產(chǎn)品為主；區(qū)域：全常州市客戶掃描：他們正處于人生的拼搏期和上升期，雖然經(jīng)濟(jì)條件有所局限，然而對(duì)生活的未來(lái)仍是充滿希望。在紛繁復(fù)雜的社會(huì)中，大“家”追求和諧，小“家”則強(qiáng)調(diào)高效高值，空間的靈活多變，超值享受，將成為他們的事業(yè)背后的加速器和充電器。

產(chǎn)品定向高端客戶——景觀資源及視野較好的別墅/花園洋房/空中別墅產(chǎn)品中高端客戶——戶型適中，有一定舒適度的空中花園小高層產(chǎn)品中端客戶——高性價(jià)比，送夾層的小高層產(chǎn)品項(xiàng)目定位策略通過(guò)上述目標(biāo)消費(fèi)群喜好分析，及針對(duì)新城南都的直面競(jìng)爭(zhēng)并結(jié)合項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)，我司建議采用揚(yáng)長(zhǎng)避短、差異化的定位路線.建議項(xiàng)目以以下主題貫穿后期的推廣，產(chǎn)品和商業(yè)、會(huì)所設(shè)置和風(fēng)格包裝。我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力：開(kāi)發(fā)商實(shí)力、規(guī)模；我們的客戶需求喜好：功能齊全的現(xiàn)代化居所；我們的直接對(duì)手：新城南都；大盤(pán)定位，高屋建瓴，統(tǒng)籌眾多資源;規(guī)模決定必須淡化武進(jìn)區(qū)形象，擴(kuò)展客戶群；市場(chǎng)定位：國(guó)際的，具有休閑風(fēng)情的，成長(zhǎng)型，全功能第一居所項(xiàng)目整體定位策略—首期定價(jià)策略一全市的角度出發(fā),根據(jù)御城項(xiàng)目全市型樓盤(pán)的整體定位，06年的住宅價(jià)格策略為：保持與城中區(qū)域板塊價(jià)差優(yōu)勢(shì)縮短與新北區(qū)中心的均價(jià)持平城西懷德南路的沿線均價(jià)項(xiàng)目整體定位策略—首期定價(jià)策略二老城區(qū)高新區(qū)中心區(qū)大學(xué)城2005年區(qū)域內(nèi)的價(jià)格水平看，區(qū)位優(yōu)劣差異并未在價(jià)格上有突出表現(xiàn)。2006老城區(qū)高新區(qū)中心區(qū)大學(xué)城

項(xiàng)目整體定位策略—戶型策略首期1A&1B的戶型定位策略高景觀性——花園洋房和豪景平層別墅高性價(jià)比——夾層高兼容性——2＋1房、3＋1房項(xiàng)目整體定位策略—配套功能分區(qū)體量建議根據(jù)項(xiàng)目整體風(fēng)格定位，結(jié)合區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)板塊的現(xiàn)狀，建議1A&1B首期入市的各分區(qū)的合適體量。（具體功能設(shè)施建議詳見(jiàn)產(chǎn)品策略部分）(二)項(xiàng)目概念定位與概念的嫁接我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力：開(kāi)發(fā)商實(shí)力、規(guī)模、湖景、洋房；我們的客戶需求喜好：休閑、功能齊全的現(xiàn)代化居所；我們的直接競(jìng)爭(zhēng)：片區(qū)，新城南都；揚(yáng)長(zhǎng)避短，差異化競(jìng)爭(zhēng)策略御城它是城市體系中，具有國(guó)際背景的、具有休閑風(fēng)情、成長(zhǎng)型、全功能高尚居所城市體系中重要組成部分，130萬(wàn)體量層級(jí)影響著城市發(fā)展方向；國(guó)際背景的：開(kāi)發(fā)商國(guó)際化背景運(yùn)營(yíng)城市，高瞻遠(yuǎn)矚，產(chǎn)品是先進(jìn)的，生活方式是現(xiàn)代的；成長(zhǎng)型：規(guī)模是宏大的，代表城市的未來(lái)，是不斷進(jìn)步的，可持續(xù)作為標(biāo)桿的；全功能：人居體系，涵蓋所有的行為模式，且要使用便捷的；高尚的：產(chǎn)品形態(tài)中高檔，客戶群為精神領(lǐng)袖；第一居所：產(chǎn)品線較長(zhǎng)的，可滿足不同居住需求；大盤(pán)操作過(guò)程中階段性的重點(diǎn)：第一階段是啟動(dòng)，必須有爆炸性形象出現(xiàn)，可能是一個(gè)概念，也可能是一個(gè)包裝很好的啟動(dòng)區(qū)，使之能迅速產(chǎn)生很強(qiáng)的轟動(dòng)傳播效應(yīng)和體現(xiàn)自己非常鮮明的特征。第二階段關(guān)鍵是快速的人口導(dǎo)入，使之能更多更快的被社會(huì)認(rèn)可，這個(gè)社會(huì)的認(rèn)可從量化來(lái)體現(xiàn)的話，有多少人來(lái)買(mǎi)了房子，這是最實(shí)在的，最容易傳播的，這個(gè)人氣對(duì)大盤(pán)來(lái)說(shuō)是非常重要的。

第三階段是持續(xù)階段，在每一期都要給社會(huì)，給客戶亮出不同的招數(shù)，這樣使大盤(pán)不斷的有生命力，從營(yíng)銷(xiāo)的角度來(lái)講，可分不同的對(duì)象，運(yùn)用不同的子品牌策略。第四階段就是尾期，或者真正開(kāi)發(fā)完畢之后，片區(qū)的維護(hù)成為了社區(qū)繼續(xù)保持活力的關(guān)鍵。這個(gè)維護(hù)包括商業(yè)、會(huì)所、文化、物業(yè)管理等等方面。項(xiàng)目總精神新“城”代謝，城市讓常州更美好擴(kuò)容中的新常州，“一體兩翼”城市規(guī)劃藍(lán)圖已經(jīng)展開(kāi)。整體“城市刷新”已成為政府工作重點(diǎn)。本項(xiàng)目所在區(qū)域，正處于未來(lái)城區(qū)的生長(zhǎng)點(diǎn)，作為新常州的生活樞紐和未來(lái)域的時(shí)代門(mén)戶，結(jié)合武進(jìn)戰(zhàn)略橋頭堡的未來(lái)城市定位，迅速催生城市刷新的生命周期，推動(dòng)本案成為未來(lái)常州城市擴(kuò)容的主流生活載體和展示常州城市化進(jìn)程的窗口地標(biāo)。依托龍城“一體兩冀”城市規(guī)劃宏偉藍(lán)圖，憑借未來(lái)常州潛力區(qū)位的南移定位，并藉常州打造中國(guó)紡織貿(mào)易區(qū)橋頭堡之契機(jī)，以“打造新版常州”為目標(biāo)，刷新城市、制造城市、優(yōu)化城市、完善城市。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總精神新版常州——時(shí)代御城它代表了新版常州的文化、新版常州的建筑、新版常州的居住方式、新版常州的城市發(fā)展方向、新常州的土地運(yùn)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商形象定位及包裝精確定位：高瞻遠(yuǎn)矚，積極參與城市運(yùn)營(yíng)整體包裝：誠(chéng)意、實(shí)力、責(zé)任的城市運(yùn)營(yíng)商塑造“政企聯(lián)動(dòng)，配套開(kāi)發(fā)”的形象口碑項(xiàng)目總體形象定位及包裝精確定位：新常州的生活樞紐·未來(lái)域的時(shí)代門(mén)戶整體包裝：100萬(wàn)平方米/國(guó)際化/全配套/公園式/中央生活區(qū)(三)產(chǎn)品定位（略）詳見(jiàn)PPT

第三章發(fā)展策略一、項(xiàng)目分期此分期可能考慮拆遷、工程標(biāo)段問(wèn)題，但從營(yíng)銷(xiāo)角度來(lái)說(shuō)需稍加調(diào)整。作為大盤(pán)關(guān)鍵在于前期造勢(shì)，開(kāi)門(mén)紅的市場(chǎng)高地，所以開(kāi)盤(pán)產(chǎn)品需能快速打開(kāi)市場(chǎng)局面，而利潤(rùn)部分需從長(zhǎng)計(jì)議，且隨著價(jià)格的攀升，后期產(chǎn)品會(huì)補(bǔ)之。這和小規(guī)模的項(xiàng)目的銷(xiāo)控不同。二、銷(xiāo)售步驟根據(jù)常州市場(chǎng)供需狀況和部分案例情況，以及本項(xiàng)目全市高起點(diǎn)的起盤(pán)策略，定立銷(xiāo)售量目標(biāo)如下：一期總面積為13萬(wàn)方，銷(xiāo)售量為11萬(wàn)平米，總銷(xiāo)售期為8個(gè)月（2006.9-2007.4），其中，2006年銷(xiāo)售量為7.5萬(wàn)平米（供應(yīng)量11萬(wàn)平米以上全部），銷(xiāo)售期為4個(gè)月。因目標(biāo)具備一定挑戰(zhàn)性，且隨著市場(chǎng)波動(dòng)及銷(xiāo)售的實(shí)際情況需適當(dāng)調(diào)整。本項(xiàng)目由于工程進(jìn)度已有安排，所以開(kāi)盤(pán)產(chǎn)品及推盤(pán)次序已基本確定。推盤(pán)策略背景針對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，考慮到項(xiàng)目自身的工程進(jìn)度、先天條件、產(chǎn)品線特點(diǎn)等問(wèn)題，結(jié)合后期推廣主題的展開(kāi)，我司擬訂了2006年的推盤(pán)策略。策略依據(jù)

觀：競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總體推案量：2006年有近150萬(wàn)㎡以上的供應(yīng)量將陸續(xù)上市，而未來(lái)5－8年間有近800萬(wàn)㎡的土地存量，按照目前年去化50萬(wàn)㎡左右的速度，這些已有存量的去化周期已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)8－10年左右，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——分批推案量/推盤(pán)次序/產(chǎn)品上市特征（見(jiàn)下表）1）重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析—中天名園試探在先；多頻小幅；物業(yè)混推；別墅內(nèi)定。2）重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析—新城南都先低后高；先易后難。3）重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析—陽(yáng)湖名城單批量過(guò)大小結(jié)從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的推盤(pán)策略來(lái)看，操作手法各易。有指導(dǎo)意義的手法是“小幅多頻”。從產(chǎn)品自身狀況來(lái)看，“別墅”及“空中別墅”產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案有一定的產(chǎn)品錯(cuò)位優(yōu)勢(shì)，在推盤(pán)次序上應(yīng)作一定考量；而戶型考慮到市場(chǎng)的接受程度，仍應(yīng)采取“小面積為主”先面市的策略，根據(jù)后期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的推盤(pán)計(jì)劃，以時(shí)間錯(cuò)位進(jìn)行一定控制；觀：項(xiàng)目自身工程進(jìn)度：已確定先天條件：高壓走廊對(duì)產(chǎn)品的影響較大產(chǎn)品線：一期從布局上來(lái)看，物業(yè)類(lèi)型及面積分布比較混雜，不利于組團(tuán)式推案。有可能造成施工現(xiàn)場(chǎng)與看房專(zhuān)線穿插現(xiàn)象，施工地包裝難度較大。小結(jié)在產(chǎn)品未成型之前將“高壓影響區(qū)”產(chǎn)品先期去化，以減少實(shí)景展現(xiàn)后的銷(xiāo)售壓力；盡量按照已定工程進(jìn)度進(jìn)行推案計(jì)劃；充分考慮施工道路與看房道路的設(shè)計(jì)，盡量減少施工地對(duì)項(xiàng)目展示的不利因素；

配合推廣基調(diào)時(shí)期：開(kāi)盤(pán)前開(kāi)盤(pán)二次開(kāi)盤(pán)三次開(kāi)盤(pán)推廣基調(diào)：神秘高調(diào)顯性延伸再突破（制造疑問(wèn)，形成口碑）（大盤(pán)形象）（定位主題延伸）（感情提升/主題升級(jí)）產(chǎn)品配合：試探類(lèi)產(chǎn)品中高（主）中高（主）中高/高低（主）中高（少）低（少）推盤(pán)策略綜合考慮上述市場(chǎng)/產(chǎn)品/推廣的因素，我們將一期分為四個(gè)階段進(jìn)行推盤(pán)。四個(gè)階段的總體推盤(pán)策略是“點(diǎn)燃激情”。目的通過(guò)一期的銷(xiāo)售為全盤(pán)奠定一個(gè)高起點(diǎn)，通過(guò)“第一個(gè)火苗”的燃燒，充分燃起常州市民的購(gòu)買(mǎi)熱情！推盤(pán)時(shí)間安排階段策略時(shí)間營(yíng)銷(xiāo)期推案量第一階段：“點(diǎn)”06年6月3日—06年8月31日項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)3萬(wàn)平米第二階段：“燃”06年9月2日—06年10月28日項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)及蓄水4.5萬(wàn)平米第三階段：“激”06年11月5日—07年2月28日項(xiàng)目第二批放量及蓄水3.3萬(wàn)平米第四階段：“情”07年3月—4月項(xiàng)目第三批放量及蓄水2.54萬(wàn)平米分階段推案產(chǎn)品示意產(chǎn)品推案原則原則一：多頻小幅（體量）原則二：先劣后優(yōu)（高壓線/好景觀）原則三：保證產(chǎn)品均衡化（檔次/面積/形態(tài)）原則四：先戶型后景觀（賣(mài)點(diǎn)）原則五：先住宅后商業(yè)

分階段推案說(shuō)明——第一階段策略：“點(diǎn)”——以“點(diǎn)”（產(chǎn)品示典）試探，以“點(diǎn)”（價(jià)格點(diǎn)，喜好點(diǎn)）突破開(kāi)盤(pán)前期推出示典產(chǎn)品，一方面是試探市場(chǎng)的接受度和喜好度，便于后期策略調(diào)整；一方面力求通過(guò)“價(jià)優(yōu)”（價(jià)格策略）、“人愛(ài)”（當(dāng)?shù)厝水?dāng)前最熱捧的產(chǎn)品）的產(chǎn)品面市，能引起好的市場(chǎng)反響，為開(kāi)盤(pán)做好鋪墊。第一批：6/10號(hào)樓/5套花園洋房/2幢獨(dú)立別墅，約30000平米，171套面積：100-120；120-135；220；320，390形態(tài)：小高層；高層；獨(dú)立別墅特征：送夾層；平層空中花園；獨(dú)立別墅；花園洋房分階段策略說(shuō)明：1、此階段的策略主要依據(jù)項(xiàng)目自身狀況進(jìn)行，將較差產(chǎn)品（高壓線區(qū)6/10#）能以價(jià)格優(yōu)勢(shì)去化，減少后期壓力；2、夾層產(chǎn)品在當(dāng)?shù)亟邮芏容^高，先期推出能形成一定人氣，風(fēng)險(xiǎn)較?。恍「邔雍透邔拥拿娣e較小，市場(chǎng)接受度較高；3、洋房及別墅作為市場(chǎng)試探，推出少量；4、外部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的推盤(pán)對(duì)本階段的計(jì)劃影響不大。策略影響主要因素：自身產(chǎn)品分階段推案說(shuō)明——第二階段策略：“燃”——以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品“燃”起消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)欲望開(kāi)盤(pán)期推出一期綜合來(lái)看相對(duì)較好的產(chǎn)品，通過(guò)“價(jià)格炒作”（單套產(chǎn)品的高價(jià)炒作）將項(xiàng)目的整體形象拔高，將關(guān)注目光引到比較高的視角。有利于建立項(xiàng)目整體的優(yōu)質(zhì)形象。第二批：16/7/2/3號(hào)樓/5套花園洋房，約45000平米，285套面積：100-120；120-140；160-180；180-189；320，390形態(tài)：小高層；高層；洋房；別墅特征：送夾層；平層空中花園；空中別墅；花園洋房主題：總體大盤(pán)形象；大盤(pán)多層級(jí)戶型分階段策略說(shuō)明：此階段的策略主要考慮項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的整體形象及基調(diào)應(yīng)該比較高，因此將較好的產(chǎn)品推出，將為全盤(pán)的“高基調(diào)運(yùn)作”起到非常關(guān)鍵的作用。策略影響主要因素：形象推廣分階段推案說(shuō)明——第三階段策略：“激”——以階段性產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)“激”起興趣開(kāi)盤(pán)后由于項(xiàng)目總體形象已經(jīng)形成，且宣傳期較長(zhǎng)，已經(jīng)形成一定口碑；需要結(jié)合市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案進(jìn)行錯(cuò)位營(yíng)銷(xiāo)，且通過(guò)“有效賣(mài)點(diǎn)”（少量/突出）宣傳刺激消費(fèi)群對(duì)項(xiàng)目持續(xù)產(chǎn)生興奮，保持項(xiàng)目的高關(guān)注度，高口碑度。通過(guò)宣傳點(diǎn)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品鏈上的均勻（好壞均勻；類(lèi)型均勻；面積均勻）去化，保證項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的穩(wěn)定性。第三批：17/1/4號(hào)樓/10套花園洋房/3幢獨(dú)立別墅，約33000平米，200套面積：100-120；120-140；180-190；320，390形態(tài)：小高層；高層；洋房；獨(dú)立別墅特征：送夾層；平層空中花園；空中別墅；花園洋房主題：度假休閑配套；會(huì)所立面展示+洋房組團(tuán)形象分階段策略說(shuō)明：“金九銀十”過(guò)去后，無(wú)論是供應(yīng)方還是需求方都會(huì)進(jìn)入一個(gè)疲憊期，此階段作為項(xiàng)目的“二次開(kāi)盤(pán)”期，目的通過(guò)“賣(mài)點(diǎn)刺激”保證項(xiàng)目的持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)。因此外部競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及內(nèi)部自身賣(mài)點(diǎn)的充分展示是本階段策略的重點(diǎn)參照。策略影響主要因素：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)/產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)分階段推案說(shuō)明——第四階段策略：“情”——以景（實(shí)景/感受）傳“情”，動(dòng)之以“情”切合常州市民“感性”認(rèn)購(gòu)的特征，以及外部市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)“樣板展現(xiàn)”的發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目主張的“體驗(yàn)式”營(yíng)銷(xiāo)，力求通過(guò)“以景觸情”的方式，以“超越區(qū)域所有銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)”為目的，將“情”發(fā)揮到極致。結(jié)合工程進(jìn)度，此階段局部建筑立面及景觀配套已形成，將通過(guò)“情感營(yíng)銷(xiāo)”的方式，將一些觀景位置的產(chǎn)品放出，通過(guò)產(chǎn)品的再次升級(jí)將價(jià)格提升，引起自二次開(kāi)盤(pán)之后的第三次高潮。第四批：5/8/18號(hào)樓/2幢獨(dú)立別墅，約25400平米，172套（07年推）面積：120-135；170-180；180-190主題：形象升級(jí)；品牌宣傳分階段推案說(shuō)明：“情”的體味需要結(jié)合工程進(jìn)度，因此本階段的策略主要依據(jù)工程的可實(shí)現(xiàn)度配合展開(kāi)，力求將“景觀資源”最優(yōu)的產(chǎn)品通過(guò)情感調(diào)動(dòng)實(shí)現(xiàn)利益最大化。策略影響主要因素：工程進(jìn)度/推廣主題

三、價(jià)格預(yù)測(cè)及收入估計(jì)項(xiàng)目2006年銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)及銷(xiāo)售收入其中花園別墅6500元/平米，銷(xiāo)售面積0.49萬(wàn)方；空中別墅5200元/平米，銷(xiāo)售面積0.72萬(wàn)；普通3400元/平米，銷(xiāo)售面積6.3萬(wàn)。不包括商業(yè)銷(xiāo)售面積。附錄資料：不需要的可以自行刪除Excel小知識(shí)■用多窗口修改編輯Excel文檔如果要比較，修改Excel中不同單元格間的數(shù)據(jù)，而單元格又相距較遠(yuǎn)的話，來(lái)回拖動(dòng)鼠標(biāo)很是麻煩。我們可以用多窗口來(lái)進(jìn)行比較，依次單擊“窗口→拆分”，Excel便自動(dòng)拆分成四個(gè)窗口，每個(gè)窗口都是一個(gè)獨(dú)立的編輯區(qū)域，我們?cè)跒g覽一個(gè)窗口的時(shí)候，不影響另外一個(gè)窗口。在word中對(duì)長(zhǎng)文檔的修改比較繁瑣，也可以用這種方法將窗口進(jìn)行拆分。要取消多窗口，雙擊分隔線或依次單擊“窗口→取消拆分”即可?！鯡xcel錄入時(shí)自動(dòng)切換輸入法在Excel單元格中，經(jīng)常遇到中英文交替輸入的情況，如A列輸入中文而B(niǎo)列卻輸入英文，這時(shí)就要在中英文輸入法之間反復(fù)切換，這樣非常麻煩而且嚴(yán)重影響錄入效率。其實(shí)可以先打開(kāi)中文輸入法，選中需要輸入中文的列，執(zhí)行菜單“數(shù)據(jù)→有效性”，在“數(shù)據(jù)有效性”中切換到“輸入法模式”標(biāo)簽分頁(yè)，在“模式”下拉列表中選擇“打開(kāi)”，確定退出。接著選擇需要輸入英文的列，同樣打開(kāi)“輸入法模式”標(biāo)簽分頁(yè)，在“模式”下拉列表中選擇“關(guān)閉（英文模式）”，確定后退出即可?！鯡xcel中粘貼時(shí)避免覆蓋原有內(nèi)容在工作表中進(jìn)行復(fù)制或移動(dòng)操作時(shí)，粘貼的內(nèi)容將自動(dòng)覆蓋工作表中的原有內(nèi)容，怎樣避免這一現(xiàn)象呢？首先選中要復(fù)制或移動(dòng)的單元格，單擊復(fù)制或剪切按鈕，選中要粘貼的起始單元格，按下“Ctrl+shift++”組合鍵，在彈出的“插入粘貼”對(duì)話框中選擇活動(dòng)單元格移動(dòng)的方向，單擊“確定”按鈕就可以了?！鯡xcel中快速排查公式錯(cuò)誤在Excel中，經(jīng)常會(huì)遇到某個(gè)單元格中包含多層嵌套的復(fù)雜函數(shù)的公式，如果公式一旦出錯(cuò)就很難追蹤錯(cuò)誤。其實(shí)在Excel2003中利用“公式求值”功能就可以進(jìn)行公式的錯(cuò)誤排查。依次單擊“工具→自定義”打開(kāi)“自定義”對(duì)話框并切換到“命令”選項(xiàng)卡，在左邊“類(lèi)別”列表中選擇“工具”，在右邊找到“公式求值”并將它拖放到工具欄，這樣工具欄上就出現(xiàn)一個(gè)“公式求值”按鈕。以后選中公式所有的單元格，單擊“公式求值”按鈕就可以按照公式的執(zhí)行順序逐步觀察公式的運(yùn)算結(jié)果，從而定位并找到錯(cuò)誤之源，原理類(lèi)似程序調(diào)試中的“單步執(zhí)行”?！鯡xcel中妙用“條件格式”讓行列更清晰在用Excel處理一些含有大量數(shù)據(jù)的表格時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)行錯(cuò)列的情況，其實(shí)可以將行或列間隔設(shè)置成不同格式，這樣看起來(lái)就清晰明了得多。利用“條件格式”可以輕松地達(dá)到目的。先選中數(shù)據(jù)區(qū)中所有單元格，然后選擇菜單命令“格式→條件格式”，在打開(kāi)的對(duì)話框中，在最左側(cè)下拉列表中單擊“公式”，然后在其右側(cè)的輸入欄中輸入公式“＝MOD(ROW(),2)”，然后單擊下方的“格式”按鈕，在彈出的“單元格格式”對(duì)話框中單擊“圖案”選項(xiàng)卡，指定單元格的填充顏色，并選擇“邊框”選項(xiàng)卡，為單元格加上外邊框，然后一路單擊“確定”按鍵即可。如果希望第一行不添加任何顏色，只須將公式改為“＝MOD(ROW()+1，2）”即可。如果需要間隔兩行添加填充顏色只須將公式改為“＝MOD(ROW(),3)=0”就可以了。如果要間隔四行，那就將“3”改為“4”，以此類(lèi)推。如果我們希望讓列間隔添加顏色，那么只須將上述公式中的“ROW”改為“COLUMN”就可以達(dá)到目的?！觥罢障鄼C(jī)”的妙用如果要讓sheet2中的部分內(nèi)容自動(dòng)出現(xiàn)在sheet1中，用excel的照相機(jī)功能也是一種方法。操作方法如下：首先點(diǎn)擊“工具”菜單，選擇“自定義”命令，在彈出的對(duì)話框的“命令”選擇卡下的“類(lèi)別”中選擇“工具”，在右邊的“命令”列表中找到“照相機(jī)”，并且將它拖到工具欄的任意位置。接著拖動(dòng)鼠標(biāo)選擇sheet2中需要在sheet1中顯示的內(nèi)容，再單擊工具欄上新增加的“照相機(jī)”按鈕，于是這個(gè)選定的區(qū)域就被拍了下來(lái)。最后打開(kāi)sheet1工作表，在要顯示“照片”的位置上單擊鼠標(biāo)左鍵，被“拍攝”的“照片”就立即粘貼過(guò)來(lái)了?！鯡XCEL中快速插入系統(tǒng)時(shí)間與日期在用Excel進(jìn)行報(bào)表處理時(shí)，經(jīng)常需要在表格的前端或者末尾輸入當(dāng)天的時(shí)間與日期。若用數(shù)字輸入的話顯得比較繁瑣。其實(shí)可以這樣來(lái)快速輸入：首先選中需要時(shí)間的單元格，同時(shí)按下“ctrl+shift+；”組合鍵即可；若要輸入系統(tǒng)日期則按下“ctrl+；”組合鍵即可?！鰪氐纂[藏Excel工作表在Excel中可以通過(guò)執(zhí)行“格式－工作表－隱藏”將當(dāng)前活動(dòng)的工作表隱藏起來(lái)，在未執(zhí)行進(jìn)一步的工作簿設(shè)置的情況下，可以通過(guò)執(zhí)行“格式－工作表－取消隱藏”來(lái)打開(kāi)它。其實(shí)還可以通過(guò)設(shè)置工作表的隱藏屬性來(lái)徹底隱藏。按下“ALT＋F11”組合鍵進(jìn)入VBA編輯窗口，在左側(cè)選中需要隱藏的工作表，按下F4鍵打開(kāi)“屬性”對(duì)話框，切換到“按分類(lèi)序”標(biāo)簽分頁(yè)，將“雜項(xiàng)”下的“Visable”的值選擇改為“2－xlSheetVeryHidden”或“0－xlSheetVeryHidden”退出后返回Excel即可。這樣將選定的工作表隱藏起來(lái)，且“取消隱藏”也不起作用，這樣就能徹底隱藏工作表了。將Visable值改還原即可取消隱藏?！鲚p松挑出重復(fù)數(shù)據(jù)筆者在工作過(guò)程中遇到這樣的問(wèn)題：要在Excel中把A列和B列中重復(fù)的數(shù)據(jù)和重復(fù)的次數(shù)找出來(lái)（A和B兩列數(shù)據(jù)之間存在邏輯關(guān)系，有重復(fù)現(xiàn)象出現(xiàn)）。筆者的做法是：選中C2單元格，輸入公式“=IF(COUNTIF(B:B,A2)>=1,A2,"")”，然后用“填充柄”將C2單元格中的公式復(fù)制到C列的其它單元格中。假設(shè)重復(fù)出現(xiàn)次數(shù)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果保存在D列中，在D2單元格中輸入公式“=COUNTIF(B:B,A2)”，然后將公式填充到D列的其他單元格中即可。重復(fù)出現(xiàn)的數(shù)據(jù)和重復(fù)的次數(shù)自動(dòng)列了出來(lái)?！鲇肐F函數(shù)搞定“＃DIV/0！”在Excel中用公式計(jì)算時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤值“#DIV/0！”，它表示公式中的分母引用了空白單元格或數(shù)值為零的單元格。如果作為正式的報(bào)表，出現(xiàn)這樣的字符當(dāng)然不能讓人滿意。解決方法有三：1、手工找出單元格的出錯(cuò)公式，一一將它們刪除。這種辦法適合于出現(xiàn)“#DIV/0！”不多的情況。2、如果報(bào)表中出現(xiàn)很多“#DIV/0！”，上述方法就顯得太麻煩了。這時(shí)就要利用IF函數(shù)解決問(wèn)題：C2單元格中輸入公式“=IF(B2=0,"-",A2/B2*100-100)”，再用填充柄把公式復(fù)制到C列的其它單元格中，“#DIV/0！”就會(huì)被“－”代表，報(bào)表自然漂亮多了。3、打印時(shí)，打開(kāi)“頁(yè)面設(shè)置”對(duì)話框，切換到“工作表”選項(xiàng)卡，將“錯(cuò)誤單元格打印為”選項(xiàng)設(shè)置為“空白”或“－”就好了?！龈淖僂xcel自動(dòng)求和值默認(rèn)位置Excel提供了自動(dòng)相加功能，它可以自動(dòng)將一行（或一列）的數(shù)據(jù)相加取和，計(jì)算出的值會(huì)放在這個(gè)區(qū)域下邊（或右邊）最接近用戶選取的空單元格處。但有時(shí)我們需要把取和值放在一行（或一列）數(shù)據(jù)的上方或左邊。具體的方法：?jiǎn)螕粜枰蠛偷囊恍校ɑ蛞涣校?shù)據(jù)的上方（或左邊）的空單元格；接著按組合鍵“Shift+Ctrl”，然后單擊工具欄中“自動(dòng)求和”按鈕∑；最后選中需要求和的一組數(shù)據(jù)（按住鼠標(biāo)左鍵拖動(dòng)），按下回車(chē)鍵即可?！鰡?dòng)Excel時(shí)自動(dòng)打開(kāi)某個(gè)工作簿在Excel2003（以下簡(jiǎn)稱Excel）中如果一直使用同一個(gè)工作薄或工作表，則可以將該工作薄移到Excel的啟動(dòng)文件夾中，這樣，每次啟動(dòng)Excel時(shí)都將自動(dòng)打開(kāi)該工作簿。具體方法如下：將要打開(kāi)的Excel工作簿復(fù)制或移動(dòng)到C：\ProgramFiles\Microsoftoffice\Office11\XLStart文件夾中。如果不想變動(dòng)工作簿的當(dāng)前位置，可以為這個(gè)工作簿創(chuàng)建快捷方式，然后將快捷方式復(fù)制或移動(dòng)到XLStart文件夾中，然后重新啟動(dòng)Excel，該工作簿就會(huì)在Excel啟動(dòng)時(shí)自動(dòng)打開(kāi)。■Excel快速實(shí)現(xiàn)序號(hào)輸入在第1個(gè)單元格中輸入撇號(hào)“’”，而后緊跟著輸入數(shù)字字符如：’1，然后選中此單元格，將鼠標(biāo)位置至單元格的右下角，當(dāng)出現(xiàn)細(xì)十字線狀的“填充柄”時(shí)，按住此鍵向下（或右）拖拉至所選定區(qū)域后，松開(kāi)鼠標(biāo)左鍵即可?！鲎詣?dòng)填充具體日期當(dāng)我們?cè)趀xcel中輸入日期數(shù)據(jù)時(shí)，可能需要確定該日期所對(duì)應(yīng)的是星期幾。而為了查明星期幾，許多用戶往往會(huì)查閱日歷或使用轉(zhuǎn)換函數(shù)，這都很繁瑣。其實(shí)，我們完全可以讓excel自動(dòng)完成這個(gè)任務(wù)。具體操作如下：選中需要錄入日期數(shù)據(jù)的單元格區(qū)域，點(diǎn)擊“格式－單元格”。在“數(shù)字”標(biāo)簽頁(yè)中單擊“分類(lèi)”列表中的“自定義”選項(xiàng)，然后，在右邊的“類(lèi)型”文本框中輸入：yyyy"年"m"月"d"日""星期"aaa，并單擊“確定”。這樣，只要輸入日期，相應(yīng)的星期數(shù)就會(huì)自動(dòng)出現(xiàn)在日期數(shù)據(jù)后面?！鰧⒂?jì)算器搬到Excel中工具－自定義－命令選項(xiàng)卡，在類(lèi)別列表中選“工具”，在命令列表中選“自定義”（旁邊有個(gè)計(jì)算機(jī)器圖標(biāo)）。將所選的命令從命令列表中拖至工具欄中，關(guān)閉，退出Excel，重新打開(kāi)Excel即可。■不用小數(shù)點(diǎn)，也能輸入小數(shù)在excel中，需要輸入大量小數(shù)，而且小數(shù)的位數(shù)都相同，方法是：工具－選項(xiàng)，點(diǎn)擊“編輯”選項(xiàng)卡，勾選“自動(dòng)設(shè)置小數(shù)點(diǎn)”，調(diào)整小數(shù)“位數(shù)”（如2），確定?，F(xiàn)在再輸入幾個(gè)數(shù)值，不需要輸入小數(shù)點(diǎn)，會(huì)自動(dòng)保留二位小數(shù)。■巧按需要排序?qū)W校一次上公開(kāi)課，來(lái)的客人有400多人，打字員已按來(lái)人的先后順序在excel中錄入了客人的姓名、職務(wù)、所在學(xué)校等，如果要按職務(wù)高低－即校長(zhǎng)、副校長(zhǎng)、教導(dǎo)主任、教導(dǎo)副主任等排序，可以如下操作：依次單擊工具－選項(xiàng)，彈出窗口，單擊“自定義序列”選項(xiàng)卡，點(diǎn)“添加”按鈕，光標(biāo)懸停于“輸入序列”窗口，在其中按次序輸入“校長(zhǎng)、副校長(zhǎng)、教導(dǎo)主任、教導(dǎo)副主任……”后再按“添加”后確定。定義完自己的序列后，依次單擊“數(shù)據(jù)－排序”，把“主要關(guān)鍵字”定位于職務(wù)列，再單擊“選項(xiàng)”，從“自定義排序次序”中選取上述步驟中自定義的序列，“方向”選擇為“按列排序”，點(diǎn)確定回到“排序”窗口，再按“確定”便大功告成。■在excel中刪除多余數(shù)字學(xué)生的學(xué)籍號(hào)數(shù)字位數(shù)很多，比如“1996001”，要成批量刪除前面的“1996”，手工刪除肯定不行?？梢杂谩胺至小钡姆椒ㄒ徊降轿弧＿x中“學(xué)籍號(hào)”這一列，依次單擊“數(shù)據(jù)－分列”，彈出“文本分列向?qū)А贝翱?，點(diǎn)擊選中“固定寬度”后按“下一步”按鈕，在需要分隔的地方單擊鼠標(biāo)左鍵，即出現(xiàn)分隔線，再單擊“下一步”按鈕，左邊部分呈黑色顯示（如果要?jiǎng)h除右邊部分，單擊分隔線右側(cè)，右側(cè)即呈黑色）；再在“列數(shù)據(jù)格式”中點(diǎn)選“不導(dǎo)入此列（跳過(guò)）”，單擊“完成”即可?！鋈ψ⒈砀裰械臒o(wú)效數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)輸入完畢后，為了保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性，快速找到表格中的無(wú)效數(shù)據(jù)，我們可以借用excel中的數(shù)據(jù)有效性和公式審核來(lái)實(shí)現(xiàn)。選中某列（B列），單擊“數(shù)據(jù)”菜單中的“有效性”命令，彈出“數(shù)據(jù)有效性”對(duì)話框，切換到“設(shè)置”選項(xiàng)卡，輸入符合條件的數(shù)據(jù)必須滿足的條件范圍（如“=and(B1>60,B1<90)”）。右擊工具欄打開(kāi)“公式審核”工具欄，單擊工具欄中的“圈釋無(wú)效數(shù)據(jù)”按鈕，此時(shí)表格中的無(wú)效數(shù)據(jù)都被清清楚楚地圈注出來(lái)了。■兩個(gè)日期之間的天數(shù)、月數(shù)和年數(shù)計(jì)算兩個(gè)日期“1995－5－12”和“2006－1－16”之間的天數(shù)、月數(shù)和年數(shù)可使用下面的公式：“=DATEDIF(A1,B1,"d")，其中A1和B1分別表示開(kāi)始日期和結(jié)束日期，"d"表示天數(shù)，換為"m"或"y"就可以計(jì)算兩個(gè)日期相關(guān)的月數(shù)和年數(shù)了?！鲈诓煌瑔卧窨焖佥斎胪粌?nèi)容首先選定要輸入同一內(nèi)容的單元格區(qū)域，然后輸入內(nèi)容，最后按Ctrl＋回車(chē)鍵，即可實(shí)現(xiàn)在選定單元格區(qū)域中一次性輸入相同內(nèi)容?！鲚p松去掉姓名中的空格編輯－查找－替換，在查找內(nèi)容欄輸入一個(gè)空格，替換欄保持為空，點(diǎn)擊全部替換就可以去掉所有姓名中的空格了?！龆鄠€(gè)單元格數(shù)據(jù)巧合并在編輯了一個(gè)excel工作表后，如果又需要把某些單元格的數(shù)據(jù)進(jìn)行合并，那么我們可以請(qǐng)“＆”來(lái)幫忙。比如需要將A、B、C三列的數(shù)據(jù)合并為D列中的數(shù)據(jù)，此時(shí)請(qǐng)按下述步驟操作：首先在D2單元格鍵入公式“=A2&B2&C2”。單擊單元格，然后將鼠標(biāo)指針指向D2單元格的右下角，當(dāng)指針變成一個(gè)黑十字時(shí)（這個(gè)黑十字被稱為填充柄），向下拖動(dòng)填充柄到所需要的行，松開(kāi)鼠標(biāo)左鍵。在D列單元格中，我們就得到需要的數(shù)據(jù)了?！鲚斎肫椒綌?shù)在excel單元格中要輸入100平方這樣的數(shù)字，可以先輸入“’1002”（最外層的引號(hào)不要輸入），然后在編輯欄中選中最后的2，點(diǎn)擊“格式－單元格”，在對(duì)話框中點(diǎn)擊“字體”選項(xiàng)，選中“上標(biāo)”復(fù)選框即可。不過(guò)，用這種方式輸入的是文本型數(shù)字?！鲚斎氲忍?hào)當(dāng)我們使用excel時(shí)，想在一個(gè)單元格只輸入一個(gè)等號(hào)，我們就會(huì)遇到這樣的問(wèn)題：你輸入完等號(hào)后，它認(rèn)為你要編輯公式，你如果點(diǎn)擊其它單元格，就表示引用了。這時(shí)你可以不點(diǎn)擊其它單元格，而點(diǎn)擊編輯欄前面的“√”號(hào)，或者直接敲回車(chē)確認(rèn)就可以完成等號(hào)的輸入了?！鲈趀xcel中快速輸入分?jǐn)?shù)通常在單元格中直接輸入分?jǐn)?shù)如6/7，會(huì)顯示為6月7日。如何快速輸入分?jǐn)?shù)“6/7”時(shí)在它前面添加一個(gè)0和一個(gè)空格即可，但是用此法輸入的分母不能超過(guò)99（超過(guò)99就會(huì)變成另一個(gè)數(shù)）?！鲎宔xcel自動(dòng)創(chuàng)建備份文件用excel2000/2002編輯重要數(shù)據(jù)文件時(shí)，如果害怕不小心把數(shù)據(jù)修改錯(cuò)了，可以讓excel在保存文件時(shí)自動(dòng)創(chuàng)建一份備份文件。打開(kāi)“文件－保存”，在出現(xiàn)的對(duì)話框中按下右上角的“工具”，點(diǎn)選“常規(guī)選項(xiàng)”，出現(xiàn)“保存選項(xiàng)”對(duì)話框后，勾選“生成備份文件”選項(xiàng)，按下確定，現(xiàn)在保存一下文檔，excel就會(huì)自動(dòng)給這個(gè)文件創(chuàng)建一份備份文件，備份文件的文件名為原文件名后加上的“的備份”字樣，如BOOK1的備份.xlk，而且圖也不相同，相信很容易分別出哪個(gè)是備份文件?！鲚p松切換中英文輸入平時(shí)用excel錄入各種表格時(shí)，不同的單元格中由于內(nèi)容的不同，需要在中英文之間來(lái)回切換，這樣既影響輸入速度又容易出錯(cuò)，其實(shí)我們可以通過(guò)excel“數(shù)據(jù)有效性”功能進(jìn)行中英文輸入法自動(dòng)切換。選中需要輸入中文字符的單元格，打開(kāi)“數(shù)據(jù)－有效性－數(shù)據(jù)有效性－輸入法模式－打開(kāi)”，單擊確定。再選中需要輸入英文或數(shù)字的單元格，用上面的方法將輸入法模式設(shè)置為“關(guān)閉（英文模式）”就可以了。這樣在輸入過(guò)程中excel會(huì)根據(jù)單元格的設(shè)置自動(dòng)切換中英文輸入法。■限制重復(fù)數(shù)據(jù)錄入在excel中錄入數(shù)據(jù)時(shí)，有時(shí)會(huì)要求某列單元格中的數(shù)據(jù)具有唯一性，例如身份證號(hào)碼、發(fā)票號(hào)碼之類(lèi)的數(shù)據(jù)。為了保證數(shù)據(jù)的唯一性，我們可以這樣做：選定目標(biāo)單元格區(qū)域（這里假設(shè)為A1：A10），依次單擊“數(shù)據(jù)－有效性”，在對(duì)話框擊“設(shè)置”選項(xiàng)卡，單擊“允許”下拉列表，選擇“自定義”，在“公式”中輸入“=countif($A$1:$A$10)=1”。接著，切換到“出錯(cuò)警告”選項(xiàng)卡，在“樣式”中選擇“停止”，然后分別在“標(biāo)題”和“錯(cuò)誤信息”中輸入錯(cuò)誤提示標(biāo)題和信息。設(shè)置完畢后單擊確定退出。此時(shí)，我們?cè)僭谀繕?biāo)單元格錄入數(shù)據(jù)時(shí)，Excel就會(huì)自動(dòng)對(duì)數(shù)據(jù)的唯一性進(jìn)行校驗(yàn)。當(dāng)出現(xiàn)重復(fù)數(shù)據(jù)時(shí)，Excel中會(huì)出現(xiàn)前面設(shè)置的錯(cuò)誤提示信息?！鰁xcel的另類(lèi)求和方法在excel中對(duì)指定單元格求和，常用的方法有兩種，一是使用SUM，一般用于對(duì)不連續(xù)單元格的求和，另一種方法是使用∑，用于對(duì)連續(xù)單元格的求和。在有些情況下如果使用組合鍵alt+=，會(huì)顯得更方便。先單擊選中要放置和的單元格，再按下alt+=，用鼠標(biāo)單擊所要求和的單元格，被選中的單元格即呈選中狀態(tài)，這時(shí)可配合shift選取連續(xù)多個(gè)單元格，或者配合ctrl選取任意不連續(xù)單元格，使用ctrl甚至還可以對(duì)同一單元格多次求和，單元格選取完成后按回車(chē)鍵即可。這種方法在某些特殊場(chǎng)合十分有用?！鐾耆珓h除excel中的單元格想將某單元格（包括該單元格的格式和注釋?zhuān)墓ぷ髦型耆珓h除嗎？選中要?jiǎng)h除的單元格區(qū)域，然后按下Ctrl+－（減號(hào)），在彈出的對(duì)話框中選擇單元格移動(dòng)的方式，周?chē)膯卧駥⒁七^(guò)來(lái)填充刪除后留下的空間?！雠坎榭垂皆诙鄠€(gè)單元格或工作中設(shè)置了公式，要想查看公式和計(jì)算結(jié)果，就得反復(fù)滾動(dòng)窗口或者來(lái)回切換工作表。其實(shí)我們可以先選中含有公式的單元格（多個(gè)單元格可用shift和ctrl配合鼠標(biāo)操作），然后右擊工具欄選擇并打開(kāi)“監(jiān)視窗口”，單擊“添加監(jiān)視”按鈕，所有選中的單元格的公式及計(jì)算結(jié)果就顯示在了監(jiān)視窗口中，非常直觀。如果你創(chuàng)建了一個(gè)較大的數(shù)據(jù)表格，并且該表格具有鏈接到其他工作簿的數(shù)據(jù)時(shí)，利用“監(jiān)視窗口”可以輕松看到工作表、單元格和公式函數(shù)在改動(dòng)時(shí)是如何影響當(dāng)前數(shù)據(jù)的，這對(duì)于排查數(shù)據(jù)更改關(guān)聯(lián)錯(cuò)誤很有幫助。■實(shí)現(xiàn)單元格跨表拖動(dòng)在同一excel工作表中，拖動(dòng)單元格或單元格區(qū)域的邊框可以實(shí)現(xiàn)選定區(qū)域的移動(dòng)操作，但該操作無(wú)法在不同的工作表間實(shí)現(xiàn)，其實(shí)可以按住Alt，將所要移動(dòng)的單元格或單元格區(qū)域拖到目標(biāo)工作表的標(biāo)簽處，excel會(huì)自動(dòng)激活該工作表，這樣你就能夠在其中選擇合適的放置點(diǎn)了?！鎏蕹[藏單元格當(dāng)將excel工作表中某個(gè)包含隱藏單元格的區(qū)域的內(nèi)容拷貝到其他位置時(shí)，隱藏單元格的內(nèi)容往往會(huì)被一同拷貝過(guò)去。那么，如果想將隱藏單元格的內(nèi)容剔除出去，該怎么辦？很簡(jiǎn)單，選中目標(biāo)區(qū)域，按Ctrl+G，單擊“定位條件”，選擇“可見(jiàn)單元格”選項(xiàng)，單擊確定。現(xiàn)在，對(duì)目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行復(fù)制或剪切操作就不會(huì)包含隱藏單元格中的內(nèi)容了。■不驚擾IE選定有超級(jí)鏈接的表格我們?cè)趀xcel中選定某個(gè)超級(jí)鏈接所在的單元格時(shí)，常會(huì)觸發(fā)該鏈接，導(dǎo)致IE出現(xiàn)并訪問(wèn)該鏈接。其實(shí)要想選中這類(lèi)單元格又不驚擾IE，我們可采用以下方法：?jiǎn)螕舭?jí)鏈接的單元格，按住鼠標(biāo)左鍵至少一秒鐘，然后釋放鼠標(biāo)，這時(shí)就可以選定超級(jí)鏈接所在的單元格?！鲇媒M合鍵選表格在使用excel編輯文檔時(shí)，如果一個(gè)工作表中有多張表格，為了顯示直觀，你可能在這多張表格間用空白行和空白列進(jìn)行間隔。這種情況下，當(dāng)表格較大時(shí)，使用鼠標(biāo)拖動(dòng)的方法選中其中的一張表格，是不容易的，但如果使用快捷鍵，卻輕而易舉。在要選擇的表格中，單擊任意一個(gè)單元格，然后按下“ctrl+shift+*”組合鍵即可?！黾皶r(shí)更新共享工作簿在日常工作中，如果我們要想知道excel共享工作簿中的更新數(shù)據(jù)，這時(shí)沒(méi)有必要一次次重復(fù)打開(kāi)工作簿查看，只要直接設(shè)定數(shù)據(jù)更新間隔即可。依次點(diǎn)擊“工具－共享工作簿”，打開(kāi)“共享工作簿”窗口，單擊“高級(jí)”標(biāo)簽，然后在“更新”欄選中“自動(dòng)更新間隔”項(xiàng)，并設(shè)定好間隔時(shí)間（如3分鐘）。這樣一來(lái)，每隔3分鐘，excel會(huì)自動(dòng)保存所作的修改，他人的更新內(nèi)容也會(huì)及時(shí)顯示出來(lái)?！鐾峡者x定區(qū)域一般情況下，在excel中刪除某個(gè)選定區(qū)域的內(nèi)容時(shí)，直接按delete鍵即可。不過(guò)，如果你此時(shí)正在進(jìn)行鼠標(biāo)操作，且不想切換至鍵盤(pán)的話，那么，你還可以這樣操作：鼠標(biāo)左鍵單擊并選定區(qū)域的填充句柄（右下角的黑色方塊）不放，然后反向拖動(dòng)它使它經(jīng)過(guò)選定區(qū)域，最后松開(kāi)鼠標(biāo)左鍵即可。另外，拖動(dòng)時(shí)按住ctrl鍵還可將選定區(qū)域單元格的格式信息一并刪除。■給工作表上點(diǎn)色在excel中通常是通過(guò)工作表表名來(lái)區(qū)分每一張工作表的。但是，由于工作表表名顯示在工作表底部狹小的標(biāo)簽中，一些視力不佳的用戶查找起來(lái)相當(dāng)吃力。為了照顧這些用戶，我們可為每張工作表標(biāo)簽設(shè)定一種顏色，以便于查找。具體操作如下：右鍵點(diǎn)擊工作表標(biāo)簽，在彈出的快捷菜單中選擇“工作表標(biāo)簽顏色”選項(xiàng)，然后在出現(xiàn)的窗口中選定一種顏色，點(diǎn)擊“確定”即可?！鰁xcel的區(qū)域加密你是否想讓同一個(gè)工作表中的多個(gè)區(qū)域只能看不能改呢？啟動(dòng)excel，打開(kāi)需要加密的數(shù)據(jù)文檔，執(zhí)行“工具－保護(hù)－允許用戶編輯區(qū)域”，擊“新建”按鈕，在彈出的對(duì)話框中接著在“標(biāo)題”中輸入非字符的標(biāo)題，在“引用單元格”中選定一個(gè)或一部分連續(xù)單元格的重要數(shù)據(jù)，接著輸入“區(qū)域密碼”，確定返回“允許用戶編輯區(qū)域”對(duì)話框，點(diǎn)擊“保護(hù)工作表”，撤消工作表保護(hù)密碼，點(diǎn)擊確認(rèn)密碼后可以進(jìn)行工作了。■打印時(shí)自動(dòng)加網(wǎng)格線在excel中打印表格時(shí)默認(rèn)是不加網(wǎng)格線的，因此，許多人往往手動(dòng)設(shè)置網(wǎng)格線。其實(shí)，完全可以不必這么麻煩。執(zhí)行“文件－頁(yè)面設(shè)置”，在“工作表”標(biāo)簽頁(yè)中鉤選“網(wǎng)格線”，確定。我們就可以在“打印預(yù)覽”中看到excel已經(jīng)自動(dòng)為表格加上網(wǎng)格線了?！鲐泿欧?hào)輕松錄入我們?cè)谙騟xcel錄入數(shù)據(jù)時(shí)，有時(shí)需要錄入貨幣符號(hào)，比如歐元符號(hào)。你是怎么錄入的？在插入－符號(hào)中慢慢找？那樣挺費(fèi)功夫的。按alt+0162，然后松開(kāi)alt鍵，就可以輸入分幣字符￠。按alt+0163，輸入英鎊字符輸入英鎊字符￡。按alt+0165輸入日?qǐng)A符號(hào)￥，而按下alt+0128，輸入歐元符號(hào)€。有一點(diǎn)要注意，那些數(shù)字，只能用小鍵盤(pán)的數(shù)字鍵來(lái)輸入?！隹焖?gòu)?fù)制表格格式在excel中，我們對(duì)一個(gè)工作表設(shè)置好了格式以后，如果新插入一個(gè)工作表，那么新表的格式不會(huì)繼承原有表格的格式，還需要我們對(duì)新工作表的諸多格式進(jìn)行重復(fù)設(shè)置，比較麻煩。其實(shí)，我們可以利用格式刷，使這一工作變得簡(jiǎn)單。首先先設(shè)置好原來(lái)的工作表格式，選中該表格，然后單擊工具欄中的“格式刷”工具，再點(diǎn)擊新插入的工作表，選中要設(shè)置格式的那些單元格，那么原來(lái)表格中的表格就會(huì)被復(fù)制過(guò)來(lái)。如果新表格區(qū)域大于原來(lái)的表格，那么會(huì)用原表格的格式“平鋪”新表格區(qū)域?！龀Ｓ眯蛱?hào)快速輸入當(dāng)我們?cè)趀xcel中錄入數(shù)據(jù)時(shí)，經(jīng)常要在開(kāi)頭某列單元格中輸入一些常用序號(hào)，如一月、二月、三月等，如果一個(gè)個(gè)地鍵入，不但費(fèi)時(shí)，工作量也很大。難道就沒(méi)有什么簡(jiǎn)便易行的方法嗎？當(dāng)然有。筆者在此就以錄入甲、乙、丙為例，首先輸入開(kāi)頭的前兩個(gè)序號(hào)“甲”、“乙”，然后選中第二個(gè)序號(hào)也就是乙所在的單元格，將鼠標(biāo)緩緩移到第二個(gè)序號(hào)單元格的右下角，當(dāng)鼠標(biāo)指針變成黑細(xì)十字架形狀時(shí)，按住鼠標(biāo)左鍵并將它拖到要輸入序號(hào)的末尾單元格，放開(kāi)鼠標(biāo)?？吹搅藳](méi)？甲、乙、丙是不是就自動(dòng)錄入好了？其他常用序號(hào)的輸入方法同上?！隹焖僭O(shè)定打開(kāi)區(qū)域在excel中，要打印選定區(qū)域，除了在打印對(duì)話框中進(jìn)行設(shè)定外，我們還可以這樣做：選定待打印區(qū)域，單擊文件－打印區(qū)域－設(shè)置打印區(qū)域，然后直接單擊工具欄上的“打印”按鈕即可。另外，為了簡(jiǎn)化操作，還可將“設(shè)置打印區(qū)域”工具欄按鈕添加到現(xiàn)有工具欄，這樣只需單擊“設(shè)置打印區(qū)域”，就能輕松地將選定區(qū)域設(shè)置為打印區(qū)域。具體操作步驟如下：右鍵單擊工具欄，單擊“自定義”。單擊“命令”選項(xiàng)卡，在“類(lèi)別”下選“文件”，在“命令”列表中找“設(shè)置打印區(qū)域”并將其拖動(dòng)到工具欄上即可?！鲈趀xcel中實(shí)現(xiàn)分行填寫(xiě)默認(rèn)情況下excel單元格只能顯示一行數(shù)據(jù)的內(nèi)容，希望在同一個(gè)單元格中顯示多行內(nèi)容，則需要調(diào)整單元格高度，然后輸入每行信息，行與行之間還要加上很多空格。其實(shí)如果想在excel中顯示多行內(nèi)容，還可以在同一個(gè)單元格中輸入一行信息，然后按alt+Enter，這樣就可以輕松地excel的分行填寫(xiě)?！鰪?fù)制表格巧設(shè)列寬當(dāng)我們需要在excel2003中將某處表格復(fù)制到其它位置時(shí)，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，原來(lái)表格的列寬會(huì)無(wú)形中被當(dāng)前列寬所取代，造成數(shù)據(jù)顯示不均勻。如果想將原來(lái)的列寬應(yīng)用到當(dāng)前位置，該怎么辦呢？這個(gè)時(shí)候，大家可以在當(dāng)前數(shù)據(jù)區(qū)域內(nèi)點(diǎn)擊鼠標(biāo)右鍵，然后選中“選擇性粘貼”，在彈出“選擇性粘貼”窗口中，將“列寬”一項(xiàng)復(fù)選框勾中即可?！鼋o單元格設(shè)置監(jiān)視點(diǎn)在excel中，假設(shè)你在第200行輸入數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)可能會(huì)影響到單元格A10中公式的結(jié)果。那么，為了查看單元格A10中公式的結(jié)果，一般而言，你要滾動(dòng)到單元格A10去查看公式結(jié)果。不過(guò)，如果你給單元格A10加上一個(gè)監(jiān)視點(diǎn)，則可省去這滾動(dòng)的麻煩。右鍵單擊單元格A10，在彈出的菜單中選“添加監(jiān)視點(diǎn)”，此時(shí)將彈出一個(gè)監(jiān)視窗口，并且在窗口中自動(dòng)為單元格A10添加一個(gè)監(jiān)視點(diǎn)。這樣，不管你在工作表的何處，你都可以從監(jiān)視窗口中“監(jiān)視”到單元格A10中的值。另外，在監(jiān)視窗口中雙擊單元格A10的監(jiān)視點(diǎn)，還能直接跳轉(zhuǎn)到單元格A10中?！鲮`活打印表格中的批注文件－頁(yè)面設(shè)置，擊“工作表”選項(xiàng)卡，從“批注”后面列表框中選中“工作表末尾”或者“如同工作表中的顯示”選項(xiàng)選中即可。其中前者把表格中的所有批注放在表格的最后面。■快速調(diào)用函數(shù)幫助窗口在excel中，我們可以使用函數(shù)來(lái)完成一些復(fù)雜的工作。但是，excel的很多函數(shù)有很長(zhǎng)的參數(shù)，有的時(shí)候，我們?cè)诰庉嫏趦?nèi)輸入函數(shù)名之后，才尷尬地發(fā)現(xiàn)：把參數(shù)給忘了。不過(guò)現(xiàn)在不要緊，只要按ctrl+A，就會(huì)立刻調(diào)出函數(shù)參數(shù)的幫助窗口。你就可以一邊看參數(shù)的解釋說(shuō)明，一邊直接輸入?yún)?shù)了。對(duì)于參數(shù)很多很長(zhǎng)的函數(shù)來(lái)說(shuō)，這招特別管用?！鲎尶刂浦羔樃淖兎较蛳到y(tǒng)默認(rèn)情況下，當(dāng)我們?cè)趀xcel2003中的一個(gè)單元格中輸入完數(shù)據(jù)后按回車(chē)鍵，單元格則會(huì)自動(dòng)向下移動(dòng)。那可不可以讓指針向別的方向移動(dòng)呢？執(zhí)行“工具－選項(xiàng)”，擊“編輯”標(biāo)簽卡，然后選中“按Enter后移動(dòng)”，接著在旁邊的選擇列表中選中你希望的移動(dòng)方向即可?！鲚p松實(shí)現(xiàn)行列互換首先選中要互換的單元格，并將它們進(jìn)行“復(fù)制”，然后依次點(diǎn)擊“編輯－選擇性粘貼”，在彈出的對(duì)話框中勾選“轉(zhuǎn)置”并確定即可?！鰝€(gè)性化excel頁(yè)碼默認(rèn)情況下，在excel里設(shè)置的頁(yè)碼，都顯示為阿拉伯?dāng)?shù)1、2、3等形式，那么能否表示成“第1頁(yè)”等形式呢？在“頁(yè)腳”或“頁(yè)眉”對(duì)話框中單擊“頁(yè)碼”按鈕，插入“＆[頁(yè)碼]”，此時(shí)修改為“第＆[頁(yè)碼]”頁(yè)”。預(yù)覽后頁(yè)碼顯示為“第1頁(yè)”形式，同樣還可以設(shè)置為“<1>”的形式?！龆ㄖ乒ぷ鞑灸０迦绻覀冞M(jìn)入excel，會(huì)打開(kāi)excel默認(rèn)的工作簿，在這個(gè)工作簿默認(rèn)的工作表、格式并不一定是我們需要的，因此我們可以重新定制默認(rèn)工作簿，設(shè)定適合自己的工作表、格式，具體步驟如下：創(chuàng)建一個(gè)新工作簿，將工作表、格式修改為自己需要的樣式。接著點(diǎn)擊“文件－另存為”，在保存類(lèi)型選“模板”，保存位置選“c:\programfiles\microsoftoffice\office\XlStart（假設(shè)office安裝在C盤(pán)）”，保存文件名為book（不能是別的文件名）。以后每次打開(kāi)excel，便立刻進(jìn)行已設(shè)定好的工作簿中，節(jié)省了設(shè)定格式的時(shí)間?！鲚p松導(dǎo)入Web數(shù)據(jù)想要將互聯(lián)網(wǎng)上的某些數(shù)據(jù)資料導(dǎo)入excel中，我們可以通過(guò)Web查詢功能來(lái)輕松實(shí)現(xiàn)。執(zhí)行“數(shù)據(jù)－導(dǎo)入外中數(shù)據(jù)－新建Web查詢”，在其對(duì)話框中的地址欄中輸入要獲取數(shù)據(jù)的網(wǎng)址，然后在瀏覽窗口中進(jìn)行查詢。當(dāng)我