思源-銀川北塔湖項目規(guī)劃設計建議報告-

北塔湖項目規(guī)劃設計建議報告思源經(jīng)紀銀川公司2008年11月19日規(guī)劃篇附件：市場篇定位篇目錄12312/9/20222大型新中式城市湖畔宜居型高尚社區(qū)規(guī)模：650畝的大規(guī)模居住區(qū)風格：以現(xiàn)代的建筑演繹中國文化的精髓地段：上風上水的城市寶地資源：豐富的湖景資源價值：綠色、健康、生態(tài)、運動、人文、休閑。。。項目定位12/9/20223風格定位新中式建筑風格，引領銀川市場潮流符合千年古塔賦予的獨特人文優(yōu)勢對中國文化充分理解基礎上融入現(xiàn)代設計，將中國傳統(tǒng)元素與現(xiàn)代時尚元素融合符合銀川市政府對本區(qū)域的總體規(guī)劃細分市場，形成獨特的開發(fā)風格，有利于京能置業(yè)的品牌塑造符合并引領市場潮流12/9/20224產(chǎn)品定位以低密度產(chǎn)品為特色，以高層、小高層產(chǎn)品為主流的新中式住區(qū)——新中式風格滲透在社區(qū)建筑風格和園林風格中院景美墅（聯(lián)排）高端產(chǎn)品——社區(qū)形象產(chǎn)品——院文化疊景華府（5+1）高端產(chǎn)品——社區(qū)特色產(chǎn)品——府文化闊景華宅（7+1）中高端產(chǎn)品——社區(qū)主流產(chǎn)品——宅文化觀景名邸（18+1）中端產(chǎn)品——社區(qū)主流產(chǎn)品——邸文化12/9/20225客群定位目標客群定位——銀川市中高端人群為主，周邊能源、資源行業(yè)人群為輔.銀川市區(qū)中高端人群政府官員、私營業(yè)主金融、電信、電力等壟斷性行業(yè)人員工商、稅務、煙草等效益較好的事業(yè)單位的中高層銀川興建的工業(yè)園所帶來的高收入人群能源行業(yè)客群能源行業(yè)從業(yè)人員（如能源行業(yè)國企中的中高層管理人員，私營業(yè)主）；寧東能源化工基地高收入人群；資源行業(yè)客群進行羊絨、枸杞、麻黃等貿易及加工的資源類私營業(yè)主銀川周邊縣市客群銀北地區(qū)：石嘴山、大武口等市的政府官員和企業(yè)主銀南地區(qū)：中寧、吳忠、靈武等地區(qū)的政府官員內蒙地區(qū)：左旗、烏海等地區(qū)的政府官員和企業(yè)主12/9/20226客群白描客群特征年齡結構：集中在25-50歲之間；家庭結構：以“兩口及三口”之家為主；家庭年收入：10萬以上消費特征：較為理性和務實；工作區(qū)域：銀川及周邊地區(qū)；交通方式：中高端人群私家車比例相對較高。工作相對穩(wěn)定；受教育程度較高，對生活品質有自己獨特的見解和追求；七零后人群是主流，對傳統(tǒng)文化有認同感，同時樂意接受新鮮事物；處于育齡階段，對于教育的關注相對強烈；二次及多次置業(yè)占較高的比例，對住宅升級換代需求強烈；以自住需求為主注重時尚和品位、追隨品牌；注重情趣，追求回歸自然的舒適生活；目標客群描摹12/9/20227附件：市場篇定位篇規(guī)劃篇90/70政策專項研究總體規(guī)劃建議產(chǎn)品建議景觀建議配套及車位配比建議目錄12312/9/2022890/70政策應對思路對本地政策進行研究提出解決策略確定解決方案深化解決方案規(guī)避90/70政策進行針對性的市場研究12/9/20229銀川市地方政府對90/70政策的執(zhí)行情況調研我們獲取了相關的政策信息進行參考：規(guī)劃局：審查規(guī)劃時，只審戶型配比指標，不審查合理性，對單體的長寬尺寸、建筑面積、立面、高度和日照的審查比較嚴格；同一開發(fā)商可在同年報批的項目間進行90/70的平衡；房管局：如果采用拼合戶型，測繪肯定要滿足報規(guī)的指標，因此要算兩個房產(chǎn)證12/9/202210我們對目前市場在售和即即將面市的競品項目進行行了調查，結果如下；福星苑：從第三期產(chǎn)品開始受限制制，但通過開發(fā)的其他項項目(比如海寶西區(qū)、、滿城南街的項目）小戶戶型平衡凱威觀湖：一是通過別墅按商務公寓寓報規(guī)消化;二是通過頂頂層的上躍戶型消化部分分;三是經(jīng)過對其報規(guī)戶戶數(shù)(1894戶)和銷銷售戶數(shù)(1425戶)對比，可以判斷其很可可能采用了拼合戶型，；；四是通過其開發(fā)的另一一項目(“尚座”)進進行平衡森林半島：受到限制，但通過在90平米左右的小戶型中，，通過贈送一步陽臺、空空中院館等可變空間的方方式達到100-160平米左右的實用面積，，擴大使用空間。通過向向其銷售人員了解，客戶戶對贈送合理，超性價比比的可變空間接受度較高高魯銀城市公元：嚴格受限，90平米以以下的戶型面積區(qū)間集中中在85－90平米，比比例在70%寶湖灣：受限制，主要通過其其他項目（比如東方國際際公寓）平衡，而其他小小戶型主要在一期點式高高層中消化，面積區(qū)間為為50.-100平米之之間.民生艾依水郡：因為拿地時的政府承諾諾，前三期均未受限制中房高爾夫：通過開發(fā)的其他項目的小小戶型（比如富力城50-90平米戶型、麗景景湖畔80-90平米戶戶型）進行平衡銀川市目前應對90/70政策主要采取:一用用政府關系取得特殊政策策，二通過本公司開發(fā)的的其他項目平衡，三是通通過產(chǎn)品自身的可變空間間贈送面積提高得房率，，四是通過拼合戶型解決決銀川市場上受90/70政策影響項目的實操情情況12/8/202211方式一：京能可爭取利用自身作為為政府招商引資企業(yè)的優(yōu)優(yōu)勢，向政府申請優(yōu)惠政政策，盡量爭取做到區(qū)域域平衡，不受90/70政策限制。本項目關于90/70政政策的應對策略由于政策限制較嚴，區(qū)域域平衡申請難度較大，因因此實現(xiàn)難度較大。12/8/202212銀川市的90、70政策策允許在報規(guī)中將大戶型型拆分，而不用考慮合理理性即可通過，因此本本項目也可采用拼合戶型型。規(guī)劃時按照合并后的合理理戶型設計，報規(guī)時不考考慮合理性進行拆分，報報建時依舊按拆分前的戶戶型進行銷售。萬達大湖公館建建筑面積245平方米該方式牽扯到兩個產(chǎn)權證證和二次房貸的問題。方式二：如必須嚴格按照90/70政策執(zhí)行，可采取拼拼合戶型進行規(guī)避12/8/2022131、戶型不做拆分按一套套房產(chǎn)計算：首付30%，貸款年限20年，契稅1.5%首付款18萬貸貸款金額42萬月月供：3038元/月還還款總額72.9萬稅費9000元總總支付金額=18+72.9+0.9=91.8萬元2、拆分戶型按兩套房產(chǎn)產(chǎn)計算：拆分面積30㎡（一次性性）、90㎡（按揭）首首付30%，貸款年限20年，契稅1.5%，30㎡一次性付款15萬萬+90㎡首付金金額13.5萬=首付付28.5萬元貸款款金額31.5萬元月月供：2278元/月還款總額54.7萬稅費11250元；總支付金額=28.5+54.7+1.125=84.3萬元計算說明：計算說明：房貸測算例：戶型面積：120㎡㎡售價：5000元/㎡總價：60萬12/8/2022143、拆分戶型按兩套房產(chǎn)產(chǎn)計算：全部以貸款的形式支付，，先支付90㎡，首付30%，契稅1.5%，貸款年限20年；；后支付30㎡，首付40%，契稅3%，貸款款年限20年。通過以上計算可以看出，，如果選擇拆分，全部采采用貸款形式支付，首付付款和總支付金額都會增增加；如果僅部分采用貸貸款方式，雖然支付總金金額降低，但首付款增加加幅度較大。思源建議如必須采取拆分，銷售時時候將建議客戶選擇全款款或全部貸款支付的方式式，并通過一些營銷方式式來降低客戶的支付難度度。90㎡首付13.5萬+30㎡首付6萬=首付19.5萬元90㎡貸款金額31.5萬元月供：：2278元/月還還款總額54.7萬萬稅費6750元元；30㎡貸款金額額9萬元月供：750元/月還款款總額18萬稅費費4500元總支付付金額=19.5+54.7+18+0.675+0.45=93.3萬元

戶型不做拆分按一套房產(chǎn)計算拆分戶型按兩套房產(chǎn)計算30㎡全款90㎡按揭30㎡、90㎡全部按揭首付（萬元）1828.519.5支付總金額（萬元）91.884.393.3計算說明：結論：12/8/20221590平米以下的產(chǎn)品全部部分配到高層產(chǎn)品中，通通過可變空間贈送面積，，增加使用空間?；谖磥?0/70政策策的不確定性，建議將90平米以下的小戶型產(chǎn)產(chǎn)品放在后期消化。如果90/70政策松動動，該部分產(chǎn)品依然可以以在四角定位確定的情況況下重新進行優(yōu)化組合，，形成適應市場需求的戶戶型銷售。如果不松動，，本項目的居住氛圍已經(jīng)經(jīng)形成，客群對于高層的的抗性也已減弱，加之會會有通過可變空間的贈送送面積，可以大大降低該該類產(chǎn)品的銷售壓力。方式三：如必須嚴格按照90/70政策執(zhí)行，可采取可可變空間進行規(guī)避:本項目關于90/70政政策的應對策略12/8/202216假設以本項目面積為110平米的戶型，市場價價格為5000元/平米米為例進行測算:綜合分析結論對客戶：產(chǎn)品性價比提升，利于客客戶購買決策，促進項目目銷售；對開發(fā)商：通過對銷售價格的調節(jié)，，只需把總價控制在市場場上120平方米戶型總總價范圍之內，即可獲得得較大的市場空間；增強強產(chǎn)品自身的市場競爭力力、創(chuàng)造附加價值，在保保證銷售速度和回款要求求的同時，增加項目合理理利潤；（即：在市場產(chǎn)產(chǎn)品價格試探可行的前提提下，適當提高采用可變變空間戶型的實際銷售價價格）可變空間產(chǎn)品經(jīng)濟分析標準戶型按產(chǎn)權面積為110平米進行計算：=5000元/平米×110平米=55萬元采用可變空間按產(chǎn)權面積積90平米（實際建筑面面積110平米）計算=5000元/平米×90平米=45萬元1、總價相差10萬元2、采用可變空間后贈送送面積產(chǎn)品部分按建筑成成本假設按2000元/平方米計算：2000元/平米×20平米=4萬元3、購買采用可變空間的的戶型客戶支付實際價格格為：45+4=49萬；與沒有采用可變空間的戶戶型相比節(jié)約6萬元12/8/202217戶型設計建議可變空間拼合戶型優(yōu)點：通過改變建筑空間間增加使用空間，為客群群帶來價格和使用的實惠惠，雖然單價較高，但只只要控制在市場同樣面積積產(chǎn)品總價范圍之內，依依托其較高的性價比，市市場接受度高。優(yōu)點：通過組合建筑空間間增加使用空間，滿足客客戶對于大戶型的需要；；劣勢：兩個產(chǎn)權證、二次次房貸都會對客戶的購買買形成抗性，市場接受度度低。結論：適度采用可變空間間的設計可以增加使用面面積，弱化政策影響，降降低市場風險12/8/202218附件：市場篇定位篇規(guī)劃篇90/70政策專項研究究總體規(guī)劃建議產(chǎn)品建議景觀建議配套及車位配比建議目錄12312/8/202219總體規(guī)劃指標用地名稱北塔公園住宅區(qū)用地位置鳳凰北街以東，賀蘭山路以南，環(huán)湖路以西，南至規(guī)劃路用地性質居住及配套商業(yè)土地出讓年限70年總用地面積650畝總建筑面積約71.5萬㎡容積率1.7（說明：由于實際可建設用地面積小于規(guī)劃用地面積，實際容積率將可能達到2.0左右）建筑密度<30%綠化率35%建筑限高≤54米（2－18層）日照間距系數(shù)：1.64H（根據(jù)銀川市相關規(guī)定：高層板式按1.64控制，高層點式按日照陰影分析測算）建筑風格需具有一定中國傳統(tǒng)文化內涵，兼有現(xiàn)代、時尚的特點12/8/202220總體規(guī)劃建議首先滿足容積率，其次保保證戶型的舒適性，在此此原則下進行建筑形態(tài)的的組合分配；樓座的排布要考慮分組團團或適當圍合，各樓座盡盡量按照南北朝向排布。。但為了合理利用地塊，，創(chuàng)造更好環(huán)境，局部可可以按實際情況擺布，偏偏轉角不大于10度；建筑類型為板樓為主，以以符合銀川人的居住習慣慣，盡量不出現(xiàn)或少出現(xiàn)現(xiàn)塔樓；銀川市計算日照間距，樓樓南側計算到外墻，樓北北側計算到最外邊緣，因因此樓體北側盡量平整完完整，以節(jié)約用地；為了保證戶型的均好性和和舒適性，我們對板式建建筑的總進深給出建議：：聯(lián)排別墅和5+1產(chǎn)品部部分，因要層層退臺，因因此總進深可放大，約在在15-20米左右多層一梯二戶的產(chǎn)品，樓樓體總進深控制在12-13米以內板式小高層一梯二戶產(chǎn)品品，樓體總進深控制在13-14米左右板式小高層一梯三戶或四四戶產(chǎn)品，樓體總進深控控制在13-16米左右右高層點式建筑總面寬和進進深按實際需要考慮，需需保證每一戶良好的采光光和通風規(guī)劃總原則：滿足容積率率，保證戶型均好，實現(xiàn)現(xiàn)高品質12/8/202221總體規(guī)劃建議考慮受到90/70政策策的限制，90平方米以以下戶型盡量通過高層小小高層產(chǎn)品實現(xiàn)，同時建建議將大部分的小戶型產(chǎn)產(chǎn)品放在A區(qū)，再后期銷銷售過程中根據(jù)政策變化化和贈送可變空間進行調調節(jié)，以期滿足未來市場場的實際需求；A地塊產(chǎn)品的整體品質高高于B地塊；樓座的排布依據(jù)由南向北北，由東向西依次升高原原則，在容積率允許的前前提下，實現(xiàn)天際線的高高低起伏和樓座的進退錯錯位；建議中的18+1指的是是泛高層產(chǎn)品，也可以包包括15+1，11+1等小高層產(chǎn)品；根據(jù)開發(fā)商與銀川規(guī)劃局局的溝通結果，項目北側側退林帶15米的要求，，局部可以減小距離，適適當突破，形成平面前后后錯落的布局。規(guī)劃總原則：滿足容積率率，保證戶型均好，實現(xiàn)現(xiàn)高品質12/8/202222具體規(guī)劃方案總體規(guī)劃建議在B地塊的西側和北側，，A地塊的北側均排布18層景觀高層，呈“L”型擺位。B地塊在B地塊由北向南建筑高高度逐步降低，形成起伏伏的天際線，整體呈現(xiàn)動動感和靈動性，避免單一一和呆板。B地塊的東南側盡量排布布7+1闊景華宅A地塊A地塊沿景觀軸線排布少少量院景美墅，保證該該地塊的高端品質。A地塊盡量以5+1的疊疊景華府和7+1的闊景景華宅為主A地塊如果需要滿足容積積率，可以適當增加少量量的18＋1觀景名邸商業(yè)：主要沿南側規(guī)劃路以底底商排布，并在西南角設設立少量獨立商業(yè)會所：分別在西南角（泛會所所）和東側車行入口附近近（純會所）分布幼兒園：在B地塊車行主入口附附近，具有相對獨立性和和便利性總規(guī)示意圖高層18+1、15+1、11+1多層7+1多層5+1聯(lián)排別墅（兩排）一組團二組團三組團四組團五組團六組團七組團12/8/202223組團順序組團標注定位屬性主要產(chǎn)品類型一組團Ⅰ中端、中高端7+1，18+1/18+1以下二組團Ⅱ中端、中高端7+1，18+1/18+1以下三組團Ⅲ中端、中高端7+1，18+1/18+1以下四組團Ⅳ中高端7+111+1五組團Ⅴ中端、中高端7+1，18+1/18+1以下六組團Ⅵ高端、中高端聯(lián)排、5+1、18+1七組團Ⅶ高端聯(lián)排、5+1以上劃分主要依照規(guī)劃原原則，并考慮到開發(fā)和推推售時序而劃分第一組團以7+1作為主主力產(chǎn)品入市，主要是為為了在項目前期用電梯多多層產(chǎn)品樹立中高端形象象，降低市場風險，規(guī)避避客戶對高層的抗性。總體規(guī)劃建議組團劃分——依照規(guī)劃原原則劃分七個組團總規(guī)示意圖高層18+1、15+1、11+1多層7+1多層5+1聯(lián)排別墅（兩排）一組團二組團三組團四組團五組團六組團七組團12/8/202224交通組織——大交通外環(huán)環(huán)線，組團內人車分流大交通依然保持外環(huán)原則則，車行線與外圍布局結結合，人行線與景觀軸線線結合，以魚骨形式分布布，車輛可在外環(huán)和地塊塊內主要干道行駛（除了了搬家、緊急消防等特殊殊情況，機動車不得駛入入樓座前的通道），實現(xiàn)現(xiàn)組團內人車分流，保證證居住的高品質和安全性性?？傮w規(guī)劃建議在A、B地塊的南側各設設一個人行主入口，鳳凰凰街一側設一個人行入口口在兩地塊中間的市政路兩兩側開車行主入口，A地地塊東側設車行入口12/8/202225項目組團開發(fā)節(jié)奏項目地塊被規(guī)劃路分為：：A、B兩個地塊，，其中：A地塊為整體項目相對高高端產(chǎn)品布局（即：聯(lián)排排別墅+花園洋房+多層層+高層小高層公寓)B地塊為整體項目相對中中高端產(chǎn)品布局（多層+高層小高層電梯公寓））根據(jù)地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃情況況我們將項目分為七個組組團，即：B地塊為一、二、三組團團，A地塊為四、五、六六、七組團B地塊一組團是首先面市市的產(chǎn)品，為了保證項目目的中高端品質定位，首首先推出：多層和少量的的高層小高層產(chǎn)品；至于其他組團的推出時間間我們根據(jù)市場以及客戶戶情況，確定適宜開發(fā)的的組團及推出時間。12/8/202226附件：市場篇定位篇規(guī)劃篇90/70政策專項研究究總體規(guī)劃建議產(chǎn)品建議景觀建議配套及車位配比建議目錄12312/8/202227住宅產(chǎn)品總體建議住宅產(chǎn)品以多層疊景華府府為特色，以高端的別墅墅產(chǎn)品為亮點，以高層、、小高層產(chǎn)品為主流。12/8/202228作為本項目絕對高端的產(chǎn)產(chǎn)品，從外立面到室內外外的使用空間都應具備新新中式建筑最典型的要素素北方有很多可以借鑒的中中式別墅項目為我所用，，比如北京觀唐、優(yōu)山美美地A區(qū)，沈陽的格林生生活坊等住宅產(chǎn)品建議院景美墅聯(lián)排（地上三層層，地下一層）：彰顯本本項目的領袖形象，呈現(xiàn)現(xiàn)首席產(chǎn)品12/8/202229通過“局部退”的特點，，使產(chǎn)品外立面變化多樣樣，具有豐富的層次感，，有別于本地的類似產(chǎn)品品；本地的陶然水岸、艾依水水郡、觀湖一號都有類似似退臺的做法，市場反映映良好，本地接受度較高高。長進深，短面寬設計符合合本項目規(guī)劃樓座的特點點考慮到日照間距，退臺應應適度，不必照搬南方做做法。具備類別墅產(chǎn)品的特征：：采用退臺設計同時一層層和二層送院落和半地下下室，頂層送露臺，增加加附加值疊景華府（5+1）：局部退臺，增加附加值值，提升賣點住宅產(chǎn)品建議12/8/202230下沉式庭院及帶自然采光光半地下室多功能室示意意1樓、2樓戶型設計有帶帶私家花園及地下室，地地下室層高控制在2.2米以下，不計算面積住宅產(chǎn)品建議12/8/202231闊景華宅（7＋1）：電梯多層產(chǎn)品提升品質質和舒適性產(chǎn)品特征：1-6中間層為平層；七層加躍層為一戶，附陽陽光露臺。頂層局部凈高高低于2.1米，作為局局部贈送空間，不計算入入銷售建筑面積，增加產(chǎn)產(chǎn)品附加值；一層送院落面積區(qū)間在100－130㎡之間作為本項目一期推售產(chǎn)品品，其多層電梯的設計和和符合市場主流需求的面面積將是最大賣點。住宅產(chǎn)品建議12/8/202232層高2.8米，一梯兩戶；頂層附陽光露臺，作為局局部贈送空間，不計算入入銷售建筑面積，增加產(chǎn)產(chǎn)品附加值；建議面積范圍在100-130㎡之間的兩居、三居為主，，配以部分90㎡左右的兩居。由于本項目高層體量較大大，需要進行適度的產(chǎn)品品創(chuàng)新，提升附加值，減減少客群對高層產(chǎn)品的抗抗性。18+1板樓：視野開闊，景觀資源良良好，具有高端產(chǎn)品的高高性價比住宅產(chǎn)品建議12/8/202233外立面建議——新中式特色鮮明在構圖比例、建筑材料、、建筑色彩等多方面精心心設計，打造富有強烈中式現(xiàn)代特色、、極具價值感的經(jīng)典建筑筑立面，與景觀、戶型及客群的喜喜好相呼應，形成和諧統(tǒng)統(tǒng)一的風格主色彩：中國紅、水墨色色（黑白灰青）住宅產(chǎn)品建議12/8/202234建筑立面構圖比例和諧，，尺度宜人，讓人產(chǎn)生親親近感，并與周圍環(huán)境相相互呼應；用現(xiàn)代的手法詮釋中式元元素，避免傳統(tǒng)中式風格格的壓抑感；建筑外立面可考慮陶土磚磚、火山巖磚、高檔仿石石涂料等富有質感的材料料，充分體現(xiàn)項目的價值值感。局部立面材料可選選用仿木材料，豐富立面面色彩，彰顯項目的品質質；外掛空調機位的處理非常常重要，在隱蔽空調主機機的同時，利用有品質感感的材料，設計成一個豐豐富立面的元素。中式和時尚建筑元素的融融合住宅產(chǎn)品建議12/8/202235側面不再單調，可考慮木木質材料的應用；豎開窗、橫開窗交相，保保證采光，同時又豐富產(chǎn)產(chǎn)品的立面效果；墻體線條，使山墻面豐富富通過屋頂、窗戶設計等體體現(xiàn)中式風韻12/8/202236考慮到銀川風沙較大的氣氣候特點，外墻色彩建議議多采用灰色系。12/8/202237建筑細部的中式處理12/8/202238小區(qū)的中式大門12/8/202239電梯高層外立面12/8/202240局部立面多層外立面示意12/8/202241中式門廳示意12/8/202242根據(jù)調研結果顯示，銀川川市民對于客廳的方向有有較強烈的傾向，寧愿選選擇朝南沒有好的景觀的的客廳，也不愿選擇朝向向景觀而不朝南的客廳；；客廳——應盡量使用好朝向（南向向）；產(chǎn)品設計建議A、室內空間建議12/8/202243根據(jù)調研結果顯示，銀川川市民對于臥室的方向有有較強烈的傾向，寧愿選選擇朝向南沒有好景觀的的主臥，也不愿意選擇因因為朝向花園而不朝南的的主臥；主臥——應盡量使用好朝向（南向向）其他臥室次臥室應盡量使用好朝向向（南向）；如總面積許可，四居及以以上戶型應設置帶有獨立立衛(wèi)生間的次主臥室，以以提供老人日常生活的方方便性；產(chǎn)品設計建議12/8/202244餐廳應布置在距離廚房、、起居室較近的地方，可可以減少套內的交通面積積，提高使用效率；本地客群大部分對獨立餐餐廳沒有特別要求，因此此120平米以下戶型不需要設計計獨立餐廳。四居和四居以上戶型需要要設置獨立式餐廳，開間間不小于3.0米；餐廳——提高使用率產(chǎn)品設計建議12/8/202245廚房要有直接的自然采光光，不僅利于通風排煙，另一一方面也是從安全角度考考慮（燃氣泄漏、泄爆等等）。三居室及以下戶型，要求求廚房設計成中廚，封閉閉式布置，而四居以上的的大戶型及聯(lián)排別墅產(chǎn)品品在面積許可的情況下，，可以考慮設置中、西分分廚的廚房形式。90－100平米的做單側櫥柜的廚房房，100以上建議可考慮雙側櫥柜柜的廚房。廚房——直接自然采光中廚西廚產(chǎn)品設計建議12/8/202246衛(wèi)生間——盡量做到明衛(wèi)衛(wèi)生間盡量直接對外采光光通風；本地中高端客群群要求至少主衛(wèi)是明衛(wèi)。。建筑規(guī)范為了解決視線問問題及衛(wèi)生要求，要求無無前室的衛(wèi)生間門不應直直接開向起居室或者廚房房；無生活陽臺的產(chǎn)品套內應應考慮布置洗衣機的空間間產(chǎn)品設計建議12/8/202247B.室外空間——可以進行適度創(chuàng)新，增加加附加值首層：多層洋房產(chǎn)品的首層設計計下躍空間，建議首層花花園或下沉花園，由開發(fā)發(fā)商完成花園的基本綠化化，贈送給首層的業(yè)主使使用，實現(xiàn)項目的均好性性，提高其單位銷售價格格。而下沉花園的設計已經(jīng)出出現(xiàn)在艾依水郡的疊院產(chǎn)產(chǎn)品設計中，推出后市場場反應良好。相比頂層露露臺，從利用率來說，北北方客群更喜歡首層的院院落。產(chǎn)品設計建議下沉式花園12/8/202248頂層露臺：本項目頂層均設計露臺臺及閣樓，贈送業(yè)主使用用，以提升頂層戶型設計計的情趣和品質，從而提提升價格和利潤。經(jīng)過調調查，本地居民對于露臺臺基本不封閉，由于氣候候特點使用率較低，因此此只建議頂層贈送即可，，沒必要戶戶贈送。入戶花園頂層觀景露臺入戶空間：在大戶型的入戶空間設設計上，可考慮入戶花園園等情趣設計。產(chǎn)品設計建議12/8/202249C.陽臺設計建議——進行錯落而生動的變化根據(jù)不同的戶型特點，做做出錯落有致的陽臺，不不僅可以豐富樓體的立面面效果，而且增加靈活、、生動的局部效果，體現(xiàn)現(xiàn)以人為本、典雅、高尚尚的生活品位?？蛷d、主臥室需設計觀景景陽臺，并可根據(jù)具體情情況盡量設計生活陽臺。。依據(jù)氣候條件以及生活習習慣，銀川的陽臺應以封封閉陽臺為主，并結合本本地特點考慮到供暖問題題（本地部分開發(fā)商將地地熱鋪設到封閉陽臺）每戶考慮空調室外機的機機位設置，要求與建筑主主體協(xié)調統(tǒng)一產(chǎn)品設計建議生活陽臺觀景陽臺12/8/202250D.窗戶設計建議——形式多樣，豐富立面情趣設計上建議結合立面面部分窗體采用角窗、落落地大開窗和觀景外飄窗窗等多種窗體形式。從外觀上講，窗體形狀可可以豐富樓體的外立面，，而且增加樓體的時尚感感；從功能上講，一方面高窗窗低沿可擴大室內采光及及觀景度，另一方面不同同的外窗形式可豐富室內內的空間感受。產(chǎn)品設計建議12/8/202251注：為滿足戶型的舒適性，上上述的指標為指導性最低低指標，如果面積許可，，可適當增加；聯(lián)排別墅產(chǎn)品，可考慮帶帶有衛(wèi)生間的次主臥室，，以方便家中老人使用；；戶型主要使用空間規(guī)格（軸線尺寸）主要功能空間設置客廳面寬（米）主臥面寬（米）次臥面寬（米）主衛(wèi)面寬（米）廚房面寬（米）書房設置公衛(wèi)設置儲物間保姆間兩居（90-120㎡）3.6-3.9≥3.3≥3——≥1.8——有有——經(jīng)濟型三居（100-120㎡）3.6-3.93.3-3.6≥3——1.8-2.1有（兼次臥）有有——舒適型三居（120-130㎡）4.2-4.5≥3.6≥3.3≥1.8≥2.1有（兼次臥）有有——四居（150-130㎡）≥4.5≥3.9≥3.3≥2.1≥2.4有有有有四居以上（180-240㎡）≥4.8≥3.9≥3.6≥2.4≥2.4有有有有各類戶型功能技術指標參參照表12/8/202252關于戶型創(chuàng)新的專項研究究——可變空間原則：適度創(chuàng)新，領先半半步可變空間對滿足容積率有有影響，因此贈送面積不不宜過大，比例控制在20-40%，建議根據(jù)據(jù)市場的接受度和競爭的的激烈程度，從B地塊向向A地塊贈送比例逐漸增增加（最終贈送面積比例以規(guī)劃劃設計院規(guī)劃設計方案為為準）。考慮到銀川的氣候條件，，贈送的室外空間面積應應適度贈送部分通常需要在采暖暖、建筑材料、外墻保溫溫、外墻防滲漏等方面付付出更多成本，因此不宜宜過多。戶型設計建議12/8/202253可變空間1：提高戶型舒舒適性——運用飄窗步入式飄窗：通過步入式飄窗，把帶窗窗外墻向外推移，不做窗窗臺而與樓面平齊。只要要飄窗部分層高不超過2.2米，便可有效增加加有效使用空間而不占用用建筑面積；低臺飄窗：適當提高飄窗的層高，毛毛坯交房時在飄出的范圍圍做一個與結構沒有關系系的低臺（比如0.1～～0.2米的），低臺上上面到飄窗頂面不超過2.2米，而使業(yè)主可以以在裝修時把這個臺子打打掉，以便得到更高的空空間（2.3～2.4米米）；小于2.2米注意事項：大凸窗設計也會帶來諸如如外墻保溫、外墻滲漏等等問題，需要開發(fā)商在材材料、建筑設計上下功夫夫。戶型設計建議12/8/202254贈送飄窗案例：青島萬科科金色城品（小高層，思思源代理）戶型設計建議贈送落地飄窗，單人臥室室面積從7平米增加到10平米，達到舒適要求求贈送落地飄窗，雙人主臥臥室面積從10平米增加加到14平米，達到舒適適要求緊湊型兩居，經(jīng)過飄窗面面積的贈送，擴大了居室室面積，變成了舒適兩居居12/8/202255贈送飄窗，擴大室內實用用面積，提高舒適性戶型設計建議12/8/202256做法：入戶花園和陽臺只計一半半建筑面積，通過做大面面積入戶花園和陽臺可以以擴大使用空間。注意事項：凸陽臺和凸入戶花園一定定要注意進深，太深容易易影響房間和下一層的采采光，太淺則難以形成圍圍合成空中庭院的感覺。。入戶花園應該與戶內保持持一定高差，否則無法填填浮土種花草，不能達到到真正花園的效果。由于銀川冬季氣候寒冷，，應考慮到事先將地暖鋪鋪至陽臺或預留散熱器接接口，保證封閉陽臺后的的保暖問題。入戶花園大陽臺戶型設計建議可變空間2：提高舒適性性——入戶花園和大陽臺臺12/8/202257做法：無蓋的露臺通常采用退臺臺的方式實現(xiàn)，上蓋高度度達到或超過二個層高的的陽臺也視為露臺，在贈贈送露臺中，開發(fā)商往往往將大露臺與客廳或者臥臥室相連。注意事項：相關的防漏水、外墻保溫溫等需要特別設計，以防防止大露臺漏水、外墻保保溫達不到標準等。此外，盡量保證私密性的的露臺才具有實用性。將頂層戶型設計為帶露臺臺的產(chǎn)品，贈送給客戶，，增加戶型的附加價值。。戶型設計建議可變空間3：提高舒適性性——贈送露臺12/8/202258戶型設計建議會變魔術。入戶花園，未封閉算半面積方式一：入戶花園花池落地起算，層高2米米2，贈送，不算面積花池落地起算，層高2米米2，贈送，不算面積方式二：花池設計飄窗落地起算，層高2米米2，贈送，不算面積方式三：飄窗飄窗落地起算，層高2米米2，贈送，不算面積提高舒適性戶型案例：青青島萬科金色城品（小高高層，思源代理）建筑面積88平方米，實實際面積約為103平方方米花池落地起算，層高2米米2，贈送，不算面積12/8/202259提高舒適性戶型案例：青青島萬科金色城品（標準準層平面）12/8/202260做法：一樓住戶贈送半地下室，，有開發(fā)商的做法是通過過一個樓梯將半地下室和和一樓客廳相連，使得樓樓上樓下有機結合起來。。有些則與入戶花園結合合，成為一個極富個人情情趣的私密空間。目前艾依水郡項目推出半半地下室后，市場反應良良好，但該空間按全面積積計算，算產(chǎn)權。半地下室戶型設計建議改造成影音室的半地下室室可變空間4：增加戶型功功能空間——贈送半地下下室和地下室12/8/202261空中院館是在靠近客廳、、餐廳以及功能房之間，，再設計一個約15-19平方米的“內陽臺””，由于其為開敞空間，，在計算建筑面積時只算算一半面積。因此每戶業(yè)業(yè)主相當于獲得了8-9平米的贈送面積。該設計因為是“凹”進來來的設計，因此不影響原原本的日照間距。目前森林半島項目已有采采用，市場接受度較好。?？罩性吼^戶型設計建議可變空間5：增加戶型功功能空間——引入空中院院館（待定）入住后，業(yè)主可將空中院院館封閉成一個獨立的房房間設計和施工時應注意考慮慮相應的保溫和采暖措施施（采暖解決方式將做專專項研究）12/8/202262可變空間的實際作用擴大戶內空間實用面積，，提高戶型舒適性；增加戶型功能空間；既提高戶型的舒適性，又又增加功能空間。戶型設計建議12/8/202263A戶型：通過贈送將經(jīng)濟型型三室增加至舒適型三室室；B戶型：通過贈送將舒適型型兩室增加至經(jīng)濟型三室室；點式住宅可變空間的贈送送方式(板式住宅可類比比)通過贈送，增加了產(chǎn)品的的使用面積，提升了產(chǎn)品品的附加值送陽臺送飄窗送院館AABB12/8/202264住宅產(chǎn)品總體建議由于本項目將可能受到90/70政策限制，因因此我們將整體戶型比例例按照市場需求和政策限限制兩種要求做出兩套備備選方案:第一套方案：以中高端客群的需求為導導向，以100-120平米和120-150平米作為主力面積區(qū)間間；第二套方案：按照90/70政策限制制，主要通過高層消化小小戶型，通過拼合戶型以以及可變空間增加小戶型型的實際使用面積，從而而滿足市場需求；最終請甲方依據(jù)對于90/70政策的落實情況況選擇其一整體戶型配比備注：以下面積區(qū)間除特特別說明外均為實際建筑筑面積12/8/202265產(chǎn)品類型建筑面積(m2)比例18+1觀景名?。ǜ鶕?jù)總規(guī)需要還可包括15+1、11+1等產(chǎn)品）44000361.60%7+1闊景華宅21500230.10%5+1疊景華府520007.28%院景美墅（聯(lián)排）72861.02%合計714291100%說明：1、由于受到容積率條件件的限制，高層小高層產(chǎn)產(chǎn)品的比例比較高，占到到總體量的60％左右；；2、以上比例參考設計院院的總規(guī)方案而定，合計計建面不包括會所、商業(yè)業(yè)和幼兒園的配套約2.3萬平米；3、具體配比以最新方案案為準住宅產(chǎn)品總體建議第一套方案12/8/202266住宅產(chǎn)品總體建議以上戶型面積均按照市場場需要并結合設計院目前前方案制定區(qū)域產(chǎn)品類型戶型戶型面積(m2)百分比公攤梯戶比（X/梯）層數(shù)（層）占規(guī)劃總建面比例總面積（m2)B區(qū)18層觀景華?。▽訑?shù)可調）兩居90-10040%15-20%3/2或4/2或6/218+123.6%168573三居100-12060%6或7層闊景華宅二居100-11030%15%2/17+111%78572三居120-13030%四居/三居半130-14040%商業(yè)

7691幼兒園

4000

泛會所

4500合計

303836具體戶型比例——主力面面積區(qū)間為100-120平米和120-150平米12/8/202267區(qū)域產(chǎn)品類型戶型戶型面積（m2)百分比公攤梯戶比（X/梯）層數(shù)(層）占規(guī)劃總面比例總面積（m2)A區(qū)18層觀景名邸兩居90-10040%15-20%3/2或4/2或6/218+1

38%271431

三居100-12040%三居120-13020%6或7層闊景華宅二居100-11030%15%2/17+119.1%136430三居120-13030%四居/三居半130-14040%5層闊景華宅三居120-13040%10-15%2/15+17.28%52000四居130-14020%四居半（頂樓和1樓）140-15040%院景美墅

190-240100%

——31.02%7285商業(yè)

4188會所

3000474333

合計

73767012/8/202268第二套方案住宅產(chǎn)品總體建議產(chǎn)品類型建筑面積(m2)比例18+1觀景華邸（根據(jù)總規(guī)需要還可包括15+1、11+1等產(chǎn)品）50000370%7+1闊景華宅18952926.5%5+1疊景華府176142.5%院景美墅（聯(lián)排）71431%合計714291100%12/8/202269分類戶型報規(guī)面積實際面積百分比面積比例梯戶比（X/梯）層數(shù)占規(guī)劃總建面比例報規(guī)面積

B區(qū)公寓一居、兩居70－8070－80100%5000010/118＋17%5000018層板住宅（層數(shù)可調）兩居80-9090-10092%1676013/2或4/2或6/218＋126%182601三居80-90100-120三居110-120120-1308%15000多層拼合戶型40＋9013018%150002/17＋111%78457二居100-110100-11025%18137三居120-130120-13025%21137四居/三居半130-140130-14033%24183A區(qū)18層板住宅兩居80-9090-10094%2514023/2或4/2或6/218＋137%267402三居80-90100-120三居110-120120-1306%16000多層拼合戶型40＋9013013%160002/17＋116%111072二居100-110100-11026%27660三居120-130120-13026%31706四居/三居半130-140130-14035%357065層闊景洋房三居120-130120-13040%70462/15＋12%17614四居130-140130-14020%3523四居半（頂樓和1樓）140-150140-15040%7046聯(lián)排別墅

190-240190-240100%7143——31%7143

714291

100%714291注：1、公寓是為平衡90/70政策，和便于于戶型設計提高社區(qū)整體體品質，留待后期開發(fā)。。2、實際面積為通過可變變空間贈送的面積，具體體贈送比例需根據(jù)設計院院排布最終確定具體戶型比例——90平平米以下戶型占到70%，小戶型產(chǎn)品通過公寓寓、18＋1、以及拼合合戶型解決12/8/202270產(chǎn)品及戶型與客戶的對位位——在銀川中高端購房房者中進行細分建筑形式戶型面積㎡（實際建面）目標客戶院景美墅3180－240以中年客戶為主，注重生活品質和享受的高端客群，年紀40歲以上，職業(yè)：銀川市私營企業(yè)主、周邊能源企業(yè)主疊景華府5＋1120-150以中年客戶為主，比較注重生活品質的中高端客群，年紀30-45歲左右，職業(yè)：政府官員、企事業(yè)單位高管、私營企業(yè)主、周邊能源企業(yè)主、壟斷行業(yè)中層闊景華宅7＋1100-130以中青年為主，注重生活品質和性價比，年紀30-40歲左右，職業(yè)：私營企業(yè)主、壟斷行業(yè)人員、效益較好的事業(yè)單位人員、周邊縣市購房者觀景名邸18+190-120以中青年客戶為主，注重性價比，追求品牌和品質，接受新鮮事物，年齡層次在25-35歲左右。職業(yè)：公務員、效益較好的事業(yè)單位人員、周邊縣市購房者經(jīng)過定位篇對銀川中高端端客群的分析，可知銀川川的中高端客群來源主要要是政府官員、私營企業(yè)業(yè)主、能源企業(yè)主、壟斷斷行業(yè)人員等，依此針對對各產(chǎn)品類型對客戶群進進行了對位。住宅產(chǎn)品總體建議12/8/202271高層18+1、15+1、11+1多層7+1多層5+1聯(lián)排別墅（兩排）一組團二組團三組團四組團五組團六組團七組團一期產(chǎn)品戶型配比及明細細一期產(chǎn)品：闊景華宅（7+1帶電梯）+少量觀景名邸?。?8+1）一期產(chǎn)品主要以7+1的的多層電梯產(chǎn)品入市，既既可體現(xiàn)項目中高端形象象，又可規(guī)避銀川當?shù)貙Ω邔赢a(chǎn)品的抗性，降低低銷售風險。本地的民生城市花園、艾艾依水郡、藍山名邸等樓樓盤成功案例，都是先以以多層入市，形成一定居居住氛圍和形象后再推高高層產(chǎn)品，可供本項目借借鑒。12/8/202272一期產(chǎn)品戶型配比及明細細產(chǎn)品類型闊景華宅（7＋1)觀景名?。?8+1)面積區(qū)間(m2)100-110120-130130-14090－120所占推售比例20%24%40%16%各面積區(qū)間戶型的總建筑面積（㎡）14000168002800011000戶型兩室兩廳一衛(wèi)(舒適型）三室兩廳一衛(wèi)（經(jīng)濟型）三室兩廳兩衛(wèi)（舒適型）兩室兩廳一衛(wèi)(舒適型）三室兩廳兩衛(wèi)（舒適型）三室兩廳一衛(wèi)(經(jīng)濟型）客戶對位年輕夫妻、三口之家、公務員中青年，在二中上學的學子家庭、效益較好事業(yè)單位人員私營業(yè)主、政府領導、壟斷行業(yè)中層收入較高的單身、年輕夫妻、三口之家、公務員、效益較好的單位人員、投資客產(chǎn)品類型平層平\錯層平\錯層平層一期產(chǎn)品類型：闊景華宅宅（7+1電梯多層）+18層觀景名邸一期以7+1電梯多層作為主力產(chǎn)品入入市，搭配少量電梯高層層。鑒于明年市場形勢不不明朗，暫將推量控制在在6-7萬平米左右。12/8/202273附件：市場篇定位篇規(guī)劃篇90/70政策專項研究究總體規(guī)劃建議產(chǎn)品建議景觀建議配套及車位配比建議目錄12312/8/202274設計理念：新中式水景園林，引湖水水入地塊，形成內外聯(lián)通通水系打造高品質的水景生態(tài)社社區(qū)景觀設計原則：充分利用北塔湖天然水景景優(yōu)勢，考慮引入傳統(tǒng)文文化中“方”與“圓”和和諧統(tǒng)一的理念，在方正正、規(guī)則的地塊中加入不不規(guī)則的圓形、曲線設計計，加之以簡潔的中式景景觀表現(xiàn)，實現(xiàn)曲徑通幽幽、移步換景的園林意境境。景觀規(guī)劃建議12/8/202275景觀設計工作要與前期的的建筑設計院進行有效配配合建筑設計院在進行總平面面圖的規(guī)劃時，對建筑物物的排布要上升到組團的的角度考慮，適當?shù)膮^(qū)分分為數(shù)個組團。每個組團內建筑要形成一一定程度上的圍合，便于于之后的景觀設計能夠在在每個組團中嵌入一個鮮鮮明的主題，完成相應的的景觀表現(xiàn)，而多個組團團的主題能夠形成一個完完整的系列，從而契合整整個社區(qū)景觀主題。同時，建議在A、B地塊塊內部各設計一個面積較較大的中心景觀區(qū)，在總總平規(guī)劃中應留出中心景景觀區(qū)的位置，同時主要要道路的規(guī)劃上也要有所所考慮。景觀規(guī)劃建議組團景觀示意12/8/202276設計要點一：建議只在A地塊引入湖水水，做淺水系；B地塊塊采用水景小品，節(jié)約開開發(fā)和維護成本建議A地塊中可引入湖水水，營造一條環(huán)繞社區(qū)的的主河道，形成獨特“環(huán)環(huán)繞水系”景觀，并體現(xiàn)現(xiàn)出空間層次錯落的景觀觀特色；強調循環(huán)流動水，避免死死水帶來的環(huán)境衛(wèi)生問題題；B地塊的水景小品要動靜靜結合，形式多樣；考慮到銀川當?shù)乜菟岸颈鶅鰰r間較長，水景景需充分考慮到枯水、蓄蓄水時景觀表現(xiàn)。景觀規(guī)劃建議12/8/202277溪流景觀示意景觀規(guī)劃建議A地塊的溪流景觀示意12/8/202278疊水、駁岸、岸邊植物搭搭配示意景觀規(guī)劃建議A地塊的溪流景觀示意12/8/202279水生植物與小型涌泉示意意景觀規(guī)劃建議A地塊的溪流景觀示意可以考慮將小橋與部分單單元入口結合的入戶方式式12/8/202280景觀規(guī)劃建議B地塊的水景小品示意旱噴泉12/8/202281景觀規(guī)劃建議與傳統(tǒng)置石手法結合的動動態(tài)水景B地塊的水景小品示意12/8/202282頗具禪意的枯山水與石燈燈籠景觀規(guī)劃建議B地塊的水景小品示意12/8/202283簡潔的小型水景景觀規(guī)劃建議B地塊的水景小品示意12/8/202284景觀規(guī)劃建議設計要點二：園林景觀蘊含新中式風格格每個小區(qū)和組團綠化都有有其獨特的中式主題園林林的設計，可根據(jù)園林主主題來為每個小區(qū)和組團團命名，每個組團可以重重點表現(xiàn)一個極富中國韻韻味的主題，所有組團串串聯(lián)而成一個系列，例如如琴棋書畫系列、梅蘭竹竹菊系列等，使整個社區(qū)區(qū)蘊含濃厚的人文氣息。。建議中國元素不追求原有有的繁瑣，而采用用現(xiàn)代代手法處理，力求簡潔。。簡潔的園林景墻設計，但但保留中國元素，傳統(tǒng)而而不落后12/8/202285景觀規(guī)劃建議新中式風格的園林景觀簡潔的中式園林風格12/8/202286景觀規(guī)劃建議景觀小品——運用中中式元素符號，通過細節(jié)節(jié)凸顯文化品位新中式風格的園林景觀12/8/202287皇家氣質的景觀裝飾，彰彰顯尊貴景觀規(guī)劃建議新中式風格的園林景觀12/8/202288頗具古韻的視覺引導系統(tǒng)統(tǒng)（照片來源：思源代理的的北京萬科紫臺，已售罄罄）景觀規(guī)劃建議新中式風格的園林景觀12/8/202289中式院墻中式屏風新中式風格的景觀小品美人靠欄桿12/8/202290極具層次感的植物配置方方式景觀規(guī)劃建議新中式風格的園林景觀12/8/202291在內部園林景觀設計上，，適當調整地面高度，多多以草和低矮植物配合，，豐富景觀效果，同時也也能降低對一樓住戶的干干擾。道路兩側留出充分區(qū)域種種植草坪和槐樹景觀規(guī)劃建議新中式風格的園林景觀12/8/202292園林采用的植物應選擇符符合銀川當?shù)貧夂蛱攸c的的樹種云杉、蜀檜：常綠植物，，常為用做景觀點綴槐樹、龍爪槐：北方普遍遍栽種，樹形優(yōu)美丁香、連翹：有葉有花，，觀賞效果好紫葉小檗：彩葉植物，紅紅色可保持到深秋龍爪槐紅葉小檗連翹丁香景觀規(guī)劃建議新中式風格的園林景觀12/8/202293景觀規(guī)劃建議設計要點三：環(huán)湖路景觀打造車道親水休閑空間景觀緩坡項目售樓處設置于湖邊，，并設置看房通道，通過過沿路景觀的打造增加客客戶的現(xiàn)場體驗感受；建議將社區(qū)東側環(huán)湖路提提前進行規(guī)劃，使道路與與社區(qū)內部景觀及北塔湖湖沿湖路景觀相互統(tǒng)一，，不僅使社區(qū)園林景觀觀更加生態(tài)自然，同時也也使北塔湖公園成為社區(qū)區(qū)的“私家公園”；通過親水空間、雕塑小品品、植被等規(guī)劃，將沿湖湖路景觀塑造成北塔湖公公園的重要一景、最愜意意的休閑區(qū)。環(huán)湖路是項目漫長的展示示線，也是項目最佳的名名片，通過河道的處理，，滿足客戶需求同時，更更加直觀，更加有效的傳傳達項目形象12/8/202294附件：市場篇定位篇規(guī)劃篇90/70政策專項研究究總體規(guī)劃建議產(chǎn)品建議景觀建議配套及車位配比建議目錄12312/8/202295公建配套建議幼兒園物業(yè)管理用房社區(qū)服務中心(含社區(qū)醫(yī)醫(yī)療站等)老年活動中心購物超市等商業(yè)配套垃圾運轉站、公廁、變電電室自行車、機動車停車位及及公交車?？空军c根據(jù)規(guī)范中的千人指標計計算公建配套的面積，本本項目公建配套服務設施施主要包括以下內容：12/8/202296主要配套位置示意圖公建配套建議商業(yè)配套會所幼兒園泛會所12/8/202297公建配套建議商業(yè)規(guī)劃建議——主要沿南側規(guī)劃路以底商商形式向東延伸商業(yè)規(guī)劃要點主要以一連二的臨街底商商的形式，沿地塊南側規(guī)規(guī)劃路延伸排布。地塊西南角設立5000平米左右的泛會所（3-4層，單層面積在1500平米左右），業(yè)業(yè)態(tài)包括形象售樓處、中中型超市（約3000平平米）和其他商業(yè)?！蹣翘帲嚎勺鳛榭蛻暨M入正式售樓樓處（位置在地塊東側））前的形象接待中心，未未來可以考慮作為配套使使用?！校航ㄗh在泛會所里設置中中型超市，面積控制在3000平米左右。——可做餐飲等配套商業(yè)在地塊西南側設3000平米左右二或三層的獨獨立商業(yè)12/8/202298公建配套建議會所規(guī)劃建議——在項目的西南和東北側設設立雙會所會所規(guī)劃要點在地塊西南和東北各設置置一個會所西南側會所——泛會所。。與沿規(guī)劃路底商相連，對對外經(jīng)營。前期可以作為為售樓處的形象接待點，，從這里坐電瓶車前往臨臨湖的售樓處。東北側會所——純會所。前期作為正式售樓處使使用，項目銷售完成后作作為會所使用，即滿足社社區(qū)東部居民生活、休閑閑、娛樂等需求，又節(jié)約約成本、提高了項目整體體品質。會所的規(guī)劃設計，必須滿滿足社區(qū)生活需要，同時時還應具備未來商業(yè)經(jīng)營營的可能性.12/8/202299幼兒園規(guī)劃要點在不影響項目居住區(qū)噪音音問題、項目地塊最高價價值的利用方面以及便于于商業(yè)人流的導向等前提提下進行幼兒園的擺放，，同時最大限度的為項目目各期業(yè)主提供便利。幼兒園體量在4000平平米左右建議引進本地知名品牌比比如當?shù)氐暮汖堄變簣@園或一幼，打造與社區(qū)品品質相適應的幼兒園。公建配套建議幼兒園規(guī)劃建議——建議將幼兒園設置在B地地塊臨近車行主入口的位位置12/8/2022100本項目因定位為中高端，，所以必須保證車位配比比的充足。根據(jù)目前銀川川市場的車位配比為1：：0.2—1：0.5，，本項目整體的車位配比比略高于銀川整體水平為為1：0.6高端組團的車位比例應略略高于平均比例，中端組組團的比例應略低于平均均水平。在不影響景觀和交通動線線的前提下，盡量保證地地上車位，再考慮地下車車位。地下車位建議放置置在高層產(chǎn)品所處的區(qū)域域。車位配比建議車位配比1：0.6，盡盡量保證地上車位備注:我們對銀川中高端端項目的車位進行調研，，發(fā)現(xiàn)其地上車位比例為為39%—43%左右，，地下車位比例略高于于地上車位。但經(jīng)過對中中高端客群的調查，銀川川居民更習慣使用地上車車位，而地下車庫使用率率不高。主要由于地下車車庫使用不方便，費用也也較高。12/8/2022101半地下停車場12/8/2022102定位篇規(guī)劃篇附件：市場篇競品項目專項研究客戶需求專項研究目錄12312/8/2022103競品市場專項研究頤和城府陶然水岸森林半島魯銀城市公園尚書房福星苑中房高爾夫競爭項目界定標準：北塔湖周邊在售或潛在上上市項目；規(guī)模大于20萬平方米的的項目；中高端產(chǎn)品定位的項目；；開發(fā)商有一定知名度，項項目對區(qū)域市場有一定影影響力。競品項目選擇凱威觀湖正豐香格里碧水藍天重點競品項目12/8/2022104競品項目圖片展示：森林半島凱威觀湖艾依水郡福星苑正豐香格里12/8/2022105競品市場專項研究——競競品市場總結競品項目規(guī)模分析競品項目整體規(guī)模主要集集中在20－40萬平米米之間；競品高端項目主要有凱威威觀湖、森林半島和福星星苑，未來供應量約在60－70萬平米；艾依水郡做為金鳳區(qū)南部部的代表項目目前銷售情情況較好，隨著金鳳區(qū)南南部開發(fā)力度的不斷加強強，兩板塊之間的競爭將將會愈發(fā)激烈。12/8/2022106競品項目中多數(shù)容積率集集中在1.3－1.6之之間，推出產(chǎn)品主要有：：多層花園洋房、小高層層、聯(lián)排別墅等。根據(jù)本項目地塊容積率限限定，本項目未來的主要要產(chǎn)品將以別墅、多層、、小高層為主，同時有少少量高層。競品市場專項研究——競競品市場總結競品項目容積率分析序號項目名稱容積率建筑形態(tài)1尚書房1.38多層2福星苑1.59多層、小高層3凱威觀湖1.33花園洋房、別墅4艾依水郡1.51別墅、多層洋房、小高層5頤和城府1.4花園洋房、闊景華宅、高層、聯(lián)排別墅、獨棟別墅6碧水藍天1.88多層7正豐香格里1.66多層、小高層8森林半島1.6多層、小高層、高層9陶然水岸1.4花園洋房、小高層、聯(lián)排別墅、獨棟別墅10中房高爾夫1.34多層、小高層12/8/2022107競品中以現(xiàn)代簡約和新中中式風格為主；陽臺設置以封閉式為主，，這與北方的生活環(huán)境有有關；從外立面材質上看，均是是面磚搭配涂料，外立面面形象、檔次較高。本項目的設計要考慮建筑筑風格、陽臺設計以及外外立面材質，使其復合北北方人的生活習慣，并保保證外立面的美觀。序號項目名稱建筑形態(tài)建筑風格陽臺設置外立面材質1尚書房多層中式風格封閉面磚、涂料2福星苑多層、小高層中式風格封閉面磚、涂料3凱威觀湖花園洋房、別墅中式風格封閉、半封閉面磚、涂料4艾依水郡別墅、多層洋房、小高層新中式風格封閉、半封閉面磚、涂料5碧水藍天多層現(xiàn)代簡約風格封閉面磚、涂料6正豐香格里多層、小高層現(xiàn)代簡約風格封閉、半封閉面磚、涂料7森林半島多層、小高層、高層現(xiàn)代簡約風格封閉、半封閉面磚、涂料8頤和城府花園洋房、闊景華宅、高層、聯(lián)排別墅、獨棟別墅法式地中海風情封閉、半封閉面磚、涂料9中房高爾夫多層、小高層現(xiàn)代簡約風格封閉、半封閉面磚、涂料10陶然水岸花園洋房、小高層、聯(lián)排別墅、獨棟別墅歐式風格封閉、半封閉面磚、涂料競品建筑設計分析競品市場專項研究——競競品市場總結12/8/2022108競品項目主力及熱銷戶型型分析熱銷戶型序號項目名稱居室面積（平米）1凱威觀湖三居、四居140－1602尚書房兩居、三居100－1203福星苑三居120－1504碧水藍天兩居、三居100－1205正豐香格里兩居、三居100－1206艾依水郡三居100－1507頤和城府三居106－1288森林半島三居90－1009陶然水岸三居、四居120－15010中房高爾夫三居、四居150－180目前市場中主力及熱銷的的戶型主要有兩個區(qū)間，，100－120平米、、120－150平米的的兩居和三居占78％。。競品市場專項研究——競競品市場總結12/8/2022109競品項目產(chǎn)品設計為中高高端，因此購買客群要求求收入相對較高，其職業(yè)業(yè)主要以公務員、銀行職職員、教師、能源企業(yè)職職工、銀川周邊區(qū)域的生生意人等。競品項目的潛在客群也將將會成為本項目主要客群群的一部分，因此本項目目要以高端的產(chǎn)品、優(yōu)良良的社區(qū)品質以及開發(fā)商商品牌吸引這些客群前來來購房置業(yè)。競品項目中除頤和城府有有一棟多層洋房精裝出售售外，其他競品項目基本本均以毛坯交房。隨著客客戶追求的不斷增加，精精裝修高端住宅將成為提提升自身產(chǎn)品附加值的重重要條件。競品項目交房標準競品項目客群分析競品市場專項研究——競競品市場總結12/8/2022110供應：從供應上看，競品項目未未來的供應量較大，未來來市場競爭風險及壓力較較大。產(chǎn)品競品項目容積率在1.3－1.6，建筑密度較較低；主力戶型為100－120平米的二居、三居和和120－150平米的的三居；外立面多以現(xiàn)代或中式風風格為主，以面磚結合涂涂料做裝飾?？腿海嘿徺I客群要求收入相對較較高，其職業(yè)主要以公務務員、銀行職員、教師、、能源企業(yè)職工、銀川周周邊區(qū)域的生意人等。競品市場小結競品市場專項研究——競競品市場總結12/8/2022111項目鳥瞰圖項目位置上海路與鳳凰街交叉口東北角項目占地17.74萬平米項目建面29.73萬平米項目類型多層洋房（帶電梯）、聯(lián)排別墅、獨聯(lián)體容積率1.33總戶數(shù)1894開盤日期未定綠化率35.1％車位配比共1409個車位，地上247個，地下1162個物業(yè)費未定裝修狀況毛坯主力戶型多層129-145平米認購價格區(qū)間6000－7000元/平米銷售情況內部認購項目具體經(jīng)濟技術指標競品項目專項研究——凱凱威觀湖壹號12/8/2022112項目立面風格典型中式建筑風格，外墻墻為白色和灰色陶土藝術術磚，屋頂采用灰色仿竹竹材質。競品項目專項研究——凱凱威觀湖壹號12/8/2022113項目產(chǎn)品分析競品項目專項研究——凱凱威觀湖壹號凱威觀湖一期戶型配比物業(yè)類型戶型面積（㎡）套數(shù)總建面（㎡）物業(yè)類型戶型

面積（㎡）套數(shù)總建面（㎡）洋房A平層94-9712011640洋房D平層1408011200底躍151-160304800底躍214204280頂躍154-157304710頂躍181203620

小計

18150

小計

19100B平層129-131486288E平層165-167406680底躍215-218122616底躍159-161203220頂躍215-218122616頂躍258-260205200

小計

11520

小計

15100C平墅

總計

98822底躍224347616F

3412682頂躍224347616

29441176

小計

34952

32382584備注：凱威觀湖一期建設29棟住宅，3棟商業(yè)G

37541500

小計

5942凱威觀湖規(guī)劃產(chǎn)品主要有有：聯(lián)排別墅（一聯(lián)三、、一聯(lián)二）獨聯(lián)體（5層層），多層產(chǎn)品成為項目目的主力產(chǎn)品；主力戶型集中在140－－160平米的三居12/8/2022114對本項目的借鑒意義規(guī)劃方面項目規(guī)劃從西向東逐漸由由花園洋房、類別墅產(chǎn)品品過渡至聯(lián)排，充分利用用土地。規(guī)劃總包括一個獨立商業(yè)業(yè)中心，提高項目品質的的同時滿足社區(qū)客戶需求求。戶型配比項目戶型以140－160平米三室兩廳兩衛(wèi)為為主力，部分頂躍和類別別墅洋房產(chǎn)品，豐富了產(chǎn)產(chǎn)品內容。產(chǎn)品設計1.引入節(jié)能產(chǎn)品概概念，打造氣候調節(jié)區(qū)為為產(chǎn)品的最大亮點。2.車位配比基本本達到1:1，主要為地地下車位，提高了項目品品質。競品項目專項研究——凱凱威觀湖壹號12/8/2022115項目不足之處軟性服務項目至今沒有正式售樓部部，臨時接待處稍顯凌亂亂競品項目專項研究——凱凱威觀湖壹號12/8/2022116項目位置上海路與鳳凰街交叉口東南角項目占地14.3萬平米項目建面23萬平米項目類型多層洋房、小高層容積率1.6總戶數(shù)5000開盤日期2008.8綠化率40％物業(yè)費1.2裝修狀況毛坯主力戶型多層1107、109.140平米目前均價5500元/平米銷售情況三期強銷售期項目鳥瞰圖項目具體經(jīng)濟技術指標競品項目專項研究——福福星苑12/8/2022117項目立面風格競品項目專項研究——福福星苑坡屋頂，仿瓦材質（藍色色）窗的設計加入中式文化符符號灰、白陶土藝術磚貼面項目立面為中式風格，通通過立面色彩以及中式建建筑符號的設計，能夠體體現(xiàn)一定的中式建筑風格格。12/8/2022118項目產(chǎn)品分析競品項目專項研究——福福星苑三期多層產(chǎn)品配比面積區(qū)間(㎡)比例(%)戶型戶型100-12025.7—120-15042.93+2+2150-1800—180以上31.44+2+21.海寶·福星苑主要為為多層、小高層產(chǎn)品；2.三期以多層產(chǎn)品為主主，主力戶型面積集中在在120－150㎡的三三室兩廳，同時100－－120㎡的小三居居和180㎡以上四居戶戶型也占一定比例。12/8/2022119對本項目的借鑒意義競品項目專項研究——福福星苑規(guī)劃方面1.項目規(guī)劃從南向北，，從多層逐步過渡到小高高層產(chǎn)品，不影響產(chǎn)品采采光。樓座擺布主要為南南北朝向，符合北方居住住習慣2.項目東北角設立會所所，滿足小區(qū)內休閑娛樂樂的需求，拔高項目品質質。戶型配比項目戶型以120－150平米三室兩廳兩衛(wèi)為為主力，配以部分100-120平米戶型，180平米以上四居，從從銷售情況來看市場認可可度較高。產(chǎn)品設計采用了一些的中國元素，，園林打造上應用了中式式傳統(tǒng)的置石、中國結、、鏤景和部分枯井的元素素。12/8/2022120項目不足之處競品項目專項研究——福福星苑產(chǎn)品設計1.產(chǎn)品設計較為傳統(tǒng)，，缺少創(chuàng)新元素。2.外立面雖然應用了少少量的中國元素，但總體體中式風格體現(xiàn)不足。園林設計項目戶型以120－150平米三室兩廳兩衛(wèi)為為主力，配以部分100-120平米戶型，180平米以上四居，從從銷售情況來看市場認可可度較高。產(chǎn)品設計1.園林設計上雖然吸取取了部分中國元素，但設設置上較單一，中式園林林表現(xiàn)不足。2.小區(qū)內路線設置過與與生硬，缺少中式曲徑通通幽的意境。12/8/2022121項目具體經(jīng)濟技術指標項目位置北京路森林公園北門東側項目占地200畝項目建面32萬平米項目類型多層洋房、小高層、高層容積率1.6總戶數(shù)1048戶開盤日期預計一期開盤2008年11月15日綠化率35％車位配比1：0.6物業(yè)費暫定1元/平米裝修狀況毛坯主力戶型多層90平米，小高層120平米，高層190平米目前均價多層均價5250元/平米，頂層4350元/平米銷售情況目前預定約90組客戶項目規(guī)劃平面圖競品項目專項研究——森森林半島12/8/2022122項目景觀規(guī)劃項目內部引入森林公園水水系作為主要景觀資源，，并依托森林公園100萬平米較為成熟的園區(qū)區(qū)作為社區(qū)的另一景觀體體系。森林公園圖片競品項目專項研究——森森林半島12/8/2022123項目立面風格項目的整體建筑立面屬于于現(xiàn)代簡約風格，外墻為為涂料和貼磚。競品項目專項研究——森森林半島12/8/2022124項目產(chǎn)品和戶型分析森林半島規(guī)劃產(chǎn)品主要有有：多層（5層），小高高層（12層），高層（（18層）；多層和小高層產(chǎn)品成為項項目一期的主力產(chǎn)