房產(chǎn)定價(jià)方案

城市麗景項(xiàng)目定價(jià)方案市場(chǎng)比較定價(jià)法、價(jià)格定位目標(biāo)提要1、銷售目標(biāo)A、最大利潤(rùn)目標(biāo)B、市場(chǎng)占有份額目標(biāo)>C、銷售進(jìn)度目標(biāo)2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)3、項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌目標(biāo)任何一個(gè)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)目標(biāo)均存在多元化特征，且不同時(shí)期目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)可能有所變化，因此對(duì)價(jià)格定位有相應(yīng)的要求；根據(jù)目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)的不同，制定合理的銷售價(jià)格極有利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二、價(jià)格定位基礎(chǔ)根據(jù)本案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，本案采用隨行就市的定價(jià)基礎(chǔ)，即按照行業(yè)中同類物業(yè)的現(xiàn)行平均價(jià)格水平為基礎(chǔ)來(lái)定價(jià)。此種定價(jià)法是為爭(zhēng)取市場(chǎng)而對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主動(dòng)出擊，與市場(chǎng)的需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的態(tài)勢(shì)緊密相連，是最易被市場(chǎng)接受、最主動(dòng)出擊的定價(jià)方法。采取此方法，在很大程度上就是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)，以稍低于或相當(dāng)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格入市。由于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)行價(jià)格已被市場(chǎng)所檢驗(yàn)，而且也反映了本行業(yè)的集體智慧，如果另行定價(jià)，很難了解購(gòu)買者對(duì)本案的價(jià)格反應(yīng)。三、產(chǎn)品定價(jià)原則|本項(xiàng)目定價(jià)結(jié)合項(xiàng)目自身因素及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素確定項(xiàng)目整體均價(jià)，然后根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況及消費(fèi)者消費(fèi)喜好確定項(xiàng)目產(chǎn)品垂直修正系數(shù)，朝向修正系數(shù)、景觀修正系數(shù)及面積修正系數(shù)等，根據(jù)每套房子的修正系數(shù)的不同進(jìn)行不同的修正，并最終確定每套房子的銷售價(jià)格。四、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)掃描1、海岸華府位置：市公務(wù)員小區(qū)北面規(guī)模：占地105畝，5棟多層，14棟高層主力戶型面積：130平方左右4房，90平方左右3房工程進(jìn)度：已封頂，正在做綠化目前均價(jià)：6000元/平方銷售進(jìn)度：已售百分之50項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：封頂現(xiàn)房，位置生活相對(duì)便利，高綠化，低密度，使用率高達(dá)接近100%項(xiàng)目劣勢(shì)：價(jià)格高，物業(yè)費(fèi)高綜合評(píng)價(jià)：小區(qū)進(jìn)入市場(chǎng)較早，慢步銷售，現(xiàn)在已經(jīng)入現(xiàn)房階段，售價(jià)較之前相對(duì)較高2、中安止泊園位置：昆吾路中原路口規(guī)模：占地160畝，一期741套主力戶型（在售部分，東西朝向）：87平方3房、工程進(jìn)度：一期即將封頂，二期4月動(dòng)工目前均價(jià)：5200元/平方歷史價(jià)格：最低4200元，最高6500元；目前：最低4200元/平方銷售進(jìn)度：41%項(xiàng)目評(píng)價(jià)：1、區(qū)域價(jià)值低于城市麗景，規(guī)模相對(duì)較大，整體建筑密度小，空間寬暢；2、工程進(jìn)度比較快，持續(xù)廣告效應(yīng)良好，而且比較平穩(wěn)，銷售也比較快比較平穩(wěn)；3、綠化，小區(qū)配套略高于城市麗景，擁有會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)，游泳池，幼兒園。4、5、%停車位1/2，相對(duì)良好。3、鑫豐麗景位置：北海大道東，金葵市場(chǎng)對(duì)面規(guī)模：占地18畝，兩棟6層步梯，6棟18層小高層主力戶型面積區(qū)間：70-90平米兩房工程進(jìn)度：已封頂均價(jià)：預(yù)計(jì)5000元/平方~項(xiàng)目狀況：正在銷售，1,2,3期一起銷售，目前步梯已售完，正在銷售高層。項(xiàng)目描述：1、位置較好，周邊配套比較齊全，交通便利；區(qū)域價(jià)值與城市麗景想當(dāng)，潛力略低2、目前規(guī)劃38畝，臨臨北海大道并排南北向，建六棟高層，1-2層商業(yè)，小區(qū)里為綠化和部分停車位，有地下停車場(chǎng);3、整體進(jìn)度很塊；4、價(jià)格定位適中，一部分戶型較差；4、海與城位置：四川路與西南大道交匯處規(guī)模：兩棟30層高層，一棟15層小高層，建面4萬(wàn)平米，總戶數(shù)398戶主力戶型（二期）：80平方2房、120平方三房；工程進(jìn)度：剛剛動(dòng)工，建至2層。目前均價(jià)：預(yù)計(jì)4800元起帶精裝修，預(yù)計(jì)均價(jià)在5600元帶精裝修。銷售進(jìn)度：未開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目描述：區(qū)域位置與城市麗景想當(dāng)，小區(qū)配套低于城市麗景，交通便利；3、大部分戶型較好，小區(qū)綠化低，密度較大；4、剛剛動(dòng)工，工程進(jìn)度緩慢，交房時(shí)間長(zhǎng)，預(yù)計(jì)要18個(gè)月；5、低價(jià)快速銷售策略；5、嘉和麗景位置：西南大道西側(cè)18號(hào)，與云南路交匯處規(guī)模：一期39棟別墅，2期2棟26層電梯房，約310套房源&主力戶型：89平方2房。工程進(jìn)度：1期已交付使用，2期已封頂。銷售進(jìn)度：已售百分之70；預(yù)計(jì)均價(jià)：5500元/平方；項(xiàng)目描述：1、小區(qū)風(fēng)格性強(qiáng)，小區(qū)綠化率高，；2、區(qū)位生活圈比較成熟；3、建筑密度比較低，小區(qū)留有中庭花園，地下停車場(chǎng);&戶型通透，實(shí)用性強(qiáng)，小部分戶型不通透，朝北；；6、穗豐金灣位置：四川南路299號(hào)規(guī)模（在售）：占地70畝，建筑面積20萬(wàn)，18棟26層，30高層，總戶數(shù)2000多戶主力戶型：最小55平方一房，92平方二房子工程進(jìn)度：即將封頂目前銷售均價(jià)：5800元/平方，最低價(jià)5420元全部精裝修為標(biāo)準(zhǔn)，樣板間很不錯(cuò)?！?xiàng)目描述：1、沿四川路一線用地，配套酒店，商場(chǎng)，超市，會(huì)所，幼兒園比較齊全；2、廣告及外展持續(xù)效果較好，近期銷售一部分房源，由于定價(jià)稍高，目前銷售不理想；3、密度大，綠化低，宣傳已高端公寓作為宣傳點(diǎn)；4、戶型通透的少，朝南戶型好的的房子少；五、價(jià)格定位原則市場(chǎng)比較定價(jià)法，首先應(yīng)對(duì)本案進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷，既選擇若干與本項(xiàng)目在物業(yè)類型和檔次相類似的樓盤(pán)，進(jìn)行價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比分析，判斷本項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。本案就“整體規(guī)劃”、“內(nèi)外配套”、“位置交通”、“戶型結(jié)構(gòu)”、“景觀”、“建筑結(jié)構(gòu)”、“物業(yè)管理”等各項(xiàng)決定住宅物業(yè)價(jià)值的要素與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比分析，得出本案的基準(zhǔn)價(jià)。！1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值要素分析（1）產(chǎn)品及配套要素

戶型針對(duì)目標(biāo)客戶群“量身定做”，周到細(xì)致的考慮客戶對(duì)實(shí)際功能的需求，并滿足心理認(rèn)同感，戶型設(shè)計(jì)側(cè)重住家的舒適性。配套會(huì)所娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、教育、餐飲場(chǎng)所設(shè)施齊全。環(huán)境由綠藝、水景、建筑小品、硬地廣場(chǎng)、道路組成社區(qū)環(huán)境，成為居民獲得心…規(guī)劃理、情感休閑的空間，環(huán)境規(guī)劃以人為本。(2)位置交通要素出行與停車方便距交通干道距離合適，有數(shù)條公交路線經(jīng)過(guò)，有充足的停車位。生活方便購(gòu)物、餐飲滿足日常需求而且方便。'子女教育方便學(xué)校距離適中，教育質(zhì)量較好。(3)景觀要素外景觀公園、綠化、道路內(nèi)景觀廣場(chǎng)、小品、水景((4)物業(yè)管理要素安全防火、防盜、交通安全，各項(xiàng)措施周密服務(wù)日常服務(wù)、家政服務(wù)、酒店式服務(wù)文化氛圍特色社區(qū)活動(dòng)，溫馨、健康的社區(qū)氛圍2、項(xiàng)目?jī)r(jià)格因素比較表(100分滿分)比較因子城市麗景海岸華府止泊園鑫豐麗景[嘉和麗景穗豐金灣

海與城價(jià)格X600052005000560055005800整體規(guī)劃65908565708075外部配套80908580758095地理位置85757585858065社區(qū)景觀607570605/57060建筑結(jié)構(gòu)75757575757575戶型合理60908070657065新技術(shù)運(yùn)用70808070708080物業(yè)管理70758570…707070內(nèi)部配套707070759,07095交通85807585808070項(xiàng)目定位70857070708085合計(jì)比較得分合計(jì)比較得分7908858508058058358351【根據(jù)以上數(shù)據(jù)，計(jì)算如下：（6000/+5200/+5000/+5600/+5500/+5800/）+6二元/壯故建議本項(xiàng)目對(duì)外均價(jià)5250元/近,六、產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整系數(shù)方案由于房地產(chǎn)商品的特殊性，同一幢樓里的各個(gè)單元的價(jià)格又個(gè)不相同，這是因?yàn)楦鱾€(gè)單元的效用不同。效用高消費(fèi)者就愿意支付較多的費(fèi)用；效用低消費(fèi)者就愿意支付較低的費(fèi)用。因此，在制定出一個(gè)小區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)格之后，還需要對(duì)各個(gè)單元進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。調(diào)整價(jià)格=基準(zhǔn)價(jià)*（1+調(diào)整系數(shù)）1）價(jià)格調(diào)整系數(shù)考慮項(xiàng)目?jī)H一棟單體建筑，價(jià)格調(diào)整僅考慮垂直系數(shù)、水平系數(shù)、面積系數(shù)、景觀系數(shù)等因素對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，詳細(xì)情況如下：1、產(chǎn)品垂直修正

樓層123456…891011121314?1516價(jià)差10050100505030030303030303030030系數(shù)<0樓層171819202122232425262728價(jià)差30303003030300303010-10系數(shù))}(根據(jù)同一棟樓內(nèi)住宅單元的層次差異制定不同的價(jià)格水平，用垂直系數(shù)表示%2、產(chǎn)品朝向修正根據(jù)同一棟樓內(nèi)同一層次住宅單元的朝向差異制定不同的價(jià)格水平，用朝向系數(shù)表示:)一單元二單元一^單元四單元01南、02北03北"02北03北01西、02西南、03東南01西、02西、-

北、西01南、北北東北南北03東面積(戶型3室2廳$2室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室1廳1室1廳2室2廳2室2廳2室2廳價(jià)差150-100-100100【-100-100-1000-5050-5050?系數(shù)@0一單元二單元.三單元四單元04南、北05東、南06西、南04東南05西南、東北(06東、南04東05東06東西04東、南面積[；戶型3室2廳2室1廳1室2廳1室1廳2室1廳3室2廳2室2廳1室2廳2室2廳2室2廳)價(jià)差150125100-500100)5010050125系數(shù)?0!3、產(chǎn)品景觀修正考慮同一樓層內(nèi)住宅景觀因素影響不同，制定不同的價(jià)格水平一單元'二單元三單元四單元01南、北、西02北03北01南、北〉02北03北01西、北02西南、東北03東南01西、南02西、北03東#面積，戶型3室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室1廳1室1廳2室2廳)2室2廳2室2廳價(jià)差150-100-100125-100'-100100505010010050系數(shù)(\一單元二單元一^單元&四單元04南、北05東、南06西、南04東南05西南、東北06東、南;04東05東06東西04東、南面積?*

4、產(chǎn)品面積修正根據(jù)同一樓層內(nèi)住宅建筑面積的大小不同及戶型的合理性，制定不同的價(jià)格水平\一單元二單元三單元四單元01南、北、西02北03北【01南、北02北03北01西、北02西南、東北03東南01西、南02西、北>03東

面積,戶型3室2廳\2室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室2廳2室1廳1室1廳!2室2廳2室2廳2室2廳價(jià)差-20000-100【0050-10050100100100系數(shù)0000八一單元二單元/一^單元四單元04南、北05東、南06西、南04東南05西南、東北)06東、南04東05東06東西04東、南面積*$戶型3室2廳2室1廳1室2廳￥1室1廳2室1廳3室2廳