22個(gè)經(jīng)典物業(yè)案例從各種角度著手教你處理物業(yè)糾紛

22個(gè)經(jīng)典物業(yè)案例，從各種?度著?教你處理物業(yè)糾紛案例1：物業(yè)要求刷卡進(jìn)出?區(qū)不買車位車就難回家案例介紹：不買停車位，就不讓業(yè)主的車進(jìn)?區(qū)。??區(qū)物業(yè)管理公司要求有車業(yè)主刷卡進(jìn)出?區(qū)，但沒(méi)有購(gòu)買車位的業(yè)主不能辦理出?卡，也就不能進(jìn)??區(qū)。?多天來(lái)，沒(méi)有購(gòu)買車位的業(yè)主們只能將車停在?區(qū)外。???就遭遇了這樣的規(guī)定。???去年搬進(jìn)了新買的商品房，私家車?直就隨意停放在?區(qū)?。從上個(gè)?開(kāi)始，情況出現(xiàn)了變化，物業(yè)公司貼出告?說(shuō)?區(qū)內(nèi)停車得交車位費(fèi)。每?交了120元停車費(fèi)后，物業(yè)就給?張門禁卡，業(yè)主開(kāi)車進(jìn)?區(qū)直接打卡進(jìn)門。如果不交錢，從10?1?起就不讓開(kāi)車進(jìn)?區(qū)了。???對(duì)物業(yè)的做法?常??，她認(rèn)為，物業(yè)公司只是進(jìn)??些職責(zé)范圍內(nèi)的管理?作，物業(yè)不讓業(yè)主開(kāi)車進(jìn)?區(qū)就是“?為越位”。??作為?區(qū)的業(yè)主，王??有進(jìn)出?區(qū)的?由和權(quán)利，物業(yè)公司的做法嚴(yán)重侵害了??的合法權(quán)利。物業(yè)公司辯稱：此舉主要是為了維護(hù)?區(qū)的環(huán)境，制?車輛亂停亂放。案例分析：讓不讓業(yè)主開(kāi)車進(jìn)?區(qū)和業(yè)主買不買車位是兩個(gè)完全不同的法律問(wèn)題。物業(yè)不讓業(yè)主開(kāi)車進(jìn)?區(qū)，這種做法肯定是不對(duì)的。這侵犯了業(yè)主的?由出?權(quán)。業(yè)主購(gòu)買了商品房，對(duì)?區(qū)院落內(nèi)的處地享有共同使?權(quán)，車位只是商品房的附屬物，業(yè)主有商品房就是物權(quán)所有?。該物業(yè)公司以不購(gòu)買車位為由不讓業(yè)主開(kāi)車進(jìn)??區(qū)的做法侵犯了業(yè)主的物權(quán)。如果?區(qū)內(nèi)要收取車位費(fèi)?先應(yīng)由業(yè)委會(huì)通過(guò)，按照物價(jià)部門的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)街道辦、派出所等有關(guān)部門備案。如果?區(qū)內(nèi)沒(méi)有業(yè)主的合法組織，則需由全體業(yè)主協(xié)商通過(guò)。在業(yè)主不知情的情況下，物業(yè)公司擅?定價(jià)的做法是不合法的。案例2：在?區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任?案例介紹：徐某去?房上班，在通往?房載貨電梯的臺(tái)階上?，因當(dāng)天?房三樓漏?正好滴在臺(tái)階上，由于天?寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。徐某?上臺(tái)階滑倒摔傷。醫(yī)院診斷為：左肩肱??折伴肩關(guān)節(jié)脫位。徐某摔傷當(dāng)天，該?房的物業(yè)管理單位派?員前去探望。徐某要求物業(yè)公司對(duì)此事承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒(méi)有義務(wù)承擔(dān)，雙?各執(zhí)已見(jiàn)，因次起訴?法院。案例分析：原告作為公司員?，上下班應(yīng)???通道，?天??，也應(yīng)看到臺(tái)階上有結(jié)冰，并應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到滑冰的危險(xiǎn)性，故應(yīng)對(duì)摔傷的?為負(fù)主要責(zé)任。但被告作為?房的物業(yè)管理單位應(yīng)對(duì)物業(yè)公共配套設(shè)施完好起保養(yǎng)維修的責(zé)任，在接到?房漏?報(bào)修通知后，理應(yīng)及時(shí)修理，但未提供及時(shí)安排修理的有效證據(jù)，發(fā)現(xiàn)結(jié)冰后未及時(shí)清除或積極的防范措施，故對(duì)原告滑倒致傷應(yīng)承擔(dān)?定的責(zé)任。案例3：物業(yè)合同爭(zhēng)執(zhí)案例介紹：某?區(qū)物業(yè)管理公司原由?區(qū)開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)，業(yè)主?住后對(duì)該物業(yè)管理公司不滿意，雙??盾很?，?區(qū)業(yè)主委員會(huì)決定解聘該公司，但該公司稱：其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合同，且業(yè)主購(gòu)樓時(shí)與開(kāi)發(fā)商的契約中已訂明：“同意開(kāi)發(fā)商委托的管理公司管理”，因此，業(yè)主現(xiàn)在?權(quán)解聘管理公司，業(yè)主稱服務(wù)質(zhì)量不好，?法舉證，且物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量沒(méi)有統(tǒng)?標(biāo)準(zhǔn)，所以物業(yè)管理公司不存在違約，如果業(yè)主堅(jiān)持解聘，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。為此，業(yè)主與物業(yè)管理公司爭(zhēng)執(zhí)不下，訴諸于法院。1、試析本案所涉及的法律問(wèn)題。2、對(duì)此類糾紛應(yīng)如何解決。案例分析：1、本案涉及的是物業(yè)管理法律關(guān)系問(wèn)題;2、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)?、變更的基礎(chǔ)是協(xié)議委托。在物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)管理公司的管理權(quán)來(lái)?于產(chǎn)權(quán)?的委托授權(quán)。在物業(yè)開(kāi)發(fā)階段，產(chǎn)權(quán)是開(kāi)發(fā)商的，因?這時(shí)只有開(kāi)發(fā)商有權(quán)決定請(qǐng)哪?家物業(yè)管理公司參與開(kāi)發(fā)和?后過(guò)渡期的管理;在業(yè)主?主后，由于產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，物業(yè)管理的決定權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，由業(yè)主的所有權(quán)派?出來(lái)的管理權(quán)或委托管理權(quán)?然也屬于業(yè)主，因此，開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)管理公司在完成了過(guò)渡期的管理后，物業(yè)管理的決定權(quán)就隨即從開(kāi)發(fā)商?上轉(zhuǎn)移到了業(yè)主?上，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)對(duì)原開(kāi)發(fā)商聘?的物業(yè)管理公司的考察來(lái)決定是續(xù)聘還是改聘別的更好的物業(yè)管理公司。3、本案中，物業(yè)管理公司拒絕交出管理權(quán)的理由不能成?，業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理公司??協(xié)商不成的情況下，可請(qǐng)求政府主管部門?政調(diào)處或提起司法訴訟。案例4：樓上跑?，樓下要求物業(yè)索賠案例介紹：徐先?花費(fèi)?量時(shí)間和?錢剛剛裝修好的房?，被樓上住戶跑?搞得廚房、衛(wèi)?間、客廳部分屋頂浸泡起?。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家?點(diǎn)也沒(méi)有漏，并且很不情愿配合檢查問(wèn)題。雖說(shuō)經(jīng)物業(yè)公司?程?員多次協(xié)調(diào)已解決了問(wèn)題，但劉先???還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒(méi)有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)?徐先?應(yīng)該向誰(shuí)要求索賠?案例分析：1.樓上跑?可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致?滲漏或者樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑?但?論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司?關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。2.房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致?滲漏涉及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間基于房屋買賣合同?產(chǎn)?的合同法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致?管跑?致使業(yè)主遭受損失，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。3.樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑?涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)?為?產(chǎn)?的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該?為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。4.物業(yè)管理公司在本案中只涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍，?屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)該部分維修應(yīng)當(dāng)另??付費(fèi)?，業(yè)主沒(méi)有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。案例5：業(yè)主?住拿鑰匙，物業(yè)管理公司設(shè)障合法嗎?案例介紹：?王購(gòu)買了?套期房。住房建成后，在辦理?住?續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司提出兩個(gè)要求：第?，簽訂業(yè)主公約;第?，簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。?王發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約中有些條款與開(kāi)發(fā)商的承諾不?樣，同時(shí)他認(rèn)為簽訂3年的管理協(xié)議也是不合理的，所以他拒絕了物業(yè)管理公司的要求，結(jié)果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)管理公司這種做法合法嗎??王該怎么辦?物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理?住?續(xù)時(shí)，由于業(yè)主不簽業(yè)主公約和管理合同?拒絕交付房鑰匙的做法明顯?妥，也是不合法的。案例分析：業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)，已與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。作為開(kāi)發(fā)商，按照合同約定收取業(yè)主的購(gòu)房款，就應(yīng)該履?向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，這與物業(yè)管理公司是沒(méi)有關(guān)系的。如果開(kāi)發(fā)商或是物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主沒(méi)有簽訂業(yè)主公約、對(duì)物業(yè)管理公司協(xié)議有意見(jiàn)?拒絕給業(yè)主辦理?住?續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種?為構(gòu)成開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的違約，也是對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵害。2.逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒(méi)有道理的，既不符合國(guó)家有關(guān)的法律規(guī)定，也與?前物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)格格不?。物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時(shí)性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為3年的物業(yè)管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規(guī)定的，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)拒絕。3.如果物業(yè)管理公司因?yàn)橐陨显蚓芙^交付鑰匙，作為業(yè)主，可以直接找開(kāi)發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開(kāi)發(fā)商違約，并要求其承擔(dān)違約導(dǎo)致的損失賠償。案例6：業(yè)主涂改?家外墻顏?被物業(yè)起訴案例介紹：王先?將屋后的絕?部分墻?，屋前的?部分墻?涂成了紅?，事由：?黃?外墻打了個(gè)紅?補(bǔ)丁，今年5?12?，南京?淳法院開(kāi)庭審理了此案。物業(yè)公司的代理?范律師?副頭疼的模樣，他豎起四根?指，苦笑著對(duì)記者說(shuō)：“這是我第四次在法庭上跟他(指王先?)見(jiàn)?，外墻的案?開(kāi)了兩次庭，之前他告開(kāi)發(fā)商，我是開(kāi)發(fā)商代理?，也開(kāi)了兩次庭?！狈堵蓭煼Q，?區(qū)物業(yè)是開(kāi)發(fā)商的前期物業(yè)，王先?之所以跟物業(yè)為難，是因?yàn)橹暗氖虑?，?duì)開(kāi)發(fā)商?懷不滿。據(jù)介紹，王先?于2010年7?與江蘇越商置業(yè)發(fā)展有限公司簽訂合同，購(gòu)買了該公司開(kāi)發(fā)的201室商品房。但是簽約后不久，因?qū)Ψ课輼?gòu)造不滿，王先?將開(kāi)發(fā)商告到了?淳縣法院。訴訟期間，他?了?件令全?區(qū)業(yè)主?瞪?呆的事：將屋前屋后的外墻涂成紅?，并將屋前?花園統(tǒng)?安裝的起裝飾作?的鐵柵欄拆除。屢次交涉?果物業(yè)告到了法院案例分析：(1)物業(yè)觀點(diǎn)：物業(yè)公司遞交了2010年12?上旬拍攝的照?作為證據(jù)，照?顯?，王先?將屋后的絕?部分墻?，屋前的?部分墻?涂成了紅?，并將屋前?花園統(tǒng)?安裝的鐵柵欄截短?多厘?。物業(yè)公司認(rèn)為，建筑物有專有部分和共有部分之分，商品房?jī)?nèi)部屬于業(yè)主的專有部分，專有部分怎樣使?，全憑業(yè)主做主，但是共有部分的所有權(quán)及管理權(quán)歸全體業(yè)主所有，個(gè)別業(yè)主只能使?，不得占有，也不得改變其結(jié)構(gòu)和?途。本案中，王先?雖然是201室的業(yè)主，但201室的外??和屋前?花園屬于共有部分，他?權(quán)隨?所欲地加以改變。范律師稱，這些內(nèi)容在《商品房銷售合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》中都有明確規(guī)定，王先?既然在合約上簽了字，就應(yīng)當(dāng)遵守，因此，要求法院判決王先?將外墻和柵欄恢復(fù)原狀。(2)業(yè)主觀點(diǎn)：買下房?就有改變外墻顏?的權(quán)利201室業(yè)主王先?卻有??的?套理論，他認(rèn)為，??既然買下了房?，就有權(quán)按照喜好改變外墻的顏??！皼r且我只涂刷了凹進(jìn)來(lái)的那部分墻?，也就是陽(yáng)臺(tái)的墻?，陽(yáng)臺(tái)是我花錢買的?積，我把它涂成紅?怎么了?”庭審中，王先?情緒頗激動(dòng)。(3)律師觀點(diǎn)：未封閉陽(yáng)臺(tái)的墻?與商品房外??是不可分割的整體，王先?也應(yīng)將這?部分恢復(fù)原狀。(4)第三?觀點(diǎn)：房屋外??系共有部分，應(yīng)歸全體業(yè)主共有和共同管理，王先??權(quán)改變房屋外??顏?。?于未封閉陽(yáng)臺(tái)，即使王先?享有專有權(quán)，也應(yīng)考慮到未封閉陽(yáng)臺(tái)的墻?與建筑物的外??是不可分割的整體，如改變顏?將降低建筑物美觀度，故?從維護(hù)全體業(yè)主利益的?度，王先?也宜保持陽(yáng)臺(tái)墻?的本來(lái)??。屋前?花園的柵欄屬于建設(shè)物附屬設(shè)施，也屬全體業(yè)主共有和共同管理，王先??權(quán)截短。據(jù)此，判決王先?限期將墻?和柵欄恢復(fù)原狀。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的：第四?六條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使?等??法律、法規(guī)規(guī)定的?為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制?，并及時(shí)向有關(guān)?政管理部門報(bào)告。有關(guān)?政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法?為予以制?或者依法處理。?且，根據(jù)第五?條，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共?設(shè)施，不得改變?途。?居民樓是公?建筑。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共?設(shè)施?途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)?續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共?設(shè)施?途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主?會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)?續(xù)。記者說(shuō)，王先?與開(kāi)發(fā)商的訴訟仍在審理中。除了對(duì)開(kāi)發(fā)商不滿，王先?對(duì)物業(yè)公司也有諸多意見(jiàn)，包括服務(wù)、收費(fèi)等記者說(shuō)，王先?與開(kāi)發(fā)商的訴訟仍在審理中。除了對(duì)開(kāi)發(fā)商不滿，王先?對(duì)物業(yè)公司也有諸多意見(jiàn)，包括服務(wù)、收費(fèi)等等。但由于?區(qū)尚未成?業(yè)委會(huì)，?前沒(méi)有辦法更換物業(yè)公司。如已成?業(yè)委會(huì)，經(jīng)業(yè)主?會(huì)同意，是可以解聘?物業(yè)公司，重新選聘新的物業(yè)公司的。法官就此案提醒??業(yè)主，與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)有?盾，應(yīng)采取理性?法溝通解決，不理智的舉動(dòng)既不能解決問(wèn)題，還會(huì)擴(kuò)??盾。案例7：?區(qū)9輛車被劃傷物管說(shuō)承擔(dān)維修案例介紹：事由：停在?區(qū)路邊的車?，晚上停放時(shí)完好?損，第?天清早，車?卻出現(xiàn)明顯劃痕。昨?，成都科興南路近郊民居院??，停放在?區(qū)的9輛私家車，同?側(cè)的車?，出現(xiàn)10厘?到1?不等長(zhǎng)度的劃痕。住戶周先?前晚7點(diǎn)將車?停在樓下。昨?清晨6點(diǎn)，他準(zhǔn)備開(kāi)車外出，拉開(kāi)車門的?瞬間，發(fā)現(xiàn)把?下?有?道長(zhǎng)約30厘?的劃痕，寬不到2毫?。同?側(cè)的另?個(gè)門上也有劃痕。?區(qū)物管公司唐先?說(shuō)，早上巡查時(shí)，發(fā)現(xiàn)有車?被劃，已通知部分車主。上午10點(diǎn)，有車主前來(lái)查看車?，同時(shí)和物管商討解決辦法?！?區(qū)應(yīng)該安裝監(jiān)控器嘛!”有車主建議。“這個(gè)?區(qū)年代?較久，?直沒(méi)有監(jiān)控系統(tǒng)。我們3個(gè)?前才接?，正在向街道辦申請(qǐng)安裝監(jiān)控系統(tǒng)?！北０碴?duì)隊(duì)長(zhǎng)王先?說(shuō)，已經(jīng)報(bào)警。王先?說(shuō)，?區(qū)共有9輛車?被劃，除其中?輛是車主說(shuō)??維修外，其余8輛車?的維修由物管公司承擔(dān)。同時(shí)，他表?，物管公司會(huì)加緊安裝監(jiān)控系統(tǒng)?作。案例分析：根據(jù)物業(yè)管理的理論，業(yè)主有監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履?物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。該?區(qū)沒(méi)有安裝監(jiān)控器，是屬于物業(yè)的過(guò)錯(cuò)，應(yīng)該由物業(yè)承擔(dān)維修責(zé)任。?常幸運(yùn)的是，該?區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因?yàn)闃I(yè)主提出的建議和意見(jiàn)，馬上認(rèn)識(shí)到了不?之處，并及時(shí)的采取措施，計(jì)劃安裝監(jiān)控器，這樣使業(yè)主的權(quán)利得到了保障。同時(shí)，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例：第三?六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履?物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主??、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。案例8：公共設(shè)施的主?究竟是誰(shuí)?案例介紹：近?，上海市某樓盤的地下停車庫(kù)被開(kāi)發(fā)商賣給了個(gè)?，使得?區(qū)的停車費(fèi)?漲價(jià)，造成車庫(kù)有空位?業(yè)主卻?法停車的現(xiàn)象，間接侵害了業(yè)主的利益。?部分?區(qū)的公共配套設(shè)施?如商鋪、會(huì)所等被出讓給個(gè)?的現(xiàn)象也不在少數(shù)，并且出讓之后因?yàn)檫@些公共配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)范圍和功能的改變，不再作為?區(qū)的配套服務(wù)所引起的?盾，也已經(jīng)開(kāi)始成為物業(yè)管理??的主要焦點(diǎn)之?。案例分析：這類的物業(yè)管理糾紛其實(shí)牽涉到的問(wèn)題就是?區(qū)的公共配套設(shè)施的“主?”到底是誰(shuí)的問(wèn)題，究竟是開(kāi)發(fā)商還是全體業(yè)主。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，?前只對(duì)停車位作了相關(guān)的明確規(guī)定，即“?區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))，應(yīng)當(dāng)提供給本?區(qū)外的單位和個(gè)?;停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)??！?沒(méi)有對(duì)共?設(shè)施和共?部位的權(quán)屬等問(wèn)題作出規(guī)定。這?系列問(wèn)題?前有待相關(guān)部門制定相關(guān)法規(guī)。不過(guò)總的來(lái)說(shuō)，業(yè)主們還需提???的維權(quán)意識(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)?解決。案例9：物業(yè)闖?私?住宅強(qiáng)?整改住房案例介紹：2005年，某?區(qū)業(yè)主來(lái)訪反映，?區(qū)管理部在未經(jīng)業(yè)主同意的前提下，派員進(jìn)?其尚在裝修的房屋內(nèi)，將業(yè)主??安裝的窗框拆除并拿?，安裝部位的外墻在拆除的同時(shí)也遭到破壞。業(yè)主認(rèn)為：?區(qū)管理部雖出具了書(shū)?整改通知書(shū)，但?權(quán)擅?闖?私?住宅強(qiáng)?拆除，這種?為嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，管理部?員缺乏最基本的法律常識(shí)，同時(shí)要求?區(qū)管理部對(duì)在該事件中給業(yè)主造成的損失進(jìn)?賠償。注：1、經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定，業(yè)主安裝的窗為違章搭建的構(gòu)筑物;注：1、經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定，業(yè)主安裝的窗為違章搭建的構(gòu)筑物;2、?區(qū)物業(yè)管理部之前已向業(yè)主發(fā)出《違約?為整改通知書(shū)》，但業(yè)主表?拒不整改。案例分析：1.?區(qū)管理部有沒(méi)有對(duì)業(yè)主在裝修過(guò)程中的?為進(jìn)?必要限制的責(zé)任?作為《物業(yè)管理服務(wù)合同》內(nèi)約定的?項(xiàng)義務(wù)，物業(yè)管理公司有責(zé)任對(duì)業(yè)主在裝修過(guò)程中的?為進(jìn)?監(jiān)管和必要的限制。?先，?區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)審查業(yè)主的裝修?案，將住宅裝修?程的禁??為和注意事項(xiàng)通過(guò)《住宅裝修須知》的形式告知業(yè)主和業(yè)主委托的裝修公司，并與業(yè)主簽訂《住宅裝修管理服務(wù)協(xié)議》。值得注意的是：在簽訂協(xié)議時(shí)，?區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主在裝修時(shí)的禁??為。例如：不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，改變房屋外部顏?;應(yīng)考慮樓層樓板承載?;不影響毗鄰房屋的安全使?;不影響其他業(yè)主的正常使?等等。其次，?區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議，加強(qiáng)對(duì)?常裝修現(xiàn)場(chǎng)的巡視和檢查，監(jiān)督業(yè)主或裝修公司履?裝修協(xié)議條款內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者裝修公司有違反協(xié)議的?為，?區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)及時(shí)制?，已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。最后，裝修完畢，?區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)進(jìn)?現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，凡有違反裝修協(xié)議的?為，應(yīng)要求業(yè)主或裝修公司恢復(fù)或賠償。2.?區(qū)管理部是否應(yīng)對(duì)業(yè)主的違約(違章)?為承擔(dān)管理不善的責(zé)任?物業(yè)管理公司作為受托實(shí)施管理的公司，應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定，履?相應(yīng)的管理義務(wù)。但是，物業(yè)管理公司是?個(gè)民事主體???政管理機(jī)關(guān)，因此，物業(yè)管理公司是不能采取強(qiáng)制措施的，它所能做的僅僅是在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)向業(yè)主及使??提出改進(jìn)意見(jiàn)，?不能直接采取?政制裁?段。因此，只要?區(qū)管理部向業(yè)主提出了整改意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)就已盡到了依管理合同?履?的義務(wù)，對(duì)于業(yè)主的違約?為物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。但是，如果物業(yè)管理公司根本沒(méi)有履?監(jiān)督管理義務(wù)，沒(méi)有能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出建議，也沒(méi)有及時(shí)告知有關(guān)部門或業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理公司就違背了物業(yè)管理合同的義務(wù)，此時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。綜上可知，本案中業(yè)主違章搭建的?為影響了?區(qū)這個(gè)整體商品的整體外觀，且沒(méi)有履?對(duì)業(yè)主???為規(guī)范的約定，物業(yè)公司是有必要對(duì)其進(jìn)?監(jiān)管和限制的;但物業(yè)管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理權(quán)限，且不利于?盾的解決。物業(yè)公司應(yīng)把握好尺度，使?較為委婉的?法，融管理于服務(wù)中，設(shè)法得到業(yè)主的理解與?持。案例10:?州幼??區(qū)游泳池溺亡誰(shuí)之過(guò)?案例介紹：9歲幼?翻越游泳池外圍墻上的欄桿進(jìn)?游泳池?致溺亡，幼??母將開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理?起訴法院，法院審理后認(rèn)為，幼??母作為監(jiān)護(hù)?應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，物業(yè)公司C公司在管理??存在漏洞，承擔(dān)?成責(zé)任。汪軍(化名)與妻?謝芳(化名)均為?東電?縣?，膝下育有??。2009年9?6?晚，9歲的長(zhǎng)?汪?寶和7歲的次?汪?寶進(jìn)?住所附近的中?市南頭鎮(zhèn)A?區(qū)后，通過(guò)翻越游泳池外圍墻上的欄桿進(jìn)?游泳池。汪?寶先跳?游泳池，因不識(shí)?性導(dǎo)致溺?，汪?寶呼叫汪?寶，??回應(yīng)后因害怕離開(kāi)游泳池。當(dāng)晚11時(shí)許，汪?寶被發(fā)現(xiàn)，送?中?市?濟(jì)醫(yī)院搶救，經(jīng)搶救?效確認(rèn)因溺?導(dǎo)致呼吸、循環(huán)衰竭死亡。汪軍、謝芳認(rèn)為該?區(qū)的開(kāi)發(fā)商B公司及物業(yè)管理?C公司需對(duì)汪?寶之死負(fù)責(zé)，遂起訴法院，要求兩被告連帶賠償合計(jì)530614.5元。家長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商各執(zhí)?詞雙?對(duì)被告B、C公司對(duì)汪?寶溺亡是否有過(guò)錯(cuò)各執(zhí)?詞。原告認(rèn)為，游泳池屬?證經(jīng)營(yíng)，且游泳池的安全設(shè)施、?員及安全管理不到位。B公司為A?區(qū)的開(kāi)發(fā)商，但A?區(qū)游泳池建設(shè)沒(méi)有向體育監(jiān)管部門申報(bào)。因此，兩被告對(duì)汪?寶的死亡負(fù)有直接的、不可推卸的責(zé)任。B公司稱，開(kāi)發(fā)商不是泳池的所有?或管理?，不存在疏于管理的過(guò)失責(zé)任。受害?之死亡與建筑質(zhì)量或其他審批?續(xù)不齊全不存在任何的因果關(guān)系，汪?寶的監(jiān)護(hù)?對(duì)其監(jiān)護(hù)失職才是造成汪?寶溺?的原因。C公司則認(rèn)為，汪?寶溺??亡時(shí)間是在對(duì)泳池檢查完后，且是擅?進(jìn)?泳池的。作為物業(yè)管理公司，公司已于泳池原有的各項(xiàng)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上安置了多處安全防范的提?標(biāo)志，并配套?作?員進(jìn)?巡邏檢查，泳池內(nèi)也配置了安全員進(jìn)?安全防范。汪?寶在泳池關(guān)閉以后私?進(jìn)?泳池?致溺?，與公司管理?作?關(guān)。案例分析：物業(yè)公司承擔(dān)?成責(zé)任市第??民法院審理后認(rèn)為，本案基本事實(shí)為，汪?寶、汪?寶脫離監(jiān)護(hù)?監(jiān)護(hù)，在A?區(qū)游泳池關(guān)閉熄燈、救?員撤離后翻越游泳池邊的欄桿進(jìn)?游泳池并最終致汪?寶溺??亡。汪?寶的?母作為監(jiān)護(hù)?應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，物業(yè)公司C公司在管理??存在漏洞，承擔(dān)?成責(zé)任。A?區(qū)為封閉管理?區(qū)，C公司在?區(qū)門?設(shè)有崗?fù)ぃ瑣復(fù)さ谋０?員應(yīng)對(duì)進(jìn)??區(qū)?員進(jìn)?必要管理，汪?寶、汪?寶并?A?區(qū)的住戶，其??作為未成年?在沒(méi)有??陪同的情況下進(jìn)?該?區(qū)時(shí)，C公司在?區(qū)門?的保安沒(méi)進(jìn)?必要的盤問(wèn)或者阻攔;當(dāng)晚汪?寶、汪?寶試圖攀爬進(jìn)游泳池時(shí)，C公司?作?員發(fā)現(xiàn)后雖制?但沒(méi)進(jìn)?必要的盤問(wèn)或者將其勸阻出?區(qū)，C公司對(duì)汪?寶之死存在?定過(guò)錯(cuò)。綜合本案案情，酌定C公司承擔(dān)2成的賠償責(zé)任，判決C公司賠償原告9萬(wàn)余元。?審判決后，C公司不服，提起上訴。近?，市中院做出?審判決，駁回上訴，維持原判。案例11:業(yè)委會(huì)擅?打官司案例介紹：本市東部某?區(qū)業(yè)委會(huì)今年共打了5起官司，四輸?贏。贏的是奪得了?間業(yè)委會(huì)辦公?房，業(yè)委會(huì)委員們?cè)僖膊?到?區(qū)隔壁的咖啡館碰頭開(kāi)會(huì)了。輸?shù)墓偎?有?個(gè)是侵害了物業(yè)公司的商譽(yù)，須賠償?萬(wàn)元，業(yè)委會(huì)希望每家每戶分?jǐn)?百元錢，但遭到絕?多數(shù)業(yè)主的反對(duì)，理由是這5起官司中沒(méi)有?起征得過(guò)業(yè)主?會(huì)的表決通過(guò)。因此，業(yè)主表?該由業(yè)委會(huì)成員本?承擔(dān)訴訟風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)委會(huì)準(zhǔn)備將拒付訴訟費(fèi)的業(yè)主告上法庭，由法院替業(yè)委會(huì)做主，討回公道。分析：國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，誰(shuí)擁有房地產(chǎn)權(quán)證誰(shuí)就是業(yè)主，業(yè)主?會(huì)是??業(yè)主的權(quán)利機(jī)構(gòu)，?業(yè)委會(huì)則是?個(gè)執(zhí)?機(jī)構(gòu)，它既不是企業(yè)法?，也不是群眾?治組織，它?權(quán)作出任何重?決議，包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關(guān)??業(yè)主切?利益的決定，必須按照法律法規(guī)的規(guī)定，得到管理區(qū)域有投票權(quán)的三分之?以上通過(guò)并明確授權(quán)才能?效。案例分析：?前，在本市?些?區(qū)，有的業(yè)委會(huì)擅??作主張的現(xiàn)象?較嚴(yán)重。有的業(yè)委會(huì)動(dòng)不動(dòng)就提起訴訟，有?個(gè)?區(qū)業(yè)委會(huì)?年?共打了8起官司，輸了官司業(yè)委會(huì)就辭職不?了。有的業(yè)委會(huì)雖然形式上通過(guò)了書(shū)?投票表決，??多在征詢意見(jiàn)時(shí)往往寫(xiě)上這么?句話：如果你未在規(guī)定的時(shí)間?將征詢意見(jiàn)表寄回業(yè)委會(huì)，則視為業(yè)主同意訴訟云云。這種做法其實(shí)是法律本?所禁?的。法律明確規(guī)定：投票表決有3種，即同意、反對(duì)、棄權(quán)。既不能將棄權(quán)票加在反對(duì)票?上，更不能將棄權(quán)票強(qiáng)加到同意票的頭上。案例12:客戶?租物管應(yīng)該怎么做案例介紹：某?級(jí)商務(wù)辦公樓內(nèi)有?本地公司--A公司，其業(yè)務(wù)并未因?駐了?個(gè)好的辦公樓?有進(jìn)?步發(fā)展，反?較為昂貴的房租倒成了不?的負(fù)擔(dān)，?年多以后，?租的情形出現(xiàn)了。物業(yè)管理部門發(fā)出在指定的期限內(nèi)，如果A公司仍不付清?款的話，將不得不采取必要措施中?部分服務(wù)的通知，A公司對(duì)此未做出任何反應(yīng)，也沒(méi)有能?做出反應(yīng)。期限到了，物業(yè)管理部門將其通訊線路從接線?盤上摘除。隨后A公司通訊中斷。這時(shí)A公司負(fù)責(zé)?認(rèn)為寫(xiě)字樓物業(yè)管理部門侵犯了他們的權(quán)利，遂雙?引起糾紛。案例分析：1、物業(yè)項(xiàng)?在招租招商過(guò)程中，要對(duì)租戶的商業(yè)信譽(yù)及其?業(yè)前景做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)研，盡可能避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。2、?般情況下，對(duì)?租租戶的處理要依據(jù)1998年建設(shè)部《關(guān)于物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃的管理準(zhǔn)則》規(guī)定：對(duì)?租?先進(jìn)?書(shū)?催租，如果沒(méi)有得到有效回應(yīng)，則以書(shū)?形式說(shuō)明期限，并采取措施，這類措施的實(shí)施要堅(jiān)決有效，要有層次，要能夠解決問(wèn)題，并且可以把出現(xiàn)后遺癥的可能性降?最低。3、個(gè)別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些"質(zhì)地較為優(yōu)良"的公司或?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)?較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當(dāng)?shù)膶捪藓蜏p免，在對(duì)這類公司采取處理措施時(shí)?般應(yīng)適當(dāng)留出余地。困難，不排除在特定條件下做出適當(dāng)?shù)膶捪藓蜏p免，在對(duì)這類公司采取處理措施時(shí)?般應(yīng)適當(dāng)留出余地。4、對(duì)?租租戶采取措施的基礎(chǔ)是與之簽署了具備法律效?的租賃合同。因?合同?本的有效性?常重要。這些?本當(dāng)然要通過(guò)律師審核，但僅僅通過(guò)律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢?下物業(yè)管理專家們的意見(jiàn)。案例?三：失竊導(dǎo)致的責(zé)任糾紛案例介紹：2009年，昆明市某業(yè)主收房時(shí)與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)保安義務(wù)，包括對(duì)?區(qū)進(jìn)?封閉式管理、24?時(shí)保安巡邏值班，確保?區(qū)內(nèi)?重?刑事案件發(fā)?等內(nèi)容。2009年11?17?，該業(yè)主家中失竊，該業(yè)主認(rèn)為這是物業(yè)公司未履?保安義務(wù)，提供物業(yè)管理服務(wù)有瑕疵造成的，故向物業(yè)公司提出索賠。物業(yè)公司認(rèn)為其已經(jīng)盡其所能提供了物業(yè)管理服務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，且業(yè)主家中究竟是否失竊、損失多少?法確定，故拒絕了業(yè)主的索賠要求。因雙?各執(zhí)?詞，協(xié)商未果，業(yè)主遂向?民法院起訴，要求物業(yè)公司賠償其因失竊遭受的損失兩萬(wàn)元。法院在審理此案過(guò)程中倍感困惑，?個(gè)看似簡(jiǎn)單的案件，如何分配舉證責(zé)任以及如何認(rèn)定舉證責(zé)任是否完成卻相當(dāng)棘?。究竟是要求物業(yè)公司證明其“已經(jīng)依約履?了義務(wù)”，還是要求業(yè)主證明物業(yè)公司“履?義務(wù)存在瑕疵”?法院最后只好采取了折中的妥協(xié)做法，按照所謂“公平分擔(dān)”的原則，讓物業(yè)公司承擔(dān)了賠償部分損失的責(zé)任。案例分析：本?認(rèn)為，讓業(yè)主完全承擔(dān)舉證責(zé)任，只能是導(dǎo)致業(yè)主敗訴，有失公平。鑒于此類物業(yè)案件舉證的復(fù)雜性，應(yīng)本著公平與誠(chéng)信原則合理分配舉證責(zé)任。物業(yè)管理是?個(gè)過(guò)程，該過(guò)程很難再現(xiàn)和證明，因此，不能把舉證責(zé)任完全加在任何??頭上。原則上，業(yè)主主張物業(yè)公司的服務(wù)不達(dá)標(biāo)，應(yīng)?先提供必要的證據(jù)，使舉證責(zé)任發(fā)?轉(zhuǎn)換;物業(yè)公司也應(yīng)提出證據(jù)證明??履?了義務(wù);法官綜合運(yùn)?所有的證據(jù)材料進(jìn)?分析判斷，并形成??的內(nèi)?確信。就上?的案例來(lái)說(shuō)，業(yè)主應(yīng)?先提供證據(jù)證明物業(yè)公司沒(méi)有盡到24?時(shí)巡邏值班的義務(wù)，并提供報(bào)案材料以及受案的公安機(jī)關(guān)做的勘驗(yàn)筆錄作為證據(jù);物業(yè)公司也應(yīng)提供保安24?時(shí)巡邏的簽到簿、訪客進(jìn)出?區(qū)登記簿、保安交接班記錄等書(shū)證，由法院綜合這些證據(jù)進(jìn)?判斷。案例14:沒(méi)簽訂物業(yè)合同被判繳納物業(yè)費(fèi)案。案例介紹：艾某經(jīng)營(yíng)的?吧位于某?區(qū)內(nèi)。2003年7?1?，?區(qū)業(yè)主委員會(huì)與政興物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》。合同簽訂后，政興物業(yè)按約定進(jìn)?了物業(yè)服務(wù)。但艾某未向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)。政興物業(yè)公司于2003年11?7?訴?法院，要求艾某付拖?的2003年第三?第四季度的物業(yè)管理費(fèi)3611元。艾某以其與物業(yè)公司之間沒(méi)有簽訂物業(yè)合同、物業(yè)公司給其經(jīng)營(yíng)的商業(yè)?點(diǎn)提供的服務(wù)不多為由，拒交物業(yè)費(fèi)。審判結(jié)果：中法認(rèn)為，艾某作為業(yè)主，物業(yè)服務(wù)合同對(duì)其具有約束?，其負(fù)有向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。判決艾某?次性給付物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)3611元。案例分析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在業(yè)主委員會(huì)依法成?后，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理合同，對(duì)全體業(yè)主具有約束?。如果業(yè)主委員會(huì)也未與物業(yè)公司簽訂書(shū)?的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主則應(yīng)按照實(shí)際發(fā)?的服務(wù)的價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)的費(fèi)?。當(dāng)前，物業(yè)管理服務(wù)合同到期或未到期即新更換物業(yè)公司，從?引發(fā)?物業(yè)不?、新物業(yè)進(jìn)不來(lái)的情況?分普遍，新進(jìn)物業(yè)公司運(yùn)?法律?段來(lái)維護(hù)??權(quán)益是明智之舉。案例15：保安半夜進(jìn)民宅物業(yè)公司被判賠案例介紹：北京朝陽(yáng)某住宅區(qū)張先?夫婦在凌晨被室內(nèi)的響動(dòng)驚醒，?即起床并打開(kāi)臥室的門，發(fā)現(xiàn)有?已?到客廳和臥室過(guò)道處，這個(gè)??稱是物業(yè)公司的保安員。于是張先?夫婦把物業(yè)公司告上了法庭，并要求賠償每?精神損失費(fèi)各5萬(wàn)元。此案件在北京各界，尤其是在居民和物業(yè)管理界引起了強(qiáng)烈震動(dòng)和激烈爭(zhēng)論。法院認(rèn)為，張先?夫婦?為業(yè)主(住戶)，與物業(yè)管理公司間形成了委托管理關(guān)系。保護(hù)業(yè)主的安全，維護(hù)業(yè)主的利益是法院認(rèn)為，張先?夫婦?為業(yè)主(住戶)，與物業(yè)管理公司間形成了委托管理關(guān)系。保護(hù)業(yè)主的安全，維護(hù)業(yè)主的利益是物業(yè)管理公司的職責(zé)。但在履?職責(zé)時(shí)應(yīng)注意采取適當(dāng)合理的?式，如果措施不當(dāng)侵害了業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)公司保安員在值班時(shí)進(jìn)?張先?夫婦房間，其?稱因?yàn)榉块T虛掩，為張先?夫婦的安全和利益??室檢查。?按照《住戶?冊(cè)》規(guī)定，遇此緊急情況其既不與業(yè)主家電話聯(lián)系，?未請(qǐng)公安?員見(jiàn)證，該?為是不符合有關(guān)規(guī)定的，侵害了公民住宅不受侵犯的權(quán)利。?且其是在張先?夫婦深夜熟睡之機(jī)闖?，給張先?夫婦帶來(lái)了?定的精神刺激，影響了?活，應(yīng)該就此不當(dāng)?為承擔(dān)責(zé)任。因該保安員是在履?職務(wù)中侵害了張先?夫婦的權(quán)利，故由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。問(wèn)題：1、物業(yè)公司保安進(jìn)?居民住宅，是否屬于違紀(jì)?2、遇到保安進(jìn)?居民住宅問(wèn)題，物業(yè)公司如何處理?3、張先?夫婦把物業(yè)公司告上法庭，法庭如何判決?案例分析：按慣例和法律法規(guī)規(guī)定，任何個(gè)?和單位是不能私?民宅的，否則被視為侵犯。但是也有例外，因?yàn)槲飿I(yè)公司的保安員有著極為特殊的義務(wù)，須保護(hù)服務(wù)范圍的財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)服務(wù)范圍的正常秩序，做好服務(wù)區(qū)域內(nèi)的防?、防盜、防爆炸、防破壞、防治安災(zāi)害事故等安全防范?作。并且據(jù)調(diào)查，物業(yè)公司保安員由于是在深夜值班時(shí)發(fā)現(xiàn)張先?家的家門虛開(kāi)，在經(jīng)按鈴房?jī)?nèi)?反應(yīng)的可疑情況下，他才進(jìn)?房?jī)?nèi)進(jìn)?檢查，完全是在履?職責(zé)，是對(duì)張先?夫婦的安全負(fù)責(zé)。根據(jù)物業(yè)公司了解的情況及相關(guān)物業(yè)管理制度，保安當(dāng)時(shí)不可能掌握張先?家的鑰匙，?張先?沒(méi)有任何物品丟失，也?門鎖及其他損壞后果。物業(yè)管理公司認(rèn)為在此種情況下保安?室沒(méi)有違法，只屬于違紀(jì)?為，因?yàn)楣镜摹蹲?冊(cè)》規(guī)定，保安員在社區(qū)內(nèi)作24?時(shí)巡邏，如遇緊急情況，應(yīng)按登記的電話號(hào)馬聯(lián)系有關(guān)住戶并?即通知公安部門或消防等部門，如?法聯(lián)系有關(guān)住戶時(shí)，即邀請(qǐng)公安?員或消防?員開(kāi)啟正門，進(jìn)?單元審查事故情況，并做適當(dāng)處理。案例16：業(yè)主擅?堵排??案例介紹：因排?管道不暢，?使業(yè)主室內(nèi)受損的責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)?提要：樓頂平臺(tái)落?管道進(jìn)?處按規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)?，被鳥(niǎo)鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。被告華某在裝潢602室房屋時(shí)，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅?將602室陽(yáng)臺(tái)處的排??封死甲?區(qū)某號(hào)602室由被告華某承租，502室由原告王某承租。因被告某物業(yè)管理公司未在該號(hào)樓頂平臺(tái)落?管道進(jìn)?處按規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)?，被鳥(niǎo)鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。被告華某在裝潢602室房屋時(shí)，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅?將602室陽(yáng)臺(tái)處的排??封死。?天，遭遇??，因落?管道堵塞，??從樓頂落?管道接?處流進(jìn)602室陽(yáng)臺(tái)，因該陽(yáng)臺(tái)排??已封死，積??法排出，沿602室周圍墻?深?502室，致使原告王某裝潢的地板等物受損。原告王某要求賠償，但因被告華某與物業(yè)管理公司相互推諉，原告王某遂訴訟?法院。案例分析：對(duì)于此案，法院審理經(jīng)審理判定：1、物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對(duì)房屋樓頂平臺(tái)落?管道進(jìn)?定期檢查和疏通，致使??受堵后溢進(jìn)華某和原告王某承租的房屋內(nèi)，造成原告財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。2、華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅?將其承租房屋陽(yáng)臺(tái)處排?管道?封死，使陽(yáng)臺(tái)的積??法從排?管及時(shí)排出，加重了原告的財(cái)產(chǎn)損害。為此，華某對(duì)原告的財(cái)產(chǎn)損害也應(yīng)承擔(dān)?定的責(zé)任。案例17：業(yè)主與業(yè)主直接對(duì)簿公堂案例介紹：王某與李某是鄰居關(guān)系，2004年7?中旬，王某未將其空調(diào)室外機(jī)安裝在物業(yè)指定位置，?安裝在正對(duì)李某房門的位置，空調(diào)機(jī)啟動(dòng)后，熱風(fēng)從窗戶吹進(jìn)鄰居房?jī)?nèi)，加之噪?影響，擾亂了李某的休息。所以李某就?紙?jiān)V狀將鄰居王某告置，空調(diào)機(jī)啟動(dòng)后，熱風(fēng)從窗戶吹進(jìn)鄰居房?jī)?nèi)，加之噪?影響，擾亂了李某的休息。所以李某就?紙?jiān)V狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調(diào)室外機(jī)并賠償精神損失。案例分析：王某作為?區(qū)業(yè)主對(duì)?有房屋依法享有權(quán)利，但必須接受相應(yīng)的限制。王某將空調(diào)器的室外機(jī)移?房屋的北側(cè)外??，違反了《民法通則》的關(guān)于相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定，李某得到法院的?持也在情理之中。?前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系?引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢(shì)，其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅?改變房屋結(jié)構(gòu)和使?功能以及侵占公共區(qū)域等??。以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私?或礙于鄰居的情??般不愿直接與鄰居對(duì)簿公堂，?是選擇由物業(yè)公司出?處理，如物業(yè)公司不肯協(xié)調(diào)，則?多以拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)相要挾，?形中物業(yè)公司做了他們的“替罪?”。案例18：超時(shí)訴訟時(shí)效法院不?持物業(yè)費(fèi)?付案案例介紹：楊林華在交納了1994年9??1996年12?的物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)、?費(fèi)后，不再交納任何費(fèi)?。2007年7?19?，楊林華所屬的華新國(guó)際訴?沈河區(qū)?民法院，請(qǐng)求法院判令楊華林給付1997年?2003年的物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)和稅費(fèi)。原審法院判決楊華林應(yīng)給付華新國(guó)際1997年12?的物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)和?費(fèi)。宣判后，雙?均不服原審判決，向沈陽(yáng)中法提起上訴。審判結(jié)果：沈陽(yáng)中法認(rèn)為，華新國(guó)際向原審法院起訴的時(shí)間是22004年7?19?，?其所請(qǐng)求的楊林華應(yīng)?付拖?的物業(yè)管理費(fèi)是從1997年1?起?2004年6?30??，?付拖?的采暖費(fèi)分別是1998?1999年度，2002年?2004年度。華新國(guó)際應(yīng)該在得知??的權(quán)利受侵害后的兩年之內(nèi)起訴。對(duì)于2002年7?19?前發(fā)?的費(fèi)?應(yīng)該適?法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。最后法院判決楊林華只需?付2002年以后i的費(fèi)?。案例分析：我國(guó)《民法總則》規(guī)定了訴訟時(shí)效制度，如果在法定期限內(nèi)不?使權(quán)利，將導(dǎo)致權(quán)利的喪失或權(quán)利的減損。物業(yè)合同適?訴訟時(shí)效的規(guī)定。案例19：業(yè)主私?搭建房屋案例介紹：邱先?在某?區(qū)購(gòu)買了?套商品房，并在該商品房屋頂上違章搭蓋了?間100多平??的房間，嚴(yán)重影響了?區(qū)的安全和整體形象，其?為遭到了其他業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。?區(qū)物業(yè)公司多次制?邱先?違章搭建，但對(duì)?均置之不理。市城建監(jiān)察?隊(duì)也向其發(fā)出停?違章建筑、限期拆除的通知，但邱先?依然我?我素。物業(yè)公司遂向法院起訴。法院認(rèn)為，物業(yè)公司對(duì)?區(qū)內(nèi)的違章搭建?為，其職責(zé)和義務(wù)是進(jìn)?勸阻、制?，法律和業(yè)主?會(huì)并沒(méi)有授權(quán)其可直接提起民事訴訟，按照物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《?區(qū)業(yè)主臨時(shí)公約》，其權(quán)利義務(wù)應(yīng)由業(yè)主承受，物業(yè)公司并?該臨時(shí)公約的權(quán)利義務(wù)相對(duì)?，也不是相關(guān)權(quán)利義務(wù)的承受主體。因此，當(dāng)有業(yè)主未遵守公約承諾時(shí)，應(yīng)由相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)提起民事訴訟，物業(yè)公司?權(quán)以合同相對(duì)?的?份起訴要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。案例分析：住在頂層或靠近其他公共空地的業(yè)主，經(jīng)常會(huì)往公共空間打主意，改造公共?地并占為?有，不僅影響了?區(qū)的整體景觀形象，也侵害了其他業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)公司對(duì)這種?為應(yīng)及時(shí)進(jìn)?制?，制??效情況下應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告房屋?政管理部門，也可建議相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)提起民事訴訟進(jìn)?維權(quán)。案例20：裝修管理案例分析案例介紹：某?區(qū)物業(yè)管理處規(guī)定，裝修戶在每天裝修施?期間不得將?戶門關(guān)閉，以便裝修管理?員隨時(shí)檢查。?天，管理處?某?區(qū)物業(yè)管理處規(guī)定，裝修戶在每天裝修施?期間不得將?戶門關(guān)閉，以便裝修管理?員隨時(shí)檢查。?天，管理處?作?員在例?巡查過(guò)程中，見(jiàn)?裝修戶房門虛掩未鎖，內(nèi)有施?的聲?，于是推門??。發(fā)現(xiàn)裝修??在滿是易燃物的施?現(xiàn)場(chǎng)吸煙，并且沒(méi)有按規(guī)定配備必要的消防器材。于是裝修管理?員勒令???即熄滅?煙并暫停施?，同時(shí)通知保安?員將裝修施?負(fù)責(zé)?帶到管理處接受處理。不久，業(yè)主知道了此事。遂投訴管理處?作?員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，并且?法滯留施??員，侵犯業(yè)主和裝修施??的合法權(quán)益。同時(shí)表?將訴諸公堂。注：1、該戶業(yè)主未簽署《裝修管理服務(wù)協(xié)議》。2、管理處認(rèn)為施?單位違反了該?區(qū)裝修安全管理規(guī)定，要對(duì)其作出相應(yīng)的處罰。案例分析:1、本案例中物業(yè)管理?作?員的?為，似乎是在根據(jù)相關(guān)法規(guī)和合同認(rèn)真履???的職責(zé)和義務(wù)，制?違規(guī)裝修?為，消除安全隱患，維護(hù)??業(yè)主的共同利益，從表?看好象是合情、合理、合法的?？墒?，本案例中物業(yè)管理?作?員以裝修管理為由，在未經(jīng)業(yè)主(所有權(quán)?)同意的情況下對(duì)私家住宅堂?煌之地“推門??”。這??為顯然有違我國(guó)憲法關(guān)于公民的合法財(cái)產(chǎn)以及??權(quán)益不受侵犯的法律規(guī)定，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，確有侵權(quán)之嫌。2、物業(yè)管理?員在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)裝修施??員的違規(guī)事實(shí)和安全隱患以后，按照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，將施?負(fù)責(zé)?帶到管理處接受處理(?如向其告知禁??為和注意事項(xiàng)，發(fā)放〈違章整改通知書(shū)〉要求限期整改等)，并沒(méi)有限制該負(fù)責(zé)?的???由的主觀故意和事實(shí)情節(jié)，不構(gòu)成所謂的“?法滯留”。當(dāng)然，如果這時(shí)出現(xiàn)施??員拒絕到管理處處理的情況，物業(yè)管理?員也可以采取服務(wù)上門的?式履?“告知禁??為和注意事項(xiàng)”以及其他法定義務(wù)。3、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四?七條規(guī)定：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使?等??法律、法規(guī)規(guī)定的?為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制?，并及時(shí)向有關(guān)?政管理部門報(bào)告?？梢?jiàn)物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有?政處罰權(quán)，不能對(duì)施?單位“作出相應(yīng)的處罰”。4、業(yè)主未簽署《裝修管理服務(wù)協(xié)議》并不能說(shuō)明業(yè)主沒(méi)有履?《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五?三條規(guī)定的“事先告知物業(yè)管理企業(yè)”的義務(wù)，因?yàn)椤笆孪雀嬷辈?定以簽署協(xié)議為載體。也不構(gòu)成業(yè)主對(duì)其住宅進(jìn)?裝修的先決條件，這是業(yè)主的權(quán)利(在不違章的情況下)。案例21：早期介?越早越好案例介紹：某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于1997年末?項(xiàng)開(kāi)發(fā)浦東某地區(qū)的?個(gè)中?檔商品住宅?區(qū)，隨即便選聘了?家物業(yè)管理公司早期介?該項(xiàng)?的設(shè)計(jì)、施?與安裝?程。物業(yè)管理公司?常重視早期介?，本著做發(fā)展商“好參謀、好幫?、好朋友”的服務(wù)理念，專門成?了由公司物業(yè)管理部和?程設(shè)備部負(fù)責(zé)?組成的項(xiàng)?組，深?項(xiàng)??地，查閱擴(kuò)初設(shè)計(jì)?案和其它設(shè)計(jì)資料，與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)?領(lǐng)導(dǎo)、?程技術(shù)?員達(dá)成?致，很快拿出了早期介??作計(jì)劃和?作?案，經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可后迅速開(kāi)展了?作。項(xiàng)?組在早期介?的?年中，?下“兩會(huì)?單”制度，堅(jiān)持參加開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)?專題會(huì)議和?程例會(huì)，從保障業(yè)戶的未來(lái)利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，先后發(fā)出?作聯(lián)系單25張，對(duì)?程建設(shè)中的各種問(wèn)題提出了71條意見(jiàn)和建議，其中?部分意見(jiàn)或建議被發(fā)展商采納，既提?了?程質(zhì)量，?降低了?程成本，還避免了事后?量難以彌補(bǔ)的終?遺憾。另外，項(xiàng)?組還配合“開(kāi)發(fā)商”擬制了《住宅使?說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使?公約》、《業(yè)戶?冊(cè)》、《前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》等?量的?件，組織策劃了《前期物業(yè)管理總體?案》、《業(yè)戶?伙實(shí)施?案》、《物業(yè)管理處籌建?案》、《物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)?預(yù)算》等前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備?作。由于“開(kāi)發(fā)商”站得?、看得遠(yuǎn)，物業(yè)管理公司服務(wù)理念正確、關(guān)系處理得當(dāng)，充分發(fā)揮了??的優(yōu)勢(shì)，使得該項(xiàng)?如期完成了建設(shè)過(guò)程和竣?、接管驗(yàn)收;實(shí)現(xiàn)了?邊?區(qū)施?，?邊業(yè)戶?伙，物業(yè)管理服務(wù)從?起點(diǎn)出發(fā)，向著?標(biāo)準(zhǔn)?向努?。兩年后很快成為上海市物業(yè)管理的?個(gè)樣板樓盤，各地前來(lái)參觀學(xué)習(xí)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)管理公司絡(luò)繹不絕。切?的體驗(yàn)使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)管理公司都?致認(rèn)為：物業(yè)管理的早期介?是?常重要的和?常必要的，?且介?越早越好，這對(duì)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)?、開(kāi)發(fā)銷售者和管理服務(wù)者都極為有利。案例分析：本案例從總體上描述了物業(yè)管理早期介?的重要性和必要性，我們認(rèn)為?論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司，還是兩者的?政主