337個(gè)地級(jí)市的住房密碼

337個(gè)地級(jí)市的人口變遷城市的收縮與擴(kuò)張我們討的337個(gè)城括4個(gè)轄市333級(jí)區(qū)劃位33個(gè)區(qū)劃中有級(jí)市293（副省級(jí)市）另有7區(qū)、30自州、3，級(jí)和縣級(jí)之間的行政區(qū)域全都包含在我們討論范圍內(nèi)。盡管城市行政等級(jí)不同，但簡(jiǎn)化討，并現(xiàn)這區(qū)在省之間位置們后面這37個(gè)統(tǒng)稱為地級(jí)市。圖：220年我國(guó)行政區(qū)劃情況資料源民部所過去十年約地級(jí)市的人口在收縮在擴(kuò)張7城市中除2年新成的三市之外其他6城市總?cè)藬?shù)量均跟0六比較。我們將口增定義張城市口減定義收縮城市從0到0年，6個(gè)城市有7個(gè)市總?cè)嗽谑湛s9城市在張占分別為.%、.%。這些城的收與擴(kuò)有以下點(diǎn)：一是大部分地級(jí)市人口變動(dòng)較小，超過六成城市變動(dòng)幅度在以內(nèi)。個(gè)地級(jí)中有.（即5的市人收縮超過%.城市人口擴(kuò)張過，其余%城市動(dòng)在以內(nèi)。二是區(qū)域分化：東部城市大多擴(kuò)張、東北大多收縮，中部和西部城市收縮擴(kuò)張約各一半四大區(qū)來看東部區(qū)約.%城市口擴(kuò)東則.城市在縮，部約%城市張，約%收縮人口縮幅大的個(gè)城市，除四川，其他9都在北地。三是人口變動(dòng)與人均GP正相關(guān)這與面四地區(qū)反的趨一GP越高地級(jí)，總?cè)丝谕厰U(kuò)張圖。人口遷移是不同城市人口變動(dòng)的主要原因有三種力量驅(qū)動(dòng)著我國(guó)城市人口的收縮和擴(kuò)張，一是生率的變動(dòng)，體現(xiàn)為人口的自然增長(zhǎng)，但不同城市人口然增長(zhǎng)的差別較小。二是行政區(qū)劃變動(dòng)。區(qū)劃變動(dòng)在早年對(duì)地級(jí)市的格局影響大但0后影小過十年里區(qū)劃動(dòng)影響大的是1撤銷地級(jí)巢湖其轄一縣分別歸合蕪馬鞍山市來后人口的大幅增長(zhǎng)。三是人口遷移，即人口的機(jī)械增長(zhǎng)。由于人口遷移大多是從欠發(fā)達(dá)區(qū)向發(fā)地區(qū)動(dòng)所導(dǎo)致不地級(jí)的總隨著人均GP變此人口遷移是響不城市變動(dòng)的要原。圖：地級(jí)市人口的收縮與擴(kuò)張資料源國(guó)統(tǒng)局所注：含澳數(shù)，例示-0總?cè)嗽鏊俦恚喝丝谑湛s和擴(kuò)張幅度最大的20個(gè)城市-19.3-19.3-19.3-18.2-17.9135.山東省濟(jì)南市20吉林省吉林市20237.浙江省杭州市19黑龍江省牡丹江市19538.貴州省貴陽市18甘肅省武威市18440.海南省海口市17黑龍江省雞西市1741.5廣東省中山市164-20.內(nèi)蒙古自治區(qū)烏蘭察布市1642.7湖南省長(zhǎng)沙市156-21.安徽省安慶市1543.4寧夏回族自治區(qū)銀川市147-21.安徽省六安市1443.9陜西省西安市138-21.吉林省松原市1346.1河南省鄭州市120-22.吉林省通化市1246.2福建省廈門市114-22.遼寧省本溪市1147.0廣東省廣州市101-23.黑龍江省黑河市1049.0四川省成都市95-23.黑龍江省伊春市950.5海南省三亞市87-23.吉林省白城市855.1西藏自治區(qū)拉薩市72-24.黑龍江省齊齊哈爾市756.1廣東省珠海市61-25.黑龍江省七臺(tái)河市658.1安徽省馬鞍山市53-25.吉林省白山市561.0安徽省蕪湖市40.7-3黑龍江省綏化市464.3安徽省合肥市3-35.2黑龍江省大興安嶺地區(qū)368.9廣東省深圳市2-37.0四川省資陽市281.2安徽省銅陵市1-46.4吉林省四平市1人口變動(dòng)省份城市序號(hào)人口變動(dòng)省份城市序號(hào)資料源國(guó)統(tǒng)局所圖：不同變動(dòng)幅度的城市數(shù)量 圖：不同地域的城市人口變動(dòng)（個(gè)）城市個(gè)數(shù)7763534949（個(gè)）城市個(gè)數(shù)7763534949458.3%46.3%53.8%84.2%91.7%53.7%8.3%46.3%53.8%84.2%91.7%53.7%46.2%15.8%70 9%60 8%7%506%40 5%3020100小于-10%（-10%,-5%）（-5%,0) (0,%) (5,10) 大于10%

4%3%2%1%0%東部

中部 西部 東北資料源國(guó)統(tǒng)局所 資料源國(guó)統(tǒng)局所圖：36個(gè)地級(jí)市人口收縮和擴(kuò)張的幅度與人均P正相關(guān)0 2人均G86420-50% -30% -10%

200總?cè)丝谧兎? % % % 資料源國(guó)統(tǒng)局W，所337個(gè)地級(jí)市的人口遷移和城鎮(zhèn)化人口遷移按照時(shí)間和空間不同可以有許多不同統(tǒng)計(jì)口徑，我們這里所討論的是人口普查中除市轄區(qū)以外的人戶分離人口，這也是統(tǒng)計(jì)局公布的人口流動(dòng)口數(shù)據(jù)按流空間離近以分縣非轄區(qū)省內(nèi)縣跨三類流動(dòng)人口。7個(gè)地級(jí)的人遷具有以特點(diǎn)：一是整體規(guī)模較大，約三分之一地級(jí)市的流動(dòng)人口占總?cè)丝诘?以上。0年全流動(dòng)口6億，總?cè)说?%。但討論級(jí)市的人口流動(dòng)時(shí)，七普數(shù)據(jù)無法準(zhǔn)確將市轄區(qū)人戶分離人口從省內(nèi)人戶分離人口中拆分因此只識(shí)別跨省內(nèi)跨縣類流人，國(guó)合計(jì)約.4。以兩類流動(dòng)人口徑看有6個(gè)城的流人口人口比在%以人口流動(dòng)最活的地仍然東全有0個(gè)市流動(dòng)人占比過%6個(gè)在廣東省廣州深圳海、佛、東、中。二是跨省流動(dòng)人口加速向二線城市聚集，一線城市吸引力下降我們按統(tǒng)局公布0房?jī)r(jià)標(biāo)來劃分二三城將0城之外的7個(gè)均分為三線城-0流向線和線城跨省流人口比分低和3點(diǎn)二線市比提高.5個(gè)線市中只有州吸的省流入人口比在提其個(gè)城市在下北上海圳分降低.1、2個(gè)。三是省內(nèi)中心城市的吸引力下降，省內(nèi)流動(dòng)人口向其他城市分散。從省口流動(dòng)看省中市的吸力在降察6（南除第城市在省內(nèi)動(dòng)中比的0-0年有0個(gè)省的心城占比近六成省份心城吸納流動(dòng)人比例下降山東青下降了8、湖北武漢下了5個(gè)點(diǎn)比之下-0年6省中只有2省中城市吸1七普這里戶口登記地在外鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道人口分為三類（）本縣（市、區(qū)（）本省及其他縣（市、區(qū)（）省外。這里我們將后兩識(shí)別為流動(dòng)人口，分別對(duì)應(yīng)省內(nèi)和跨省流動(dòng)，這與一般口徑“除市轄區(qū)以外的人戶分離人口，有所不同。納比例所下，其份的省流動(dòng)口均心城市集。此外，省內(nèi)流動(dòng)有“一個(gè)中心”和“兩個(gè)中心”兩種模式，前者在中西部普遍，后者在東部較多考察不同地級(jí)市在各省省內(nèi)流動(dòng)人口的占比，我們發(fā)現(xiàn)東部地區(qū)與中西部地區(qū)明顯具有差異。中西部地區(qū)省會(huì)城市往往是全省人口聚的中心，占省內(nèi)人口流動(dòng)的半壁江山；但東部地區(qū)省會(huì)城市對(duì)省內(nèi)人口的吸引要低得多，往往有兩個(gè)中心城市，兩城加起來占省內(nèi)流動(dòng)的一半左右，如廣東廣州圳建的廈門山東濟(jì)南島江的南蘇浙江的杭州、波等。圖：流動(dòng)人口占總?cè)丝诒壤鶎?duì)應(yīng)的城市數(shù)量 圖：不同能級(jí)城市跨省流動(dòng)人口占比92907248241119290724824119080706050403020100(3,5%) (5,10)(1%,1%)(1%,2%)(2%,2%) (2%,+)資料源國(guó)統(tǒng)局所注（內(nèi)動(dòng)跨流常人

資料源國(guó)統(tǒng)局所圖：各省份中心城市占省內(nèi)流入人口的比例變化東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)6050403020石家南石家南杭福青廣深太合南武長(zhǎng)呼和浩特南成貴昆拉西蘭西銀烏魯木齊沈長(zhǎng)春哈爾220 210 200資料源國(guó)統(tǒng)局所注：四直市港臺(tái)海的6省、治，中東示廣州深兩城市從城鎮(zhèn)化來看大致呈現(xiàn)出從東到西遞減的規(guī)律如圖數(shù)大市仍是城鎮(zhèn)化主要?jiǎng)恿^去十間增量鎮(zhèn)口最多的0個(gè)城一增加了4萬城鎮(zhèn)口國(guó)城鎮(zhèn)進(jìn)程貢獻(xiàn)到9各的省市城鎮(zhèn)化率均較高，并且城鎮(zhèn)人口增速較快。農(nóng)村到城鎮(zhèn)的人口遷移仍然是推進(jìn)城鎮(zhèn)的主要量，鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)的口為.9億，較0增加6億。圖：220年各地級(jí)市城市化率資料源國(guó)統(tǒng)局所注：含澳數(shù)據(jù)2國(guó)務(wù)院新聞辦就第七次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)結(jié)果舉行發(fā)布會(huì)新聞發(fā)布中國(guó)政府網(wǎng)(.)表：010-00城鎮(zhèn)人口增量最多的0個(gè)城市序號(hào)城市省份新增城鎮(zhèn)人口（萬人）貢獻(xiàn)1成都市四川省7.0312深圳市廣東省7.2303重慶市重慶市6.2294廣州市廣東省5.3235鄭州市河南省4.5196西安市陜西省3.6167合肥市安徽省3.0168杭州市浙江省3.4159長(zhǎng)沙市湖南省3.11510蘇州市江蘇省3.91311武漢市湖北省2.41212石家莊市河北省2.21213南寧市廣西壯自治區(qū)2.21014昆明市云南省2.71015東莞市廣東省2.51016濟(jì)南市山東省2.11017北京市北京市2.71018佛山市廣東省2.61019寧波市浙江省2.40920保定市河北省2.609合計(jì)734.7309資料源國(guó)統(tǒng)局所337個(gè)地級(jí)市住房情況回顧：中國(guó)住房供需十年變動(dòng)我們?cè)诮衲?月《存量房代：國(guó)住需十年動(dòng)》告中用七普數(shù)據(jù)對(duì)全國(guó)和省級(jí)層面的住房供需變動(dòng)情況展開研究，在七普分縣數(shù)據(jù)布后，我們得以進(jìn)一步從城市的角度聚焦研究，此處我們將前期主要結(jié)論列示下，并后文一步從7個(gè)地級(jí)層面開論。均住間數(shù)現(xiàn)統(tǒng)計(jì)制下衡住房程度的好指0我國(guó)城居民均住到6間，0年為3間，人住房大約在5年后過“關(guān)卡，短缺向充但仍低發(fā)達(dá)家水未來會(huì)隨著人均GP的長(zhǎng)進(jìn)一步高。（各區(qū)的住充足況相對(duì)短西部過分（看海的住房間僅為.全最低北廣分別為.、4，處于后位。（）0年我家庭住房來中，房自為.%其中買商品房為左右新建房%二房.%自建住房%我國(guó)房自有率仍顯著高于發(fā)達(dá)國(guó)家，與發(fā)展中國(guó)家大致相近。但我們發(fā)現(xiàn)許多發(fā)展中地區(qū)住房自有率都高于發(fā)達(dá)地區(qū)，不只是國(guó)際比較，國(guó)內(nèi)也是如此，鎮(zhèn)的住房自有高于城、中部地住房自率高東部。（管只約4成庭戶居在購(gòu)的商中購(gòu)買品房比在大幅提，0年僅為%，0達(dá)到.%，0年為.%并且新增住房求中約7成購(gòu)商品房。需要提示的是，此前報(bào)告我們聚焦城鎮(zhèn)住房數(shù)據(jù)，但地級(jí)市住房數(shù)據(jù)無法分城鄉(xiāng)因此包含的整體房數(shù)。哪些城市住房基本充足？哪些地市的地產(chǎn)發(fā)達(dá)？利用七普分縣數(shù)據(jù)，我可以計(jì)算各個(gè)地級(jí)市每萬人中房地產(chǎn)從業(yè)人員量這個(gè)標(biāo)可反映各個(gè)地市的地產(chǎn)展程度。一般而言，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)越發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)與均GP相關(guān)高達(dá)%。7地級(jí)中，%市的人房從業(yè)人員數(shù)量在5人以下%在0以下有8個(gè)城市這項(xiàng)標(biāo)在0以上。圖1：地級(jí)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度與人均P正相關(guān) 圖：每萬人中房地產(chǎn)從業(yè)人員數(shù)量——城市分布10（個(gè)） 94908070605040 363020100

城市個(gè)數(shù)78614919(0,) (3,) (5,) (7,0) (1,15) (1,+)資料源國(guó)統(tǒng)所 資料源國(guó)統(tǒng)局所表：每萬人中房地產(chǎn)從業(yè)人員數(shù)量位居前0的城市序號(hào)城市省份城鎮(zhèn)化率200人GD（萬元）每萬人房地業(yè)從業(yè)人數(shù)（人）1克拉瑪市新疆維爾自治區(qū).%.1.92深圳市廣東省.%.9.53珠海市廣東省.%.4.24三亞市海南省.%.7.65北京市北京市.%.5.76烏魯木市新疆維爾自治區(qū).%.2.57武漢市湖北省.%.5.28上海市上海市.%.7.89廈門市福建省.%.4.7成都市四川省.%.5.6海口市海南省.%.2.5杭州市浙江省.%.5.9南京市江蘇省.%.9.7銀川市寧夏回自治區(qū).%.9.4南充市四川省.%.3.2廣州市廣東省.%.4.0合肥市安徽省.%.7.2鄭州市河南省.%.5.0蘇州市江蘇省.%.8.5長(zhǎng)沙市湖南省.%.1.2資料源國(guó)統(tǒng)局所哪些城住房足？超八成地級(jí)市住房充足我們?nèi)匀灰匀司》块g衡量住房充足程度，該標(biāo)大于1表住基本足7個(gè)級(jí)市中有2個(gè)城市人均房數(shù)大于，占比.%，有.%城市在較顯的住短缺我們報(bào)告曾指出，農(nóng)村住房般比鎮(zhèn)更加充足，因八成級(jí)市住房充足的論放城住房市會(huì)存高估。我們發(fā)現(xiàn)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)住房短缺問題更加突出，7地級(jí)的人住房間與人均G城鎮(zhèn)化均為相關(guān)這結(jié)論以在同域的比較中得印證比如住房比鎮(zhèn)充。進(jìn)一步我們?nèi)司g數(shù)于1城市量比驗(yàn)證述結(jié)分能級(jí)來看線城中人房間數(shù)于1的市占達(dá)到.%線>線一線。四大一城市人均間數(shù)在1下，的深圳有分區(qū)域來看，中西部住房充足的城市數(shù)量占比明顯高于東部，東北地區(qū)這一比例最低，僅為.%。圖1：人均住房間數(shù)與人均P負(fù)相關(guān) 圖1：人均住房間數(shù)與城鎮(zhèn)化率負(fù)相關(guān)人均住房間數(shù)（人均住房間數(shù)（）城鎮(zhèn)化率1.21.00.80.6% % % % % 資料源國(guó)統(tǒng)局所 資料源國(guó)統(tǒng)局所人均住房數(shù)于182.5%74.2%0.0%人均住房間數(shù)大1的城市數(shù)量占比98.8%82.4%84.6%人均住房數(shù)于182.5%74.2%0.0%人均住房間數(shù)大1的城市數(shù)量占比98.8%82.4%84.6%22.2%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%

一線 二線 三線

10%10%8%6%4%2%0%

東部 中部 西部 東北資料源國(guó)統(tǒng)局所 資料源國(guó)統(tǒng)局所不同城的住來源區(qū)別？各地住房來源有三種典型代表，分別是購(gòu)房、租房、自建。三種來源中，房在東北地區(qū)占比最大自建房在中西部地區(qū)占比最大租房在東部地區(qū)占比大。不同類型的城鎮(zhèn)化，對(duì)應(yīng)不同的住房形式。區(qū)劃變動(dòng)、自然增長(zhǎng)、人口遷移是城鎮(zhèn)人口加的來源人口遷更多租房0年7地級(jí)市租房比和流人口的相關(guān)達(dá)到.口凈流的東地區(qū)比例達(dá)到.%是其三地區(qū)的-3。而政劃變更來的鎮(zhèn)化多對(duì)應(yīng)自建住房。隨部分村地區(qū)劃歸城鎮(zhèn)圍，地農(nóng)民的自有住也劃為城鎮(zhèn)自建房西部的區(qū)劃動(dòng)影更大0年中西地區(qū)建占比分別為.%.%顯高于他地區(qū)東北區(qū)購(gòu)房例最高達(dá)到.%，明顯高其他區(qū)左右的平。租賃自建購(gòu)買32.4%29.8%34.4%58.3%41.6%57.7%47.2%28.4%21.6%7.5%11.8%8.0%圖1：租房比例和租賃自建購(gòu)買32.4%29.8%34.4%58.3%41.6%57.7%47.2%28.4%21.6%7.5%11.8%8.0%租房比例租房比例住口980.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%

10%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%

東部 中部 西部 東北資料源國(guó)統(tǒng)局所 資料源國(guó)統(tǒng)局所未來房地產(chǎn)需求在何處？近期房產(chǎn)