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文檔簡介

.z.-一房地產估價的概念房地產估價是指房地產估價師和房地產估價機構,根據估價目的,遵守估價原則,運用估價方法,按照估價程序,對估價對象在估價時點的特定價值進展分析、測算和判定并提供相關二、房地產估價的本質〔掌握〕〔一〕房地產估價本質上是評估房地產的價值而不是價格〔二〕房地產估價應是模擬市場定價而不是替代市場定價〔三〕房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證〔四〕房地產估價都有誤差但誤差應在合理范圍內〔五〕房地產估價既是一門科學也是一門藝術第二節(jié)房地產估價的要素價當事人〔熟悉〕掌握〕三、估價對象〔掌握〕型〔掌握〕〔熟悉〕八、估價原則〔熟悉〕〕〕估價結果〔熟悉〕房地產含義的總結□三局部■土地■建筑物■其它土地定著物□三位一體的綜合體■實物■權益■區(qū)位第二節(jié)房地產的特性〕掌握〕三、壽命長久〔熟悉〕大〔熟悉〕〔熟悉〕八、易受限制〔熟悉〕九、難以變現(xiàn)〕第二節(jié)房地產價格的特征□房地產價格既有交換代價的價格,又有使用代價的租金〔買賣價格和租賃價格,廣義價格和狹義價格〕□房地產價格受區(qū)位影響很大□房地產價格實質上是房地產權益的價格□房地產價格形成的時間較長□房地產價格容易受交易者的個別情況的影響價值的本質劃分的價值種類.z.-〔5個〕①交易雙方自愿進展交易②交易雙方是出于利己動機進展交易③交易雙方是精明、慎重行事的,并且了解交易交易對象,知曉市場行情④交易雙方有充裕的時間進展交易⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價□隱含條件〔3個〕①最高最正確使用②繼續(xù)使用③市場參與者與集體觀念和行為特例:征收房屋強制性而非自愿,但房屋征收估價應當采用市場價值標準3.2快速變現(xiàn)價值□賣方因*種原因急于脫手房地產時而形成的價值□不符合市場價值形成的"交易雙方有較充裕的時間進展交易〞條件□由于交易時間較短,一般低于市場價值3.3慎重價值□慎重價值是指在存在不確定性因素的情況下,遵守慎重原則〔高估風險與費用,低估收益〕評估出的價值□一般低于市場價值□如抵押價值、保險價值3.4在用價值□在用價值是指在現(xiàn)狀使用下的價值□現(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次□它可能是最高最正確使用,也可能不是□當現(xiàn)狀使用就是最高最正確使用時,在用價值等于市場價值□當現(xiàn)狀使用不是最高最正確使用時,在用價值小于市場價值3.5清算價值□清算價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值□一般低于市場價值□特例:在征收國有土地上單位和個人的房屋情況下,要假設繼續(xù)經營來評估其市場價值進展拆遷補償□是指*個特定的投資者基于個人的需要或意愿,對該房地產所評估出的價值□投資價值與市場價值的區(qū)別■市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷,是客觀的、非個人的。市場價值是唯一的■投資價值是對特定的投資者而言,建立在主觀的、個人因素根底上。投資價值會因投資者的不同而不同5.1買賣價格□買賣價格也稱為銷售價格,也稱買賣價,是房地產權利人采取買賣方式將其房地產轉移給他人,由房地產權利人收取或他人支付的貨幣或實物、無形資產和其他經濟利益□概念■是房屋所有人或土地使用權人作為出租人將其房地產出租給承租人使用,由承租人向出租人支付或出租人向承租人收費的貨幣、實物、無形資產和其他經濟利潤□概念■抵押價值是債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時,抵押房地產拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額■法定優(yōu)先受償款是假定實現(xiàn)抵押權時,法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額,包括已抵押擔保的債權數額、發(fā)包人拖欠承包人的建立工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款,但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費用和稅金□估價中最常用到的含義■實際價格是指在成交日期時一次性付清的價格,或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格■名義價格是指在成交日期時講明,但不是在成交日期時一次性付清的價格【重點】名義價格與實際價格的換算□根據資金的時間價值的換算,交發(fā)生在不同時點的現(xiàn)金流折算到同一時點,即為實際價格10.基準地價、標定地價和房屋重置價格——評估價值的幾種□基準地價■是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內,對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地,按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途,分別評估確定的一定使用期限的建立用地使用權在*一時點的平均價格.z.-12.3樓面地價□樓面地價是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格□樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的上下2.房地產價格影響因素的分類■自身因素□區(qū)位因素□實物因素□權益因素■外部因素□人口因素□制度政策因素□經濟因素□社會因素□國際因素□心理因素□其他因素房地產自身因素〔掌握〕一、區(qū)位因素二、實物因素三、權益因素1.區(qū)位因素□區(qū)位經濟理論概述□杜能的農業(yè)區(qū)位論□經濟地租理論□位置□交通□周圍環(huán)境和景觀□外部配套設施位置□方位□距離□朝向□樓層2.實物因素□土地實物因素■土地面積■土地形狀■地形■地勢■土壤■地基■土地開發(fā)程度□建筑物實物因素■建筑規(guī)模■外觀■建筑構造■設施設備■裝飾裝修■層高和室內凈高■空間布局■防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照■維修養(yǎng)護情況及完損程度3.權益因素□權利狀況〔權利的設立和行使的限制〕□使用管制□相鄰關系二、房地產估價原則的種類〔熟悉〕根本原則,最高行為準則——獨立、客觀、公正原則技術性原則——合法原則;最高最正確使用原則;估價時點原則;替代原則;慎重原則第二節(jié)獨立、客觀、公正原則〔掌握〕獨立獨立:要求估價師憑借自己的專業(yè)知識、經歷和應有的職業(yè)道德進展估價,而不受任何單位客觀客觀:要求估價師從客觀實際出發(fā),反映事物的本來面目進展估價,不帶著自己的好惡、情公正:要求公正:要求估價師公平正直地進展估價,不要偏袒相關當事人任何一方?!舱莆铡车谒墓?jié)最高最正確使用原則〔掌握〕 最高最正確使用:指法律上許可、技術上可能、經濟上可行,經過充分合理的論證,能夠使估 價對象的價值到達最大化的一種最可能的使用。最高最正確使用必須同時滿足四個條件下:〔1〕法律上許可〔2〕技術上可能〔3〕經濟上可地〔4〕價值最大化第五節(jié)估價時點原則〔掌握〕估價時點原則要求估價結果是在由估價目的決定的*個特定時間的價值。〔熟悉〕替代原則要求估價結果不得偏離類似房地產在同等條件下的正常價格?!彩煜ぁ?z.-慎重原則是評估房地產抵押價值時應當遵守的一項原則,它要求在存在不確定因素的情況下作出估價相關判斷時,應當保持必要的慎重,充分估計抵押房地產在抵押權實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失,不高估假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值,不低估房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。一、市場法的含義〔熟悉〕□選取一定數量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產,將它們與估價對象進展比較,對它們的成交價格進展適當處理來求取估價對象價值的方法?!鼋灰最愋团c估價目的吻合■成交日期與估價時點接近■成交價格為正常市場價格或可修正為正常市場價格□市場法的本質■以房地產的實際成交價格為導向來求取房地產的價值市場法估價的操作步驟〔熟悉〕□搜集交易實例□選取可比實例□對可比實例的成交價格進展適當的處理■價格換算——建立比準基準■價風格整——市場狀況調整和房地產狀況調整□求取比準價格本錢法的含義〔熟悉〕□含義:是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊,然后將重新購建價格減去折舊來象價值的方法。□重新購建價格:是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出,或者重新開發(fā)建立全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。□折舊:是指各種原因造成的房地產價值減損,其金額為房地產在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。□又稱"積算法〞;本錢法測算出來的價值簡稱"積算價格。〞□本質:以房地產的重新開發(fā)建立本錢為導向來求取房地產的價值。、本錢法估價的操作步驟〔熟悉〕□弄清估價對象房地產的價格構成,搜集相關資料□測算估價對象重新購建價格□測算建筑物折舊□求取估價對象積算價格房地產價值=土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤、本錢法最根本的公式房地產價值=重新購建價格-折舊、建筑物重新購建價格的求取方法〔掌握〕單位比較法分局部項法.z.-工料測量法指數調整法、建筑物折舊的求取方法市場提取法一、收益法的含義〔熟悉〕□收益法又稱收益資本化法、收益復原法,是預測估價對象的未來收益,然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值,以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法?!跏找娣ǖ谋举|是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值?!醺鶕Y本化的方式不同,收益法分為直接資本化法和報酬資本化法:■直接資本化法:是將估價對象未來*一年的*種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數轉換為價值的方法?!鰣蟪曩Y本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法,是房地產的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和,具體是預測估價對象未來各期的凈收益〔凈現(xiàn)金流量〕,選用適當的報酬率〔折現(xiàn)率〕將其折算到估價時點后相加,以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。四、收益法估價的操作步驟〔熟悉〕■搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數據資料,如估價對象及其類似房地產的收入、■求取報酬率或資本化率、收益乘數;■選用適宜的收益法公式計算出收益價格。二、凈收益每年不變的公式〔掌握〕〔一〕收益期限為有限年的公式報酬率不等于零為Y;]]六、凈收益按一定比率遞增的公式〔掌握〕〔一〕收益期限為有限年的公式一、假設開發(fā)法的含義〔熟悉〕V=A1、又稱開發(fā)法、預期開發(fā)法、剩余法,是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建立的必要支出及應得利潤,然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建立的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。2、其本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。四、假設開發(fā)法估價的操作步驟〔熟悉〕.z.-一、假設開發(fā)法最根本的公式待開發(fā)房地產價值=開發(fā)完成后的房地產價值-后續(xù)必要支出及應得利潤+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費+后續(xù)開發(fā)利潤一、路線價法概述〔熟悉〕路線價法是在特定的街道上設定標準臨街深度,從中選取假設干標準臨街宗地求其平均價格,將此平均價格稱為路線價,然后利用臨街深度價格修正率和和其他價格修正率,計算出該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。一、城鎮(zhèn)基準地價的概念城市基準地價是以一個城鎮(zhèn)為對象,在該城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內,根據用途相似、地塊相連、地1、含義:補地價是指建立用地使用權人因改變國有建立用地使用

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