資產(chǎn)評估重點難點課件

北京理工大學現(xiàn)代遠程教育

《資產(chǎn)評估學》

重點難點管理與經(jīng)濟學院王銳TEL：68941888E-mail:wrbit@北京理工大學現(xiàn)代遠程教育《資產(chǎn)評估學》重點難點管理與經(jīng)1學習目的和要求通過本課程的學習，學生應理解掌握資產(chǎn)評估的基本理論和操作程序；學會并掌握資產(chǎn)評估的各種基本方法及其運用的原則條件；掌握資產(chǎn)評估報告的撰寫方法。通過學習和分析具體的資產(chǎn)評估案例，使學生能夠運用相應的評估方法對不同的資產(chǎn)業(yè)務進行評估，提高學生分析問題和解決問題的能力。

學習目的和要求2學習目的和要求本課程是一門實務性較強的課程,重點是掌握資產(chǎn)評估的各種基本方法，學會運用資產(chǎn)評估的方法對各種資產(chǎn)評估業(yè)務進行科學合理的評估。學習目的和要求3主要教學內(nèi)容資產(chǎn)評估目的、標準、假設資產(chǎn)評估特點、原則資產(chǎn)評估基本方法機器設備評估實務房地產(chǎn)評估實務無形資產(chǎn)評估實務整體資產(chǎn)評估實務資產(chǎn)評估操作程序及資產(chǎn)評估報告主要教學內(nèi)容資產(chǎn)評估目的、標準、假設4第一部分資產(chǎn)評估理論

一、資產(chǎn)評估定義與功能二、資產(chǎn)評估的六大要素三、資產(chǎn)評估的目的與主客體四、資產(chǎn)評估標準

第一部分資產(chǎn)評估理論 一、資產(chǎn)評估定義與功能5第一部分資產(chǎn)評估理論

五、資產(chǎn)評估假設與價格計量六、資產(chǎn)評估的特點與原則七、資產(chǎn)評估報告八、資產(chǎn)評估操作程序第一部分資產(chǎn)評估理論 五、資產(chǎn)評估假設與價格計量6一、資產(chǎn)評估定義與功能

即由評估機構(gòu)根據(jù)特定目的，遵循客觀經(jīng)濟規(guī)律和公正的準則，按照法定的標準和程序，運用科學的方法，對資產(chǎn)的現(xiàn)實價格進行評定和估算的過程。其核心是對資產(chǎn)在某一時點的價格進行估算。一、資產(chǎn)評估定義與功能即由評估機構(gòu)根據(jù)特7一、資產(chǎn)評估定義與功能為資產(chǎn)業(yè)務提供價值尺度；界定與維護各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益；優(yōu)化資源配置；促進企業(yè)帳實相符，足額補償和資產(chǎn)完整；在促進對外開放的同時，維護國家權(quán)益。一、資產(chǎn)評估定義與功能為資產(chǎn)業(yè)務提供價值尺度；8二、資產(chǎn)評估的六大要素l

主體l

客體l

特定目的l

程序l

標準l

方法二、資產(chǎn)評估的六大要素l

主體9三、資產(chǎn)評估的目的

資產(chǎn)評估的目的即是說明為什么要進行資產(chǎn)評估，評估結(jié)果是為何種資產(chǎn)業(yè)務服務。資產(chǎn)評估的職能是為特定資產(chǎn)業(yè)務提供公平的價格尺度，因而特定資產(chǎn)目的構(gòu)成資產(chǎn)評估的特定業(yè)務。

三、資產(chǎn)評估的目的10三、資產(chǎn)評估的目的1、以資產(chǎn)交易為目的的評估2、融通資金3、資產(chǎn)保全4、資產(chǎn)清算

5、咨詢服務

6、稅收7、國家征用土地和房產(chǎn)

三、資產(chǎn)評估的目的1、以資產(chǎn)交易為目的的評估11三、資產(chǎn)評估的主體指從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)與專業(yè)評估人員。

1、資產(chǎn)評估機構(gòu)——評估機構(gòu)必須具有省級以上國有資產(chǎn)管理部門頒發(fā)的國有資產(chǎn)評估資格證書。

2、資產(chǎn)評估人員——必須具備的條件

廣博的學識和豐富的實踐經(jīng)驗

良好的職業(yè)道德

經(jīng)過嚴格的考試和考核，取得資產(chǎn)評估管理機構(gòu)確認的評估資格；

三、資產(chǎn)評估的主體指從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)與專業(yè)評估人員12三、資產(chǎn)評估的客體

即評估的對象---資產(chǎn)

（一）資產(chǎn)的定義

（二）資產(chǎn)的分類

（三）確認資產(chǎn)的標準

三、資產(chǎn)評估的客體13四、資產(chǎn)評估標準重置成本標準——是指現(xiàn)時條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費的成本?，F(xiàn)行市價標準——是指資產(chǎn)在公開市場上的售賣價格。收益現(xiàn)值標準——是根據(jù)資產(chǎn)未來預期獲利能力的大小，以適當?shù)恼郜F(xiàn)率或本金化率將未來收益折成現(xiàn)值收益。

清算價格標準——是指在非正常市場上限制拍賣的價格。四、資產(chǎn)評估標準重置成本標準——是指現(xiàn)時條件下，按功能重置資14資產(chǎn)評估標準的選擇根據(jù)上述要求選擇評估標準，大致有下列幾種類型以資產(chǎn)保全、補償為目的的——重置成本標準以資產(chǎn)納稅為目的的——重置成本、現(xiàn)行市價等標準以所有權(quán)變更為對象的——收益現(xiàn)值、或重置成本、現(xiàn)行市價標準。

企業(yè)清算和破產(chǎn)清理中的——清算價格標準。資產(chǎn)評估標準的選擇根據(jù)上述要求選擇評估標準，大致有下列幾種類15五資產(chǎn)評估假設與價格計量（一）資產(chǎn)評估假設1、繼續(xù)使用假設2、公開市場假設3、清算假設五資產(chǎn)評估假設與價格計量（一）資產(chǎn)評估假設16五資產(chǎn)評估假設與價格計量（二）價格計量1、重置成本及其價格計量2、收益現(xiàn)值及其價格計量3、現(xiàn)行市價及其價格計量4、清算價格及其價格計量

五資產(chǎn)評估假設與價格計量（二）價格計量17六、資產(chǎn)評估的特點與原則特點：現(xiàn)實性

市場性

預測性

公正性

咨詢性

六、資產(chǎn)評估的特點與原則特點：18六、資產(chǎn)評估特點與原則工作原則獨立性原則客觀性原則科學性原則專業(yè)性原則經(jīng)濟原則貢獻原則替代原則預期收益原則最佳效用原則六、資產(chǎn)評估特點與原則19七、資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)評估報告書是評估機構(gòu)在完成評估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說明評估目的、程序、標準、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報告書。七、資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)評估報告書是評估機構(gòu)在完成評估工作后向委20資產(chǎn)評估報告書的特點特點是給委托單位的書面答復具有法律效力和公正作用是有根據(jù)的責任報告，具有權(quán)威性須報送國有資產(chǎn)管理部門審核驗證確認嚴格遵守國家有關(guān)保密的規(guī)定按規(guī)定的格式撰寫必須根據(jù)客觀公正實事求是的原則撰寫，如實反映資產(chǎn)評估工作的情況。資產(chǎn)評估報告書的特點特點21資產(chǎn)評估報告書編寫要求客觀性--原則：客觀公正獨立完整性--報告內(nèi)容應完整準確及時性--按約定時間及時完成資產(chǎn)評估報告書編寫要求22資產(chǎn)評估報告的正文部分內(nèi)容1、資產(chǎn)評估機構(gòu)2、委托方及資產(chǎn)占有方3、評估目的4、評估范圍和對象5、評估過程6、評估原則7、評估依據(jù)8、評估方法9、評估基準日10、評估結(jié)果11、評估結(jié)果有效期12、評估基準日后的調(diào)整事項13、評估結(jié)果有效的其他條件14、資產(chǎn)評估報告的使用范圍15、其他需要說明的有關(guān)問題16、簽名蓋章17、評估報告提出日期資產(chǎn)評估報告的正文部分內(nèi)容1、資產(chǎn)評估機構(gòu)11、評估結(jié)果有效23資產(chǎn)評估報告的附件部分內(nèi)容評估詳細說明資產(chǎn)負債表和損益表資產(chǎn)評估一覽表資產(chǎn)、負債及所有者權(quán)益一覽表各類資產(chǎn)負債評估結(jié)果匯總表各類資產(chǎn)負債清查評估明細表對整體企業(yè)進行分析驗證評估的情況重要資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件評估機構(gòu)資格證書復印件其他文件資料資產(chǎn)評估報告的附件部分內(nèi)容評估詳細說明24評估說明的內(nèi)容評估說明使用范圍的聲明進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明資產(chǎn)清查核實情況的說明評估依據(jù)的說明各項資產(chǎn)負債的評估技術(shù)說明整體資產(chǎn)評估方法驗證說明評估結(jié)論及其分析評估說明的內(nèi)容評估說明使用范圍的聲明25資產(chǎn)評估報告的利用客戶對評估報告的利用評估管理機構(gòu)對評估報告的利用評估機構(gòu)對評估報告的利用資產(chǎn)評估報告的利用26八、資產(chǎn)評估程序資產(chǎn)評估操作程序業(yè)務受理雙方準備工作評定估算核準備案整理歸檔八、資產(chǎn)評估程序資產(chǎn)評估操作程序27資產(chǎn)評估的業(yè)務受理項目接洽風險評價簽定資產(chǎn)評估業(yè)務約定書資產(chǎn)評估的業(yè)務受理項目接洽28資產(chǎn)評估委托方的準備工作成立評估工作小組準備相關(guān)資料資產(chǎn)清查雙方的準備工作資產(chǎn)評估委托方的準備工作雙方的準備工作29雙方的準備工作資產(chǎn)評估機構(gòu)的準備工作成立評估項目小組實地觀察制訂評估操作方案制訂評估日程計劃召集多方會議雙方的準備工作資產(chǎn)評估機構(gòu)的準備工作30評定估算的步驟劃分資產(chǎn)類別，選擇不同的評估方法作出準確評定估算資產(chǎn)價格評定估算的步驟31核準備案核準制的范圍核準工作程序備案制的范圍備案程序核準備案核準制的范圍32整理歸檔工作底稿檔案管理整理歸檔工作底稿33第二部分資產(chǎn)評估基本方法一、重置成本法二、收益現(xiàn)值法三、市場比較法四、清算價格法第二部分資產(chǎn)評估基本方法一、重置成本法34一、重置成本法（一）重置成本定義、公式（二）重置成本的計量方法重置核算法物價指數(shù)法功能系數(shù)法統(tǒng)計分析法（三）有形損耗的計量方法觀察法使用年限法一、重置成本法（一）重置成本定義、公式35一、重置成本法（四）功能性損耗的估算（五）經(jīng)濟性損耗的估算（六）重置成本法的適用范圍（七）影響重置價格的主要因素（八）重置成本法的評估程序一、重置成本法（四）功能性損耗的估算36（一）重置成本法定義1、重置成本法定義 指在資產(chǎn)繼續(xù)使用的前提下，按評估資產(chǎn)的現(xiàn)實完全重置成本減去應扣損耗或貶值來確定被評估資產(chǎn)價格的一種方法。完全重置成本-指購買一項全新的與被評估的資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)所支付的最低金額。（一）重置成本法定義1、重置成本法定義37（一）重置成本法定義2、公式：被評估資產(chǎn)的價值=重置成本-累計應計損耗額=重置成本-有形損耗-功能性損耗-經(jīng)濟性損耗（一）重置成本法定義2、公式：38（二）重置成本的計量方法1、重置核算法-加和法以現(xiàn)行市價為標準，計算被評估資產(chǎn)的重置全價的一種方法。公式重置成本=直接成本+間接成本（二）重置成本的計量方法1、重置核算法-加和法39（二）重置成本的計量方法2、物價指數(shù)法——價格趨勢法通過資產(chǎn)價格變動指數(shù)或價格變化趨勢等指標，利用統(tǒng)計預測技術(shù)，對被評估資產(chǎn)的帳面價值進行調(diào)整，使之變?yōu)楣浪阗Y產(chǎn)的重置全價。被評估資產(chǎn)重置全價=被評估資產(chǎn)帳面原值×評估基準日價格指數(shù)/原購置時日價格指數(shù)（二）重置成本的計量方法2、物價指數(shù)法——價格趨勢法40（二）重置成本的計量方法3、功能系數(shù)法通過選擇同類功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本的內(nèi)在關(guān)系，類推被評估資產(chǎn)重置成本的一種方法。功能與成本的關(guān)系線性關(guān)系P=AF+B——用最小二乘法求解A、B，然后代入公式求出P。指數(shù)關(guān)系（二）重置成本的計量方法3、功能系數(shù)法41（二）重置成本的計量方法指數(shù)關(guān)系（二）重置成本的計量方法指數(shù)關(guān)系42（二）重置成本的計量方法

4、統(tǒng)計分析法——根據(jù)統(tǒng)計原理，抽樣選擇有代表性的資產(chǎn)，估算其重置成本，依據(jù)資產(chǎn)的原始成本，來推算全部資產(chǎn)的重置成本，適用于企業(yè)整體資產(chǎn)評估。公式：（二）重置成本的計量方法

4、統(tǒng)計分析法——根據(jù)統(tǒng)計原理，抽431、觀察法——成新率法被評估資產(chǎn)的有形損耗=重置成本（1-成新率）成新率指一項資產(chǎn)的新舊程度的百分比。其確定有兩種方式：直接觀察法結(jié)構(gòu)加權(quán)平均法（三）有形損耗的計量方法1、觀察法——成新率法（三）有形損耗的計量方法44（三）有形損耗的計量方法2、使用年限法被評估資產(chǎn)有形損耗=（重置成本-殘值）×實際已使用年限/總使用年限總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間/截止評估日資產(chǎn)累計名義利用時間×100%成新率=尚可使用年限/總使用年限×100%（三）有形損耗的計量方法2、使用年限法45（四）功能性損耗的估算被評估資產(chǎn)的功能性損耗=被評估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年稅后超支額×剩余使用年限的年金現(xiàn)值系數(shù)被評估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年稅后超支額=（1-所得稅）×被評估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年超支額被評估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年超支額=（舊技術(shù)的單位生產(chǎn)成本-新技術(shù)的單位生產(chǎn)成本）×年生產(chǎn)量（四）功能性損耗的估算被評估資產(chǎn)的功能性損耗46（五）經(jīng)濟性損耗的估算外部因素對資產(chǎn)價值的影響有兩種造成營運費用上升導致資產(chǎn)閑置兩種方法（1）利用年收益損失金額本金化計算經(jīng)濟性損耗=年收益損失額×（1-所得稅）/資產(chǎn)收益率（2）通過估算生產(chǎn)能力變化來評價再計算經(jīng)濟性損耗經(jīng)濟性損耗=（重置成本-有形損耗-功能性損耗）×經(jīng)濟性貶值率（五）經(jīng)濟性損耗的估算外部因素對資產(chǎn)價值的影響有兩種47（六）重置成本法的適用范圍被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價與歷史成本相比有較大的提高；被評估資產(chǎn)，尤其是生產(chǎn)設備的固定資產(chǎn)出現(xiàn)較大的無形損耗；被評估資產(chǎn)的使用效益有較大提高。被評估資產(chǎn)的折舊額與資產(chǎn)的自然有形損耗不相吻合；被評估資產(chǎn)的帳面歷史成本欠實，甚至找不到歷史成本資料的根據(jù)。（六）重置成本法的適用范圍被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價與歷史成本相比48二、收益現(xiàn)值法（一）收益現(xiàn)值法定義、影響因素（二）收益現(xiàn)值法的計算方法有限期內(nèi)各年收益折現(xiàn)法無限期收益折現(xiàn)法（三）收益現(xiàn)值法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點（四）收益現(xiàn)值法評估資產(chǎn)的程序（五）收益現(xiàn)值法的應用二、收益現(xiàn)值法（一）收益現(xiàn)值法定義、影響因素49（一）收益現(xiàn)值法定義收益現(xiàn)值法定義通過估算被評估資產(chǎn)未來的預期收益能力，并以適當?shù)恼郜F(xiàn)率或本金化率將未來收益折成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價格的一種資產(chǎn)評估方法。公式適用條件：資產(chǎn)投入使用（一）收益現(xiàn)值法定義收益現(xiàn)值法定義50（一）收益現(xiàn)值法影響因素影響因素1、預期收益2、折現(xiàn)率（貼現(xiàn)率）3、資本化率（一）收益現(xiàn)值法影響因素影響因素51（一）收益現(xiàn)值法影響因素折現(xiàn)率與資本化率聯(lián)系：都是反映投入資本回收狀況的經(jīng)濟指標，即都是將未來收益或資金換算成現(xiàn)值的比率。二者的確定都有相同的依據(jù)，如參考銀行利率，通貨膨脹率，風險利率。區(qū)別：有限的年限，把未來收入折成現(xiàn)值折現(xiàn)率資本化是永續(xù)收入的折現(xiàn)（一）收益現(xiàn)值法影響因素折現(xiàn)率與資本化率52（二）收益現(xiàn)值法的計算方法1、有限期內(nèi)各年收益折現(xiàn)法（二）收益現(xiàn)值法的計算方法1、有限期內(nèi)各年收益折現(xiàn)法53（二）收益現(xiàn)值法的計算方法2、無限期收益折現(xiàn)法1）收益穩(wěn)定情況整個永續(xù)時期收益穩(wěn)定P=A/I=預期收益額/資本化率整個永續(xù)時期內(nèi)，前期收益不穩(wěn)定，后期收益穩(wěn)定（二）收益現(xiàn)值法的計算方法2、無限期收益折現(xiàn)法54（二）收益現(xiàn)值法的計算方法2）、收益不穩(wěn)定的情況收益按固定比例增長的情況。

（二）收益現(xiàn)值法的計算方法2）、收益不穩(wěn)定的情況55（二）收益現(xiàn)值法的計算方法 收益不穩(wěn)定的情況 前期收益不可能按固定比例增長，而存在波動情況，只在后期才有可能以固定比例增長的情況。

（二）收益現(xiàn)值法的計算方法 收益不穩(wěn)定的情況56三、現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法-市場比較法以現(xiàn)實市場上同類資產(chǎn)的市場價格作為價格標準，據(jù)以確定資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。三、現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法-市場比較法57三、現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法的前提條件被評估資產(chǎn)應具備一個充分活躍的交易市場。充分的市場競爭公平市場買賣雙方?jīng)]有壟斷和控制。市場所反映的資產(chǎn)價格信息應當具有正常性、真實性、準確性，是以評估基準日可能獲得的最合理的市場價格來衡量的。被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標、參數(shù)等資料應當是可以收集的。對評估人員的知識經(jīng)驗要求較高。三、現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法的前提條件58三、現(xiàn)行市價法基本方法直接法：在市場上能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的市場價格，作為被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行價格。比較法：在市場上找到與被評估資產(chǎn)相類似的資產(chǎn)價格作為參照物，根據(jù)兩者間的差異因素，參照資產(chǎn)的交易價格進行必要的調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)的價格。三、現(xiàn)行市價法基本方法59三、現(xiàn)行市價法比較法被評估資產(chǎn)的價值=同類資產(chǎn)的現(xiàn)行市價*調(diào)整系數(shù)=同類資產(chǎn)的現(xiàn)行市價+/-時間調(diào)整額+/-功能調(diào)整額+/-地區(qū)及其他調(diào)整額調(diào)整因素時間因素地域因素功能因素交易情況因素三、現(xiàn)行市價法比較法60現(xiàn)行市價法的適用范圍單項生產(chǎn)要素參股、投資、擔保業(yè)務企業(yè)承包、轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營、兼并、保險業(yè)務外資企業(yè)?，F(xiàn)行市價法的適用范圍單項生產(chǎn)要素參股、投資、擔保業(yè)務61四、清算價格法清算價格企業(yè)停業(yè)，以變賣資產(chǎn)的方式來清償債務和分配剩余權(quán)益狀況下的資產(chǎn)價格。清算價格法以清算價格為標準，對被評估資產(chǎn)價格進行評估的方法。它是市場比較法的一種特殊形式四、清算價格法清算價格62四、清算價格法適用的前提條件應具備具有法律效力的破產(chǎn)處理文件或抵押合同及其它有效文件資產(chǎn)以整體或拆零方式在市場上可以快速變現(xiàn)所賣收入足以補償因出售資產(chǎn)的附加支出金額適用范圍企業(yè)破產(chǎn)抵押清理四、清算價格法適用的前提條件63第三部分資產(chǎn)評估實務第三部分資產(chǎn)評估實務64第四章機器設備評估這是本課程的重點篇章之一。本章重點是運用重置成本法對機器設備價值進行評估，成新率的計算，功能性損耗和經(jīng)濟性損耗的計算。難點在于現(xiàn)行市價法中參照物和調(diào)整系數(shù)的確定。第四章機器設備評估這是本課程的重點篇章之一。本章重65一、機器設備評估概述機器設備的評估特點評估以單臺單件為對象，以保證評估的真實性和準確性以技術(shù)檢測為基礎對機器設備的價值構(gòu)成要素及其變化規(guī)律要了解掌握一、機器設備評估概述機器設備的評估特點66一、機器設備評估概述機器設備評估的程序搜集整理有關(guān)資料，劃分機器設備類別設計評估方案現(xiàn)場勘察并核定待評估設備數(shù)量，進行技術(shù)鑒定確定評估價格標準和方法計算評估值，編制評估報表一、機器設備評估概述機器設備評估的程序67二、機器設備評估方法適用性重置成本法適用于繼續(xù)使用前提下不具備獨立獲利能力的單臺設備的評估現(xiàn)行市價法適用于單項機器設備變現(xiàn)價格的估測必須以市場性和可比性為前提收益現(xiàn)值法適用于具有獨立的能連續(xù)用貨幣計量的可預測收益的機器設備的評估二、機器設備評估方法適用性重置成本法68三、運用重置成本法進行評估（一）重置成本的測算1、重置核算法（細節(jié)分析法）2、指數(shù)調(diào)整法3、功能成本法（二）、成新率的測定（三）、功能性損耗的估算（四）、經(jīng)濟性損耗的估算（五）、機器設備的評估值的計算

三、運用重置成本法進行評估（一）重置成本的測算69成新率的測定1、使用年限法估算成新率的測定1、使用年限法估算70成新率的測定2、綜合年限法成新率的測定2、綜合年限法71功能性損耗的測定1、由復原重置成本與更新重置成本的差異來估算功能性損耗=復原重置成本-更新重置成本功能性損耗的測定1、由復原重置成本與更新重置成本的差異來估算72功能性損耗的測定2、由超額運行成本來估算功能性損耗=（年超額運營成本+減額收入）年金現(xiàn)值系數(shù)年超額運營成本=被評估資產(chǎn)年運營成本-采用新技術(shù)的資產(chǎn)年運營成本年凈超額成本=年超額成本×（1-所得稅率）功能性損耗的測定73功能性損耗的測定3、計算步驟選擇采用新技術(shù)并具有代表性的同類資產(chǎn)的年運營成本與被評估資產(chǎn)的年運營成本對比，計算出被評估資產(chǎn)的年超額成本確定被評估資產(chǎn)的尚可使用年限計算凈超額成本選取一個適當?shù)恼郜F(xiàn)率將超額成本折成現(xiàn)值，即功能性貶值。功能性損耗的測定3、計算步驟74經(jīng)濟性損耗的測定經(jīng)濟性損耗的估算經(jīng)濟性貶值=設備年收益損失額×（1-所得稅率）×（P/A，r,n)經(jīng)濟性損耗的測定經(jīng)濟性損耗的估算75重置成本法機器設備

評估值的計算重置凈價=重置全價-有形損耗-功能性損耗-經(jīng)濟性損耗或重置凈價=重置全價×（1-有形損耗率）×（1-功能性損耗率）×（1-經(jīng)濟性損耗率）重置成本法機器設備

評估值的計算重置凈價76四、現(xiàn)行市價法在機器設備評估中的應用

（一）評估步驟（二）市價折余法-直接法的應用（三）市場比較法的應用四、現(xiàn)行市價法在機器設備評估中的應用77（一）評估步驟考察鑒定被評估機器設備選擇參照物對被評估設備和參照物之間的差異進行比較、量化和調(diào)整銷售時間差異的量化結(jié)構(gòu)性能等差異的量化新舊程度差異的量化銷售數(shù)量、付款方式差異的量化匯總各因素差異量化值，求出評估值。（一）評估步驟考察鑒定被評估機器設備78（二）市價折余法的應用市價折余法-直接法的公式： 某設備的重估價值=該機器設備的現(xiàn)行市價-（該機器設備的現(xiàn)行市價-預計殘值）×被評估資產(chǎn)已使用年限/法定使用年限該方法采用帳面成新率，非實際成新率，因而不準確，二者差額較大時，需確定調(diào)整系數(shù)，加以調(diào)整。（二）市價折余法的應用市價折余法-直接法的公式：79第五章房地產(chǎn)評估

這是本課程的重點篇章之一。本章重點是運用現(xiàn)行市價法、重置成本法對房地產(chǎn)價值進行評估，以及剩余法、路線價法對土地價值的評估，殘余法對房屋建筑物價值的評估計算?，F(xiàn)行市價法中參照物和調(diào)整系數(shù)的確定。難點在于房地合一評估還是房地分估，不同的情況下采用的方法不同。第五章房地產(chǎn)評估80一、房地產(chǎn)評估的目的同一房地產(chǎn)，評估目的如果不同，其評估的結(jié)果也不同。買賣租賃抵押典當破產(chǎn)折股課稅征用投保一、房地產(chǎn)評估的目的同一房地產(chǎn)，評估目的如果不同，其評估的結(jié)81二、房地產(chǎn)價格評估的原則房地產(chǎn)價格評估的原則房地合一原則房屋建筑物不能脫離土地而存在土地的使用價值需通過房屋建筑物來反映房屋建筑物的價格受其地理位置及區(qū)域的影響區(qū)域及地段原則同一城市房地產(chǎn)價格有地段級差不同城市房地產(chǎn)價格有區(qū)域級差最佳使用原則-按最佳使用用途評估二、房地產(chǎn)價格評估的原則房地產(chǎn)價格評估的原則82三、土地使用權(quán)價格評估的市場比較法1、涵義：指將被評估地產(chǎn)與近期市場上已發(fā)生交易的類似地產(chǎn)進行直接比較，并調(diào)整兩者之間的差異，來確定被評估地產(chǎn)的一種估價方法。2、公式被估地產(chǎn)價格=交易實例單價×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×交易時間修正系數(shù)×被評估地產(chǎn)面積三、土地使用權(quán)價格評估的市場比較法1、涵義：83三、土地使用權(quán)價格評估的市場比較法3、選擇交易實例的要求與被評估房地產(chǎn)在物質(zhì)實體方面應一致或類似如結(jié)構(gòu)、類型等與被評估房地產(chǎn)在用途上應完全一致與被評估房地產(chǎn)必須有相同的評估目的，如二者均為買賣價格或租賃價格與被評估房地產(chǎn)在區(qū)域環(huán)境上應當相同或類似與被評估房地產(chǎn)估價日期接近交易情況正常三、土地使用權(quán)價格評估的市場比較法3、選擇交易實例的要求84三、土地使用權(quán)價格評估的市場比較法4、交易實例與被評估房地產(chǎn)之間差異因素的修正1）交易情況的修正：2）交易日期的修正：3）區(qū)域因素修正：難點、關(guān)鍵專家評分法對各項指標的權(quán)重加以確認并進行打分其修正系數(shù)=被評估房地產(chǎn)總得分/交易實例房地產(chǎn)總得分4）個別因素修正三、土地使用權(quán)價格評估的市場比較法4、交易實例與被評估房地產(chǎn)85三、土地使用權(quán)價格評估的市場比較法5、決定最可能實現(xiàn)的價格--綜合方法由于選取多個交易實例，通過上述修正會得出多個評估價格，因此需要調(diào)整被評估資產(chǎn)的最可能實現(xiàn)的價格。調(diào)整方法有：簡單算術(shù)平均加權(quán)算術(shù)平均以某一個交易實例經(jīng)修正后的價格為主。三、土地使用權(quán)價格評估的市場比較法5、決定最可能實現(xiàn)的價格-86四、土地使用權(quán)價格評估的重置成本法1、重置成本法——以購買及開發(fā)土地所消耗的各種費用之和為主要依據(jù)，再加上適當?shù)睦麧櫤蛻U稅費來確定土地價格的一種估價方法。2、適用于地產(chǎn)市場發(fā)育初期，市場交易實例較少，無法用市場比較法和收益還原法進行評估時開發(fā)后供公益事業(yè)使用的土地估價新近由于開發(fā)建設而形成的土地的價值評估有特殊用途的土地。四、土地使用權(quán)價格評估的重置成本法1、重置成本法87四、土地使用權(quán)價格評估的重置成本法3、重置成本法的計算公式新開發(fā)土地土地評估值=地產(chǎn)重置成本=土地取得費用+土地開發(fā)費用+利潤+稅費四、土地使用權(quán)價格評估的重置成本法3、重置成本法的計算公式88四、土地使用權(quán)價格評估的重置成本法3、重置成本法的計算公式非新開發(fā)土地

土地評估值=地產(chǎn)重置成本-各種貶值其中隨使用權(quán)年限縮短的貶值，可直接用使用年限法進行測算。地產(chǎn)年限貶值率=已使用年限/法定使用年限而地產(chǎn)因環(huán)境惡化而出現(xiàn)的貶值地產(chǎn)貶值額=第R年地產(chǎn)收益損失額×（1+r）?四、土地使用權(quán)價格評估的重置成本法3、重置成本法的計算公式89五、土地使用權(quán)評估的剩余法將估價土地上的全部建筑物的銷售價格減去建造總費用及正常利潤的余額作為該土地價格的一種估價方法。2、公式

地價=樓價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤-稅費=[樓價-建筑費×（1+a+r+p+ar+ap）-稅費]/(1+r+p)其中，專業(yè)費=建筑費×專業(yè)費率a利息=（地價+專業(yè)費+建筑費）×利息率r利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）×利潤率p五、土地使用權(quán)評估的剩余法將估價土地上的全部建90五、土地使用權(quán)評估的剩余法剩余法的適用范圍待開發(fā)土地估價待拆遷改造土地的估價其可靠性取決于正確選擇土地開發(fā)的最佳形式正確判斷未來開發(fā)房地產(chǎn)的出售價格五、土地使用權(quán)評估的剩余法剩余法的適用范圍91六、路線價法1、路線價法對面臨特定街道、接近性相等的城市土地，設定標準深度，求得在該深度上數(shù)塊土地的平均單價，而并附設于該街道上，此單價即路線價，再據(jù)此路線價配合深度指數(shù)表，用數(shù)學方法算出臨街同一街道的其他土地價格的一種方法。2、公式宗地地價=路線價×深度指數(shù)×宗地面積+/-修正額六、路線價法1、路線價法92六、路線價法3、路線價法的主要步驟劃分路線價區(qū)段設定標準深度確定路線價制作深度表計算各地塊的價格六、路線價法3、路線價法的主要步驟93七、房屋建筑物評估的重置成本法1、評估思路通過估算出房屋建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣除由各種損耗因素造成的貶值，來計算其評估值的方法。2、評估步驟1）估測重置成本；2）計算有形損耗，功能性損耗，經(jīng)濟性損耗；3）計算被評估資產(chǎn)的重置凈值。七、房屋建筑物評估的重置成本法94七、房屋建筑物評估的重置成本法3、重置成本的測算方法1）重編預算法2）預決算調(diào)整法3）價格指數(shù)調(diào)整法七、房屋建筑物評估的重置成本法95七、房屋建筑物評估的重置成本法4、有形損耗率及成新率的計算1）使用年限法建筑物有形損耗率=建筑物實際已使用年限

（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）建筑物成新率=建筑物尚可使用年限

（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）七、房屋建筑物評估的重置成本法96七、房屋建筑物評估的重置成本法4、有形損耗率及成新率的計算2)打分法根據(jù)建筑物成新率的評分標準，對建筑物的實際情況進行對照打分，得出建筑物的成新率。具體操作時可按評分標準對建筑物的結(jié)構(gòu)裝修設備三個部分分別打分，然后再對三個部分的打分進行修正，最后得出建筑物的成新率。成新率=結(jié)構(gòu)部分合計得分×修正系數(shù)+裝修部分合計得分×修正系數(shù)+設備部分合計得分×修正系數(shù)七、房屋建筑物評估的重置成本法97七、房屋建筑物評估的重置成本法5、功能性貶值的計算建筑物的功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強度、設計、結(jié)構(gòu)、裝修、設備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費所形成的價值損失。應與重置成本的估算及成新率的估算一并考慮，以免出現(xiàn)重復估算和漏評的現(xiàn)象。七、房屋建筑物評估的重置成本法98七、房屋建筑物評估的重置成本法6、經(jīng)濟性貶值的計算經(jīng)濟性貶值是指由于房地產(chǎn)外界條件變化影響了房地產(chǎn)效用的發(fā)揮，而造成的房地產(chǎn)貶值。主要反映在經(jīng)營收益的減少上。經(jīng)濟性貶值=年收益損失額×（P/A，r,n)七、房屋建筑物評估的重置成本法99八、房屋建筑物評估的殘余法適用于可以獲得正常收益的房屋建筑物。并要求建筑物的用途、使用強度、使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴重背離、沖突。公式房屋建筑物的收益價格=建筑物的純收益/（建筑物還原利率+建筑物折舊率）八、房屋建筑物評估的殘余法適用于100第六章流動資產(chǎn)評估

一、流動資產(chǎn)的分類、特點及評估程序二、實物類流動資產(chǎn)的評估三、債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)的評估流動資產(chǎn)評估的內(nèi)容較多，重點掌握實物類流動資產(chǎn)的評估。第六章流動資產(chǎn)評估一、流動資產(chǎn)的分類、特點及評101流動資產(chǎn)評估的特點一般是單項評估，根據(jù)各自特點進行價值評估。評估基準時間需要確定—需追溯、報表日。各種估價標準的差異較小，在價格波動不大的情況下，也可采用歷史成本法評估。評估時要分清重點和一般，選擇不同的方法進行評估。對企業(yè)會計資料依賴度高。不考慮折舊，但考慮價格、匯率變動等因素對價值的影響。

流動資產(chǎn)評估的特點一般是單項評估，根據(jù)各自特點進行價值評估。102流動資產(chǎn)評估程序1、制定計劃，組織人員，確定表格2、確定評估范圍和評估對象3、清查核實流動資產(chǎn)，并對有實物形態(tài)的流動資產(chǎn)進行質(zhì)量檢測和技術(shù)鑒定4、合理選擇評估方法按在用用途繼續(xù)使用的，如清產(chǎn)核資、保險索賠等——按重置成本法評估持續(xù)經(jīng)營條件下，流動資產(chǎn)進入公平市場——現(xiàn)行市價法評估企業(yè)清算要求流動資產(chǎn)快速變現(xiàn)——適用清算價格法5、產(chǎn)生評估結(jié)論流動資產(chǎn)評估程序1、制定計劃，組織人員，確定表格103材料評估材料評估的步驟核實賬表與實物數(shù)量是否一致，并查實實物質(zhì)量。根據(jù)不同評估目的和待估資產(chǎn)的特點，選擇適當?shù)脑u估方法。運用ABC分類法，對重點材料進行重點評估。材料評估材料評估的步驟104材料評估的方法重置成本法單項評估法—根據(jù)每項物資的技術(shù)鑒定結(jié)果和該物資的現(xiàn)行市價，加上合理的運費、自然損耗、驗收入庫費用等，逐項計算評估值，然后加總。材料評估的方法重置成本法105材料評估的方法分類評估法—將庫存材料按其性質(zhì)劃分為若干類根據(jù)技術(shù)鑒定的結(jié)果，將不合格及變質(zhì)報廢等材料的價值從購入成本中剔除測算該類材料在庫存期間的價格變動系數(shù)，按此系數(shù)調(diào)整原始成本確定評估值某類材料評估值=調(diào)整后該類原料的原始成本（1+調(diào)整系數(shù)）材料評估的方法分類評估法—106材料評估的方法現(xiàn)行市價法——按同類材料的現(xiàn)行市價，同時考慮被評估材料的變現(xiàn)風險及變現(xiàn)成本來確定評估值的一種方法。必須考慮以下三個因素：市場價格的選擇--最有可能成交的價格被評估資產(chǎn)的變現(xiàn)成本--出售被評估資產(chǎn)時預計發(fā)生的各種費用變現(xiàn)風險--根據(jù)市場供求情況、庫存量的大小、資產(chǎn)本身的適用情況來決定。材料評估的方法現(xiàn)行市價法——按同類材料的現(xiàn)行市價，同時考慮被107在產(chǎn)品、自制半成品的評估重置成本法的應用適用于對繼續(xù)生產(chǎn)、銷售并且有盈利的在產(chǎn)品等的評估。按價格變動系數(shù)調(diào)整原成本按社會平均工藝定額和現(xiàn)行市價計算按在產(chǎn)品的完工程度計算在產(chǎn)品、自制半成品的評估重置成本法的應用108現(xiàn)行市價法的應用某在產(chǎn)品評估值=該在產(chǎn)品實有數(shù)量×可接受的不含稅的單位市場價格-預計銷售中發(fā)生的費用某報廢在產(chǎn)品評估值=可回收廢料的重量×單位重量現(xiàn)行的回收價適用于因產(chǎn)品下馬，在產(chǎn)品和自制半成品只能按評估時狀態(tài)向市場出售的情況。在產(chǎn)品、自制半成品的評估現(xiàn)行市價法的應用在產(chǎn)品、自制半成品的評估109重置成本法當評估基準日與產(chǎn)成品完工時間相距較遠，制造費用變化較大時：產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品實有數(shù)量×（合理工藝定額現(xiàn)行材料單位市價+合理工時定額×單位小時合理工時工資費用）產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)品社會平均成本×相關(guān)價格變動系數(shù)當評估基準日與產(chǎn)成品完工時間相距較近，成本變化不大時產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品數(shù)量×單位產(chǎn)品帳面價值產(chǎn)成品的評估重置成本法產(chǎn)成品的評估110現(xiàn)行市價法按可接受的現(xiàn)行市價評估產(chǎn)成品價格。包括產(chǎn)品成本、稅金和利潤。需考慮產(chǎn)品的使用價值及產(chǎn)品的實際等級市場的供求關(guān)系和市場前景有損壞的產(chǎn)成品應通過調(diào)整系數(shù)調(diào)整。產(chǎn)成品的評估現(xiàn)行市價法產(chǎn)成品的評估111債權(quán)類資產(chǎn)的評估應收帳款及預付帳款的評估應收票據(jù)的評估預付費用待攤費用和短期投資的評估貨幣資金的評估債權(quán)類資產(chǎn)的評估應收帳款及預付帳款的評估112第七章無形資產(chǎn)評估一、無形資產(chǎn)評估的特點、目的與標準二、無形資產(chǎn)評估的基本方法三、技術(shù)型無形資產(chǎn)的評估四、非技術(shù)型資產(chǎn)的評估本章重點掌握無形資產(chǎn)的評估方法。第七章無形資產(chǎn)評估113無形資產(chǎn)評估的特點市場性模擬性公正性一、無形資產(chǎn)評估目的、

特點與標準一、無形資產(chǎn)評估目的、

特點與標準114無形資產(chǎn)評估目的和估價標準以無形資產(chǎn)攤銷為目的的，適用于重置成本標準。以無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為目的的評估，適用于收益現(xiàn)值標準。一、無形資產(chǎn)評估目的、

特點與標準無形資產(chǎn)評估目的和估價標準一、無形資產(chǎn)評估目的、

特點與標115無形資產(chǎn)重置成本的評估方法無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值的評估方法二、無形資產(chǎn)評估的基本方法無形資產(chǎn)重置成本的評估方法二、無形資產(chǎn)評估的基本方法116完全重置成本的評估自創(chuàng)無形資產(chǎn)完全重置成本的評估：成本核算法（財務核算法）公式：無形資產(chǎn)重置成本=（物質(zhì)資料實際消耗量×現(xiàn)行價格）+（實耗工時×現(xiàn)行費用標準）市價調(diào)整法公式：無形資產(chǎn)重置成本=同類無形資產(chǎn)的市場售價×各項專有技術(shù)自制成本之和/相應市場售價之和無形資產(chǎn)重置成本的評估方法完全重置成本的評估無形資產(chǎn)重置成本的評估方法117外購無形資產(chǎn)完全重置成本的評估市價類比法在無形資產(chǎn)交易市場上選擇類似的參照物，再根據(jù)功能和技術(shù)先進性實用性對評估價格作適當調(diào)整，進行功能價格的回歸分析。物價指數(shù)調(diào)整法無形資產(chǎn)重置成本=無形資產(chǎn)帳面值×定基物價指數(shù)無形資產(chǎn)重置成本=無形資產(chǎn)帳面值×評估時物價指數(shù)/購置時物價指數(shù)無形資產(chǎn)重置成本的評估方法外購無形資產(chǎn)完全重置成本的評估無形資產(chǎn)重置成本的評估方法118無形資產(chǎn)重置凈值的評估方法無形資產(chǎn)重置凈值=無形資產(chǎn)完全重置成本×成新率直線折余法成新率=剩余使用年限/全部使用年限

=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）攤銷折余法成新率=（原應攤銷總額-已計提攤銷額）/原應攤銷總額

無形資產(chǎn)重置成本的評估方法無形資產(chǎn)重置凈值的評估方法無形資產(chǎn)重置成本的評估方法1191、最低收費額的評估無形資產(chǎn)最低收費額=重置成本凈值×轉(zhuǎn)讓成本分攤率+無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本其中：轉(zhuǎn)讓成本分攤率=購買方運用無形資產(chǎn)的設計能力/運用無形資產(chǎn)的總設計能力當購買方獨家使用時其分攤率為1無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本=無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益+無形資產(chǎn)再開發(fā)凈增費用運用邊際分析方法測算無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評估方法1、最低收費額的評估無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評估方法1202、定額收費的評估加價法比價法成本加成法無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評估方法2、定額收費的評估無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評估方法121加價法預測無形資產(chǎn)壽命期內(nèi)企業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)量和銷售量，估計產(chǎn)品壟斷銷售價格；預測銷售成本和稅金，按企業(yè)正常成本利潤率測算公允銷售價格計算壟斷毛利潤（壟斷加價毛值），=（壟斷銷售價格-公允銷售價格）×銷售量，并折現(xiàn)。計算無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評估方法加價法無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評估方法122無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評估方法比價法市場上有應用被評估無形資產(chǎn)所制造產(chǎn)品的替代產(chǎn)品，以替代產(chǎn)品的市場價格來確定該無形資產(chǎn)的價格。無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評估方法比價法123成本加成法無形資產(chǎn)評估值=無形資產(chǎn)重置成本凈值×成本分攤率×（1+成本利潤率）無形資產(chǎn)成本利潤率=企業(yè)超額利潤×無形資產(chǎn)實際開發(fā)成本由開發(fā)費用列支的比例/無形資產(chǎn)全部開發(fā)成本無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評估方法成本加成法無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評估方法1243、比例收費率的評估無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格=銷售收入（或利潤）×無形資產(chǎn)分成率=銷售收入現(xiàn)值×銷售收入分成率=銷售利潤現(xiàn)值×銷售利潤分成率關(guān)系：銷售利潤分成率=銷售收入分成率/銷售利潤率無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評估方法3、比例收費率的評估無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評估方法125利潤分成率的評估方法邊際分析法利潤分成率=追加利潤現(xiàn)值/利潤總額現(xiàn)值約當投資分析法利潤分成率=無形資產(chǎn)約當投資額/（購買方約當投資額+無形資產(chǎn)約當投資額）無形資產(chǎn)約當投資額=無形資產(chǎn)重置成本凈值×（1+轉(zhuǎn)讓方適用的成本利潤率）購買方約當投資額=購買方投入的總資產(chǎn)的重置成本凈值×（1+轉(zhuǎn)讓方適用的成本利潤率）無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評估方法利潤分成率的評估方法無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評估方法126三、技術(shù)型無形資產(chǎn)的評估專利權(quán)的收益現(xiàn)值法收入增長型專利超額收益=[（使用專利技術(shù)的產(chǎn)品銷售量-未使用專利技術(shù)的產(chǎn)品銷售量）（產(chǎn)品單位價格-產(chǎn)品單位成本）]（1-所得稅率）費用節(jié)約型專利超額收益==[（使用專利技術(shù)后產(chǎn)品單位成本-未使用專利技術(shù)產(chǎn)品的單位成本）產(chǎn)品銷售量]（1-所得稅率）三、技術(shù)型無形資產(chǎn)的評估專利權(quán)的收益現(xiàn)值法127專利權(quán)的成本法研制成本交易成本三、技術(shù)型無形資產(chǎn)的評估專利權(quán)的成本法三、技術(shù)型無形資產(chǎn)的評估128專有技術(shù)的評估方法成本法收益法成本—收益現(xiàn)值法三、技術(shù)型無形資產(chǎn)的評估專有技術(shù)的評估方法三、技術(shù)型無形資產(chǎn)的評估129商標權(quán)的評估方法成本法收益法成本—收益現(xiàn)值法有效使用期超額利潤法四、非技術(shù)型無形資產(chǎn)的評估商標權(quán)的評估方法四、非技術(shù)型無形資產(chǎn)的評估130四、非技術(shù)型無形資產(chǎn)的評估著作權(quán)的評估著作權(quán)概述著作權(quán)的評估成本法收益法成本—收益現(xiàn)值法四、非技術(shù)型無形資產(chǎn)的評估著作權(quán)的評估131四、非技術(shù)型無形資產(chǎn)的評估租賃權(quán)的評估設備租賃權(quán)的評估企業(yè)整體租賃權(quán)的評估合同權(quán)益的評估特許經(jīng)營權(quán)的評估四、非技術(shù)型無形資產(chǎn)的評估租賃權(quán)的評估132四、非技術(shù)型無形資產(chǎn)的評估商譽的評估割差法商譽的評估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值-企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估值之和（含可確指的無形資產(chǎn)）超額收益法超額收益本金化價格法商譽價值評估值=（企業(yè)預期年收益額-行業(yè)平均收益率×被評估企業(yè)各單項可確指資產(chǎn)評估值之和）/適用的本金化率超額收益折現(xiàn)法四、非技術(shù)型無形資產(chǎn)的評估商譽的評估133第八章長期投資評估一、長期投資評估二、債券評估三、股權(quán)投資的評估第八章長期投資評估一、長期投資評估134實質(zhì)上是對資本的評估是對被投資者的償債能力和獲利能力的評估采用收益現(xiàn)值為其價值基礎一、長期投資評估的特點實質(zhì)上是對資本的評估一、長期投資評估的特點135二、債券評估的方法現(xiàn)行市價法若該債券可以在市場上流通，并且交易情況正常，不存在壟斷行為，市場上有該債券的公平市價，則采用該方法。收益現(xiàn)值法當債券不能進入市場流通，或雖能流通但市場投機嚴重，債券價格嚴重扭曲的情況下，采用該方法。二、債券評估的方法現(xiàn)行市價法136二、債券評估的方法收益現(xiàn)值法的計算每年（期）支付，到期還本債券的評估到期一次還本付息債券的評估二、債券評估的方法收益現(xiàn)值法的計算137三、股權(quán)投資的評估直接投資的評估企業(yè)以貨幣資產(chǎn)、有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對被投資企業(yè)進行股權(quán)式投資。分兩部分對收益部分的評估----收益現(xiàn)值法對本金部分的評估----現(xiàn)行市價、重置成本法三、股權(quán)投資的評估直接投資的評估138三、股權(quán)投資的評估間接投資—股票投資的評估：現(xiàn)行市價法評估上市股票股票評估值=股票評估基準日價格×持有股數(shù)股票加權(quán)平均成交價=成交價格×對應的成交股數(shù)/對應的成交股數(shù)三、股權(quán)投資的評估間接投資—股票投資的評估：139三、股權(quán)投資的評估收益現(xiàn)值法評估優(yōu)先股優(yōu)先股風險的評估--判斷股票發(fā)行主體是否有足夠的稅后利潤用于優(yōu)先股的股息分配。確定優(yōu)先股的預期收益，評估其收益現(xiàn)值。累積優(yōu)先股的評估若持有者不打算轉(zhuǎn)讓，評估值為三、股權(quán)投資的評估收益現(xiàn)值法評估優(yōu)先股140累積優(yōu)先股的評估若持有者打算若干年后轉(zhuǎn)讓，評估值為參與優(yōu)先股的評估，評估值為額定股息、額外紅利、未來出售價累積優(yōu)先股的評估141可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股的評估收益為股息和轉(zhuǎn)換價格可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股的評估142收益現(xiàn)值法評估普通股固定紅利模型若股東有限期持有該股票，則有若股東無限期持有該股票則：P=A/r若每年派發(fā)的紅利不相等，可以根據(jù)下列公式計算等額股息收益現(xiàn)值法評估普通股143紅利增長模型若股票持有期是有限的，則若股票持有期是無限的，則紅利增長模型144第十章整體資產(chǎn)評估一、整體資產(chǎn)評估概述二、企業(yè)整體資產(chǎn)的評估三、企業(yè)整體資產(chǎn)評估的收益現(xiàn)值法第十章整體資產(chǎn)評估一、整體資產(chǎn)評估概述145一、整體資產(chǎn)評估概述整體資產(chǎn)評估：是對委托人所擁有的、由多個形式、多種資產(chǎn)單元組成的資產(chǎn)集合體，根據(jù)其特定的目標或功能，分析各資產(chǎn)構(gòu)成單元之間的有機聯(lián)系，并從這種有機聯(lián)系著手，評定資產(chǎn)集合體整體價值或價格的評估。整體資產(chǎn)評估范圍：企業(yè)整體資產(chǎn)評估局部整體資產(chǎn)評估全部無形資產(chǎn)的整體評估全部有形資產(chǎn)的整體評估商譽的評估一、整體資產(chǎn)評估概述整體資產(chǎn)評估：146一、整體資產(chǎn)評估概述整體資產(chǎn)評估與單項資產(chǎn)評估加總的區(qū)別從性質(zhì)看：整體---企業(yè)的收益現(xiàn)值或整體交易價格單項加總---企業(yè)的重置價格從評估目的看：整體---涉及企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時單項加總---為某項特定的資產(chǎn)交易服務時從評估結(jié)果看：--數(shù)量上有差異整體---單項加總---一、整體資產(chǎn)評估概述整體資產(chǎn)評估與單項資產(chǎn)評估加總的區(qū)別147整體資產(chǎn)評估目的為產(chǎn)權(quán)交易提供一個公正客觀的價值依據(jù)。具體有：企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、買賣企業(yè)兼并有新投資者加入的企業(yè)股份制改造企業(yè)租賃承包企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體發(fā)生變動的其他產(chǎn)權(quán)重組二、企業(yè)整體資產(chǎn)的評估整體資產(chǎn)評估目的二、企業(yè)整體資產(chǎn)的評估148整體資產(chǎn)的評價標準由其特定目的所決定，采用以市場價值為基礎的價值標準。整體資產(chǎn)的評估方法收益現(xiàn)值法---主要方法年金本金化法分段估算法加和法市場比較法二、企業(yè)整體資產(chǎn)的評估整體資產(chǎn)的評價標準二、企業(yè)整體資產(chǎn)的評估149年金本金化法

---把企業(yè)未來可預測的若干年內(nèi)的各年收益進行年金化處理，并以此年金化價格評估企業(yè)整體資產(chǎn)的價格。公式為三、整體資產(chǎn)評估收益現(xiàn)值法年金本金化法三、整體資產(chǎn)評估收益現(xiàn)值法150三、整體資產(chǎn)評估收益現(xiàn)值法年金本金化的適用范圍假定企業(yè)未來若干年內(nèi)的平均收益足以代表未來無窮遠的收益水平，因而只適用于收益波動不大的企業(yè)。三、整體資產(chǎn)評估收益現(xiàn)值法年金本金化的適用范圍151分段估算法將持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)收益期劃分為兩段前段---現(xiàn)在至未來第若干年，企業(yè)的預期收益逐年折現(xiàn)累加后段---若干年后至未來無窮遠，按一定收益規(guī)律變化，將收益進行還原及折現(xiàn)處理，將前后兩段企業(yè)收益現(xiàn)值加總，即得到企業(yè)整體資產(chǎn)價格。三、整體資產(chǎn)評估收益現(xiàn)值法分段估算法三、整體資產(chǎn)評估收益現(xiàn)值法152三、整體資產(chǎn)評估收益現(xiàn)值法分段估算法的公式若以前段最后一年的收益為后段各年的年金收益，則若以前段的年金化收益為后段各年的收益，則三、整體資產(chǎn)評估收益現(xiàn)值法分段估算法的公式153三、整體資產(chǎn)評估收益現(xiàn)值法分段估算法的公式若假定從第N+1年起的后段，企業(yè)預期收益按一固定比率增長，則三、整體資產(chǎn)評估收益現(xiàn)值法分段估算法的公式154收益額與折現(xiàn)率的對應問題

收益額 折現(xiàn)率

稅后利潤 凈資產(chǎn)收益率 息前稅后利潤 加權(quán)平均成本 現(xiàn)金凈流量 凈資產(chǎn)投資回收率息前現(xiàn)金凈流量 凈資產(chǎn)投資回收率收益額與折現(xiàn)率的對應問題155北京理工大學現(xiàn)代遠程教育

《資產(chǎn)評估學》

重點難點管理與經(jīng)濟學院王銳TEL：68941888E-mail:wrbit@北京理工大學現(xiàn)代遠程教育《資產(chǎn)評估學》重點難點管理與經(jīng)156學習目的和要求通過本課程的學習，學生應理解掌握資產(chǎn)評估的基本理論和操作程序；學會并掌握資產(chǎn)評估的各種基本方法及其運用的原則條件；掌握資產(chǎn)評估報告的撰寫方法。通過學習和分析具體的資產(chǎn)評估案例，使學生能夠運用相應的評估方法對不同的資產(chǎn)業(yè)務進行評估，提高學生分析問題和解決問題的能力。

學習目的和要求157學習目的和要求本課程是一門實務性較強的課程,重點是掌握資產(chǎn)評估的各種基本方法，學會運用資產(chǎn)評估的方法對各種資產(chǎn)評估業(yè)務進行科學合理的評估。學習目的和要求158主要教學內(nèi)容資產(chǎn)評估目的、標準、假設資產(chǎn)評估特點、原則資產(chǎn)評估基本方法機器設備評估實務房地產(chǎn)評估實務無形資產(chǎn)評估實務整體資產(chǎn)評估實務資產(chǎn)評估操作程序及資產(chǎn)評估報告主要教學內(nèi)容資產(chǎn)評估目的、標準、假設159第一部分資產(chǎn)評估理論

一、資產(chǎn)評估定義與功能二、資產(chǎn)評估的六大要素三、資產(chǎn)評估的目的與主客體四、資產(chǎn)評估標準

第一部分資產(chǎn)評估理論 一、資產(chǎn)評估定義與功能160第一部分資產(chǎn)評估理論

五、資產(chǎn)評估假設與價格計量六、資產(chǎn)評估的特點與原則七、資產(chǎn)評估報告八、資產(chǎn)評估操作程序第一部分資產(chǎn)評估理論 五、資產(chǎn)評估假設與價格計量161一、資產(chǎn)評估定義與功能

即由評估機構(gòu)根據(jù)特定目的，遵循客觀經(jīng)濟規(guī)律和公正的準則，按照法定的標準和程序，運用科學的方法，對資產(chǎn)的現(xiàn)實價格進行評定和估算的過程。其核心是對資產(chǎn)在某一時點的價格進行估算。一、資產(chǎn)評估定義與功能即由評估機構(gòu)根據(jù)特162一、資產(chǎn)評估定義與功能為資產(chǎn)業(yè)務提供價值尺度；界定與維護各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益；優(yōu)化資源配置；促進企業(yè)帳實相符，足額補償和資產(chǎn)完整；在促進對外開放的同時，維護國家權(quán)益。一、資產(chǎn)評估定義與功能為資產(chǎn)業(yè)務提供價值尺度；163二、資產(chǎn)評估的六大要素l

主體l

客體l

特定目的l

程序l

標準l

方法二、資產(chǎn)評估的六大要素l

主體164三、資產(chǎn)評估的目的

資產(chǎn)評估的目的即是說明為什么要進行資產(chǎn)評估，評估結(jié)果是為何種資產(chǎn)業(yè)務服務。資產(chǎn)評估的職能是為特定資產(chǎn)業(yè)務提供公平的價格尺度，因而特定資產(chǎn)目的構(gòu)成資產(chǎn)評估的特定業(yè)務。

三、資產(chǎn)評估的目的165三、資產(chǎn)評估的目的1、以資產(chǎn)交易為目的的評估2、融通資金3、資產(chǎn)保全4、資產(chǎn)清算

5、咨詢服務

6、稅收7、國家征用土地和房產(chǎn)

三、資產(chǎn)評估的目的1、以資產(chǎn)交易為目的的評估166三、資產(chǎn)評估的主體指從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)與專業(yè)評估人員。

1、資產(chǎn)評估機構(gòu)——評估機構(gòu)必須具有省級以上國有資產(chǎn)管理部門頒發(fā)的國有資產(chǎn)評估資格證書。

2、資產(chǎn)評估人員——必須具備的條件

廣博的學識和豐富的實踐經(jīng)驗

良好的職業(yè)道德

經(jīng)過嚴格的考試和考核，取得資產(chǎn)評估管理機構(gòu)確認的評估資格；

三、資產(chǎn)評估的主體指從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)與專業(yè)評估人員167三、資產(chǎn)評估的客體

即評估的對象---資產(chǎn)

（一）資產(chǎn)的定義

（二）資產(chǎn)的分類

（三）確認資產(chǎn)的標準

三、資產(chǎn)評估的客體168四、資產(chǎn)評估標準重置成本標準——是指現(xiàn)時條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費的成本?，F(xiàn)行市價標準——是指資產(chǎn)在公開市場上的售賣價格。收益現(xiàn)值標準——是根據(jù)資產(chǎn)未來預期獲利能力的大小，以適當?shù)恼郜F(xiàn)率或本金化率將未來收益折成現(xiàn)值收益。

清算價格標準——是指在非正常市場上限制拍賣的價格。四、資產(chǎn)評估標準重置成本標準——是指現(xiàn)時條件下，按功能重置資169資產(chǎn)評估標準的選擇根據(jù)上述要求選擇評估標準，大致有下列幾種類型以資產(chǎn)保全、補償為目的的——重置成本標準以資產(chǎn)納稅為目的的——重置成本、現(xiàn)行市價等標準以所有權(quán)變更為對象的——收益現(xiàn)值、或重置成本、現(xiàn)行市價標準。

企業(yè)清算和破產(chǎn)清理中的——清算價格標準。資產(chǎn)評估標準的選擇根據(jù)上述要求選擇評估標準，大致有下列幾種類170五資產(chǎn)評估假設與價格計量（一）資產(chǎn)評估假設1、繼續(xù)使用假設2、公開市場假設3、清算假設五資產(chǎn)評估假設與價格計量（一）資產(chǎn)評估假設171五資產(chǎn)評估假設與價格計量（二）價格計量1、重置成本及其價格計量2、收益現(xiàn)值及其價格計量3、現(xiàn)行市價及其價格計量4、清算價格及其價格計量

五資產(chǎn)評估假設與價格計量（二）價格計量172六、資產(chǎn)評估的特點與原則特點：現(xiàn)實性

市場性

預測性

公正性

咨詢性

六、資產(chǎn)評估的特點與原則特點：173六、資產(chǎn)評估特點與原則工作原則獨立性原則客觀性原則科學性原則專業(yè)性原則經(jīng)濟原則貢獻原則替代原則預期收益原則最佳效用原則六、資產(chǎn)評估特點與原則174七、資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)評估報告書是評估機構(gòu)在完成評估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說明評估目的、程序、標準、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報告書。七、資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)評估報告書是評估機構(gòu)在完成評估工作后向委175資產(chǎn)評估報告書的特點特點是給委托單位的書面答復具有法律效力和公正作用是有根據(jù)的責任報告，具有權(quán)威性須報送國有資產(chǎn)管理部門審核驗證確認嚴格遵守國家有關(guān)保密的規(guī)定按規(guī)定的格式撰寫必須根據(jù)客觀公正實事求是的原則撰寫，如實反映資產(chǎn)評估工作的情況。資產(chǎn)評估報告書的特點特點176資產(chǎn)評估報告書編寫要求客觀性--原則：客觀公正獨立完整性--報告內(nèi)容應完整準確及時性--按約定時間及時完成資產(chǎn)評估報告書編寫要求177資產(chǎn)評估報告的正文部分內(nèi)容1、資產(chǎn)評估機構(gòu)2、委托方及資產(chǎn)占有方3、評估目的4、評估范圍和對象5、評估過程6、評估原則7、評估依據(jù)8、評估方法9、評估基準日10、評估結(jié)果11、評估結(jié)果有效期12、評估基準日后的調(diào)整事項13、評估結(jié)果有效的其他條件14、資產(chǎn)評估報告的使用范圍15、其他需要說明的有關(guān)問題16、簽名蓋章17、評估報告提出日期資產(chǎn)評估報告的正文部分內(nèi)容1、資產(chǎn)評估機構(gòu)11、評估結(jié)果有效178資產(chǎn)評估報告的附件部分內(nèi)容評估詳細說明資產(chǎn)負債表和損益表資產(chǎn)評估一覽表資產(chǎn)、負債及所有者權(quán)益一覽表各類資產(chǎn)負債評估結(jié)果匯總表各類資產(chǎn)負債清查評估明細表對整體企業(yè)進行分析驗證評估的情況重要資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件評估機構(gòu)資格證書復印件其他文件資料資產(chǎn)評估報告的附件部分內(nèi)容評估詳細說明179評估說明的內(nèi)容評估說明使用范圍的聲明進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明資產(chǎn)清查核實情況的說明評估依據(jù)的說明各項資產(chǎn)負債的評估技術(shù)說明整體資產(chǎn)評估方法驗證說明評估結(jié)論及其分析評估說明的內(nèi)容評估說明使用范圍的聲明180資產(chǎn)評估報告的利用客戶對評估報告的利用評估管理機構(gòu)對評估報告的利用評估機構(gòu)對評估報告的利用資產(chǎn)評估報告的利用181八、資產(chǎn)評估程序資產(chǎn)評估操作程序業(yè)務受理雙方準備工作評定估算核準備案整理歸檔八、資產(chǎn)評估程序資產(chǎn)評估操作程序182資產(chǎn)評估的業(yè)務受理項目接洽風險評價簽定資產(chǎn)評估業(yè)務約定書資產(chǎn)評估的業(yè)務受理項目接洽183資產(chǎn)評估委托方的準備工作成立評估工作小組準備相關(guān)資料資產(chǎn)清查雙方的準備工作資產(chǎn)評估委托方的準備工作雙方的準備工作184雙方的準備工作資產(chǎn)評估機構(gòu)的準備工作成立評估項目小組實地觀察制訂評估操作方案制訂評估日程計劃召集多方會議雙方的準備工作資產(chǎn)評估機構(gòu)的準備工作185評定估算的步驟劃分資產(chǎn)類別，選擇不同的評估方法作出準確評定估算資產(chǎn)價格評定估算的步驟186核準備案核準制的范圍核準工作程序備案制的范圍備案程序核準備案核準制的范圍187整理歸檔工作底稿檔案管理整理歸檔工作底稿188第二部分資產(chǎn)評估基本方法一、重置成本法二、收益現(xiàn)值法三、市場比較法四、清算價格法第二部分資產(chǎn)評估基本方法一、重置成本法189一、重置成本法（一）重置成本定義、公式（二）重置成本的計量方法重置核算法物價指數(shù)法功能系數(shù)法統(tǒng)計分析法（三）有形損耗的計量方法觀察法使用年限法一、重置成本法（一）重置成本定義、公式190一、重置成本法（四）功能性損耗的估算（五）經(jīng)濟性損耗的估算（六）重置成本法的適用范圍（七）影響重置價格的主要因素（八）重置成本法的評估程序一、重置成本法（四）功能性損耗的估算191（一）重置成本法定義1、重置成本法定義 指在資產(chǎn)繼續(xù)使用的前提下，按評估資產(chǎn)的現(xiàn)實完全重置成本減去應扣損耗或貶值來確定被評估資產(chǎn)價格的一種方法。完全重置成本-指購買一項全新的與被評估的資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)所支付的最低金額。（一）重置成本法定義1、重置成本法定義192（一）重置成本法定義2、公式：被評估資產(chǎn)的價值=重置成本-累計應計損耗額=重置成本-有形損耗-功能性損耗-經(jīng)濟性損耗（一）重置成本法定義2、公式：193（二）重置成本的計量方法1、重置核算法-加和法以現(xiàn)行市價為標準，計算被評估資產(chǎn)的重置全價的一種方法。公式重置成本=直接成本+間接成本（二）重置成本的計量方法1、重置核算法-加和法194（二）重置成本的計量方法2、物價指數(shù)法——價格趨勢法通過資產(chǎn)價格變動指數(shù)或價格變化趨勢等指標，利用統(tǒng)計預測技術(shù)，對被評估資產(chǎn)的帳面價值進行調(diào)整，使之變?yōu)楣浪阗Y產(chǎn)的重置全價。被評估資產(chǎn)重置全價=被評估資產(chǎn)帳面原值×評估基準日價格指數(shù)/原購置時日價格指數(shù)（二）重置成本的計量方法2、物價指數(shù)法——價格趨勢法195（二）重置成本的計量方法3、功能系數(shù)法通過選擇同類功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本的內(nèi)在關(guān)系，類推被評估資產(chǎn)重置成本的一種方法。功能與成本的關(guān)系線性關(guān)系P=AF+B——用最小二乘法求解A、B，然后代入公式求出P。指數(shù)關(guān)系（二）重置成本的計量方法3、功能系數(shù)法196（二）重置成本的計量方法指數(shù)關(guān)系（二）重置成本的計量方法指數(shù)關(guān)系197（二）重置成本的計量方法

4、統(tǒng)計分析法——根據(jù)統(tǒng)計原理，抽樣選擇有代表性的資產(chǎn)，估算其重置成本，依據(jù)資產(chǎn)的原始成本，來推算全部資產(chǎn)的重置成本，適用于企業(yè)整體資產(chǎn)評估。公式：（二）重置成本的計量方法

4、統(tǒng)計分析法——根據(jù)統(tǒng)計原理，抽1981、觀察法——成新率法被評估資產(chǎn)的有形損耗=重置成本（1-成新率）成新率指一項資產(chǎn)的新舊程度的百分比。其確定有兩種方式：直接觀察法結(jié)構(gòu)加權(quán)平均法（三）有形損耗的計量方法1、觀察法——成新率法（三）有形損耗的計量方法199（三）有形損耗的計量方法2、使用年限法被評估資產(chǎn)有形損耗=（重置成本-殘值）×實際已使用年限/總使用年限總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間/截止評估日資產(chǎn)累計名義利用時間×100%成新率=尚可使用年限/總使用年限×100%（三）有形損耗的計量方法2、使用年限法200（四）功能性損耗的估算被評估資產(chǎn)的功能性損耗=被評估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年稅后超支額×剩余使用年限的年金現(xiàn)值系數(shù)被評估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年稅后超支額=（1-所得稅）×被評估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年超支額被評估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年超支額=（舊技術(shù)的單位生產(chǎn)成本-新技術(shù)的單位生產(chǎn)成本）×年生產(chǎn)量（四）功能性損耗的估算被評估資產(chǎn)的功能性損耗201（五）經(jīng)濟性損耗的估算外部因素對資產(chǎn)價值的影響有兩種造成營運費用上升導致資產(chǎn)閑置兩種方法（1）利用年收益損失金額本金化計算經(jīng)濟性損耗=年收益損失額×（1-所得稅）/資產(chǎn)收益率（2）通過估算生產(chǎn)能力變化來評價再計算經(jīng)濟性損耗經(jīng)濟性損耗=（重置成本-有形損耗-功能性損耗）×經(jīng)濟性貶值率（五）經(jīng)濟性損耗的估算外部因素對資產(chǎn)價值的影響有兩種202（六）重置成本法的適用范圍被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價與歷史成本相比有較大的提高；被評估資產(chǎn)，尤其是生產(chǎn)設備的固定資產(chǎn)出現(xiàn)較大的無形損耗；被評估資產(chǎn)的使用效益有較大提高。被評估資產(chǎn)的折舊額與資產(chǎn)的自然有形損耗不相吻合；被評估資產(chǎn)的帳面歷史成本欠實，甚至找不到歷史成本資料的根據(jù)。（六）重置成本法的適用范圍被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價與歷史成本相比203二、收益現(xiàn)值法（一）收益現(xiàn)值法定義、影響因素（二）收益現(xiàn)值法的計算方法有限期內(nèi)各年收益折現(xiàn)法無限期收益折現(xiàn)法（三）收益現(xiàn)值法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點（四）收益現(xiàn)值法評估資產(chǎn)的程序（五）收益現(xiàn)值法的應用二、收益現(xiàn)值法（一）收益現(xiàn)值法定義、影響因素204（一）收益現(xiàn)值法定義收益現(xiàn)值法定義通過估算被評估資產(chǎn)未來的預期收益能力，并以適當?shù)恼郜F(xiàn)率或本金化率將未來收益折成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價格的一種資產(chǎn)評估方法。公式適用條件：資產(chǎn)投入使用（一）收益現(xiàn)值法定義收益現(xiàn)值法定義205（一）收益現(xiàn)值法影響因素影響因素1、預期收益2、折現(xiàn)率（貼現(xiàn)率）3、資本化率（一）收益現(xiàn)值法影響因素影響因素206（一）收益現(xiàn)值法影響因素折現(xiàn)率與資本化率聯(lián)系：都是反映投入資本回收狀況的經(jīng)濟指標，即都是將未來收益或資金換算成現(xiàn)值的比率。二者的確定都有相同的依據(jù)，如參考銀行利率，通貨膨脹率，風險利率。區(qū)別：有限的年限，把未來收入折成現(xiàn)值折現(xiàn)率資本化是永續(xù)收入的折現(xiàn)（一）收益現(xiàn)值法影響因素折現(xiàn)率與資本化率207（二）收益現(xiàn)值法的計算方法1、有限期內(nèi)各年收益折現(xiàn)法（二）收益現(xiàn)值法的計算方法1、有限期內(nèi)各年收益折現(xiàn)法208（二）收益現(xiàn)值法的計算方法2、無限期收益折現(xiàn)法1）收益穩(wěn)定情況整個永續(xù)時期收益穩(wěn)定P=A/I=預期收益額/資本化率整個永續(xù)時期內(nèi)，前期收益不穩(wěn)定，后期收益穩(wěn)定（二）收益現(xiàn)值法的計算方法2、無限期收益折現(xiàn)法209（二）收益現(xiàn)值法的計算方法2）、收益不穩(wěn)定的情況收益按固定比例增長的情況。

（二）收益現(xiàn)值法的計算方法2）、收益不穩(wěn)定的情況210（二）收益現(xiàn)值法的計算方法 收益不穩(wěn)定的情況 前期收益不可能按固定比例增長，而存在波動情況，只在后期才有可能以固定比例增長的情況。

（二）收益現(xiàn)值法的計算方法 收益不穩(wěn)定的情況211三、現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法-市場比較法以現(xiàn)實市場上同類資產(chǎn)的市場價格作為價格標準，據(jù)以確定資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。三、現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法-市場比較法212三、現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法的前提條件被評估資產(chǎn)應具備一個充分活躍的交易市場。充分的市場競爭公平市場買賣雙方?jīng)]有壟斷和控制。市場所反映的資產(chǎn)價格信息應當具有正常性、真實性、準確性，是以評估基準日可能獲得的最合理的市場價格來衡量的。被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標、參數(shù)等資料應當是可以收集的。對評估人員的知識經(jīng)驗要求較高。三、現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法的前提條件213三、現(xiàn)行市價法基本方法直接法：在市場上能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的市場價格，作為被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行價格。比較法：在市場上找到與被評估資產(chǎn)相類似的資產(chǎn)價格作為參照物，根據(jù)兩者間的差異因素，參照資產(chǎn)的交易價格進行必要的調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)的價格。三、現(xiàn)行市價法基本方法214三、現(xiàn)行市價法比較法被評估資產(chǎn)的價值=同類資產(chǎn)的現(xiàn)行市價*調(diào)整系數(shù)=同類資產(chǎn)的現(xiàn)行市價+/-時間調(diào)整額+/-功能調(diào)整額+/-地區(qū)及其他調(diào)整額調(diào)整因素時間因素地域因素功能因素交易情況因素三、現(xiàn)行市價法比較法215現(xiàn)行市價法的適用范圍單項生產(chǎn)要素參股、投資、擔保業(yè)務企業(yè)承包、轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營、兼并、保險業(yè)務外資企業(yè)?，F(xiàn)行市價法的適用范圍單項生產(chǎn)要素參股、投資、擔保業(yè)務216四、清算價格法清算價格企業(yè)停業(yè)，以變賣資產(chǎn)的方式來清償債務和分配剩余權(quán)益狀況下的資產(chǎn)價格。清算價格法以清算價格為標準，對被評估資產(chǎn)價格進行評估的方法。它是市場比較法的一種特殊形式四、清算價格法清算價格217四、清算價格法適用的前提條件應具備具有法律效力的破產(chǎn)處理文件或抵押合同及其它有效文件資產(chǎn)以整體或拆零方式在市場上可以快速變現(xiàn)所賣收入足以補償因出售資產(chǎn)的附加支出金額適用范圍企業(yè)破產(chǎn)抵押清理四、清算價格法適用的前提條件218第三部分資產(chǎn)評估實務第三部分資產(chǎn)評估實務219第四章機器設備評估這是本課程的重點篇章之一。本章重點是運用重置成本法對機器設備價值進行評估，成新率的計算，功能性損耗和經(jīng)濟性損耗的計算。難點在于現(xiàn)行市價法中參照物和調(diào)整系數(shù)的確定。第四章機器設備評估這是本課程的重點篇章之一。本章重220一、機器設備評估概述機器設備的評估特點評估以單臺單件為對象，以保證評估的真實性和準確性以技術(shù)檢測為基礎對機器設備的價值構(gòu)成要素及其變化規(guī)律要了解掌握一、機器設備評估概述機