資產(chǎn)評估第12章內(nèi)容課件

資產(chǎn)評估學(xué)熊艷山東財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院資產(chǎn)評估教研室資產(chǎn)評估學(xué)熊艷1學(xué)期教學(xué)內(nèi)容總論資產(chǎn)評估方法資產(chǎn)評估程序資產(chǎn)評估報告以財務(wù)報告為目的評估我國資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展國外評估準(zhǔn)則學(xué)期教學(xué)內(nèi)容總論2教學(xué)目的對資產(chǎn)評估的基本概念、理論、評估方法有較全面而深入的掌握；

通過一定量的案例和企業(yè)資產(chǎn)評估的討論，使同學(xué)們對如何對企業(yè)資產(chǎn)進行評估的能力得到一定程度的鍛煉和提高。教學(xué)目的對資產(chǎn)評估的基本概念、理論、評估方法有較全面而深入的3考試方式:平時學(xué)習(xí)表現(xiàn)15%(包括點名,回答問題)作業(yè)15%(包括案例討論與期中考試)期終考試70%

考試方式:平時學(xué)習(xí)表現(xiàn)15%(包括點名,回答問題)4資產(chǎn)評估學(xué)第一章總論資產(chǎn)評估學(xué)第一章總論5一、資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估是一種市場化和動態(tài)化的價值鑒證行為資產(chǎn)評估鑒證的是資產(chǎn)的價值，而資產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)則是資產(chǎn)的價格。資產(chǎn)

評估資產(chǎn)評估是由專業(yè)評估機構(gòu)和評估人員依照國家有關(guān)法律及相關(guān)經(jīng)濟信息，遵循特定規(guī)則，按照相關(guān)程序，根據(jù)特定目的選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)的方法對相關(guān)資產(chǎn)價值做出評定和估量的鑒證行為。第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點一、資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估是一種市場化和動態(tài)化的價值鑒證行為6評估出現(xiàn)的一種情景:澳大利亞的不動產(chǎn)評估風(fēng)險案例

一、案件情況訴訟標(biāo)的：位于昆士蘭州的一處工業(yè)用不動產(chǎn)原告：一小型金融貸款機構(gòu)被告：某評估師案由：2005年，鄧肯女士(借款人)向原告申請借款，以其擁有的待開發(fā)工業(yè)用不動產(chǎn)做抵押，并向原告提供了由被告于2005年4月11日出具的評估報告。該評估報告認(rèn)為該項工業(yè)用途的不動產(chǎn)價值為185萬澳元(每平方米5萬澳元)。根據(jù)該評估報告，原告向鄧肯女士提供了123萬澳元的貸款，期限12個月。在最初的12個月中，雙方執(zhí)行合同情況良好并將貸款期限又延展了12個月。在延展期間，借款人鄧肯女土違約。原告最終行使權(quán)利，于2007年6月以85萬澳元的價格將抵押物出售。隨后原告即向法院提起訴訟，要求被告評估師賠償相關(guān)損失。評估出現(xiàn)的一種情景:一、案件情況7資產(chǎn)評估十個基本評估要素⒈評估主體誰來評（評估機構(gòu)和人員）⒉評估客體評什么（評估的對象）⒊評估依據(jù)憑什么（相關(guān)法規(guī)等）⒋評估目的做何用（具體用途）⒍評估程序怎樣做（工作步驟）⒌評估原則堅持啥（行為規(guī)范）⒎評估價值類型質(zhì)的規(guī)定性⒏評估方法特定技術(shù)行為依據(jù)法規(guī)依據(jù)產(chǎn)權(quán)依據(jù)取價依據(jù)二、資產(chǎn)評估的十要素9.評估假設(shè)有交易假設(shè)\公開市場假設(shè)等10.評估基準(zhǔn)日評估時間資產(chǎn)評估十個基本評估要素⒈評估主體誰來評（評估機構(gòu)和人員）⒉8（一）資產(chǎn)評估的主體第一種是專業(yè)性資產(chǎn)評估機構(gòu)，如房地產(chǎn)評估事務(wù)所。這類機構(gòu)專門從事某一方面的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，具有精通這一方面的專門人才，但這些人才也需要通過資產(chǎn)評估的專業(yè)培訓(xùn)，取得“國有資產(chǎn)評估資格證書”后，才能承擔(dān)本專業(yè)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。第二種是兼營性資產(chǎn)評估結(jié)構(gòu)，如會計師事務(wù)所、審計事務(wù)所、財務(wù)咨詢公司等。它們原先已有較強的專業(yè)技術(shù)力量，只要增加（或臨時聘請）一些必需的、有關(guān)方面的專業(yè)技術(shù)人員，經(jīng)過一定資產(chǎn)評估知識培訓(xùn)和考試考核，在取得“資產(chǎn)評估資格證書”后，就可以承擔(dān)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。第三種是綜合性資產(chǎn)評估機構(gòu)，如資產(chǎn)評估公司、資產(chǎn)評估事務(wù)所。其特點是實行獨立核算的企業(yè)化經(jīng)營，執(zhí)行獨立性、職業(yè)性和專業(yè)性原則，承擔(dān)各行業(yè)、各部門的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，這種類型的機構(gòu)必須擁有各類與評估業(yè)務(wù)相關(guān)的專業(yè)人員，具有雄厚的資產(chǎn)評估力量。資產(chǎn)評估要素（一）資產(chǎn)評估的主體資產(chǎn)評估要素9（一）資產(chǎn)評估的主體具有資產(chǎn)評估資格的人員是指經(jīng)過嚴(yán)格的考試或考核，具有資產(chǎn)評估能力并取得資產(chǎn)評估資格的人員。在中國，資產(chǎn)評估人員必須通過全國統(tǒng)一考試，在取得注冊評估師的資格后才能擔(dān)任資產(chǎn)評估的工作。由于資產(chǎn)評估結(jié)果直接關(guān)系著資產(chǎn)交接各方的權(quán)益，且評估技術(shù)難度大，涉及多方面的專業(yè)知識，如會計學(xué)、市場學(xué)、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)等。因此，要求資產(chǎn)評估人員必須具備三個方面的條件：第一，具有踏實、勤奮、認(rèn)真的工作作風(fēng)以及良好的職業(yè)道德和個人品質(zhì)；第二，具有廣博的知識和較豐富的實踐經(jīng)驗；第三，經(jīng)過嚴(yán)格的考試或考核，取得注冊評估師的資格。資產(chǎn)評估要素（一）資產(chǎn)評估的主體資產(chǎn)評估要素10三、資產(chǎn)評估的特點、種類（一）特點市場性－－是對被估資產(chǎn)價值確認(rèn)的市場基礎(chǔ)資產(chǎn)評估活動來源于市場資產(chǎn)評估的主要信息來源于市場資產(chǎn)評估作價結(jié)果必須接受市場的檢驗專業(yè)性－－由取得資格的專業(yè)人員執(zhí)行，對價值的估計判斷都是建立在專業(yè)技術(shù)知識與經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上。三、資產(chǎn)評估的特點、種類（一）特點專業(yè)性－－由取得資格的專業(yè)11公正性－－評估結(jié)論對雙方當(dāng)事人來講是公正的評估作價的全過程按照公允及法定的準(zhǔn)則和規(guī)范化程序進行，有評估原則，評估依據(jù)和評估程序作保證，具有行業(yè)公允的業(yè)務(wù)規(guī)范。評估作價的模擬交易過程和相關(guān)信息來源是市場化的，由此得出的評估結(jié)論必須接受市場的檢驗。評估主體的身份是獨立于產(chǎn)權(quán)交易雙方之外的第三者。不能“情人眼里出西施”也不能“下里巴人”咨詢性－－評估結(jié)論是一種專業(yè)化的估價意見資產(chǎn)評估第1]2章內(nèi)容課件12（二）資產(chǎn)評估的分類按評估對象的不同劃分，可分為單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容分類，可分為評估、評估復(fù)核和評估咨詢?nèi)?。按資產(chǎn)評估活動于《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》的關(guān)系分類，可分為完全評估和限制評估兩類。（二）資產(chǎn)評估的分類按評估對象的不同劃分，可分為單項資產(chǎn)評估13四、資產(chǎn)評估的對象和特點

（一）資產(chǎn)會計學(xué)的角度看待資產(chǎn)資產(chǎn)評估的角度看待資產(chǎn)資產(chǎn)必須由某一特定權(quán)力主體擁有或控制資產(chǎn)對于特定主體來說能帶來經(jīng)濟利益資產(chǎn)能夠用貨幣計量資產(chǎn)是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)所擁有或者控制的能以貨幣計量的經(jīng)濟資源，包括財產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。四、資產(chǎn)評估的對象和特點

（一）資產(chǎn)會計學(xué)的角度看待資產(chǎn)資產(chǎn)14兩種資產(chǎn)概念的比較：會計學(xué)中資產(chǎn)被認(rèn)為是各種被占用或運用的資金存在形態(tài)，強調(diào)的是資金的實際投入和運用，沒有資金的投入和運用就沒有資產(chǎn)，對于那些在實際經(jīng)濟生活中確實存在的，但沒有占用或耗費資金或者資金耗費無法估量的資產(chǎn)則排除在核算內(nèi)容之外，如自創(chuàng)商譽、人力資源等。而資產(chǎn)評估強調(diào)的是資產(chǎn)的現(xiàn)實存在性，只要是現(xiàn)實存在的、能給企業(yè)帶來未來經(jīng)濟利益的資源均應(yīng)納入評估對象范圍，資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)范圍比會計學(xué)中資產(chǎn)的范圍要寬。兩種資產(chǎn)概念的比較：會計學(xué)中資產(chǎn)被認(rèn)為是各種被占用或運用的資15資產(chǎn)的分類按有無實體性態(tài)分類：有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)按是否具有綜合獲利能力分類：單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)按能否獨立存在分類：可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)資產(chǎn)的分類按有無實體性態(tài)分類：16（二）價格與價值價格是歷史數(shù)據(jù)；價值不是歷史數(shù)據(jù)。注意：資產(chǎn)評估的目的是判斷評估對象的價值，而不是判斷評估對象的實際成交價格什么是價值？價值是資產(chǎn)內(nèi)在的東西（二）價格與價值價格是歷史數(shù)據(jù)；注意：資產(chǎn)評估的目的是判斷評17一個重要問題價格是怎么形成的（供需關(guān)系（市場均衡）以及政策、政府干預(yù)等（市場失衡））你能說出哪些因素影響資產(chǎn)價格？一個重要問題價格是怎么形成的（供需關(guān)系（市場均衡）以及政策、18五、資產(chǎn)評估功能與作用

（一）、資產(chǎn)評估的功能評價和評值是資產(chǎn)評估具有的最基本的內(nèi)在功效和能力。資產(chǎn)評估可以對企業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營效果進行評價，以此評價企業(yè)的經(jīng)營狀況。評值功能為資產(chǎn)價值提供評定估算，為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與決策依據(jù)。資產(chǎn)現(xiàn)時價值才真正是資產(chǎn)交易雙方的利益所在。因此，只有通過評估而確定的資產(chǎn)現(xiàn)時價值才能滿足資產(chǎn)業(yè)務(wù)交易的需要，評值功能是資產(chǎn)評估的核心功能。五、資產(chǎn)評估功能與作用

（一）、資產(chǎn)評估的功能19（二）、資產(chǎn)評估的基本作用

1.咨詢的作用是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，該意見本身并無強制執(zhí)行的效力。（區(qū)別于交易決策）

2.管理的作用。特定歷史時期的特定作用，它不是與生俱有的，是我國特定歷史時期的產(chǎn)物，此作用現(xiàn)在已經(jīng)消失。（維護國有資產(chǎn)、促使國有資產(chǎn)保值增值的作用）

3.鑒證的作用

鑒證包含鑒別（依據(jù)專業(yè)原則對經(jīng)濟活動及其后果做出的獨立判斷）和舉證（為該判斷提供理論和事實支撐）兩個部分。一般不具有法律效力，但是交易雙方進行決策的重要依據(jù)，因此盡管資產(chǎn)評估從事的是價值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證，資產(chǎn)評估師也要對自己的行為承擔(dān)相應(yīng)的專業(yè)責(zé)任、民事責(zé)任和刑事責(zé)任。你是否認(rèn)為資產(chǎn)評估具有“價值發(fā)現(xiàn)”作用？（二）、資產(chǎn)評估的基本作用20中國會計報2010年7月30日完善資產(chǎn)評估體系緩解中小企業(yè)融資難題作者：■本報記者韓福恒中小企業(yè)遇到的融資難問題并不是由國際金融危機造成的。以評估后的價值利用知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資是緩解中小企業(yè)融資難的手段，而非權(quán)宜之計。”近日，中央財經(jīng)大學(xué)資產(chǎn)評估研究所所長劉玉平在“知識產(chǎn)權(quán)價值評估能力建設(shè)研討會(下稱‘研討會’)”上表示，盡快研究制定對商標(biāo)、版權(quán)和計算機軟件等知識產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見，形成完整的知識產(chǎn)權(quán)評估準(zhǔn)則體系，有利于緩解中小企業(yè)融資難問題。

中國會計報2010年7月30日完善資產(chǎn)評估體系緩解中小企業(yè)21通過資產(chǎn)評估專業(yè)就業(yè)前景來看如何學(xué)習(xí)資產(chǎn)評估專業(yè)知識？1、各類常規(guī)資產(chǎn)評估：各類常規(guī)資產(chǎn)的評估工作，包括房屋建筑物的價值、評估、土地價值評估、機電設(shè)備價值評估及整體企業(yè)價值評估。2、大中型企業(yè)財務(wù)會計工作及資產(chǎn)管理工作。3、金融、保險、拍賣等行業(yè)的資產(chǎn)評估管理工作。綜合的學(xué)科，學(xué)習(xí)內(nèi)容包括經(jīng)濟、會計、金融、稅收、企業(yè)管理甚至設(shè)備、房產(chǎn)等知識，因此，適宜評估公司、會計師事務(wù)所、銀行、投資等崗位。從目前來看，銀行和投資可能是很大部分，反而進入評估機構(gòu)的不多。通過資產(chǎn)評估專業(yè)就業(yè)前景來看如何學(xué)習(xí)資產(chǎn)評估專業(yè)知識？1、各22簡單介紹注冊資產(chǎn)評估師的職業(yè)前景最熱門的評估師主要有四類：資產(chǎn)評估師信用評估師房地產(chǎn)估價師珠寶評估師簡單介紹注冊資產(chǎn)評估師的職業(yè)前景最熱門的評估師主要有四類：23一、價值類型概念第二節(jié)價值類型和評估目的資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。不同的價值類型性質(zhì)上不同數(shù)量上也有很大差異比如：收益現(xiàn)值與清算價值就不同,市場價值與非市場價值也不同.你見過哪些非市場價值的價值類型?一、價值類型概念第二節(jié)價值類型和評估目的資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬24二、資產(chǎn)評估價值的類型——我國分類收益現(xiàn)值估價標(biāo)準(zhǔn)重置現(xiàn)值現(xiàn)行市價清算價格（未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值）評估假設(shè)續(xù)用價值公開市場價值清算價值業(yè)務(wù)性質(zhì)抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值市場條件市場價值非市場價值（公允價值的基本表現(xiàn)形式）（公允價值的特殊表現(xiàn)形式,如殘余價值,投資價值,清算價值）與會計資產(chǎn)計價聯(lián)系與評估假設(shè)條件一相同評估業(yè)務(wù)樹立了資產(chǎn)公允價值的坐標(biāo)二、資產(chǎn)評估價值的類型——我國分類收益現(xiàn)值估價標(biāo)準(zhǔn)重置現(xiàn)值現(xiàn)25分類的目的：（1）為評估人員科學(xué)合理地進行資產(chǎn)評估提供指引；（2）使資產(chǎn)評估報告的使用者能正確理解和恰當(dāng)使用評估結(jié)果。三、評估師如何來選定價值類型？或者說評估時的價值類型如何形成？要根據(jù)評估的特定目的、被評估資產(chǎn)的功能、利用狀態(tài)、評估時的各種條件如市場條件等資產(chǎn)評估目的作為資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途，同時對資產(chǎn)評估運作條件起著宏觀的約束作用。第二節(jié)價值類型和評估目的分類的目的：三、評估師如何來選定價值類型？或者說評估時的價值26在評估結(jié)果中:在評估報告中,在評估基本內(nèi)容中有一項,一定要寫明:價值類型選定的理由及其定義;在最后評估價值結(jié)果中,在說明評估量化結(jié)果時一定要說明是什么價值類型.在評估結(jié)果中:在評估報告中,在評估基本內(nèi)容中有一項,一定要寫27四、資產(chǎn)評估的目的1、相關(guān)概念一般目的：為資產(chǎn)交易當(dāng)事人雙方提供擬交易資產(chǎn)的公允價值特殊目的：滿足不同的經(jīng)濟業(yè)務(wù)的要求，引起資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的經(jīng)濟行為。兩者的關(guān)系：一般目的包括特定目的，特定目的是一般目的具體化。四、資產(chǎn)評估的目的1、相關(guān)概念兩者的關(guān)系：一般目的包括特定目28是評估對象在各種條件下與評估條件相匹配的合理的評估價值的抽象。一個重要概念：公允價值

在資產(chǎn)評估中是一個相對抽象的概念（和會計上公允價值不同）評估對象所處條件如當(dāng)事人地位、資產(chǎn)狀況、資產(chǎn)面臨的市場條件評估主體選定的評估條件要想兩者相匹配，評估應(yīng)該做大量的取證工作是評估對象在各種條件下與評估條件相匹配的合理的評估價值的抽象29引發(fā)資產(chǎn)評估特定目的的經(jīng)濟行為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中外合資合作企業(yè)兼并企業(yè)清算企業(yè)出售抵押企業(yè)聯(lián)營擔(dān)保股份經(jīng)營企業(yè)租賃引發(fā)資產(chǎn)評估特定目的的經(jīng)濟行為30同一種資產(chǎn)業(yè)務(wù)同一價值類型比如：意思是破產(chǎn)業(yè)務(wù)是否一定對應(yīng)的是資產(chǎn)的清算價值呢？也不一定，還要看當(dāng)時的評估市場條件和資產(chǎn)本身的質(zhì)量等。兩者關(guān)系絕不可固定化與絕對化！！因為特定目的只是約束價值類型的一個條件。同一種資產(chǎn)業(yè)務(wù)同一價值類型比如：意思是破產(chǎn)業(yè)務(wù)是否一定對應(yīng)的313、關(guān)于價值類型選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系價值類型是評估人員把握資產(chǎn)評估特定目的以及特定條件下的公允價值的表現(xiàn)形式。2）價值類型的選擇關(guān)系到資產(chǎn)評估目的的實現(xiàn)，以及對其他相關(guān)條件的滿足資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)自身條件（內(nèi)因）評估時面臨的市場條件及交易條件（外因）價值類型1）目的約束價值類型3、關(guān)于價值類型選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系價值類型32資產(chǎn)評估中的公允價值具有相對性質(zhì)；公允價值對于某一項資產(chǎn)而言，不是一個確定不變的值，而是一個相對值。當(dāng)資產(chǎn)處于正常使用及正常市場條件下，有一個與此條件相對應(yīng)的合理價值。當(dāng)資產(chǎn)處于非正常使用及非正常市場條件下，也有一個與此條件相對應(yīng)的合理價值對公允價值的更多理解資產(chǎn)評估中的公允價值具有相對性質(zhì)；對公允價值的更多理解33由于資產(chǎn)評估目的的不同，資產(chǎn)面臨內(nèi)外條件不同，公允價值就體現(xiàn)出多樣性、復(fù)雜性和難以把握性。評估中公允價值和評估條件的相對性和相關(guān)性由于資產(chǎn)評估目的的不同，評估中公允價值和評估條件的相對性和相344、市場價值在資產(chǎn)評估中的作用市場價值是資產(chǎn)評估中公允價值的坐標(biāo)。公允價值市場價值宏觀層次的概念，包括正常市場條件和非正常市場條件的合理評估結(jié)果。在正常市場條件下資產(chǎn)處在最佳使用狀態(tài)下的評估。具體概念、條件明確是公允價值的一種4、市場價值在資產(chǎn)評估中的作用市場價值是資產(chǎn)評估中公允價值的35作用：1.資產(chǎn)評估假設(shè)將被評估資產(chǎn)置于一個特定的環(huán)境2.資產(chǎn)評估假設(shè)是實現(xiàn)資產(chǎn)評估特定目的的必要條件3.資產(chǎn)評估假設(shè)是確定評估方法的前提條件繼續(xù)使用假設(shè)是現(xiàn)值收益法的前提，公開市場假設(shè)是現(xiàn)行市價法的前提。第三節(jié)資產(chǎn)評估假設(shè)與原則資產(chǎn)評估假設(shè)根據(jù)有限事實、合乎邏輯的假定一、資產(chǎn)評估假設(shè)第三節(jié)資產(chǎn)評估假設(shè)與原則資產(chǎn)評估假設(shè)根據(jù)有限事實、合乎邏輯36一、資產(chǎn)評估假設(shè)交易假設(shè)TransactionHypothesis是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設(shè).（1）定義假定所有待評估資產(chǎn)都已經(jīng)處在交易中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。資產(chǎn)被置于交易之中可模擬市場估價（2）作用第三節(jié)資產(chǎn)評估假設(shè)與原則為進行評估“創(chuàng)造”了條件外部環(huán)境的描述一、資產(chǎn)評估假設(shè)交易假設(shè)TransactionHypo371.交易假設(shè)TransactionHypothesis

2.公開市場假設(shè)OpenMarketHypothesis

是對資產(chǎn)擬進入的市場條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。資產(chǎn)用途可以隨意選擇資產(chǎn)在市場中公開買賣假定的基礎(chǔ)市場是受到時間和空間限制的評估值由市場行情決定，而非個別交易決定注意問題一、資產(chǎn)評估假設(shè)公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，指一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制的條件下進行的。

其他假設(shè)都以公開市場假設(shè)為基本參照1.交易假設(shè)TransactionHypothesis2381.交易假設(shè)TransactionHypothesis

2.公開市場假設(shè)OpenMarketHypothesis

3.持續(xù)使用假設(shè)ContinuousUseHypothesis（1）定義：持續(xù)使用假設(shè)也是對資產(chǎn)擬進入的市場條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。一、資產(chǎn)評估假設(shè)資產(chǎn)的繼續(xù)使用有兩類概念。第一、對單項資產(chǎn)。如機器設(shè)備，稱為繼續(xù)使用假設(shè)。第二、對特殊資產(chǎn)。如企業(yè)，稱為持續(xù)經(jīng)營假設(shè)正在使用（包括正在使用的和備用的資產(chǎn)）仍將使用資產(chǎn)不可拆分（2）假定（3）單項資產(chǎn)繼續(xù)使用的三種情況在用使用（原地使用）轉(zhuǎn)用繼用移用繼用1.交易假設(shè)TransactionHypothesis239資產(chǎn)能帶來期望收益資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命資產(chǎn)所有權(quán)明確或通過界定可以明確，并且產(chǎn)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓可以確定資產(chǎn)在特定條件下的的最佳用途（4）資產(chǎn)繼用的條件這一假設(shè)要求一般情況下不能按把資產(chǎn)拆零出售所得收益之和來評估資產(chǎn)價格，即應(yīng)該把資產(chǎn)看成是一種獲利能力，而不是物的堆積。1.交易假設(shè)TransactionHypothesis

2.公開市場假設(shè)OpenMarketHypothesis

3.持續(xù)使用假設(shè)ContinuousUseHypothesis一、資產(chǎn)評估假設(shè)資產(chǎn)能帶來期望收益（4）資產(chǎn)繼用的條件這一假設(shè)要求一般情況下404.清算假設(shè)LiquidationHypothesis時間短交易雙方的地位不平等交易的兩種情況問題：清算假設(shè)下的評估值=繼用假設(shè)下的評估值？在清算假設(shè)中還能使用繼用假設(shè)和公開市場假設(shè)嗎？1.交易假設(shè)TransactionHypothesis

2.公開市場假設(shè)OpenMarketHypothesis

3.持續(xù)使用假設(shè)ContinuousUseHypothesis一、資產(chǎn)評估假設(shè)清算假設(shè)是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。清算假設(shè)首先是基于被評估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，再根據(jù)相應(yīng)數(shù)據(jù)資料推定被評估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。4.清算假設(shè)LiquidationHypothesis時間41三種假設(shè)代表了資產(chǎn)的三種使用效用，從而在繼用假設(shè)下要求評估資產(chǎn)的繼用價值，在公開市場假設(shè)下要求評估其市場價值，在清算假設(shè)下要求評估其清算價格。不同假設(shè)也是資產(chǎn)評估不同方法的前提。收益現(xiàn)值法的使用以繼續(xù)使用假設(shè)為前提；現(xiàn)行市價法的使用法以公開市場假設(shè)為前提；三種假設(shè)代表了資產(chǎn)的三種使用效用，從而在繼用假設(shè)下要求評估資42（一）資產(chǎn)評估的工作原則獨立性原則客觀公正性原則科學(xué)性原則二、資產(chǎn)評估的原則（一）資產(chǎn)評估的工作原則獨立性原則二、資產(chǎn)評估的原則43（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術(shù)原則預(yù)期收益原則資產(chǎn)價值取決于未來收益供求原則：供求關(guān)系影響價值貢獻原則：資產(chǎn)價值取決于它對整體的貢獻替代原則：資產(chǎn)價值要受替代性資產(chǎn)市場價值的影響評估時點原則：評估基準(zhǔn)日（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術(shù)原則預(yù)期收益原則44實務(wù)思考題:案例一：(一)某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產(chǎn)進行評估，估價目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2，總建筑面積為4500m2，2002年1月竣工。2003年1月1日評估公司的評估結(jié)果為850元／m2。甲公司拿到報告后頗感不解，因為其實際投入的成本已達(dá)960元／m2，而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評估公司認(rèn)為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認(rèn)為其評估結(jié)果是合理的?實務(wù)思考題:案例一：45參考答案:1．評估的是公開市場價值或市場價格，是客觀合理的價格；2．而實際發(fā)生的成本可能超過社會平均水平；3．估價時點與實際成本發(fā)生時點有差異，價格會有變化。參考答案:46第四節(jié)資產(chǎn)評估與會計、審計的關(guān)系

一、資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系和區(qū)別 資產(chǎn)評估提供以價值判斷為主要內(nèi)容的服務(wù)，而會計則提供以事實判斷為主要內(nèi)容的服務(wù)，都是現(xiàn)代市場經(jīng)濟賴以正常運行的基礎(chǔ)性服務(wù)行業(yè)。（一）資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系主要表現(xiàn)在特定條件下資產(chǎn)會計計價和財務(wù)報告利用資產(chǎn)評估結(jié)論，以及資產(chǎn)評估需要參考會計資料兩個方面。

1.會計計價和財務(wù)報告需要利用資產(chǎn)評估結(jié)論

第四節(jié)資產(chǎn)評估與會計、審計的關(guān)系一、資產(chǎn)評估與會計47（1）國內(nèi)相關(guān)規(guī)定《公司法》及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,當(dāng)投資方以非貨幣資產(chǎn)投資時，應(yīng)當(dāng)對非貨幣資產(chǎn)進行資產(chǎn)評估,以資產(chǎn)評估結(jié)果為依據(jù),確定投資數(shù)額，并以此作為公司會計入賬的重要依據(jù)；當(dāng)企業(yè)進行聯(lián)合、兼并、重組等產(chǎn)權(quán)變動經(jīng)濟行為時,也需要對擬發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動的資產(chǎn)進行評估，評估結(jié)果可以作為產(chǎn)權(quán)變動后企業(yè)重新建賬、調(diào)賬的重要依據(jù)。從這些方面來看，在特定條件下會計計價有利用資產(chǎn)評估結(jié)論的要求。（1）國內(nèi)相關(guān)規(guī)定48第四節(jié)資產(chǎn)評估與會計、審計的關(guān)系

一、資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系和區(qū)別

（一）資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系（2）企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求2006年2月15日，我國頒布的新的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》第一次全面地引入了公允價值，在投資性房地產(chǎn)、長期股權(quán)投資、交易性金融資產(chǎn)、債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換、非同一控制下企業(yè)合并、資產(chǎn)減值等具體準(zhǔn)則中允許采用公允價值計量。根據(jù)我國現(xiàn)階段市場的發(fā)育程度，我國新的會計準(zhǔn)則采取了有限度地運用公允價值作為會計計價屬性的做法，并對采用公允價值計量規(guī)定了一些條件：一是資產(chǎn)存在活躍市場的，應(yīng)當(dāng)以市場中的交易價格作為公允價值；二是資產(chǎn)本身不存在活躍市場，但類似資產(chǎn)存在活躍市場的，應(yīng)當(dāng)以類似資產(chǎn)的交易價格為基礎(chǔ)確定公允價值；第四節(jié)資產(chǎn)評估與會計、審計的關(guān)系一、資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系49

第四節(jié)資產(chǎn)評估與會計、審計的關(guān)系

一、資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系和區(qū)別

（一）資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系2、資產(chǎn)評估需要參考會計數(shù)據(jù)資料資產(chǎn)評估利用和參考會計數(shù)據(jù)的情況也是經(jīng)常發(fā)生的，特別是在企業(yè)價值評估中，廣泛地利用企業(yè)財務(wù)報表、有關(guān)財務(wù)指標(biāo)以及財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)等。而且，這些企業(yè)會計數(shù)據(jù)資料的準(zhǔn)確程度在一定程度上也會影響資產(chǎn)評估結(jié)果的質(zhì)量。例如：繼用前提下的資產(chǎn)信息、貶值、預(yù)期收益和風(fēng)險不管是特定條件下會計計價利用資產(chǎn)評估的結(jié)果,還是資產(chǎn)評估需要參考會計數(shù)據(jù)資料,都說明資產(chǎn)評估與會計有著一定的聯(lián)系,而且這種聯(lián)系會隨著投資者對企業(yè)披露資產(chǎn)現(xiàn)值要求的不斷提高而更加廣泛。

第四節(jié)資產(chǎn)評估與會計、審計的關(guān)系一、資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)50第四節(jié)資產(chǎn)評估與會計、審計的關(guān)系

一、資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系和區(qū)別（二）資產(chǎn)評估與會計的區(qū)別資產(chǎn)評估與會計計價之間的相互關(guān)系隨著新的會計準(zhǔn)則的實施會越來越多，但是不能否認(rèn)在許多情況下，兩者的區(qū)別是明顯的。1、基本職能不同——會計是一項以記賬、算賬和報賬為基本手段，連續(xù)地、系統(tǒng)地反映和監(jiān)督企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)收支及其成果的一種社會活動。會計計價主要是確定出可靠、謹(jǐn)慎的資產(chǎn)、負(fù)債及收益的會計信息，服務(wù)于企業(yè)、政府和社會。反映和監(jiān)督是會計的基本職能。資產(chǎn)評估是一種價值判斷活動，它主要服務(wù)于資產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)變動。公正客觀地評估和咨詢是資產(chǎn)評估的基本職能。2、依據(jù)不同——會計記賬和算賬中的資產(chǎn)確認(rèn)和計價主要以歷史成本為依據(jù)，在資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)確認(rèn)和評價主要是以效用和市場價值為依據(jù)。

第四節(jié)資產(chǎn)評估與會計、審計的關(guān)系一、資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系51第四節(jié)資產(chǎn)評估與會計、審計的關(guān)系

一、資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系和區(qū)別（二）資產(chǎn)評估與會計的區(qū)別3、方法不同——會計中的資產(chǎn)計價方法主要采用核算方法。資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)價值評估除了可以利用核算方法外，還廣泛應(yīng)用預(yù)期收益折現(xiàn)方法、市場售價類比方法等多種技術(shù)方法。4、目標(biāo)不同——會計計價的基本目標(biāo)是為企業(yè)管理、會計核算和會計信息披露服務(wù)，資產(chǎn)評估的基本目標(biāo)是為資產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)變動服務(wù)。5、實施者不同——企業(yè)內(nèi)部會計人員；獨立于企業(yè)之外的中介機構(gòu)第四節(jié)資產(chǎn)評估與會計、審計的關(guān)系一、資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系52

第四節(jié)資產(chǎn)評估與會計、審計的關(guān)系

二、資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系和區(qū)別（一）資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系資產(chǎn)評估與審計都通過專業(yè)機構(gòu)和人員為社會提供中介服務(wù)，二者在業(yè)務(wù)上有一定的聯(lián)系。從我國的實際情況來看,資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系主要表現(xiàn)在以下幾個方面:1．資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)清查階段，就其工作方法而言，包括對委托方申報的評估對象進行核實和界定，有相當(dāng)部分工作采用了與審計類似的方法，具有“事實判斷”的性質(zhì)。根據(jù)我國資產(chǎn)評估法規(guī)的要求，流動資產(chǎn)及企業(yè)負(fù)債也被納入企業(yè)價值評估范疇，而流動資產(chǎn)和負(fù)債的評估有相當(dāng)部分可借鑒審計的方法進行。2、在企業(yè)價值評估中，經(jīng)審計后的企業(yè)財務(wù)報表及相關(guān)數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)價值評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。3、由于會計資產(chǎn)計價是審計審核的一個重要方面，而會計資產(chǎn)計價與資產(chǎn)評估有著密切的聯(lián)系，審計審核會計資產(chǎn)計價也要大量運用資產(chǎn)評估技術(shù)和方法，審計運用評估技術(shù)進行工作使得審計與資產(chǎn)評估的關(guān)系更加密切。

第四節(jié)資產(chǎn)評估與會計、審計的關(guān)系二、資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)53

第四節(jié)資產(chǎn)評估與會計、審計的關(guān)系

二、資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系和區(qū)別（二）資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別1、產(chǎn)生的社會條件和活動的本質(zhì)不同——審計是在現(xiàn)代企業(yè)兩權(quán)分離背景下產(chǎn)生的，旨在對企業(yè)財務(wù)報表所反映的企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的真實性和公允性做出事實判斷，具有明顯的公正性特征。資產(chǎn)評估是在市場經(jīng)濟充分發(fā)展，適應(yīng)資產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)變動的需要，旨在為委托人與有關(guān)當(dāng)事人的被評估資產(chǎn)做出價值判斷，具有明顯的咨詢性特征。2、原則不同——審計人員在執(zhí)業(yè)過程中，要自始至終地貫徹公證、防護和建設(shè)三大專業(yè)原則，而資產(chǎn)評估人員在執(zhí)業(yè)過程中則必須遵循供求、替代、貢獻、預(yù)期等基本經(jīng)濟原則。

第四節(jié)資產(chǎn)評估與會計、審計的關(guān)系二、資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)54

第四節(jié)資產(chǎn)評估與會計、審計的關(guān)系

二、資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系和區(qū)別（二）資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別3、專業(yè)基礎(chǔ)不同——審計工作以會計學(xué)、稅法及其他經(jīng)濟法規(guī)等知識為專業(yè)知識基礎(chǔ)，而資產(chǎn)評估的專業(yè)知識基礎(chǔ)，除了由經(jīng)濟學(xué)、法律、會計學(xué)等知識組成外，工程技術(shù)方面的知識，也是其重要的組成部分。4、執(zhí)業(yè)依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)不同——審計主要是對會計報告的審計，審計對業(yè)務(wù)的處理標(biāo)準(zhǔn)與會計是同一的，如歷史成本。而資產(chǎn)評估自始至終堅持以市場和資產(chǎn)的效用為資產(chǎn)價值判斷的依據(jù)。

第四節(jié)資產(chǎn)評估與會計、審計的關(guān)系二、資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)55跟我學(xué)評估跟我學(xué)評估56資產(chǎn)評估基本方法第二章資產(chǎn)評估基本方法第二章57本章基本要求掌握資產(chǎn)評估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和各項參數(shù)指標(biāo)的確定方法，熟悉資產(chǎn)評估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評估方法間的關(guān)系。能夠運用三種基本方法對常見的資產(chǎn)進行評估。本章基本要求掌握資產(chǎn)評估三種基本58本章重點對資產(chǎn)評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評估方法中各項參數(shù)指標(biāo)的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評估方法的關(guān)鍵。本章重點對資產(chǎn)評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三59本章難點對收益法評估基本原理的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期三個基本指標(biāo)在實踐中的取得方法和途徑。本章難點對收益法評估基本原理的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期60資產(chǎn)評估方法如何做資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計、會計等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點形成的一整套方法體系。資產(chǎn)評估方法如何做資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算61資產(chǎn)評估過程結(jié)構(gòu)圖評估環(huán)境—社會—經(jīng)濟—技術(shù)—法律形成問題評價指標(biāo)綜合分析選擇實施意見1234567目的與動機1資料收集2鑒定與評價3假設(shè)前提4定量估算5結(jié)果分析6得出結(jié)論7活動過程思維過程資產(chǎn)評估過程結(jié)構(gòu)圖評估環(huán)境—社會—經(jīng)濟—技術(shù)—法律形成問題62資產(chǎn)評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑收益途徑評估基準(zhǔn)日過去未來成本法市場法收益法資產(chǎn)評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑收益途徑評估基準(zhǔn)日過去63市場法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價指數(shù)法功能重置成本法統(tǒng)計分析法觀察法使用年限法

直接價值法

收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評估方法體系市場法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價指64第一節(jié)市場法一、基本思路

市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近交易類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估思路。

市場法是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一第一節(jié)市場法一、基本思路65

二、基本原理：資產(chǎn)的替代原理任何一個正常的投資者在購置某項資產(chǎn)時，所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價。二、基本原理：資產(chǎn)的替代原理66三、市場法的基本前提㈠公開的活躍的市場排除了個別交易的偶然性㈡可比的資產(chǎn)及其交易活動功能可比市場條件可比成交時間可比用途、性能類似，可避免張冠李戴供求關(guān)系、競爭狀況、交易條件，可明確評估結(jié)果的市場類型近期、影響可調(diào)整，可降低影響在近期公開市場上已經(jīng)發(fā)生過，且資產(chǎn)或業(yè)務(wù)相同或相近是不是所有的資產(chǎn)都可用市場法？如果不是，有哪些情況？在資本市場不活躍和評估對象為有限市場資產(chǎn)或?qū)Ｓ觅Y產(chǎn)的情況三、市場法的基本前提㈠公開的活躍的市場排除了個別交易的偶然性67四、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)㈤綜合分析確定結(jié)果㈡選擇比較因素對評估價值影響大的㈢指標(biāo)對比、量化差異數(shù)量化、貨幣化㈣調(diào)整差異初步評估結(jié)果㈠選擇參照物數(shù)量：三個以上，避免偶然因素影響,統(tǒng)計上可檢驗可比性:功能、市場條件、成交地域與時間等四、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)㈤綜合分析確定結(jié)果㈡選擇比較因68五、評估單項資產(chǎn)考慮的可比因素1功能因素——在社會需求前提下，以資產(chǎn)實際發(fā)揮效用的角度功能與其價值成正比2實體特征和質(zhì)量4交易條件——交易批量、交易動機和交易時間3市場狀況——供求關(guān)系等市場變化五、評估單項資產(chǎn)考慮的可比因素1功能因素——在社會需求前提69六、市場法的具體評估方法㈠直接比較法利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征或若干基本特征直接與評估對象的同一基本特征或若干基本特征進行比較而判斷評估對象價值的方法評估對象價值=參照物成交價格*修正系數(shù)1*修正系數(shù)2*···*修正系數(shù)n或者評估對象價值=參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±

···±基本特征差額n㈠直接比較法㈡間接比較法以參照物與評估對象的相似程度優(yōu)點：直觀簡潔，便于操作缺點：可比性要求高—相同或基本相同；或其差異主要體現(xiàn)在某幾項明顯的因素上對信息資源的數(shù)量和質(zhì)量要求高六、市場法的具體評估方法㈠直接比較法利用參照物的交易價格及參70

當(dāng)參照物與評估對象的差異僅僅體現(xiàn)在某一基本特征上時，直接比較法可以具體表現(xiàn)為以下幾種（掌握定義和計算公式）現(xiàn)行市價法。當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市價或與其參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可直接利用評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市價為評估對象的評估價值。例如：上市流通的證券；批量生產(chǎn)的機器設(shè)備、汽車等2.市價折扣法。一般只適用于僅存在交易條件方面的差異的情況如：評估某擬快速變現(xiàn)的資產(chǎn)，在評估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)注冊資產(chǎn)評估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率為20%。則該擬快速變現(xiàn)的資產(chǎn)的價值為？六、市場法的具體評估方法當(dāng)參照物與評估對象的差異僅僅體現(xiàn)在某一基本特713.功能價值類比法（類比估價法）。據(jù)功能與價值之間的關(guān)系分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系線性關(guān)系————生產(chǎn)能力比例法指數(shù)關(guān)系————規(guī)模效益指數(shù)法（1）呈線性關(guān)系時：資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力例：被評估設(shè)備一臺，年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，而被評估資產(chǎn)價值是？3.功能價值類比法（類比估價法）。724.價格指數(shù)法（物價指數(shù)法）（1）資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（1+物價變動指數(shù)）=參照物成交價格*（1+評估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定基價格變動指數(shù)）/（1+評估基準(zhǔn)日參照物定基價格變動指數(shù)）=參照物成交價格*參照物交易期日至評估基準(zhǔn)日各期（1+環(huán)比價格變動指數(shù)）乘積4.價格指數(shù)法（物價指數(shù)法）73六、市場法的具體評估方法4.價格指數(shù)法（物價指數(shù)法）（2）資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*價格指數(shù)=參照物成交價格*評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基價格指數(shù)/評估基準(zhǔn)日參照物定基價格指數(shù)=參照物成交價格*參照物交易期日至評估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價格指數(shù)乘積適用范圍：僅有時間差異例1：被評估房地產(chǎn)2006年6月30日進行評估，該類房地產(chǎn)在2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%，參照物房產(chǎn)在2006年3月的價格為3800元/平方米。計算評估對象在基準(zhǔn)日的價值。例2：某資產(chǎn)在2006年1月的成交價格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但其同類資產(chǎn)的價格變化如下：2006年1-5月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%、104.7%。確定評估對象的在2006年5月的價值。六、市場法的具體評估方法74例1：3800*（1+10.5%)/(1+6.8%)例2:300*103.6%*98.3%*103.5%*104.7%例1：755.成新率價格調(diào)整法注：當(dāng)差異不僅僅體現(xiàn)在某一基本特征上時，上述評估方法可以演變?yōu)楦鱾€基本特征修正系數(shù)的計算。5.成新率價格調(diào)整法76六、市場法的具體評估方法1、市場售價類比法2、價值比率法交易條件和時間區(qū)域功能個別主要調(diào)整因素當(dāng)參照物與評估對象的差異體現(xiàn)在某幾項明顯特征上或某一綜合特征時，在具體操作中使用頻率較高的有以下兩種(1)成本市價法（2）市盈率倍數(shù)法六、市場法的具體評估方法1、市場售價類比法2、價值比率法77

又叫市場成交價格比較法，是在公開市場上無法找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物時，可以選擇若干個類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價格進行差異調(diào)整，來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。1、市場售價類比調(diào)整法關(guān)鍵字：客體、參照物、差異、調(diào)整又叫市場成交價格比較法，是在公開市場上無法找到與被評估78類比法的基本計算公式為：被評估資產(chǎn)評估值＝參照物價格×調(diào)整系數(shù)被評估資產(chǎn)評估值＝參照物價格×（1＋調(diào)整率）類比法的基本計算公式為：被評估資產(chǎn)評估值791).時間因素。

時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日時間上的不一致所導(dǎo)致的差異。

如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)參照物的主要差異因素有：1).時間因素。參照物的主要差異因素有：802).區(qū)域因素。

區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。當(dāng)評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×區(qū)域因素修正系數(shù)

參照物的主要差異因素有：2).區(qū)域因素。參照物的主要差異因素有：813).功能因素。

功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。當(dāng)評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×功能差異修正系數(shù)

參照物的主要差異因素有：3).功能因素。參照物的主要差異因素有：824)．交易情況。

交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。當(dāng)評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易情況修正系數(shù)

參照物的主要差異因素有：4)．交易情況。參照物的主要差異因素有：83交易形式親友交易急于拋售拍賣修正系數(shù)8090120交易價格120135180修正后的交易價格120*100/80=150135*100/90=150180*100/120=150例:交易情況修正系數(shù)舉例實踐中關(guān)鍵是修正系數(shù)的選擇。交易形式親友交易急于拋售拍賣修正系數(shù)8090120交易價格1845)．個別因素。個別因素主要包括資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當(dāng)評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×個別因素修正系數(shù)

參照物的主要差異因素有：5)．個別因素。參照物的主要差異因素有：85如:土地使用年期修正系數(shù)按下式計算：K——將可比實例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數(shù)；r——資本化率；n——可比實例的剩余年限；m——待估剩余年限；如:土地使用年期修正系數(shù)按下式計算：86例：若選擇的比較案例成交價為每平方米6000元，對應(yīng)土地的使用年期為40年，而待估宗地出讓年期為20年，土地資本化率為8％，則年期修正系數(shù)為多少？例：若選擇的比較案例成交價為每平方米6000元，對應(yīng)土地的使87如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計算公式可用下式表示為：評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×功能差異修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)參照物的主要差異因素有：如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，88市場售價類比法舉例交易實例A交易實例B交易實例C交易實例D估價對象交易日期2007.4.22007.3.32006.10.42006.12.52007.10.3價格總價19.6萬31.2萬27.4萬37.8萬單價870元/m2820元/m2855元/m2840元/m2面積225m2380m2320m2450m2600m2剩余使用年35年30年35年30年30年區(qū)域因素分10088108100100估價對象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。評估該地塊2007年10月3號的市場價值。※交易實例A、D為正常買賣，交易實例B較正常買賣價格偏低2%，交易實例C較正常價格偏低3%.由于評估地面積大,在判定比各交易實例土地價格高2%.※2006年10月以來土地價格平均每月上漲1%市場售價類比法舉例交易實例A交易實例B交易實例C交易實例D估89修正前單價交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正因素1因素2交易實例A870交易實例B820交易實例C855交易實例D840100/100100/100100/98100/97106/100110/100107/100112/100100/100100/100100/88100/108102/100102/100102/100102/1000.9659--0.9659修正后單價A：909B：1038C：901D：942評估單價=(A+B+C+D)÷4=948元/m2評估總價=948×600=568800元市場售價類比法舉例修正前單價交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正因90資產(chǎn)評估第1]2章內(nèi)容課件91資產(chǎn)評估學(xué)熊艷山東財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院資產(chǎn)評估教研室資產(chǎn)評估學(xué)熊艷92學(xué)期教學(xué)內(nèi)容總論資產(chǎn)評估方法資產(chǎn)評估程序資產(chǎn)評估報告以財務(wù)報告為目的評估我國資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展國外評估準(zhǔn)則學(xué)期教學(xué)內(nèi)容總論93教學(xué)目的對資產(chǎn)評估的基本概念、理論、評估方法有較全面而深入的掌握；

通過一定量的案例和企業(yè)資產(chǎn)評估的討論，使同學(xué)們對如何對企業(yè)資產(chǎn)進行評估的能力得到一定程度的鍛煉和提高。教學(xué)目的對資產(chǎn)評估的基本概念、理論、評估方法有較全面而深入的94考試方式:平時學(xué)習(xí)表現(xiàn)15%(包括點名,回答問題)作業(yè)15%(包括案例討論與期中考試)期終考試70%

考試方式:平時學(xué)習(xí)表現(xiàn)15%(包括點名,回答問題)95資產(chǎn)評估學(xué)第一章總論資產(chǎn)評估學(xué)第一章總論96一、資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估是一種市場化和動態(tài)化的價值鑒證行為資產(chǎn)評估鑒證的是資產(chǎn)的價值，而資產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)則是資產(chǎn)的價格。資產(chǎn)

評估資產(chǎn)評估是由專業(yè)評估機構(gòu)和評估人員依照國家有關(guān)法律及相關(guān)經(jīng)濟信息，遵循特定規(guī)則，按照相關(guān)程序，根據(jù)特定目的選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)的方法對相關(guān)資產(chǎn)價值做出評定和估量的鑒證行為。第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點一、資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估是一種市場化和動態(tài)化的價值鑒證行為97評估出現(xiàn)的一種情景:澳大利亞的不動產(chǎn)評估風(fēng)險案例

一、案件情況訴訟標(biāo)的：位于昆士蘭州的一處工業(yè)用不動產(chǎn)原告：一小型金融貸款機構(gòu)被告：某評估師案由：2005年，鄧肯女士(借款人)向原告申請借款，以其擁有的待開發(fā)工業(yè)用不動產(chǎn)做抵押，并向原告提供了由被告于2005年4月11日出具的評估報告。該評估報告認(rèn)為該項工業(yè)用途的不動產(chǎn)價值為185萬澳元(每平方米5萬澳元)。根據(jù)該評估報告，原告向鄧肯女士提供了123萬澳元的貸款，期限12個月。在最初的12個月中，雙方執(zhí)行合同情況良好并將貸款期限又延展了12個月。在延展期間，借款人鄧肯女土違約。原告最終行使權(quán)利，于2007年6月以85萬澳元的價格將抵押物出售。隨后原告即向法院提起訴訟，要求被告評估師賠償相關(guān)損失。評估出現(xiàn)的一種情景:一、案件情況98資產(chǎn)評估十個基本評估要素⒈評估主體誰來評（評估機構(gòu)和人員）⒉評估客體評什么（評估的對象）⒊評估依據(jù)憑什么（相關(guān)法規(guī)等）⒋評估目的做何用（具體用途）⒍評估程序怎樣做（工作步驟）⒌評估原則堅持啥（行為規(guī)范）⒎評估價值類型質(zhì)的規(guī)定性⒏評估方法特定技術(shù)行為依據(jù)法規(guī)依據(jù)產(chǎn)權(quán)依據(jù)取價依據(jù)二、資產(chǎn)評估的十要素9.評估假設(shè)有交易假設(shè)\公開市場假設(shè)等10.評估基準(zhǔn)日評估時間資產(chǎn)評估十個基本評估要素⒈評估主體誰來評（評估機構(gòu)和人員）⒉99（一）資產(chǎn)評估的主體第一種是專業(yè)性資產(chǎn)評估機構(gòu)，如房地產(chǎn)評估事務(wù)所。這類機構(gòu)專門從事某一方面的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，具有精通這一方面的專門人才，但這些人才也需要通過資產(chǎn)評估的專業(yè)培訓(xùn)，取得“國有資產(chǎn)評估資格證書”后，才能承擔(dān)本專業(yè)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。第二種是兼營性資產(chǎn)評估結(jié)構(gòu)，如會計師事務(wù)所、審計事務(wù)所、財務(wù)咨詢公司等。它們原先已有較強的專業(yè)技術(shù)力量，只要增加（或臨時聘請）一些必需的、有關(guān)方面的專業(yè)技術(shù)人員，經(jīng)過一定資產(chǎn)評估知識培訓(xùn)和考試考核，在取得“資產(chǎn)評估資格證書”后，就可以承擔(dān)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。第三種是綜合性資產(chǎn)評估機構(gòu)，如資產(chǎn)評估公司、資產(chǎn)評估事務(wù)所。其特點是實行獨立核算的企業(yè)化經(jīng)營，執(zhí)行獨立性、職業(yè)性和專業(yè)性原則，承擔(dān)各行業(yè)、各部門的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，這種類型的機構(gòu)必須擁有各類與評估業(yè)務(wù)相關(guān)的專業(yè)人員，具有雄厚的資產(chǎn)評估力量。資產(chǎn)評估要素（一）資產(chǎn)評估的主體資產(chǎn)評估要素100（一）資產(chǎn)評估的主體具有資產(chǎn)評估資格的人員是指經(jīng)過嚴(yán)格的考試或考核，具有資產(chǎn)評估能力并取得資產(chǎn)評估資格的人員。在中國，資產(chǎn)評估人員必須通過全國統(tǒng)一考試，在取得注冊評估師的資格后才能擔(dān)任資產(chǎn)評估的工作。由于資產(chǎn)評估結(jié)果直接關(guān)系著資產(chǎn)交接各方的權(quán)益，且評估技術(shù)難度大，涉及多方面的專業(yè)知識，如會計學(xué)、市場學(xué)、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)等。因此，要求資產(chǎn)評估人員必須具備三個方面的條件：第一，具有踏實、勤奮、認(rèn)真的工作作風(fēng)以及良好的職業(yè)道德和個人品質(zhì)；第二，具有廣博的知識和較豐富的實踐經(jīng)驗；第三，經(jīng)過嚴(yán)格的考試或考核，取得注冊評估師的資格。資產(chǎn)評估要素（一）資產(chǎn)評估的主體資產(chǎn)評估要素101三、資產(chǎn)評估的特點、種類（一）特點市場性－－是對被估資產(chǎn)價值確認(rèn)的市場基礎(chǔ)資產(chǎn)評估活動來源于市場資產(chǎn)評估的主要信息來源于市場資產(chǎn)評估作價結(jié)果必須接受市場的檢驗專業(yè)性－－由取得資格的專業(yè)人員執(zhí)行，對價值的估計判斷都是建立在專業(yè)技術(shù)知識與經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上。三、資產(chǎn)評估的特點、種類（一）特點專業(yè)性－－由取得資格的專業(yè)102公正性－－評估結(jié)論對雙方當(dāng)事人來講是公正的評估作價的全過程按照公允及法定的準(zhǔn)則和規(guī)范化程序進行，有評估原則，評估依據(jù)和評估程序作保證，具有行業(yè)公允的業(yè)務(wù)規(guī)范。評估作價的模擬交易過程和相關(guān)信息來源是市場化的，由此得出的評估結(jié)論必須接受市場的檢驗。評估主體的身份是獨立于產(chǎn)權(quán)交易雙方之外的第三者。不能“情人眼里出西施”也不能“下里巴人”咨詢性－－評估結(jié)論是一種專業(yè)化的估價意見資產(chǎn)評估第1]2章內(nèi)容課件103（二）資產(chǎn)評估的分類按評估對象的不同劃分，可分為單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容分類，可分為評估、評估復(fù)核和評估咨詢?nèi)?。按資產(chǎn)評估活動于《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》的關(guān)系分類，可分為完全評估和限制評估兩類。（二）資產(chǎn)評估的分類按評估對象的不同劃分，可分為單項資產(chǎn)評估104四、資產(chǎn)評估的對象和特點

（一）資產(chǎn)會計學(xué)的角度看待資產(chǎn)資產(chǎn)評估的角度看待資產(chǎn)資產(chǎn)必須由某一特定權(quán)力主體擁有或控制資產(chǎn)對于特定主體來說能帶來經(jīng)濟利益資產(chǎn)能夠用貨幣計量資產(chǎn)是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)所擁有或者控制的能以貨幣計量的經(jīng)濟資源，包括財產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。四、資產(chǎn)評估的對象和特點

（一）資產(chǎn)會計學(xué)的角度看待資產(chǎn)資產(chǎn)105兩種資產(chǎn)概念的比較：會計學(xué)中資產(chǎn)被認(rèn)為是各種被占用或運用的資金存在形態(tài)，強調(diào)的是資金的實際投入和運用，沒有資金的投入和運用就沒有資產(chǎn)，對于那些在實際經(jīng)濟生活中確實存在的，但沒有占用或耗費資金或者資金耗費無法估量的資產(chǎn)則排除在核算內(nèi)容之外，如自創(chuàng)商譽、人力資源等。而資產(chǎn)評估強調(diào)的是資產(chǎn)的現(xiàn)實存在性，只要是現(xiàn)實存在的、能給企業(yè)帶來未來經(jīng)濟利益的資源均應(yīng)納入評估對象范圍，資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)范圍比會計學(xué)中資產(chǎn)的范圍要寬。兩種資產(chǎn)概念的比較：會計學(xué)中資產(chǎn)被認(rèn)為是各種被占用或運用的資106資產(chǎn)的分類按有無實體性態(tài)分類：有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)按是否具有綜合獲利能力分類：單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)按能否獨立存在分類：可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)資產(chǎn)的分類按有無實體性態(tài)分類：107（二）價格與價值價格是歷史數(shù)據(jù)；價值不是歷史數(shù)據(jù)。注意：資產(chǎn)評估的目的是判斷評估對象的價值，而不是判斷評估對象的實際成交價格什么是價值？價值是資產(chǎn)內(nèi)在的東西（二）價格與價值價格是歷史數(shù)據(jù)；注意：資產(chǎn)評估的目的是判斷評108一個重要問題價格是怎么形成的（供需關(guān)系（市場均衡）以及政策、政府干預(yù)等（市場失衡））你能說出哪些因素影響資產(chǎn)價格？一個重要問題價格是怎么形成的（供需關(guān)系（市場均衡）以及政策、109五、資產(chǎn)評估功能與作用

（一）、資產(chǎn)評估的功能評價和評值是資產(chǎn)評估具有的最基本的內(nèi)在功效和能力。資產(chǎn)評估可以對企業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營效果進行評價，以此評價企業(yè)的經(jīng)營狀況。評值功能為資產(chǎn)價值提供評定估算，為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與決策依據(jù)。資產(chǎn)現(xiàn)時價值才真正是資產(chǎn)交易雙方的利益所在。因此，只有通過評估而確定的資產(chǎn)現(xiàn)時價值才能滿足資產(chǎn)業(yè)務(wù)交易的需要，評值功能是資產(chǎn)評估的核心功能。五、資產(chǎn)評估功能與作用

（一）、資產(chǎn)評估的功能110（二）、資產(chǎn)評估的基本作用

1.咨詢的作用是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，該意見本身并無強制執(zhí)行的效力。（區(qū)別于交易決策）

2.管理的作用。特定歷史時期的特定作用，它不是與生俱有的，是我國特定歷史時期的產(chǎn)物，此作用現(xiàn)在已經(jīng)消失。（維護國有資產(chǎn)、促使國有資產(chǎn)保值增值的作用）

3.鑒證的作用

鑒證包含鑒別（依據(jù)專業(yè)原則對經(jīng)濟活動及其后果做出的獨立判斷）和舉證（為該判斷提供理論和事實支撐）兩個部分。一般不具有法律效力，但是交易雙方進行決策的重要依據(jù)，因此盡管資產(chǎn)評估從事的是價值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證，資產(chǎn)評估師也要對自己的行為承擔(dān)相應(yīng)的專業(yè)責(zé)任、民事責(zé)任和刑事責(zé)任。你是否認(rèn)為資產(chǎn)評估具有“價值發(fā)現(xiàn)”作用？（二）、資產(chǎn)評估的基本作用111中國會計報2010年7月30日完善資產(chǎn)評估體系緩解中小企業(yè)融資難題作者：■本報記者韓福恒中小企業(yè)遇到的融資難問題并不是由國際金融危機造成的。以評估后的價值利用知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資是緩解中小企業(yè)融資難的手段，而非權(quán)宜之計。”近日，中央財經(jīng)大學(xué)資產(chǎn)評估研究所所長劉玉平在“知識產(chǎn)權(quán)價值評估能力建設(shè)研討會(下稱‘研討會’)”上表示，盡快研究制定對商標(biāo)、版權(quán)和計算機軟件等知識產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見，形成完整的知識產(chǎn)權(quán)評估準(zhǔn)則體系，有利于緩解中小企業(yè)融資難問題。

中國會計報2010年7月30日完善資產(chǎn)評估體系緩解中小企業(yè)112通過資產(chǎn)評估專業(yè)就業(yè)前景來看如何學(xué)習(xí)資產(chǎn)評估專業(yè)知識？1、各類常規(guī)資產(chǎn)評估：各類常規(guī)資產(chǎn)的評估工作，包括房屋建筑物的價值、評估、土地價值評估、機電設(shè)備價值評估及整體企業(yè)價值評估。2、大中型企業(yè)財務(wù)會計工作及資產(chǎn)管理工作。3、金融、保險、拍賣等行業(yè)的資產(chǎn)評估管理工作。綜合的學(xué)科，學(xué)習(xí)內(nèi)容包括經(jīng)濟、會計、金融、稅收、企業(yè)管理甚至設(shè)備、房產(chǎn)等知識，因此，適宜評估公司、會計師事務(wù)所、銀行、投資等崗位。從目前來看，銀行和投資可能是很大部分，反而進入評估機構(gòu)的不多。通過資產(chǎn)評估專業(yè)就業(yè)前景來看如何學(xué)習(xí)資產(chǎn)評估專業(yè)知識？1、各113簡單介紹注冊資產(chǎn)評估師的職業(yè)前景最熱門的評估師主要有四類：資產(chǎn)評估師信用評估師房地產(chǎn)估價師珠寶評估師簡單介紹注冊資產(chǎn)評估師的職業(yè)前景最熱門的評估師主要有四類：114一、價值類型概念第二節(jié)價值類型和評估目的資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。不同的價值類型性質(zhì)上不同數(shù)量上也有很大差異比如：收益現(xiàn)值與清算價值就不同,市場價值與非市場價值也不同.你見過哪些非市場價值的價值類型?一、價值類型概念第二節(jié)價值類型和評估目的資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬115二、資產(chǎn)評估價值的類型——我國分類收益現(xiàn)值估價標(biāo)準(zhǔn)重置現(xiàn)值現(xiàn)行市價清算價格（未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值）評估假設(shè)續(xù)用價值公開市場價值清算價值業(yè)務(wù)性質(zhì)抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值市場條件市場價值非市場價值（公允價值的基本表現(xiàn)形式）（公允價值的特殊表現(xiàn)形式,如殘余價值,投資價值,清算價值）與會計資產(chǎn)計價聯(lián)系與評估假設(shè)條件一相同評估業(yè)務(wù)樹立了資產(chǎn)公允價值的坐標(biāo)二、資產(chǎn)評估價值的類型——我國分類收益現(xiàn)值估價標(biāo)準(zhǔn)重置現(xiàn)值現(xiàn)116分類的目的：（1）為評估人員科學(xué)合理地進行資產(chǎn)評估提供指引；（2）使資產(chǎn)評估報告的使用者能正確理解和恰當(dāng)使用評估結(jié)果。三、評估師如何來選定價值類型？或者說評估時的價值類型如何形成？要根據(jù)評估的特定目的、被評估資產(chǎn)的功能、利用狀態(tài)、評估時的各種條件如市場條件等資產(chǎn)評估目的作為資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途，同時對資產(chǎn)評估運作條件起著宏觀的約束作用。第二節(jié)價值類型和評估目的分類的目的：三、評估師如何來選定價值類型？或者說評估時的價值117在評估結(jié)果中:在評估報告中,在評估基本內(nèi)容中有一項,一定要寫明:價值類型選定的理由及其定義;在最后評估價值結(jié)果中,在說明評估量化結(jié)果時一定要說明是什么價值類型.在評估結(jié)果中:在評估報告中,在評估基本內(nèi)容中有一項,一定要寫118四、資產(chǎn)評估的目的1、相關(guān)概念一般目的：為資產(chǎn)交易當(dāng)事人雙方提供擬交易資產(chǎn)的公允價值特殊目的：滿足不同的經(jīng)濟業(yè)務(wù)的要求，引起資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的經(jīng)濟行為。兩者的關(guān)系：一般目的包括特定目的，特定目的是一般目的具體化。四、資產(chǎn)評估的目的1、相關(guān)概念兩者的關(guān)系：一般目的包括特定目119是評估對象在各種條件下與評估條件相匹配的合理的評估價值的抽象。一個重要概念：公允價值

在資產(chǎn)評估中是一個相對抽象的概念（和會計上公允價值不同）評估對象所處條件如當(dāng)事人地位、資產(chǎn)狀況、資產(chǎn)面臨的市場條件評估主體選定的評估條件要想兩者相匹配，評估應(yīng)該做大量的取證工作是評估對象在各種條件下與評估條件相匹配的合理的評估價值的抽象120引發(fā)資產(chǎn)評估特定目的的經(jīng)濟行為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中外合資合作企業(yè)兼并企業(yè)清算企業(yè)出售抵押企業(yè)聯(lián)營擔(dān)保股份經(jīng)營企業(yè)租賃引發(fā)資產(chǎn)評估特定目的的經(jīng)濟行為121同一種資產(chǎn)業(yè)務(wù)同一價值類型比如：意思是破產(chǎn)業(yè)務(wù)是否一定對應(yīng)的是資產(chǎn)的清算價值呢？也不一定，還要看當(dāng)時的評估市場條件和資產(chǎn)本身的質(zhì)量等。兩者關(guān)系絕不可固定化與絕對化??！因為特定目的只是約束價值類型的一個條件。同一種資產(chǎn)業(yè)務(wù)同一價值類型比如：意思是破產(chǎn)業(yè)務(wù)是否一定對應(yīng)的1223、關(guān)于價值類型選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系價值類型是評估人員把握資產(chǎn)評估特定目的以及特定條件下的公允價值的表現(xiàn)形式。2）價值類型的選擇關(guān)系到資產(chǎn)評估目的的實現(xiàn)，以及對其他相關(guān)條件的滿足資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)自身條件（內(nèi)因）評估時面臨的市場條件及交易條件（外因）價值類型1）目的約束價值類型3、關(guān)于價值類型選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系價值類型123資產(chǎn)評估中的公允價值具有相對性質(zhì)；公允價值對于某一項資產(chǎn)而言，不是一個確定不變的值，而是一個相對值。當(dāng)資產(chǎn)處于正常使用及正常市場條件下，有一個與此條件相對應(yīng)的合理價值。當(dāng)資產(chǎn)處于非正常使用及非正常市場條件下，也有一個與此條件相對應(yīng)的合理價值對公允價值的更多理解資產(chǎn)評估中的公允價值具有相對性質(zhì)；對公允價值的更多理解124由于資產(chǎn)評估目的的不同，資產(chǎn)面臨內(nèi)外條件不同，公允價值就體現(xiàn)出多樣性、復(fù)雜性和難以把握性。評估中公允價值和評估條件的相對性和相關(guān)性由于資產(chǎn)評估目的的不同，評估中公允價值和評估條件的相對性和相1254、市場價值在資產(chǎn)評估中的作用市場價值是資產(chǎn)評估中公允價值的坐標(biāo)。公允價值市場價值宏觀層次的概念，包括正常市場條件和非正常市場條件的合理評估結(jié)果。在正常市場條件下資產(chǎn)處在最佳使用狀態(tài)下的評估。具體概念、條件明確是公允價值的一種4、市場價值在資產(chǎn)評估中的作用市場價值是資產(chǎn)評估中公允價值的126作用：1.資產(chǎn)評估假設(shè)將被評估資產(chǎn)置于一個特定的環(huán)境2.資產(chǎn)評估假設(shè)是實現(xiàn)資產(chǎn)評估特定目的的必要條件3.資產(chǎn)評估假設(shè)是確定評估方法的前提條件繼續(xù)使用假設(shè)是現(xiàn)值收益法的前提，公開市場假設(shè)是現(xiàn)行市價法的前提。第三節(jié)資產(chǎn)評估假設(shè)與原則資產(chǎn)評估假設(shè)根據(jù)有限事實、合乎邏輯的假定一、資產(chǎn)評估假設(shè)第三節(jié)資產(chǎn)評估假設(shè)與原則資產(chǎn)評估假設(shè)根據(jù)有限事實、合乎邏輯127一、資產(chǎn)評估假設(shè)交易假設(shè)TransactionHypothesis是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設(shè).（1）定義假定所有待評估資產(chǎn)都已經(jīng)處在交易中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。資產(chǎn)被置于交易之中可模擬市場估價（2）作用第三節(jié)資產(chǎn)評估假設(shè)與原則為進行評估“創(chuàng)造”了條件外部環(huán)境的描述一、資產(chǎn)評估假設(shè)交易假設(shè)TransactionHypo1281.交易假設(shè)TransactionHypothesis

2.公開市場假設(shè)OpenMarketHypothesis

是對資產(chǎn)擬進入的市場條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。資產(chǎn)用途可以隨意選擇資產(chǎn)在市場中公開買賣假定的基礎(chǔ)市場是受到時間和空間限制的評估值由市場行情決定，而非個別交易決定注意問題一、資產(chǎn)評估假設(shè)公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，指一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制的條件下進行的。

其他假設(shè)都以公開市場假設(shè)為基本參照1.交易假設(shè)TransactionHypothesis21291.交易假設(shè)TransactionHypothesis

2.公開市場假設(shè)OpenMarketHypothesis

3.持續(xù)使用假設(shè)ContinuousUseHypothesis（1）定義：持續(xù)使用假設(shè)也是對資產(chǎn)擬進入的市場條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。一、資產(chǎn)評估假設(shè)資產(chǎn)的繼續(xù)使用有兩類概念。第一、對單項資產(chǎn)。如機器設(shè)備，稱為繼續(xù)使用假設(shè)。第二、對特殊資產(chǎn)。如企業(yè)，稱為持續(xù)經(jīng)營假設(shè)正在使用（包括正在使用的和備用的資產(chǎn)）仍將使用資產(chǎn)不可拆分（2）假定（3）單項資產(chǎn)繼續(xù)使用的三種情況在用使用（原地使用）轉(zhuǎn)用繼用移用繼用1.交易假設(shè)TransactionHypothesis2130資產(chǎn)能帶來期望收益資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命資產(chǎn)所有權(quán)明確或通過界定可以明確，并且產(chǎn)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓可以確定資產(chǎn)在特定條件下的的最佳用途（4）資產(chǎn)繼用的條件這一假設(shè)要求一般情況下不能按把資產(chǎn)拆零出售所得收益之和來評估資產(chǎn)價格，即應(yīng)該把資產(chǎn)看成是一種獲利能力，而不是物的堆積。1.交易假設(shè)TransactionHypothesis

2.公開市場假設(shè)OpenMarketHypothesis

3.持續(xù)使用假設(shè)ContinuousUseHypothesis一、資產(chǎn)評估假設(shè)資產(chǎn)能帶來期望收益（4）資產(chǎn)繼用的條件這一假設(shè)要求一般情況下1314.清算假設(shè)LiquidationHypothesis時間短交易雙方的地位不平等交易的兩種情況問題：清算假設(shè)下的評估值=繼用假設(shè)下的評估值？在清算假設(shè)中還能使用繼用假設(shè)和公開市場假設(shè)嗎？1.交易假設(shè)TransactionHypothesis

2.公開市場假設(shè)OpenMarketHypothesis

3.持續(xù)使用假設(shè)ContinuousUseHypothesis一、資產(chǎn)評估假設(shè)清算假設(shè)是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。清算假設(shè)首先是基于被評估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，再根據(jù)相應(yīng)數(shù)據(jù)資料推定被評估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。4.清算假設(shè)LiquidationHypothesis時間132三種假設(shè)代表了資產(chǎn)的三種使用效用，從而在繼用假設(shè)下要求評估資產(chǎn)的繼用價值，在公開市場假設(shè)下要求評估其市場價值，在清算假設(shè)下要求評估其清算價格。不同假設(shè)也是資產(chǎn)評估不同方法的前提。收益現(xiàn)值法的使用以繼續(xù)使用假設(shè)為前提；現(xiàn)行市價法的使用法以公開市場假設(shè)為前提；三種假設(shè)代表了資產(chǎn)的三種使用效用，從而在繼用假設(shè)下要求評估資133（一）資產(chǎn)評估的工作原則獨立性原則客觀公正性原則科學(xué)性原則二、資產(chǎn)評估的原則（一）資產(chǎn)評估的工作原則獨立性原則二、資產(chǎn)評估的原則134（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術(shù)原則預(yù)期收益原則資產(chǎn)價值取決于未來收益供求原則：供求關(guān)系影響價值貢獻原則：資產(chǎn)價值取決于它對整體的貢獻替代原則：資產(chǎn)價值要受替代性資產(chǎn)市場價值的影響評估時點原則：評估基準(zhǔn)日（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術(shù)原則預(yù)期收益原則135實務(wù)思考題:案例一：(一)某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產(chǎn)進行評估，估價目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2，總建筑面積為4500m2，2002年1月竣工。2003年1月1日評估公司的評估結(jié)果為850元／m2。甲公司拿到報告后頗感不解，因為其實際投入的成本已達(dá)960元／m2，而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評估公司認(rèn)為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認(rèn)為其評估結(jié)果是合理的?實務(wù)思考題:案例一：136參考答案:1．評估的是公開市場價值或市場價格，是客觀合理的價格；2．而實