東三旗養(yǎng)老地產(chǎn)小產(chǎn)權(quán)開發(fā)目報告調(diào)研階段

1東三旗養(yǎng)老地產(chǎn)項目

地產(chǎn)投資分析研究報告投資發(fā)展部匯報人：逄金正2013.10.1623競品樓盤及本案優(yōu)劣勢分析4

定位、定價及經(jīng)濟效益測算1項目綜述與整體認知2市場考察研究分析匯報內(nèi)容31項目綜述與項目定位中車易泊總體：位于天通苑北，商業(yè)成熟，臨地鐵，城市化進程快，流動人口多，區(qū)位優(yōu)勢極佳。項目綜述本案立湯路以東為亞運村汽車市場，規(guī)劃上是一個大型產(chǎn)業(yè)園；北部目前為種植區(qū)，規(guī)劃中為大規(guī)模的居住和部分商務區(qū)；西邊目前是半截塔村，是一個居民聚集村落，規(guī)劃中很快將拆遷，成為新農(nóng)村改造項目。從周邊來看，本案未來將位于密集居民區(qū)，大型汽車產(chǎn)業(yè)基地、新型商務金融產(chǎn)業(yè)區(qū)交匯地段。本案交通區(qū)位概述項目綜述本案位于北京大型成熟生活社區(qū)——天通苑生活區(qū)以北200米，項目南側(cè)緊鄰天通苑西三區(qū)，位于天通苑居住小區(qū)北部邊緣；西臨緊鄰主干道——立湯路和城鐵5號線，距地鐵5號線-天通苑北站約300米。西側(cè)為東小口鎮(zhèn)和半截塔村（正在升級改造的住宅區(qū)域）。項目以東是東三旗舊城區(qū)（面臨改造），北側(cè)臨近北七家。人口總體情況與小區(qū)數(shù)量概述項目綜述人口總體情況：本案位于天通苑北側(cè)，天鑫家園，紫金家園和九臺莊園別墅區(qū)，在天通苑商圈居住的流動人口與固定人口總數(shù)約為100萬人，而回龍觀居住區(qū)總?cè)丝谝渤^80萬人。區(qū)域內(nèi)的人口數(shù)量，足以支撐本案的開發(fā)。小區(qū)數(shù)量：本案輻射區(qū)域內(nèi)有天通西苑，天通北苑，半截塔村，九臺莊園，天鑫家園以及回龍觀地區(qū)眾多小區(qū)。72市場考察研究分析中車易泊市場外環(huán)境：昌平區(qū)域定位與簡介?規(guī)劃——“兩軸兩帶多中心”，本案剛好處在東部發(fā)展帶的商業(yè)核心區(qū)，區(qū)位價值明顯。?人口——目前昌平城市化進程正在加速前進，2010第六次全國人口普查，昌平區(qū)共登記常住人口166.05萬人，連續(xù)十年人口平均每年增10.46萬人，年平均增長率為10.45%。?交通——位于首都西部發(fā)展帶上，東臨順義區(qū)，南與朝陽、海淀區(qū)毗鄰，西與門頭溝區(qū)和河北省懷來縣接壤，北與延慶、懷柔相連，轄區(qū)最南端距市中心區(qū)僅4公里，發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)成為昌平區(qū)聯(lián)通全國乃至世界的通道。航空：昌平區(qū)距中國最大的航空港--首都國際機場僅35公里。?

人文——北京的北大門，是歷史文化名城，又是以發(fā)展旅游、高教、科技為主的首都衛(wèi)星城。有文物保護單位78處，昌平區(qū)重點文物保護單位72個。其優(yōu)越的自然條件、豐富的資源和多彩的人文資產(chǎn)吸引著國內(nèi)外投資者的目光。競品樓盤項目綜述市場環(huán)境調(diào)查本案市場內(nèi)環(huán)境：昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房調(diào)查?政策——從13年6月中旬起，北京市政府以區(qū)縣政府為責任主體，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為清理整治單元，開展對利用集體土地違法建設(shè)銷售(變相銷售)住宅的清理整治工作。?

銷售——暫無常規(guī)營銷途徑，以地下業(yè)務員形式鋪網(wǎng)，傳單與短信為主的信息傳遞方式，銷售形勢為以租代售。無售樓處（或暫停營業(yè)），目前由于政策原因基本處于冷凍期。?屯量——目前僅昌平已落成無產(chǎn)權(quán)住宅已有28處，在建項目6處（四處別墅，兩處大棚房）屯量巨大，但本案周邊暫無同類產(chǎn)品。?節(jié)點——目前本案區(qū)位內(nèi)除布拉格商業(yè)公園內(nèi)存有800-1200套小產(chǎn)權(quán)房住宅，并無其他項目，其開盤節(jié)點在2014.1.1。?綜上——風險與機會并存，機會大于風險。競品樓盤項目綜述市場環(huán)境調(diào)查北京小產(chǎn)權(quán)房分布圖本案天通苑地區(qū)簡介——人口數(shù)量競品樓盤項目綜述市場支撐度調(diào)查西小口、東小口3萬人回龍觀68萬人西三旗5萬人北七家6萬人白廟村西沙各莊12萬人南七家7萬人李縣墳上辛堡等23萬人溝自頭7萬人天通苑80萬人天通苑地區(qū)簡簡介——人口口收支情況競品樓盤項目綜述市場支撐度調(diào)調(diào)查天通苑地區(qū)簡簡介——城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口收入、、支出情況總結(jié)：天通苑苑地區(qū)人居收收入較為平均均，且增長較較快，流動人人口較多導致致人均居住成成本占總生活活成本的比重重較大，已超超過20%，，食品消費支支出不超過10%，服務務型消費支出出接近20%，根據(jù)恩格格爾系數(shù)衡量量體系標準，，本案區(qū)域內(nèi)內(nèi)的人群屬于于富裕人群，，擁有相當多多的流動人口口且購買與消消費能力較強強。目標客戶需求求調(diào)查分析競品樓盤項目綜述市場需求調(diào)查查建筑形式需求求統(tǒng)計表總價與面積需需求統(tǒng)計表總結(jié)：本案覆覆蓋區(qū)域內(nèi)，，房源屯量較較大，去化速速度較慢，人人群住房需求求集中在55-95㎡的的區(qū)間內(nèi)，總總價承受內(nèi)力力在110-220萬的的區(qū)間內(nèi)，加加上小產(chǎn)權(quán)難難以按揭操作作的難點，戶戶型開發(fā)上應應以客戶需求求和承受能力力為配比依據(jù)據(jù)，盡量以95平米以下下戶型為主打打戶型。天通苑地區(qū)簡簡介——商業(yè)業(yè)分布競品樓盤項目綜述商業(yè)氛圍調(diào)查查本案西單商場龍德廣場華堂商場北辰購物中心亞運村車市布拉格商業(yè)公公園天通苑地區(qū)商商業(yè)詳解競品樓盤項目綜述商業(yè)氛圍調(diào)查查天通苑地區(qū)商商業(yè)詳解競品樓盤項目綜述市場調(diào)查商業(yè)氛圍調(diào)查查天通苑地區(qū)商商業(yè)詳解———布拉格商業(yè)業(yè)公園（即將將開業(yè)）競品樓盤項目綜述市場調(diào)查商業(yè)氛圍調(diào)查查天通苑地區(qū)商商規(guī)模不斷延延伸，本案已已在覆蓋范圍圍內(nèi)，且可能能成為新的商商業(yè)核心競品樓盤項目綜述市場調(diào)查市場篇總結(jié)分分析?本案周邊具備備專業(yè)市場與與綜合商業(yè)體體共同打造的的商業(yè)氛圍，，明年開業(yè)的的布拉格商業(yè)業(yè)公園在開發(fā)發(fā)體量、開發(fā)發(fā)品質(zhì)、開發(fā)發(fā)實力上具備備了成為區(qū)域域核心商業(yè)體體基礎(chǔ)條件，，這使得本案案有了更好的的溢價能力，，同時周邊的的巨大人口密密度，也足以以支撐項目的的開發(fā)，使得得銷售更有保保障。?但是南七家、、北七家。東東三旗等農(nóng)村村改造項目是是潛在的威脅脅，具體開發(fā)發(fā)方式與開發(fā)發(fā)體量不確定定，可以確定定的是城市化化進程的加快快使得本案有有了更好的預預期。183競品樓盤及本本案優(yōu)劣勢分分析中車易泊競品樓盤售價價及屯量分析析競品樓盤項目綜述銷售市場價格格及屯量分析析以天通苑中區(qū)為為原點，沿地地鐵5號線向向外售價呈現(xiàn)現(xiàn)依次遞減趨趨勢競品分析以上是本案覆覆蓋區(qū)域內(nèi)沖沖擊較大的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房，目前前暫無區(qū)域內(nèi)內(nèi)新盤在售以上是本案覆覆蓋區(qū)域內(nèi)沖沖擊較大的小小產(chǎn)權(quán)房強勁對手：布布拉格商業(yè)公公園住宅區(qū)?布拉格商業(yè)公公園，區(qū)位上上與本案重疊疊，節(jié)點在本本案之前，對對周圍優(yōu)質(zhì)潛潛在客戶殺傷傷力較大，客客戶一旦下定定，便無法再再做調(diào)整，短短時間內(nèi)對本本案客戶分流流的沖擊較大大。?無論從規(guī)模、、業(yè)態(tài)、區(qū)位位上、功能上上本案與對手手完全沒有可可比性，處于于明顯的下風風。在信息傳傳達通暢的情情況下，客戶戶持幣觀望，，或者直接到到對手盤下定定是有極大可可能性的，也也是最明智的的選擇。?建筑面積7萬萬方的地下2層，地上5層商業(yè)，使使得整體溢價價能力大增，，同樣帶熱了了周邊房屋租租賃與銷售價價格，新的地地鐵商圈即將將形成，對本本案也有著一一定增益效果果。?對外宣稱的600套小戶戶型小產(chǎn)權(quán)住住宅，只為炒炒作稀缺性，，實際情況超超過1000套（可能按按需要做出更更大的調(diào)整）），跨越周期期2014-2016年年，與本案周周期部分重疊疊。競品樓盤項目綜述競品分析本案輻射范圍圍內(nèi)房屋租賃賃市場緊俏競品樓盤項目綜述競品分析租賃市場價格格分析以地鐵5號線線，天通苑北北站為原點，，向西向北，，租金呈現(xiàn)依依次遞減趨勢勢中小戶型代表表，京緣公寓寓中大戶型代表表，天通苑北北一、西二區(qū)區(qū)本案優(yōu)勢遠遠遠大于劣劣勢，機會會與威脅并并存，機會會大于威脅脅競品樓盤項目綜述優(yōu)劣勢分析析優(yōu)勢?同區(qū)位下，，房源價位位均價在23000元/㎡，，盈利空間間多，可做做各種調(diào)整整。?在政府的規(guī)規(guī)劃發(fā)展帶帶上，未來來潛力巨大大，商圈加加速成熟，，溢價能力力強。?位置交通，，極為便利利，出行方方便，價格格實惠，應應該是流動動人口買房房的訴求威脅?政策壓力，，一直存在在，但從今今年開始力力度明顯加加大，停工工停售現(xiàn)象象屢有發(fā)生生。?同區(qū)位下，，同時段潛潛在開發(fā)盤盤不明確，，農(nóng)村改造造項目的大大量實施的的情況是現(xiàn)現(xiàn)實存在的的，未來同同期開發(fā)量量可能是巨巨大的。?新政出臺，，未來小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房有可可能遇冷。。劣勢?小產(chǎn)權(quán)房，，難以貸款款是最大的的軟肋。且且注定了主主打產(chǎn)品為為小戶型。。?同區(qū)位下，，強勁的對對手盤成為為購買首選選，本案不不可避免的的歸于第二二梯隊。?小產(chǎn)權(quán)房，，不能光明明正大的做做推廣宣傳傳，無法蓄蓄水，造勢勢。價格難難以炒作。。機會?同區(qū)位下，，布拉格商商業(yè)項目有有望成為新新的核心商商圈，是得得本案更有有前景。?同期大量農(nóng)農(nóng)村改造項項目的實施施，城市化化進程加快快，帶來更更多消費群群體。?昌平區(qū)每年年人口10%以上的的增長率，，使得外來來人口住房房需求日益益凸顯234定位、定價價及經(jīng)濟效效益測算中車易泊項目立項定定位與與項目目真實定位位項目定位立項定位：：原本為利利用農(nóng)村集集體產(chǎn)權(quán)用用地開發(fā)養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)服服務及配套套項目分析：養(yǎng)老老地產(chǎn)概念念火熱，但但國內(nèi)并沒沒有成功與與成熟的盈盈利模式，，也沒有配配套的服務務機構(gòu)操作起來，，運營管理理難度大，，投資配套套成本高，，運營回收收周期長，，不是適合合作為現(xiàn)金流產(chǎn)品的的開發(fā)真實定位：：小部分開開發(fā)養(yǎng)老地地產(chǎn)服務及及配套項目目，同時依依托市場環(huán)環(huán)境，住宅宅與商業(yè)并并進、租售售結(jié)合，形形成銷售回回收開發(fā)成成本，短租租長租相結(jié)結(jié)合保有未未來溢價收收益。分析：天通通苑作為北北京最大最最復雜的大大型社區(qū)，，人流密度度與人口流流動性極大大，房屋租租賃市場火爆，本本案靠近地地鐵5號線線總站，又又是城鄉(xiāng)分分界點，人人口流動性性大催生緊緊俏的房屋短租市場場，房屋租租賃無疑是是本案的必必選業(yè)態(tài)，，同時本案案深處亞運運村車市，，地塊沿街接近180米的面面寬，也是是可以作為為汽配市場場的延伸進進行打造，，未來北七七家與東三三旗社區(qū)馬上上要迎來城城市化進程程，村落改改造，使得得本案沿街街項目更具具商業(yè)價值值，加之布拉格商業(yè)業(yè)公園的落落成，新商商圈的形成成促使本案案商業(yè)開發(fā)發(fā)勢在必行行。本案正確定定位應為核心商商業(yè)中心住住宅配套的的延伸。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)作為立項項之本，應應按照最小小規(guī)模配比比部分建設(shè)，，以完成配配額任務。。分期分段建建設(shè)，住宅宅作為現(xiàn)金金流產(chǎn)品，，回籠資金金，宿舍公公寓與商鋪鋪的出租作作為長期回回報競品樓盤項目綜述項目開發(fā)建建議?首先，快速速回籠資金金是必要的的，規(guī)劃上上先建設(shè)現(xiàn)現(xiàn)金流產(chǎn)品品，養(yǎng)老公公寓與住宅宅，實現(xiàn)快快速銷售，，回籠資金金。?由于是小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房，不不能按揭，，購房壓力力較大，則則戶型設(shè)置置上除了盡盡量方正，，增加實用用面積外，，戶型小，，總價低也也是快速銷銷售的保障障。?鑒于周圍商商業(yè)已初步步形成，未未來本案所所在區(qū)位正正式商業(yè)核核心的所在在，業(yè)態(tài)上上應該以，，臨街商業(yè)業(yè)與商用住住宅為主要要發(fā)展方向向，定位于于商業(yè)中心心，住宅區(qū)區(qū)的補充與與延伸（絕絕非豪宅或或者養(yǎng)生度度假等別墅墅小產(chǎn)權(quán)房房）。?由于于本本案案未未來來商商業(yè)業(yè)潛潛力力明明顯顯，，所所以以過過早早的的全全盤盤出出售售，，會會損損失失大大量量的的潛潛在在利利益益，，建建議議自自身身保保有有一一定定比比例例住住宅宅與與商商業(yè)業(yè)，，作作為為穩(wěn)穩(wěn)定定的的長長期期收收益益。。?鑒于于天天通通苑苑附附近近短短租租房房市市場場緊緊俏俏，，建建議議回回收收成成本本后后，，二二期期開開發(fā)發(fā)一一部部分分短短租租公公寓寓，，長長期期保保有有，，永永久久收收益益。。?由于于本本案案與與亞亞運運村村車車市市相相接接，，布布拉拉格格綜綜合合性性商商業(yè)業(yè)中中心心具具備備較較強強的的輻輻射射性性，，使使得得消消費費人人流流更更有有支支撐撐與與保保障障，，則則臨臨的的街街商商業(yè)業(yè)建建筑筑可可以以盡盡可可能能做做高高，，做做深深，，盡盡可可能能開開發(fā)發(fā)沿沿街街資資源源，，享享受受其其增增益益效效果果。。價格格形形成成整整體體思思路路競品品樓樓盤盤項目目綜綜述述項目目定定價價目前前定定價價方方法法，，采采用用市市場場比比較較法法制制定定樓樓盤盤價價格格由于于，，本本案案所所在在區(qū)區(qū)位位租租賃賃業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)火火爆爆，，稍稍后后使使用用收收益益還還原原法法測測算算后后進進行行校校準準左圖圖為為價價格格定定位位參參照照表表定價價參參照照樓樓盤盤篩篩選選可比比樓樓盤盤比比較較打打分分競品品樓樓盤盤項目目綜綜述述項目目定定價價因本本案案尚尚未未開開發(fā)發(fā)，，周周期期較較長長，，市市場場供供應應情情況況、、目目標標客客戶戶需需求求意意向向、、區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)相相近近樓樓盤盤歷歷史史價價格格（（三三級級市市場場情情況況））及及走走勢勢價價格格。。定定價價策策略略都都將將影影響響未未來來項項目目均均價價，，但但是是區(qū)區(qū)位位附附近近小小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)房房有有價價格格增增長長提提速速的的趨趨勢勢，，可可適適當當提提高高預預估估值值。。初步核核心均均價合合成表表表：：加權(quán)權(quán)平均均得到到住宅宅項目目初步步核心心均價價競品樓樓盤項目綜綜述項目定定價以上為為《初初步核核心均均價合合成表表》（（權(quán)重重值表表），，得分分T計計算見見附表表三《《可比比樓盤盤加權(quán)權(quán)打分分表》》參照可可比樓樓盤比比較得得分、、可比比樓盤盤市場場實收收均價價與可可比樓樓盤的的權(quán)重重設(shè)定定進行行加權(quán)權(quán)平均均，得得到本本樓盤盤初步步的價價值為為12606元，具具體見見《核核心均均價打打分表表》（（加權(quán)權(quán)平均均值））,但但是本本案所所在區(qū)區(qū)位，，城市市化進進程高高速進進行中中，一一旦布布拉格格商業(yè)業(yè)公園園落成成，形形成新新的商商業(yè)核核心，，則對對本案案有較較大的的帶動動，價價格支支撐起起碼在在1000元/㎡以以上，，屆時時本案案的住住宅項項目估估價應應在13606-14106元/㎡之間。。租金還還原定定價法法測評評均價價競品樓樓盤項目綜綜述項目定定價從營銷銷角度度分析析，租租金是是地產(chǎn)產(chǎn)價格格的晴晴雨表表，租租賃市市場要要比交交易市市場反反映變變化的的快，，更加加直接接反應應供求求關(guān)系系，物物業(yè)的的供應應量直直接影影響租租金價價格，，理論論上地地產(chǎn)租租金比比例遠遠低于于售價價時，，地產(chǎn)產(chǎn)二級級市場場就不不可避避免的的下跌跌目前經(jīng)經(jīng)統(tǒng)計計得到到月租租房數(shù)數(shù)據(jù)如如下租金還還原法法測算算公式式如下下公式：：公式式：P=(R-c)[(1+r)n-1]/r(1+r)nP———地產(chǎn)產(chǎn)出售售的市市場價價格R———是地地產(chǎn)年年租賃賃價格格(以以65㎡為為基準準倒推推)C———地產(chǎn)產(chǎn)租賃賃中的的相關(guān)關(guān)費用用，可可忽略略不計計。r———是是投資資回報報率（（小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)收收益率率取7%））n———是地地產(chǎn)可可使用用年限限或收收益年年限（（50）由租金金還原原法測測算得得到理理論均均價應應為11965.7元/㎡㎡，此此數(shù)據(jù)據(jù)反映映了，，本案案輻射射區(qū)域域內(nèi)的的小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房房租金金合理理，房房價適適中，，而常常規(guī)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商商品房房成為為了遠遠遠超超出市市場需需求的的存在在。實收均均價與與總價價范圍圍討論論競品樓樓盤項目綜綜述項目定定價按照前前述分分析通過市市場競競爭比比較法法，確確定本本案項項目初初步核核心均均價為為12606元元通過市市場供供求的的情況況，租租金還還原法法可得得核心心均價價應為為11465元元根據(jù)客客戶最最大承承受能能力調(diào)調(diào)查，，總價價區(qū)間間在110-220萬由于無無法按按揭，，則應應按照照30%首首付+10%超超負荷荷承載載計算算，得出總總價區(qū)區(qū)間應應為44萬萬-88萬萬，也也應是是主力力戶型型的價價格區(qū)區(qū)間。。由此推推斷主主力戶戶型面面積配配比區(qū)區(qū)間應應在35㎡㎡—70㎡㎡較為為合適適由于小小產(chǎn)權(quán)權(quán)房的的銷售售不能能光明明正大大，沒沒有辦辦法做做有效效的營營銷與與造勢勢，不不能集集中開開盤會導致致每個個客戶戶下定定是都都會談談及大大幅度度折扣扣，所所以入入市定定價應應就高高不就就低，，以內(nèi)內(nèi)部調(diào)差做做為直直接有有效的的另類類促銷銷手段段。低投入入，高高回報報，周周期短短，風風險小小，競品樓樓盤項目綜綜述經(jīng)濟效效益測測算?本案總總占地地面積積為66666.6㎡，，按照照容積積率1.5計算算經(jīng)粗略略規(guī)劃劃可得得15000㎡公公用用綠化化，養(yǎng)養(yǎng)老配配