中國房地產發(fā)展歷程XXXX基礎知識2

1金鵬置業(yè)行政部中國房地產發(fā)展歷程——房地產市場基礎培訓課程2回首改革開放30年中國老百姓的住房變遷，就會發(fā)現，房地產記載的既是一部中國30年的建設史，又是一部濃縮了我國社會主義建設的改革開放史。3目錄中國房地產行業(yè)發(fā)展模式中國房地產行業(yè)發(fā)展所經歷的階段與特點中國房地產發(fā)展數據播報4中國房地產行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式51980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調整租金，提倡個人建房買房”的設想，拉開了住房制度改革的序幕。6當中國房地產起步之時，其他國家地產行業(yè)已經發(fā)展成熟，是借鑒成功模式還是摸索新的模式？中國房地產應該以何種模式開始發(fā)展？？借鑒創(chuàng)新7成功不能復制但可以借鑒香港深圳中國大陸中國房地產發(fā)展史從于香港、起源于深圳、傳播于大陸內地8香港模式在過去20多年中，影響中國內地房地產行業(yè)發(fā)展的模式是香港模式本質特征：是房地產開發(fā)商以相對廉價取得土地為經營導向；這主要源于香港土地資源嚴重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產品供不應求。9近幾年，中國房地產企業(yè)逐步看重美國模式，并以美國房企為標桿，借鑒與學習。美國模式興起美國模式本質特征，是以實際研究消費群的購買力及需求細分為經營導向。其原因是美國的土地資源幾乎無限供應。10香港模式美國模式中國模式VS長江實業(yè)PulteHomes萬科中國政府對土地用途的規(guī)定、超過閑置年限強制回收政策，以及對商業(yè)住宅采取的宏觀調控，都對土地投機起到了有效的抑制作用。美國模式VS兼容11發(fā)展模式的的根源：土土地12中國房地產產行業(yè)發(fā)展展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式131.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理《建設用地規(guī)劃許可證》2.領取《國有土地使用證》1.領取《建設工程規(guī)劃許可證》2.領取《建設工程施工許可證》1.招標:尋找施工單位3.開工建設1.領取《商品房銷售許可證》選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收開發(fā)流程14建設用地規(guī)劃許可證房地產開發(fā)發(fā)流程可以以用“五證”的取得來貫貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五15中國房地產產行業(yè)發(fā)展展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式16房地產企業(yè)業(yè)的贏利模模式，具體體而言，根根據房地產產整個項目目全生命周期（項目論證證、項目定定位、規(guī)劃劃設計、工工程建造、、營銷策劃劃、客戶服服務、物業(yè)業(yè)管理）七七大環(huán)節(jié)，，專業(yè)化房企的贏利利模式大致致可以分為為六大類。。17盈利模式之之一投資運作投資經營模模式（資本本溢價能力力）地產經營模模式（政府府公關能力力）盈利模式之之三開發(fā)經營模模式（項目目運作能力力）盈利模式之之二土地開發(fā)房產開發(fā)18盈利模式之之四物業(yè)持有物業(yè)持有模模式（資產產管理能力力）盈利模式之之五營銷策劃整合營銷模模式（策劃劃銷售能力力）盈利模式之之六綜合開發(fā)綜合開發(fā)能能力（資源源整合能力力）19中國房地產產行業(yè)仍然然在學習，，如何有有自己獨特特的發(fā)展模模式？？首先，看看看中國房地地產發(fā)展歷歷程與特點點。。。。。。。無論是發(fā)展展模式、開開發(fā)模式還還是盈利模模式。。。。20中國房地產產行業(yè)發(fā)展展所經歷的階階段與特點點2119781991199920072010第一階段：中國房地產產市場萌芽芽階段22重點發(fā)展重重工業(yè)，還還不存在完完全意義上上的房地產產市場。新中國成立立戰(zhàn)爭摧殘一窮二白19791980198619881958從1958年開始，房房地產收歸歸國有，中中國房地產產從此消失失。19912319791980198619881958契機1979年開始經濟濟體制改革革1980年4月鄧小平平提出“出售公房房，調整租租金，提倡倡個人建房房買房”的設想拉開了住房制制度改革的序序幕。1991241986年1月，國務院召開城城鎮(zhèn)住房制度度改革問題座座談會住房制度改革革正式啟動1988年4月，《中華人民共和和國憲法》規(guī)定，土地使使用權可以依依法轉讓。19791980198619881958199125新中國土地拍拍賣“第一槌槌”。1988年4月26創(chuàng)下三天一層層樓的“深圳圳速度”的深深圳國貿大廈廈最早一批被改改革開放之風風洗禮的城市市南國土壤：八十年代中期期的廣州、深圳等27197919801986198819581991真正意義上走走上了市場化化的發(fā)展之路路供求關系不合合理虛假繁榮可以說，海南南房地產泡沫沫破裂之后，，中國的房地地產才在陣痛痛中。1989年以“海南”房房地產泡沫破破裂為標志的的中國房地產產嚴冬如期而而至。28”海南“地產泡泡沫王石、潘石屹屹、馮侖。。。。29探索階段：炒炒作與調整19781991199920072010第二階段：30199319941997199819911999炒作期繁榮調整期蕭條1992年鄧小平同志志的南巡講話話房地產開始迅迅速發(fā)展起來來掀起了房地產開發(fā)的的高潮炒作最嚴重區(qū)區(qū)域：北海、大亞灣灣、海南等地地31199319941997199819911999炒作期繁榮調整期蕭條負增長亞洲金融危機機32199319941997199819911999炒作期繁榮調整期蕭條1998年中國的福利分分房制度終止止，貨幣化分房方案正式啟動動。暴風雨來臨前前的沉寂期33房地產快速發(fā)發(fā)展階段19781991199920072010第三階段：34200020012002200319992007200520042006市場回暖宏觀經濟穩(wěn)定發(fā)展房地產泡沫已已得到控制房地產市場明顯轉暖中國房地產市市場進入新一一輪的發(fā)展時時期352000200120022003199920072005200420062001年，投資投機狂潮潮開始出現關鍵詞：北京申奧成功功溫州炒房團9·11事件正式成為WTO成員漲幅迅速36溫州炒房團從2000年開始溫州人人開始在上海海、杭州、蘇蘇州、廈門、、北京、寧波波、金華等地地置業(yè)?！皽販刂莸姆康禺a產開發(fā)規(guī)模相相當于江西一一個省的總量量，而溫州市市區(qū)的人口不不過100萬多一點。””在炒透本地地樓市后，溫溫州人開始大大規(guī)模向外擴擴張，這就有有了“溫州購購房團”?；疖嚦捶繄F飛機炒房團372001年福布斯中國富豪榜中中開發(fā)商占28人38200020012002200319992007200520042006全面恢復2002年，土地市場場規(guī)范化政策策出臺招拍掛2003年關鍵詞：地王別墅供地SARS392003年，地王現象象出現402003年3月，SARS爆發(fā)，短暫”寒冬“出現現2003年2月，國土資源源部叫停別墅供地地，低密度住宅宅成”搶手貨貨“41200020012002200319992007200520042006繁榮景象2004年，房價大漲漲2004年關鍵詞：土地拍賣加息（9年來第一次加加息）個人集資建房房房地產熱潮從從北京上海一一線城市向內內陸轉移42200020012002200319992007200520042006繁榮景象2005年，走低低回落短短暫低低迷期2005年關鍵詞詞：調控控一季度房房價上漲漲19.1%3.26國八條4.27新八條調控文件件密度加加大，但但房價一一直堅挺挺43200020012002200319992007200520042006繁榮景象2006年，一個個字“漲漲”2006年關鍵詞詞：加息國六條金融業(yè)開開放442006年4月27日深圳市民民鄒濤發(fā)發(fā)起“不不買房””運動452006年4月28日再次加息息抑抑制需需求2006年5月17日國六條462006年12月中國金融融業(yè)全面面開放外資、熱熱錢涌入入472006年，房地地產行業(yè)業(yè)“多事事之秋””，密集集的調控控政策難難以撼動動房價高高攀482000200120022003199920072005200420062007年，瘋狂狂地暴漲漲2007年關鍵詞詞：地王頻出出上市籌資資宏觀調控控492007年，地王王頻現面面粉粉比面包包貴502007年房地產產市場熱熱潮推動動土地市市場的火火爆，珠珠三角區(qū)區(qū)域土地地價格上上漲迅猛猛，頻頻頻出現地地價標王王和搶地地現象，，土地價格格在房地地產商品品價格中中的結構構比重越越來越大大，并呈現現加速提提升趨勢勢。但到年末，受到國國家政策策和樓市市成交量量萎縮等等原因影影響。土土地流標標現在屢屢次上演演。512007年4月20日碧桂園在在港上市市締造了中中國內地地房地產產企業(yè)在在港最大大籌資額額25歲的楊惠惠妍因此此躍升為為內地女女首富522007年上上海湯臣臣一品天價11萬/平米2007年北北京商品品房預售售均價首首次突破破萬元，，達12436.2元/平米532007年是瘋狂狂的一年年。房價完成成了在這這一輪中中國經濟濟景氣周周期中的的沖頂表演演，各大房房地產商商競相圈圈地和上市籌資資。但到下半半年，此此前屢屢屢收獲甚甚微的宏宏觀調控控終于讓讓這只停停步下來來的舞鞋鞋放慢了了節(jié)奏，，市場觀望情緒濃厚厚，房價價企穩(wěn)。。給予房地地產開發(fā)發(fā)商更沉沉重打擊擊的是，，資本市市場的機機會窗基基本關閉閉，被大大量的土地儲備備吸干了現現金的一一些開發(fā)發(fā)商面臨臨資金鏈斷斷裂的局面。。54房地產行行業(yè)全面面調整階階段19781991199920072010第四階段：552008201020092008年，寒流下下跌低低谷2008年關鍵詞：：全球金融危危機土地市場降降溫中介倒閉上市“流產產”銷量萎縮降降價促促銷持幣待購562008年1月房房市轉淡中天置業(yè)、、長河地產產、創(chuàng)輝租租售等一批批房地產中中介倒閉572008年3月因認認購不足恒恒大地地產被迫放放棄在港IPO計劃是是中國房房地產業(yè)面面臨命運轉轉折的具標標志性事件件582008201020092009年，需求重重新釋放樓樓市火爆爆2009年關鍵詞：：救市效果初初顯成交量回升升全面回回暖房價普漲經濟復蘇投資客592009年，房市百態(tài)之一樓脆脆

2009年6月27日6