物業(yè)權(quán)屬法律制度課程講義課件

第2章物業(yè)權(quán)屬法律制度

2.1物業(yè)和物業(yè)權(quán)屬2.2房屋所有權(quán)2.3物業(yè)相鄰權(quán)2.4物業(yè)權(quán)屬登記制度

1第2章債券第2章物業(yè)權(quán)屬法律制度2.1物業(yè)和物業(yè)權(quán)屬1第2章債2.1物業(yè)和物業(yè)權(quán)屬

2.1.1物權(quán)概述2.1.2物業(yè)權(quán)屬概述2第2章債券2.1物業(yè)和物業(yè)權(quán)屬2.1.1物權(quán)概述2第2章債券2.1.1物權(quán)概述

1)物權(quán)的概念物權(quán)是民事主體依法直接支配特定的物、享受其權(quán)益并排除他人干涉的民事權(quán)利。

2)物權(quán)的類型（1）自物權(quán)和他物權(quán)（2）用益物權(quán)和擔保物權(quán)（3）動產(chǎn)物權(quán)和不動產(chǎn)物權(quán)

3第2章債券2.1.1物權(quán)概述1)物權(quán)的概念3第2章債券3)物權(quán)的基本原則（1）物權(quán)法定原則物權(quán)法定，即指物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力、得喪變更及其保護的方法均源自法律的直接規(guī)定，當事人不得自由的創(chuàng)設(shè)。4第2章債券3)物權(quán)的基本原則4第2章債券（2）一物一權(quán)原則一物一權(quán)原則，即指一物之上只能存在一個所有權(quán)，不得有互不相容的兩個以上的物權(quán)同時存在于同一標的物上。5第2章債券（2）一物一權(quán)原則5第2章債券（3）物權(quán)公示原則物權(quán)公示原則，即指民事主體對物權(quán)的享有與變動均應(yīng)采取可取信于社會公眾的外部表現(xiàn)方式的原則。物權(quán)的排他性決定了物權(quán)的變動會產(chǎn)生排他的效果，為了保護交易的安全，保護民事主體的合法權(quán)益，有必要對物權(quán)的變動規(guī)定公開的行為方式。6第2章債券（3）物權(quán)公示原則6第2章債券（4）物權(quán)優(yōu)先原則物權(quán)優(yōu)先原則，即指同一物上有兩個或兩個以上不同內(nèi)容或性質(zhì)的物權(quán)存在，或者該物權(quán)的標的物也為債權(quán)給付的標的物時，成立在先的物權(quán)有優(yōu)先于成立在后的物權(quán)的效力，物權(quán)則有優(yōu)先于債權(quán)的效力。7第2章債券（4）物權(quán)優(yōu)先原則7第2章債券2.1.2物業(yè)權(quán)屬概述

物業(yè)權(quán)屬是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在主體上的歸屬狀態(tài)，即房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)為誰所有。它是物權(quán)的一種。我國傳統(tǒng)意義上的物業(yè)權(quán)屬主要包括物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)。8第2章債券2.1.2物業(yè)權(quán)屬概述物業(yè)權(quán)屬是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在主體在物業(yè)管理過程中研究物業(yè)權(quán)屬具有十分重要的意義：（1）物業(yè)權(quán)屬制度有利于明晰權(quán)利主體，是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動開展的基本前提。規(guī)定物業(yè)權(quán)屬后，可以定名分，防爭奪，否則主體缺位，產(chǎn)權(quán)不清，將使?jié)顒酉萑牖靵y。（2）物業(yè)權(quán)屬制度對我國社會主義市場經(jīng)濟建立發(fā)展具有關(guān)鍵作用。9第2章債券在物業(yè)管理過程中研究物業(yè)權(quán)屬具有十分重要的意2.2房屋所有權(quán)2.2.1房屋所有權(quán)的概念2.2.2房屋所有權(quán)取得和消滅2.2.3房屋所有權(quán)的內(nèi)容10第2章債券2.2房屋所有權(quán)2.2.1房屋所有權(quán)的概念10第2章債券2.2.1房屋所有權(quán)的概念

房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。11第2章債券2.2.1房屋所有權(quán)的概念房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、（1）房屋的占有權(quán)是指對房屋實際控制和支配的權(quán)利。房屋占有權(quán)也可以依法與所有權(quán)分離，由非所有人行使。占有權(quán)由非所有人行使時，必須依據(jù)法律規(guī)定或產(chǎn)權(quán)人與占有人的約定(如租賃合同)。房屋占有權(quán)與所有權(quán)分離不改變房屋的所有關(guān)系。（2）房屋的使用權(quán)是對房屋的實際利用權(quán)利。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，這就是使用權(quán)與所用權(quán)分離的情況，如房屋所有人將房屋租給他人使用。12第2章債券（1）房屋的占有權(quán)是指對房屋實際控制和支配的權(quán)（3）房屋的收益權(quán)是指房屋所有人收取房屋財產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。例如出租房屋，房屋所有人從承租人處收取租金。（4）房屋的處分權(quán)是所有權(quán)中一項基本的權(quán)能。對房屋的處分分為事實上的處分（改建、拆遷）和法律上的處分（買賣、贈與、互換）。房屋的處分權(quán)由房屋所有人行使，非所有人只有在符合法定的條件下，并在法定范圍內(nèi)行使處分權(quán)。13第2章債券（3）房屋的收益權(quán)是指房屋所有人收取房屋財產(chǎn)所產(chǎn)生2.2.2房屋所有權(quán)取得和消滅1）房屋所有權(quán)的取得2）房屋所有權(quán)的消滅14第2章債券2.2.2房屋所有權(quán)取得和消滅1）房屋所有權(quán)的取得14第21）房屋所有權(quán)的取得（1）房屋所有權(quán)的原始取得，是指房屋所有權(quán)人根據(jù)法律的規(guī)定，不以原所有權(quán)人的所有權(quán)和意志為根據(jù)而取得房屋所有權(quán)。原始取得房屋所有權(quán)的方式主要有依法新建的房屋；國家沒收的房屋：添附的房屋，如翻建、擴建、加層等；（2）房屋所有權(quán)的繼受取得，是指房屋所有人通過某種法律行為從原所有人那里取得房屋的所有權(quán)。繼受取得的方式主要有：買賣，互易，贈與，繼承。15第2章債券1）房屋所有權(quán)的取得15第2章債券2）房屋所有權(quán)的消滅房屋所有權(quán)的消滅是指通過某種法律事實而使房屋所有權(quán)喪失或與原房屋所有人脫離的一種法律現(xiàn)象。引起房屋所有權(quán)消滅的原因主要包括：所有權(quán)主體的消滅，如所有權(quán)人的死亡、法人的解散等；所有權(quán)客體的消滅，如房屋的拆除、倒塌等；所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和所有權(quán)的拋棄等。依照國家法律，房屋所有權(quán)人可通過買賣、贈與或者其他合法方式轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，其行為受法律保護。16第2章債券2）房屋所有權(quán)的消滅16第2章債券2.2.3房屋所有權(quán)的內(nèi)容按照房屋所有權(quán)主體內(nèi)容構(gòu)成不同，房屋所有權(quán)可以分為單獨所有房屋所有權(quán)、共同所有房屋所有權(quán)和房屋區(qū)分所有權(quán)17第2章債券2.2.3房屋所有權(quán)的內(nèi)容按照房屋所有權(quán)主體內(nèi)1）單獨所有房屋所有權(quán)獨有即指一棟房屋歸一個所有權(quán)人所有，他是房屋所有權(quán)歸屬最簡單的形式。這里的房屋，可以是獨立的一間平房，也可以是一棟樓房，甚至相互毗鄰的樓群。在法律上，房屋的一個人所有最主要的表現(xiàn)在，房屋的登記簿和產(chǎn)權(quán)證書上記載房屋所有權(quán)人只有一個人。獨有是最簡單的房屋所有權(quán)形式。18第2章債券1）單獨所有房屋所有權(quán)18第2章債券2）共同所有房屋所有權(quán)（1）房屋共有的概念房屋共有是指兩個或兩個以上的公民或法人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。兩個或兩個以上的所有權(quán)主體稱為共有人，共同擁有的標的稱為共有房產(chǎn)，這種特殊的所有權(quán)稱為房屋共有權(quán)。19第2章債券2）共同所有房屋所有權(quán)19第2章債券共有與公有是兩個不同的概念，它們的區(qū)別表現(xiàn)在：第一，公有財產(chǎn)的主體是單一的；共有財產(chǎn)的主體是多個共有人。第二，公有財產(chǎn)已脫離各個公有組織的成員而存在，共有財產(chǎn)則未脫離各共有人。第三，單個公民退出或加入公有組織不會對公有財產(chǎn)產(chǎn)生影響，但共有人的退出或加入則會對共有財產(chǎn)產(chǎn)生影響。20第2章債券共有與公有是兩個不同的概念，它們的區(qū)別表現(xiàn)在：（2）共有的特征共有的法律特征包括：第一，主體的多數(shù)性。即共有的主體是兩個或兩個以上的民事主體。第二，客體的統(tǒng)一性。即共有房屋是特定的財產(chǎn)，共有房屋在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割，共有人的所有權(quán)屬于整個共有物。第三，內(nèi)容的共通性。即全體共有人的共同利益制約和影響著各共有人對共有房屋享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)。21第2章債券（2）共有的特征21第2章債券（3）房屋共有的形式①共同共有共同共有是指兩個或兩個以上的民事主體基于某種共同關(guān)系而對某項財產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利和承擔義務(wù)。共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。22第2章債券（3）房屋共有的形式22第2章債券②按份共有按份共有，又稱分別共有，是指兩個或兩個以上的共有人按照各自的份額分別對共有財產(chǎn)享有權(quán)利和承擔義務(wù)的一種共有關(guān)系。按份共有人按照其份額對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。23第2章債券②按份共有23第2章債券對按份共有人的權(quán)利，主要應(yīng)把握以下幾點：第一，按份共有人雖然按其份額行使權(quán)利，并享有利益，但共有財產(chǎn)歸屬于全體共有人。第二，共有財產(chǎn)歸屬于全體共有人所有，一個或幾個共有人未經(jīng)全體共有人的同意不得擅自處分共有財產(chǎn)。第三，按份共有人有權(quán)分出或轉(zhuǎn)讓其份額。其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。24第2章債券對按份共有人的權(quán)利，主要應(yīng)把握以下幾點：24對按份共有人的義務(wù)，主要應(yīng)把握以下幾點：第一，按份共有人按其份額分擔經(jīng)營共有財產(chǎn)所產(chǎn)生的義務(wù)。第二，全體按份共有人對外應(yīng)當承擔連帶的賠償責(zé)任。25第2章債券對按份共有人的義務(wù)，主要應(yīng)把握以下幾點：25第3）建筑物區(qū)分所有權(quán) （1）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主（區(qū)分所有人）對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有專有權(quán)，對專有部分以外的共用部分享有共有所有權(quán)，以及對建筑物及居住在建筑物上的人的行為享有管理的權(quán)利。26第2章債券3）建筑物區(qū)分所有權(quán) 26第2章債券專有部分經(jīng)分割后方可成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，它必須具備以下的條件：第一，具有獨立的建筑結(jié)構(gòu)。第二，具有獨立的使用功能。第三，通過登記后，具有法律上的獨立性。27第2章債券專有部分經(jīng)分割后方可成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體（2）建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容①專有權(quán)這是指各區(qū)分所有人對其所使用的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。28第2章債券（2）建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容28第2章債券第一，區(qū)分所有權(quán)人對專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用及違反區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。第二，維護、修繕專有部分或行使其權(quán)利時，不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的安寧、安全及衛(wèi)生；第三，其他區(qū)分所有權(quán)人、管理人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設(shè)置管線，必須進入其專有部分時，無正當理由不得拒絕；第四、專有部分的修繕、管理、維護，由各區(qū)分所有權(quán)人承擔，并負擔其費用。29第2章債券第一，區(qū)分所有權(quán)人對專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用②共有權(quán)這是指全體共有人對建筑物共有部分享有的權(quán)利。這種共有權(quán)是法定的權(quán)利，無需當事人的約定，且與專有權(quán)密不可分。共有部分則是指區(qū)分所有權(quán)人所擁有的單獨所有部分以外的建筑物其他部分，共有部分既可以由法律直接規(guī)定，也可以由區(qū)分所有權(quán)人共同約定。30第2章債券②共有權(quán)30第2章債券建筑物區(qū)分所有權(quán)人對共用部分享有的權(quán)利有：第一，各區(qū)分所有權(quán)人按其共有的應(yīng)有部分比例，對建筑物的共用部分及其基地有使用收益的權(quán)利。第二，依出讓合同、管理規(guī)約及共有法理，區(qū)分所有建筑物的共用部分可以設(shè)定給特定區(qū)分所有人或特定第三人專屬使用。第三，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。31第2章債券建筑物區(qū)分所有權(quán)人對共用部分享有的權(quán)利有：③成員權(quán)這是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物之構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的、作為建筑物的一個團體組織而享有的權(quán)利與承擔的義務(wù)。也就是物業(yè)管理中的權(quán)利與義務(wù)。32第2章債券③成員權(quán)32第2章債券其權(quán)利為：表決權(quán)、參與制定規(guī)約權(quán)、選舉及解免管理者權(quán)、請求召集集會、請求正當管理公共關(guān)系之事務(wù)權(quán)、請求收取共用部分應(yīng)得之利益權(quán)、請求停止違反共同利益之行為（甚至可請求拍賣違反義務(wù)者的專有所有權(quán)，解除共同關(guān)系）等權(quán)利；其義務(wù)為：執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團體之決議義務(wù)、遵守管理規(guī)約之義務(wù)、接受管理者管理之義務(wù)等。33第2章債券其權(quán)利為：表決權(quán)、參與制定規(guī)約權(quán)、選舉及解免2.3物業(yè)相鄰權(quán)

2.3.1物業(yè)相鄰權(quán)概述2.3.2物業(yè)相鄰權(quán)的內(nèi)容2.3.3物業(yè)相鄰權(quán)的保護

34第2章債券2.3物業(yè)相鄰權(quán)2.3.1物業(yè)相鄰權(quán)概述34第2章債券2.3.1物業(yè)相鄰權(quán)概述1）物業(yè)相鄰權(quán)的概念相鄰權(quán)是指兩個或者兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人，在行使不動產(chǎn)的所有權(quán)或者使用權(quán)時有權(quán)要求其相鄰方履行一定義務(wù)的一種資格。35第2章債券2.3.1物業(yè)相鄰權(quán)概述1）物業(yè)相鄰權(quán)的概念35第2章債2）物業(yè)相鄰關(guān)系的特征（1）相鄰關(guān)系的主體是相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有權(quán)人或使用權(quán)人。（2）相鄰關(guān)系的客體是行使不動產(chǎn)權(quán)利時所體現(xiàn)的利益而非房地產(chǎn)本身。（3）相鄰關(guān)系的內(nèi)容主要是一方有權(quán)要求另一方給與必要的便利，而另一方的權(quán)利因此受到限制。36第2章債券2）物業(yè)相鄰關(guān)系的特征36第2章債券2.3.2物業(yè)相鄰權(quán)的內(nèi)容1）因土地通行和占用而產(chǎn)生的相鄰權(quán)2）建筑物內(nèi)通行而產(chǎn)生的相鄰權(quán)3）用水與排水而產(chǎn)生的相鄰權(quán)4）開挖土地而產(chǎn)生的相鄰權(quán)5）種植林木而產(chǎn)生的相鄰權(quán)6）房屋滴水而產(chǎn)生的相鄰權(quán)7）采光與通風(fēng)而產(chǎn)生的相鄰權(quán)37第2章債券2.3.2物業(yè)相鄰權(quán)的內(nèi)容1）因土地通行和占用而產(chǎn)生的相鄰權(quán)2.3.3物業(yè)相鄰權(quán)的保護物業(yè)相鄰權(quán)的保護實際就是相鄰各方的相鄰權(quán)的保護。隨著人們法制觀念的提高和對生活環(huán)境等各方面條件要求的改善，房屋使用人的房屋相鄰權(quán)的保護也越來越受到人們的重視。從我國現(xiàn)行法律規(guī)定的內(nèi)容來看，對房屋相鄰權(quán)的保護主要是民法的規(guī)定，因此就我國目前而言，房屋的保護除了當事人的自力救濟外主要是民法保護。38第2章債券2.3.3物業(yè)相鄰權(quán)的保護物業(yè)相鄰權(quán)的保護實際就是相2.4物業(yè)權(quán)屬登記制度

2.4.1物業(yè)權(quán)屬登記概述2.4.2物業(yè)權(quán)屬登記的種類2.4.3房屋權(quán)屬登記的程序

2.4.4房屋權(quán)屬證書2.4.5物業(yè)權(quán)屬登記的法律責(zé)任39第2章債券2.4物業(yè)權(quán)屬登記制度2.4.1物業(yè)權(quán)屬登記概述39第2章2.4.1物業(yè)權(quán)屬登記概述

物業(yè)權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。40第2章債券2.4.1物業(yè)權(quán)屬登記概述物業(yè)權(quán)屬登記是指房2.4.2物業(yè)權(quán)屬登記的種類

1）總登記2）初始登記3）轉(zhuǎn)移登記4）變更登記5）他項權(quán)利登記6）注銷登記41第2章債券2.4.2物業(yè)權(quán)屬登記的種類1）總登記41第2章債券1）總登記總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。凡列入總登記、驗證或者換證范圍，無論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，權(quán)屬狀況有無變化，均應(yīng)當在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記。42第2章債券1）總登記42第2章債券2）初始登記按照規(guī)定，申請人應(yīng)當在房屋竣工驗收合格之日起三個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)向登記機關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件，申請房屋所有權(quán)初始登記。43第2章債券2）初始登記43第2章債券3）轉(zhuǎn)移登記因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起九十日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。申請轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明材料（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議，法院司法文書，房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)繼承公證書等）等文件。44第2章債券3）轉(zhuǎn)移登記44第2章債券4）變更登記申請人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，申請人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請變更登記：（1）房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更的；（2）房屋面積增加或者減少的；（3）房屋翻建的；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。45第2章債券4）變更登記45第2章債券5）他項權(quán)利登記設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請他項權(quán)利登記。申請房屋他項權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書，設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的合同書以及相關(guān)的證明文件。46第2章債券5）他項權(quán)利登記46第2章債券6）注銷登記因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請注銷登記。注銷登記應(yīng)當在受理登記后的15日內(nèi)核準注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書。申請注銷登記，權(quán)利人應(yīng)當提交原房屋權(quán)屬證書、他項權(quán)利證書，相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。47第2章債券6）注銷登記47第2章債券有下列情形之一的，登記機關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書：（1）申報不實的；（2）涂改房屋權(quán)屬證書的；（3）房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；（4）因登記機關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的。48第2章債券有下列情形之一的，登記機關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書2.4.3房屋權(quán)屬登記的程序1）登記申請2）受理登記申請3）權(quán)屬審核4）公告5）核準登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書49第2章債券2.4.3房屋權(quán)屬登記的程序1）登記申請49第2章債券1）登記申請房屋權(quán)屬登記由申請人申請。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定：（1）新建的房屋，申請人應(yīng)當在房屋竣工后的三個月內(nèi)向登記機關(guān)提出申請。（2）集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的房屋，申請人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)提出申請。（3）因各種原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起九十日內(nèi)提出申請。50第2章債券1）登記申請50第2章債券（4）權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生變化的，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)提出申請；（5）設(shè)定房屋他項權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)提出申請。（6）因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)提出申請。51第2章債券（4）權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生變化的，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)2）受理登記申請申請人提出了申請，并且交了有關(guān)文件后，登記機關(guān)認為手續(xù)齊備符合受禮申請條件的，為申請人辦理收件登記手續(xù)。登記機關(guān)自受理登記申請之日起7日內(nèi)應(yīng)當決定是否予以登記。對暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當書面通知申請人。52第2章債券2）受理登記申請52第2章債券3）權(quán)屬審核權(quán)屬審核分內(nèi)查外調(diào)兩部分。審核工作其目的在于確認房屋產(chǎn)權(quán)，這也是整個產(chǎn)權(quán)登記的核心。53第2章債券3）權(quán)屬審核53第2章債券4）公告總登記、驗證、換證應(yīng)當由縣級以上地方人民政府在規(guī)定期限開始之日三十日前發(fā)布公告。公告應(yīng)當包括以下內(nèi)容：（1）登記、驗證、換證的區(qū)域；（2）申請期限；（3）當事人應(yīng)當提交的有關(guān)證件；（4）受理申請地點；（5）其他應(yīng)當公告的事項。54第2章債券4）公告54第2章債券5）核準登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書登記機關(guān)應(yīng)當對申請人的申請進行審查。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記應(yīng)當在受理登記后的30日內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。經(jīng)過審核批準確認房屋權(quán)屬的，由登記部門頒發(fā)房屋權(quán)屬證書，證書由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制，市、縣房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)。55第2章債券5）核準登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書55第2章債券2.4.4房屋權(quán)屬證書

房屋權(quán)屬證書包括房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項權(quán)證。56第2章債券2.4.4房屋權(quán)屬證書房屋權(quán)屬證書包括房屋所（1）未經(jīng)登記的房屋不能買賣。即使私下成交，也不能辦理過戶手續(xù)。（2）未經(jīng)登記的房屋不能抵押。以房屋抵押進行貸款，是一種銀行認可的安全融資方式，如果沒有產(chǎn)權(quán)證，房屋不能抵押，將影響做生意或投資。（3）未經(jīng)登記的房屋不能出租。如果出租的房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，租賃雙方發(fā)生糾紛（欠租或到期不騰房），出租人的合法權(quán)益不能得到保護。57第2章債券（1）未經(jīng)登記的房屋不能買賣。即使私下成交，也不能辦理過戶手（4）未經(jīng)登記的房屋不能保護。權(quán)益未經(jīng)登記的房屋，當權(quán)利人因房屋產(chǎn)權(quán)問題與他人發(fā)生糾紛或遭到侵害時，由于無法向行政、仲裁或司法機關(guān)提供產(chǎn)權(quán)證，自己的權(quán)益得不到保護。（5）未經(jīng)登記的房屋不能得到補償。此類房屋一旦遭遇房屋拆遷補償，購房人會因沒有產(chǎn)權(quán)證而有可能得不到補償。（6）未經(jīng)登記的房屋不能辦理繼承或贈與。房屋進行贈與或繼承時，要辦理公證手續(xù)。而按規(guī)定，沒有產(chǎn)權(quán)證，公證部門不予辦理相關(guān)手續(xù)，繼承人和受贈人的權(quán)益得不到保障。58第2章債券（4）未經(jīng)登記的房屋不能保護。權(quán)益未經(jīng)登記的房屋，當權(quán)利人因2.4.5物業(yè)權(quán)屬登記的法律責(zé)任根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》以及《建設(shè)部關(guān)于修改＜城市房屋權(quán)屬登記管理辦法＞的決定》，房屋權(quán)屬法律責(zé)任有：59第2章債券2.4.5物業(yè)權(quán)屬登記的法律責(zé)任根據(jù)《城市房（1）以虛報、瞞報房屋權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書的，由登記機關(guān)收回其房屋權(quán)屬證書或者公告其房屋權(quán)屬證書作廢，并可對當事人處以1千元以下罰款。涂改、偽造房屋權(quán)屬證書的，其證書無效，登記機關(guān)可對當事人處以1千元以下罰款。非法印制房屋權(quán)屬證書的，登記機關(guān)應(yīng)當沒收其非法印制的房屋權(quán)屬證書，并可對當事人處以1萬元以上3萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。60第2章債券（1）以虛報、瞞報房屋權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書的，（2）未按期進行房屋權(quán)屬登記的，由登記機關(guān)責(zé)令其限期補辦登記手續(xù)，并按原登記費的三倍以下收取登記費。（3）因登記機關(guān)工作人員工作過失導(dǎo)致登記不當，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟損失的，登記機關(guān)對當事人的直接經(jīng)濟損失負賠償責(zé)任。61第2章債券（2）未按期進行房屋權(quán)屬登記的，由登記機關(guān)責(zé)令其限期補辦登記（4）登記機關(guān)的工作人員玩忽職守、徇私舞弊、貪污受賄的，濫用職權(quán)、超越管轄范圍頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的，由所在機關(guān)給予行政處分；情節(jié)嚴重、構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（5）當事人對行政處罰決定不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》、《中華人民共和國行政處罰法》的有關(guān)規(guī)定，申請行政復(fù)議或者向人民法院起訴。逾期不申請復(fù)議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。62第2章債券（4）登記機關(guān)的工作人員玩忽職守、徇私舞弊、貪污受賄的，濫用關(guān)鍵概念物業(yè)物業(yè)權(quán)屬房屋的所有權(quán)房屋共有建筑物區(qū)分所有權(quán)專有權(quán)物業(yè)相鄰權(quán)物業(yè)權(quán)屬登記63第2章債券關(guān)鍵概念63第2章債券復(fù)習(xí)思考題

1.簡述物權(quán)的基本原則？2.試述房屋的所有權(quán)的內(nèi)容？3.共同共有的法律特征主要有哪些？4.試述建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容：5.建筑物區(qū)分所有權(quán)人對共用部分享有的權(quán)利和義務(wù)包括哪些？6.簡述物業(yè)相鄰關(guān)系的特征？7.簡述物業(yè)權(quán)屬登記的種類？64第2章債券復(fù)習(xí)思考題1.簡述物權(quán)的基本原則？64第2章債券第2章物業(yè)權(quán)屬法律制度

2.1物業(yè)和物業(yè)權(quán)屬2.2房屋所有權(quán)2.3物業(yè)相鄰權(quán)2.4物業(yè)權(quán)屬登記制度

65第2章債券第2章物業(yè)權(quán)屬法律制度2.1物業(yè)和物業(yè)權(quán)屬1第2章債2.1物業(yè)和物業(yè)權(quán)屬

2.1.1物權(quán)概述2.1.2物業(yè)權(quán)屬概述66第2章債券2.1物業(yè)和物業(yè)權(quán)屬2.1.1物權(quán)概述2第2章債券2.1.1物權(quán)概述

1)物權(quán)的概念物權(quán)是民事主體依法直接支配特定的物、享受其權(quán)益并排除他人干涉的民事權(quán)利。

2)物權(quán)的類型（1）自物權(quán)和他物權(quán)（2）用益物權(quán)和擔保物權(quán)（3）動產(chǎn)物權(quán)和不動產(chǎn)物權(quán)

67第2章債券2.1.1物權(quán)概述1)物權(quán)的概念3第2章債券3)物權(quán)的基本原則（1）物權(quán)法定原則物權(quán)法定，即指物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力、得喪變更及其保護的方法均源自法律的直接規(guī)定，當事人不得自由的創(chuàng)設(shè)。68第2章債券3)物權(quán)的基本原則4第2章債券（2）一物一權(quán)原則一物一權(quán)原則，即指一物之上只能存在一個所有權(quán)，不得有互不相容的兩個以上的物權(quán)同時存在于同一標的物上。69第2章債券（2）一物一權(quán)原則5第2章債券（3）物權(quán)公示原則物權(quán)公示原則，即指民事主體對物權(quán)的享有與變動均應(yīng)采取可取信于社會公眾的外部表現(xiàn)方式的原則。物權(quán)的排他性決定了物權(quán)的變動會產(chǎn)生排他的效果，為了保護交易的安全，保護民事主體的合法權(quán)益，有必要對物權(quán)的變動規(guī)定公開的行為方式。70第2章債券（3）物權(quán)公示原則6第2章債券（4）物權(quán)優(yōu)先原則物權(quán)優(yōu)先原則，即指同一物上有兩個或兩個以上不同內(nèi)容或性質(zhì)的物權(quán)存在，或者該物權(quán)的標的物也為債權(quán)給付的標的物時，成立在先的物權(quán)有優(yōu)先于成立在后的物權(quán)的效力，物權(quán)則有優(yōu)先于債權(quán)的效力。71第2章債券（4）物權(quán)優(yōu)先原則7第2章債券2.1.2物業(yè)權(quán)屬概述

物業(yè)權(quán)屬是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在主體上的歸屬狀態(tài)，即房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)為誰所有。它是物權(quán)的一種。我國傳統(tǒng)意義上的物業(yè)權(quán)屬主要包括物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)。72第2章債券2.1.2物業(yè)權(quán)屬概述物業(yè)權(quán)屬是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在主體在物業(yè)管理過程中研究物業(yè)權(quán)屬具有十分重要的意義：（1）物業(yè)權(quán)屬制度有利于明晰權(quán)利主體，是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動開展的基本前提。規(guī)定物業(yè)權(quán)屬后，可以定名分，防爭奪，否則主體缺位，產(chǎn)權(quán)不清，將使?jié)顒酉萑牖靵y。（2）物業(yè)權(quán)屬制度對我國社會主義市場經(jīng)濟建立發(fā)展具有關(guān)鍵作用。73第2章債券在物業(yè)管理過程中研究物業(yè)權(quán)屬具有十分重要的意2.2房屋所有權(quán)2.2.1房屋所有權(quán)的概念2.2.2房屋所有權(quán)取得和消滅2.2.3房屋所有權(quán)的內(nèi)容74第2章債券2.2房屋所有權(quán)2.2.1房屋所有權(quán)的概念10第2章債券2.2.1房屋所有權(quán)的概念

房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。75第2章債券2.2.1房屋所有權(quán)的概念房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、（1）房屋的占有權(quán)是指對房屋實際控制和支配的權(quán)利。房屋占有權(quán)也可以依法與所有權(quán)分離，由非所有人行使。占有權(quán)由非所有人行使時，必須依據(jù)法律規(guī)定或產(chǎn)權(quán)人與占有人的約定(如租賃合同)。房屋占有權(quán)與所有權(quán)分離不改變房屋的所有關(guān)系。（2）房屋的使用權(quán)是對房屋的實際利用權(quán)利。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，這就是使用權(quán)與所用權(quán)分離的情況，如房屋所有人將房屋租給他人使用。76第2章債券（1）房屋的占有權(quán)是指對房屋實際控制和支配的權(quán)（3）房屋的收益權(quán)是指房屋所有人收取房屋財產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。例如出租房屋，房屋所有人從承租人處收取租金。（4）房屋的處分權(quán)是所有權(quán)中一項基本的權(quán)能。對房屋的處分分為事實上的處分（改建、拆遷）和法律上的處分（買賣、贈與、互換）。房屋的處分權(quán)由房屋所有人行使，非所有人只有在符合法定的條件下，并在法定范圍內(nèi)行使處分權(quán)。77第2章債券（3）房屋的收益權(quán)是指房屋所有人收取房屋財產(chǎn)所產(chǎn)生2.2.2房屋所有權(quán)取得和消滅1）房屋所有權(quán)的取得2）房屋所有權(quán)的消滅78第2章債券2.2.2房屋所有權(quán)取得和消滅1）房屋所有權(quán)的取得14第21）房屋所有權(quán)的取得（1）房屋所有權(quán)的原始取得，是指房屋所有權(quán)人根據(jù)法律的規(guī)定，不以原所有權(quán)人的所有權(quán)和意志為根據(jù)而取得房屋所有權(quán)。原始取得房屋所有權(quán)的方式主要有依法新建的房屋；國家沒收的房屋：添附的房屋，如翻建、擴建、加層等；（2）房屋所有權(quán)的繼受取得，是指房屋所有人通過某種法律行為從原所有人那里取得房屋的所有權(quán)。繼受取得的方式主要有：買賣，互易，贈與，繼承。79第2章債券1）房屋所有權(quán)的取得15第2章債券2）房屋所有權(quán)的消滅房屋所有權(quán)的消滅是指通過某種法律事實而使房屋所有權(quán)喪失或與原房屋所有人脫離的一種法律現(xiàn)象。引起房屋所有權(quán)消滅的原因主要包括：所有權(quán)主體的消滅，如所有權(quán)人的死亡、法人的解散等；所有權(quán)客體的消滅，如房屋的拆除、倒塌等；所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和所有權(quán)的拋棄等。依照國家法律，房屋所有權(quán)人可通過買賣、贈與或者其他合法方式轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，其行為受法律保護。80第2章債券2）房屋所有權(quán)的消滅16第2章債券2.2.3房屋所有權(quán)的內(nèi)容按照房屋所有權(quán)主體內(nèi)容構(gòu)成不同，房屋所有權(quán)可以分為單獨所有房屋所有權(quán)、共同所有房屋所有權(quán)和房屋區(qū)分所有權(quán)81第2章債券2.2.3房屋所有權(quán)的內(nèi)容按照房屋所有權(quán)主體內(nèi)1）單獨所有房屋所有權(quán)獨有即指一棟房屋歸一個所有權(quán)人所有，他是房屋所有權(quán)歸屬最簡單的形式。這里的房屋，可以是獨立的一間平房，也可以是一棟樓房，甚至相互毗鄰的樓群。在法律上，房屋的一個人所有最主要的表現(xiàn)在，房屋的登記簿和產(chǎn)權(quán)證書上記載房屋所有權(quán)人只有一個人。獨有是最簡單的房屋所有權(quán)形式。82第2章債券1）單獨所有房屋所有權(quán)18第2章債券2）共同所有房屋所有權(quán)（1）房屋共有的概念房屋共有是指兩個或兩個以上的公民或法人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。兩個或兩個以上的所有權(quán)主體稱為共有人，共同擁有的標的稱為共有房產(chǎn)，這種特殊的所有權(quán)稱為房屋共有權(quán)。83第2章債券2）共同所有房屋所有權(quán)19第2章債券共有與公有是兩個不同的概念，它們的區(qū)別表現(xiàn)在：第一，公有財產(chǎn)的主體是單一的；共有財產(chǎn)的主體是多個共有人。第二，公有財產(chǎn)已脫離各個公有組織的成員而存在，共有財產(chǎn)則未脫離各共有人。第三，單個公民退出或加入公有組織不會對公有財產(chǎn)產(chǎn)生影響，但共有人的退出或加入則會對共有財產(chǎn)產(chǎn)生影響。84第2章債券共有與公有是兩個不同的概念，它們的區(qū)別表現(xiàn)在：（2）共有的特征共有的法律特征包括：第一，主體的多數(shù)性。即共有的主體是兩個或兩個以上的民事主體。第二，客體的統(tǒng)一性。即共有房屋是特定的財產(chǎn)，共有房屋在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割，共有人的所有權(quán)屬于整個共有物。第三，內(nèi)容的共通性。即全體共有人的共同利益制約和影響著各共有人對共有房屋享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)。85第2章債券（2）共有的特征21第2章債券（3）房屋共有的形式①共同共有共同共有是指兩個或兩個以上的民事主體基于某種共同關(guān)系而對某項財產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利和承擔義務(wù)。共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。86第2章債券（3）房屋共有的形式22第2章債券②按份共有按份共有，又稱分別共有，是指兩個或兩個以上的共有人按照各自的份額分別對共有財產(chǎn)享有權(quán)利和承擔義務(wù)的一種共有關(guān)系。按份共有人按照其份額對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。87第2章債券②按份共有23第2章債券對按份共有人的權(quán)利，主要應(yīng)把握以下幾點：第一，按份共有人雖然按其份額行使權(quán)利，并享有利益，但共有財產(chǎn)歸屬于全體共有人。第二，共有財產(chǎn)歸屬于全體共有人所有，一個或幾個共有人未經(jīng)全體共有人的同意不得擅自處分共有財產(chǎn)。第三，按份共有人有權(quán)分出或轉(zhuǎn)讓其份額。其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。88第2章債券對按份共有人的權(quán)利，主要應(yīng)把握以下幾點：24對按份共有人的義務(wù)，主要應(yīng)把握以下幾點：第一，按份共有人按其份額分擔經(jīng)營共有財產(chǎn)所產(chǎn)生的義務(wù)。第二，全體按份共有人對外應(yīng)當承擔連帶的賠償責(zé)任。89第2章債券對按份共有人的義務(wù)，主要應(yīng)把握以下幾點：25第3）建筑物區(qū)分所有權(quán) （1）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主（區(qū)分所有人）對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有專有權(quán)，對專有部分以外的共用部分享有共有所有權(quán)，以及對建筑物及居住在建筑物上的人的行為享有管理的權(quán)利。90第2章債券3）建筑物區(qū)分所有權(quán) 26第2章債券專有部分經(jīng)分割后方可成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，它必須具備以下的條件：第一，具有獨立的建筑結(jié)構(gòu)。第二，具有獨立的使用功能。第三，通過登記后，具有法律上的獨立性。91第2章債券專有部分經(jīng)分割后方可成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體（2）建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容①專有權(quán)這是指各區(qū)分所有人對其所使用的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。92第2章債券（2）建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容28第2章債券第一，區(qū)分所有權(quán)人對專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用及違反區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。第二，維護、修繕專有部分或行使其權(quán)利時，不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的安寧、安全及衛(wèi)生；第三，其他區(qū)分所有權(quán)人、管理人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設(shè)置管線，必須進入其專有部分時，無正當理由不得拒絕；第四、專有部分的修繕、管理、維護，由各區(qū)分所有權(quán)人承擔，并負擔其費用。93第2章債券第一，區(qū)分所有權(quán)人對專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用②共有權(quán)這是指全體共有人對建筑物共有部分享有的權(quán)利。這種共有權(quán)是法定的權(quán)利，無需當事人的約定，且與專有權(quán)密不可分。共有部分則是指區(qū)分所有權(quán)人所擁有的單獨所有部分以外的建筑物其他部分，共有部分既可以由法律直接規(guī)定，也可以由區(qū)分所有權(quán)人共同約定。94第2章債券②共有權(quán)30第2章債券建筑物區(qū)分所有權(quán)人對共用部分享有的權(quán)利有：第一，各區(qū)分所有權(quán)人按其共有的應(yīng)有部分比例，對建筑物的共用部分及其基地有使用收益的權(quán)利。第二，依出讓合同、管理規(guī)約及共有法理，區(qū)分所有建筑物的共用部分可以設(shè)定給特定區(qū)分所有人或特定第三人專屬使用。第三，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。95第2章債券建筑物區(qū)分所有權(quán)人對共用部分享有的權(quán)利有：③成員權(quán)這是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物之構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的、作為建筑物的一個團體組織而享有的權(quán)利與承擔的義務(wù)。也就是物業(yè)管理中的權(quán)利與義務(wù)。96第2章債券③成員權(quán)32第2章債券其權(quán)利為：表決權(quán)、參與制定規(guī)約權(quán)、選舉及解免管理者權(quán)、請求召集集會、請求正當管理公共關(guān)系之事務(wù)權(quán)、請求收取共用部分應(yīng)得之利益權(quán)、請求停止違反共同利益之行為（甚至可請求拍賣違反義務(wù)者的專有所有權(quán)，解除共同關(guān)系）等權(quán)利；其義務(wù)為：執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團體之決議義務(wù)、遵守管理規(guī)約之義務(wù)、接受管理者管理之義務(wù)等。97第2章債券其權(quán)利為：表決權(quán)、參與制定規(guī)約權(quán)、選舉及解免2.3物業(yè)相鄰權(quán)

2.3.1物業(yè)相鄰權(quán)概述2.3.2物業(yè)相鄰權(quán)的內(nèi)容2.3.3物業(yè)相鄰權(quán)的保護

98第2章債券2.3物業(yè)相鄰權(quán)2.3.1物業(yè)相鄰權(quán)概述34第2章債券2.3.1物業(yè)相鄰權(quán)概述1）物業(yè)相鄰權(quán)的概念相鄰權(quán)是指兩個或者兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人，在行使不動產(chǎn)的所有權(quán)或者使用權(quán)時有權(quán)要求其相鄰方履行一定義務(wù)的一種資格。99第2章債券2.3.1物業(yè)相鄰權(quán)概述1）物業(yè)相鄰權(quán)的概念35第2章債2）物業(yè)相鄰關(guān)系的特征（1）相鄰關(guān)系的主體是相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有權(quán)人或使用權(quán)人。（2）相鄰關(guān)系的客體是行使不動產(chǎn)權(quán)利時所體現(xiàn)的利益而非房地產(chǎn)本身。（3）相鄰關(guān)系的內(nèi)容主要是一方有權(quán)要求另一方給與必要的便利，而另一方的權(quán)利因此受到限制。100第2章債券2）物業(yè)相鄰關(guān)系的特征36第2章債券2.3.2物業(yè)相鄰權(quán)的內(nèi)容1）因土地通行和占用而產(chǎn)生的相鄰權(quán)2）建筑物內(nèi)通行而產(chǎn)生的相鄰權(quán)3）用水與排水而產(chǎn)生的相鄰權(quán)4）開挖土地而產(chǎn)生的相鄰權(quán)5）種植林木而產(chǎn)生的相鄰權(quán)6）房屋滴水而產(chǎn)生的相鄰權(quán)7）采光與通風(fēng)而產(chǎn)生的相鄰權(quán)101第2章債券2.3.2物業(yè)相鄰權(quán)的內(nèi)容1）因土地通行和占用而產(chǎn)生的相鄰權(quán)2.3.3物業(yè)相鄰權(quán)的保護物業(yè)相鄰權(quán)的保護實際就是相鄰各方的相鄰權(quán)的保護。隨著人們法制觀念的提高和對生活環(huán)境等各方面條件要求的改善，房屋使用人的房屋相鄰權(quán)的保護也越來越受到人們的重視。從我國現(xiàn)行法律規(guī)定的內(nèi)容來看，對房屋相鄰權(quán)的保護主要是民法的規(guī)定，因此就我國目前而言，房屋的保護除了當事人的自力救濟外主要是民法保護。102第2章債券2.3.3物業(yè)相鄰權(quán)的保護物業(yè)相鄰權(quán)的保護實際就是相2.4物業(yè)權(quán)屬登記制度

2.4.1物業(yè)權(quán)屬登記概述2.4.2物業(yè)權(quán)屬登記的種類2.4.3房屋權(quán)屬登記的程序

2.4.4房屋權(quán)屬證書2.4.5物業(yè)權(quán)屬登記的法律責(zé)任103第2章債券2.4物業(yè)權(quán)屬登記制度2.4.1物業(yè)權(quán)屬登記概述39第2章2.4.1物業(yè)權(quán)屬登記概述

物業(yè)權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。104第2章債券2.4.1物業(yè)權(quán)屬登記概述物業(yè)權(quán)屬登記是指房2.4.2物業(yè)權(quán)屬登記的種類

1）總登記2）初始登記3）轉(zhuǎn)移登記4）變更登記5）他項權(quán)利登記6）注銷登記105第2章債券2.4.2物業(yè)權(quán)屬登記的種類1）總登記41第2章債券1）總登記總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。凡列入總登記、驗證或者換證范圍，無論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，權(quán)屬狀況有無變化，均應(yīng)當在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記。106第2章債券1）總登記42第2章債券2）初始登記按照規(guī)定，申請人應(yīng)當在房屋竣工驗收合格之日起三個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)向登記機關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件，申請房屋所有權(quán)初始登記。107第2章債券2）初始登記43第2章債券3）轉(zhuǎn)移登記因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起九十日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。申請轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明材料（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議，法院司法文書，房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)繼承公證書等）等文件。108第2章債券3）轉(zhuǎn)移登記44第2章債券4）變更登記申請人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，申請人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請變更登記：（1）房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更的；（2）房屋面積增加或者減少的；（3）房屋翻建的；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。109第2章債券4）變更登記45第2章債券5）他項權(quán)利登記設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請他項權(quán)利登記。申請房屋他項權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書，設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的合同書以及相關(guān)的證明文件。110第2章債券5）他項權(quán)利登記46第2章債券6）注銷登記因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請注銷登記。注銷登記應(yīng)當在受理登記后的15日內(nèi)核準注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書。申請注銷登記，權(quán)利人應(yīng)當提交原房屋權(quán)屬證書、他項權(quán)利證書，相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。111第2章債券6）注銷登記47第2章債券有下列情形之一的，登記機關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書：（1）申報不實的；（2）涂改房屋權(quán)屬證書的；（3）房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；（4）因登記機關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的。112第2章債券有下列情形之一的，登記機關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書2.4.3房屋權(quán)屬登記的程序1）登記申請2）受理登記申請3）權(quán)屬審核4）公告5）核準登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書113第2章債券2.4.3房屋權(quán)屬登記的程序1）登記申請49第2章債券1）登記申請房屋權(quán)屬登記由申請人申請。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定：（1）新建的房屋，申請人應(yīng)當在房屋竣工后的三個月內(nèi)向登記機關(guān)提出申請。（2）集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的房屋，申請人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)提出申請。（3）因各種原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起九十日內(nèi)提出申請。114第2章債券1）登記申請50第2章債券（4）權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生變化的，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)提出申請；（5）設(shè)定房屋他項權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)提出申請。（6）因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)提出申請。115第2章債券（4）權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生變化的，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)2）受理登記申請申請人提出了申請，并且交了有關(guān)文件后，登記機關(guān)認為手續(xù)齊備符合受禮申請條件的，為申請人辦理收件登記手續(xù)。登記機關(guān)自受理登記申請之日起7日內(nèi)應(yīng)當決定是否予以登記。對暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當書面通知申請人。116第2章債券2）受理登記申請52第2章債券3）權(quán)屬審核權(quán)屬審核分內(nèi)查外調(diào)兩部分。審核工作其目的在于確認房屋產(chǎn)權(quán)，