北京天安偉業(yè)地產(chǎn)天津左岸新天項(xiàng)目形象策略

因?yàn)槭袌鲈谧?，游戲?guī)則在變對(duì)消費(fèi)者需求的洞察，是一切工作的前提天安偉業(yè)，在追索市場的需求中尋求制勝之道藝術(shù)創(chuàng)造浪漫天津海河項(xiàng)目初次印象本案，位于孕育天津的海河左岸，藝術(shù)氛圍濃厚的美院區(qū)域。項(xiàng)目地天津美院了解市場，對(duì)我們的形象定位至關(guān)重要找到關(guān)鍵的問題在哪？市場主要生意來源競爭競爭范籌界定消費(fèi)者主要溝通對(duì)象產(chǎn)品主要購買動(dòng)機(jī)探討事實(shí)-過濾難題-找出關(guān)鍵難題同誰競爭？競爭什么？針對(duì)什么?

找出關(guān)鍵才能解決問題以消費(fèi)者為關(guān)鍵而非銷售為關(guān)鍵在于承諾及利益點(diǎn)的不同最大生意潛力環(huán)境中的不利因素增值潛力對(duì)手?主張?如何吸引重疊市場?形象差異?機(jī)會(huì)點(diǎn)?人口/心理-生活形態(tài).習(xí)性最有潛力消費(fèi)者輪廓特色/相關(guān)性/動(dòng)機(jī)/風(fēng)格經(jīng)得起考驗(yàn)的商品力?我們的弱點(diǎn)?創(chuàng)意Creative命名及VI部分“左岸”(LaRiveGauche)，是地理上的一個(gè)區(qū)域的泛稱，位于塞納河左岸的圣日耳曼大街、蒙巴納斯大街和圣米歇爾大街，一個(gè)集中了咖啡館、書店、畫廊、美術(shù)館、博物館的文化圣地。塞納河由東向西成幾字形穿越了巴黎，而巴黎城則是從塞納河中央的西岱島發(fā)展而來，左岸，孕育了巴黎，孕育了浪漫。一段浪漫的生涯，創(chuàng)造一個(gè)新的國家切·格瓦拉一個(gè)浪漫的夢(mèng)想，消弭黑白間的隔膜馬丁·路德·金一串串浪浪漫漫的的音音符符，，激激活活一一代代人人的的思思想想一束束浪浪漫漫的的花花朵朵，，平平息息暴暴戾戾的的戰(zhàn)戰(zhàn)火火一個(gè)個(gè)浪浪漫漫的的傳傳說說，，延延伸伸了了人人類類的的旅旅途途一場場浪浪漫漫的的戀戀愛愛，，誕誕生生傳傳世世的的藝藝術(shù)術(shù)奇奇葩葩浪漫漫，，讓讓世世界界更更美美麗麗標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)應(yīng)用用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)應(yīng)用用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)應(yīng)用用是一一個(gè)個(gè)浪浪漫漫的的相相遇遇，，也也是是一一個(gè)個(gè)靈靈感感的的開開始始外國國門門童童以以法法語語問問候候客客戶戶。。作為為場場景景的的一一部部分分為為客客戶戶畫畫速速寫寫簽字字速速寫寫筆筆銷售售現(xiàn)現(xiàn)場場布布置置建建議議樣板板間間風(fēng)風(fēng)格格之之藝藝術(shù)術(shù)青青春春藝術(shù)術(shù)聯(lián)聯(lián)展展浪漫漫派派公公寓寓，，現(xiàn)現(xiàn)身身天天津津浪漫漫派派派派名名畫畫拍拍賣賣會(huì)會(huì)PaintingSaleMeeting“巨巨作作呈呈獻(xiàn)獻(xiàn)””HugeMakeToPresentToDedicate“浪浪漫漫派派之之藝藝術(shù)術(shù)生生活活””創(chuàng)意意人人居居夢(mèng)夢(mèng)想想評(píng)評(píng)選選活活動(dòng)動(dòng)"TheArtLifeFilledCezanne"TheCreativityPersonResideADreamToJudgeAndDecideAnActivity“創(chuàng)創(chuàng)意意人人生生””藝術(shù)術(shù)·建筑筑與與生生活活聯(lián)聯(lián)展展"Trueofimagine"ModernPartiesArt··BuildingAndLifeExhibition其他他案案名名推推薦薦：：七八八九九零零本案針對(duì)客戶戶為70、80、90三個(gè)年代的人人群，特征明明顯，也是現(xiàn)現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)熱門門的話題之一一，便于項(xiàng)目目的宣傳炒作作。建議項(xiàng)目目可分不同年年代的人群布布置不同的區(qū)區(qū)域?？缃鏑rossover的原意是跨界界合作，指的的是兩個(gè)不同同領(lǐng)域的合作?，F(xiàn)在，在更多多的時(shí)候跨界界代表一種新新銳的生活態(tài)態(tài)度和審美方方式的融合。。如：工業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)領(lǐng)域的“跨跨界品牌設(shè)計(jì)計(jì)館”；以莎莎拉·布萊曼為代表表的跨界音樂樂，很多時(shí)候候還是一種表表演方式：音音樂跨界，視視覺也跨界。。Crossover津源公館塞納左岸波爾多天津美寓營銷推廣及媒體計(jì)計(jì)劃一、項(xiàng)目營銷銷推廣二、媒體推廣廣建議三、銷售執(zhí)行行建議四、活動(dòng)推廣廣建議五、開盤前推推廣計(jì)劃預(yù)算算表目錄一、項(xiàng)目營銷銷推廣在短期內(nèi)，樹樹立“左岸新新天”高品品質(zhì)、高品位位的項(xiàng)目形象象，打造津門門海河?xùn)|岸區(qū)區(qū)域乃至天津津市的明星樓樓盤。將樓盤信息及及促銷信息有有效地傳達(dá)到到目標(biāo)群體，，增加來電、、來訪量，提提高客戶積累累量，直接促促成銷售，達(dá)達(dá)成銷售計(jì)劃劃。以精確營銷為為指導(dǎo)原則，，進(jìn)行有效的的媒體組合，，爭奪項(xiàng)目周周邊目標(biāo)市場場，降低廣告告有效到達(dá)的的成本，最大大利潤實(shí)現(xiàn)銷銷售的目的。。培育市場熱點(diǎn)點(diǎn)和話點(diǎn)，提提升“左岸新新天”市場知知名度和傳頌頌度。推廣目標(biāo)循序漸進(jìn)式的的，分階段采采取集中或密密集型的推廣廣方式，全面面啟動(dòng)各類有有效影響目標(biāo)標(biāo)客群的宣傳傳渠道。注重品牌與銷銷售的結(jié)合，，充分利用各各種資源，組組織公關(guān)各類類活動(dòng)，創(chuàng)造造“體驗(yàn)營銷銷”，帶動(dòng)口口碑宣傳，促促銷活動(dòng)有效效跟進(jìn)，為銷銷售注入源源源不斷的活力力。注重有效渠道道宣傳，爭取取目標(biāo)客戶。。如海河?xùn)|岸岸區(qū)域內(nèi)人脈脈關(guān)系的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)宣傳效應(yīng)。。以戶外廣告作作為長效媒體體，強(qiáng)化宣傳傳，塑造項(xiàng)目目形象。以軟文作為鋪鋪墊、造勢，，提升項(xiàng)目的的公信度,營造良好的銷銷售氛圍。以系列硬廣告告作為精確打打擊，有效傳傳達(dá)項(xiàng)目信息息，促進(jìn)銷售售。充分利用競爭爭優(yōu)勢，搶灘灘競爭對(duì)手宣宣傳陣地，有有效引導(dǎo)競爭爭對(duì)手客戶群群，借力打力力。推廣思路1、項(xiàng)目形象樹樹立及傳播――戶外廣告（擎擎天柱、大廣廣告牌）、工工地圍墻等。。2、描繪項(xiàng)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)景、展現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目形象――影視廣告，如如：銷售中心心循環(huán)播放的的項(xiàng)目影視介介紹三維動(dòng)畫畫宣傳片等。。3、強(qiáng)化項(xiàng)目形形象、推介產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢、促促銷活動(dòng)信息息發(fā)布――報(bào)紙廣告。如如天津日?qǐng)?bào)等等。4、提升項(xiàng)目形形象、爭取中中高端客戶、、宣傳項(xiàng)目――雜志廣告、星星級(jí)飯店展架架等。如維多多利亞、喜來來登、凱悅。。5、深入解讀項(xiàng)項(xiàng)目，展現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目形象及優(yōu)優(yōu)勢、傳遞項(xiàng)項(xiàng)目活動(dòng)信息息――有針對(duì)性的進(jìn)進(jìn)行直郵廣告告，如：區(qū)域域銀行卡VIP用戶賬單廣告告、專業(yè)數(shù)據(jù)據(jù)庫高端名單單直投。媒體策略6、截取客流、、引導(dǎo)客戶、、營造氣氛――海河?xùn)|東路及及南京京路、、金海海道、、獅子子林大大街等等電桿桿旗廣廣告。。7、活動(dòng)動(dòng)信息息告知知、強(qiáng)強(qiáng)制性性接受受廣告告信息息――短信廣廣告。。9、遠(yuǎn)程程推介介，爭爭取傳傳統(tǒng)媒媒體影影響不不到的的另一一組客客群，，同時(shí)時(shí)通過過鏈接接網(wǎng)站站的形形式，系統(tǒng)統(tǒng)性的的展現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目、全全面介介紹產(chǎn)產(chǎn)品賣賣點(diǎn)――網(wǎng)絡(luò)廣廣告，如：搜搜房網(wǎng)網(wǎng)、新新浪、、焦點(diǎn)點(diǎn)房地地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)等，，同時(shí)時(shí)項(xiàng)目目網(wǎng)站站可以以與各大網(wǎng)網(wǎng)站進(jìn)進(jìn)行超超級(jí)鏈鏈接，，如：：百度度、Google等。10、項(xiàng)目目造勢勢宣傳傳、潛潛移默默化影影響受受眾――各媒體體軟性性報(bào)道道，主主要以以報(bào)紙紙軟文文及當(dāng)當(dāng)?shù)仉婋娨暸_(tái)臺(tái)專題題報(bào)道道為主主。綜上所所述，，項(xiàng)目目應(yīng)充充分利利用各各媒體體的特特性，，進(jìn)行行有效效組合合、互互補(bǔ)宣宣傳。。主推：“左岸岸新天天”藝術(shù)至至上浪浪漫之之城備選推廣語語：海河河左岸岸，精精彩浪浪漫感召天天津的的藝術(shù)術(shù)生活活四、項(xiàng)項(xiàng)目宣宣傳廣廣告語語：開盤盤前前：大大量啟啟用軟軟性報(bào)報(bào)道，，硬廣廣建議議以略略帶神神秘色色彩的的標(biāo)題題及內(nèi)內(nèi)容，，個(gè)性性醒目目的版版面設(shè)設(shè)計(jì)，，激起起消費(fèi)費(fèi)者的的好奇奇心，，引起起業(yè)內(nèi)內(nèi)外人人士的的廣泛泛關(guān)注注，吸吸引來來電詢?cè)儐?，，為正正式開開盤累累積旺旺盛的的人氣氣和大大量的的客源源。五、廣廣告策策略執(zhí)行考考慮：：利用軟軟廣告告炒作作逐步步展開開，主主題為為左岸新新天項(xiàng)目及及開發(fā)發(fā)商的的歷史史、人人文、、未來來規(guī)劃劃前景景，并并在公公開前前一個(gè)個(gè)月左左右，，開始始進(jìn)行行硬廣廣告投投放，，孕育育熱銷銷效應(yīng)應(yīng)。廣廣告力力度在在開盤盤前大大量和和大面面積釋釋放，，同時(shí)時(shí)以媒媒體招招待會(huì)會(huì)、當(dāng)當(dāng)?shù)孛骶凭茣?huì)、、項(xiàng)目目推介介會(huì)等等公關(guān)關(guān)活動(dòng)動(dòng)形式式對(duì)開開盤產(chǎn)產(chǎn)生推推波助助瀾的的作用用，邀邀約新新聞媒媒體部部門、、當(dāng)?shù)氐卣I(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、商商界名名流，，在市市場上上形成成良好好口碑碑，積積聚市市場買買氣，，為成成功開開盤做做準(zhǔn)備備。另另外，，擎天天柱、、大型型展板板廣告告、道道旗等等戶外外媒體體宣傳傳適度度組合合，接接連面面市，，讓人人感覺覺一時(shí)時(shí)間整整個(gè)市市場都都充斥斥著本本案廣廣告，，叫人人不得得不將將視覺覺聚焦焦于此此。津門高高端人人文居居所整整體開開發(fā)熱熱力啟啟動(dòng)創(chuàng)造價(jià)價(jià)值/優(yōu)化生生活見證天天津人人最理理想化化的生生活方方式天津高高端市市場呼呼喚適適合時(shí)時(shí)代的的精裝裝公寓寓新型的的精裝裝公寓寓即將將現(xiàn)身身天津津衛(wèi)閑適，，一種種生活活情趣趣等等新聞與與軟廣廣告主主題舉舉例：：左岸新新天——優(yōu)雅浪浪溫時(shí)時(shí)代即即將開開啟。。敬請(qǐng)請(qǐng)期待待！法式浪浪漫宅邸，，出自自“左左岸新新天””?！氯臻_盤盤正式式推出出，席尊貴貴席位位接受受排號(hào)號(hào)預(yù)約約!臻品精精裝公公寓，，出自自“左左岸新新天””?！氯臻_盤盤正式式推出出，敬敬請(qǐng)關(guān)關(guān)注!（注：：廣告告同時(shí)時(shí)推出出開盤盤促銷銷信息息）廣告主主題舉舉例：：開盤:在廣告中直直接點(diǎn)出開開盤訊息，，以鮮明的的風(fēng)格正式式亮相，給給人氣勢非非凡的整體體感覺，同同時(shí)著重強(qiáng)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的的區(qū)域價(jià)值值和稀缺性性，讓人產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)烈的的向往，從從而吸引購購房者詢問問及至現(xiàn)場場。執(zhí)行考慮：：在充分造勢勢和蓄積人人氣的前提提下，利用用正式公開開的契機(jī)，，以多角度度、全方位位的媒體宣宣傳，配合合開盤慶典典和現(xiàn)場S.P活動(dòng)，營造造開盤熱烈烈氣氛，吸吸引目標(biāo)及及潛在客戶戶至現(xiàn)場，，在引發(fā)市市場關(guān)注的的同時(shí)引爆爆銷售熱潮潮。廣告主題舉舉例：津門美宅光芒呈獻(xiàn)“左岸新天天”精裝公公寓今日驚艷津津門?。ㄗⅲ簭V告告同時(shí)推出出開盤促銷銷信息）開盤后后：提煉項(xiàng)項(xiàng)目的賣點(diǎn)點(diǎn)，展現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目形象，，傳達(dá)項(xiàng)目目促銷信息息，以大氣氣品位的版版面設(shè)計(jì)，，樹立項(xiàng)目目“高品質(zhì)質(zhì)”的形象象，同時(shí)著著重強(qiáng)調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品的品牌牌價(jià)值，吸吸引目標(biāo)受受眾來電、、來訪，積積累客戶，，促進(jìn)項(xiàng)目目銷售。執(zhí)行考慮：：整個(gè)強(qiáng)銷期期，媒體宣宣傳以系列列性的平面面廣告為主主，在強(qiáng)化化整體形象象的同時(shí)，，以分主題題的廣告訴訴求，塑造造出鮮明獨(dú)獨(dú)特的產(chǎn)品品形象，以以燦爛的前前景、極佳佳的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢、豐富富的產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)涵、優(yōu)質(zhì)質(zhì)的物管、、投資前景景保障等打打動(dòng)人心。。配合活動(dòng)動(dòng)的推進(jìn)，，在主要媒媒體輔以大大篇幅新聞聞報(bào)道，報(bào)報(bào)道“左岸岸新天”提提升產(chǎn)品的的知名度及及影響力，，同時(shí)宣傳傳發(fā)展商““海河安居居房地產(chǎn)開開發(fā)有限公公司”。新聞與軟廣廣告主題舉舉例：海河景區(qū)內(nèi)內(nèi)的精品宅宅邸――“左岸新天天”揭開神神秘面紗（以“左岸岸新天”的的設(shè)計(jì)理念念入手，突突出介紹項(xiàng)項(xiàng)目的建筑筑風(fēng)格、園園林特點(diǎn)、、產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)等……））精裝景觀公公寓津門門房產(chǎn)的驚驚艷國際品牌物物業(yè)顧問進(jìn)進(jìn)駐“左岸岸新天”“左岸新天天”商鋪的的投資前景景保障（注：配合合促銷活動(dòng)動(dòng)的推進(jìn)，，再擬定其其它軟文主主題）廣告主題舉舉例：“左岸新天天”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)見投資者者的召集令令輕松收獲金金色未來用度假的心心情，享受受置業(yè)的收收獲（注：其它它促銷廣告告待促銷方方案確認(rèn)后后另行創(chuàng)作作）第二部分媒媒體推推廣建議1、目標(biāo)推廣廣區(qū)域：河河北區(qū)、和和平區(qū)、南南開區(qū)、河河南區(qū)、虹虹橋區(qū)、塘塘沽區(qū)等城城市及京津津高速、京京津塘、津津唐高速一一帶根據(jù)“左岸新天””的市場場定位及及目標(biāo)客客戶定位位，注定定我們的的推廣要要跨出““天津市市”、覆覆蓋京津津冀環(huán)渤渤海經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈的各各大主要要城區(qū)，，但從推推廣預(yù)算算及有效效性的角角度考慮慮，建議議主流媒媒體宣傳傳僅在天天津市市市內(nèi)發(fā)布布，外地地城市級(jí)級(jí)別的統(tǒng)統(tǒng)一推廣廣可以通通過到達(dá)達(dá)率高的的“點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)”宣宣傳及各各類活動(dòng)動(dòng)（如項(xiàng)項(xiàng)目推介介會(huì)、中中介合作作）等其其它形式式開展。。一、目標(biāo)標(biāo)推廣區(qū)區(qū)域及媒媒體執(zhí)行行建議◎戶外外廣告鎖鎖定發(fā)布布區(qū)域A、京津塘塘高速的的宜興埠埠、金鐘鐘橋、機(jī)機(jī)場方向向出口一一帶B、核心區(qū)區(qū)域廣告告，如海海河?xùn)|路路、南京京路、獅獅子林大大街等C、繁華地地段或星星級(jí)（4星或5星）酒店店附近◎報(bào)紙紙A、軟文：：軟文宣宣傳是本本案推廣廣的主要要的手段段之一，，可選擇擇在各目目標(biāo)市場場的主流流報(bào)紙作作軟文宣宣傳的載載體，如如：等。。B、硬廣：：常規(guī)宣傳傳：市內(nèi)內(nèi)報(bào)紙：：推介活動(dòng)動(dòng)信息傳傳播：《《精品購購物指南南》、《《紅地產(chǎn)產(chǎn)》、《《安家》》等（僅在項(xiàng)項(xiàng)目推介介會(huì)前刊刊登）2、媒體組組合執(zhí)行行建議：：◎銀行行卡金卡卡用戶賬賬單廣告告投放選擇擇區(qū)域：：天津市市內(nèi)地區(qū)區(qū)，不含含郊區(qū)◎商業(yè)業(yè)樓宇電電梯間液液晶電視視投放選擇擇區(qū)域：：河北區(qū)區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)◎電視：電視宣傳傳主要是是配合活活動(dòng)的開開展，用用于軟性性報(bào)道，，以新聞聞、專題題的形式式展開，，以天津津市電視視新聞經(jīng)經(jīng)濟(jì)頻道道為主。。（具體體可依據(jù)據(jù)公關(guān)公公司的推推薦）◎短信信廣告：：中國移動(dòng)動(dòng)/中國聯(lián)通通VIP用戶◎網(wǎng)絡(luò)：A、軟性報(bào)報(bào)道：搜搜房網(wǎng)、、焦點(diǎn)房房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)、新浪浪房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)等B、廣告推推廣：搜搜房網(wǎng)媒體類別媒體名稱廣告內(nèi)容廣告規(guī)格發(fā)布頻率預(yù)算備注戶外項(xiàng)目形象一年期--報(bào)紙廣告XX晚報(bào)項(xiàng)目介紹/活動(dòng)信息整版彩色開盤前一周二次，其余適當(dāng)時(shí)機(jī)每月一次--報(bào)廣版位選擇建議在報(bào)紙封底或樓市專刊的封面或封底XX時(shí)報(bào)項(xiàng)目介紹/活動(dòng)信息整版彩色開盤前一周二次，其余適當(dāng)時(shí)機(jī)每月一次XX報(bào)項(xiàng)目介紹/活動(dòng)信息整版彩色開盤前一周二次，其余適當(dāng)時(shí)機(jī)每月一次--XX報(bào)項(xiàng)目介紹/活動(dòng)信息整版/半版彩色開盤前整版一次，開盤后半版每周一次精品購物指南項(xiàng)目介紹/活動(dòng)信息整版彩色活動(dòng)前一周集中發(fā)布，保證2次以上--三、媒體體廣告投投放計(jì)劃劃表2009年12月、2010年1月、2010年2月媒體推推廣計(jì)劃劃影視類三維動(dòng)畫項(xiàng)目推介具備客戶積累條件前15天開始及活動(dòng)后--以專題形式進(jìn)行報(bào)道電梯視頻廣告項(xiàng)目形象/活動(dòng)信息30秒銷售中心滾動(dòng)播出，整月播出--網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)項(xiàng)目介紹/活動(dòng)信息首頁明顯廣告開盤前15天開始持續(xù)播出--新浪房產(chǎn)網(wǎng)項(xiàng)目介紹/活動(dòng)信息首頁廣告開盤前15天開始持續(xù)播出--其它短信開盤信息/促銷公告20000條/次活動(dòng)前每周二次、開盤后每周一次投放--在各目標(biāo)城區(qū)發(fā)布注：由于于各媒體體都有一一定比例例的折扣扣，需經(jīng)經(jīng)詳談才才難完成成具體的的預(yù)算計(jì)計(jì)劃，故媒體預(yù)算算有待甲方方與媒體或或媒體代理理公司商談?wù)労笞罱K確確定。詳細(xì)的媒體體具體推廣廣執(zhí)行計(jì)劃劃待落實(shí)相相關(guān)媒體代代理公司后后、依據(jù)開開盤時(shí)點(diǎn)再再擬定。第三部分銷銷售執(zhí)執(zhí)行建議一、銷售策略項(xiàng)目一期整整體銷售規(guī)規(guī)模不建議議過大，銷銷控不能過過于嚴(yán)格，，需要保證證客戶具有有充分的挑挑選余地。。因此建議：：1、商鋪和精精品公寓同同時(shí)推出。。2、精品公寓寓可以考慮慮按層發(fā)售售，敞開銷銷售。售罄罄一層，開開盤一層。。層層開彩彩，期期結(jié)結(jié)案。1、定價(jià)指導(dǎo)原原則：快速回籠資資金，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)最大程度度現(xiàn)金流。。視銷售形勢勢爭取最大大經(jīng)濟(jì)效益益，實(shí)現(xiàn)目目標(biāo)利潤。。2、價(jià)格制定定策略毛坯大宅：：中開高高走、穩(wěn)步步推進(jìn)精裝公寓：：一步到位位、高舉高高打3、價(jià)格制定定依據(jù)價(jià)格體系的的制定從各各戶型水平平差、垂直直層差等方方面考慮，，結(jié)合產(chǎn)品品朝向、觀觀景、面積積、樓層等等因素而制制定。以達(dá)成毛坯坯大宅全程程均價(jià)18888元/平方米、精精裝公寓全全程均價(jià)19888元/平方米為目目標(biāo)，結(jié)合合不同的節(jié)節(jié)點(diǎn)作定價(jià)。4、銷售執(zhí)行行建議：大宅實(shí)行行高單價(jià)價(jià)，大折折扣銷售售辦法。。精裝公寓寓的價(jià)格格始終保保持攀升升，以完完成預(yù)定定銷售任任務(wù)后為為節(jié)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行價(jià)格格調(diào)整。。利用活動(dòng)動(dòng)促銷。。二、定價(jià)價(jià)策略由于價(jià)格格體系制制定涉及及的因素素有很多多，除考考慮水平平和垂直直價(jià)差之之外還需需要配合合入市時(shí)時(shí)間、競競爭項(xiàng)目目的情況況、銷控控政策等等因素來來具體制制定。在在項(xiàng)目正正式開盤盤之前一一周，我我們將綜綜合考慮慮各方面面因素制制定合理理的價(jià)格格體系和和價(jià)格表表。四、銷售計(jì)計(jì)劃及回回款計(jì)劃劃特別注明明：擬定定開盤時(shí)時(shí)間為2010年01月8日，以此此來制定定計(jì)劃，，如開盤盤時(shí)間有有調(diào)整，，計(jì)劃也也作相應(yīng)應(yīng)調(diào)整。。銷售階段時(shí)間段預(yù)計(jì)銷售比例回款計(jì)劃預(yù)

熱

期2009.12.1—2009.12.20——――認(rèn)

購

期2009.12.20－2010.01.820%一期強(qiáng)銷期2010.01.8－2010.02.1260%續(xù)

銷

期2010.02.12－2010.03.1515%二期強(qiáng)銷期2010.03.18－2010.04.3045%沖

刺

期2010.05.01－2010.07.3145%清

盤

期2010.08.01－2010.11.3010%合計(jì)——100%1、折扣促促銷：大宅折扣扣：一次次性付款款：9.5折。銀行行按揭：：9.7折優(yōu)惠精品公寓寓折扣：：一次性性付款：：9.2折優(yōu)惠。。銀行按按揭：9.5折優(yōu)惠2、團(tuán)購優(yōu)優(yōu)惠五人以上上（含五五人）購購房享受受9.8折優(yōu)惠。。十人以以上（含含十人））購房享享受9.5折優(yōu)惠。。超過20人購房，，折扣另另外商定定。（注：a、促銷期期間實(shí)行行折上折折。b、一人同同時(shí)購多多套房，，也按此此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)執(zhí)行。））3、購房送送家電活動(dòng)內(nèi)容容：A、買住宅送送全套家家電（電電視、冰冰箱、洗洗衣機(jī)、、微波爐爐、熱水水器），，限前10戶B、買精品公公寓送家家電小三三樣（電電視、冰冰箱、洗洗衣機(jī)））五、促銷建建議4、購房送送金磚活動(dòng)目的的：黃金具有有升值、、保值的的功能，，被越來來越多的的投資者者看好。。通過““買房送送黃金””的噱頭頭，吸引引客戶，，并最終終促成購購買?；顒?dòng)內(nèi)容容：A、第一位位認(rèn)購住住宅的客客戶送200g、成色9999的“左岸岸新天””紀(jì)念金金磚一塊塊B、前十位位認(rèn)購精精品公寓寓的客戶戶送100克成色色9999的“左岸岸新天””紀(jì)念金金磚一塊塊5、購房送送物業(yè)管管理費(fèi)活動(dòng)時(shí)間間：待定活動(dòng)內(nèi)容容：凡已成交交客戶介介紹新客客戶購房房成交后后，新老老客戶均均減免2年物業(yè)管管理費(fèi)。。6、買房送送車活動(dòng)目的的：A、由于現(xiàn)現(xiàn)在房地地產(chǎn)市場場低迷，，樓市觀觀望氣氛氛濃厚，，銷售上上有一定定壓力，，制訂““買房送送車”的的銷售策策略，可可以產(chǎn)生生以小博博大的消消費(fèi)效果果，最大大限度的的激發(fā)消消費(fèi)者的的購房欲欲望，進(jìn)進(jìn)而最終終促成購購買。B、類似的的活動(dòng)在在房地產(chǎn)產(chǎn)市場上上所見不不多，““買房房送車””活動(dòng)的的重磅推推出將引引發(fā)一定定的市場場震動(dòng)，，形成一一個(gè)很好好的廣告告噱頭，，從而引引起買房房者的關(guān)關(guān)注，吸吸引更多多的潛在在消費(fèi)者者來關(guān)注注和了解解我們的的項(xiàng)目。?；顒?dòng)內(nèi)容容：例如，凡凡2009年12月31日前購房房的客戶戶均有機(jī)機(jī)會(huì)參加加幸運(yùn)抽抽獎(jiǎng)，優(yōu)優(yōu)勝者將將獲贈(zèng)一一輛價(jià)值值——萬元商務(wù)務(wù)轎車（（產(chǎn)權(quán)））?；顒?dòng)細(xì)則則：A、購房者者憑借簽簽約憑證證領(lǐng)取汽汽車。B、所贈(zèng)汽汽車開發(fā)發(fā)商不負(fù)負(fù)責(zé)牌照照事宜。。7、購房大大抽獎(jiǎng)活動(dòng)內(nèi)容容：A、凡購房房的客戶戶均有機(jī)機(jī)會(huì)參加加歲末舉舉行的““購房大大抽獎(jiǎng)””活動(dòng)。。B、設(shè)驚喜喜獎(jiǎng)1名，獎(jiǎng)價(jià)價(jià)值15萬元的車車位一個(gè)個(gè)。真情情獎(jiǎng)3名，獎(jiǎng)價(jià)價(jià)值一萬萬元的液液晶電視視一臺(tái)。。欣慰獎(jiǎng)獎(jiǎng)10名，獎(jiǎng)紅紅酒兩瓶瓶，等等等。8、推出““全面投投資保障障計(jì)劃””活動(dòng)“全面投投資保障障計(jì)劃””推出目目的：投資保障障計(jì)劃是是一個(gè)較較的長期期工程，，一般需需要開發(fā)發(fā)商的實(shí)實(shí)力和信信譽(yù)來進(jìn)進(jìn)行支撐撐。這個(gè)個(gè)承諾的的發(fā)出，，將有助助于提高高開發(fā)商商品牌的的知名度度和美譽(yù)譽(yù)度，從從而最終終對(duì)銷售售產(chǎn)生幫幫助。附：金融機(jī)構(gòu)人民民幣存貸款基基準(zhǔn)利率表利率一、城鄉(xiāng)居民和單位存款（一）活期存款0.72（二）整存整取定期存款三個(gè)月3.33半

年3.78一

年4.14二

年4.68三

年5.40五

年5.85二、各項(xiàng)貸款六個(gè)月6.57一

年7.47一至三年7.56三至五年7.74五年以上7.83三、個(gè)人住房公積金貸款五年以下（含五年）4.77五年以上5.22風(fēng)險(xiǎn)分析：三年無條件返返租并承諾24%的回報(bào)率會(huì)讓讓人聯(lián)想到發(fā)發(fā)展商在變相相融資，可能能會(huì)受到政府府的干預(yù)，容容易引起爭議議。另外，無無論是“產(chǎn)品價(jià)值保障障”、“售后服務(wù)保障障”都特別考驗(yàn)開開發(fā)商的綜合合實(shí)力，在操操作上也存在在一定的難度度，未來的不不可預(yù)估性存存在一定風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。備注：1、九個(gè)促銷建建議供討論，，促銷政策的的實(shí)施將依據(jù)據(jù)銷售情況和和不同節(jié)點(diǎn)有有選擇性的安安排。2、促銷活動(dòng)的的具體實(shí)施細(xì)細(xì)則待公關(guān)公公司落實(shí)后與與公關(guān)公司商商討再完善可可執(zhí)行的方案案。第四部分推廣活動(dòng)建議議一、“左岸新新天”媒體招招待酒會(huì)公關(guān)關(guān)活動(dòng)◎活動(dòng)主題題：“左岸新新天”品味味精致生活二、“海河景景觀帶：都市市宜居地產(chǎn)發(fā)發(fā)展”專題論論壇◎活動(dòng)目的的：借活動(dòng)邀請(qǐng)業(yè)業(yè)內(nèi)人士、專專家代表參加加，為項(xiàng)目軟軟性報(bào)道制造造新聞點(diǎn)，炒炒熱海河?xùn)|岸岸房地產(chǎn)板塊塊，幫助投資資者認(rèn)清望海海樓區(qū)域的未未來發(fā)展，建建立投資信心心，帶動(dòng)項(xiàng)目目銷售?！騾⒓踊顒?dòng)動(dòng)人員：★業(yè)內(nèi)人士、專專家代表：知名發(fā)展商老老總、知名地地產(chǎn)媒體老總總、區(qū)政府有有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)業(yè)主代表等★媒體代表表：報(bào)紙、電視、、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體主編及及專欄記者等等◎活動(dòng)時(shí)間間:開盤前或開盤盤期間（暫定定2009年12月20日）◎活動(dòng)地點(diǎn)點(diǎn):◎活動(dòng)目的的：主動(dòng)出擊、拓拓展客源、把把“左岸新天天”打造成天天津海河?xùn)|岸岸最具影響力力的品牌為項(xiàng)項(xiàng)目高價(jià)位銷銷售提供支持持。◎目標(biāo)市場場：（注：其它市市場在后期的的推廣中，根根據(jù)實(shí)際情況況另行計(jì)劃））◎活動(dòng)內(nèi)容容及操作方式式：1、在當(dāng)?shù)匦羌?jí)級(jí)賓館（四星星或五星）租租用一個(gè)宴會(huì)會(huì)廳，作兩天天（選擇周六六、周日）的的“左岸新天天”項(xiàng)目推廣廣。2、推廣活動(dòng)前前在當(dāng)?shù)厥袌鰣鲎麽槍?duì)性的的廣告投放，，使活動(dòng)受到到高度關(guān)注。。3、邀請(qǐng)政府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)（如：區(qū)區(qū)長、規(guī)劃局局局長等）參參加推廣活動(dòng)動(dòng)，介紹河北區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r、、房地產(chǎn)市場場及未來前景景。（此點(diǎn)為理想想設(shè)想，可根根據(jù)實(shí)際情況況刪減。）4、邀請(qǐng)房地產(chǎn)產(chǎn)專家談房價(jià)價(jià)走勢及海河河?xùn)|岸作為城城際樞紐的房房地產(chǎn)市場空空間。5、“左岸新天天”項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行全面介紹紹（含設(shè)計(jì)理理念、規(guī)劃、、產(chǎn)品特色、、優(yōu)勢等）。。6、邀請(qǐng)各大媒媒體參加，并并對(duì)活動(dòng)進(jìn)行行全程報(bào)道。。7、現(xiàn)場用材展展示、形象宣宣傳。8、現(xiàn)場接受客客戶咨詢、預(yù)預(yù)定，同時(shí)推推出“看房活活動(dòng)”，為對(duì)對(duì)本項(xiàng)目感興興趣的潛在客客戶組織參觀觀“左岸新天天”。9、參加活動(dòng)現(xiàn)現(xiàn)場報(bào)名、看看房的成交客客戶，可享受受9.8折優(yōu)惠?！蚧顒?dòng)時(shí)間間:在開盤前一個(gè)個(gè)月和后一段段時(shí)間，陸續(xù)續(xù)推進(jìn)。（計(jì)計(jì)劃從2009年12月開始）（注：詳細(xì)活活動(dòng)方案有待待落實(shí)公關(guān)公公司后，由公公關(guān)公司根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際際情況制定切切實(shí)可行的執(zhí)執(zhí)行案。）三、目標(biāo)市場場項(xiàng)目推介會(huì)會(huì)◎開盤的前前提條件1、銷售手續(xù)已已經(jīng)完備。2、經(jīng)過兩到三三個(gè)月時(shí)間的的廣告宣傳和和活動(dòng)組織，，能積累一定定數(shù)量（約300組）的意向客客戶。3、工程進(jìn)度要要求：修繕相相對(duì)完整的看看房通道，樣樣板房能正式式開放，住宅宅外立面基本本呈現(xiàn)等，只只有如此，才才能使購房者者對(duì)“左岸新新天”有比較較直觀的完好好印象?！蜷_盤活動(dòng)動(dòng)：A、活動(dòng)時(shí)間：：2010年01月8日（暫定）B、活動(dòng)地點(diǎn)：：項(xiàng)目售樓中心心現(xiàn)場四、開盤活動(dòng)動(dòng)C、參加活動(dòng)人人員：★目標(biāo)客戶群★政府領(lǐng)導(dǎo)：政府有關(guān)主管管領(lǐng)導(dǎo)等★媒體代表表：報(bào)紙、電視、、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體主編及及專欄記者等等注：（1）、媒體邀請(qǐng)請(qǐng)具體名單由由天安偉業(yè)房房地產(chǎn)公司與與當(dāng)?shù)鼗顒?dòng)公公關(guān)公司商定定，此僅為參參考建議。(2)、在邀請(qǐng)媒體體同時(shí)向媒體體記者說明活活動(dòng)內(nèi)容與報(bào)報(bào)道熱點(diǎn)?！锲渌喊l(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)、、各合作團(tuán)隊(duì)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)代表、、公關(guān)活動(dòng)承承辦公司的執(zhí)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)及演演藝人員D、活動(dòng)現(xiàn)場氛氛圍營造與執(zhí)執(zhí)行建議：★管弦樂四重奏奏目的：營造藝術(shù)術(shù)氛圍，展現(xiàn)現(xiàn)“左岸新天”高品味味的社區(qū)形象象。形式：在現(xiàn)場安安排一支管弦弦樂四重奏樂樂隊(duì)：“大提提琴、小提琴琴、單簧管、、薩克斯”合合奏，以音樂樂為背景音樂樂彌漫整個(gè)售售樓中心?！锢洳筒蜁?huì)會(huì)：：現(xiàn)場場免免費(fèi)費(fèi)提提供供糕糕點(diǎn)點(diǎn)、、水水果果、、飲飲料料、、茶茶水水等等★售售樓樓中中心心內(nèi)內(nèi)布布置置金金銀銀綢綢花花、、綢綢帶帶、、彩彩條條等等節(jié)節(jié)日日裝裝飾飾，，并并擺擺設(shè)設(shè)盆盆景景花花卉卉或或綠綠植植，，以以增增加加視視覺覺美美感感、、清清新新空空氣氣和和烘烘托托喜喜慶慶氛氛圍圍。。E、現(xiàn)現(xiàn)場場活活動(dòng)動(dòng)方案案一一：：1、活活動(dòng)動(dòng)主主題題：：左岸岸特特區(qū)區(qū)，，品品味味生生活活―――“左左岸岸新新天天””開開盤盤盛盛典典暨暨休休閑閑生生活活文文化化展展2、活活動(dòng)動(dòng)內(nèi)內(nèi)容容：：（1）、、以以““左左岸岸新新天天””未未來來生生活活情情趣趣和和浪浪漫漫生生活活情情調(diào)調(diào)為為主主線線，，上上演演藝術(shù)術(shù)氣氣息息較較濃濃的情情景景劇劇，，通通過過模模特特現(xiàn)現(xiàn)場場情情景景表表演演，，演演繹繹藝術(shù)術(shù)、、時(shí)尚尚新新生生活活，，反反映映出出和和諧諧、、休休閑閑、、健健康康、、愜愜意意的的未未來來生生活活狀狀態(tài)態(tài)，，側(cè)側(cè)面面介介紹紹項(xiàng)項(xiàng)目目的的個(gè)個(gè)性性和和賣賣點(diǎn)點(diǎn)，，從從而而樹樹立立““左左岸岸新新天天””獨(dú)獨(dú)特特區(qū)區(qū)域域環(huán)環(huán)境境、、品品質(zhì)質(zhì)社社區(qū)區(qū)的的項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象。。（2）、在在售樓樓處舉舉行藝術(shù)文化聯(lián)聯(lián)展，，展出出帶有有藝術(shù)特征的的展覽、各種藝藝術(shù)裝裝置、、雕塑、、油畫畫、等藝術(shù)作作品，同時(shí)時(shí)展出出反映映藝術(shù)品味生生活的的藏書書閣、、雪茄茄吧、、紅酒酒坊、、咖啡啡屋、、茗茶茶坊等等方案二二：1、活動(dòng)動(dòng)主題題：時(shí)尚健健康，，時(shí)尚尚芭莎莎――“左岸岸新天天”開開盤盛盛典暨暨健康康宣言言2、活動(dòng)動(dòng)內(nèi)容容：（1）、以以“左左岸新新天””“國國際社社區(qū)健健康生生活新新概念念”為為主題題，作作系列列展板板宣傳傳，從從理念念倡導(dǎo)導(dǎo)到區(qū)區(qū)域環(huán)環(huán)境、、社區(qū)區(qū)設(shè)施施等推推介項(xiàng)項(xiàng)目。。（2）、邀邀請(qǐng)專專業(yè)人人士現(xiàn)現(xiàn)場對(duì)對(duì)戶外