物業(yè)管理法律規(guī)范課件

第07章物業(yè)管理中的法律知識(shí)

第07章物業(yè)管理中的法律知識(shí)1一、物業(yè)管理法制建設(shè)的必要性

（一）開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理責(zé)任需要法規(guī)約束

有不少開(kāi)發(fā)商把工程尾巴留給了物業(yè)管理公司，而物業(yè)管理公司又無(wú)力解決，造成服務(wù)不到位，業(yè)主和租戶怨聲載道。所以物業(yè)管理問(wèn)題的徹底解決，必須要從房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的始端抓起。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)日后物業(yè)管理的有關(guān)責(zé)任。比如，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就應(yīng)該考慮日后的物業(yè)管理問(wèn)題，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)中聽(tīng)取物業(yè)管理公司的意見(jiàn)；規(guī)劃設(shè)計(jì)中要完善物業(yè)的配套設(shè)施，考慮物業(yè)管理用房的預(yù)留；按規(guī)定支付物業(yè)維修基金等等。一、物業(yè)管理法制建設(shè)的必要性（一）開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理責(zé)任需要2（二）物業(yè)管理公司的行為要有法可依

由于缺乏統(tǒng)一的法律規(guī)范作為依據(jù)，眾多的物業(yè)管理公司的管理行為可以說(shuō)是千差萬(wàn)別，尤其是與業(yè)主和租戶直接相關(guān)的收費(fèi)問(wèn)題，物業(yè)管理公司隨意定價(jià)，業(yè)主和租戶盡管身受其害，卻又投訴無(wú)門，起訴無(wú)法，無(wú)可奈何。據(jù)分析，因物業(yè)管理引起的糾紛大致可分五個(gè)方面：第一是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題

第二是收費(fèi)方式問(wèn)題

第三是維修基金的收取時(shí)間

第四是代為購(gòu)置安裝設(shè)備中的矛盾

第五是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的分歧

（二）物業(yè)管理公司的行為要有法可依3（三）業(yè)主的利益和行為需要立法予以保障和規(guī)范

業(yè)主是物業(yè)的所有人，物業(yè)管理的最終目的是為他們服務(wù)。但是在沒(méi)有物業(yè)管理立法之前，卻是開(kāi)發(fā)商決定對(duì)物業(yè)的管與不管；物業(yè)管理公司決定管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，而業(yè)主只能被迫聽(tīng)命，任人擺布，雖叫苦不迭，卻又無(wú)可奈何，這就是沒(méi)有物業(yè)管理立法所帶來(lái)的后果。所以應(yīng)當(dāng)通過(guò)物業(yè)管理法規(guī)的建立來(lái)保障業(yè)主的利益。

業(yè)主的行為也需要規(guī)范。業(yè)主作為物業(yè)的所有人，固然有對(duì)物業(yè)的使用權(quán)和處置權(quán)，但這種權(quán)力的享用是以不影響他人的權(quán)益為前提的。（三）業(yè)主的利益和行為需要立法予以保障和規(guī)范4案例

北京市居民李某向A公司購(gòu)買了亞運(yùn)村內(nèi)兩居室住宅一套，1995年6月入住，雙方未簽訂物業(yè)管理書(shū)面合同，但A公司承諾，實(shí)行封閉管理，有24小時(shí)保安巡邏。1995年12月某日深夜，李某與其子（10歲）在房間收看電視時(shí)，一蒙面男子入室搶劫并將李某殺害。之后其子向院內(nèi)保安人員報(bào)案。目前該搶劫案尚未偵破。調(diào)查認(rèn)定，案發(fā)時(shí)住宅小區(qū)仍在施工，可以自由出入，未做到封閉式管理，李某陽(yáng)臺(tái)門不是防盜門，可以打開(kāi)入室。李某之子與其外祖父、外祖母向法院起訴，訴訟理由是：A公司收取了保安費(fèi)，但保安巡邏有名無(wú)實(shí)，而且沒(méi)有履行封閉式管理的承諾，此外陽(yáng)臺(tái)門質(zhì)量有問(wèn)題。訴訟請(qǐng)求是：A公司應(yīng)對(duì)李某遇害承擔(dān)民事賠償責(zé)任，各種賠償金額總計(jì)約185萬(wàn)元。A公司答辯理由是：24小時(shí)保安是針對(duì)小區(qū)內(nèi)設(shè)有可視防盜對(duì)講系統(tǒng)的高級(jí)公寓業(yè)主，死者購(gòu)買的是普通住宅，沒(méi)有必要的監(jiān)視設(shè)備，只能提供一般的24小時(shí)巡邏保安。小區(qū)建設(shè)有1／3尚在施工，但已經(jīng)實(shí)行24小時(shí)保安巡邏，且兇手是死者的熟人、生人以及如何入室等尚不得而知。物業(yè)公司曾幾次建議死者安裝防盜門封閉陽(yáng)臺(tái)，但均遭死者拒絕，且死者只在購(gòu)房的第一月交納了保安費(fèi)，至案發(fā)已經(jīng)5個(gè)月沒(méi)有交納保安費(fèi)。被告認(rèn)為不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

那么，業(yè)主在家被害，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任呢？案例北京市居民李某向A公司購(gòu)買了亞運(yùn)村內(nèi)兩居室住宅5北京晚報(bào)的報(bào)道

北京的這起住戶在家被害一案，在此之前，不僅北京以前沒(méi)有，我國(guó)也沒(méi)有先例。出于慎重，此案審理經(jīng)北京市中、高級(jí)兩級(jí)法院研究后再請(qǐng)示最高法院，最高法院又征詢了行業(yè)主管部門建設(shè)部的意見(jiàn)，商討后的基本認(rèn)識(shí)如下：我國(guó)物業(yè)管理起步較晚，這起案件的審理影響很大，必須依法審慎處理，以避免發(fā)生誤導(dǎo)。國(guó)際上物業(yè)管理已經(jīng)運(yùn)行了一個(gè)世紀(jì)，就所掌握的材料，香港和其他國(guó)家物業(yè)管理部門均未規(guī)定物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)住戶人身與財(cái)產(chǎn)的安全責(zé)任，也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司承諾對(duì)住戶人身和財(cái)產(chǎn)安全負(fù)有保險(xiǎn)責(zé)任。我國(guó)各地的物業(yè)公司一般都有24小時(shí)保安巡邏的服務(wù)承諾，但也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)安全保險(xiǎn)方面的承諾，不少物業(yè)公司還特別明確了這方面責(zé)任。如沈陽(yáng)一家與新加坡合作開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)，管理契約中明確規(guī)定：“甲方或委托公司對(duì)小區(qū)發(fā)生的刑事或民事案件造成的損失沒(méi)有賠償?shù)牧x務(wù)。甲方或受托公司雇請(qǐng)之保安人員負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)治安秩序的管理，加強(qiáng)防范措施，提高安全性，并不承擔(dān)安全方面的賠償責(zé)任?！本蜕鲜銮闆r，該案確定了這樣的處理原則：保安不是保險(xiǎn)，保安人員不是保縹，保安人員的職責(zé)是通過(guò)晝夜巡視配合和協(xié)助公安部門進(jìn)行安全監(jiān)控。小區(qū)住戶的人身、財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)通過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn)來(lái)解決。就此案責(zé)任的具體情況，由于A公司沒(méi)有依據(jù)承諾完成小區(qū)的封閉管理，現(xiàn)場(chǎng)比較混亂，管理有不善之處，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，初擬判決被告補(bǔ)償原告2～3萬(wàn)元。北京晚報(bào)的報(bào)道北京的這起住戶在家被害一案，在此之6二、物業(yè)管理法律規(guī)范

社會(huì)規(guī)范是調(diào)整人們社會(huì)關(guān)系的規(guī)則，包括：調(diào)整人們理想、道德的道德規(guī)范；調(diào)整人們宗教信仰的宗教規(guī)范；調(diào)節(jié)人們之間禮節(jié)的禮儀規(guī)范；調(diào)整人們之間權(quán)利義務(wù)的法律規(guī)范。二、物業(yè)管理法律規(guī)范社會(huì)規(guī)范是調(diào)整人們社會(huì)關(guān)系的規(guī)則，包括7（一）法律規(guī)范的概念和特征法律規(guī)范是統(tǒng)治階級(jí)依靠自己的意志，由國(guó)家機(jī)關(guān)制定或認(rèn)可并由國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施的行為規(guī)則。在所有的社會(huì)行為規(guī)范中，只有法律規(guī)范是由國(guó)家制訂或認(rèn)可，并以國(guó)家強(qiáng)制力保證其實(shí)施的?？捎梢韵滤膫€(gè)方面來(lái)理解法律規(guī)范的特征。法律規(guī)范是法的具體化。法律規(guī)范的表現(xiàn)形式是法律文件。法律規(guī)范必須是有權(quán)力的國(guó)家機(jī)關(guān)來(lái)制定。法律規(guī)范是以單一的規(guī)范和系統(tǒng)的規(guī)范相結(jié)合的。（一）法律規(guī)范的概念和特征法律規(guī)范是統(tǒng)治階級(jí)依靠自己的意志，8（二）物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制

中國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理立法體制是一個(gè)以國(guó)家立法權(quán)為核心，兩級(jí)(中央和省)并重、多類結(jié)合的立法體制。與此相適應(yīng)，物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式為：

憲法具有最高的法律效力

法律分為由全國(guó)人民代表大會(huì)制定、修改的基本法律和由全國(guó)人大常委會(huì)制定、修改的普通法律兩種類型。法律的效力僅次于憲法。行政法規(guī)由國(guó)務(wù)院制定、批準(zhǔn)和發(fā)布。效力次于法律。國(guó)務(wù)院部、委發(fā)布的行政規(guī)章其地位屬于高于地方性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。

地方性法規(guī)只在本地方行政區(qū)域內(nèi)有效。立法解釋、司法解釋（二）物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制中國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理立法9三、物業(yè)管理法律關(guān)系

（一）物業(yè)管理法律關(guān)系的概念

法律關(guān)系就是法律上的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系中的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理及相關(guān)活動(dòng)的過(guò)程中所形成的法定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。三、物業(yè)管理法律關(guān)系（一）物業(yè)管理法律關(guān)系的概念10（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素

物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)成因素或條件，缺了要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系。多數(shù)人堅(jiān)持主體、客體、內(nèi)容三要素說(shuō)。1.物業(yè)管理法律關(guān)系的主體可簡(jiǎn)稱業(yè)事主體。業(yè)事主體又可因其參與的法律關(guān)系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體是業(yè)主及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的行政監(jiān)管機(jī)關(guān)。（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指112.物業(yè)管理法律關(guān)系的客體物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指向的對(duì)象。客體亦稱為“標(biāo)的”。按利益載現(xiàn)形式的不同，客體可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三類。

（1）物業(yè)。它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)或房地產(chǎn)之實(shí)物及其圍括的空間和環(huán)境。

（2）權(quán)利。權(quán)利作為物業(yè)法律關(guān)系的客體，主要是指基于法律規(guī)定或當(dāng)事人約定所設(shè)定的債權(quán)，與物業(yè)所有權(quán)相關(guān)的場(chǎng)地使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、公共秩序維護(hù)權(quán)、物業(yè)代管權(quán)、與物業(yè)管理行為相關(guān)的一些人身性或精神性權(quán)利。（3）行為效果。行為效果體現(xiàn)出利益狀態(tài)(增進(jìn)了或損害了主體的利益)。主要包括國(guó)家機(jī)關(guān)在對(duì)物業(yè)管理方面提供管理性行政服務(wù)之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務(wù)合同提供有償服務(wù)之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修金而建立和補(bǔ)充物業(yè)維修基金之行為效果等。2.物業(yè)管理法律關(guān)系的客體物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指法律關(guān)123.物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指業(yè)事主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中所享有的權(quán)利(包括職權(quán))和負(fù)擔(dān)的義務(wù)(包括職責(zé))。物業(yè)管理關(guān)系的權(quán)利種類是多樣的，主要包括民事權(quán)利、商事權(quán)利和政事權(quán)利三大類。物業(yè)管理法律關(guān)系的義務(wù)種類是多樣的。主要包括民事義務(wù)、商事義務(wù)和政事義務(wù)三類。義務(wù)可分為專屬義務(wù)(指不得轉(zhuǎn)移其他主體負(fù)擔(dān)的義務(wù))和非專屬義務(wù)(指可以依法平等轉(zhuǎn)移給他人承受的義務(wù))兩類。3.物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指業(yè)事主體在物業(yè)管理法律關(guān)系13【案例】房款未付清

物業(yè)公司是否有權(quán)停水停電？

某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開(kāi)發(fā)商組建成立，具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人。某日，開(kāi)發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來(lái)一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購(gòu)房，但入住后卻遲遲未將剩余房款付清，為此要求對(duì)這個(gè)住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使其及早交款。物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得住戶無(wú)法正常生活。物業(yè)公司是否有權(quán)這么做？

【案例】房款未付清物業(yè)公司是否有權(quán)停水停電？14【分析】

在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。而在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。可是兩種法律關(guān)系混淆就不行，不能說(shuō)沒(méi)有履行這個(gè)法律關(guān)系中的義務(wù)就不能享有另外一個(gè)法律關(guān)系中的權(quán)利，這樣做就會(huì)導(dǎo)致責(zé)權(quán)利不一致。上述小區(qū)的住戶是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納購(gòu)房款，說(shuō)明他沒(méi)有履行房屋買賣關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，開(kāi)發(fā)商可以按照購(gòu)房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。但如果住戶已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)等，這就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，那么他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用等。開(kāi)發(fā)商的做法是對(duì)住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對(duì)的。而物業(yè)管理公司按照其要求對(duì)住戶停水、停電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對(duì)的。假設(shè)這個(gè)住戶欠交物業(yè)管理費(fèi)或欠交水電費(fèi)，物業(yè)管理公司在這時(shí)候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內(nèi)容停止水、電等的供應(yīng)。但即便是這個(gè)時(shí)候，也是物業(yè)管理公司依據(jù)合同及法律行事，而不是聽(tīng)命于開(kāi)發(fā)商的調(diào)遣。【分析】在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房款154.物業(yè)管理法律關(guān)系易化動(dòng)因

——法律事實(shí)

法律事實(shí)是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系發(fā)生(產(chǎn)生)、變更和終止(消滅)的客觀現(xiàn)象或原因條件。

根據(jù)法律事實(shí)是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)可以劃分為自然事實(shí)與行為事實(shí)兩大類。

4.物業(yè)管理法律關(guān)系易化動(dòng)因

——法律事實(shí)法律事實(shí)是指物業(yè)16（1）自然事實(shí)，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。自然事實(shí)又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況：1)事件，是指偶發(fā)的客觀現(xiàn)象?？蛇M(jìn)一步分為不可抗力事件和社會(huì)意外事件兩種情況。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力事件通常指自然災(zāi)害性的事件(如地震、風(fēng)暴等)和戰(zhàn)爭(zhēng)等。社會(huì)意外事件雖然也具有不以法律關(guān)系當(dāng)事人意志為轉(zhuǎn)移的性質(zhì)，但并不當(dāng)然地免除受該事件影響而給對(duì)方當(dāng)事人或他人造成損害所應(yīng)負(fù)的合理賠償或補(bǔ)償法律責(zé)任。情勢(shì)變更原則可適用于因社會(huì)意外事件引發(fā)的法律關(guān)系易化糾紛。

（1）自然事實(shí)，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。自然事實(shí)又可17情勢(shì)變更原則所謂情勢(shì)變更原則，是指合同生效后，發(fā)生當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)并不能克服的客觀情況，致使履行合同將對(duì)一方當(dāng)事人沒(méi)有意義或造成重大損害的，該當(dāng)事人可以與對(duì)方就合同的內(nèi)容重新協(xié)商，協(xié)商不成的，可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同的法律規(guī)則。

情勢(shì)變更原則的適用條件，可歸結(jié)為：(1)在客觀上，須有情勢(shì)變更的客觀事實(shí)。(2)在主觀上，情勢(shì)的變更須是當(dāng)事人無(wú)主觀過(guò)錯(cuò)。(3)在原因上，須有情勢(shì)變更發(fā)生的不可預(yù)見(jiàn)性，且當(dāng)事人不能克服這種變化。(4)在結(jié)果上，須因情勢(shì)變更而致使原合同的履行將對(duì)一方當(dāng)事人沒(méi)有意義或者造成重大損失，即當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)顯失公平。(5)在程序上，協(xié)商程序是適用情勢(shì)變更原則的必須程序。

情勢(shì)變更原則所謂情勢(shì)變更原則，是指合同生效后，發(fā)生當(dāng)事人不能18情勢(shì)變更與不可抗力的主要區(qū)別一是客觀表現(xiàn)不同：情勢(shì)變更主要表現(xiàn)為影響合同履行的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的劇變事件，須憑借法定的公平裁量權(quán)認(rèn)定；而不可抗力只要具有一般大眾知識(shí)便可感知。二是造成影響不同：發(fā)生情勢(shì)變更，在一般情況下，合同仍然能履行，只是履行合同會(huì)造成明顯的不公平后果；而發(fā)生不可抗力事件，既可能造成合同履行困難或履行不能，也可能造成合同的全部義務(wù)都無(wú)法履行。三是適用范圍不同：情勢(shì)變更僅適用于合同法；而不可抗力既可以適用合同法，也可以適用于侵權(quán)法。四是免責(zé)情況不同：情勢(shì)變更是“裁量免責(zé)”；而因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同的則是“當(dāng)然免責(zé)”。情勢(shì)變更與不可抗力的主要區(qū)別一是客觀表現(xiàn)不同：情勢(shì)變更主要表192)狀態(tài)，是指某種客觀情況的持續(xù)。例如，業(yè)主的下落不明，約定或法定的時(shí)間經(jīng)過(guò)?！睹穹ㄍ▌t》第136條中規(guī)定，延付或者拒付租金的訴訟時(shí)效期間為1年，物業(yè)管理公司經(jīng)租房屋遇到承租人拒付租金情況，經(jīng)過(guò)1年后才行使起訴權(quán)，若無(wú)法定訴訟時(shí)效中止或中斷因素，一般就會(huì)喪失勝訴利益。（2）人的行為，指由人有意識(shí)地進(jìn)行與一定法律關(guān)系易化有關(guān)活動(dòng)的客觀現(xiàn)象。根據(jù)行為是否與當(dāng)事人的意志有關(guān)，可以分為當(dāng)事人的行為與他人行為兩種。當(dāng)事人的行為是指由一定法律關(guān)系當(dāng)事人實(shí)施的能引發(fā)法律關(guān)系易化的行為。他人行為是指由非當(dāng)事人實(shí)施的而能使當(dāng)事人之間發(fā)生一定法律關(guān)系易化的行為。例如，法院的裁決、行政機(jī)關(guān)的行政處理決定即屬于能使物業(yè)管理關(guān)系當(dāng)事人之間發(fā)生法律關(guān)系易化的第三人的行為。2)狀態(tài)，是指某種客觀情況的持續(xù)。例如，業(yè)主的下落不明，約定20（三）物業(yè)管理法律關(guān)系的一個(gè)基本特征

小區(qū)誰(shuí)做主（三）物業(yè)管理法律關(guān)系的一個(gè)基本特征小區(qū)誰(shuí)做主212003年發(fā)起的業(yè)主運(yùn)動(dòng)

在2003年9月1日新的物業(yè)管理?xiàng)l例即將施行之前，北京好幾處樓盤的業(yè)主不約而同地作出一些不尋常的舉動(dòng)來(lái)。7月4日，望京地區(qū)附近的方舟苑，業(yè)主們將張貼著標(biāo)語(yǔ)的48輛汽車、500米長(zhǎng)的車隊(duì)開(kāi)到了長(zhǎng)安街上。離方舟苑不遠(yuǎn)的大西洋新城，充滿綠意的小區(qū)里則隨處懸掛著保衛(wèi)家園和控訴開(kāi)發(fā)商的標(biāo)語(yǔ)，令空氣中彌漫著硝煙的味道。8月6日，北京市朝陽(yáng)區(qū)的房地產(chǎn)管理部門在一天之內(nèi)兩上被告席。現(xiàn)代城的業(yè)主是不滿政府部門的有關(guān)行政作為，而羅馬花園的業(yè)主則是指責(zé)同一個(gè)部門的行政不作為。不論訴求目的何在，業(yè)主運(yùn)動(dòng)似乎在這個(gè)夏季異乎尋常地凸現(xiàn)出來(lái)。2003年發(fā)起的業(yè)主運(yùn)動(dòng)在2003年9月1日22方舟苑的業(yè)主制作的標(biāo)語(yǔ)條幅方舟苑的業(yè)主制作的標(biāo)語(yǔ)條幅23方舟苑的業(yè)主制作的標(biāo)語(yǔ)條幅方舟苑的業(yè)主制作的標(biāo)語(yǔ)條幅24四、物業(yè)管理法律責(zé)任

(一)物業(yè)管理法律責(zé)任的概念、特征

物業(yè)管理法律責(zé)任，是指物業(yè)管理活動(dòng)的民事主體、行政主體和行政相對(duì)人對(duì)自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為所應(yīng)依法承擔(dān)的具有國(guó)家強(qiáng)制性和不利性的法律報(bào)應(yīng)(法律后果)。法律報(bào)應(yīng)的具體承擔(dān)方式即報(bào)應(yīng)的具體種類形式，除某些民事責(zé)任的認(rèn)定(如違約責(zé)任、輕微的侵權(quán)責(zé)任)可以由當(dāng)事人雙方協(xié)商確認(rèn)外，其他法律責(zé)任的認(rèn)定只能由法定的專門機(jī)關(guān)或經(jīng)合法授權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行。四、物業(yè)管理法律責(zé)任(一)物業(yè)管理法律責(zé)任的概念、特征25物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特征

1.法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合

物業(yè)管理中發(fā)生的法律責(zé)任確定，除依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定外，也要以合同或契約為根據(jù)。

2.技術(shù)規(guī)范確定的責(zé)任分量大在確定物業(yè)管理技術(shù)操作活動(dòng)后果的法律責(zé)任時(shí)，必須充分注意有關(guān)法定技術(shù)規(guī)范和約定技術(shù)規(guī)范中關(guān)于技術(shù)問(wèn)題和法律責(zé)任的規(guī)定。

3.法律責(zé)任的復(fù)雜性

與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的法律責(zé)任種類繁多，民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任在物業(yè)管理法律責(zé)任制度中合并存在，并且出現(xiàn)“法律責(zé)任復(fù)合”的現(xiàn)象非常普遍，不少違反物業(yè)管理法規(guī)的行為都要依法由違法行為人承擔(dān)多種責(zé)任。這種法律責(zé)任的復(fù)雜性決定了在確定物業(yè)管理法律責(zé)任時(shí)，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對(duì)某一種行為從不同角度所設(shè)定的責(zé)任規(guī)范。物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特征1.法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合26(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類

物業(yè)管理法律責(zé)任按內(nèi)容不同，一般分為民事法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任、行政法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任四類。違憲法律責(zé)任不在物業(yè)管理法律責(zé)任范圍。1.民事法律責(zé)任

指民事主體因違反民事法律義務(wù)而按照民法(包括合同法)規(guī)定必須承擔(dān)的民事法律不利報(bào)應(yīng)(法律后果)。它主要表現(xiàn)為一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，而且民事責(zé)任的內(nèi)容可以由當(dāng)事人自行約定。民事法律責(zé)任可劃分為違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任兩大類。承擔(dān)民事責(zé)任的方式：①停止侵害；②排除妨礙；③消除危險(xiǎn)；④返還財(cái)產(chǎn)；⑤恢復(fù)原狀；⑥修理、重作、更換；⑦賠償損失；⑧支付違約金；⑨消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；⑩賠禮道歉。(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類物業(yè)管理法律責(zé)任按內(nèi)容不同，一27(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類2.行政法律責(zé)任指行政主體或行政相對(duì)人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的行政法律不利報(bào)應(yīng)(法律后果)。行政法律責(zé)任分為兩類：一類稱違法行政責(zé)任；另一類稱行政違法責(zé)任。承擔(dān)行政責(zé)任的方式一般分為三類：①行政處罰。中國(guó)《行政處罰法》第二條明文規(guī)定行政處罰的種類包括：警告；罰款；沒(méi)收違法所得、沒(méi)收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。②行政處分。指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位依據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)或國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的規(guī)章制度的規(guī)定，按行政隸屬關(guān)系對(duì)其所屬人員中有輕微違法行為或違反紀(jì)律行為的一種內(nèi)部制裁，主要包括警告、記過(guò)、降職、降薪、撤職、留用察看、開(kāi)除等。③勞動(dòng)教養(yǎng)。是對(duì)有輕微違法行為，但尚不夠給予刑事處罰的違法行為人實(shí)行強(qiáng)制性教育改造的一種行政措施。(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類2.行政法律責(zé)任28(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類3.經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任

指經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系主體的行為違反經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)而依法應(yīng)承擔(dān)的不利法律報(bào)應(yīng)(法律后果)。由于經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系實(shí)際上是由行政管理法律關(guān)系和民事法律關(guān)系復(fù)合構(gòu)成的，因此，其法律責(zé)任承擔(dān)方式同違反行政管理法律、民事法律應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的方式基本相同。4.刑事法律責(zé)任

指行為人(包括自然人和法人)的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔(dān)的刑法不利報(bào)應(yīng)(法律后果)。承擔(dān)刑事責(zé)任的方式是刑事處罰，分為兩類：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、無(wú)期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罰金、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類3.經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任29(三)物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任

違約責(zé)任

違約責(zé)任是指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等財(cái)產(chǎn)性法律責(zé)任。違約責(zé)任的基本法律特征有二：一是基于能以金錢來(lái)衡量、計(jì)算的合同當(dāng)事人一定經(jīng)濟(jì)利益而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)責(zé)任；二是可由當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)自行約定，這也是合同自愿(自由)原則的基本要求。其他由法律直接規(guī)定的民事責(zé)任如侵權(quán)責(zé)任、締約過(guò)失責(zé)任等原則上不允許當(dāng)事人自由約定。

在合同法領(lǐng)域，違約責(zé)任居于核心地位

(三)物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任違約責(zé)任違約責(zé)任是30(三)物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，民事主體因違法實(shí)施侵犯國(guó)家、集體、公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)和公民、法人人身權(quán)的行為而應(yīng)依法承受的不利性民事法律報(bào)應(yīng)。根據(jù)對(duì)構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任的條件的不同要求，可分出一般侵權(quán)行為的民事責(zé)任和特殊侵權(quán)的民事責(zé)任兩類。物業(yè)管理中的侵權(quán)行為及民事責(zé)任主要有下列幾種：(三)物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)管理31(1)國(guó)家機(jī)關(guān)或其工作人員因執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。根據(jù)中國(guó)《憲法》第41條和《民法通則》第12條規(guī)定，由于國(guó)家機(jī)關(guān)或者國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在執(zhí)行職務(wù)中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，由有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)賠償。(2)法人對(duì)其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。

(1)國(guó)家機(jī)關(guān)或其工作人員因執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。32【案例】員工違規(guī)操作造成的法律責(zé)任由誰(shuí)負(fù)？一天，某清潔公司的一名保潔員在公司實(shí)施物業(yè)管理的一棟高層住宅樓清掃樓道時(shí)，發(fā)現(xiàn)了一塊小木板，便順手將木板拋到窗外，正好將樓下路過(guò)的小區(qū)業(yè)主王某砸傷，王某為此要求清潔公司賠償他的醫(yī)療費(fèi)用和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。清潔公司認(rèn)為：公司曾經(jīng)多次教育員工在工作期間嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，嚴(yán)禁高空拋物，且事發(fā)后，清潔公司已將該保潔員辭退，王某的醫(yī)療費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由王某自己向該名保潔員索賠，與清潔公司無(wú)關(guān)。請(qǐng)問(wèn)，員工違規(guī)操作帶來(lái)的損失，清潔公司是否應(yīng)當(dāng)賠償？

【案例】員工違規(guī)操作造成的法律責(zé)任由誰(shuí)負(fù)？33(3)因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責(zé)任。物業(yè)管理中常見(jiàn)的產(chǎn)品質(zhì)量不合格是房屋建筑工程質(zhì)量和物業(yè)維修質(zhì)量不合格。

(3)因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責(zé)任。物業(yè)管理中常見(jiàn)的產(chǎn)34【案例】

外墻滲水，家具霉?fàn)€誰(shuí)負(fù)責(zé)？

某住宅小區(qū)業(yè)主黃某位在三層樓，發(fā)現(xiàn)每逢遇有大雨天就會(huì)有水滲入房?jī)?nèi)，此情況已有兩年多了，為此他多次找過(guò)物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也派人對(duì)外墻進(jìn)行修理，但滲水問(wèn)題始終未解決。兩年多來(lái)業(yè)主黃某一直受到滲水問(wèn)題的困擾，屋內(nèi)墻壁更因長(zhǎng)期滲水而剝落發(fā)霉，部分家具壁柜也因此而霉?fàn)€。業(yè)主黃某認(rèn)為內(nèi)墻的損壞是由于外墻滲水所致，因此，要求物業(yè)管理公司賠償其家具的損失。那么，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)賠償呢？【案例】外墻滲水，家具霉?fàn)€誰(shuí)負(fù)責(zé)？35(4)因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》第125條規(guī)定：“在公共場(chǎng)所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施，造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。”(5)建筑物等物所有人或管理人的侵權(quán)責(zé)任。《民法通則》第126條規(guī)定：“建筑物，或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外?！?4)因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》36某大廈窗戶玻璃墜落致人傷害賠償糾紛案

某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過(guò)出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見(jiàn)，但實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。2001年5月21日下午，13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過(guò)猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)正在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭頂部，致使孫某當(dāng)場(chǎng)昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣8萬(wàn)元。事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶玻璃安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告實(shí)業(yè)公司辯稱：玻璃掉落傷人系租戶肖榮關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對(duì)此不能承擔(dān)責(zé)任。

被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！蹦炒髲B窗戶玻璃墜落致人傷害賠償糾紛案某大廈是被告37(6)飼養(yǎng)的動(dòng)物致人損害的民事責(zé)任。(7)破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。(8)無(wú)行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。(6)飼養(yǎng)的動(dòng)物致人損害的民事責(zé)任。383.違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的區(qū)別

(1)違反原有義務(wù)不同。(2)保護(hù)的權(quán)利性質(zhì)不同。(3)構(gòu)成要件不同。(4)對(duì)責(zé)任人的要求不同。(5)對(duì)第三人的責(zé)任不同。(6)賠償范圍不同。(7)訴訟管轄不同。(8)訴訟時(shí)效不同。(9)責(zé)任方式不同。3.違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的區(qū)別(1)違反原有義務(wù)不同。39

(四)物業(yè)管理行政違法行為及其行政責(zé)任

物業(yè)管理行政違法行為的法律責(zé)任是指在物業(yè)管理過(guò)程中，行政相對(duì)人的行為違反有關(guān)物業(yè)管理行政法規(guī)而應(yīng)當(dāng)依法承受的不利性法律報(bào)應(yīng)。在物業(yè)管理過(guò)程中需追究行政責(zé)任的行政違法行為可以歸納為以下四類：

(四)物業(yè)管理行政違法行為及其行政責(zé)任物業(yè)管理行政違法行401.物業(yè)管理企業(yè)的行政違法行為

(1)非法經(jīng)營(yíng)行為

(2)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為

(3)擅自作為行為

(4)不履行或不忠實(shí)履行受托管理義務(wù)的行為(5)損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為1.物業(yè)管理企業(yè)的行政違法行為412.業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他單位、個(gè)人的行政違法行為

(1)決定違法行為

(2)擅自作為行為

(3)不履行法定應(yīng)為義務(wù)行為2.業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他單位、個(gè)人的行政違法423.開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、售房單位的行政違法行為

(1)未履行法定前期物業(yè)管理義務(wù)的行為

(2)不履行物業(yè)移交法定義務(wù)的行為

(3)不履行物業(yè)維修專用基金代收代存法定義務(wù)的行為

(4)其他行政違法行為3.開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、售房單位的行政違法行為434.妨礙管理的違法行為

(1)妨礙執(zhí)行公務(wù)的行為

(2)妨礙實(shí)施監(jiān)督行為4.妨礙管理的違法行為44(五)物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成要件“法律責(zé)任的構(gòu)成要件”，是指能夠引起法律責(zé)任的各種條件的總和。法律責(zé)任的構(gòu)成要件有兩類：一類是一般構(gòu)成要件，另一類是特殊構(gòu)成要件。特殊要件必須有法律的明確規(guī)定。一般構(gòu)成要件有四個(gè)：1．有損害事實(shí)發(fā)生

2．存在違法行為

3.違法行為與損害事實(shí)之間的因果關(guān)系

4．違法者主觀上有過(guò)錯(cuò)

(五)物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成要件“法律責(zé)任的構(gòu)成要件”，是指45

(六)物業(yè)管理法律責(zé)任的處理

法律責(zé)任的處理形式可分為調(diào)解，行政裁決、復(fù)議和申訴，審判三類。1．調(diào)解

調(diào)解可分為訴訟調(diào)解和訴外調(diào)解。調(diào)解只能針對(duì)民事經(jīng)濟(jì)責(zé)任。對(duì)行政責(zé)任和刑事責(zé)任不能調(diào)解。2.行政裁決、復(fù)議和申訴3．審判審判活動(dòng)分為：民事審判；經(jīng)濟(jì)審判；行政審判；刑事審判。

(六)物業(yè)管理法律責(zé)任的處理法律責(zé)任的處理形式可分為調(diào)解46第07章物業(yè)管理中的法律知識(shí)

第07章物業(yè)管理中的法律知識(shí)47一、物業(yè)管理法制建設(shè)的必要性

（一）開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理責(zé)任需要法規(guī)約束

有不少開(kāi)發(fā)商把工程尾巴留給了物業(yè)管理公司，而物業(yè)管理公司又無(wú)力解決，造成服務(wù)不到位，業(yè)主和租戶怨聲載道。所以物業(yè)管理問(wèn)題的徹底解決，必須要從房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的始端抓起。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)日后物業(yè)管理的有關(guān)責(zé)任。比如，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就應(yīng)該考慮日后的物業(yè)管理問(wèn)題，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)中聽(tīng)取物業(yè)管理公司的意見(jiàn)；規(guī)劃設(shè)計(jì)中要完善物業(yè)的配套設(shè)施，考慮物業(yè)管理用房的預(yù)留；按規(guī)定支付物業(yè)維修基金等等。一、物業(yè)管理法制建設(shè)的必要性（一）開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理責(zé)任需要48（二）物業(yè)管理公司的行為要有法可依

由于缺乏統(tǒng)一的法律規(guī)范作為依據(jù)，眾多的物業(yè)管理公司的管理行為可以說(shuō)是千差萬(wàn)別，尤其是與業(yè)主和租戶直接相關(guān)的收費(fèi)問(wèn)題，物業(yè)管理公司隨意定價(jià)，業(yè)主和租戶盡管身受其害，卻又投訴無(wú)門，起訴無(wú)法，無(wú)可奈何。據(jù)分析，因物業(yè)管理引起的糾紛大致可分五個(gè)方面：第一是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題

第二是收費(fèi)方式問(wèn)題

第三是維修基金的收取時(shí)間

第四是代為購(gòu)置安裝設(shè)備中的矛盾

第五是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的分歧

（二）物業(yè)管理公司的行為要有法可依49（三）業(yè)主的利益和行為需要立法予以保障和規(guī)范

業(yè)主是物業(yè)的所有人，物業(yè)管理的最終目的是為他們服務(wù)。但是在沒(méi)有物業(yè)管理立法之前，卻是開(kāi)發(fā)商決定對(duì)物業(yè)的管與不管；物業(yè)管理公司決定管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，而業(yè)主只能被迫聽(tīng)命，任人擺布，雖叫苦不迭，卻又無(wú)可奈何，這就是沒(méi)有物業(yè)管理立法所帶來(lái)的后果。所以應(yīng)當(dāng)通過(guò)物業(yè)管理法規(guī)的建立來(lái)保障業(yè)主的利益。

業(yè)主的行為也需要規(guī)范。業(yè)主作為物業(yè)的所有人，固然有對(duì)物業(yè)的使用權(quán)和處置權(quán)，但這種權(quán)力的享用是以不影響他人的權(quán)益為前提的。（三）業(yè)主的利益和行為需要立法予以保障和規(guī)范50案例

北京市居民李某向A公司購(gòu)買了亞運(yùn)村內(nèi)兩居室住宅一套，1995年6月入住，雙方未簽訂物業(yè)管理書(shū)面合同，但A公司承諾，實(shí)行封閉管理，有24小時(shí)保安巡邏。1995年12月某日深夜，李某與其子（10歲）在房間收看電視時(shí)，一蒙面男子入室搶劫并將李某殺害。之后其子向院內(nèi)保安人員報(bào)案。目前該搶劫案尚未偵破。調(diào)查認(rèn)定，案發(fā)時(shí)住宅小區(qū)仍在施工，可以自由出入，未做到封閉式管理，李某陽(yáng)臺(tái)門不是防盜門，可以打開(kāi)入室。李某之子與其外祖父、外祖母向法院起訴，訴訟理由是：A公司收取了保安費(fèi)，但保安巡邏有名無(wú)實(shí)，而且沒(méi)有履行封閉式管理的承諾，此外陽(yáng)臺(tái)門質(zhì)量有問(wèn)題。訴訟請(qǐng)求是：A公司應(yīng)對(duì)李某遇害承擔(dān)民事賠償責(zé)任，各種賠償金額總計(jì)約185萬(wàn)元。A公司答辯理由是：24小時(shí)保安是針對(duì)小區(qū)內(nèi)設(shè)有可視防盜對(duì)講系統(tǒng)的高級(jí)公寓業(yè)主，死者購(gòu)買的是普通住宅，沒(méi)有必要的監(jiān)視設(shè)備，只能提供一般的24小時(shí)巡邏保安。小區(qū)建設(shè)有1／3尚在施工，但已經(jīng)實(shí)行24小時(shí)保安巡邏，且兇手是死者的熟人、生人以及如何入室等尚不得而知。物業(yè)公司曾幾次建議死者安裝防盜門封閉陽(yáng)臺(tái)，但均遭死者拒絕，且死者只在購(gòu)房的第一月交納了保安費(fèi)，至案發(fā)已經(jīng)5個(gè)月沒(méi)有交納保安費(fèi)。被告認(rèn)為不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

那么，業(yè)主在家被害，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任呢？案例北京市居民李某向A公司購(gòu)買了亞運(yùn)村內(nèi)兩居室住宅51北京晚報(bào)的報(bào)道

北京的這起住戶在家被害一案，在此之前，不僅北京以前沒(méi)有，我國(guó)也沒(méi)有先例。出于慎重，此案審理經(jīng)北京市中、高級(jí)兩級(jí)法院研究后再請(qǐng)示最高法院，最高法院又征詢了行業(yè)主管部門建設(shè)部的意見(jiàn)，商討后的基本認(rèn)識(shí)如下：我國(guó)物業(yè)管理起步較晚，這起案件的審理影響很大，必須依法審慎處理，以避免發(fā)生誤導(dǎo)。國(guó)際上物業(yè)管理已經(jīng)運(yùn)行了一個(gè)世紀(jì)，就所掌握的材料，香港和其他國(guó)家物業(yè)管理部門均未規(guī)定物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)住戶人身與財(cái)產(chǎn)的安全責(zé)任，也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司承諾對(duì)住戶人身和財(cái)產(chǎn)安全負(fù)有保險(xiǎn)責(zé)任。我國(guó)各地的物業(yè)公司一般都有24小時(shí)保安巡邏的服務(wù)承諾，但也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)安全保險(xiǎn)方面的承諾，不少物業(yè)公司還特別明確了這方面責(zé)任。如沈陽(yáng)一家與新加坡合作開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)，管理契約中明確規(guī)定：“甲方或委托公司對(duì)小區(qū)發(fā)生的刑事或民事案件造成的損失沒(méi)有賠償?shù)牧x務(wù)。甲方或受托公司雇請(qǐng)之保安人員負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)治安秩序的管理，加強(qiáng)防范措施，提高安全性，并不承擔(dān)安全方面的賠償責(zé)任?！本蜕鲜銮闆r，該案確定了這樣的處理原則：保安不是保險(xiǎn)，保安人員不是?？~，保安人員的職責(zé)是通過(guò)晝夜巡視配合和協(xié)助公安部門進(jìn)行安全監(jiān)控。小區(qū)住戶的人身、財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)通過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn)來(lái)解決。就此案責(zé)任的具體情況，由于A公司沒(méi)有依據(jù)承諾完成小區(qū)的封閉管理，現(xiàn)場(chǎng)比較混亂，管理有不善之處，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，初擬判決被告補(bǔ)償原告2～3萬(wàn)元。北京晚報(bào)的報(bào)道北京的這起住戶在家被害一案，在此之52二、物業(yè)管理法律規(guī)范

社會(huì)規(guī)范是調(diào)整人們社會(huì)關(guān)系的規(guī)則，包括：調(diào)整人們理想、道德的道德規(guī)范；調(diào)整人們宗教信仰的宗教規(guī)范；調(diào)節(jié)人們之間禮節(jié)的禮儀規(guī)范；調(diào)整人們之間權(quán)利義務(wù)的法律規(guī)范。二、物業(yè)管理法律規(guī)范社會(huì)規(guī)范是調(diào)整人們社會(huì)關(guān)系的規(guī)則，包括53（一）法律規(guī)范的概念和特征法律規(guī)范是統(tǒng)治階級(jí)依靠自己的意志，由國(guó)家機(jī)關(guān)制定或認(rèn)可并由國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施的行為規(guī)則。在所有的社會(huì)行為規(guī)范中，只有法律規(guī)范是由國(guó)家制訂或認(rèn)可，并以國(guó)家強(qiáng)制力保證其實(shí)施的?？捎梢韵滤膫€(gè)方面來(lái)理解法律規(guī)范的特征。法律規(guī)范是法的具體化。法律規(guī)范的表現(xiàn)形式是法律文件。法律規(guī)范必須是有權(quán)力的國(guó)家機(jī)關(guān)來(lái)制定。法律規(guī)范是以單一的規(guī)范和系統(tǒng)的規(guī)范相結(jié)合的。（一）法律規(guī)范的概念和特征法律規(guī)范是統(tǒng)治階級(jí)依靠自己的意志，54（二）物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制

中國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理立法體制是一個(gè)以國(guó)家立法權(quán)為核心，兩級(jí)(中央和省)并重、多類結(jié)合的立法體制。與此相適應(yīng)，物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式為：

憲法具有最高的法律效力

法律分為由全國(guó)人民代表大會(huì)制定、修改的基本法律和由全國(guó)人大常委會(huì)制定、修改的普通法律兩種類型。法律的效力僅次于憲法。行政法規(guī)由國(guó)務(wù)院制定、批準(zhǔn)和發(fā)布。效力次于法律。國(guó)務(wù)院部、委發(fā)布的行政規(guī)章其地位屬于高于地方性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。

地方性法規(guī)只在本地方行政區(qū)域內(nèi)有效。立法解釋、司法解釋（二）物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制中國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理立法55三、物業(yè)管理法律關(guān)系

（一）物業(yè)管理法律關(guān)系的概念

法律關(guān)系就是法律上的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系中的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理及相關(guān)活動(dòng)的過(guò)程中所形成的法定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。三、物業(yè)管理法律關(guān)系（一）物業(yè)管理法律關(guān)系的概念56（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素

物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)成因素或條件，缺了要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系。多數(shù)人堅(jiān)持主體、客體、內(nèi)容三要素說(shuō)。1.物業(yè)管理法律關(guān)系的主體可簡(jiǎn)稱業(yè)事主體。業(yè)事主體又可因其參與的法律關(guān)系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體是業(yè)主及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的行政監(jiān)管機(jī)關(guān)。（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指572.物業(yè)管理法律關(guān)系的客體物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指向的對(duì)象?？腕w亦稱為“標(biāo)的”。按利益載現(xiàn)形式的不同，客體可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三類。

（1）物業(yè)。它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)或房地產(chǎn)之實(shí)物及其圍括的空間和環(huán)境。

（2）權(quán)利。權(quán)利作為物業(yè)法律關(guān)系的客體，主要是指基于法律規(guī)定或當(dāng)事人約定所設(shè)定的債權(quán)，與物業(yè)所有權(quán)相關(guān)的場(chǎng)地使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、公共秩序維護(hù)權(quán)、物業(yè)代管權(quán)、與物業(yè)管理行為相關(guān)的一些人身性或精神性權(quán)利。（3）行為效果。行為效果體現(xiàn)出利益狀態(tài)(增進(jìn)了或損害了主體的利益)。主要包括國(guó)家機(jī)關(guān)在對(duì)物業(yè)管理方面提供管理性行政服務(wù)之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務(wù)合同提供有償服務(wù)之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修金而建立和補(bǔ)充物業(yè)維修基金之行為效果等。2.物業(yè)管理法律關(guān)系的客體物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指法律關(guān)583.物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指業(yè)事主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中所享有的權(quán)利(包括職權(quán))和負(fù)擔(dān)的義務(wù)(包括職責(zé))。物業(yè)管理關(guān)系的權(quán)利種類是多樣的，主要包括民事權(quán)利、商事權(quán)利和政事權(quán)利三大類。物業(yè)管理法律關(guān)系的義務(wù)種類是多樣的。主要包括民事義務(wù)、商事義務(wù)和政事義務(wù)三類。義務(wù)可分為專屬義務(wù)(指不得轉(zhuǎn)移其他主體負(fù)擔(dān)的義務(wù))和非專屬義務(wù)(指可以依法平等轉(zhuǎn)移給他人承受的義務(wù))兩類。3.物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指業(yè)事主體在物業(yè)管理法律關(guān)系59【案例】房款未付清

物業(yè)公司是否有權(quán)停水停電？

某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開(kāi)發(fā)商組建成立，具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人。某日，開(kāi)發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來(lái)一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購(gòu)房，但入住后卻遲遲未將剩余房款付清，為此要求對(duì)這個(gè)住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使其及早交款。物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得住戶無(wú)法正常生活。物業(yè)公司是否有權(quán)這么做？

【案例】房款未付清物業(yè)公司是否有權(quán)停水停電？60【分析】

在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。而在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利?？墒莾煞N法律關(guān)系混淆就不行，不能說(shuō)沒(méi)有履行這個(gè)法律關(guān)系中的義務(wù)就不能享有另外一個(gè)法律關(guān)系中的權(quán)利，這樣做就會(huì)導(dǎo)致責(zé)權(quán)利不一致。上述小區(qū)的住戶是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納購(gòu)房款，說(shuō)明他沒(méi)有履行房屋買賣關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，開(kāi)發(fā)商可以按照購(gòu)房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。但如果住戶已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)等，這就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，那么他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用等。開(kāi)發(fā)商的做法是對(duì)住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對(duì)的。而物業(yè)管理公司按照其要求對(duì)住戶停水、停電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對(duì)的。假設(shè)這個(gè)住戶欠交物業(yè)管理費(fèi)或欠交水電費(fèi)，物業(yè)管理公司在這時(shí)候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內(nèi)容停止水、電等的供應(yīng)。但即便是這個(gè)時(shí)候，也是物業(yè)管理公司依據(jù)合同及法律行事，而不是聽(tīng)命于開(kāi)發(fā)商的調(diào)遣。【分析】在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房款614.物業(yè)管理法律關(guān)系易化動(dòng)因

——法律事實(shí)

法律事實(shí)是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系發(fā)生(產(chǎn)生)、變更和終止(消滅)的客觀現(xiàn)象或原因條件。

根據(jù)法律事實(shí)是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)可以劃分為自然事實(shí)與行為事實(shí)兩大類。

4.物業(yè)管理法律關(guān)系易化動(dòng)因

——法律事實(shí)法律事實(shí)是指物業(yè)62（1）自然事實(shí)，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。自然事實(shí)又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況：1)事件，是指偶發(fā)的客觀現(xiàn)象?？蛇M(jìn)一步分為不可抗力事件和社會(huì)意外事件兩種情況。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力事件通常指自然災(zāi)害性的事件(如地震、風(fēng)暴等)和戰(zhàn)爭(zhēng)等。社會(huì)意外事件雖然也具有不以法律關(guān)系當(dāng)事人意志為轉(zhuǎn)移的性質(zhì)，但并不當(dāng)然地免除受該事件影響而給對(duì)方當(dāng)事人或他人造成損害所應(yīng)負(fù)的合理賠償或補(bǔ)償法律責(zé)任。情勢(shì)變更原則可適用于因社會(huì)意外事件引發(fā)的法律關(guān)系易化糾紛。

（1）自然事實(shí)，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。自然事實(shí)又可63情勢(shì)變更原則所謂情勢(shì)變更原則，是指合同生效后，發(fā)生當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)并不能克服的客觀情況，致使履行合同將對(duì)一方當(dāng)事人沒(méi)有意義或造成重大損害的，該當(dāng)事人可以與對(duì)方就合同的內(nèi)容重新協(xié)商，協(xié)商不成的，可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同的法律規(guī)則。

情勢(shì)變更原則的適用條件，可歸結(jié)為：(1)在客觀上，須有情勢(shì)變更的客觀事實(shí)。(2)在主觀上，情勢(shì)的變更須是當(dāng)事人無(wú)主觀過(guò)錯(cuò)。(3)在原因上，須有情勢(shì)變更發(fā)生的不可預(yù)見(jiàn)性，且當(dāng)事人不能克服這種變化。(4)在結(jié)果上，須因情勢(shì)變更而致使原合同的履行將對(duì)一方當(dāng)事人沒(méi)有意義或者造成重大損失，即當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)顯失公平。(5)在程序上，協(xié)商程序是適用情勢(shì)變更原則的必須程序。

情勢(shì)變更原則所謂情勢(shì)變更原則，是指合同生效后，發(fā)生當(dāng)事人不能64情勢(shì)變更與不可抗力的主要區(qū)別一是客觀表現(xiàn)不同：情勢(shì)變更主要表現(xiàn)為影響合同履行的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的劇變事件，須憑借法定的公平裁量權(quán)認(rèn)定；而不可抗力只要具有一般大眾知識(shí)便可感知。二是造成影響不同：發(fā)生情勢(shì)變更，在一般情況下，合同仍然能履行，只是履行合同會(huì)造成明顯的不公平后果；而發(fā)生不可抗力事件，既可能造成合同履行困難或履行不能，也可能造成合同的全部義務(wù)都無(wú)法履行。三是適用范圍不同：情勢(shì)變更僅適用于合同法；而不可抗力既可以適用合同法，也可以適用于侵權(quán)法。四是免責(zé)情況不同：情勢(shì)變更是“裁量免責(zé)”；而因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同的則是“當(dāng)然免責(zé)”。情勢(shì)變更與不可抗力的主要區(qū)別一是客觀表現(xiàn)不同：情勢(shì)變更主要表652)狀態(tài)，是指某種客觀情況的持續(xù)。例如，業(yè)主的下落不明，約定或法定的時(shí)間經(jīng)過(guò)?！睹穹ㄍ▌t》第136條中規(guī)定，延付或者拒付租金的訴訟時(shí)效期間為1年，物業(yè)管理公司經(jīng)租房屋遇到承租人拒付租金情況，經(jīng)過(guò)1年后才行使起訴權(quán)，若無(wú)法定訴訟時(shí)效中止或中斷因素，一般就會(huì)喪失勝訴利益。（2）人的行為，指由人有意識(shí)地進(jìn)行與一定法律關(guān)系易化有關(guān)活動(dòng)的客觀現(xiàn)象。根據(jù)行為是否與當(dāng)事人的意志有關(guān)，可以分為當(dāng)事人的行為與他人行為兩種。當(dāng)事人的行為是指由一定法律關(guān)系當(dāng)事人實(shí)施的能引發(fā)法律關(guān)系易化的行為。他人行為是指由非當(dāng)事人實(shí)施的而能使當(dāng)事人之間發(fā)生一定法律關(guān)系易化的行為。例如，法院的裁決、行政機(jī)關(guān)的行政處理決定即屬于能使物業(yè)管理關(guān)系當(dāng)事人之間發(fā)生法律關(guān)系易化的第三人的行為。2)狀態(tài)，是指某種客觀情況的持續(xù)。例如，業(yè)主的下落不明，約定66（三）物業(yè)管理法律關(guān)系的一個(gè)基本特征

小區(qū)誰(shuí)做主（三）物業(yè)管理法律關(guān)系的一個(gè)基本特征小區(qū)誰(shuí)做主672003年發(fā)起的業(yè)主運(yùn)動(dòng)

在2003年9月1日新的物業(yè)管理?xiàng)l例即將施行之前，北京好幾處樓盤的業(yè)主不約而同地作出一些不尋常的舉動(dòng)來(lái)。7月4日，望京地區(qū)附近的方舟苑，業(yè)主們將張貼著標(biāo)語(yǔ)的48輛汽車、500米長(zhǎng)的車隊(duì)開(kāi)到了長(zhǎng)安街上。離方舟苑不遠(yuǎn)的大西洋新城，充滿綠意的小區(qū)里則隨處懸掛著保衛(wèi)家園和控訴開(kāi)發(fā)商的標(biāo)語(yǔ)，令空氣中彌漫著硝煙的味道。8月6日，北京市朝陽(yáng)區(qū)的房地產(chǎn)管理部門在一天之內(nèi)兩上被告席。現(xiàn)代城的業(yè)主是不滿政府部門的有關(guān)行政作為，而羅馬花園的業(yè)主則是指責(zé)同一個(gè)部門的行政不作為。不論訴求目的何在，業(yè)主運(yùn)動(dòng)似乎在這個(gè)夏季異乎尋常地凸現(xiàn)出來(lái)。2003年發(fā)起的業(yè)主運(yùn)動(dòng)在2003年9月1日68方舟苑的業(yè)主制作的標(biāo)語(yǔ)條幅方舟苑的業(yè)主制作的標(biāo)語(yǔ)條幅69方舟苑的業(yè)主制作的標(biāo)語(yǔ)條幅方舟苑的業(yè)主制作的標(biāo)語(yǔ)條幅70四、物業(yè)管理法律責(zé)任

(一)物業(yè)管理法律責(zé)任的概念、特征

物業(yè)管理法律責(zé)任，是指物業(yè)管理活動(dòng)的民事主體、行政主體和行政相對(duì)人對(duì)自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為所應(yīng)依法承擔(dān)的具有國(guó)家強(qiáng)制性和不利性的法律報(bào)應(yīng)(法律后果)。法律報(bào)應(yīng)的具體承擔(dān)方式即報(bào)應(yīng)的具體種類形式，除某些民事責(zé)任的認(rèn)定(如違約責(zé)任、輕微的侵權(quán)責(zé)任)可以由當(dāng)事人雙方協(xié)商確認(rèn)外，其他法律責(zé)任的認(rèn)定只能由法定的專門機(jī)關(guān)或經(jīng)合法授權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行。四、物業(yè)管理法律責(zé)任(一)物業(yè)管理法律責(zé)任的概念、特征71物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特征

1.法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合

物業(yè)管理中發(fā)生的法律責(zé)任確定，除依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定外，也要以合同或契約為根據(jù)。

2.技術(shù)規(guī)范確定的責(zé)任分量大在確定物業(yè)管理技術(shù)操作活動(dòng)后果的法律責(zé)任時(shí)，必須充分注意有關(guān)法定技術(shù)規(guī)范和約定技術(shù)規(guī)范中關(guān)于技術(shù)問(wèn)題和法律責(zé)任的規(guī)定。

3.法律責(zé)任的復(fù)雜性

與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的法律責(zé)任種類繁多，民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任在物業(yè)管理法律責(zé)任制度中合并存在，并且出現(xiàn)“法律責(zé)任復(fù)合”的現(xiàn)象非常普遍，不少違反物業(yè)管理法規(guī)的行為都要依法由違法行為人承擔(dān)多種責(zé)任。這種法律責(zé)任的復(fù)雜性決定了在確定物業(yè)管理法律責(zé)任時(shí)，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對(duì)某一種行為從不同角度所設(shè)定的責(zé)任規(guī)范。物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特征1.法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合72(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類

物業(yè)管理法律責(zé)任按內(nèi)容不同，一般分為民事法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任、行政法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任四類。違憲法律責(zé)任不在物業(yè)管理法律責(zé)任范圍。1.民事法律責(zé)任

指民事主體因違反民事法律義務(wù)而按照民法(包括合同法)規(guī)定必須承擔(dān)的民事法律不利報(bào)應(yīng)(法律后果)。它主要表現(xiàn)為一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，而且民事責(zé)任的內(nèi)容可以由當(dāng)事人自行約定。民事法律責(zé)任可劃分為違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任兩大類。承擔(dān)民事責(zé)任的方式：①停止侵害；②排除妨礙；③消除危險(xiǎn)；④返還財(cái)產(chǎn)；⑤恢復(fù)原狀；⑥修理、重作、更換；⑦賠償損失；⑧支付違約金；⑨消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；⑩賠禮道歉。(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類物業(yè)管理法律責(zé)任按內(nèi)容不同，一73(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類2.行政法律責(zé)任指行政主體或行政相對(duì)人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的行政法律不利報(bào)應(yīng)(法律后果)。行政法律責(zé)任分為兩類：一類稱違法行政責(zé)任；另一類稱行政違法責(zé)任。承擔(dān)行政責(zé)任的方式一般分為三類：①行政處罰。中國(guó)《行政處罰法》第二條明文規(guī)定行政處罰的種類包括：警告；罰款；沒(méi)收違法所得、沒(méi)收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。②行政處分。指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位依據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)或國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的規(guī)章制度的規(guī)定，按行政隸屬關(guān)系對(duì)其所屬人員中有輕微違法行為或違反紀(jì)律行為的一種內(nèi)部制裁，主要包括警告、記過(guò)、降職、降薪、撤職、留用察看、開(kāi)除等。③勞動(dòng)教養(yǎng)。是對(duì)有輕微違法行為，但尚不夠給予刑事處罰的違法行為人實(shí)行強(qiáng)制性教育改造的一種行政措施。(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類2.行政法律責(zé)任74(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類3.經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任

指經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系主體的行為違反經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)而依法應(yīng)承擔(dān)的不利法律報(bào)應(yīng)(法律后果)。由于經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系實(shí)際上是由行政管理法律關(guān)系和民事法律關(guān)系復(fù)合構(gòu)成的，因此，其法律責(zé)任承擔(dān)方式同違反行政管理法律、民事法律應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的方式基本相同。4.刑事法律責(zé)任

指行為人(包括自然人和法人)的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔(dān)的刑法不利報(bào)應(yīng)(法律后果)。承擔(dān)刑事責(zé)任的方式是刑事處罰，分為兩類：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、無(wú)期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罰金、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類3.經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任75(三)物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任

違約責(zé)任

違約責(zé)任是指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等財(cái)產(chǎn)性法律責(zé)任。違約責(zé)任的基本法律特征有二：一是基于能以金錢來(lái)衡量、計(jì)算的合同當(dāng)事人一定經(jīng)濟(jì)利益而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)責(zé)任；二是可由當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)自行約定，這也是合同自愿(自由)原則的基本要求。其他由法律直接規(guī)定的民事責(zé)任如侵權(quán)責(zé)任、締約過(guò)失責(zé)任等原則上不允許當(dāng)事人自由約定。

在合同法領(lǐng)域，違約責(zé)任居于核心地位

(三)物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任違約責(zé)任違約責(zé)任是76(三)物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，民事主體因違法實(shí)施侵犯國(guó)家、集體、公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)和公民、法人人身權(quán)的行為而應(yīng)依法承受的不利性民事法律報(bào)應(yīng)。根據(jù)對(duì)構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任的條件的不同要求，可分出一般侵權(quán)行為的民事責(zé)任和特殊侵權(quán)的民事責(zé)任兩類。物業(yè)管理中的侵權(quán)行為及民事責(zé)任主要有下列幾種：(三)物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)管理77(1)國(guó)家機(jī)關(guān)或其工作人員因執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。根據(jù)中國(guó)《憲法》第41條和《民法通則》第12條規(guī)定，由于國(guó)家機(jī)關(guān)或者國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在執(zhí)行職務(wù)中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，由有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)賠償。(2)法人對(duì)其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。

(1)國(guó)家機(jī)關(guān)或其工作人員因執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。78【案例】員工違規(guī)操作造成的法律責(zé)任由誰(shuí)負(fù)？一天，某清潔公司的一名保潔員在公司實(shí)施物業(yè)管理的一棟高層住宅樓清掃樓道時(shí)，發(fā)現(xiàn)了一塊小木板，便順手將木板拋到窗外，正好將樓下路過(guò)的小區(qū)業(yè)主王某砸傷，王某為此要求清潔公司賠償他的醫(yī)療費(fèi)用和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。清潔公司認(rèn)為：公司曾經(jīng)多次教育員工在工作期間嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，嚴(yán)禁高空拋物，且事發(fā)后，清潔公司已將該保潔員辭退，王某的醫(yī)療費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由王某自己向該名保潔員索賠，與清潔公司無(wú)關(guān)。請(qǐng)問(wèn)，員工違規(guī)操作帶來(lái)的損失，清潔公司是否應(yīng)當(dāng)賠償？

【案例】員工違規(guī)操作造成的法律責(zé)任由誰(shuí)負(fù)？79(3)因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責(zé)任。物業(yè)管理中常見(jiàn)的產(chǎn)品質(zhì)量不合格是房屋建筑工程質(zhì)量和物業(yè)維修質(zhì)量不合格。

(3)因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責(zé)任。物業(yè)管理中