惠州市“三舊”改造單元實(shí)施方案編制指引

附件7惠州市“三舊”改造單元實(shí)施方案編制指引一、總則（一）目的依據(jù)為規(guī)范惠州市“三舊”改造單元實(shí)施方案（以下簡(jiǎn)稱改造方案）的編制，根據(jù)城市更新相關(guān)政策和土地節(jié)約集約利用相關(guān)文件精神，制定本工作指引。（二）適用范圍惠州市行政區(qū)域內(nèi)的改造方案編制適用本指引。（三）編制任務(wù)改造方案的編制應(yīng)以經(jīng)批準(zhǔn)的片區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，主要包括改造單元基本情況、規(guī)劃情況、土地利用現(xiàn)狀情況、協(xié)議補(bǔ)償方案、拆遷安置方案、公益性設(shè)施用地建設(shè)和移交方案的書面承諾等編制任務(wù)。涉及到舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造的，還需編制社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后方可啟動(dòng)項(xiàng)目改造實(shí)施工作。（四）編制組織改造方案由改造主體自行或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)依法合規(guī)進(jìn)行編制。鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）在編制過程中進(jìn)行指導(dǎo)，統(tǒng)籌各方意見，落實(shí)片區(qū)規(guī)劃的要求?？h（區(qū)）“三舊”主管部門依據(jù)本編制指引，應(yīng)根據(jù)屬地情況細(xì)化各項(xiàng)內(nèi)容的工作原則及材料組織方式，在編制過程中做好政策宣導(dǎo)，對(duì)改造方案進(jìn)行審核，確認(rèn)材料無誤后上報(bào)。縣（區(qū)）人民政府對(duì)上報(bào)的改造方案進(jìn)行審批。涉及完善歷史用地手續(xù)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，還須按相關(guān)規(guī)定報(bào)市人民政府進(jìn)行審批。二、編制審批流程（一）工作流程改造方案應(yīng)依次開展方案編制、意見征集、公眾聽證、縣（區(qū)）主管部門審核、公示等程序后，形成報(bào)告及其相關(guān)說明，由各縣（區(qū)）人民政府按相關(guān)規(guī)定審批，并報(bào)市自然資源局備案。涉及完善歷史用地手續(xù)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，還須依法報(bào)市人民政府進(jìn)行審批。（二）單一主體認(rèn)定國(guó)有土地存在多個(gè)權(quán)利主體，所有權(quán)利主體通過將不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到同一主體形成實(shí)施主體。無法將相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到同一主體的，由鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）作為協(xié)商的組織者和協(xié)調(diào)者，組織相關(guān)權(quán)利主體進(jìn)行協(xié)商,達(dá)成一致意見并簽署統(tǒng)一改造協(xié)議后，形成多方聯(lián)合改造實(shí)施主體。擬改造主體形成單一主體，向縣（區(qū)）人民政府申請(qǐng)改造主體資格確認(rèn)。（三）方案編制審批改造方案由擬改造主體在鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）的指導(dǎo)下，統(tǒng)籌各方意見，落實(shí)片區(qū)規(guī)劃的要求，依法合規(guī)進(jìn)行編制。編制改造方案后報(bào)送“三舊”改造主管部門審核認(rèn)定材料，并征求相關(guān)部門意見?！叭f”改造主管部門收件后，對(duì)方案涉及的土地范圍、權(quán)屬、改造模式、供地方式、數(shù)據(jù)、表述及其他方面的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性、合規(guī)性及規(guī)范性進(jìn)行核查，核實(shí)材料是否齊全，核實(shí)地塊的用地紅線是否在標(biāo)圖建庫(kù)范圍和已批成片連片改造片區(qū)規(guī)劃。符合條件的，出具審核同意報(bào)告并報(bào)送局務(wù)會(huì)審議改造主體及改造方案。否則，提出修改意見并退件。三、編制內(nèi)容（一）改造單元的基本情況1.土地、房產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查必須詳細(xì)、真實(shí)，在報(bào)批紅線內(nèi)一定要根據(jù)權(quán)屬調(diào)查的基本情況詳細(xì)分清楚國(guó)有建設(shè)用地和集體土地。國(guó)有建設(shè)用地要分清楚屬劃撥還是出讓方式取得，然后根據(jù)不同原供地方式按現(xiàn)行政策分別處理（如政府收回或辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)）。集體土地中一定要根據(jù)已登記發(fā)證情況和土地利用現(xiàn)狀圖，分清集體建設(shè)用地、集體農(nóng)用地、集體未利用地的面積，對(duì)于集體建設(shè)用地，必須將已登記發(fā)證和未登記發(fā)證的面積統(tǒng)計(jì)出來，并形成專題圖件，對(duì)已登記發(fā)證的視為合法來源，對(duì)于未登記發(fā)證的需完善集體建設(shè)用地手續(xù)，對(duì)于集體農(nóng)用地或未利用地，一律按現(xiàn)行“三地”政策處理。對(duì)于超面積“三地”報(bào)批，按《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)）規(guī)定處理。2.對(duì)于改造單元的集體土地，一定要核實(shí)是否核發(fā)集體土地所有權(quán)證。要核實(shí)集體土地所有權(quán)證的主體與申請(qǐng)改造的主體或被征收的主體是否一致。（二）規(guī)劃情況主要核實(shí)報(bào)批紅線內(nèi)的地塊是否符合國(guó)土空間規(guī)劃及成片連片片區(qū)規(guī)劃等上位規(guī)劃要求。由于標(biāo)圖建庫(kù)數(shù)據(jù)實(shí)施動(dòng)態(tài)調(diào)整，可按需要隨時(shí)上報(bào)審批進(jìn)行增補(bǔ)或修改范圍，對(duì)于補(bǔ)錄入標(biāo)圖建庫(kù)的地塊，可以先行編制實(shí)施方案，并在城市更新專項(xiàng)規(guī)劃每半年一次的數(shù)據(jù)庫(kù)動(dòng)態(tài)調(diào)整中同步更新。（三）土地利用現(xiàn)狀情況1.在土地、房產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查基礎(chǔ)上，統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)狀建筑物的建筑面積，然后計(jì)算現(xiàn)狀容積率。2.根據(jù)歷年的航拍圖、衛(wèi)星航片圖、地形圖等材料，確定現(xiàn)狀建筑物的建設(shè)時(shí)間和建成時(shí)間。（四）完善用地手續(xù)1.屬完善歷史征收手續(xù)的，根據(jù)用地單位與村集體簽訂的征地補(bǔ)償協(xié)議和支付憑證，填寫有關(guān)內(nèi)容：簽訂協(xié)議時(shí)間；支付征地款時(shí)間；被征地村集體至今對(duì)征地?zé)o不同意見。2.屬集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)改變（征）為國(guó)有建設(shè)用地的，必須先經(jīng)成員代表大會(huì)三分之二簽名同意。3.對(duì)于報(bào)批紅線內(nèi)無合法用地手續(xù)的土地，必須先按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律法規(guī)落實(shí)處理（處罰），屬項(xiàng)目落實(shí)或需報(bào)省完善征收手續(xù)的，須足額繳納罰款。（五）土地?cái)M改造情況1.涉及改造范圍內(nèi)的國(guó)有出讓或劃撥土地，必須先由改造主體與原國(guó)有土地使用權(quán)人簽訂收回國(guó)有土地協(xié)議書（意向書）后，再根據(jù)具體情況編制改造方案。2.依據(jù)已批準(zhǔn)的成片連片片區(qū)規(guī)劃，將報(bào)批紅線內(nèi)的城市規(guī)劃用途（如商業(yè)、商住、道路、公共綠地等）、各個(gè)用途的容積率、建筑面積等一一列出來。3.改造前后鳥瞰圖和單體效果圖。（六）拆遷安置指導(dǎo)方案1.拆遷方式和進(jìn)度，補(bǔ)償方式，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額和支付期限，回遷房屋的面積、地點(diǎn)，搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等相關(guān)事項(xiàng)。2.拆遷安置指導(dǎo)方案應(yīng)作為指導(dǎo)實(shí)施主體與原土地權(quán)利主體簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的重要依據(jù)。（七）分期建設(shè)指導(dǎo)方案1.以成片連片片區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，結(jié)合地籍權(quán)屬界線、拆遷安置指導(dǎo)方案等，提出項(xiàng)目分期建設(shè)指導(dǎo)方案，明確每一期建設(shè)的用地和建筑規(guī)模，以及配套的設(shè)施建設(shè)要求。2.綜合考慮公益優(yōu)先的要求以及項(xiàng)目建設(shè)的綜合效益，合理安排公益性設(shè)施在進(jìn)度和規(guī)模上的建設(shè)要求。（八）公益性設(shè)施及用地建設(shè)和移交方案依據(jù)成片連片片區(qū)規(guī)劃以及單元內(nèi)的規(guī)劃用地、項(xiàng)目劃分等，明確以項(xiàng)目為基本單位的用地及設(shè)施移交方案。四、審核材料及時(shí)效（一）改造方案審核材料目錄改造方案呈報(bào)各縣（區(qū)）人民政府審批時(shí)，應(yīng)統(tǒng)一提供改造方案審核材料（包括電子文件）。改造方案審批通過后應(yīng)按惠州市“三舊”改造主管部門備案歸檔要求提供全部成果的電子文件。具體審核材料目錄如下：1.改造方案（附補(bǔ)償安置方案、土地權(quán)屬調(diào)查明細(xì)表）；2.改造單元所在成片連片改造片區(qū)規(guī)劃的圖則（標(biāo)識(shí)項(xiàng)目紅線范圍），由規(guī)劃主管部門提供并蓋章；3.地形圖（標(biāo)示權(quán)屬地類調(diào)查表中每宗地的紅線范圍及編號(hào)）；4.地塊紅線圖和位置調(diào)整紅線圖（底圖分別為“二調(diào)”土地利用現(xiàn)狀圖、土地利用總體規(guī)劃圖，改造紅線、標(biāo)圖建庫(kù)紅線）；5.處罰決定書及繳納罰款憑證復(fù)印件；6.土地證復(fù)印件；7.股東會(huì)或股東大會(huì)的決議文件、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、《企業(yè)機(jī)讀檔案登記資料》等；（二）時(shí)效本技術(shù)指引自正式頒布之日起施行，有效期3年。

附件7-1：“三舊”改造實(shí)施方案范本：（項(xiàng)目名稱）“三舊”改造實(shí)施方案根據(jù)XX成片連片片區(qū)規(guī)劃，仲愷高新區(qū)XX鎮(zhèn)（街道）人民政府（XX單位或XXXX公司）擬對(duì)位于（用地位置）的（“舊城鎮(zhèn)”、“舊村莊”或“舊廠房”）用地進(jìn)行改造。改造方案如下：一、改造單元的基本情況改造單元標(biāo)圖建庫(kù)編號(hào)為XXXXX，位于XX（用地位置），總面積XX公頃，其中國(guó)有建設(shè)用地XX公頃，集體建設(shè)用地XX公頃（有“三地”的，增加“集體農(nóng)用地或未利用地XX公頃”）。集體建設(shè)用地中，有合法用地手續(xù)的XX公頃，無合法用地手續(xù)的XX公頃。（改造單元需報(bào)省審批辦理征地手續(xù)的）其中需報(bào)市審批將舊村莊（舊廠房）建設(shè)用地改變（征）為國(guó)有的集體建設(shè)用地面積XX公頃，（有“三地”的，增加“XX公頃的集體農(nóng)用地或未利用地按新增建設(shè)用地報(bào)批程序辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及征地手續(xù)，”）為XX鎮(zhèn)（街道）XX村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，自XXXX年XX月由XX（用地單位）使用。（改造單元需保留集體性質(zhì)，由村集體自行改造的）需完善集體建設(shè)用地手續(xù)的XX公頃，（有“三地”的，增加“XX公頃的集體農(nóng)用地或未利用地按新增建設(shè)用地報(bào)批程序辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，”）為XX鎮(zhèn)（街道）XX村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，自XXXX年XX月由XX（用地單位）使用。改造涉及的房屋、土地已經(jīng)確權(quán)、登記。二、規(guī)劃情況改造地塊符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，已納入惠州市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃。項(xiàng)目所在的×ד三舊”改造單元，已完成“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃、“三舊”改造片區(qū)規(guī)劃的編制，并已獲得批準(zhǔn)。（附成片連片片區(qū)規(guī)劃的批準(zhǔn)文件）。三、土地利用現(xiàn)狀情況該地塊現(xiàn)用途為××，為××（用地單位）××年××月開始使用（涉及多個(gè)用地單位的，分別列明；涉及入市出讓、租賃的列明情況）?，F(xiàn)有建筑面積××平方米，容積率為××，年產(chǎn)值為××萬元。（改造單元需報(bào)市審批辦理征地手續(xù)的）其中需由村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)市審批將舊村莊（舊廠房）建設(shè)用地轉(zhuǎn)（征）為國(guó)有的集體建設(shè)用地面積XX公頃。（改造單元需保留集體性質(zhì)，由村集體自行改造的）其中需完善集體建設(shè)用地手續(xù)的XX公頃。四、協(xié)議補(bǔ)償情況（涉及完善土地征收手續(xù)的需填寫）關(guān)于改造地塊中需完善征收手續(xù)的土地，××（單位）于××年××月與所有權(quán)人××（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織名稱）簽訂了征地補(bǔ)償協(xié)議，并于××年××月××日支付了征地補(bǔ)償款××萬元?！痢粒ㄊ茏寙挝唬┯凇痢聊辍痢猎屡c××（轉(zhuǎn)讓單位）簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并于××年××月××日支付了轉(zhuǎn)讓地價(jià)款。擬由××（單位）作為實(shí)施主體。截至目前，該宗地的補(bǔ)償安置等問題未引發(fā)任何糾紛，被征地農(nóng)民對(duì)征地補(bǔ)償安置也無不同意見?！痢磷匀毁Y源管理機(jī)構(gòu)已按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律法規(guī)落實(shí)處理（處罰）（具體講述處罰情況）。改造地塊涉及的“三地”已按規(guī)定落實(shí)征地補(bǔ)償、聽證、留用地/被征地單位同意不再由政府支付補(bǔ)償、舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地（具體講述落實(shí)情況）。五、土地?cái)M改造情況根據(jù)有關(guān)規(guī)劃安排，（改造單元有國(guó)有建設(shè)用地的，具體講述如何處理國(guó)有土地，如辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)等）（政府組織實(shí)施或單一權(quán)利主體自行改造的）該項(xiàng)目的改造模式為拆除重建。根據(jù)有關(guān)規(guī)劃安排，完善相關(guān)用地手續(xù)后，采用招拍掛公開出讓（或協(xié)議出讓、劃撥）方式供地，由××（單位）自行改造（或由政府組織改造等其他改造方式），投入改造資金××萬元。項(xiàng)目共分××期供地，其中第××期供地面積××公頃（需要分期供地的列明情況）。改造后，該宗土地將用于××（具體的用途和產(chǎn)業(yè)，按不同城市規(guī)劃用途分別列出土地用途、用地面積、容積率、建筑面積），預(yù)計(jì)年產(chǎn)值將達(dá)到××萬元（或改造后的綜合效益情況）。（如項(xiàng)目需要開展混合開發(fā)、片區(qū)統(tǒng)籌整備等工作的，依據(jù)已批準(zhǔn)的“三舊”改造片區(qū)規(guī)劃在該部分講述如何開展）（公開選取市場(chǎng)主體改造的）該項(xiàng)目的改造模式為拆除重建。根據(jù)有關(guān)規(guī)劃安排，完善相關(guān)用地手續(xù)后，采用招拍掛公開出讓（或協(xié)議出讓）方式供地，由××（單位）選定市場(chǎng)主體進(jìn)行改造，投入改造資金××萬元。項(xiàng)目共分××期供地，其中第××期供地面積××公頃（需要分期供地的列明情況）。改造后，該宗土地將用于××（具體的用途和產(chǎn)業(yè)，按不同城市規(guī)劃用途分別列出土地用途、用地面積、容積率、建筑面積），預(yù)計(jì)年產(chǎn)值將達(dá)到××萬元（或改造后的綜合效益情況）。（如項(xiàng)目需要開展混合開發(fā)、片區(qū)統(tǒng)籌整備等工作的，依據(jù)已批準(zhǔn)的“三舊”改造片區(qū)規(guī)劃在該部分講述如何開展）（收購(gòu)多宗國(guó)有土地集中改造的）該項(xiàng)目的改造模式為拆除重建。改造范圍內(nèi)涉及多宗國(guó)有出讓或劃撥土地，××（申報(bào)主體）已于××年××月與原國(guó)有土地使用權(quán)人簽訂收回國(guó)有土地協(xié)議書（意向書），截至目前，被收購(gòu)地塊的土地使用權(quán)人無不同意見。在完善土地權(quán)屬轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)后，××人民政府采用招拍掛公開出讓（或協(xié)議出讓）方式供地，由××（單位）采取××方式（具體講述改造方式）進(jìn)行改造（或由政府組織改造等其他改造方式），投入改造資金××萬元。項(xiàng)目共分××期供地，其中第××期供地面積××公頃（需要分期供地的列明情況）。改造后，該宗土地將用于××（具體的用途和產(chǎn)業(yè)，按不同城市規(guī)劃用途分別列出土地用途、用地面積、容積率、建筑面積），預(yù)計(jì)年產(chǎn)值將達(dá)到××萬元（或改造后的綜合效益情況）。（如項(xiàng)目需要開展混合開發(fā)、片區(qū)統(tǒng)籌整備等工作的，依據(jù)已批準(zhǔn)的“三舊”改造片區(qū)規(guī)劃在該部分講述如何開展）（改造單元需報(bào)市審批辦理征地手續(xù)的）完善XX公頃集體建設(shè)用地改變（征）為國(guó)有建設(shè)用地的手續(xù)后，（有“三地”的，增加“同時(shí)完善XX公頃的集體農(nóng)用地或未利用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及征地手續(xù)后，”）惠城區(qū)人民政府?dāng)M采用（“招標(biāo)拍賣掛牌”或“協(xié)議出讓”）方式供地，由村集體經(jīng)濟(jì)組織自行（或與有關(guān)單位合作）改造，共投入XX萬元資金進(jìn)行改造。（改造單元需保留集體性質(zhì)，由村集體自行改造的）完善XX公頃集體建設(shè)用地手續(xù)后，（有“三地”的，增加“同時(shí)完善XX公頃的集體農(nóng)用地或未利用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)后，”）連同XX公頃有合法用地手續(xù)的集體建設(shè)用地一并XX公頃土地，由XX村集體經(jīng)濟(jì)組織投入XX萬元資金自行改造。改造后，該宗土地將用于（具體的用途和產(chǎn)業(yè)）（按不同城市規(guī)劃用途分別列出土地用途、用地面積、容積率、建筑面積），預(yù)計(jì)年產(chǎn)值將達(dá)到_______萬元。附件：改造前后鳥瞰圖和單體效果圖。六、舊村居改造的建筑面積認(rèn)定情況改造單元涉及村民個(gè)人住宅占地面積約為_____㎡，可認(rèn)定的現(xiàn)狀建筑面積約為_____㎡；集體物業(yè)占地面積約為_____㎡，可認(rèn)定的現(xiàn)狀建筑面積約為_____㎡；現(xiàn)狀可認(rèn)定的建筑面積合計(jì)約為_____㎡。七、拆遷安置指導(dǎo)方案改造單元涉及拆遷物業(yè)總規(guī)模約為_____㎡，搬遷安置家庭_____戶，企業(yè)_____家；拆遷工作擬從XX年XX月XX日開始，分____期進(jìn)行，并于XX年XX月XX日完成。安置房屋地點(diǎn)位于_____，分____期建設(shè)，并于XX年XX月XX日完成，共涉及安置家庭_____戶。本次拆遷安置總費(fèi)用約_____萬元，其中涉及個(gè)人物業(yè)補(bǔ)償安置費(fèi)用約_____萬元，集體物業(yè)補(bǔ)償費(fèi)