名仕大廈項目發(fā)展規(guī)劃的提案

名仕大廈項目發(fā)展規(guī)劃的提案提案框架宏觀投資環(huán)境SWOT分析及初步定位

項目板塊解析市場解讀營銷推廣思路物業(yè)管理建議寫字樓市場分析市場概況提案框架宏觀投資環(huán)境SWOT分析及初步定位

項目板塊解析市場解讀營銷推廣思路物業(yè)管理建議寫字樓市場分析房地產(chǎn)市場概況濟南城市發(fā)展定位濟南宏觀投資環(huán)境連接京津冀經(jīng)濟區(qū)、長江三角洲經(jīng)濟區(qū)的京滬沿線經(jīng)濟發(fā)展軸上的重要交通樞紐和物流中心黃河下游的經(jīng)濟中心、金融中心、文化中心山東的政治中心縣西巷泉城廣場北側(cè)改造芙容街、曲水亭街改造銀座·晶都國際本案省政府省人大省政協(xié)文文文文文文建工、山師、體院、山大、廣電大旅游商業(yè)辦公圖例政務(wù)文文教宏觀投資環(huán)境濟南城市性質(zhì)及地位

濟南市旅游局“十一五”旅游規(guī)劃把明湖北路以南、東西以護(hù)城河為界、南以濼源大街以北為界，主要包括趵突泉、大明湖、芙蓉街歷史街區(qū)、泉城路、泉城廣場、環(huán)城公園等景區(qū)（點）定為中央游憩區(qū)。包括：以三大泉群、大明湖、泉城廣場和環(huán)城公園為主體的泉池園林景觀區(qū)、以泉水和府城民居為主體的芙蓉街歷史街區(qū)和西門地區(qū)——泉城路——南門地區(qū)的濟南中心商業(yè)區(qū)。

鏈接：中央游憩區(qū)（RBD，RecreationalBusinessDistrict），國外也叫商業(yè)游憩區(qū)。就是每一個城市應(yīng)該有自己最具吸引力的一片街區(qū)，這個地方不是旅游景區(qū)景點，而是最全面體現(xiàn)和展示城市的生活、城市的文化的場所，這也是構(gòu)建功能化城市的內(nèi)容。一個中央游憩區(qū)大體上需要幾個要素，第一個是步行街。第二是有娛樂場所。第三就是各種各樣的小商業(yè)。第四是小飲食。第五是各類的文化體現(xiàn)。中央游憩區(qū)

濟南城市性質(zhì)及地位——旅游

濟南城市性質(zhì)及地位——商業(yè)

濟南快速2004年2月提交市政府批準(zhǔn)的《濟南市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》確定濟南市商業(yè)網(wǎng)點總體布局為“三、一、四、六”結(jié)構(gòu)：構(gòu)筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城區(qū)商圈），其中將古城區(qū)傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)提升為都市級商業(yè)中心，著力打造現(xiàn)代化都市商業(yè)中心新形象，形成立足濟南，服務(wù)山東，輻射華東、華北及環(huán)渤海地區(qū)的大都市級商業(yè)中心。2004年3月中旬公示的濟南市泉城廣場北側(cè)地區(qū)城市規(guī)劃設(shè)計方案，規(guī)劃范圍為濟南市黑西路與泉城路、榜棚街與天地壇街之間，總用地面積約8.49公頃，有Ａ、Ｂ兩套設(shè)計方案，均采用“三團三廊”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)模式，形成“三縱一橫”的環(huán)形交通系統(tǒng)，新建部分總建筑面積均在30萬平方米以上。濟南市一、二、三產(chǎn)業(yè)歷年發(fā)展比例單位:億元濟南城市經(jīng)濟發(fā)展概況作為省會城市，濟南以第二、三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)高于第二產(chǎn)業(yè)顯示城市的商業(yè)化程度較高，并逐年增長，在一定程度上也增加了對寫字樓的需求。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整有新進(jìn)展。2004年三次產(chǎn)業(yè)比例由上年末的7.6：44.6：47.8變化為7.3：45.9：46.8,第二產(chǎn)業(yè)比重上升1.3個百分點。全年現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值299.5億元，增長13.5%，在第三產(chǎn)業(yè)增加值中所占的比重為39.5%。宏觀投資環(huán)境居住成為城市居民消費的熱點之一。2004年末城市居民人均住宅使用面積19.5平方米，比上年增加0.65平方米。宏觀投資環(huán)境居民收入與消費情況2004年，實現(xiàn)社會消費品零售總額621.0億元，增幅逐季升高，城市市區(qū)居民（非農(nóng)業(yè)）人均可支配收入和人均消費性支出分別達(dá)到12005元和8581元，分別增長9.0%和2.2%。

小結(jié)宏觀經(jīng)濟增速較高。濟南二、三產(chǎn)業(yè)一直保持持續(xù)、快速、健康發(fā)展，宏觀經(jīng)濟將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢。社會經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)，不過近期內(nèi)由于宏觀政策影響，短期內(nèi)市場中會出現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性行業(yè)調(diào)整。居民可支配收入穩(wěn)步增長，國家“十一五”規(guī)劃為濟南社會經(jīng)濟突飛猛進(jìn)的發(fā)展指明了方向。金融業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)將推動濟南市投資環(huán)境的改善，外商投資的不斷增長也將促進(jìn)城市投資環(huán)境優(yōu)化。宏觀投資環(huán)境提案框架宏觀投資環(huán)境SWOT分析及初步定位

項目板塊解析市場解讀營銷推廣思路物業(yè)管理建議寫字樓市場分析房地產(chǎn)市場概況

市場解讀第一節(jié)濟南市房地產(chǎn)市場概況市場概況小結(jié)城市固定資產(chǎn)投資高速增長房地產(chǎn)市場供求兩旺，結(jié)構(gòu)差異大城市規(guī)劃與中疏戰(zhàn)略影響房地產(chǎn)市場供求兩旺，結(jié)構(gòu)差異大分析一：房地產(chǎn)施工面積穩(wěn)步增長，2004年商品房銷售額同比增長60.6%，市場供求兩旺；從近幾年的房地產(chǎn)供求市場看，住宅市場一直保持高速發(fā)展勢頭，占據(jù)主體地位，商業(yè)地產(chǎn)投資比重保持穩(wěn)定態(tài)勢；房地產(chǎn)市場概況城市整體規(guī)劃及發(fā)展方向濟南市的城市規(guī)劃總體發(fā)展戰(zhàn)略總結(jié)成十個字：東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏。

疏中東拓西進(jìn)北跨南控泉城核心商務(wù)圈

濟南市房地產(chǎn)投資趨勢，勢必會遵循城市規(guī)劃十字總體戰(zhàn)略?！笆晃濉币?guī)劃和十字方針的貫徹，必將帶動整個濟南的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資隨之進(jìn)入一個新的快速提升期。其中，泉城核心商務(wù)圈的中疏戰(zhàn)略，將使市中心區(qū)域更加青睞于高檔物業(yè)的投資建設(shè)，并且更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和檔次的提升。房地產(chǎn)市場概況房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，開發(fā)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)。住宅投資增長迅速，寫字樓投資相對趨緩。十字戰(zhàn)略促使?jié)戏康禺a(chǎn)開發(fā)“有疏有重”。其中，東拓戰(zhàn)略促使東部高新科技區(qū)以第二產(chǎn)業(yè)為主要發(fā)展方向；便利的道路交通和密集的經(jīng)濟交流，為中部核心商務(wù)圈的泛CBD區(qū)繁榮帶來了特大優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)趨向于低密度、高檔次物業(yè)類型。寫字樓市場回暖。

2005年國家先后出臺了一系列針對商品房價格漲幅過快的重大調(diào)控措施，1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長13.1%，其中住宅完成額與去年同期持平，辦公樓投資完成2.6億元，同比增長120.5%，寫字樓市場開始回暖，進(jìn)入新一輪的增長周期。市場概況小結(jié)房地產(chǎn)市場概況一、寫字樓市場供需分析1、濟南寫字樓投資比例：房地產(chǎn)總額增長快，寫字樓投資趨緩。

2001-2004年，房地產(chǎn)投資額平均每年以20%左右的速度增長，而寫字樓的投資額趨向平緩，所占比重趨于降低。寫字樓進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。2005年1-8月份，寫字樓完成投資額2.6億元，同比增長了120.5%，同時，隨著政策的不斷調(diào)整和科技、金融、貿(mào)易等方面突飛猛進(jìn)的發(fā)展，寫字樓市場將逐漸走向成熟和規(guī)范化，寫字樓市場的供需增長將進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。(同比增長120.5%)一、寫字樓市場供需分析3、2005年濟南新投入市場規(guī)模型寫字樓狀況：名稱建筑面積（㎡）現(xiàn)狀區(qū)位租售形式嘉匯環(huán)球廣場43000尚未開工西北商務(wù)區(qū)售海蔚廣場40000地基已起中東商務(wù)圈售特區(qū)數(shù)碼港53000主體建設(shè)中東商務(wù)圈售普利海辰大廈30000主體完工中央商務(wù)區(qū)售歷東商務(wù)大廈36000主體完工中央商務(wù)區(qū)售明珠國際商務(wù)港91729現(xiàn)房西北商務(wù)區(qū)售發(fā)展大廈24000現(xiàn)房中東商務(wù)圈售東環(huán)國際廣場150000現(xiàn)房中東商務(wù)圈售三慶·世紀(jì)財富中心350000現(xiàn)房東部高新區(qū)售目前超過1萬平米較大規(guī)模的寫字樓有近10個，均采用“只售不租”營銷模式，目前濟南超過10萬㎡以上的寫字樓盤已經(jīng)超過三個，如：三慶世紀(jì)財富中心、環(huán)保科技園國際商務(wù)中心和東環(huán)國際廣場，目前均在對外發(fā)售中。二、濟南在售寫字樓樓盤特征●建筑及物業(yè)形態(tài)●容積率●銷售率●配套設(shè)施●戶型分割特點●價格及銷售方式●建筑及物業(yè)形態(tài)酒店內(nèi)寫字間：這種物業(yè)主要集中在以泉城廣場為中心的中央商務(wù)區(qū)，多為四星級、五星級酒店，此類型寫字間檔次有所提升，但缺乏專業(yè)商務(wù)辦公樓的氛圍和配套設(shè)施；新入市混合物業(yè)：目前部分新入市項目為酒店與寫字間的混合形式，但以商務(wù)辦公為主要功能，酒店為配套經(jīng)營產(chǎn)業(yè)，如明珠國際商務(wù)港、東環(huán)國際廣場等，這些項目體量普遍較大，自身配套較好，因所處區(qū)域板塊較偏，周邊配套不完善，商業(yè)氛圍尚未成熟，因此導(dǎo)致物業(yè)檔次及市場影響力的提升受限。純寫字樓物業(yè)：當(dāng)前濟南市辦公樓以純寫字樓為主，但因地段、目標(biāo)商圈定位、周邊及自身配套等因素，項目以中檔為主，物業(yè)檔次再次提升的局限性大。商住兩用寫字樓。市場總量最少，檔次偏低。二、濟南在售寫字樓樓盤特征●銷售率寫字樓的銷售率較高。據(jù)目前市場資料統(tǒng)計顯示，除今年新入市的少量寫字樓樓盤外，在售寫字樓平均銷售率50%以上，銷售率超過70%的寫字樓占總數(shù)的2/3，多數(shù)寫字樓的銷售已近尾聲，這表明了目前寫字樓市場具有較大的需求缺口。二、濟南在售寫字樓樓盤特征●戶型分割特點戶型選擇寬泛。濟南市場的寫字樓小戶型分隔主要在30~150㎡，大戶型分隔區(qū)間集中在200~5000㎡。有部分寫字樓可以自由分隔，如：世紀(jì)財富中心等。商住兩用式戶型較差。部分商住兩用式戶型設(shè)計較差，如東環(huán)國際商務(wù)港C、D座，戶型設(shè)計壓抑，采光差；三慶匯文軒戶型設(shè)計較好，但內(nèi)部通道空間顯得比較擁擠。新概念戶型。寫字樓市場中不斷涌現(xiàn)出滿足客戶多樣化需求的產(chǎn)品，其戶型面積和結(jié)構(gòu)具有靈動性和個性化安排的特點，如特區(qū)數(shù)碼港的LOFT工作室，自由商務(wù)間，垂直體驗走廊等；但一定程度上無法滿足高端客戶總部經(jīng)濟的物業(yè)需求。二、濟南在售寫字樓樓盤特征三、濟南寫字樓市場板塊劃分及對比分析

濟南寫字樓市場四大集聚板塊

A區(qū)-東部高新區(qū)：濟南東部高新科技開發(fā)區(qū)

B區(qū)-中央商務(wù)區(qū)：經(jīng)十路-文化西路-濼源大街-泉城路-解放路中央商圈

C區(qū)-中東商務(wù)圈：文化東路-山大路-花園路-二環(huán)東路合圍商務(wù)區(qū)

D區(qū)-西北商務(wù)圈：桿石橋以西，經(jīng)十路-北園大街中間區(qū)域商圈B區(qū)C區(qū)A區(qū)D區(qū)名稱建筑面積（㎡）售價(元）中銀大廈4800010000金匯大廈（齊魯證券大廈）6000010000普利海辰大廈300007000普利歷東商務(wù)大廈360006600豐利大廈2000010000三箭·銀苑800007000金龍大廈880007000勝利大廈2300013000中央商務(wù)區(qū)中東部商務(wù)區(qū)西北區(qū)域商務(wù)區(qū)東部高新科技園區(qū)三、濟南寫字樓市場板塊劃分及對比分析

四大板塊寫字樓銷售市場比較名稱建筑面積（㎡）售價三慶·世紀(jì)財富中心3500003900環(huán)保科技園國際商務(wù)中心1000003400大學(xué)科技園1000003000名稱建筑面積（㎡）售價創(chuàng)展中心360005900特區(qū)數(shù)碼港530006150發(fā)展大廈240005500東環(huán)國際廣場1500005700海蔚廣場1500005100名稱建筑面積（㎡）售價明珠國際商務(wù)港920006600嘉匯環(huán)球廣場430005100三、濟南寫字樓市場板塊劃分及對比分析

四大板塊寫字樓市場銷售價格走勢近兩年及2005上半年四大區(qū)域銷售價格走勢

銷售價格穩(wěn)中有升。近三年來，濟南市寫字樓價格處于穩(wěn)中有升發(fā)展態(tài)勢，但整體漲幅不大。

區(qū)域之間價位差異較大。中心區(qū)域售價一直保持最高，東部區(qū)域價格最低，從價格走勢圖可以看出，兩級價格相差額度較大。三、濟南寫字樓市場板塊劃分及對比分析

四大板塊寫字樓租賃市場比較名稱建筑面積（㎡）租賃價格（元/㎡·天）玉泉森信大酒店480004索菲特寫字樓890004.5中銀大廈480003.3金匯大廈（齊魯證券大廈）600004山東新聞大廈500004普利海辰大廈300003豐利大廈200003三箭·銀苑800002金龍大廈880003.5中信廣場300003.5華能大廈300003.8勝利大廈230004中央商務(wù)區(qū)三、濟南寫字樓市場板塊劃分及對比分析

四大板塊寫字樓市場配套及客群比較區(qū)域物業(yè)配套入住企業(yè)入住行業(yè)中央商務(wù)區(qū)比較完善外地或外企公司辦事處、分公司所占比例較大，本地知名大型