商業(yè)寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告課件

金谷系列市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)&華房數(shù)據(jù)所有，未經(jīng)世聯(lián)&華房數(shù)據(jù)書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2022/12/12金谷系列市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告版權(quán)聲明：2022/12/112客戶目標(biāo)通過世聯(lián)專業(yè)角度進(jìn)行創(chuàng)新型廠房寫字樓市場(chǎng)研究，實(shí)現(xiàn)金谷系列最后一個(gè)產(chǎn)品泰然大廈（金谷6號(hào)）價(jià)值最大化，為泰然大廈（金谷6號(hào)）提供市場(chǎng)判斷及合理售價(jià)目標(biāo)：2客戶目標(biāo)通過世聯(lián)專業(yè)角度進(jìn)行創(chuàng)新型廠房寫字樓市場(chǎng)研究，實(shí)目3世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解及本報(bào)告需解決的核心問題我們的理解房地產(chǎn)市場(chǎng)未來核心發(fā)展由住宅市場(chǎng)向城市綜合體及工商物業(yè)轉(zhuǎn)移，作為泛科技園區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)商，貴司創(chuàng)新型廠房產(chǎn)品已成為城市創(chuàng)新企業(yè)、中小企業(yè)的聚集平臺(tái)，為此，如何在同類型房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，搶占新高地，從而建立泰然集團(tuán)的標(biāo)桿，是保證未來企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。本報(bào)告需要解決的核心問題報(bào)告主要從市場(chǎng)角度出發(fā)通過對(duì)深圳創(chuàng)新型廠房辦公樓的市場(chǎng)調(diào)研，掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同類型產(chǎn)品的特征、發(fā)展趨勢(shì)、銷售情況；以及在運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新型廠房的租賃情況、租金水平、客戶類別及租期狀況；從而研判：符合車公廟區(qū)域創(chuàng)新型長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，為實(shí)現(xiàn)金谷6號(hào)價(jià)值最大化，給出具有前瞻性的價(jià)格建議。3世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解及本報(bào)告需解決的核心問題我們的理解房地產(chǎn)市商業(yè)寫字樓市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)特征分析商業(yè)寫字樓一手市場(chǎng)分析商業(yè)寫字樓二手市場(chǎng)分析4商業(yè)寫字樓市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)特征分析45深圳商業(yè)辦公樓用地成交量少，而成交價(jià)格則呈上升趨勢(shì)；成交商業(yè)辦公用地集中在南山區(qū)行政區(qū)宗數(shù)(宗)土地出讓金(億元)建設(shè)用地面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)平均樓面地價(jià)(元/㎡)平均溢價(jià)率寶安區(qū)30.51117561157544040.00%龍崗區(qū)31.71475592413070701.19%南山區(qū)621.262359621360098310.52%鹽田區(qū)10.03200730109410.00%合計(jì)1323.518491825231592120.56%土地市場(chǎng)特征分析商業(yè)寫字樓一手市場(chǎng)分析商業(yè)寫字樓二手市場(chǎng)分析近四年來，深圳商業(yè)辦公樓用地成交量呈下降趨勢(shì)，特別是2011年出現(xiàn)了峰谷；而成交價(jià)格則呈上升趨勢(shì)，2011年達(dá)到了近年來最大值。2011年深圳商業(yè)辦公樓用地成交區(qū)域分布情況2011年，深圳商業(yè)辦公樓用地成交區(qū)域以南山區(qū)為主，占比超過了80%，平均樓面地價(jià)接近1萬元/㎡。數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)5深圳商業(yè)辦公樓用地成交量少，而成交價(jià)格則呈上升趨勢(shì)；成交商6辦公用地成交區(qū)域集中在南山區(qū)，預(yù)示未來市場(chǎng)供給十分有限，商業(yè)寫字樓新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)寬松項(xiàng)目名稱區(qū)域建設(shè)面積㎡規(guī)劃建筑面積㎡成交總價(jià)(萬元)樓面地價(jià)(元)競(jìng)得方南山后海中心區(qū)南山4101580005940010241大成基金南山區(qū)后海中心區(qū)T107-0011地塊南山4139414004900011836深圳市海王星辰南山后海中心區(qū)南山3727415004440010699中山證券南山區(qū)后海中心區(qū)南山525343100341007912中鐵南方投資南山區(qū)濱海大道南側(cè)、環(huán)東路西側(cè)南山302429600231007804深圳市天威視訊龍崗區(qū)南澳街道桔釣沙龍崗4148722380139006211深圳市浪騎游艇會(huì)（萬科子公司）南山區(qū)后海中心區(qū)T107-0022(G)南山3354-2596-天虹商場(chǎng)光明高新區(qū)寶安6632.975021382193光明新區(qū)城建投資龍崗區(qū)五聯(lián)社區(qū)龍崗3557995200020101深圳市中油潤(rùn)德銷售寶安區(qū)石巖街道寶安3074800180022500深圳市中油潤(rùn)德銷售龍崗區(qū)五聯(lián)社區(qū)龍崗2516755116015364中國(guó)石油化工寶安區(qū)沙井街道寶安20501025116011317中國(guó)石油化工鹽田北四街北側(cè)鹽田20073010283.34941深圳市郵政局、深圳市金安信科技從商業(yè)性辦公用地的分布來看：南山區(qū)占據(jù)了13席中的6席，且面積較大，多為股份制公司競(jìng)得，以建設(shè)企業(yè)總部。其余項(xiàng)目面積較小，主要分布在寶安和龍崗。市場(chǎng)供給十分有限。預(yù)計(jì)未來2-3年商業(yè)辦公市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。土地市場(chǎng)特征分析商業(yè)寫字樓一手市場(chǎng)分析商業(yè)寫字樓二手市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)6辦公用地成交區(qū)域集中在南山區(qū)，預(yù)示未來市場(chǎng)供給十分有限，商7供求狀況：近年來深圳寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較少，成交量接近于2008年水平，但價(jià)格呈上升趨勢(shì)；空置面積逐年縮小銷售面積近三年來最低值，但價(jià)格卻一路飄升。2011年深圳寫字樓空置率創(chuàng)四年來新低。隨著“總部經(jīng)濟(jì)”的深入發(fā)展，以及開發(fā)商通過運(yùn)營(yíng)寫字樓以獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流和收益的意識(shí)增強(qiáng)，寫字樓租賃趨勢(shì)漸顯，回購的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，2010年純租賃型的寫字樓占總量的49.87%，全市一半寫字樓物業(yè)只租不售。土地市場(chǎng)特征分析商業(yè)寫字樓一手市場(chǎng)分析商業(yè)寫字樓二手市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù)--房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源管理系統(tǒng)7供求狀況：近年來深圳寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較少，成交量接近于208近兩年來，福田區(qū)成為深圳商業(yè)寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)、成交大戶；2011年第三季度后，市場(chǎng)又進(jìn)入了去存量階段土地市場(chǎng)特征分析商業(yè)寫字樓一手市場(chǎng)分析商業(yè)寫字樓二手市場(chǎng)分析年份區(qū)域供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）2010年寶安區(qū)1.991.592010年福田區(qū)0.006.672010年龍崗區(qū)3.302.272010年羅湖區(qū)0.004.192010年南山區(qū)2.103.472011年寶安區(qū)0.250.002011年福田區(qū)7.723.752011年龍崗區(qū)0.750.072011年羅湖區(qū)0.000.462011年南山區(qū)0.002.11從商業(yè)寫字樓的分布，近兩年來，福田區(qū)是深圳寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)和成交大區(qū)；其次是龍崗和南山。從福田區(qū)商業(yè)寫字樓的供求情況看，2010年第一季度至2011年第二季度均無新房入市，市場(chǎng)以去存量為主。2011年第三季度，由于世紀(jì)匯廣場(chǎng)等的入市，使得市場(chǎng)供應(yīng)量驟增，市場(chǎng)又進(jìn)入去存量階段。成交價(jià)格在2011年第三季度之后，再次上揚(yáng)。注：羅湖區(qū)新開盤的京基100采取只租不售形式。數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù)--房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源管理系統(tǒng)8近兩年來，福田區(qū)成為深圳商業(yè)寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)、成交大戶；29福田2011年商業(yè)寫字樓在售項(xiàng)目大部分位于車公廟地區(qū)，去化率高，成交均價(jià)在3.2-3.6萬元之間土地市場(chǎng)特征分析商業(yè)寫字樓一手市場(chǎng)分析商業(yè)寫字樓二手市場(chǎng)分析年份區(qū)域在售項(xiàng)目名稱總面積（㎡）成交面積（㎡）累積成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）去化率2011年車公廟耀華創(chuàng)建大廈28160205280103200099.47%2011年車公廟時(shí)代科技大廈736749237367435671100.00%2011年中心區(qū)大中華國(guó)際金融中心4268237294404255657694.71%2011年龍崗中心城珠江廣場(chǎng)28064674276131680898.39%2011年蔡屋圍鴻隆世紀(jì)廣場(chǎng)470664569464752879898.74%2011年前海田廈翡翠明珠3棟20962373443392803320.70%2011年前海振業(yè)國(guó)際商務(wù)中心3637117287274503117775.47%2011年商業(yè)寫字樓在售項(xiàng)目銷售情況從累計(jì)成交面積看，福田區(qū)特別是車公廟地區(qū)是2011年最大的商業(yè)寫字樓成交區(qū)域；從成交價(jià)格看，關(guān)內(nèi)、外存在較大差別，關(guān)內(nèi)大致價(jià)格在3-4萬元之間；車公廟地區(qū)價(jià)格在3.2-3.6萬元之間。從去化率情況看，車公廟地區(qū)是去化率最高的片區(qū)。數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù)--房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源管理系統(tǒng)9福田2011年商業(yè)寫字樓在售項(xiàng)目大部分位于車公廟地區(qū)，去化102012年預(yù)計(jì)共有15個(gè)商業(yè)寫字樓項(xiàng)目入市，入市面積達(dá)88.17萬平米，主要集中在福田區(qū)，占了近一半的數(shù)量。土地市場(chǎng)特征分析商業(yè)寫字樓一手市場(chǎng)分析商業(yè)寫字樓二手市場(chǎng)分析預(yù)計(jì)2012年深圳市場(chǎng)共15個(gè)商業(yè)寫字樓項(xiàng)目入市，福田中心區(qū)仍是主要的供應(yīng)區(qū)域，并有向外擴(kuò)散的趨勢(shì)項(xiàng)目名稱建筑面積辦公面積片區(qū)租售形式最新動(dòng)態(tài)開發(fā)商

英龍國(guó)際中心555083780福田中心區(qū)租售，租賃為主預(yù)計(jì)2012年開盤，樓戶型40-2200平，可租可售，預(yù)計(jì)月租金150元/平，售45000元/平英龍置業(yè)

榮超國(guó)際3600032000福田中心區(qū)出售榮超國(guó)際寫字樓預(yù)計(jì)2012年6月封頂，2013年2月竣工榮超地產(chǎn)

華安保險(xiǎn)總部大廈4500035000福田中心區(qū)--華安保險(xiǎn)總部大廈在建，明年竣工，預(yù)計(jì)2012年開盤華安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

深交所營(yíng)運(yùn)中心267300180000福田中心區(qū)出租深交所營(yíng)運(yùn)中心即將完工，預(yù)計(jì)2012年開盤深交所電力調(diào)度大廈5300048000福田中心區(qū)出售電力調(diào)度大廈裝修中，由深圳市供電局投資興建，地上29層，地下3層，可提供約600個(gè)停車位廣東電網(wǎng)

漢國(guó)城市商業(yè)中田華強(qiáng)出租預(yù)計(jì)2012年12月竣工，或?qū)?012年開盤，建成后將成深圳的標(biāo)志性建筑廣海投資

福田科技廣場(chǎng)217000184500福田皇崗出租福田科技廣場(chǎng)主體2011年12月21日封頂，預(yù)計(jì)2012年開盤福田區(qū)建工局

榮超英隆大廈6458845212龍崗中心區(qū)出售榮超英隆大廈預(yù)計(jì)2012年5月封頂，11月竣工，預(yù)計(jì)2012年開盤榮超地產(chǎn)

銀信中心5949923607龍崗橫崗出租預(yù)計(jì)2012年7月竣工，預(yù)計(jì)寫字樓2012年開盤發(fā)售，具體推出時(shí)間待定，寫字樓裙樓商鋪純租賃港信達(dá)投資

科技園金融基地7784862278南山科技園出租科技園金融基地期寫字樓在意向登記中，預(yù)計(jì)到2012年1月以后公開招租，面積500平以上深圳科技工業(yè)園

田廈國(guó)際中山前海出售商務(wù)寫字樓11月26日開盤發(fā)售，45-1400㎡可自由組合，40000元/平，寫字樓和公寓預(yù)計(jì)2012年開盤田廈房地產(chǎn)

招商局廣場(chǎng)6851661884南山蛇口--在建，規(guī)劃有辦公建筑面積61884平方米，商業(yè)3127平方米，預(yù)計(jì)2012年竣工，或2012年開盤招商地產(chǎn)

香江日航廣場(chǎng)23204581216南山中心區(qū)--目前在建，預(yù)計(jì)2012年竣工，2012年開盤香江置業(yè)

正中商業(yè)廣安中心區(qū)出售即將封頂，預(yù)計(jì)2012年開盤正中置業(yè)集團(tuán)昊海君悅2965025203鹽田沙頭角出售臨時(shí)營(yíng)銷中心預(yù)計(jì)2012年1月開放，接受咨詢，2012年開盤，具體時(shí)間待定耀都房地產(chǎn)2012年深圳寫字樓市場(chǎng)仍然是以市內(nèi)為主要發(fā)展區(qū)，地段優(yōu)勢(shì)不容忽略，并有向外擴(kuò)展的趨勢(shì)，同時(shí)，這也是很符合城市的發(fā)展規(guī)律的。102012年預(yù)計(jì)共有15個(gè)商業(yè)寫字樓項(xiàng)目入市，入市面積達(dá)811三級(jí)市場(chǎng)：2011年后半年相對(duì)前半年較為萎靡，成交價(jià)格起伏不大，較為穩(wěn)定土地市場(chǎng)特征分析商業(yè)寫字樓一手市場(chǎng)分析商業(yè)寫字樓二手市場(chǎng)分析深圳三級(jí)市場(chǎng)成交量在2011年前半年和后半年差別較大，而7月份成為了分水嶺；成交價(jià)格則是穩(wěn)中有降。福田區(qū)2011年三級(jí)市場(chǎng)成交量變化情況與全市類似；成交價(jià)格則是相對(duì)穩(wěn)定，穩(wěn)中有升。數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù)—中國(guó)工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)11三級(jí)市場(chǎng)：2011年后半年相對(duì)前半年較為萎靡，成交價(jià)格起12三級(jí)市場(chǎng)：福田、羅湖租金走勢(shì)平穩(wěn)，福田中心區(qū)和南山中心區(qū)是租金最高的區(qū)域；車公廟地區(qū)租金處于中高水平土地市場(chǎng)特征分析商業(yè)寫字樓一手市場(chǎng)分析商業(yè)寫字樓二手市場(chǎng)分析從三級(jí)市場(chǎng)的租金走勢(shì)看，福田、羅湖均為較為平穩(wěn)，南山漲幅最大。福田區(qū)在經(jīng)歷一連串上升之后，于年底回歸年初水平。從各片區(qū)的租金情況看，福田中心CBD最高，其次是南山中心區(qū)。車公廟片區(qū)處于中高水平。數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù)—中國(guó)工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)12三級(jí)市場(chǎng)：福田、羅湖租金走勢(shì)平穩(wěn)，福田中心區(qū)和南山中心區(qū)13三級(jí)市場(chǎng)：中心區(qū)CBD和車公廟地區(qū)是深圳辦公總體量最大的兩個(gè)片區(qū)，空置率較低土地市場(chǎng)特征分析商業(yè)寫字樓一手市場(chǎng)分析商業(yè)寫字樓二手市場(chǎng)分析中心區(qū)CBD和車公廟地區(qū)是深圳辦公總體量最大的兩個(gè)片區(qū)；福田區(qū)、南山區(qū)空置率較低，其中，福田中心CBD、車公廟、竹子林分別為7.78%、5.68%、6.83%。數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù)—中國(guó)工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)13三級(jí)市場(chǎng)：中心區(qū)CBD和車公廟地區(qū)是深圳辦公總體量最大的14深圳市商業(yè)寫字樓市場(chǎng)分析小結(jié)土地市場(chǎng)特征一手市場(chǎng)二手市場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)寬松新房?jī)r(jià)格仍有上漲空間二手房租金穩(wěn)定商業(yè)辦公樓用地成交量少，而成交價(jià)格則呈上升趨勢(shì)；未來市場(chǎng)新房供給十分有限，新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)寬松。2011年供應(yīng)量少、成交量下跌，價(jià)格上升；空置面積逐年縮??；福田區(qū)供應(yīng)、成交大戶；目前，市場(chǎng)又進(jìn)入了去存量階段；福田在售項(xiàng)目大部分位于車公廟地區(qū)，去化率高，成交均價(jià)在3.2-3.6萬元之間2012年15個(gè)寫字樓項(xiàng)目入市，體量達(dá)88.17萬平米，福田區(qū)仍是主要的供應(yīng)區(qū)域，并有向外擴(kuò)散的趨勢(shì)。成交量較低，成交價(jià)格較為穩(wěn)定；租金走勢(shì)平穩(wěn)，車公廟地區(qū)租金處于中高水平；中心區(qū)CBD和車公廟地區(qū)是深圳辦公總體量最大的兩個(gè)片區(qū)，空置率較低。14深圳市商業(yè)寫字樓市場(chǎng)分析小結(jié)土地市場(chǎng)特征一手市場(chǎng)二手創(chuàng)新型廠房寫字樓市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)特征分析創(chuàng)新型廠房一手市場(chǎng)分析創(chuàng)新型廠房二手市場(chǎng)分析15創(chuàng)新型廠房寫字樓市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)特征分析1516深圳工業(yè)用地成交量大；其中樓面地價(jià)高的地塊可能作用為創(chuàng)新型廠房（寫字樓）土地市場(chǎng)特征分析創(chuàng)新型廠房一手市場(chǎng)分析創(chuàng)新型廠房二手市場(chǎng)分析2011年深圳工業(yè)成交量大，集中在龍崗、南山區(qū)。2011年深圳工業(yè)用地成交區(qū)域分布情況地塊名稱區(qū)域土地面積（萬㎡）規(guī)劃建筑面積（萬㎡）成交總價(jià)(萬元)樓面地價(jià)(元)競(jìng)得方寶龍工業(yè)城寶安區(qū)1.481.901010532中科華核電技術(shù)研究院南山填海六區(qū)南山區(qū)0.672.481931779科通通信技術(shù)南山區(qū)高新區(qū)南山區(qū)0.252.011567780北理工創(chuàng)新中心南山填海六區(qū)南山區(qū)1.554.764609968中科納能科技司南山區(qū)科技園南區(qū)南山區(qū)0.372.2425251127四方精創(chuàng)資訊南山填海六區(qū)南山區(qū)0.819.93125701266百度國(guó)際南山填海六區(qū)南山區(qū)0.607.19125701748百度國(guó)際南山區(qū)濱海大道與科園路南山區(qū)0.528.00146001825深圳市投資控股南山區(qū)高新區(qū)南區(qū)南山區(qū)20.31121.842843002333深圳市投資控股行政區(qū)宗數(shù)(宗)土地出讓金(萬元)建設(shè)用地面積(萬㎡)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)平均樓面地價(jià)(元/㎡)平均溢價(jià)率寶安區(qū)51564320.7553.24294-19.44%龍崗區(qū)169115642.11175.065150.00%南山區(qū)833467225.08158.4521120.00%鹽田區(qū)1750012.3518.004170.00%總計(jì)30448971100.29404.751107-0.83%將來有可能作為創(chuàng)新型廠房地塊從樓面地價(jià)和建設(shè)面積看，右表列出的九塊土地比較有可能用作創(chuàng)新廠房寫字樓；但是從其競(jìng)得方公司的性質(zhì)看，都不是房地產(chǎn)開發(fā)商，作為總部基地的可能性較大，或有少部分出租。新房入市的可能性較少。數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù)--房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源管理系統(tǒng)16深圳工業(yè)用地成交量大；其中樓面地價(jià)高的地塊可能作用為創(chuàng)新17供求狀況：深圳創(chuàng)新型廠房寫字樓基本處于供不應(yīng)求局面，價(jià)格上升較快從歷年深圳創(chuàng)新型廠房寫字樓的供求情況看，基本處于供不應(yīng)求狀態(tài)，且價(jià)格一路飄升。土地市場(chǎng)特征分析創(chuàng)新型廠房一手市場(chǎng)分析創(chuàng)新型廠房二手市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來源及說明：華房數(shù)據(jù)--房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源管理系統(tǒng)、已剔除純工業(yè)用途數(shù)據(jù)2010年創(chuàng)新型廠房寫了供應(yīng)為歷年最高值，供應(yīng)體量達(dá)20萬平米，銷售供過于求，尚有5.3萬平米進(jìn)入2011年創(chuàng)新型廠房寫字樓市場(chǎng)，2011年市場(chǎng)呈現(xiàn)零供應(yīng)，處于去存量階段。17供求狀況：深圳創(chuàng)新型廠房寫字樓基本處于供不應(yīng)求局面，價(jià)格182011年在售項(xiàng)目成交狀況良好，產(chǎn)品去化率高。2012年預(yù)計(jì)市場(chǎng)新增三個(gè)創(chuàng)新型寫字樓項(xiàng)目入市，主要分布在福田、龍崗區(qū)域項(xiàng)目名稱建筑面積辦公面積片區(qū)租售形式最新動(dòng)態(tài)開發(fā)商

花樣年福年廣場(chǎng)4679237434福田皇崗租售預(yù)計(jì)2012年開盤，寫字樓主力面積為150-500平，一層3000平，在租寫字樓部分預(yù)計(jì)6月之后開始招商花樣年集團(tuán)泰然大廈168943100000福田車公廟出售預(yù)計(jì)2012年5月開盤，現(xiàn)正內(nèi)部火爆認(rèn)籌泰然地產(chǎn)

天安龍崗數(shù)碼新城三期11788291744龍崗中心區(qū)出售三期在建，預(yù)計(jì)2012年4、5月份推出，四期預(yù)計(jì)2013年竣工龍崗天安數(shù)碼新城創(chuàng)新型廠房寫字樓供應(yīng)為13.91萬平米，占全市寫字樓總供應(yīng)量的1/5，主要分布在福田車公廟、保稅區(qū)、龍崗中心區(qū)，創(chuàng)新型廠房競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境小。土地市場(chǎng)特征分析創(chuàng)新型廠房一手市場(chǎng)分析創(chuàng)新型廠房二手市場(chǎng)分析2011年在售項(xiàng)目包括金谷、天安和智慧廣場(chǎng)系列，成交狀況良好，產(chǎn)品去化率高。年份區(qū)域在售項(xiàng)目名稱總面積（㎡）成交面積（㎡）累積成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）去化率2011年車公廟深業(yè)泰然雪松大廈4180125034180127958100.00%2011年龍崗中心城龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園11247027156978161253686.97%2011年華僑城智慧廣場(chǎng)9508832053917974813096.54%2011年創(chuàng)新型廠房寫字樓在售項(xiàng)目銷售情況數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù)--房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源管理系統(tǒng)2012年創(chuàng)新型廠房供應(yīng)情況182011年在售項(xiàng)目成交狀況良好，產(chǎn)品去化率高。2012年19二手房市場(chǎng)成交量較為穩(wěn)定，成交價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，已逐漸成為一個(gè)投資熱點(diǎn)二手房市場(chǎng)成交量較為穩(wěn)定，成交價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；目前平均價(jià)格已超過3.2萬元/㎡。土地市場(chǎng)特征分析創(chuàng)新型廠房一手市場(chǎng)分析創(chuàng)新型廠房二手市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來源及說明：深圳市房管局、已剔除純工業(yè)用途數(shù)據(jù)，價(jià)格經(jīng)估價(jià)師審核19二手房市場(chǎng)成交量較為穩(wěn)定，成交價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，已逐漸成202011年在售的創(chuàng)新型廠房寫字樓主要分布在福田區(qū)，車公廟片區(qū)均價(jià)在2.3-3.5萬元/㎡左右2011年在售的創(chuàng)新型廠房寫字樓主要分布在福田區(qū)，尤其是車公廟片區(qū)，均價(jià)大致在2.3-3.5萬元/㎡之間。土地市場(chǎng)特征分析創(chuàng)新型廠房一手市場(chǎng)分析創(chuàng)新型廠房二手市場(chǎng)分析2011年二手創(chuàng)新型廠房寫字樓分布區(qū)域項(xiàng)目成交情況片區(qū)項(xiàng)目名稱出售套數(shù)出售面積(㎡)銷售均價(jià)（元/㎡）車公廟福田天安科技創(chuàng)業(yè)園大廈4179132801車公廟泰然蒼松大廈12214725662車公廟泰然海松大廈（金谷2號(hào)）10304833661車公廟泰然紅松大廈（金谷4號(hào)）283233285車公廟泰然勁松大廈10224926955車公廟泰然水松大廈（金谷3號(hào)）10419533586車公廟泰然雪松大廈（金谷5號(hào)）5179834661車公廟泰然云松大廈（金谷1號(hào)）3133530853車公廟天安創(chuàng)新科技廣公廟天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng)（二期）12600030554車公廟天吉大廈157515470車公廟天祥大廈6585423093車公廟天展大廈1112924990福田保稅區(qū)萬利工業(yè)大廈（三期）227049995福田保稅區(qū)英達(dá)利科技數(shù)碼園4138812778華僑城香年廣場(chǎng)7268032829龍崗中心城龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園3126612475沙頭角保稅區(qū)黃金珠寶大廈216396991蛇口花樣年美年廣場(chǎng)1323065530397數(shù)據(jù)來源及說明：深圳市房管局、已剔除純工業(yè)用途數(shù)據(jù)，價(jià)格經(jīng)估價(jià)師審核202011年在售的創(chuàng)新型廠房寫字樓主要分布在福田區(qū)，車公廟21深圳市創(chuàng)新型廠房寫字樓市場(chǎng)分析小結(jié)土地市場(chǎng)特征一手市場(chǎng)二手市場(chǎng)未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)寬松；目前市場(chǎng)存在供不應(yīng)求，價(jià)格上升的狀況；二手房成交量穩(wěn)定，價(jià)格呈上升態(tài)勢(shì)。深圳工業(yè)用地成交量大；其中樓面地價(jià)高的地塊可能作用為創(chuàng)新型廠房（寫字樓）創(chuàng)新型廠房寫字樓基本處于供不應(yīng)求局面，價(jià)格上升，產(chǎn)品去化率高。2012年預(yù)計(jì)市場(chǎng)新增三個(gè)創(chuàng)新型寫字樓項(xiàng)目入市，主要分布在福田、龍崗區(qū)域成交量較為穩(wěn)定，成交價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，已逐漸成為一個(gè)投資熱點(diǎn)。主要二手房交易集中在福田區(qū)，尤其是車公廟片區(qū)。21深圳市創(chuàng)新型廠房寫字樓市場(chǎng)分析小結(jié)土地市場(chǎng)特征一手市場(chǎng)車公廟片區(qū)分析研究車公廟區(qū)域概況辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)情況客戶特征分析22車公廟片區(qū)分析研究車公廟區(qū)域概況2223成立：車公廟片區(qū)是在1988年批準(zhǔn)建立的深圳首批工業(yè)區(qū)之一。轉(zhuǎn)型：隨著城市的發(fā)展，車公廟承接福田中心區(qū)的辦公西移，目前，片區(qū)內(nèi)擁有5000多家企業(yè)，100000名左右員工；已經(jīng)逐步由工業(yè)區(qū)向商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)型。未來：將會(huì)成為深圳市繼華強(qiáng)北成功完成工轉(zhuǎn)商后的又一力作，逐漸成為深圳市中產(chǎn)階層白領(lǐng)和中小民營(yíng)科技企業(yè)較集中地方之一。車公廟已經(jīng)逐步由工業(yè)區(qū)向商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)型，為深圳市中產(chǎn)階層白領(lǐng)和中小民營(yíng)科技企業(yè)較集中地方之一

車公廟區(qū)域概況辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)情況客戶特征分析車公廟工業(yè)區(qū)車公廟商務(wù)區(qū)23成立：車公廟已經(jīng)逐步由工業(yè)區(qū)向商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)型，為深圳市中產(chǎn)階24車公廟地區(qū)已經(jīng)形成的內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：70％～80％的企業(yè)是科技創(chuàng)業(yè)型企業(yè)；銀行基金公司投資機(jī)構(gòu)在這里扎堆；以時(shí)裝設(shè)計(jì)、印刷、平面設(shè)計(jì)、廣告公司、動(dòng)漫、網(wǎng)絡(luò)游戲公司、企管咨詢公司、媒體公司為主體的創(chuàng)意設(shè)計(jì)型公司紛紛入駐；物流基地也已形成集聚效應(yīng)。規(guī)劃成為融商科技產(chǎn)業(yè)、金融、物流、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、餐飲及配套等于一體的新城。車公廟業(yè)已形成極具特色的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)特色，以科技創(chuàng)新型、金融、物流為主導(dǎo)，吸引了眾多國(guó)內(nèi)、外知名企業(yè)入駐車公廟區(qū)域概況辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)情況客戶特征分析企業(yè)類型知名企業(yè)名稱國(guó)外企業(yè)杜邦中國(guó)集團(tuán)有限公司、大冷王運(yùn)輸制冷有限公司、百安居、安奈物網(wǎng)絡(luò)（深圳）有限公司、麥當(dāng)勞餐廳（深圳）有限公司、聯(lián)邦快遞、佳能、日立、花旗銀行、韓國(guó)IBK銀行、皇冠、好富頓等國(guó)內(nèi)企業(yè)五礦建設(shè)、中建鋼構(gòu)、花樣年集團(tuán)、泰然集團(tuán)、精量電子、香港東方技術(shù)、深廣源實(shí)業(yè)、深圳燃?xì)?、愛施德?shí)業(yè)、海川實(shí)業(yè)、招商銀行、華商銀行、中國(guó)移動(dòng)、步步高、德潤(rùn)、萬利達(dá)、金立、云海、中意櫥柜、筑博設(shè)計(jì)等數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù)—中國(guó)工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)24車公廟地區(qū)已經(jīng)形成的內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：車公廟業(yè)已形成極具特色25車公廟具有得天獨(dú)厚的投資、辦公環(huán)境和重要條件，主要表現(xiàn)在：企業(yè)數(shù)眾多：深圳CBD西門戶，匯集了5000多家企業(yè)（以科技創(chuàng)新型民企、金融業(yè)為主）交通便利：深圳東西中軸上，坐享深南、廣深高速入口，地鐵站，汽車站，濱海便利節(jié)能：基本以自裝空調(diào)為主，為企業(yè)加班節(jié)約辦公成本物業(yè)使用率高，戶型方正，樓層層高，辦公環(huán)境成熟，視野開闊車公廟日漸形成的區(qū)位優(yōu)勢(shì)車公廟區(qū)域概況辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)情況客戶特征分析農(nóng)科豪宅片區(qū)香蜜湖高尚居住、旅游度假區(qū)車公廟辦公區(qū)蓮花山深圳高爾夫中心區(qū)25車公廟具有得天獨(dú)厚的投資、辦公環(huán)境和重要條件，主要表現(xiàn)在車公廟區(qū)域概況辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)情況客戶特征分析26車公廟片區(qū)創(chuàng)新型廠房寫字樓穩(wěn)中有升，空置率低，投資價(jià)值明顯從深圳創(chuàng)新型廠房寫字樓的分布看，車公廟是當(dāng)之無愧的大片區(qū)。從歷年來各個(gè)系列的產(chǎn)品的租金走勢(shì)看，車公廟片區(qū)穩(wěn)中有升。從空置率情況看，車公廟各系列的廠房寫字樓空置率均很低；特別是金谷系列和天安系列，均在4%以下。數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù)—中國(guó)工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)車公廟區(qū)域概況26車公廟片區(qū)創(chuàng)新型廠房寫字樓穩(wěn)中有升，空置率27車公廟區(qū)域概況辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)情況客戶特征分析2011年車公廟創(chuàng)新型廠房呈現(xiàn)前半年成交活躍，后半年業(yè)主惜售紛紛轉(zhuǎn)租，價(jià)格穩(wěn)中有升車公廟片區(qū)創(chuàng)新型廠房三級(jí)市場(chǎng)供需比維持在6：1左右，4月、5月、10月是成交最為活躍。前半年市場(chǎng)成交量穩(wěn)中有升，5月達(dá)到最高峰。下半年市場(chǎng)業(yè)主惜售，放盤量減少，以租賃為主，成交價(jià)格上升趨勢(shì)明顯。說明：成交數(shù)據(jù)來源深圳市房管局、價(jià)格經(jīng)估價(jià)師審核27車公廟區(qū)域概況2011年車公廟創(chuàng)新型廠房呈現(xiàn)前半年成交活28近半年以來，車公廟片區(qū)寫字樓租售活躍，價(jià)格水平維持穩(wěn)定狀態(tài)近期車公廟寫字樓租金水平波動(dòng)幅度較小，整體波幅在10%以內(nèi)近半年來，車公廟區(qū)域報(bào)盤量最大是深南路沿線寫字樓，報(bào)盤均價(jià)到達(dá)3.7萬∕㎡車公廟區(qū)域概況辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)情況客戶特征分析28近半年以來，車公廟片區(qū)寫字樓租售活躍，價(jià)格水平維持穩(wěn)定狀29車公廟區(qū)域概況辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)情況客戶特征分析金谷系列寫字樓租售情況與區(qū)域市場(chǎng)情況相仿，租金水平穩(wěn)定，報(bào)盤價(jià)格基本在2.8-3.8萬之間金谷系列寫字樓租金水平走勢(shì)穩(wěn)定，其中金谷五號(hào)的整體水平最高，維持在140元/平米·月左右。報(bào)盤價(jià)格基本在2.8萬-3.8萬之間，其中金谷5號(hào)的報(bào)盤價(jià)格最高。29車公廟區(qū)域概況金谷系列寫字樓租售情況與區(qū)域市場(chǎng)情況相仿，車公廟區(qū)域概況辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)情況客戶特征分析30商業(yè)寫字樓與創(chuàng)新型廠房寫字樓價(jià)格差距0.92萬元/㎡2011年車公廟片區(qū)商業(yè)二手字樓成交項(xiàng)目項(xiàng)目名稱出售套數(shù)出售面積(㎡)銷售均價(jià)（元/㎡）綠景廣場(chǎng)主樓（NEO安數(shù)碼時(shí)代大慶大運(yùn)世紀(jì)大廈12185738335喜年中心1294139083英龍展業(yè)大廈6125529994本元大廈4209736713盛唐商務(wù)大廈224038007中國(guó)有色大廈1174419802011年車公廟片區(qū)二手創(chuàng)新型廠房寫字樓成交項(xiàng)目項(xiàng)目名稱出售套數(shù)出售面積(㎡)銷售均價(jià)（元/㎡）福田天安科技創(chuàng)業(yè)園大廈4179132801泰然蒼松大廈12214725662泰然勁松大廈10224926955泰然海松大廈（金谷2號(hào)）10304833661泰然紅松大廈（金谷4號(hào)）283233285泰然水松大廈（金谷3號(hào)）10419533586泰然雪松大廈（金谷5號(hào)）5179834661泰然云松大廈（金谷1號(hào)）3133530853天安創(chuàng)新科技廣安創(chuàng)新科技廣場(chǎng)（二期）12600030554天吉大廈157515470天祥大廈6585423093天展大廈1112924990商業(yè)二手房成交均價(jià)在2.9-4.4萬元/㎡之間，均值為3.76萬元/㎡。創(chuàng)新型廠房二手房成交均價(jià)在1.5-3.6萬元/㎡之間，均值為2.84萬元/㎡。數(shù)據(jù)來源及說明：深圳市房管局、價(jià)格經(jīng)估價(jià)師審核車公廟區(qū)域概況30商業(yè)寫字樓與創(chuàng)新型廠房寫字樓價(jià)格差距0.9車公廟區(qū)域概況辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)情況客戶特征分析31福田區(qū)新房商業(yè)項(xiàng)目主要集中在中心區(qū)、新洲片區(qū)，新房成交均價(jià)維持在4.6萬元/㎡左右，車公廟無新房商業(yè)項(xiàng)目由于下半年福田區(qū)商業(yè)新房大量供應(yīng)，下半年成交量大幅上漲，價(jià)格下降。11年年底至12年2月成交量?jī)r(jià)小幅上升，市場(chǎng)前景看好。在售項(xiàng)目主要集中在中心區(qū)，成交面積占60%，車公廟無新項(xiàng)目。數(shù)據(jù)來源及說明：深圳市房管局、華房房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源系統(tǒng)2012年福田各片區(qū)商業(yè)在售項(xiàng)目成交情況片區(qū)項(xiàng)目名稱銷售月成交套數(shù)成交面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）新洲嘉葆潤(rùn)金座家園（新洲中心廣場(chǎng)）2012年1月75295843301新洲嘉葆潤(rùn)金座家園（新洲中心廣場(chǎng)）2012年2月74283645666新洲君臨天下名苑（國(guó)都高爾夫花園三期）2012年1月28740955新洲君臨天下名苑（國(guó)都高爾夫花園三期）2012年2月961442131中心區(qū)世紀(jì)匯廣場(chǎng)2012年1月547846471中心區(qū)世紀(jì)匯廣場(chǎng)2012年2月745542449車公廟區(qū)域概況31福田區(qū)新房商業(yè)項(xiàng)目主要集中在中心區(qū)、新洲片車公廟區(qū)域概況辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)情況客戶特征分析32福田區(qū)三級(jí)市場(chǎng)商業(yè)成交從11年上半年成交火爆轉(zhuǎn)為下半年的平穩(wěn)過渡，車公廟片區(qū)成交量少，價(jià)格穩(wěn)定福田區(qū)三級(jí)市場(chǎng)商業(yè)成交從11年上半年成交火爆轉(zhuǎn)為下半年的平穩(wěn)過渡。商鋪價(jià)格維持在4.2萬元/㎡左右，商場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上升。車公廟三級(jí)市場(chǎng)商業(yè)主要成交在豐盛町、深南路沿線寫字樓商業(yè)、盛唐商務(wù)大廈底商，成交量較少，底商價(jià)格在15-25萬元/㎡。數(shù)據(jù)來源及說明：深圳市房管局、價(jià)格經(jīng)估價(jià)師審核2011年車公廟片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目成交情況項(xiàng)目名稱物業(yè)類型成交樓層成交套數(shù)成交面積（m2）估價(jià)師參考均價(jià)（元/m2）成交時(shí)間豐盛町A區(qū)商業(yè)街-2117117706201105豐盛町A區(qū)商業(yè)街-2110240833201106豐盛町A區(qū)商業(yè)街-1113241297201106豐盛町BCD區(qū)商業(yè)街-217240061201108豐盛町BCD區(qū)商業(yè)街-215239316201109豐盛町BCD區(qū)商業(yè)街-119219730201112本元大廈寫字樓裙樓3152037506201110金運(yùn)世紀(jì)大廈寫字樓主樓67108032994201104金運(yùn)世紀(jì)大廈寫字樓主樓12113838438201105金運(yùn)世紀(jì)大廈寫字樓主樓6463935993201108盛唐商務(wù)大廈寫字樓底商12281152470201107陽光高爾夫大廈寫字樓底商129163495000201106車公廟區(qū)域概況32福田區(qū)三級(jí)市場(chǎng)商業(yè)成交從11年上半年成交火車公廟區(qū)域概況辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)情況客戶特征分析33車公廟入駐企業(yè)多為自主創(chuàng)業(yè)型、商務(wù)服務(wù)類企業(yè)；但金融業(yè)企業(yè)能承受租金最高車公廟地區(qū)入駐公司行業(yè)以通訊設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)，批發(fā)業(yè)，商務(wù)服務(wù)業(yè)占據(jù)了絕大多數(shù)。車公廟地區(qū)入駐公司以金融行業(yè)承受的租金最高，其次是商務(wù)服務(wù)業(yè)。數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù)—中國(guó)工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)車公廟區(qū)域概況33車公廟入駐企業(yè)多為自主創(chuàng)業(yè)型、商務(wù)服務(wù)類企34從企業(yè)種類來看，民企占據(jù)了絕大多數(shù)；

從企業(yè)來源地看，深圳企業(yè)占據(jù)了主體民營(yíng)企業(yè)占據(jù)了絕大部分比例。來自本土的企業(yè)是入駐企業(yè)中的主體。數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù)—中國(guó)工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)車公廟區(qū)域概況辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)情況客戶特征分析34從企業(yè)種類來看，民企占據(jù)了絕大多數(shù)；

從企業(yè)來源地看，深35房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)從宏觀形勢(shì)看，深圳市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將保持良好態(tài)勢(shì)，居民消費(fèi)信心指數(shù)高，而商辦物業(yè)作為政策調(diào)控的“漏網(wǎng)之魚”，或?qū)⒊蔀橥顿Y熱點(diǎn)。從商業(yè)寫字樓市場(chǎng)狀況看，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)寬松，新房?jī)r(jià)格仍有上漲空間，二手房租金穩(wěn)定。從創(chuàng)新型廠房寫字樓市場(chǎng)狀況看，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)寬松；目前供不應(yīng)求，價(jià)格上升；二手房成交量穩(wěn)定，價(jià)格呈上升態(tài)勢(shì)。金谷系列寫字樓租售情況與區(qū)域市場(chǎng)情況相仿，租金水平穩(wěn)定。車公廟地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，創(chuàng)新型廠房寫字樓穩(wěn)中有升，空置率低，投資價(jià)值明顯；金谷系列產(chǎn)品在市場(chǎng)中表現(xiàn)良好；商業(yè)市場(chǎng)成交價(jià)格穩(wěn)定。創(chuàng)新型廠房寫字樓市場(chǎng)態(tài)勢(shì)良好，競(jìng)爭(zhēng)較為寬松；在市場(chǎng)中已逐漸成為一個(gè)投資熱點(diǎn)。35房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)從宏觀形勢(shì)看，深圳市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將保持良好金谷6號(hào)項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置項(xiàng)目簡(jiǎn)介及開發(fā)現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊及交通情況36金谷6號(hào)項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置36農(nóng)科豪宅片區(qū)香蜜湖高尚居住、旅游度假區(qū)項(xiàng)目區(qū)位解析

——區(qū)域位置優(yōu)越，地塊稀缺區(qū)位：項(xiàng)目位于深圳兩條城市交通干道之間，交通優(yōu)勢(shì)非常明顯。人文：固定的高檔富人居住區(qū)支持周邊商業(yè)；整個(gè)區(qū)域體現(xiàn)安靜、整潔、休閑的居住氛圍。發(fā)展方向：中心區(qū)西移，而項(xiàng)目占據(jù)中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)向西發(fā)展的重要區(qū)域-——車公廟辦公區(qū)的核心位置。金谷6號(hào)項(xiàng)目位于深圳市福田區(qū)泰然工業(yè)園區(qū)泰然十一路和泰然八路交匯處西北角，屬于車公廟片區(qū)西南部。項(xiàng)目位置項(xiàng)目簡(jiǎn)介及開發(fā)現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊及交通情況37農(nóng)科豪宅片區(qū)香蜜湖高尚居住、旅游度假區(qū)車公廟辦公區(qū)蓮花山深圳高爾夫景田中高檔住宅區(qū)中心區(qū)農(nóng)科香蜜湖高尚居住、旅游度假區(qū)項(xiàng)目區(qū)位解析

38項(xiàng)目四至：矗立于金谷系列寫字樓群之間，片區(qū)發(fā)展成熟北臨：泰然六路，與雪松大廈相對(duì)。項(xiàng)目位置項(xiàng)目簡(jiǎn)介及開發(fā)現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊及交通情況東臨：泰然十一路，雙向2車道，與海松大廈相對(duì)南臨：泰然八路，雙向2車道，與云松大廈相對(duì)西臨：與京港澳高速毗鄰（接駁口尚未打通）NEWS38項(xiàng)目四至：矗立于金谷系列寫字樓群之間，片區(qū)發(fā)展成熟北臨：39項(xiàng)目將與原金谷系列協(xié)同，以工業(yè)寫字樓形式面市，預(yù)計(jì)上市時(shí)間為今年五月泰然金谷系列現(xiàn)已形成了相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)寫字樓園區(qū)。其中已建云松大廈、水松大廈、海松大廈、紅松大廈和雪松大廈，目前已完全投入使用，空置率很低，為本次定位定價(jià)研究的主要對(duì)象。金谷6號(hào)項(xiàng)目目前正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)正式上市時(shí)間為2012年5月。項(xiàng)目位置項(xiàng)目簡(jiǎn)介及開發(fā)現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊及交通情況項(xiàng)目名稱金谷六號(hào)項(xiàng)目周報(bào)地塊用地性質(zhì)工業(yè)用地規(guī)模及類型分A、B、C、D、E、F區(qū)/工業(yè)廠房建筑設(shè)計(jì)深圳市筑博工程設(shè)計(jì)入市時(shí)間預(yù)計(jì)2012年5月產(chǎn)權(quán)有效期2007年—2056年，50年樓體高度(M)98.95米總戶數(shù)259套主力戶型300-500平米裝修狀況交樓毛坯容積率5.35綠化率30%實(shí)用率73-86%面積占地面積(㎡)24521平米建筑面積(㎡)168943平米辦公面積(㎡)10萬左右商業(yè)面積(㎡)約3萬標(biāo)準(zhǔn)層(㎡)2300平米左右層高標(biāo)準(zhǔn)層層高(M)3.8米裙樓首層5.9米裙樓其他層(M)5.5米地下室(M)5.3米/3.95米停車場(chǎng)共1000個(gè)，地下998個(gè)，地面2個(gè)39項(xiàng)目將與原金谷系列協(xié)同，以工業(yè)寫字樓形式面市，預(yù)計(jì)上市時(shí)40外部交通較為便利；微觀可通達(dá)性尚可，但存在不足之處項(xiàng)目位置項(xiàng)目簡(jiǎn)介及開發(fā)現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊及交通情況外部交通圖微觀交通圖項(xiàng)目所處宏觀區(qū)位路網(wǎng)交通較為便利，南北方向從東到西依次為香蜜湖路、泰然九路、京港澳高速路；東西方向則擁有深南大道、濱河大道兩條城市主干道；城市交通干道和園區(qū)生活干道在項(xiàng)目周邊交織成便捷的交通網(wǎng)。此外，地鐵站車公廟距離項(xiàng)目近900米左右。從項(xiàng)目微觀位置上看，對(duì)外可通達(dá)性尚可，現(xiàn)狀項(xiàng)目南邊接近濱河大道輔道（出入口），可直接與外部交通網(wǎng)銜接，北邊可通過泰然九路直通深南大道，交通可達(dá)性好；不足之處在于西行未能與高速路打通接口，且泰然九路太窄，容易發(fā)生堵車現(xiàn)象。金谷6號(hào)金谷6號(hào)40外部交通較為便利；微觀可通達(dá)性尚可，但存在不足之處項(xiàng)目位競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布典型案例41競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布4142新近上市的工業(yè)寫字樓主要分布在華僑城、車公廟片區(qū)；產(chǎn)品系列以天安、金谷和花樣年為主；花樣年福年廣場(chǎng)或?qū)⒊蔀轫?xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布典型案例新近在售（剛售完）工業(yè)寫字樓清單行政區(qū)片區(qū)系列名稱樓盤名稱狀態(tài)南山華僑城其他智慧廣場(chǎng)售罄/出租完畢南山華僑城花樣年香年廣場(chǎng)售罄/出租完畢南山蛇口花樣年美年廣場(chǎng)售罄/出租完畢福田車公廟地區(qū)金谷雪松大廈售罄/出租完畢福田車公廟地區(qū)天安天安數(shù)碼時(shí)代大廈售罄/出租完畢福田車公廟地區(qū)天安天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng)售罄/出租完畢福田保稅區(qū)其他花樣年福年廣場(chǎng)待售龍崗龍崗中心區(qū)天安龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園售罄/出租完畢南山華僑城、蛇口福田車公廟福田保稅區(qū)龍崗中心區(qū)智慧廣場(chǎng)香年廣場(chǎng)美年廣場(chǎng)雪松大廈天安數(shù)碼時(shí)代大廈天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng)福年廣場(chǎng)龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園近兩年來，深圳工業(yè)寫字樓上市項(xiàng)目較少，主要分布在南山的華僑城片區(qū)、福田的車公廟地區(qū)以及龍崗中心區(qū)。產(chǎn)品以天安系列、金谷系列以及花樣年工業(yè)寫字樓為主。從運(yùn)營(yíng)狀態(tài)看，普遍非常樂觀，基本上市項(xiàng)目售罄或出租完畢。目前，待售中的花樣年福年廣場(chǎng)或?qū)⒊蔀榻鸸?號(hào)項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。42新近上市的工業(yè)寫字樓主要分布在華僑城、車公廟片區(qū)；產(chǎn)品系43典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手運(yùn)營(yíng)狀況良好，特別是同關(guān)內(nèi)的工業(yè)寫字樓；關(guān)內(nèi)寫字樓售價(jià)集中在3.2萬-3.6萬元/㎡之間項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布典型案例項(xiàng)目名稱智慧廣場(chǎng)香年廣場(chǎng)美年廣場(chǎng)天安數(shù)碼

時(shí)代大廈創(chuàng)新科技

廣場(chǎng)一期創(chuàng)新科技

廣場(chǎng)二期龍崗天安

數(shù)碼創(chuàng)新園福年廣場(chǎng)辦公總體量（萬㎡）9.715.237.3010.501.096.909.96在建已租（入駐）面積（萬㎡）9.064.956.2410.141.046.468.31空置面積（萬㎡）0.650.281.060.360.060.441.65空置率%6.695.3014.523.395.136.3316.59平均租金（元/㎡/月）16013011815012014560平均售價(jià)（元/㎡）48000360003100038000320003500012500投資回報(bào)率4.00%4.33%4.56%4.74%4.50%4.97%5.76%主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手典型項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況從具體運(yùn)營(yíng)情況看，關(guān)內(nèi)、關(guān)外差別較大。關(guān)內(nèi)工業(yè)寫字樓空置率（除較慢上市的美年廣場(chǎng)外）普遍較低，關(guān)外空置率較高；從租金、售價(jià)看，關(guān)內(nèi)差不多為關(guān)外的兩倍多；智慧廣場(chǎng)的價(jià)格接近于甲級(jí)寫字樓的價(jià)格；關(guān)內(nèi)工業(yè)寫字樓的售價(jià)范圍集中在3.2萬-3.6萬/㎡之間。從投資回報(bào)看，則出現(xiàn)相反情況，關(guān)外的投資回報(bào)率高于關(guān)內(nèi)。數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù)—中國(guó)工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)43典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手運(yùn)營(yíng)狀況良好，特別是同關(guān)內(nèi)的工業(yè)寫字樓；關(guān)內(nèi)44典型案例分析

——智慧廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱智慧廣場(chǎng)區(qū)位板塊華僑城地塊用地性質(zhì)工業(yè)大樓性質(zhì)非涉外開發(fā)商深圳市中核興業(yè)實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)管理公司世邦魏理仕入市時(shí)間2010年10月租售形式出售樓體高度(M)99.80總層數(shù)22大樓等級(jí)甲級(jí)容積率3.70得房率88.00面積建筑面積(㎡)164875.00辦公面積(㎡)97100.00標(biāo)準(zhǔn)層(㎡)2060.00主力戶型（㎡）730-1295㎡層高標(biāo)準(zhǔn)層層高(M)4.5停車場(chǎng)停車(個(gè))1063.00電梯客梯數(shù)量34品牌OTIS停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)500物業(yè)管理費(fèi)(元/㎡/月)20.00項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布典型案例44典型案例分析

典型案例分析

——智慧廣場(chǎng)智慧廣場(chǎng)為深圳高檔工業(yè)寫字樓中的典型代表。層高達(dá)到了4.5米，停車位配比達(dá)到了91:1；標(biāo)準(zhǔn)層達(dá)到了2060㎡。該項(xiàng)目2010年10月上市，2010年年底，766㎡的戶型便全部售罄；2011年5月，所有戶型均已進(jìn)入封盤期。優(yōu)點(diǎn)：交通便利；綠化率高（40%）；實(shí)用率高（85%）；設(shè)計(jì)前衛(wèi)（大開間、三面采光、層高較高）缺點(diǎn)：位置較偏，減弱吸引力；缺乏商業(yè)配套；工業(yè)性質(zhì)用地。項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布典型案例45典型案例分析

—46典型案例分析

——香年廣場(chǎng)項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布典型案例項(xiàng)目名稱香年廣場(chǎng)區(qū)位板塊華僑城地塊用地性質(zhì)工業(yè)大樓性質(zhì)非涉外開發(fā)商深圳市康年科技有限公司物業(yè)管理公司深圳市花樣年物業(yè)管理有限公司入市時(shí)間2008年12月租售形式租售樓體高度(M)98.00總層數(shù)20.00大樓等級(jí)乙級(jí)容積率4.0得房率71.00面積建筑面積(㎡)56346.00辦公面積(㎡)52276.00標(biāo)準(zhǔn)層(㎡)1143.00層高標(biāo)準(zhǔn)層層高(M)4.80停車場(chǎng)停車(個(gè))399.00電梯客梯數(shù)量5.00品牌日立停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)600物業(yè)管理費(fèi)(元/㎡/月)7.6846典型案例分析

香年廣場(chǎng)為深圳中檔工業(yè)寫字樓中的典型代表。層高達(dá)到了4.8米，停車位配比131:1；標(biāo)準(zhǔn)層達(dá)到了1143㎡。該項(xiàng)目2008年12月上市，2009年4月，便進(jìn)入尾盤，去化周期5個(gè)月。優(yōu)點(diǎn)：地段優(yōu)越，交通便利；自然景觀豐富；實(shí)用率高（85%）；4.8米層高，大空間布局缺點(diǎn)：停車位配比一般；缺乏商業(yè)配套；工業(yè)用地性質(zhì)。典型案例分析

——香年廣場(chǎng)項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布典型案例47香年廣場(chǎng)為深圳中檔工業(yè)寫字樓中的典型代表。層高達(dá)到了4.8米48典型案例分析

——天安數(shù)碼時(shí)代大廈項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布典型案例項(xiàng)目名稱天安數(shù)碼時(shí)代大廈區(qū)位板塊車公廟地塊用地性質(zhì)工業(yè)大樓性質(zhì)涉外開發(fā)商深圳天安數(shù)碼城有限公司物業(yè)管理公司深圳天安物業(yè)管理有限公司入市時(shí)間2002年租售形式租售樓體高度(M)108.00總層數(shù)26.00大樓等級(jí)乙級(jí)得房率80.00面積建筑面積(㎡)110000.00辦公面積(㎡)105000.00標(biāo)準(zhǔn)層(㎡)2836.00層高標(biāo)準(zhǔn)層層高(M)3.60停車場(chǎng)停車(個(gè))430.00電梯客梯數(shù)量6.00品牌Fujitec停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)400物業(yè)管理費(fèi)(元/㎡/月)7.0048典型案例分析

天安數(shù)碼時(shí)代為深圳中檔工業(yè)寫字樓中的典型代表。層高僅3.6米，停車位配比244:1，車位配比較低；標(biāo)準(zhǔn)層達(dá)到了2836㎡，一般水平。該項(xiàng)目2002年8月上市，2003年5月，便進(jìn)入尾盤，去化周期10個(gè)月。優(yōu)點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)越，交通便利；周邊配套齊全；物業(yè)服務(wù)周到。缺點(diǎn)：樓內(nèi)配套一般；車位配比不足；工業(yè)性質(zhì)用地。典型案例分析

——天安數(shù)碼時(shí)代大廈項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布典型案例天安數(shù)碼時(shí)代大廈天安數(shù)碼時(shí)代為深圳中檔工業(yè)寫字樓中的典型代表。層高僅3.6米50典型案例分析

——福年廣場(chǎng)福年廣場(chǎng)位于福田保稅區(qū)內(nèi)市花路與紫荊路的交匯處?？傆玫孛娣e18717.77㎡，建筑面積46792㎡，容積率2.5。樓體由3棟建筑圍成一個(gè)U字形和一棟花樣年總部建筑組成。預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2012年。項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布典型案例效果圖位置圖工地圖周邊配套50典型案例分析

項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布典型案例典型案例寫字樓項(xiàng)目客戶組成：以民營(yíng)企業(yè)為主無論是香年廣場(chǎng)、智慧廣場(chǎng)還是天安數(shù)碼大廈，民營(yíng)企業(yè)客戶均占據(jù)了絕大部分比例。工業(yè)寫字樓一直以來便是民營(yíng)企業(yè)的入駐的首選。民企70.06%民企90.54%民企83.5%51項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布典型案例寫字樓項(xiàng)目客戶組成：以民營(yíng)企業(yè)為項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布典型案例同類項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)比較：金谷6號(hào)在區(qū)位、交通，環(huán)境，開發(fā)商三個(gè)方面都處于優(yōu)勢(shì)行列

同類項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比備注：本次針對(duì)以上典型項(xiàng)目的區(qū)位、交通、規(guī)劃、配套等外部主客觀因素，邀請(qǐng)了世聯(lián)10位寫字樓研究專家進(jìn)行了評(píng)分。每個(gè)單項(xiàng)滿分為100分，總分滿分為500分。金谷6號(hào)在區(qū)位、交通，環(huán)境，開發(fā)商三個(gè)方面都處于優(yōu)勢(shì)行列。待售中的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手福年廣場(chǎng)由于位置較偏，加之商業(yè)配套嚴(yán)重不足，綜合評(píng)價(jià)不高。52項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布同類項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)比較：金谷6號(hào)在區(qū)位、交通金谷系列客戶特征分析基本特征交叉分析對(duì)產(chǎn)品提升的建議53金谷系列客戶特征分析基本特征5354客戶基本特征使用面積小于500㎡的小客戶受訪者占比最高；使用面積超過1000㎡的占據(jù)了26%；中客戶則占據(jù)了24%。受訪者中，民營(yíng)企業(yè)占比最高，達(dá)到了89%，為主流群體。受訪者中，首次置業(yè)者占據(jù)了68%，為主流群體。受訪者中，購買者占據(jù)了68%。與首次置業(yè)者相同，說明，首次置業(yè)者基本為自用，投資類客戶較少?；咎卣鹘徊娣治鰧?duì)產(chǎn)品提升的建議54客戶基本特征使用面積小于500㎡的小客戶受訪者占比最高；55民企是主力軍，且偏好于中小戶型；國(guó)企、外企偏好大戶型；購買動(dòng)機(jī)以自用為主基本特征交叉分析對(duì)產(chǎn)品提升的建議各類型企業(yè)的購買面積國(guó)企基本上都是大客戶，購買面積均超過1000㎡；民營(yíng)企業(yè)是主力軍，但以中小戶型為主，集中在500-1000㎡之間；外企也是大客戶，但由于采訪數(shù)據(jù)有限，不具備參考性。各類型企業(yè)的購買/租用動(dòng)機(jī)國(guó)企基本上都是自用；民營(yíng)企業(yè)則是三者兼?zhèn)?，但以自用為主；外企一般也是以自用為主，而且大致為租用?5民企是主力軍，且偏好于中小戶型；國(guó)企、外企偏好大戶型；購56不同置業(yè)類型的置業(yè)動(dòng)機(jī)以自用為主；受訪者對(duì)市場(chǎng)持樂觀態(tài)度，普遍認(rèn)為價(jià)格會(huì)上漲，至少是持平基本特征交叉分析對(duì)產(chǎn)品提升的建議不同置業(yè)類型的購買動(dòng)機(jī)不同置業(yè)類型的價(jià)格心理趨勢(shì)不同置業(yè)類型的購買動(dòng)機(jī)集中在“自用”;其中，迅速增值和保值期望均出現(xiàn)在首次置業(yè)的客戶中。所有受訪者都不認(rèn)為“價(jià)格會(huì)下跌”;近一半的客戶對(duì)價(jià)格趨勢(shì)持模糊態(tài)度;在首次置業(yè)的客戶中“價(jià)格看漲”者遠(yuǎn)多于“持平，不會(huì)有大波動(dòng)”者;未置業(yè)者多認(rèn)為“價(jià)格看漲”。56不同置業(yè)類型的置業(yè)動(dòng)機(jī)以自用為主；受訪者對(duì)市場(chǎng)持樂觀態(tài)度57對(duì)車行進(jìn)入性不太滿意，對(duì)公共交通較為滿意基本特征交叉分析對(duì)產(chǎn)品提升的建議受訪者對(duì)車行進(jìn)入性不太滿意。主要有如下原因：①擁堵：因?yàn)槲ㄒ槐毙械奶┤痪怕诽?，車流量大；②進(jìn)入主干線的出入口少：建議增加進(jìn)入濱河路入口，打通泰然六路西行出口；③路旁存在亂停車現(xiàn)象。受訪者對(duì)公共交通較為滿意。個(gè)別提出，園區(qū)距離地鐵站較遠(yuǎn)，步行費(fèi)勁；另外，建議在園區(qū)內(nèi)增加公交站點(diǎn)和公交線路。57對(duì)車行進(jìn)入性不太滿意，對(duì)公共交通較為滿意基本特征受訪者對(duì)58受訪者普遍對(duì)導(dǎo)視系統(tǒng)不滿意，而對(duì)停車場(chǎng)服務(wù)比較滿意基本特征交叉分析對(duì)產(chǎn)品提升的建議導(dǎo)視效果受訪者普遍對(duì)金谷系列的導(dǎo)視效果不滿意：建議加強(qiáng)項(xiàng)目標(biāo)示的顯現(xiàn)性，如增加門牌；完善小區(qū)導(dǎo)視系統(tǒng)建設(shè)有利于提升泰然品牌的影響力。較大部分受訪者對(duì)停車場(chǎng)服務(wù)表示滿意。表示不滿意者，提出：減少地下室視頻廣告，抑制噪音；完善停車場(chǎng)防盜監(jiān)控；降低停車場(chǎng)對(duì)臨時(shí)停車的收費(fèi)；注意禮貌等。58受訪者普遍對(duì)導(dǎo)視系統(tǒng)不滿意，而對(duì)停車場(chǎng)服務(wù)比較滿意基本特59對(duì)于金谷系列產(chǎn)品的層高、戶型、實(shí)用率三個(gè)方面，受訪客戶均表示較為滿意

對(duì)于金谷系列產(chǎn)品的層高、戶型、實(shí)用率三個(gè)方面，受訪客戶均表示較為滿意?；咎卣鹘徊娣治鰧?duì)產(chǎn)品提升的建議59對(duì)于金谷系列產(chǎn)品的層高、戶型、實(shí)用率三個(gè)方面，受訪客戶均60認(rèn)可泰然品牌，但是提出了金谷系列產(chǎn)品的提升方向，增加商業(yè)配套、提高檔次

基本特征交叉分析對(duì)產(chǎn)品提升的建議受訪者對(duì)泰然品牌的認(rèn)可度較高，“認(rèn)可”+“非常認(rèn)可”占據(jù)了88%；受訪者對(duì)于金谷系列產(chǎn)品的提升方向共指出了五個(gè)，包括“增加商業(yè)配套”、“提高檔次”、“改善交通”、“改善綠化”以及“提高服務(wù)質(zhì)量”。其中，最為期望的是“增加商業(yè)配套”和”提高檔次“。很多受訪者反映招進(jìn)中高檔次餐飲品牌、增加娛樂設(shè)施；完善空間規(guī)劃布局，提升泰然金谷系列的檔次。備注：經(jīng)過隨機(jī)抽樣，本次選取了38位客戶進(jìn)行了深度訪談；訪談時(shí)間2月8日-2月10日。60認(rèn)可泰然品牌，但是提出了金谷系列產(chǎn)品的提升方向，增加商業(yè)項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析產(chǎn)品定位客戶定位61項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析6162項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak地塊稀缺性無與倫比，仍有一定的溢價(jià)空間商務(wù)區(qū)、住宅區(qū)、交通樞紐區(qū)黃金三角區(qū)位良好的商務(wù)辦公區(qū)，成熟高檔居住社區(qū)，原業(yè)態(tài)對(duì)周邊形成一定影響項(xiàng)目頻臨城市交通干道，交通便利，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富，開發(fā)商品牌認(rèn)可度高微觀交通存在不足，未能充分利用外部交通資源項(xiàng)目周邊及內(nèi)部配套不足。項(xiàng)目昭示性不強(qiáng)機(jī)會(huì)-----Opportunity威脅-----Threaten政策利好，房地產(chǎn)投資受限，商辦成為“漏網(wǎng)之魚”；民營(yíng)企業(yè)自用型及長(zhǎng)線投資型購買力拉動(dòng)市場(chǎng)需求；同類型同檔次寫字樓產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)情況良好，去化周期較短；市場(chǎng)放量小，同類產(chǎn)品造成的直接競(jìng)爭(zhēng)較小，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境寬松周邊的商業(yè)氛圍沒有形成。主要是低檔次，排布零星的社區(qū)型商業(yè)，形象不好；工業(yè)性質(zhì)用地，減弱投資吸引力；項(xiàng)目昭示性不強(qiáng)62項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-63發(fā)展戰(zhàn)略描述針對(duì)本項(xiàng)目選擇的SO戰(zhàn)略描述：以充分展示項(xiàng)目區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，通過完善商業(yè)配套，打通與周邊交通網(wǎng)絡(luò)的鏈接，提升物業(yè)的檔次，結(jié)合先期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和客戶資源，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。稀缺性優(yōu)勢(shì)：地塊稀缺性無與倫比，仍有一定的溢價(jià)空間；地塊價(jià)值優(yōu)勢(shì)：黃金三角區(qū)域優(yōu)勢(shì)地緣優(yōu)勢(shì)：通過商務(wù)辦公、周邊成熟高檔社區(qū)及周邊原業(yè)態(tài)的影響，挖掘事實(shí)存在的客戶交通優(yōu)勢(shì)：解決昭示性問題，打造項(xiàng)目中央位置的商業(yè)價(jià)值市場(chǎng)機(jī)會(huì)：充分挖掘民營(yíng)企業(yè)中有意于提升檔次的自用客戶以及長(zhǎng)線投資客戶寫字樓斷層：細(xì)分客戶、明確目標(biāo)商業(yè)機(jī)會(huì)：完善社區(qū)商業(yè)配套，提升檔次，打造“泰然城”概念；提升溢價(jià)空間。63發(fā)展戰(zhàn)略描述針對(duì)本項(xiàng)目選擇的SO戰(zhàn)略描述：以充分展示項(xiàng)目64基于市場(chǎng)分析和項(xiàng)目SWOT分析，判定項(xiàng)目的產(chǎn)品定位：判定依據(jù)如下：戰(zhàn)機(jī)：市場(chǎng)態(tài)勢(shì)良好、競(jìng)爭(zhēng)寬松，創(chuàng)新型廠房寫字樓成為投資熱點(diǎn)之一；地利：區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，但原系列中的產(chǎn)品定位偏低；人和：客戶普遍認(rèn)可泰然品牌，但認(rèn)為金谷系列必須提高檔次，增加商業(yè)配套。創(chuàng)新型廠房寫字樓中的高端產(chǎn)品+完善商業(yè)配套產(chǎn)品定位64在金谷系列客戶研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合產(chǎn)品的戶型，判別客戶定位如下：企業(yè)類型：以民營(yíng)企業(yè)為主體客戶類型：以提升自身形象定位的、購買動(dòng)機(jī)為自用的企業(yè)為重點(diǎn)；且集中在中小型客戶。客戶定位65在金谷系列客戶研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合產(chǎn)品的戶型，判別客戶定位如下價(jià)格建議66價(jià)格定位風(fēng)險(xiǎn)提示世聯(lián)建議價(jià)格建議66價(jià)格定位價(jià)格測(cè)算測(cè)算方法1、市場(chǎng)法2、租金收益法（修正）結(jié)合以上兩種方法，根據(jù)深圳本年度的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)及經(jīng)驗(yàn)對(duì)本項(xiàng)目未來開售做出價(jià)格校對(duì)。具體內(nèi)容根據(jù)本項(xiàng)目的特征，特選擇與本項(xiàng)目有較大可比性三個(gè)項(xiàng)目：福田天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng)、泰然雪松大廈、泰然海松大廈與本項(xiàng)目進(jìn)行類比分析，假設(shè)本項(xiàng)目的各項(xiàng)目指標(biāo)為100，低于100表示該子項(xiàng)比本項(xiàng)目差，高于100表示該子項(xiàng)比本項(xiàng)目好。其中評(píng)估子項(xiàng)及評(píng)估數(shù)值根據(jù)行業(yè)和地方慣例及公司從業(yè)經(jīng)驗(yàn)得出。67價(jià)格測(cè)算測(cè)算方法具體內(nèi)容67項(xiàng)目綜合比較表比較因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A（范例）因素打分調(diào)整系數(shù)權(quán)值可比實(shí)例價(jià)格（元/m2）---交易情況100%10095105%105%市場(chǎng)狀況(價(jià)格指數(shù)）100%10395108%108%房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況位置優(yōu)劣度10%10095105%11%交通便捷度10%10095105%11%外部配套完善程度5%10095105%5%商業(yè)繁華程度5%10095105%5%環(huán)境質(zhì)量5%10095105%5%實(shí)物狀況使用現(xiàn)狀5%10095105%5%完損程度5%10095105%5%規(guī)模5%10075133%7%樓層10%10095105%11%層高5%10095105%5%臨路狀況20%10095105%21%設(shè)備設(shè)施5%10095105%5%產(chǎn)權(quán)狀況剩余使用年限5%10095--規(guī)劃限制條件（容積率）5%10095111%6%68項(xiàng)目綜合比較表比較因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A（范例）因素打分69參考項(xiàng)目對(duì)比比較因素估價(jià)對(duì)象福田天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng)福田泰然雪松大廈福田泰然海松大廈房地產(chǎn)狀況

區(qū)位狀況

位置優(yōu)劣度

車公廟西南片區(qū)車公廟東南片區(qū)車公廟西南片區(qū)車公廟西南片區(qū)交通便捷度

臨濱河大道、車公廟地鐵站，交通便利臨深南大道、車公廟地鐵站，交通便利臨濱河大道、車公廟地鐵站，交通便利臨濱河大道、車公廟地鐵站，交通便利外部配套完善程度

一般，餐飲娛樂設(shè)施較為缺乏較好，餐飲娛樂設(shè)施較為齊全一般，餐飲娛樂設(shè)施較為缺乏一般，餐飲娛樂設(shè)施較為缺乏商業(yè)繁華程度

商業(yè)氛圍較淡薄商業(yè)氛圍較濃厚商業(yè)氛圍較淡薄商業(yè)氛圍較淡薄環(huán)境質(zhì)量

很好較好較好較好實(shí)物狀況

使用現(xiàn)狀

很好一般較好較好完損程度

新房較完好（偏舊）完好完好規(guī)模

辦公面積10萬㎡辦公7.14萬㎡辦公4.21萬㎡辦公10萬㎡樓層

25層20層9層和17層25層層高

3.8m3.6m3.8m3.8m臨路狀況

連接城市交通主干道連接城市交通主干道直接城市交通主干道直接城市交通主干道設(shè)備設(shè)施

完善較完善較完善較完善產(chǎn)權(quán)狀況

剩余使用年限

45404339規(guī)劃限制條件（容積率）

容積率5.35容積率4容積率6.36容積率4.2469參考項(xiàng)目對(duì)比比較因素估價(jià)對(duì)象福田天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng)福田泰然70比較因素修正系數(shù)表項(xiàng)目福田天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng)福田泰然雪松大廈福田泰然海松大廈可比實(shí)例價(jià)格（元/m2）30,38134,66133,661交易情況修正系數(shù)105%100%100%市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)105%101%102%房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)104%103%102%綜合修正系數(shù)115%105%104%比準(zhǔn)價(jià)格（元/m2）34,91936,23435,169權(quán)重

1/3

1/3

1/3加權(quán)平均值（元/m2）35,441評(píng)估單價(jià)（元/m2）取整36,000經(jīng)市場(chǎng)法測(cè)算，若金谷六號(hào)的商業(yè)配套提升，項(xiàng)目售價(jià)可為3.6萬元/㎡可比實(shí)例價(jià)格為2011年成交參考價(jià)市場(chǎng)法計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)70比較因素修正系數(shù)表項(xiàng)目福田天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng)福田泰然雪松大結(jié)合收益法修正:按目前工業(yè)辦公的投資回報(bào)5%計(jì)算，價(jià)格修正為3.54萬元/㎡租金回報(bào)修正深圳目前商辦土地還原利率為5%目前本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)創(chuàng)新型廠房寫字樓租金115-145元/平方米/月，取平均值，130元/平方米/月；考慮到目前創(chuàng)新型廠房寫字樓市場(chǎng)去化率很高、市場(chǎng)表現(xiàn)良好，加之，如果項(xiàng)目提高了檔次，提升了商業(yè)配套，未來預(yù)計(jì)可達(dá)到130-160元/平方米/月之間，取中值為145元/平方米/月。售價(jià)=月租金*12個(gè)月*回報(bào)年限=145*12/5%=

34800元/平方米與以上通過市場(chǎng)方法計(jì)算結(jié)果，相差較小。取市場(chǎng)法與收益法兩者平均值，故修正為=（36000+34800）/2=35400元/平方米。71結(jié)合收益法修正:按目前工業(yè)辦公的投資回報(bào)5%計(jì)算，價(jià)格修正72價(jià)格定位：價(jià)格定位寫字樓售價(jià)：35400元/平方米采取租售結(jié)合的形式：商業(yè)面積出租并統(tǒng)一管理以完善商業(yè)配套，辦公樓采取出售形式。72價(jià)格定位：價(jià)格定位采取租售結(jié)合的形式：73目前創(chuàng)新型廠房寫字樓新推項(xiàng)目——福年廣場(chǎng)，定位為低密度生態(tài)總部，正緊急施工中，預(yù)計(jì)2012年6月竣工，年中開展銷售工作，售價(jià)在2.5萬元/平米左右福年廣場(chǎng)總用地面積18717.77㎡，建筑面積46792㎡，容積率2.5。樓體由3棟建筑圍成一個(gè)U字形和一棟花樣年總部建筑組成。銷售模式部分對(duì)外出售，部分企業(yè)自持。效果圖位置圖工地圖周邊配套目前市場(chǎng)可能的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目福年廣場(chǎng)位于福田保稅區(qū)內(nèi)市花路與紫荊路的交匯處，由于區(qū)域不同，與金谷系列價(jià)格差異明顯。73目前創(chuàng)新型廠房寫字樓新推項(xiàng)目——福年廣場(chǎng)，定位為低密度生市場(chǎng)處境：從階段來看，以住宅為主房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于全面促銷和局部降價(jià)階段，二手房受此牽連成交下降目前市場(chǎng)處境市場(chǎng)處境：從階段來看，以住宅為主房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于全面促銷和75資金壓力下，大部分房企加快銷售速度和促銷力度，且拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，減少土地儲(chǔ)備以保留充足現(xiàn)金流應(yīng)對(duì)調(diào)控政策2010年底有7家房企在兩項(xiàng)榜單上均有進(jìn)入前十的情況相比，今年上半年只有萬科、中國(guó)建筑（含中海）和保利上榜，而萬達(dá)、恒大、綠地及碧桂園在獲得不俗銷售業(yè)績(jī)的情況下，出手拿地的規(guī)模則略顯相形見拙企業(yè)名稱2011年1-6月份土地儲(chǔ)備面積（萬平方米）2010年末土地儲(chǔ)備面積（萬平方米）凈增減（萬平方米）2011年1-6月份銷售面積（萬平方米）拿地金額占銷售額比重恒大96569819-16361210.20%萬科56475761-11456614.10%綠地50525257-20535211.80%保利476147491234126.90%世茂417740968110948.50%雅居樂35233585-62138——碧桂園34503741-291345——綠城343332661678434.90%中海34063444-3836121.90%龍湖316131233814710.80%在日趨嚴(yán)厲的調(diào)控政策背景下，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快了銷售速度和促銷力度，以提高資金周轉(zhuǎn)率，但與此同時(shí)不少標(biāo)桿房企適當(dāng)減少了土地儲(chǔ)備規(guī)模與拿地規(guī)模注：數(shù)據(jù)截止至2011年6月。企業(yè)名稱銷售金額TOP30排名銷售面積TOP50排名拿地金額TOP50排名拿地面積TOP50排名萬科1265中國(guó)建筑股份有限公司（含中海）33210保利5538開發(fā)商拿地75資金壓力下，大部分房企加快銷售速度和促銷力度，且拿地態(tài)度76未來走勢(shì)模擬：住宅市場(chǎng)至2012年上半年量?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下探并可能觸底，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用將進(jìn)一步減弱，2012年3月深圳出現(xiàn)第一例寫字樓回購部分城市二次觸底的成交量可能略高于首次觸底，如虛線所示未來走勢(shì)模擬開發(fā)商在售樓盤促銷措施萬科萬科紅二期團(tuán)購折扣已沖9.1折，預(yù)計(jì)將在3月入市綠景集團(tuán)綠景香頌三年原價(jià)回購豪方地產(chǎn)豪方菁園購房限額限時(shí)送3.5萬比亞迪汽車或總價(jià)減3.5萬，另額外可享按揭99折，全款97折優(yōu)惠恒祥基地產(chǎn)龍華花半里龍華花半里從開盤到去年底，一共降價(jià)三次，降價(jià)幅度高達(dá)三成田廈地產(chǎn)田廈國(guó)際中心三月下旬發(fā)售，寫字樓部分打出“100%回購?fù)馑鸵荒曜饨鹧a(bǔ)貼”的優(yōu)惠。市場(chǎng)上出現(xiàn)了降價(jià)信號(hào)，新房庫存壓力大。年后樓市復(fù)蘇較緩慢，超低成交量將一步刺激開發(fā)商降價(jià)，各種非常規(guī)促銷手段開始出現(xiàn)。今年3月深圳出現(xiàn)首例寫字樓"回購"76未來走勢(shì)模擬：住宅市場(chǎng)至2012年上半年量?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下探77緊縮的信貸政策令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及購房企業(yè)、個(gè)人資金頗有壓力，企業(yè)投資資金中自籌資金比例達(dá)歷史新高數(shù)據(jù)截止至2011年9月對(duì)工商類物業(yè)的牽連影響77緊縮的信貸政策令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及購房企業(yè)、個(gè)人資金頗有78房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的放緩，各開發(fā)商都從追求利潤(rùn)轉(zhuǎn)向追求回收速度，現(xiàn)金為王是上策，工商