南京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀研究課件

南京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀研究及重點案例南京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀研究及重點案例雨花軟件園徐莊軟件園鼓樓科技園高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)白下高新技術產(chǎn)業(yè)園百家湖科技產(chǎn)業(yè)園新城科技園下關CBD產(chǎn)業(yè)集群紫東國際創(chuàng)意園南京大型產(chǎn)業(yè)園分布概況雨花軟件園徐莊軟件園鼓樓科技園高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)白下高新技術產(chǎn)業(yè)園概況名錄園區(qū)定位物業(yè)功能類型產(chǎn)業(yè)比重（以面積比重作為參考）南京白下高新技術產(chǎn)業(yè)園集規(guī)模、品質、創(chuàng)新和活力為一體，南京乃至長三角具有較強影響力的科技創(chuàng)新集聚區(qū)。研發(fā)孵化樓、總部經(jīng)濟物業(yè)、商務多層辦公樓科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)占45%，總部基地區(qū)域占50%，且基本位于天安數(shù)碼城，商務辦公占5%南京徐莊軟件產(chǎn)業(yè)基地加速完善軟件業(yè)載體功能，打造一流的都市產(chǎn)業(yè)空間孵化器物業(yè)、多層辦公樓、專家SOHO、商業(yè)樓以軟件類研發(fā)及以數(shù)據(jù)平臺為主衍生其他與軟件相關的產(chǎn)業(yè)類型南京紫東國際創(chuàng)意園南京乃至長三角地區(qū)最具優(yōu)勢的國際性創(chuàng)意總部型商務園區(qū)，對長三角地區(qū)的創(chuàng)意企業(yè)和總部企業(yè)形成跨界整合和集聚。商務多層辦公樓，總部經(jīng)濟物業(yè)研發(fā)服務業(yè)，設計服務業(yè)，文化傳媒業(yè)，咨詢策劃業(yè)南京軟件谷中國軟件產(chǎn)業(yè)高端化、國際化、特色化和優(yōu)越生態(tài)環(huán)境平臺、優(yōu)質綜合服務平臺建設的示范區(qū)。研發(fā)孵化樓、總部經(jīng)濟物業(yè)、商務辦公樓以軟件類研發(fā)和總部經(jīng)濟物業(yè)為主，商務辦公比重不大南京產(chǎn)業(yè)園是以科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)（軟件、電子、通信）類型為主，在各園區(qū)內(nèi)擁有一定量的孵化器物業(yè)，比重較大；在產(chǎn)業(yè)比重方面，園區(qū)內(nèi)總部經(jīng)濟區(qū)域、專家公寓區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)整體占比相近。產(chǎn)業(yè)園概況名錄園區(qū)定位物業(yè)功能類型產(chǎn)業(yè)比重（以面積比重作為參產(chǎn)業(yè)園服務產(chǎn)業(yè)平臺常規(guī)服務金融服務：提供中小企業(yè)融資服務如風險投資、創(chuàng)新基金、產(chǎn)業(yè)引導基金、擔保、投融資咨詢；人力服務：為企業(yè)提供人力資源服務，為企業(yè)提供人才招聘、人事代理、人才培訓等服務；企業(yè)入駐手續(xù)辦理服務：幫助企業(yè)辦理入園各項手續(xù)并提供咨詢?yōu)槿腭v中小企業(yè)提供工商注冊、稅務注冊登記等服務；提供法律、財務、人力資源服務等方面的咨詢服務和培訓企業(yè)成長服務：中小企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)指導制定了一些工作制度和服務措施，聘請專家進行定期培訓,為創(chuàng)業(yè)人員提供相應的小額擔保貸款及貼息的扶持政策。為創(chuàng)業(yè)科技企業(yè)提供專利等服務部分產(chǎn)業(yè)園特有服務南京白下高新技術產(chǎn)業(yè)園：高端智能化管理系統(tǒng)南京徐莊軟件產(chǎn)業(yè)基地：產(chǎn)品測試質量保證CMM/CMMI認證和資質服務產(chǎn)業(yè)園服務產(chǎn)業(yè)平臺常規(guī)服務金融服務：提供中小企業(yè)融資服務如風產(chǎn)業(yè)園政策產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策南京政府實行軟件產(chǎn)業(yè)兩免三減半政策孵化器扶持政策，表現(xiàn)在減免租金、提供基金支持等方式經(jīng)過認定的企業(yè)開發(fā)過程中費用的投入通過稅收減免返還政策留園返稅政策，一般針對于營業(yè)稅稅收，返還比例在15—30%左右。優(yōu)惠幅度視企業(yè)在項目本區(qū)注冊資金，企業(yè)規(guī)模、稅收、產(chǎn)業(yè)類型（符合政府扶持產(chǎn)業(yè)）因素產(chǎn)業(yè)園政策產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策南京政府實行軟件產(chǎn)業(yè)兩免三減半政策孵產(chǎn)業(yè)園價格產(chǎn)業(yè)園名稱售價（元/平米）租金（元/平米/月）物業(yè)費（元/平米/月）產(chǎn)業(yè)類型條件稅收條件（元/平米/年）面積（平米）南京白下高新技術產(chǎn)業(yè)園7500363研發(fā)、總部、無污染生產(chǎn)類等公司1600最小為200整層1200南京徐莊軟件產(chǎn)業(yè)基地5500484符合產(chǎn)業(yè)類型（軟件、IT類等）的公司1300最小為500整層1500南京紫東國際創(chuàng)意園8500；獨棟11000(有地源熱泵）——4符合產(chǎn)業(yè)定位，污染生產(chǎn)類等的公司1500-2000最小300整層800獨棟1400、2100南京軟件谷——35（毛坯）45-60（精裝）2.5必須為南京雨花區(qū)注冊企業(yè)、且符合產(chǎn)業(yè)類型（軟件、IT類等）的公司無整層3000，可分隔產(chǎn)業(yè)園價格產(chǎn)業(yè)園名稱售價租金物業(yè)費產(chǎn)業(yè)類型條件稅收條件面積南產(chǎn)業(yè)園特征產(chǎn)業(yè)園優(yōu)勢劣勢良好的自然環(huán)境政府政策扶持售價與租金低廉，辦公成本低可以滿足不同面積段的客戶需求工業(yè)用地為主，限制性條件多交通不夠便利生活商業(yè)配套缺乏園區(qū)對于企業(yè)扶持與服務不夠生活配套有待完善；自然環(huán)境相對較好；政府政策扶持為主；價格及辦公成本低；滿足不同需求客戶。產(chǎn)業(yè)園特征產(chǎn)業(yè)園優(yōu)勢劣勢良好的自然環(huán)境工業(yè)用地為主，限制性條產(chǎn)業(yè)園客戶特征以整層租賃或分隔租賃為主；注重政策的優(yōu)惠；帶來符合自身的實惠是中小型企業(yè)所首先關注的中小客戶客戶特征大客戶以整層、整棟租賃或購買及自建辦公樓為主；注重物業(yè)產(chǎn)品及配套是否適應自身產(chǎn)業(yè)類型的需求和企業(yè)文化；注重政策的優(yōu)惠；看重產(chǎn)業(yè)園是否為自身產(chǎn)業(yè)的集聚地產(chǎn)業(yè)園客戶特征以整層租賃或分隔租賃為主；中小客戶客戶特征大客產(chǎn)業(yè)園案例——豐盛商匯項目位于南京城南軟件谷；軟件谷總規(guī)劃70平方公里，匯聚了國內(nèi)外知名IT公司入駐，形成了通信、軟件外包、信息服務三大產(chǎn)業(yè)集群。中國（南京）軟件谷地處南京主城南部雨花臺區(qū)，緊鄰河西新城與南部新城，規(guī)劃總面積70平方公里。目前已初步建成了中國首條軟件大道，匯聚了IBM中國軟件授權培訓中心、戴爾、中興通訊、華為科技、東軟研發(fā)、文思創(chuàng)新等國內(nèi)外知名軟件企業(yè)249家。截至2010年，軟件谷軟件從業(yè)人員13萬人，軟件建筑面積530萬平方米，軟件產(chǎn)值突破428億元。產(chǎn)業(yè)園案例——豐盛商匯項目位于南京城南軟件谷；軟件谷總規(guī)劃7產(chǎn)業(yè)園案例——豐盛商匯南京軟件谷以打造中國第一軟件產(chǎn)業(yè)基地為宗旨，規(guī)劃“十二五”末入園企業(yè)700家以上，軟件從業(yè)人員達到16萬以上到2015年，軟件產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)銷售收入1000億元以上，力爭占南京市的半壁江山，占雨花臺區(qū)GDP的30%以上；軟件產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)達到16萬人以上；軟件產(chǎn)業(yè)建筑面積達到600萬平方米以上；軟件企業(yè)個數(shù)達到700家以上，其中世界信息產(chǎn)業(yè)500強企業(yè)10家以上，中國軟件產(chǎn)業(yè)100強企業(yè)25家以上。產(chǎn)業(yè)園案例——豐盛商匯南京軟件谷以打造中國第一軟件產(chǎn)業(yè)基地為產(chǎn)業(yè)園案例——豐盛商匯目前軟件大道沿線已有傳云科技、華為軟件、中興通訊、中國普天、東軟研發(fā)、宏圖三胞、潤和外包、蘇豪科技、舜天研發(fā)、華博科技、中軟華通、豐盛軟件園、新華科技等79家軟件企業(yè)入駐，形成了規(guī)模龐大的通信軟件園區(qū)。中國傳動南京建工集團豐盛科技園南京軟件外包園潤和軟件外包園新華集團南京軟件谷通靈翠鉆研發(fā)中心華通科技園東軟集團南京斯威特集團鼎捷集團南京中興舜天集團南京中興通訊股份有限公司三期中博信息技術研究有限公司產(chǎn)業(yè)園案例——豐盛商匯目前軟件大道沿線已有傳云科技、華為軟件產(chǎn)業(yè)園案例——豐盛商匯豐盛商匯緊鄰1號線豐盛商匯站，打造低密度花園式生態(tài)辦公社區(qū)，設計概念上倡導低碳環(huán)保，建筑采用地源熱泵系統(tǒng)引入及新風系統(tǒng)；項目總建40萬方，A地塊11萬方，其中一期6.6萬方。A區(qū)C區(qū)項目總規(guī)劃40萬平方米，是一個包含辦公、商業(yè)、住宅、酒店、酒店式公寓、商務中心、展覽中心的多種物業(yè)形態(tài)組成的超大城市綜合體。整體由A、C兩個地塊組成，A地塊占地120畝，總建筑面積約17萬平方米，地上建筑面積11萬平方米，地下面積6萬平方米，容積率1.79，綠化率22.97%，建筑密度39.74%，車位400多個。產(chǎn)業(yè)園案例——豐盛商匯豐盛商匯緊鄰1號線豐盛商匯站，打造低密產(chǎn)業(yè)園案例——豐盛商匯一期（A區(qū)）產(chǎn)品規(guī)劃1#號樓為雨花區(qū)軟件谷管委會自用；4#號樓為開發(fā)商自持；一期對外出售的僅2、3、5#號樓；2、5#號樓1F為商業(yè)，2-6F為辦公；3#號樓1、2F為商業(yè)，3-6F為辦公；1F層高5米，2F及以上層高3.6米產(chǎn)業(yè)園案例——豐盛商匯一期（A區(qū)）產(chǎn)品規(guī)劃1#號樓為雨花區(qū)軟為您，我做到！為您，我做到！南京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀研究及重點案例南京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀研究及重點案例雨花軟件園徐莊軟件園鼓樓科技園高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)白下高新技術產(chǎn)業(yè)園百家湖科技產(chǎn)業(yè)園新城科技園下關CBD產(chǎn)業(yè)集群紫東國際創(chuàng)意園南京大型產(chǎn)業(yè)園分布概況雨花軟件園徐莊軟件園鼓樓科技園高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)白下高新技術產(chǎn)業(yè)園概況名錄園區(qū)定位物業(yè)功能類型產(chǎn)業(yè)比重（以面積比重作為參考）南京白下高新技術產(chǎn)業(yè)園集規(guī)模、品質、創(chuàng)新和活力為一體，南京乃至長三角具有較強影響力的科技創(chuàng)新集聚區(qū)。研發(fā)孵化樓、總部經(jīng)濟物業(yè)、商務多層辦公樓科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)占45%，總部基地區(qū)域占50%，且基本位于天安數(shù)碼城，商務辦公占5%南京徐莊軟件產(chǎn)業(yè)基地加速完善軟件業(yè)載體功能，打造一流的都市產(chǎn)業(yè)空間孵化器物業(yè)、多層辦公樓、專家SOHO、商業(yè)樓以軟件類研發(fā)及以數(shù)據(jù)平臺為主衍生其他與軟件相關的產(chǎn)業(yè)類型南京紫東國際創(chuàng)意園南京乃至長三角地區(qū)最具優(yōu)勢的國際性創(chuàng)意總部型商務園區(qū)，對長三角地區(qū)的創(chuàng)意企業(yè)和總部企業(yè)形成跨界整合和集聚。商務多層辦公樓，總部經(jīng)濟物業(yè)研發(fā)服務業(yè)，設計服務業(yè)，文化傳媒業(yè)，咨詢策劃業(yè)南京軟件谷中國軟件產(chǎn)業(yè)高端化、國際化、特色化和優(yōu)越生態(tài)環(huán)境平臺、優(yōu)質綜合服務平臺建設的示范區(qū)。研發(fā)孵化樓、總部經(jīng)濟物業(yè)、商務辦公樓以軟件類研發(fā)和總部經(jīng)濟物業(yè)為主，商務辦公比重不大南京產(chǎn)業(yè)園是以科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)（軟件、電子、通信）類型為主，在各園區(qū)內(nèi)擁有一定量的孵化器物業(yè)，比重較大；在產(chǎn)業(yè)比重方面，園區(qū)內(nèi)總部經(jīng)濟區(qū)域、專家公寓區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)整體占比相近。產(chǎn)業(yè)園概況名錄園區(qū)定位物業(yè)功能類型產(chǎn)業(yè)比重（以面積比重作為參產(chǎn)業(yè)園服務產(chǎn)業(yè)平臺常規(guī)服務金融服務：提供中小企業(yè)融資服務如風險投資、創(chuàng)新基金、產(chǎn)業(yè)引導基金、擔保、投融資咨詢；人力服務：為企業(yè)提供人力資源服務，為企業(yè)提供人才招聘、人事代理、人才培訓等服務；企業(yè)入駐手續(xù)辦理服務：幫助企業(yè)辦理入園各項手續(xù)并提供咨詢?yōu)槿腭v中小企業(yè)提供工商注冊、稅務注冊登記等服務；提供法律、財務、人力資源服務等方面的咨詢服務和培訓企業(yè)成長服務：中小企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)指導制定了一些工作制度和服務措施，聘請專家進行定期培訓,為創(chuàng)業(yè)人員提供相應的小額擔保貸款及貼息的扶持政策。為創(chuàng)業(yè)科技企業(yè)提供專利等服務部分產(chǎn)業(yè)園特有服務南京白下高新技術產(chǎn)業(yè)園：高端智能化管理系統(tǒng)南京徐莊軟件產(chǎn)業(yè)基地：產(chǎn)品測試質量保證CMM/CMMI認證和資質服務產(chǎn)業(yè)園服務產(chǎn)業(yè)平臺常規(guī)服務金融服務：提供中小企業(yè)融資服務如風產(chǎn)業(yè)園政策產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策南京政府實行軟件產(chǎn)業(yè)兩免三減半政策孵化器扶持政策，表現(xiàn)在減免租金、提供基金支持等方式經(jīng)過認定的企業(yè)開發(fā)過程中費用的投入通過稅收減免返還政策留園返稅政策，一般針對于營業(yè)稅稅收，返還比例在15—30%左右。優(yōu)惠幅度視企業(yè)在項目本區(qū)注冊資金，企業(yè)規(guī)模、稅收、產(chǎn)業(yè)類型（符合政府扶持產(chǎn)業(yè)）因素產(chǎn)業(yè)園政策產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策南京政府實行軟件產(chǎn)業(yè)兩免三減半政策孵產(chǎn)業(yè)園價格產(chǎn)業(yè)園名稱售價（元/平米）租金（元/平米/月）物業(yè)費（元/平米/月）產(chǎn)業(yè)類型條件稅收條件（元/平米/年）面積（平米）南京白下高新技術產(chǎn)業(yè)園7500363研發(fā)、總部、無污染生產(chǎn)類等公司1600最小為200整層1200南京徐莊軟件產(chǎn)業(yè)基地5500484符合產(chǎn)業(yè)類型（軟件、IT類等）的公司1300最小為500整層1500南京紫東國際創(chuàng)意園8500；獨棟11000(有地源熱泵）——4符合產(chǎn)業(yè)定位，污染生產(chǎn)類等的公司1500-2000最小300整層800獨棟1400、2100南京軟件谷——35（毛坯）45-60（精裝）2.5必須為南京雨花區(qū)注冊企業(yè)、且符合產(chǎn)業(yè)類型（軟件、IT類等）的公司無整層3000，可分隔產(chǎn)業(yè)園價格產(chǎn)業(yè)園名稱售價租金物業(yè)費產(chǎn)業(yè)類型條件稅收條件面積南產(chǎn)業(yè)園特征產(chǎn)業(yè)園優(yōu)勢劣勢良好的自然環(huán)境政府政策扶持售價與租金低廉，辦公成本低可以滿足不同面積段的客戶需求工業(yè)用地為主，限制性條件多交通不夠便利生活商業(yè)配套缺乏園區(qū)對于企業(yè)扶持與服務不夠生活配套有待完善；自然環(huán)境相對較好；政府政策扶持為主；價格及辦公成本低；滿足不同需求客戶。產(chǎn)業(yè)園特征產(chǎn)業(yè)園優(yōu)勢劣勢良好的自然環(huán)境工業(yè)用地為主，限制性條產(chǎn)業(yè)園客戶特征以整層租賃或分隔租賃為主；注重政策的優(yōu)惠；帶來符合自身的實惠是中小型企業(yè)所首先關注的中小客戶客戶特征大客戶以整層、整棟租賃或購買及自建辦公樓為主；注重物業(yè)產(chǎn)品及配套是否適應自身產(chǎn)業(yè)類型的需求和企業(yè)文化；注重政策的優(yōu)惠；看重產(chǎn)業(yè)園是否為自身產(chǎn)業(yè)的集聚地產(chǎn)業(yè)園客戶特征以整層租賃或分隔租賃為主；中小客戶客戶特征大客產(chǎn)業(yè)園案例——豐盛商匯項目位于南京城南軟件谷；軟件谷總規(guī)劃70平方公里，匯聚了國內(nèi)外知名IT公司入駐，形成了通信、軟件外包、信息服務三大產(chǎn)業(yè)集群。中國（南京）軟件谷地處南京主城南部雨花臺區(qū)，緊鄰河西新城與南部新城，規(guī)劃總面積70平方公里。目前已初步建成了中國首條軟件大道，匯聚了IBM中國軟件授權培訓中心、戴爾、中興通訊、華為科技、東軟研發(fā)、文思創(chuàng)新等國內(nèi)外知名軟件企業(yè)249家。截至2010年，軟件谷軟件從業(yè)人員13萬人，軟件建筑面積530萬平方米，軟件產(chǎn)值突破428億元。產(chǎn)業(yè)園案例——豐盛商匯項目位于南京城南軟件谷；軟件谷總規(guī)劃7產(chǎn)業(yè)園案例——豐盛商匯南京軟件谷以打造中國第一軟件產(chǎn)業(yè)基地為宗旨，規(guī)劃“十二五”末入園企業(yè)700家以上，軟件從業(yè)人員達到16萬以上到2015年，軟件產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)銷售收入1000億元以上，力爭占南京市的半壁江山，占雨花臺區(qū)GDP的30%以上；軟件產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)達到16萬人以上；軟件產(chǎn)業(yè)建筑面積達到600萬平方米以上；軟件企業(yè)個數(shù)達到700家以上，其中世界信息產(chǎn)業(yè)500強企業(yè)10家以上，中國軟件產(chǎn)業(yè)100強企業(yè)25家以上。產(chǎn)業(yè)園案例——豐盛商匯南京軟件谷以打造中國第一軟件產(chǎn)業(yè)基地為產(chǎn)業(yè)園案例——豐盛商匯目前軟件大道沿線已有傳云科技、華為軟件、中興通訊、中國普天、東軟研發(fā)、宏圖三胞、潤和外包、蘇豪科技、舜天研發(fā)、華博科技、中軟華通、豐盛軟件園、新華科技等79家軟件企業(yè)入駐，形成了規(guī)模龐大的通信軟件園區(qū)。中國傳動南京建工集