商業(yè)地產(chǎn)運作模式講解

商業(yè)地產(chǎn)運作模式講解第一篇：開發(fā)與經(jīng)營團隊

什么是房地產(chǎn)開發(fā)商

簡單的講“房地產(chǎn)開發(fā)商”是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的有限責(zé)任公司，其主要的經(jīng)營內(nèi)容為：有權(quán)按照一定程序獲得某一地塊的國有土地使用權(quán)和該地塊的物業(yè)開發(fā)權(quán)?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)商”又稱“房地產(chǎn)發(fā)展商”。按照我國現(xiàn)有的法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得某一地塊的開發(fā)權(quán)之后應(yīng)成立開發(fā)該地塊的“項目公司”。開發(fā)商的行業(yè)分類：第三產(chǎn)業(yè)！即服務(wù)業(yè)。什么的是“投資商”“投資商”就是投資組建“項目公司”的出資方。投資方可以為“全資所有”，也可以為多個股東聯(lián)合組成。本項目的投資商為xxxx投資發(fā)展有限公司。

什么是房地產(chǎn)營銷代理公司簡單地講房地產(chǎn)營銷代理公司是代表房地產(chǎn)開發(fā)商行使其開發(fā)的商品房銷售行為的公司。其主要職責(zé)為：針對項目進行市場調(diào)研、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議、營銷定位、廣告推廣、銷售執(zhí)行等與銷售有關(guān)的各項行為。完成上述所有的行為即稱為“全程營銷代理”；若只完成“市場調(diào)研”、“產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議”、“營銷定位”、（“廣告推廣”）的即稱為“營銷策劃”；若只完成“銷售執(zhí)行”的只能稱為“銷售代理”。什么是建筑承建商

通俗地說，建筑承包商就是房屋的承建者。房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)開發(fā)過程中把自己建設(shè)的各類商品房發(fā)包給建筑承包商，建筑承包商在商品房建設(shè)過程中，是具體的施工者。一個項目一般規(guī)定由一個總承包商承建，然后進行工程分包。建筑承包商的資質(zhì)分五級。

本案的建筑承建單位為：六建其它合作公司◆建筑設(shè)計公司：上海xxxx設(shè)計院◆園林景觀設(shè)計公司:xxx◆工程監(jiān)理公司:xxx◆廣告設(shè)計發(fā)布公司:xxx◆物業(yè)管理公司:xxx

……第二篇：土地及相關(guān)概念

土地所有權(quán)的概念與劃分土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地兩類。國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織。

土地使用權(quán)有償出讓

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國國有有土土地地是是指指城城區(qū)區(qū)、、近近郊郊區(qū)區(qū)、、遠遠郊郊區(qū)區(qū)的的城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)（（指指建建制制鎮(zhèn)鎮(zhèn)））、、工工礦礦區(qū)區(qū)范范圍圍內(nèi)內(nèi)屬屬于于全全民民所所有有的的土土地地；；土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓地地塊塊的的位位置置、、面面積積、、用用途途、、期期限限和和其其他他條條件件，，分分別別由由市市土土地地管管理理局局、、房地產(chǎn)市市場的的分類（1）房地產(chǎn)一級級市場：是土地交易易市場，是土土地所有者與與使用者間的的縱向交流，，由政府直接接控制和壟斷斷經(jīng)營。（2）房地產(chǎn)二級級市場：是增量房地地產(chǎn)交易市場場，指房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營者與房房地產(chǎn)使用者者的縱向流通通市場。（3）房地產(chǎn)三級級市場：即存量房地地產(chǎn)交易市場場，是房地產(chǎn)產(chǎn)所有者將房房地產(chǎn)使用權(quán)權(quán)或所有權(quán)再再轉(zhuǎn)讓的市場場，是消費者者間的橫向交交易，屬于消消費市場的重重新配置。房地產(chǎn)類類型根據(jù)建筑物使使用用途的不不同，可把房房地產(chǎn)物業(yè)定定性為：“住宅”、““商業(yè)”、““辦公”、““工業(yè)”、““綜合”……等土地使用權(quán)出出讓年限土地使用權(quán)出出讓最高年限限按不同用途途確定為:居住用地:70年工業(yè)用地:50年教育、科技、、文化、衛(wèi)生生、體育用地地:50年商業(yè)、旅游綜合或者其他用地:50年。

生地、毛地、、熟地生地：是指不不具有城市基基礎(chǔ)設(shè)施的土土地。如荒地地、農(nóng)地。毛地：是指具具有一定的城城市基礎(chǔ)設(shè)施施，但尚未完完成房屋拆遷遷補償安置的的土地。熟地：是指具具有較完善的的城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施且土地平平整，能直接接在其上進行行房屋建設(shè)的的土地。房地產(chǎn)開發(fā)的的土地基本要要求“七通一平”（（含“三通通一平”和““五通一平””）通水(上、下水)、通電、通路路、通郵、通訊訊、通暖氣、、通天燃氣或或煤氣；平整整土地。是指土地(生地)在通過一級開開發(fā)后，使其其達到具備上上水、雨污水水、電力、暖暖氣、電信和和道路通以及及場地平整的的條件，使二二級開發(fā)商可可以進場后迅迅速開發(fā)建設(shè)設(shè)。第三篇：：商品房房什么叫商商品房房完整的房屋所所有權(quán)包括四四個部分：房屋使用權(quán)、、占有權(quán)、處處置權(quán)和收益益權(quán)。普通商品房的的產(chǎn)權(quán)證書擁擁有全部的這這四項權(quán)利，，在不違反法法律規(guī)定的情情況下，可以以自由的轉(zhuǎn)讓讓、出租或贈贈與，不受任任何單位或個個人的限制和和干涉，其收收益全部歸個個人所有，購購買人除稅費費外不需要交交其他的費用用。商品房房的預(yù)預(yù)、出售售1、“預(yù)售””：商品房建設(shè)設(shè)項目在四四證齊全，，并在建筑筑工程施工工達到一定定階段之后后，即可獲獲得房地局局核發(fā)的““預(yù)售許可可證”，進進行商品房房的銷售。。濰坊的預(yù)預(yù)售條件為為：多層建建筑結(jié)構(gòu)封封頂、高層層建筑超過過三分之二二的工程量量。2、“出售””：當(dāng)商品房獲獲得“大產(chǎn)產(chǎn)證”之后后，商品房房的銷售即即可成為““出售”。。注：兩者的的主要區(qū)別別在于是否否取得“大大產(chǎn)證”。。大產(chǎn)證、小小產(chǎn)證的具具體含義房產(chǎn)產(chǎn)證證有有兩兩種種，，一一種種是是通通常常所所說說的的““大大產(chǎn)產(chǎn)證證””即即房房產(chǎn)產(chǎn)商商首首先先要要取取得得的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證，，是是房房產(chǎn)產(chǎn)商商擁擁有有房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的證證明明，，這這只只能能由由房房產(chǎn)產(chǎn)商商來來辦辦理理。。另一一種種稱稱為為““小小產(chǎn)產(chǎn)證證””，，即即每每個個購購房房者者拿拿到到的的二者的關(guān)系是房產(chǎn)商只有取得了“大產(chǎn)證”，才能把房子交給購房者，購房者才能去辦“小產(chǎn)證”。常用用經(jīng)經(jīng)濟濟技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)建設(shè)設(shè)用用地地面面積積總建建筑基底面積建筑容積率建筑密度綠化率建設(shè)設(shè)用用地地面面積積“建設(shè)設(shè)用用地地總建建筑筑面面積積“總建建筑筑面面積積””是是指指在在建建設(shè)設(shè)用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，（（地地上上））建建筑筑面面積積的的總總和和。。若部部分分地地上上的的附附屬屬配配套套用用房房在在在規(guī)劃中會分別標(biāo)注：地上建筑面積和地下建筑面積建筑筑容容積積率率是指指項項目目規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)全全部建筑筑基基底底面面積積是指指地地上上建建筑筑物物在在地地面面上上的的垂垂建筑筑密密度度即建建筑筑覆覆蓋蓋率率，，指指項項目目用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)所所有有基基底底面面積積之之和和與與規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地之之比比。。是指指規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的綠綠地地面面積積與與規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地面面積積之之比比。。綠化化率率不不等等于許多多購購房房者者認認為為衡衡量量一一個個房“綠化化率率””不不同同于于““綠綠地地率率””。。影影響響綠綠化化率率計計算算的的因因素素有有多多種種。。一一是是所所種種樹樹種種。。不不同同的的樹樹種種有有不不同同的的覆覆蓋蓋面面積積，，所所計計算算出出來來的的綠綠化化率率也而同同樣樣的的樹樹種種在真正正能能反反映映綠綠化化面面積積什么么叫叫““日日照照系系數(shù)數(shù)””在建建筑筑設(shè)設(shè)計計規(guī)規(guī)范范中中對對于于建建筑筑布布局局與與日日照照之之間間的的關(guān)關(guān)系系有有明明確確規(guī)規(guī)定定。。高層層建建筑筑要要滿滿足足大大寒寒日日日日照照2小時時的的要要求求，，同同時時參參考考日日照照分分析析確確定定。。項目目規(guī)規(guī)劃劃時時，，建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計單單位位在在小小區(qū)區(qū)總總平平圖圖中中要要標(biāo)標(biāo)示示出出地地面面各各部部位位在在冬冬至至日日的的日日照照小小時時數(shù)數(shù)，，并并用用不不同同顏顏色色來來表表示示，，什么么叫叫““棟棟距距””簡單單的的講講““棟棟距距””就就是是相相鄰鄰建建筑筑物物之之間間南南北北向向的的直直線線距距離離，，這這個個棟棟距距必必須須滿滿足足““日日照照””要要求求；；由于于建建筑筑布布局局、、建建筑筑形形態(tài)態(tài)的的多多樣樣性性，，棟棟距距只只是是個個籠籠統(tǒng)統(tǒng)的的概概念念。。住宅的的基基本知知識識“住宅”類類物業(yè)主主要包括括：“別墅””和和““公寓””。主要區(qū)別別在于“建筑高高度”與“容積積率”。。什么是共共用設(shè)施施設(shè)備共用設(shè)施施設(shè)備是是指住宅宅小區(qū)或或單幢住住宅內(nèi)，，建設(shè)費費用已分分攤進入入住房銷銷售價格格的共用用上下水水管道、、落水管管、水箱箱、加壓壓水泵、、電梯、、天線、、供電線線路、照照明、鍋鍋爐、暖暖氣線路路、煤氣氣線路、、消防設(shè)設(shè)施、綠綠地、道道路、路路燈、溝溝渠、池池、井、、非經(jīng)營營性車庫庫、公益益性文體體設(shè)施和和共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備使用的的房屋等等。各類名名詞詞解釋釋名詞解解釋釋建筑高度度分類：：低層、多多層、中中高層、、高層、、超高層層小高層、、板式小小高層低層層低層房屋屋是指高高度低于于或等于于10米的建筑筑物，一一般是1-3層建筑物物，如平平房、別別墅等。。低層房房屋一般般建筑結(jié)結(jié)構(gòu)簡單單，施工工期短，，建造成成本低廉廉，給人人以親切切安寧、、有天有有地的感感覺，它它的舒適適度、方方便度和和空間尺尺度優(yōu)于于高層。。人們特特別喜歡歡以此為為住宅。。但是，，低層房房屋占地地多，土土地利用用率低，，特別是是在寸土土寸金的的城市難難以廣泛泛開發(fā)。。住宅中的的低層建建筑主要要表現(xiàn)形形式為別別墅類多層層多層房屋屋指高于于10米、低于于或等于于24米的建筑筑物。多多層房屋屋一般為為4-7層。一般采用用磚混結(jié)結(jié)構(gòu)，少少數(shù)采用用鋼筋混混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)。多多層房屋屋一般規(guī)規(guī)格(房型)整齊，通通風(fēng)采光狀況況好，空空間緊湊湊而不閉塞。與與高層相相比，多多層房屋公用面面積少，，得房率率相應(yīng)提高，這這是很多多人喜歡歡多層房屋的主主要原因因。中高層層中高層：：8—10層建筑這是一個個建筑工工程上的的概念，，在日常常生活和和銷售中中不采用用這個概概念。8層以上要要求必須須配備電電梯高層層和和超超高高層層高層：10層以上的的建筑。。超高層：：建筑高度度超過100米的建筑筑。小高高層層所謂小高高層，是是指層數(shù)數(shù)為7層-18層的住宅宅，平面面布局類類似于多多層，有有載人電電梯但無無消防電電梯。小小高高層是一一種約定定俗成的的說法，，在《國際住宅宅設(shè)計規(guī)規(guī)范》中并無定定義。這這種住宅宅實際上上是中高高層住宅宅（7層-9層）和10層-18層的高層層住宅相相加在一一起的概概念。電電梯和樓樓梯共同同作為公公共垂直直交通工工具，但但可以不不設(shè)消防防電梯。。因此，，小高層層雖是高高層住宅宅，但層層數(shù)較低低，又具具有多層層住宅的的某些特特點，但但防火要要求并不不如高層層建筑防防火要求求那么高高。小高層住住宅一般般采用鋼鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)，帶電電梯。小小高層有有多層親親切安寧寧、房型型好、得得房率高高的特點點，又有有普通高高層結(jié)構(gòu)構(gòu)強度高高、耐用用年限高高、景觀觀系數(shù)高高，污染染程度低低等優(yōu)點點，很受受購房人人歡迎。。同時，，小高層層對土地地的利用用率提高高，土地地成本相相對下降降，很受受房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商的青睞睞。所以以，近年年來中心心城區(qū)小小高層如如雨后春春筍，越越來越多多。板式小小高高層作為住宅宅上的新新品種，，板式小小高層目目前沒有有明確的的定義。。一般說說來，8至14層、板式式結(jié)構(gòu)、、帶電梯梯的住宅宅樓被稱稱為板式式小高層層。在實際情情況中，，板式小小高層常常為11層，那是是因為根根據(jù)建筑筑設(shè)計規(guī)規(guī)范的要要求，12層以上的的建筑必必須配備備有至少少2部的電梯梯，為節(jié)節(jié)約開發(fā)發(fā)成本板板式小高高層多設(shè)設(shè)計成11層帶12層躍式的的11＋1模式。本本項目的的A幢4單元和B幢1單元就是是這種典典型的板板式小高高層。建筑層層高高“建筑層高”簡稱“層高”，是指樓板板中心到上上一層樓板板中心的高高度，住宅宅的層高一一般在2.8米。匯嘉瑞瑞景園的層層高為：2.9米?！皟舾摺笔侵笜前宓牡谋砻娴缴仙弦粚訕前灏宓撞康母吒叨龋簝舾撸浇ńㄖ痈吒撸瓨菢前搴穸溶S層、復(fù)式式和錯層躍層住宅是一套套住宅占兩兩個樓層，，有內(nèi)部樓樓梯聯(lián)系上上下層；一一般在首層層安排起居居、廚房、、餐廳、衛(wèi)衛(wèi)生間，最最好有一間間臥室，二二層安排臥臥室、書房房、衛(wèi)生間間等。復(fù)式住宅在概念念上是一層層，但層高高較普通的的住宅高，，可在局部部掏出夾層層，安排臥臥室或書房房等內(nèi)容，，用樓梯聯(lián)聯(lián)系上下。。其目的是是提高住宅宅空間利用用率?！皬?fù)式”與與“躍躍層式式”的區(qū)區(qū)別簡單地講，，如果上下下兩層完全全分隔，應(yīng)應(yīng)稱為躍層層式住宅；；如上下兩兩層在同一一空間內(nèi)，，即從下層層室內(nèi)可以以看見上層層的場面、、欄桿或走走廊等部分分，則為復(fù)復(fù)式住宅。。錯層層所謂“錯層式”住宅主要指指的是一直直房子不處處于同一平平面，即房房內(nèi)的廳、、臥、衛(wèi)、、廚、陽臺臺處于幾個個高度不同同的平面上上。錯層和和復(fù)式式的區(qū)區(qū)別盡管兩種房房屋均處于于不同層面面，但復(fù)式式層高往往往超過一人人高度，相相當(dāng)于兩層層樓。而錯錯層式高度度低于一人人，人站立立在第一層層面平視可可看到第二二層面。因因此錯層有有“壓縮了的復(fù)復(fù)式”之稱。另外復(fù)式的的一、二層層樓面往往往垂直投影影，上下面面積一致；；而錯層式式兩個(或三個)樓面并非垂垂直相疊，，而是互相相以不等高高形式錯開開。對于房地產(chǎn)產(chǎn)銷售人員員來說必須須分清復(fù)式式、躍層式式、錯層式式房屋的不不同特征和和面積計算算方法?？偪偠灾?，，躍層式住住宅如果是是完整的兩兩層，其建建筑面積或或使用面積積均應(yīng)是兩兩層的建筑筑面積或使使用面積之之和。具體體計算時可可根據(jù)各地地對使用房房間凈面積積和凈高度度的標(biāo)準(zhǔn)來來計算。復(fù)復(fù)式住宅的的面積計算算也參照同同一標(biāo)準(zhǔn)。。錯層式住住宅的面積積計算參照照平面住宅宅面積計算算。錯層和和復(fù)式式的區(qū)區(qū)別“建筑面積””與“套內(nèi)內(nèi)建筑面積積”“套內(nèi)建建筑面面積”“套內(nèi)建筑面面積”是“套內(nèi)使用面面積”與“套內(nèi)墻體面面積”以及“陽臺建筑面面積”之和?！疤變?nèi)使用面面積”是指套內(nèi)房房屋使用空空間的面積積，以水平平投影面積積計算，具具體如下：：1.套內(nèi)使用面面積為套內(nèi)內(nèi)臥室、起起居室、過過廳、過道道、廚房、、儲藏室、、衛(wèi)生間、、廁所、壁壁柜等空間間面積的總總和。2.套內(nèi)樓梯按按自然層數(shù)數(shù)的面積總總和計入使使用面積。。3.不包括在結(jié)結(jié)構(gòu)面積內(nèi)內(nèi)的套內(nèi)煙煙囪、通風(fēng)風(fēng)道、管道道井均計入入使