安吉市場調(diào)研課件

安吉縣市場調(diào)研報(bào)告

安吉縣市場調(diào)研報(bào)告

1引言引言2

-目錄–－經(jīng)濟(jì)總評篇－區(qū)域分析篇－市調(diào)分析篇－項(xiàng)目建議篇-目錄–3

安吉縣域經(jīng)濟(jì)總評2019年安吉縣全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）190.02億元，比上年增長12.8%，增速比上年加快1.7個(gè)百分點(diǎn)。2019年安吉縣城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn)。全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入27597元，比上年增長13.2%。2019年安吉市場物價(jià)同比上漲，食品價(jià)格漲幅較大，全年居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲4.2%。工業(yè)生產(chǎn)快速增長，企業(yè)效益大幅提高。全年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比上年增長28.6%，增速比上年加快12.3個(gè)百分點(diǎn)。投資保持較快增長，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資82.65億元，比上年增長19.2%，增速比上年回落2.2個(gè)百分點(diǎn)消費(fèi)平穩(wěn)較快增長，重點(diǎn)商家銷售旺盛。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額70.25億元，比上年增長18.0%；扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長13.2%。安吉縣域經(jīng)濟(jì)總評2019年安吉縣全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）4

安吉房地產(chǎn)市場總評2019年是國家宏觀調(diào)控的一年，雖然調(diào)控力度不斷加大，但對安吉的整體房地產(chǎn)市場影響較小。調(diào)控作用初顯，安吉土地成交情況與2009年基本持平。2019年安吉累計(jì)成交土地50宗（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)），與2009年相比減少10宗。2019年安吉房地產(chǎn)總銷售面積為67.48萬平米，累計(jì)比上年同期增長23.3%;其中銷售住宅面積58.89萬平米，銷售金額346476萬元，分別比上年同期增長47%與115.9%；住宅的空置面積達(dá)到6.26萬平米，比上年同期增長184.5%。2019年安吉房地長市場均價(jià)為5883元/平米，較2009年每平米上漲1878元，漲幅31.92%。遞鋪鎮(zhèn)作為安吉的縣城中心依舊領(lǐng)跑安吉縣房地產(chǎn)市場，縣城商品房均價(jià)達(dá)到7000元/平米，產(chǎn)品品質(zhì)方面較2009年有非常大的提升。安吉房地產(chǎn)市場總評2019年是國家宏觀調(diào)控的一年，雖然調(diào)控5第一章區(qū)域市場分析第一章區(qū)域市場分析6安吉縣地處浙皖邊界，處于浙江省的西北部，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的組成部分。當(dāng)前長三角地區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，成為國際資本、國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)地區(qū)。長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市上海、杭州等的加快建設(shè)，對包括安吉在內(nèi)的周邊地區(qū)的輻射作用越來越強(qiáng)。浙江省委、省政府從全面建設(shè)小康社會(huì)、提前全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化出發(fā)，做出了建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)基地和主動(dòng)接軌上海、積極參與長江三角洲合作和交流的重大戰(zhàn)略決策。安吉縣委積極響應(yīng)省委號(hào)召及時(shí)做出了走新興工業(yè)化道路，建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)基地的決定，在主動(dòng)融入杭州、湖州打造的“杭寧發(fā)展帶”中走在了前頭，以交通干道為紐帶，將安吉的良好的生態(tài)資源融入杭州、浙江乃至整個(gè)長三角經(jīng)濟(jì)圈，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)和產(chǎn)業(yè)雙贏。地理區(qū)位較為優(yōu)越，受杭州產(chǎn)業(yè)帶和南太湖產(chǎn)業(yè)帶影響較為明顯區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢分析安吉縣地處浙皖邊界，處于浙江省的西北部，是長7近幾年，“生態(tài)立縣—生態(tài)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣”的發(fā)展路子，使得安吉縣的生態(tài)環(huán)境有了更大的改善。以水資源環(huán)境為例，2019年以前的水質(zhì)污染較為嚴(yán)重，局部河段的水質(zhì)為V類或劣于V類，經(jīng)過大力治理，2019年全縣河流總評價(jià)河長256.5KM，其中Ⅱ類水河段長175.5KM，占總評價(jià)河長68.4%；Ⅲ類水河段長77.0KM，占總評價(jià)河長30.0%區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢分析生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)良好，保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢分析生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)良好，保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展8安吉縣水陸交通便利，在綜合交通體系中公路運(yùn)輸占有極其重要的地位，縣域內(nèi)有04省道、11省道、12省道、13省道等多條跨境公路，杭長高速已經(jīng)啟動(dòng)，申嘉湖高速延伸段已列入市規(guī)劃，全縣所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)都與干線公路連接，公路通村率達(dá)到90%以上，已形成縱橫交錯(cuò)的公路交通網(wǎng)絡(luò)。水路運(yùn)輸在貨運(yùn)中扮演著重要的角色。通信程控化，無線尋呼、移動(dòng)電話、網(wǎng)絡(luò)都已廣泛應(yīng)用。涉外飯店4家，具備較強(qiáng)的綜合接待能力。科技、教育、文化、衛(wèi)生和體育等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷進(jìn)步。區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢分析基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，為縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展打下基礎(chǔ)區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢分析基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，為縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展打下基礎(chǔ)9區(qū)域發(fā)展制約因素分析安吉縣雖然地處于長三角地區(qū)，但因遠(yuǎn)離了滬寧和滬杭甬鐵路形成的“Z”字形產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，從全省經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)布局來看，本縣不在省內(nèi)的兩大經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的杭州灣兩岸和溫臺(tái)沿海兩大城鎮(zhèn)群上。再加上安吉地處山區(qū)，偏于浙江西北一隅，不靠江不靠海，沒有大的港口資源，沒有大的現(xiàn)狀交通主要干線，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對較弱，外商投資力度較小，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后。本縣的主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)為椅業(yè)和竹木加工業(yè)，這兩大產(chǎn)業(yè)占全縣制造業(yè)產(chǎn)值的32.11%，但是這兩項(xiàng)產(chǎn)業(yè)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，面臨著產(chǎn)業(yè)升級和改造的問題。縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)地位不突出區(qū)域發(fā)展制約因素分析縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)地位不突10安吉縣擁有良好的生態(tài)環(huán)境，青山綠水，空氣清新，工業(yè)發(fā)展方向應(yīng)該是沒有污染的綠色工業(yè)、生態(tài)工業(yè)。但是在沒有開展土地市場治理整頓之前，安吉縣共有大小工業(yè)園區(qū)、工業(yè)小區(qū)13個(gè)，且大都分布于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，各園區(qū)多以發(fā)展制造業(yè)為主，且受當(dāng)前招商體制的影響，其企業(yè)發(fā)展水平都相對較低，這樣不僅造成土地資源的浪費(fèi)，而且會(huì)帶來嚴(yán)重的生態(tài)環(huán)境污染問題。規(guī)劃期間，隨著安吉縣全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，第二產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中仍然會(huì)占有重要的地位，在這一發(fā)展過程中如何有效協(xié)調(diào)生態(tài)環(huán)境保護(hù)和經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系，是土地利用過程中一個(gè)不容忽視的問題。區(qū)域發(fā)展制約因素分析工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護(hù)關(guān)系不協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展制約因素分析工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護(hù)關(guān)系不協(xié)調(diào)11趨勢一、高層、小高層產(chǎn)品漸成為消費(fèi)熱點(diǎn)高層住宅的主要代表樓盤有萬邦房產(chǎn)的沁河灣、誠泰房產(chǎn)的御景園，由于開發(fā)商具較強(qiáng)實(shí)力和房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)了高層住宅的發(fā)展和市場對高層住宅樓盤的看好，尤其是沁河灣項(xiàng)目在規(guī)劃中融入了架空層的設(shè)計(jì)以及生態(tài)社區(qū)與智能化社區(qū)的營造，在較大程度上提升高層產(chǎn)品的檔次，因此獲得市場較好的認(rèn)同感。趨勢二、開發(fā)規(guī)模由中小型向大型樓盤發(fā)展大型樓盤的開發(fā)因?yàn)楦黝惻涮醉?xiàng)目的分?jǐn)偝杀具h(yuǎn)遠(yuǎn)低于小樓盤開發(fā)，因此受到有實(shí)力開發(fā)商的青睞，而大型樓盤由于配套的完善性，社區(qū)生活質(zhì)量也將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過小樓盤的生活質(zhì)量。較大型樓盤主要有景都翡翠灣和羅馬風(fēng)情城，他們的規(guī)劃建筑面積均在25萬平方米以上。趨勢三、居住環(huán)境由輔助型向主題型轉(zhuǎn)化，樓盤品質(zhì)明顯提升傳統(tǒng)的開發(fā)理念大都將小區(qū)環(huán)境作為建筑物的附屬品來營造，他們與建筑物的本身形象是脫節(jié)的，缺乏相容性的，僅僅是為了完成綠化率指標(biāo)來建設(shè)的。而新一代的房產(chǎn)開發(fā)理念則將環(huán)境營造作為小區(qū)建設(shè)的主題，建筑物與環(huán)境是融為一體的，從建筑物的立面造型、色彩規(guī)劃、樓道裝飾到小區(qū)布景中每一景點(diǎn)、每一小品的設(shè)計(jì)制作，都尋求著一種賞心悅目的“景”的概念，建筑物既是社區(qū)業(yè)主的居所，同時(shí)又是小區(qū)環(huán)境的一個(gè)組成部分；而對細(xì)部設(shè)計(jì)，開發(fā)商將更注重精致性和人性化。區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢趨勢一、高層、小高層產(chǎn)品漸成為消費(fèi)熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢12區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢趨勢四、項(xiàng)目策劃推廣更加專業(yè)化隨著外地實(shí)力開發(fā)商的不斷介入安吉樓市，競爭將更趨激烈，為了在市場競爭中立于不敗之地，會(huì)有更多的開發(fā)商加倍重視項(xiàng)目的專業(yè)化市場運(yùn)作。委托專業(yè)策劃公司代理推廣樓盤既是其中的一種,由于專業(yè)策劃公司對樓盤市場運(yùn)作的熟練度和技巧型均高于一般開發(fā)商的水平，不僅能有效地提升開發(fā)商的品牌形象，也將為開發(fā)商創(chuàng)造出更理想的經(jīng)濟(jì)效益。趨勢五、消費(fèi)群體逐漸外擴(kuò)安吉目前樓市的主流消費(fèi)群體已經(jīng)從以前的單一遞鋪居民轉(zhuǎn)向周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和外地投資者。根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，住宅購房戶遞鋪鎮(zhèn)居民占64％，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占20％，外地客戶占16％周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和外地客戶呈明顯上升趨勢。值得注意的是，外地客戶中有66％的客戶來自杭州，這一客戶群對安吉的生態(tài)居住環(huán)境有較大的偏好，同時(shí)又都認(rèn)為安吉還是一塊房地產(chǎn)處女地，具有很大的投資潛力。區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢趨勢四、項(xiàng)目策劃推廣更加專業(yè)化13趨勢六、價(jià)格競爭向品牌競爭發(fā)展開發(fā)初期，大部分開發(fā)商主要以微利贏取市場、回籠資金、推動(dòng)市場消費(fèi)的初期整合過程，從而開始尋求新的利潤目標(biāo)。而隨著市場消費(fèi)心態(tài)的逐漸成熟，人們也將不會(huì)再以價(jià)格來決定他們的購買選擇，他們會(huì)更注重樓盤的整體居住質(zhì)量，更注重開發(fā)商的品牌形象。因此，開發(fā)商從自身利益和從市場長遠(yuǎn)利益出發(fā)，會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化品牌運(yùn)作，全面提升居住質(zhì)量，從價(jià)格競爭轉(zhuǎn)向品牌競爭；不斷強(qiáng)化品牌包裝將成為下一輪安吉樓市競爭的焦點(diǎn)。趨勢七、樓市價(jià)格由平穩(wěn)增長期向高速上揚(yáng)期發(fā)展安吉樓市價(jià)格從2009年的4000元/平方米左右逐漸抬升到現(xiàn)在的7500元/平米左右，部分高層價(jià)格突破10000元/平方米，在安吉屬于比較高端的，物業(yè)去化也從期房無人問津到現(xiàn)在的現(xiàn)房買不到，這一現(xiàn)象說明當(dāng)?shù)毓┎粦?yīng)求的現(xiàn)狀，樓市高潮開始顯現(xiàn)。區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢趨勢六、價(jià)格競爭向品牌競爭發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢14第二章房地產(chǎn)市調(diào)總結(jié)第二章房地產(chǎn)市調(diào)總結(jié)15縣城市調(diào)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目宗地位置開發(fā)規(guī)模戶型區(qū)間單價(jià)（元/m2）銷售情況水岸人家昌碩東路占地面積：59736.8㎡建筑面積：68100㎡容積率：1.14主力戶型：90-260㎡住宅：排屋，多層總套數(shù)：/均價(jià)8000元/㎡在售林語香溪天荒坪北路占地面積：70000㎡建筑面積：35000㎡容積率：0.5住宅：聯(lián)排，獨(dú)棟別墅主力戶型：220-350㎡總戶數(shù)：122均價(jià)7500元/㎡在售，2019年交付翡翠灣天荒坪北路占地面積：25.8萬平方米建筑面積：33.6萬平方米容積率：1.3主力戶型：187-252㎡，110-135㎡住宅：多層，高層，別墅，排屋總套數(shù)：2404均價(jià)8500元/㎡在售，鳳棲花園鳳凰南路占地面積：16.5萬平方米建筑面積：14萬平方米容積率：0.85主力戶型：/住宅：別墅，排屋總套數(shù)：518均價(jià)7000元/㎡在售億城嘉園云鴻東路占地面積：37919㎡建筑面積：45503㎡容積率：1.2主力戶型：90-141㎡住宅：多層總套數(shù)：362均價(jià)6800元/㎡在售錢塘·檀香園人民路占地面積：2.8萬平方米建筑面積：3萬平方米容積率：1.07主力戶型：169-313㎡住宅：美式別墅總套數(shù)：158均價(jià)7600元/㎡在售茗仕雅墅勝利西路占地面積：43395㎡建筑面積：32980㎡容積率：0.76主力戶型：345.84㎡住宅：別墅總套數(shù)：104均價(jià)8000元/㎡在售，09年5月底交房縣城市調(diào)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目宗地位置開發(fā)規(guī)模戶型區(qū)間單價(jià)（元/m16萬邦·沁河灣項(xiàng)目位置安吉縣靈芝東路與天目路交口物業(yè)類型住宅建筑形態(tài)高層、小高層建筑風(fēng)格新古典主義總建筑面積229000㎡規(guī)劃亮點(diǎn)項(xiàng)目沿遞鋪港而建，高層與小高層建筑高低錯(cuò)落排開，底層5.4米架空層設(shè)計(jì)，引入遞鋪港水資源打造社區(qū)環(huán)境，人車完全分流。戶型3房2廳2衛(wèi)/2房2廳1衛(wèi)/1房1廳1衛(wèi)面積區(qū)間65-140㎡社區(qū)配套會(huì)所、中心景觀區(qū)、7層辦公樓銷售均價(jià)8800元/㎡優(yōu)惠政策客群組成公務(wù)員、私營業(yè)主、二次置業(yè)、縣城中高端收入階層項(xiàng)目點(diǎn)評項(xiàng)目位于安吉縣城中心地帶，周邊配套齊全，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)十分合理，且領(lǐng)先市場，包裝高端，高調(diào)打造城市景觀豪宅。典型項(xiàng)目分析—高層豪宅萬邦·沁河灣項(xiàng)目位置安吉縣靈芝東路與天目路交口物業(yè)類型住宅建17項(xiàng)目位置安吉縣靈峰景區(qū)物業(yè)類型獨(dú)棟別墅、雙拼、聯(lián)排別墅（一期）建筑形態(tài)高層、獨(dú)棟別墅、雙拼、聯(lián)排建筑風(fēng)格新亞洲自然生態(tài)總建筑面積123000㎡規(guī)劃亮點(diǎn)項(xiàng)目橫跨滸溪河畔兩岸，新中式建筑風(fēng)格結(jié)合中國特色園林景觀相互呼應(yīng)，建筑單體呈半圍合的結(jié)構(gòu)布局，棟與棟之間用架構(gòu)做短距離連接，形式上是聯(lián)排，實(shí)則為獨(dú)棟。戶型4房2廳2衛(wèi)/5房3廳3衛(wèi)/6房3廳3衛(wèi)面積區(qū)間299-456㎡社區(qū)配套會(huì)所、中心景觀區(qū)、小型商業(yè)銷售均價(jià)8500元/㎡優(yōu)惠政策無客群組成公務(wù)員、私營業(yè)主、縣城高端收入階層、部分以杭州為主的外地投資客戶項(xiàng)目點(diǎn)評項(xiàng)目位于安吉縣環(huán)靈峰景區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃亮點(diǎn)突出，風(fēng)格明顯，是目前安吉景區(qū)別墅的高端樓盤代表之一。璞墅典型項(xiàng)目分析—景區(qū)樓盤項(xiàng)目位置安吉縣靈峰景區(qū)物業(yè)類型獨(dú)棟別墅、雙拼建筑形態(tài)高層、獨(dú)18項(xiàng)目位置安吉遞鋪迎賓大道629號(hào)物業(yè)類型普通住宅建筑形態(tài)高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格總建筑面積90000㎡規(guī)劃亮點(diǎn)項(xiàng)目為高層社區(qū)，規(guī)劃亮點(diǎn)較少戶型3房2廳2衛(wèi)/2房2廳1衛(wèi)/1房1廳1衛(wèi)面積區(qū)間70-140㎡社區(qū)配套會(huì)所、綜合商業(yè)銷售均價(jià)8500元/㎡優(yōu)惠政策無客群組成公務(wù)員、私營業(yè)主、縣城中高端收入階層項(xiàng)目點(diǎn)評項(xiàng)目規(guī)劃為純高層社區(qū)，是安吉目前為數(shù)不多的純高層樓盤的代表，整體定位中高端水平。竹?！び俺堑湫晚?xiàng)目分析—純高層樓盤項(xiàng)目位置安吉遞鋪迎賓大道629號(hào)物業(yè)類型普通住宅建筑形態(tài)高19項(xiàng)目位置安吉遞鋪蕪園西路167號(hào)物業(yè)類型排屋、花園洋房、普通住宅、別墅建筑形態(tài)多層、小高層、排屋、別墅建筑風(fēng)格歐式總建筑面積360000㎡規(guī)劃亮點(diǎn)項(xiàng)目由2個(gè)地塊組成，規(guī)劃了花園洋房、高層、排屋、別墅等物業(yè)，依次排序，用高層圍合多層，形成一個(gè)布局合理，綠水圍繞的社區(qū)。戶型3房2廳2衛(wèi)/2房2廳1衛(wèi)/4房2廳2衛(wèi)/5房2廳3衛(wèi)面積區(qū)間70-250㎡社區(qū)配套會(huì)所、幼兒園、中心景觀區(qū)、商業(yè)區(qū)銷售均價(jià)8000元/㎡優(yōu)惠政策無客群組成縣城中高端收入階層、部分外地投資客戶項(xiàng)目點(diǎn)評項(xiàng)目位于安吉縣城中心，產(chǎn)品規(guī)劃較為先進(jìn)合理，整體定位高端，知名度一般，屬于綜合型樓盤的代表。景都·翡翠灣典型項(xiàng)目分析—綜合型大盤項(xiàng)目位置安吉遞鋪蕪園西路167號(hào)物業(yè)類型排屋、花園洋房、普20項(xiàng)目位置安吉縣勝利西路495號(hào)物業(yè)類型排屋、花園洋房、普通住宅、公寓、商業(yè)建筑形態(tài)多層、小高層、排屋、排屋建筑風(fēng)格英倫風(fēng)情總建筑面積140098㎡規(guī)劃亮點(diǎn)社區(qū)由多種建筑形態(tài)構(gòu)成，有3個(gè)4000平米左右的中心花園，構(gòu)筑了坡地式景觀，設(shè)計(jì)為人車分流社區(qū)戶型3房2廳2衛(wèi)/2房2廳1衛(wèi)/1房1廳1衛(wèi)面積區(qū)間70-140㎡社區(qū)配套會(huì)所、中心景觀區(qū)、小型商業(yè)銷售均價(jià)8800元/㎡優(yōu)惠政策無客群組成公務(wù)員、私營業(yè)主、縣城中高端收入階層項(xiàng)目點(diǎn)評項(xiàng)目位于安吉縣城中心，配套極為優(yōu)越，而且項(xiàng)目年線較久，是安吉高端項(xiàng)目的代表性樓盤，口碑較好，價(jià)格領(lǐng)跑市場。但產(chǎn)品規(guī)劃較為單一和落后，屬于地段型樓盤。維多利亞典型項(xiàng)目分析—縣城中心樓盤項(xiàng)目位置安吉縣勝利西路495號(hào)物業(yè)類型排屋、花園洋房、普通住21項(xiàng)目位置安吉遞鋪迎賓大道621號(hào)物業(yè)類型排屋、花園洋房、普通住宅建筑形態(tài)多層、小高層、排屋建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格總建筑面積250000㎡規(guī)劃亮點(diǎn)規(guī)劃為純歐洲經(jīng)典住區(qū)，建筑以獨(dú)棟、排屋、電梯洋房為主。融合法師建筑精華和地中海建筑的奔放及意大利建筑的神韻。在景觀營造上將歐式宮廷園林理念與江南山水完美糅合戶型3房2廳2衛(wèi)/4房2廳2衛(wèi)面積區(qū)間113-400㎡社區(qū)配套會(huì)所、中心景觀區(qū)、小型商業(yè)銷售均價(jià)8000元/㎡優(yōu)惠政策無客群組成縣城中高端收入階層、二次置業(yè)居多項(xiàng)目點(diǎn)評項(xiàng)目位于安吉縣城南方向，是未來安吉縣的主要發(fā)展方向，周邊市政配套較為優(yōu)越，社區(qū)規(guī)劃合理，產(chǎn)品整體檔次處于中高端水平，營銷水準(zhǔn)領(lǐng)先安吉市場。羅馬風(fēng)情城典型項(xiàng)目分析—“日光盤”項(xiàng)目位置安吉遞鋪迎賓大道621號(hào)物業(yè)類型排屋、花園洋房、普22安吉縣城目前市場均價(jià)普通住宅：7500元/㎡花園洋房：8000元/㎡排屋:8500元/㎡別墅：12000元/㎡目前在售普通住宅項(xiàng)目呈現(xiàn)出高層價(jià)格高于多層價(jià)格，樓層越高價(jià)格越貴的局面。市場普遍優(yōu)惠較少，處于一次性付款97-98折，按揭98-99折之間。價(jià)格分析安吉縣城目前市場均價(jià)23產(chǎn)品分析

縱觀安吉房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，總體處于中級階段，消費(fèi)者購房心態(tài)由物質(zhì)追求轉(zhuǎn)向精神追求。1.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于多元化雖然大部分產(chǎn)品為多層的住宅項(xiàng)目，但是小高層和高層住宅日益增多，風(fēng)格迥異。且出現(xiàn)了類似沁河灣項(xiàng)目的精品樓盤

，戶型趨于多樣化，涌現(xiàn)出一批以中小戶型為主的項(xiàng)目，環(huán)境與品質(zhì)感明顯提升。2.產(chǎn)品特色不夠明顯大部分產(chǎn)品照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修飾和規(guī)劃設(shè)計(jì)上明顯缺乏自有特色，沒有形成社區(qū)文化。若有一種房型精美、規(guī)劃合理、富有特色、外立面豐富的樓盤推向市場將容易分流現(xiàn)有其他樓盤的客戶源。3.社區(qū)配套設(shè)施提升在小區(qū)規(guī)劃，環(huán)境布局，景點(diǎn)營造等方面有了明顯提升，中高端項(xiàng)目大多配有會(huì)所、中心景觀區(qū)等社區(qū)配套，智能化達(dá)到中端水平。4.物業(yè)管理門檻抬高物業(yè)管理傾向于知名度高的大型物管公司，杭州綠城物管在市場上的口碑好。產(chǎn)品分析縱觀安吉房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，總體處于中級階24隨著生活水平的改善和經(jīng)濟(jì)收入的提高，住宅市場從量的需求轉(zhuǎn)向質(zhì)的需求轉(zhuǎn)變，需求檔次逐漸拉開，中等收入、中高收入家庭首先進(jìn)入換代期。需求分析1.多層次、多價(jià)位的商品住宅供應(yīng)體系逐步形成目前安吉正在初步形成以普通住宅為核心、高層住宅為塔尖的金字塔型多層次商品住宅供應(yīng)體系。這兩類不同價(jià)位的住宅基本可以滿足不同收入階層、不同消費(fèi)層次的消費(fèi)者對住房的需求。2.城市擴(kuò)張和改造拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期性規(guī)律，安吉房地產(chǎn)行業(yè)目前已進(jìn)入了一個(gè)新的增長期，這種增長勢頭在今后幾年中還會(huì)繼續(xù)，并越來越火。隨著未來房地產(chǎn)生產(chǎn)基數(shù)逐年增加，房地產(chǎn)供應(yīng)量和需求量會(huì)出現(xiàn)階段性、周期性的起伏，房屋開發(fā)在適度、適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，不會(huì)出現(xiàn)大面積過剩的現(xiàn)象。隨著生活水平的改善和經(jīng)濟(jì)收入的提高，住宅市場25需求分析3.城市化進(jìn)程和外來人口購房成為安吉新增住房消費(fèi)主力城市人口增加對房屋的需求主要包括兩部分，一部分是城市新增人口的住房需求。安吉縣近幾年每年新增城鎮(zhèn)人口約3萬人。另外一部分是外來人口對住房的需求。城市化進(jìn)程的加快，民營企業(yè)的快速發(fā)展，以及購房入戶政策的實(shí)施，都會(huì)吸引大量的外來人口購房。4.改善性住房需求將繼續(xù)保持增長勢頭隨著消費(fèi)水平的提升，一部分高收入群體從改善生活品質(zhì)角度考慮，已經(jīng)進(jìn)入二次置業(yè)階段，這部分人群成為高品質(zhì)住宅的主力消費(fèi)群體。5.舊城改造、房屋拆遷引起的市場需求這部分需求相對穩(wěn)定，隨著城市化和郊區(qū)化擴(kuò)張，這部分消費(fèi)成為郊區(qū)很多項(xiàng)目的主力購買群體。對這部分消費(fèi)的把控，成為郊區(qū)項(xiàng)目能否成功銷售的關(guān)鍵因素。需求分析3.城市化進(jìn)程和外來人口購房成為安吉新增住房消費(fèi)主力26消費(fèi)者心理分析購房時(shí)的最重視因素依次為位置和總價(jià)、周邊環(huán)境。消費(fèi)者心理分析購房時(shí)的最重視因素依次為位置和總價(jià)、周邊環(huán)境。27產(chǎn)品需求據(jù)房產(chǎn)部門統(tǒng)計(jì)安吉市民中有60%的人計(jì)劃選擇多層住宅，有25%左右的人計(jì)劃購買高層住宅，有15%的人計(jì)劃購買小高層住宅。小高層和高層住宅在安吉處于發(fā)展階段，在市民中受到一定的熱捧，目前現(xiàn)有高層住宅項(xiàng)目基本以豪宅形象面市，均價(jià)高于多層住宅。項(xiàng)目要取得較好的市場業(yè)績，關(guān)鍵在于能否對市場進(jìn)行有效的引導(dǎo)和發(fā)掘，多層住宅仍是大多數(shù)市民的追求熱點(diǎn)。消費(fèi)者心理分析產(chǎn)品需求消費(fèi)者心理分析28信息來源：當(dāng)?shù)卣c售樓部訪談消費(fèi)者心理分析戶型需求需求2房戶型的共有30%，需求3房戶型的有40%需求公寓戶型的有15%，需求四室戶型的有15%住宅空間形式需求空間形式選擇最多的是傳統(tǒng)的平面式結(jié)構(gòu)，有50%的選擇比例。但錯(cuò)層和復(fù)式也有一定的選擇比例，均為15%，躍式結(jié)構(gòu)形式選擇比例較少。相信隨著人們收入水平的提高，消費(fèi)能力的增強(qiáng)，選擇錯(cuò)層和復(fù)式的比例也將相應(yīng)地有所增長。價(jià)格需求計(jì)劃購房單價(jià)

29建筑風(fēng)格需求消費(fèi)者心理分析建筑風(fēng)格需求消費(fèi)者心理分析30小區(qū)環(huán)境需求消費(fèi)者心理分析小區(qū)環(huán)境需求消費(fèi)者心理分析312019年至今處于樓市調(diào)控政策的頻發(fā)期，大多為針對“國十一條”的進(jìn)一步細(xì)化，各項(xiàng)調(diào)控措施目標(biāo)指向投資性需求。安吉縣政府嚴(yán)格遵從國家的調(diào)控政策，但2019年的市場和全國大部分城市一樣處于供銷兩旺的局面，全年房價(jià)漲幅為31.92%.2019年新出臺(tái)的國八條政策對安吉的房地產(chǎn)投資市場影響較為明顯，由于限制外地戶口購房和提高二手房首付比率，在一定程度上打壓了投資性客戶和改善性購房客戶的購買積極性，目前開發(fā)商和購房者均處于觀望階段，不少項(xiàng)目放慢了推盤的節(jié)奏。樓市政策分析2019年至今處于樓市調(diào)控政策的頻發(fā)期，大多32補(bǔ)充：天荒坪鎮(zhèn)企業(yè)信息補(bǔ)充：天荒坪鎮(zhèn)企業(yè)信息33據(jù)我司對安吉縣政府、安吉縣統(tǒng)計(jì)局、安吉縣工商局、安吉縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園管理中心的走訪和實(shí)地考察統(tǒng)計(jì)出的數(shù)據(jù)如下：安吉縣天荒坪鎮(zhèn)目前規(guī)模以上企業(yè)共計(jì)61家，主要從事轉(zhuǎn)椅生產(chǎn)加工、竹制品加工、家俱生產(chǎn)，在職職工3000人左右，平均月收入2500元，員工主要來自湖南、貴州、四川等地，大多為農(nóng)民工階層。通過訪談外來務(wù)工人員發(fā)現(xiàn)僅有2人有在本地購房的想法，占調(diào)查人數(shù)的13%，大多數(shù)務(wù)工人員表示安吉房價(jià)過高，而且貸款困難在安吉買房的可能性幾乎為零。同時(shí)對周邊的村民進(jìn)行了訪談，村民均表示不愿在郊區(qū)購房，原因是：1、在農(nóng)村有宅基地，在郊區(qū)購房的成本高于自建房；2、農(nóng)村的教育相對落后，郊區(qū)房不能滿足為子女上學(xué)買房的要求。據(jù)我司對安吉縣政府、安吉縣統(tǒng)計(jì)局、安吉縣工商34第三章項(xiàng)目建議第三章項(xiàng)目建議351、考慮到本項(xiàng)目的特殊地理位置和安吉市民的購房心態(tài)，做一居的可能性不大，建議做投資型樓盤，戶型結(jié)構(gòu)多元化；

2、產(chǎn)品要和市場上目前的產(chǎn)品有效區(qū)分，做足差異化。建議做退臺(tái)式產(chǎn)品，做足灰空間，延展有限的室內(nèi)空間；

3、景觀要因地制宜，建議營造立體化綠化加大中心廣場的綠化面積和水景面積，主打景觀牌，做安吉市場真正意義上的親水樓盤，建議營造立體化綠化；

5、現(xiàn)有的大竹海度假村可以改造成以時(shí)尚為主題或是以文化為主題的概念酒店，增加項(xiàng)目的附加值和投資價(jià)值；

6、形成租售一體的服務(wù)體系，導(dǎo)入酒店運(yùn)營的經(jīng)營模式，售出的產(chǎn)品可以幫客戶經(jīng)營，減少客戶投資風(fēng)險(xiǎn)，增加購買信心。；

7、建議增加項(xiàng)目的商業(yè)配套，以滿足社區(qū)的日常生活需求；

8、營銷推廣過程中要以豐富多彩的現(xiàn)場活動(dòng)制造影響力，結(jié)合體驗(yàn)式營銷，讓安吉市民體驗(yàn)從未有過的項(xiàng)目文化，搶占市場制高點(diǎn)。結(jié)合市場調(diào)研對大竹海項(xiàng)目的建議1、考慮到本項(xiàng)目的特殊地理位置和安吉市民的購房心態(tài)，做一居的36THEENDTHEEND37

Thankyou拯畏怖汾關(guān)爐烹霉躲渠早膘岸緬蘭輛坐蔬光膊列板哮瞥疹傻俘源拯割宜跟三叉神經(jīng)痛-治療三叉神經(jīng)痛-治療拯畏怖汾關(guān)爐烹霉躲渠早膘岸緬蘭輛坐蔬光膊列板哮瞥疹38安吉縣市場調(diào)研報(bào)告

安吉縣市場調(diào)研報(bào)告

39引言引言40

-目錄–－經(jīng)濟(jì)總評篇－區(qū)域分析篇－市調(diào)分析篇－項(xiàng)目建議篇-目錄–41

安吉縣域經(jīng)濟(jì)總評2019年安吉縣全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）190.02億元，比上年增長12.8%，增速比上年加快1.7個(gè)百分點(diǎn)。2019年安吉縣城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn)。全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入27597元，比上年增長13.2%。2019年安吉市場物價(jià)同比上漲，食品價(jià)格漲幅較大，全年居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲4.2%。工業(yè)生產(chǎn)快速增長，企業(yè)效益大幅提高。全年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比上年增長28.6%，增速比上年加快12.3個(gè)百分點(diǎn)。投資保持較快增長，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資82.65億元，比上年增長19.2%，增速比上年回落2.2個(gè)百分點(diǎn)消費(fèi)平穩(wěn)較快增長，重點(diǎn)商家銷售旺盛。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額70.25億元，比上年增長18.0%；扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長13.2%。安吉縣域經(jīng)濟(jì)總評2019年安吉縣全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）42

安吉房地產(chǎn)市場總評2019年是國家宏觀調(diào)控的一年，雖然調(diào)控力度不斷加大，但對安吉的整體房地產(chǎn)市場影響較小。調(diào)控作用初顯，安吉土地成交情況與2009年基本持平。2019年安吉累計(jì)成交土地50宗（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)），與2009年相比減少10宗。2019年安吉房地產(chǎn)總銷售面積為67.48萬平米，累計(jì)比上年同期增長23.3%;其中銷售住宅面積58.89萬平米，銷售金額346476萬元，分別比上年同期增長47%與115.9%；住宅的空置面積達(dá)到6.26萬平米，比上年同期增長184.5%。2019年安吉房地長市場均價(jià)為5883元/平米，較2009年每平米上漲1878元，漲幅31.92%。遞鋪鎮(zhèn)作為安吉的縣城中心依舊領(lǐng)跑安吉縣房地產(chǎn)市場，縣城商品房均價(jià)達(dá)到7000元/平米，產(chǎn)品品質(zhì)方面較2009年有非常大的提升。安吉房地產(chǎn)市場總評2019年是國家宏觀調(diào)控的一年，雖然調(diào)控43第一章區(qū)域市場分析第一章區(qū)域市場分析44安吉縣地處浙皖邊界，處于浙江省的西北部，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的組成部分。當(dāng)前長三角地區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，成為國際資本、國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)地區(qū)。長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市上海、杭州等的加快建設(shè)，對包括安吉在內(nèi)的周邊地區(qū)的輻射作用越來越強(qiáng)。浙江省委、省政府從全面建設(shè)小康社會(huì)、提前全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化出發(fā)，做出了建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)基地和主動(dòng)接軌上海、積極參與長江三角洲合作和交流的重大戰(zhàn)略決策。安吉縣委積極響應(yīng)省委號(hào)召及時(shí)做出了走新興工業(yè)化道路，建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)基地的決定，在主動(dòng)融入杭州、湖州打造的“杭寧發(fā)展帶”中走在了前頭，以交通干道為紐帶，將安吉的良好的生態(tài)資源融入杭州、浙江乃至整個(gè)長三角經(jīng)濟(jì)圈，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)和產(chǎn)業(yè)雙贏。地理區(qū)位較為優(yōu)越，受杭州產(chǎn)業(yè)帶和南太湖產(chǎn)業(yè)帶影響較為明顯區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢分析安吉縣地處浙皖邊界，處于浙江省的西北部，是長45近幾年，“生態(tài)立縣—生態(tài)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣”的發(fā)展路子，使得安吉縣的生態(tài)環(huán)境有了更大的改善。以水資源環(huán)境為例，2019年以前的水質(zhì)污染較為嚴(yán)重，局部河段的水質(zhì)為V類或劣于V類，經(jīng)過大力治理，2019年全縣河流總評價(jià)河長256.5KM，其中Ⅱ類水河段長175.5KM，占總評價(jià)河長68.4%；Ⅲ類水河段長77.0KM，占總評價(jià)河長30.0%區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢分析生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)良好，保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢分析生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)良好，保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展46安吉縣水陸交通便利，在綜合交通體系中公路運(yùn)輸占有極其重要的地位，縣域內(nèi)有04省道、11省道、12省道、13省道等多條跨境公路，杭長高速已經(jīng)啟動(dòng)，申嘉湖高速延伸段已列入市規(guī)劃，全縣所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)都與干線公路連接，公路通村率達(dá)到90%以上，已形成縱橫交錯(cuò)的公路交通網(wǎng)絡(luò)。水路運(yùn)輸在貨運(yùn)中扮演著重要的角色。通信程控化，無線尋呼、移動(dòng)電話、網(wǎng)絡(luò)都已廣泛應(yīng)用。涉外飯店4家，具備較強(qiáng)的綜合接待能力。科技、教育、文化、衛(wèi)生和體育等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷進(jìn)步。區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢分析基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，為縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展打下基礎(chǔ)區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢分析基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，為縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展打下基礎(chǔ)47區(qū)域發(fā)展制約因素分析安吉縣雖然地處于長三角地區(qū)，但因遠(yuǎn)離了滬寧和滬杭甬鐵路形成的“Z”字形產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，從全省經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)布局來看，本縣不在省內(nèi)的兩大經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的杭州灣兩岸和溫臺(tái)沿海兩大城鎮(zhèn)群上。再加上安吉地處山區(qū)，偏于浙江西北一隅，不靠江不靠海，沒有大的港口資源，沒有大的現(xiàn)狀交通主要干線，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對較弱，外商投資力度較小，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后。本縣的主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)為椅業(yè)和竹木加工業(yè)，這兩大產(chǎn)業(yè)占全縣制造業(yè)產(chǎn)值的32.11%，但是這兩項(xiàng)產(chǎn)業(yè)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，面臨著產(chǎn)業(yè)升級和改造的問題?？h域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)地位不突出區(qū)域發(fā)展制約因素分析縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)地位不突48安吉縣擁有良好的生態(tài)環(huán)境，青山綠水，空氣清新，工業(yè)發(fā)展方向應(yīng)該是沒有污染的綠色工業(yè)、生態(tài)工業(yè)。但是在沒有開展土地市場治理整頓之前，安吉縣共有大小工業(yè)園區(qū)、工業(yè)小區(qū)13個(gè)，且大都分布于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，各園區(qū)多以發(fā)展制造業(yè)為主，且受當(dāng)前招商體制的影響，其企業(yè)發(fā)展水平都相對較低，這樣不僅造成土地資源的浪費(fèi)，而且會(huì)帶來嚴(yán)重的生態(tài)環(huán)境污染問題。規(guī)劃期間，隨著安吉縣全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，第二產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中仍然會(huì)占有重要的地位，在這一發(fā)展過程中如何有效協(xié)調(diào)生態(tài)環(huán)境保護(hù)和經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系，是土地利用過程中一個(gè)不容忽視的問題。區(qū)域發(fā)展制約因素分析工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護(hù)關(guān)系不協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展制約因素分析工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護(hù)關(guān)系不協(xié)調(diào)49趨勢一、高層、小高層產(chǎn)品漸成為消費(fèi)熱點(diǎn)高層住宅的主要代表樓盤有萬邦房產(chǎn)的沁河灣、誠泰房產(chǎn)的御景園，由于開發(fā)商具較強(qiáng)實(shí)力和房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)了高層住宅的發(fā)展和市場對高層住宅樓盤的看好，尤其是沁河灣項(xiàng)目在規(guī)劃中融入了架空層的設(shè)計(jì)以及生態(tài)社區(qū)與智能化社區(qū)的營造，在較大程度上提升高層產(chǎn)品的檔次，因此獲得市場較好的認(rèn)同感。趨勢二、開發(fā)規(guī)模由中小型向大型樓盤發(fā)展大型樓盤的開發(fā)因?yàn)楦黝惻涮醉?xiàng)目的分?jǐn)偝杀具h(yuǎn)遠(yuǎn)低于小樓盤開發(fā)，因此受到有實(shí)力開發(fā)商的青睞，而大型樓盤由于配套的完善性，社區(qū)生活質(zhì)量也將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過小樓盤的生活質(zhì)量。較大型樓盤主要有景都翡翠灣和羅馬風(fēng)情城，他們的規(guī)劃建筑面積均在25萬平方米以上。趨勢三、居住環(huán)境由輔助型向主題型轉(zhuǎn)化，樓盤品質(zhì)明顯提升傳統(tǒng)的開發(fā)理念大都將小區(qū)環(huán)境作為建筑物的附屬品來營造，他們與建筑物的本身形象是脫節(jié)的，缺乏相容性的，僅僅是為了完成綠化率指標(biāo)來建設(shè)的。而新一代的房產(chǎn)開發(fā)理念則將環(huán)境營造作為小區(qū)建設(shè)的主題，建筑物與環(huán)境是融為一體的，從建筑物的立面造型、色彩規(guī)劃、樓道裝飾到小區(qū)布景中每一景點(diǎn)、每一小品的設(shè)計(jì)制作，都尋求著一種賞心悅目的“景”的概念，建筑物既是社區(qū)業(yè)主的居所，同時(shí)又是小區(qū)環(huán)境的一個(gè)組成部分；而對細(xì)部設(shè)計(jì)，開發(fā)商將更注重精致性和人性化。區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢趨勢一、高層、小高層產(chǎn)品漸成為消費(fèi)熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢50區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢趨勢四、項(xiàng)目策劃推廣更加專業(yè)化隨著外地實(shí)力開發(fā)商的不斷介入安吉樓市，競爭將更趨激烈，為了在市場競爭中立于不敗之地，會(huì)有更多的開發(fā)商加倍重視項(xiàng)目的專業(yè)化市場運(yùn)作。委托專業(yè)策劃公司代理推廣樓盤既是其中的一種,由于專業(yè)策劃公司對樓盤市場運(yùn)作的熟練度和技巧型均高于一般開發(fā)商的水平，不僅能有效地提升開發(fā)商的品牌形象，也將為開發(fā)商創(chuàng)造出更理想的經(jīng)濟(jì)效益。趨勢五、消費(fèi)群體逐漸外擴(kuò)安吉目前樓市的主流消費(fèi)群體已經(jīng)從以前的單一遞鋪居民轉(zhuǎn)向周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和外地投資者。根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，住宅購房戶遞鋪鎮(zhèn)居民占64％，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占20％，外地客戶占16％周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和外地客戶呈明顯上升趨勢。值得注意的是，外地客戶中有66％的客戶來自杭州，這一客戶群對安吉的生態(tài)居住環(huán)境有較大的偏好，同時(shí)又都認(rèn)為安吉還是一塊房地產(chǎn)處女地，具有很大的投資潛力。區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢趨勢四、項(xiàng)目策劃推廣更加專業(yè)化51趨勢六、價(jià)格競爭向品牌競爭發(fā)展開發(fā)初期，大部分開發(fā)商主要以微利贏取市場、回籠資金、推動(dòng)市場消費(fèi)的初期整合過程，從而開始尋求新的利潤目標(biāo)。而隨著市場消費(fèi)心態(tài)的逐漸成熟，人們也將不會(huì)再以價(jià)格來決定他們的購買選擇，他們會(huì)更注重樓盤的整體居住質(zhì)量，更注重開發(fā)商的品牌形象。因此，開發(fā)商從自身利益和從市場長遠(yuǎn)利益出發(fā)，會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化品牌運(yùn)作，全面提升居住質(zhì)量，從價(jià)格競爭轉(zhuǎn)向品牌競爭；不斷強(qiáng)化品牌包裝將成為下一輪安吉樓市競爭的焦點(diǎn)。趨勢七、樓市價(jià)格由平穩(wěn)增長期向高速上揚(yáng)期發(fā)展安吉樓市價(jià)格從2009年的4000元/平方米左右逐漸抬升到現(xiàn)在的7500元/平米左右，部分高層價(jià)格突破10000元/平方米，在安吉屬于比較高端的，物業(yè)去化也從期房無人問津到現(xiàn)在的現(xiàn)房買不到，這一現(xiàn)象說明當(dāng)?shù)毓┎粦?yīng)求的現(xiàn)狀，樓市高潮開始顯現(xiàn)。區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢趨勢六、價(jià)格競爭向品牌競爭發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢52第二章房地產(chǎn)市調(diào)總結(jié)第二章房地產(chǎn)市調(diào)總結(jié)53縣城市調(diào)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目宗地位置開發(fā)規(guī)模戶型區(qū)間單價(jià)（元/m2）銷售情況水岸人家昌碩東路占地面積：59736.8㎡建筑面積：68100㎡容積率：1.14主力戶型：90-260㎡住宅：排屋，多層總套數(shù)：/均價(jià)8000元/㎡在售林語香溪天荒坪北路占地面積：70000㎡建筑面積：35000㎡容積率：0.5住宅：聯(lián)排，獨(dú)棟別墅主力戶型：220-350㎡總戶數(shù)：122均價(jià)7500元/㎡在售，2019年交付翡翠灣天荒坪北路占地面積：25.8萬平方米建筑面積：33.6萬平方米容積率：1.3主力戶型：187-252㎡，110-135㎡住宅：多層，高層，別墅，排屋總套數(shù)：2404均價(jià)8500元/㎡在售，鳳棲花園鳳凰南路占地面積：16.5萬平方米建筑面積：14萬平方米容積率：0.85主力戶型：/住宅：別墅，排屋總套數(shù)：518均價(jià)7000元/㎡在售億城嘉園云鴻東路占地面積：37919㎡建筑面積：45503㎡容積率：1.2主力戶型：90-141㎡住宅：多層總套數(shù)：362均價(jià)6800元/㎡在售錢塘·檀香園人民路占地面積：2.8萬平方米建筑面積：3萬平方米容積率：1.07主力戶型：169-313㎡住宅：美式別墅總套數(shù)：158均價(jià)7600元/㎡在售茗仕雅墅勝利西路占地面積：43395㎡建筑面積：32980㎡容積率：0.76主力戶型：345.84㎡住宅：別墅總套數(shù)：104均價(jià)8000元/㎡在售，09年5月底交房縣城市調(diào)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目宗地位置開發(fā)規(guī)模戶型區(qū)間單價(jià)（元/m54萬邦·沁河灣項(xiàng)目位置安吉縣靈芝東路與天目路交口物業(yè)類型住宅建筑形態(tài)高層、小高層建筑風(fēng)格新古典主義總建筑面積229000㎡規(guī)劃亮點(diǎn)項(xiàng)目沿遞鋪港而建，高層與小高層建筑高低錯(cuò)落排開，底層5.4米架空層設(shè)計(jì)，引入遞鋪港水資源打造社區(qū)環(huán)境，人車完全分流。戶型3房2廳2衛(wèi)/2房2廳1衛(wèi)/1房1廳1衛(wèi)面積區(qū)間65-140㎡社區(qū)配套會(huì)所、中心景觀區(qū)、7層辦公樓銷售均價(jià)8800元/㎡優(yōu)惠政策客群組成公務(wù)員、私營業(yè)主、二次置業(yè)、縣城中高端收入階層項(xiàng)目點(diǎn)評項(xiàng)目位于安吉縣城中心地帶，周邊配套齊全，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)十分合理，且領(lǐng)先市場，包裝高端，高調(diào)打造城市景觀豪宅。典型項(xiàng)目分析—高層豪宅萬邦·沁河灣項(xiàng)目位置安吉縣靈芝東路與天目路交口物業(yè)類型住宅建55項(xiàng)目位置安吉縣靈峰景區(qū)物業(yè)類型獨(dú)棟別墅、雙拼、聯(lián)排別墅（一期）建筑形態(tài)高層、獨(dú)棟別墅、雙拼、聯(lián)排建筑風(fēng)格新亞洲自然生態(tài)總建筑面積123000㎡規(guī)劃亮點(diǎn)項(xiàng)目橫跨滸溪河畔兩岸，新中式建筑風(fēng)格結(jié)合中國特色園林景觀相互呼應(yīng)，建筑單體呈半圍合的結(jié)構(gòu)布局，棟與棟之間用架構(gòu)做短距離連接，形式上是聯(lián)排，實(shí)則為獨(dú)棟。戶型4房2廳2衛(wèi)/5房3廳3衛(wèi)/6房3廳3衛(wèi)面積區(qū)間299-456㎡社區(qū)配套會(huì)所、中心景觀區(qū)、小型商業(yè)銷售均價(jià)8500元/㎡優(yōu)惠政策無客群組成公務(wù)員、私營業(yè)主、縣城高端收入階層、部分以杭州為主的外地投資客戶項(xiàng)目點(diǎn)評項(xiàng)目位于安吉縣環(huán)靈峰景區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃亮點(diǎn)突出，風(fēng)格明顯，是目前安吉景區(qū)別墅的高端樓盤代表之一。璞墅典型項(xiàng)目分析—景區(qū)樓盤項(xiàng)目位置安吉縣靈峰景區(qū)物業(yè)類型獨(dú)棟別墅、雙拼建筑形態(tài)高層、獨(dú)56項(xiàng)目位置安吉遞鋪迎賓大道629號(hào)物業(yè)類型普通住宅建筑形態(tài)高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格總建筑面積90000㎡規(guī)劃亮點(diǎn)項(xiàng)目為高層社區(qū)，規(guī)劃亮點(diǎn)較少戶型3房2廳2衛(wèi)/2房2廳1衛(wèi)/1房1廳1衛(wèi)面積區(qū)間70-140㎡社區(qū)配套會(huì)所、綜合商業(yè)銷售均價(jià)8500元/㎡優(yōu)惠政策無客群組成公務(wù)員、私營業(yè)主、縣城中高端收入階層項(xiàng)目點(diǎn)評項(xiàng)目規(guī)劃為純高層社區(qū)，是安吉目前為數(shù)不多的純高層樓盤的代表，整體定位中高端水平。竹海·御景城典型項(xiàng)目分析—純高層樓盤項(xiàng)目位置安吉遞鋪迎賓大道629號(hào)物業(yè)類型普通住宅建筑形態(tài)高57項(xiàng)目位置安吉遞鋪蕪園西路167號(hào)物業(yè)類型排屋、花園洋房、普通住宅、別墅建筑形態(tài)多層、小高層、排屋、別墅建筑風(fēng)格歐式總建筑面積360000㎡規(guī)劃亮點(diǎn)項(xiàng)目由2個(gè)地塊組成，規(guī)劃了花園洋房、高層、排屋、別墅等物業(yè)，依次排序，用高層圍合多層，形成一個(gè)布局合理，綠水圍繞的社區(qū)。戶型3房2廳2衛(wèi)/2房2廳1衛(wèi)/4房2廳2衛(wèi)/5房2廳3衛(wèi)面積區(qū)間70-250㎡社區(qū)配套會(huì)所、幼兒園、中心景觀區(qū)、商業(yè)區(qū)銷售均價(jià)8000元/㎡優(yōu)惠政策無客群組成縣城中高端收入階層、部分外地投資客戶項(xiàng)目點(diǎn)評項(xiàng)目位于安吉縣城中心，產(chǎn)品規(guī)劃較為先進(jìn)合理，整體定位高端，知名度一般，屬于綜合型樓盤的代表。景都·翡翠灣典型項(xiàng)目分析—綜合型大盤項(xiàng)目位置安吉遞鋪蕪園西路167號(hào)物業(yè)類型排屋、花園洋房、普58項(xiàng)目位置安吉縣勝利西路495號(hào)物業(yè)類型排屋、花園洋房、普通住宅、公寓、商業(yè)建筑形態(tài)多層、小高層、排屋、排屋建筑風(fēng)格英倫風(fēng)情總建筑面積140098㎡規(guī)劃亮點(diǎn)社區(qū)由多種建筑形態(tài)構(gòu)成，有3個(gè)4000平米左右的中心花園，構(gòu)筑了坡地式景觀，設(shè)計(jì)為人車分流社區(qū)戶型3房2廳2衛(wèi)/2房2廳1衛(wèi)/1房1廳1衛(wèi)面積區(qū)間70-140㎡社區(qū)配套會(huì)所、中心景觀區(qū)、小型商業(yè)銷售均價(jià)8800元/㎡優(yōu)惠政策無客群組成公務(wù)員、私營業(yè)主、縣城中高端收入階層項(xiàng)目點(diǎn)評項(xiàng)目位于安吉縣城中心，配套極為優(yōu)越，而且項(xiàng)目年線較久，是安吉高端項(xiàng)目的代表性樓盤，口碑較好，價(jià)格領(lǐng)跑市場。但產(chǎn)品規(guī)劃較為單一和落后，屬于地段型樓盤。維多利亞典型項(xiàng)目分析—縣城中心樓盤項(xiàng)目位置安吉縣勝利西路495號(hào)物業(yè)類型排屋、花園洋房、普通住59項(xiàng)目位置安吉遞鋪迎賓大道621號(hào)物業(yè)類型排屋、花園洋房、普通住宅建筑形態(tài)多層、小高層、排屋建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格總建筑面積250000㎡規(guī)劃亮點(diǎn)規(guī)劃為純歐洲經(jīng)典住區(qū)，建筑以獨(dú)棟、排屋、電梯洋房為主。融合法師建筑精華和地中海建筑的奔放及意大利建筑的神韻。在景觀營造上將歐式宮廷園林理念與江南山水完美糅合戶型3房2廳2衛(wèi)/4房2廳2衛(wèi)面積區(qū)間113-400㎡社區(qū)配套會(huì)所、中心景觀區(qū)、小型商業(yè)銷售均價(jià)8000元/㎡優(yōu)惠政策無客群組成縣城中高端收入階層、二次置業(yè)居多項(xiàng)目點(diǎn)評項(xiàng)目位于安吉縣城南方向，是未來安吉縣的主要發(fā)展方向，周邊市政配套較為優(yōu)越，社區(qū)規(guī)劃合理，產(chǎn)品整體檔次處于中高端水平，營銷水準(zhǔn)領(lǐng)先安吉市場。羅馬風(fēng)情城典型項(xiàng)目分析—“日光盤”項(xiàng)目位置安吉遞鋪迎賓大道621號(hào)物業(yè)類型排屋、花園洋房、普60安吉縣城目前市場均價(jià)普通住宅：7500元/㎡花園洋房：8000元/㎡排屋:8500元/㎡別墅：12000元/㎡目前在售普通住宅項(xiàng)目呈現(xiàn)出高層價(jià)格高于多層價(jià)格，樓層越高價(jià)格越貴的局面。市場普遍優(yōu)惠較少，處于一次性付款97-98折，按揭98-99折之間。價(jià)格分析安吉縣城目前市場均價(jià)61產(chǎn)品分析

縱觀安吉房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，總體處于中級階段，消費(fèi)者購房心態(tài)由物質(zhì)追求轉(zhuǎn)向精神追求。1.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于多元化雖然大部分產(chǎn)品為多層的住宅項(xiàng)目，但是小高層和高層住宅日益增多，風(fēng)格迥異。且出現(xiàn)了類似沁河灣項(xiàng)目的精品樓盤

，戶型趨于多樣化，涌現(xiàn)出一批以中小戶型為主的項(xiàng)目，環(huán)境與品質(zhì)感明顯提升。2.產(chǎn)品特色不夠明顯大部分產(chǎn)品照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修飾和規(guī)劃設(shè)計(jì)上明顯缺乏自有特色，沒有形成社區(qū)文化。若有一種房型精美、規(guī)劃合理、富有特色、外立面豐富的樓盤推向市場將容易分流現(xiàn)有其他樓盤的客戶源。3.社區(qū)配套設(shè)施提升在小區(qū)規(guī)劃，環(huán)境布局，景點(diǎn)營造等方面有了明顯提升，中高端項(xiàng)目大多配有會(huì)所、中心景觀區(qū)等社區(qū)配套，智能化達(dá)到中端水平。4.物業(yè)管理門檻抬高物業(yè)管理傾向于知名度高的大型物管公司，杭州綠城物管在市場上的口碑好。產(chǎn)品分析縱觀安吉房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，總體處于中級階62隨著生活水平的改善和經(jīng)濟(jì)收入的提高，住宅市場從量的需求轉(zhuǎn)向質(zhì)的需求轉(zhuǎn)變，需求檔次逐漸拉開，中等收入、中高收入家庭首先進(jìn)入換代期。需求分析1.多層次、多價(jià)位的商品住宅供應(yīng)體系逐步形成目前安吉正在初步形成以普通住宅為核心、高層住宅為塔尖的金字塔型多層次商品住宅供應(yīng)體系。這兩類不同價(jià)位的住宅基本可以滿足不同收入階層、不同消費(fèi)層次的消費(fèi)者對住房的需求。2.城市擴(kuò)張和改造拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期性規(guī)律，安吉房地產(chǎn)行業(yè)目前已進(jìn)入了一個(gè)新的增長期，這種增長勢頭在今后幾年中還會(huì)繼續(xù)，并越來越火。隨著未來房地產(chǎn)生產(chǎn)基數(shù)逐年增加，房地產(chǎn)供應(yīng)量和需求量會(huì)出現(xiàn)階段性、周期性的起伏，房屋開發(fā)在適度、適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，不會(huì)出現(xiàn)大面積過剩的現(xiàn)象。隨著生活水平的改善和經(jīng)濟(jì)收入的提高，住宅市場63需求分析3.城市化進(jìn)程和外來人口購房成為安吉新增住房消費(fèi)主力城市人口增加對房屋的需求主要包括兩部分，一部分是城市新增人口的住房需求。安吉縣近幾年每年新增城鎮(zhèn)人口約3萬人。另外一部分是外來人口對住房的需求。城市化進(jìn)程的加快，民營企業(yè)的快速發(fā)展，以及購房入戶政策的實(shí)施，都會(huì)吸引大量的外來人口購房。4.改善性住房需求將繼續(xù)保持增長勢頭隨著消費(fèi)水平的提升，一部分高收入群體從改善生活品質(zhì)角度考慮，已經(jīng)進(jìn)入二次置業(yè)階段，這部分人