昆明高新區(qū)風(fēng)動(dòng)項(xiàng)目展望課件

昆明高新區(qū)風(fēng)動(dòng)項(xiàng)目————————項(xiàng)目展望云南龍琨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司昆明高新區(qū)風(fēng)動(dòng)項(xiàng)目————————項(xiàng)目展望云南龍琨房地產(chǎn)

導(dǎo)引導(dǎo)引

生活與工作的暢想生活與工作的暢想通過(guò)工作產(chǎn)生價(jià)值，通過(guò)工作產(chǎn)生物質(zhì)，通過(guò)工作尋找生活的目標(biāo)生活是人們?yōu)榱松婧桶l(fā)展而進(jìn)行的各種行為，同時(shí)也是體驗(yàn)生命的過(guò)程......工作與生活是人們每天都在做的事情通過(guò)工作產(chǎn)生價(jià)值，通過(guò)工作產(chǎn)生物質(zhì)，通過(guò)工作尋找生活的目標(biāo)于是為了能夠更好的工作，創(chuàng)造更多的價(jià)值，便有了越來(lái)越高級(jí)的寫(xiě)字樓和辦公場(chǎng)所為了讓人們體驗(yàn)生命更多的樂(lè)趣，便有了以商業(yè)、辦公、居住、文化娛樂(lè)、游憩為一體的建筑綜合體于是于是便有了德國(guó)哲學(xué)家黑格爾的名言“音樂(lè)是流動(dòng)的建筑，建筑是凝固的音樂(lè)”于是基于對(duì)上述主題的認(rèn)識(shí)，我們開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)設(shè)想基于對(duì)上述主題的認(rèn)識(shí)，我們開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)設(shè)想part1——項(xiàng)目遐想part2——產(chǎn)品隨想Part3——開(kāi)發(fā)步驟目錄contentspart1——項(xiàng)目遐想目錄contentspart1:項(xiàng)目遐想part1:項(xiàng)目遐想土地屬性：B2商務(wù)用地，可兼作為B1商業(yè)用地進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃屬性：容積率<4.0,建筑密度≤35%，綠地率≥25%，建筑控高180m預(yù)計(jì)交易底價(jià)650萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)2773元/㎡典型的商務(wù)用地供地模式項(xiàng)目屬性土地屬性：B2商務(wù)用地，可兼作為B1商業(yè)用地進(jìn)行項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置市場(chǎng)現(xiàn)狀

寫(xiě)字樓：本項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓供應(yīng)量巨大，保利六合、人民路壹號(hào)、聯(lián)想科技城等大型綜合商業(yè)項(xiàng)目都存有大量寫(xiě)字樓出售，且相對(duì)本項(xiàng)目而言，上述項(xiàng)目均是城市綜合體項(xiàng)目，拿地成本相對(duì)較低，區(qū)位、配套均較完善。商業(yè)：高新區(qū)今年大量商住項(xiàng)目涌現(xiàn)，市場(chǎng)放量較大，且項(xiàng)目周邊有少數(shù)項(xiàng)目在通過(guò)底價(jià)策略沖擊市場(chǎng)，僅經(jīng)典雙城推出商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓等就達(dá)100萬(wàn)㎡左右。公寓：高新區(qū)教育配套資源豐富，相對(duì)公寓類產(chǎn)品銷售狀況較好，但公寓價(jià)格與產(chǎn)品的品質(zhì)和區(qū)位有非常直接的聯(lián)系。市場(chǎng)現(xiàn)狀寫(xiě)字樓：本項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓供應(yīng)量巨大，保利六合、人民項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀資源屬性：教育、金融、居住社區(qū)區(qū)位價(jià)值：地鐵、城市立體交通、高新區(qū)面向主城門(mén)戶規(guī)劃屬性：區(qū)域中心、復(fù)合業(yè)態(tài)政策屬性：不限購(gòu)、不限貸市場(chǎng)屬性：市場(chǎng)容量大項(xiàng)目本身：拿地成本較高，與既有項(xiàng)目相比樓面地價(jià)較高市場(chǎng)屬性：市場(chǎng)放量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈社會(huì)屬性：項(xiàng)目相對(duì)較小，品牌影響較弱項(xiàng)目之長(zhǎng)——核心優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目之短——短板效應(yīng)項(xiàng)目機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)的商務(wù)辦公環(huán)境整體等級(jí)較低，項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)定位上可以填充該空白，在定位設(shè)計(jì)上以復(fù)合商業(yè)匯集高新區(qū)“硅谷”文化為主，建立舒適特色、高檔次的商務(wù)辦公環(huán)境。項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀資源屬性：教育、金融、居住社區(qū)項(xiàng)目本身：拿地成本項(xiàng)目愿景項(xiàng)目愿景項(xiàng)目建成后，將成為昆明西城的新城市地標(biāo)，展現(xiàn)城市發(fā)展的新高度項(xiàng)目建成后，將成為昆明西城的新城市地標(biāo)，展現(xiàn)城市發(fā)展的新高度項(xiàng)目將通過(guò)復(fù)合型業(yè)態(tài)的規(guī)劃與打造，形成該區(qū)域的商務(wù)、商業(yè)、娛樂(lè)、休閑新中心，展現(xiàn)現(xiàn)代化的城市新形象。項(xiàng)目將通過(guò)復(fù)合型業(yè)態(tài)的規(guī)劃與打造，形成該區(qū)域的商務(wù)、商業(yè)、娛項(xiàng)目打造完成后，全新時(shí)尚的商業(yè)業(yè)態(tài)及商業(yè)品牌入駐高新區(qū)，引導(dǎo)當(dāng)?shù)叵M(fèi)觀念和生活習(xí)慣的品牌新理念項(xiàng)目打造完成后，全新時(shí)尚的商業(yè)業(yè)態(tài)及商業(yè)品牌入駐高新區(qū)，引導(dǎo)主體定位高新區(qū)門(mén)戶商務(wù)區(qū)產(chǎn)權(quán)式公寓

體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)一站式購(gòu)物中心情景化城市廣場(chǎng)城市地標(biāo)級(jí)寫(xiě)字樓五大核心亮點(diǎn)主體定位高新區(qū)門(mén)戶商務(wù)區(qū)產(chǎn)權(quán)式公寓體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)一站式購(gòu)物城市級(jí)地標(biāo)一站式購(gòu)物中心體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式公寓高新區(qū)門(mén)戶，區(qū)域新高度，高檔的硬件條件，完善的社區(qū)配套，高附加值的產(chǎn)品規(guī)劃，建筑與生態(tài)相結(jié)合，代表城市奮進(jìn)、發(fā)展、欣欣向榮的新景象城市級(jí)地標(biāo)一站式購(gòu)物中心體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式公商業(yè)景區(qū)化;體驗(yàn)式風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，不僅將視覺(jué)（聽(tīng)覺(jué)）、觸覺(jué)、味覺(jué)都融入了其中，而且能使人感覺(jué)到愉悅的全方位參與的購(gòu)物行為方式。城市級(jí)地標(biāo)一站式購(gòu)物中心體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式公寓商業(yè)景區(qū)化;體驗(yàn)式風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，不僅將視覺(jué)（聽(tīng)覺(jué)）、觸覺(jué)、味城市級(jí)地標(biāo)一站式購(gòu)物中心體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式公寓舒適的購(gòu)物環(huán)境，精致的硬件條件，豐富獨(dú)特的商業(yè)品牌，打造獨(dú)一無(wú)二的一站式購(gòu)物模式城市級(jí)地標(biāo)一站式購(gòu)物中心體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式公城市級(jí)地標(biāo)一站式購(gòu)物中心體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式公寓soho空間，可商可住，產(chǎn)品靈活多變，滿足不同投資者的投資需求城市級(jí)地標(biāo)一站式購(gòu)物中心體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式公城市級(jí)地標(biāo)一站式購(gòu)物中心體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式公寓情景化的城市商業(yè)廣場(chǎng)，結(jié)合豐富多變的地下、半地下空間，成為集景觀、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的城市居民集結(jié)地城市級(jí)地標(biāo)一站式購(gòu)物中心體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式公part2:產(chǎn)品隨想part2:產(chǎn)品隨想昆明高新區(qū)風(fēng)動(dòng)項(xiàng)目展望課件昆明高新區(qū)風(fēng)動(dòng)項(xiàng)目展望課件我們用三年后的視角來(lái)衡量產(chǎn)品，多角度、多方面、全方位、立體化的對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全新的構(gòu)建，我們的目標(biāo)一定能夠?qū)崿F(xiàn)我們用三年后的視角來(lái)衡量產(chǎn)品，多角度、多方面、全方位、立體化昆明高新區(qū)風(fēng)動(dòng)項(xiàng)目展望課件產(chǎn)品定位形象定位突出項(xiàng)目整體景觀優(yōu)勢(shì)，豐富空間效果，營(yíng)造具有高新區(qū)“硅谷”文化的中高端商業(yè)辦公、商業(yè)社區(qū)。產(chǎn)品定位形象定位產(chǎn)品定位客戶定位總部經(jīng)濟(jì)：覆蓋昆明西片區(qū)的企事業(yè)單位及招商進(jìn)駐高新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的園區(qū)企業(yè)、以及滇西乃至云南其他地州駐昆辦事處關(guān)鍵詞：鎖定目標(biāo)客戶，量身打造產(chǎn)品定位客戶定位關(guān)鍵詞：鎖定目標(biāo)客戶，量身打造小結(jié)：結(jié)合昆明市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，潛在消費(fèi)群體對(duì)中高端的商務(wù)配套小區(qū)具有更高的期望，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為以商業(yè)廣場(chǎng)為吸引亮點(diǎn)，引進(jìn)中型商場(chǎng)，充分運(yùn)用好項(xiàng)目的35%的建筑密度，打造昆明獨(dú)具一格的風(fēng)情商街（可提前啟動(dòng)，項(xiàng)目風(fēng)情商街部分可獨(dú)立與地下室大底盤(pán)以外先行打造，作為項(xiàng)目前期快速變現(xiàn)產(chǎn)品）；以匯集高新區(qū)中高層次人才為目的，建立集強(qiáng)大的商務(wù)標(biāo)識(shí)、景觀及高端商務(wù)配套的中高端商務(wù)辦公環(huán)境，以青年上班族為客戶群體，建設(shè)以匯總小面積、青年時(shí)尚生活格調(diào)為主的精品公寓。小結(jié)：結(jié)合昆明市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，潛產(chǎn)品功能及組合模式產(chǎn)品功能及物業(yè)組合初探地塊規(guī)劃定性開(kāi)發(fā)體量分析產(chǎn)品功能及組合模式產(chǎn)品功能及物業(yè)組合初探ABCD總體布局意向功能組合：高新區(qū)地標(biāo)—甲級(jí)寫(xiě)字樓，一站式購(gòu)物中心

B區(qū)：體驗(yàn)式步行街功能組合：商業(yè)步行街、社區(qū)便民服務(wù)中心

C區(qū)：產(chǎn)權(quán)式公寓功能組合：soho公寓、地下商場(chǎng)、大型超市

D區(qū)：情景主體廣場(chǎng)功能組合：下沉式商業(yè)廣場(chǎng)、精品購(gòu)物中心、娛樂(lè)主力店B總體布局意向功能組合：高新區(qū)地標(biāo)—甲級(jí)寫(xiě)字樓，一站式購(gòu)物中產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合示意圖產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合示意圖開(kāi)發(fā)體量示意開(kāi)發(fā)體量示意業(yè)態(tài)空間示意業(yè)態(tài)空間示意項(xiàng)目定位參考案例項(xiàng)目定位參考案例昆明高新區(qū)風(fēng)動(dòng)項(xiàng)目展望課件昆明高新區(qū)風(fēng)動(dòng)項(xiàng)目展望課件設(shè)計(jì)構(gòu)想——寫(xiě)字樓建筑高度、外立面、廣場(chǎng)、電梯配置、裝修材質(zhì)、大堂、建筑結(jié)構(gòu)、空調(diào)、公共空間、燈光煙火工程等硬件體系寫(xiě)字樓價(jià)值金字塔硬件體系硬件體系由建筑高度、外立面等客戶可直接感知的敏感點(diǎn)構(gòu)成，高品質(zhì)的硬件是高端寫(xiě)字樓的必選項(xiàng)硬件體系設(shè)計(jì)構(gòu)想——寫(xiě)字樓建筑高度、外立面、廣場(chǎng)、電梯配置、裝修材質(zhì)寫(xiě)字樓特色體系建筑高度、外立面、廣場(chǎng)、電梯配置、裝修材質(zhì)、大堂、建筑結(jié)構(gòu)、空調(diào)、公共空間、燈光煙火工程等硬件體系低碳體系、個(gè)性化體系、人性化體系、生命安全體系等特色體系由以低碳體系、個(gè)性體系等寫(xiě)字樓特有的體系構(gòu)成，是寫(xiě)字樓拉開(kāi)差距的關(guān)鍵寫(xiě)字樓價(jià)值金字塔特色體系硬件體系寫(xiě)字樓特色體系建筑高度、外立面、廣場(chǎng)、電梯配置、裝修材質(zhì)、大硬件體系特色體系精神體系建筑高度、外立面、廣場(chǎng)、電梯配置、裝修材質(zhì)、大堂、建筑結(jié)構(gòu)、空調(diào)、公共空間、燈光煙火工程等硬件體系低碳體系、個(gè)性化體系、人性化體系、生命安全體系等站位城市高度、彌補(bǔ)城市缺憾、凝聚城市精神、塑造項(xiàng)目形象、彰顯項(xiàng)目?jī)r(jià)值的精神文化價(jià)值體系高端寫(xiě)字樓作為城市的地標(biāo)建筑，需從城市高度進(jìn)行思考，起彌補(bǔ)城市缺憾、凝聚城市精神的作用，而不只是單純的最為一座寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓精神體系寫(xiě)字樓價(jià)值金字塔硬件體系特色體系精神體系建筑高度、外立面、廣場(chǎng)、電梯配置、裝寫(xiě)字樓在硬件配置方面終究將接近“極限”，特色功能也僅為樹(shù)立差異性的選項(xiàng)，建立寫(xiě)字樓自身的精神文化價(jià)值體系才是拉開(kāi)與其他項(xiàng)目差異的關(guān)鍵未來(lái)寫(xiě)字樓可從以下6個(gè)途徑樹(shù)立自身文化價(jià)值：“產(chǎn)品系出名門(mén)”（優(yōu)秀設(shè)計(jì)師作品），“頂級(jí)品牌價(jià)值引入”、“國(guó)際化價(jià)值觀引入”、“挖掘區(qū)域歷史文化，注入建筑設(shè)計(jì)”、“建造期間以知名事件、人物嫁接”、“舉辦公益活動(dòng)”精神文化價(jià)值體系寫(xiě)字樓在硬件配置方面終究將接近“極限”，特色功能也僅為樹(shù)立差設(shè)計(jì)構(gòu)想——體驗(yàn)式街區(qū)親切、放松、快樂(lè)的主題商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)構(gòu)想——體驗(yàn)式街區(qū)親切、放松、快樂(lè)的主題商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)構(gòu)想——體驗(yàn)式街區(qū)下沉商業(yè)——充分挖掘下沉商業(yè)廣場(chǎng)的價(jià)值，增加項(xiàng)目贏利點(diǎn)設(shè)計(jì)構(gòu)想——體驗(yàn)式街區(qū)下沉商業(yè)——充分挖掘下沉商業(yè)廣場(chǎng)的價(jià)值設(shè)計(jì)構(gòu)想——體驗(yàn)式街區(qū)產(chǎn)品附加值——退臺(tái)、屋頂利用、垂直綠化設(shè)計(jì)構(gòu)想——體驗(yàn)式街區(qū)產(chǎn)品附加值——退臺(tái)、屋頂利用、垂直綠化設(shè)計(jì)構(gòu)想——公寓sohu產(chǎn)品示意：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e55平米層高4.8米，低總價(jià)，高贈(zèng)送設(shè)計(jì)構(gòu)想——公寓sohu產(chǎn)品示意：標(biāo)準(zhǔn)層平面半搭?yuàn)A層平面全搭?yuàn)A層平面室內(nèi)意向標(biāo)準(zhǔn)層平面半搭?yuàn)A層平面全搭?yuàn)A層平面室內(nèi)意向設(shè)計(jì)構(gòu)想——情景主體廣場(chǎng)廣場(chǎng)——廣場(chǎng)是聚集人氣的地方，情景主體廣場(chǎng)不但能聚集人氣，還能增添情趣，讓人流連忘返設(shè)計(jì)構(gòu)想——情景主體廣場(chǎng)廣場(chǎng)——廣場(chǎng)是聚集人氣的地方，情景主挖潛增效情趣空間主體廣場(chǎng)服務(wù)配套挖潛增效情趣空間主體廣場(chǎng)服務(wù)配套昆明高新區(qū)風(fēng)動(dòng)項(xiàng)目展望課件昆明高新區(qū)風(fēng)動(dòng)項(xiàng)目展望課件part3:開(kāi)發(fā)步驟part3:開(kāi)發(fā)步驟

項(xiàng)目總體進(jìn)度安排項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總工期(從項(xiàng)目土地完成摘牌開(kāi)始作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)起始時(shí)間)：2013年四季度開(kāi)始確定與風(fēng)動(dòng)集團(tuán)的合作關(guān)系，2014年中完成土地招牌掛啟動(dòng)項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)，2014年底開(kāi)始進(jìn)入項(xiàng)目建設(shè)階段至2017年底中項(xiàng)目竣工交付使用，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總工期為3年（12個(gè)季度）。項(xiàng)目總體進(jìn)度安排結(jié)論：通過(guò)變現(xiàn)能力強(qiáng)的產(chǎn)品（寫(xiě)字樓、公寓及商業(yè)街）可確保項(xiàng)目順利實(shí)施，自持物業(yè)有較強(qiáng)的補(bǔ)血和造血功能，且自身隨著商業(yè)氛圍的不斷加強(qiáng)，盈利能力也將不斷增強(qiáng)，由于項(xiàng)目的用地性質(zhì)決定了項(xiàng)目一定會(huì)經(jīng)歷一定時(shí)間的運(yùn)營(yíng)周期。從社會(huì)效益來(lái)說(shuō)：高新區(qū)管委會(huì)對(duì)該區(qū)域廠房搬遷改造的支持，能夠積極推進(jìn)項(xiàng)目，同時(shí)通過(guò)對(duì)該地塊的改造，在高新區(qū)整合區(qū)域資源呈現(xiàn)一個(gè)特色的商務(wù)中心，為公司建立云南地產(chǎn)品牌打下夯實(shí)的基礎(chǔ)。從環(huán)境效益來(lái)說(shuō)：該項(xiàng)目完成后，可以為優(yōu)化區(qū)域資源結(jié)構(gòu)和協(xié)調(diào)規(guī)劃提供基礎(chǔ)，同時(shí)通過(guò)呈現(xiàn)一個(gè)特色的商業(yè)項(xiàng)目向人們傳達(dá)一種超前性的景觀生態(tài)和商務(wù)精神結(jié)論：通過(guò)變現(xiàn)能力強(qiáng)的產(chǎn)品（寫(xiě)字樓、公寓及商業(yè)街）可確保項(xiàng)目ThanksThanks昆明高新區(qū)風(fēng)動(dòng)項(xiàng)目————————項(xiàng)目展望云南龍琨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司昆明高新區(qū)風(fēng)動(dòng)項(xiàng)目————————項(xiàng)目展望云南龍琨房地產(chǎn)

導(dǎo)引導(dǎo)引

生活與工作的暢想生活與工作的暢想通過(guò)工作產(chǎn)生價(jià)值，通過(guò)工作產(chǎn)生物質(zhì)，通過(guò)工作尋找生活的目標(biāo)生活是人們?yōu)榱松婧桶l(fā)展而進(jìn)行的各種行為，同時(shí)也是體驗(yàn)生命的過(guò)程......工作與生活是人們每天都在做的事情通過(guò)工作產(chǎn)生價(jià)值，通過(guò)工作產(chǎn)生物質(zhì)，通過(guò)工作尋找生活的目標(biāo)于是為了能夠更好的工作，創(chuàng)造更多的價(jià)值，便有了越來(lái)越高級(jí)的寫(xiě)字樓和辦公場(chǎng)所為了讓人們體驗(yàn)生命更多的樂(lè)趣，便有了以商業(yè)、辦公、居住、文化娛樂(lè)、游憩為一體的建筑綜合體于是于是便有了德國(guó)哲學(xué)家黑格爾的名言“音樂(lè)是流動(dòng)的建筑，建筑是凝固的音樂(lè)”于是基于對(duì)上述主題的認(rèn)識(shí)，我們開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)設(shè)想基于對(duì)上述主題的認(rèn)識(shí)，我們開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)設(shè)想part1——項(xiàng)目遐想part2——產(chǎn)品隨想Part3——開(kāi)發(fā)步驟目錄contentspart1——項(xiàng)目遐想目錄contentspart1:項(xiàng)目遐想part1:項(xiàng)目遐想土地屬性：B2商務(wù)用地，可兼作為B1商業(yè)用地進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃屬性：容積率<4.0,建筑密度≤35%，綠地率≥25%，建筑控高180m預(yù)計(jì)交易底價(jià)650萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)2773元/㎡典型的商務(wù)用地供地模式項(xiàng)目屬性土地屬性：B2商務(wù)用地，可兼作為B1商業(yè)用地進(jìn)行項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置市場(chǎng)現(xiàn)狀

寫(xiě)字樓：本項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓供應(yīng)量巨大，保利六合、人民路壹號(hào)、聯(lián)想科技城等大型綜合商業(yè)項(xiàng)目都存有大量寫(xiě)字樓出售，且相對(duì)本項(xiàng)目而言，上述項(xiàng)目均是城市綜合體項(xiàng)目，拿地成本相對(duì)較低，區(qū)位、配套均較完善。商業(yè)：高新區(qū)今年大量商住項(xiàng)目涌現(xiàn)，市場(chǎng)放量較大，且項(xiàng)目周邊有少數(shù)項(xiàng)目在通過(guò)底價(jià)策略沖擊市場(chǎng)，僅經(jīng)典雙城推出商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓等就達(dá)100萬(wàn)㎡左右。公寓：高新區(qū)教育配套資源豐富，相對(duì)公寓類產(chǎn)品銷售狀況較好，但公寓價(jià)格與產(chǎn)品的品質(zhì)和區(qū)位有非常直接的聯(lián)系。市場(chǎng)現(xiàn)狀寫(xiě)字樓：本項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓供應(yīng)量巨大，保利六合、人民項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀資源屬性：教育、金融、居住社區(qū)區(qū)位價(jià)值：地鐵、城市立體交通、高新區(qū)面向主城門(mén)戶規(guī)劃屬性：區(qū)域中心、復(fù)合業(yè)態(tài)政策屬性：不限購(gòu)、不限貸市場(chǎng)屬性：市場(chǎng)容量大項(xiàng)目本身：拿地成本較高，與既有項(xiàng)目相比樓面地價(jià)較高市場(chǎng)屬性：市場(chǎng)放量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈社會(huì)屬性：項(xiàng)目相對(duì)較小，品牌影響較弱項(xiàng)目之長(zhǎng)——核心優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目之短——短板效應(yīng)項(xiàng)目機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)的商務(wù)辦公環(huán)境整體等級(jí)較低，項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)定位上可以填充該空白，在定位設(shè)計(jì)上以復(fù)合商業(yè)匯集高新區(qū)“硅谷”文化為主，建立舒適特色、高檔次的商務(wù)辦公環(huán)境。項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀資源屬性：教育、金融、居住社區(qū)項(xiàng)目本身：拿地成本項(xiàng)目愿景項(xiàng)目愿景項(xiàng)目建成后，將成為昆明西城的新城市地標(biāo)，展現(xiàn)城市發(fā)展的新高度項(xiàng)目建成后，將成為昆明西城的新城市地標(biāo)，展現(xiàn)城市發(fā)展的新高度項(xiàng)目將通過(guò)復(fù)合型業(yè)態(tài)的規(guī)劃與打造，形成該區(qū)域的商務(wù)、商業(yè)、娛樂(lè)、休閑新中心，展現(xiàn)現(xiàn)代化的城市新形象。項(xiàng)目將通過(guò)復(fù)合型業(yè)態(tài)的規(guī)劃與打造，形成該區(qū)域的商務(wù)、商業(yè)、娛項(xiàng)目打造完成后，全新時(shí)尚的商業(yè)業(yè)態(tài)及商業(yè)品牌入駐高新區(qū)，引導(dǎo)當(dāng)?shù)叵M(fèi)觀念和生活習(xí)慣的品牌新理念項(xiàng)目打造完成后，全新時(shí)尚的商業(yè)業(yè)態(tài)及商業(yè)品牌入駐高新區(qū)，引導(dǎo)主體定位高新區(qū)門(mén)戶商務(wù)區(qū)產(chǎn)權(quán)式公寓

體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)一站式購(gòu)物中心情景化城市廣場(chǎng)城市地標(biāo)級(jí)寫(xiě)字樓五大核心亮點(diǎn)主體定位高新區(qū)門(mén)戶商務(wù)區(qū)產(chǎn)權(quán)式公寓體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)一站式購(gòu)物城市級(jí)地標(biāo)一站式購(gòu)物中心體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式公寓高新區(qū)門(mén)戶，區(qū)域新高度，高檔的硬件條件，完善的社區(qū)配套，高附加值的產(chǎn)品規(guī)劃，建筑與生態(tài)相結(jié)合，代表城市奮進(jìn)、發(fā)展、欣欣向榮的新景象城市級(jí)地標(biāo)一站式購(gòu)物中心體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式公商業(yè)景區(qū)化;體驗(yàn)式風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，不僅將視覺(jué)（聽(tīng)覺(jué)）、觸覺(jué)、味覺(jué)都融入了其中，而且能使人感覺(jué)到愉悅的全方位參與的購(gòu)物行為方式。城市級(jí)地標(biāo)一站式購(gòu)物中心體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式公寓商業(yè)景區(qū)化;體驗(yàn)式風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，不僅將視覺(jué)（聽(tīng)覺(jué)）、觸覺(jué)、味城市級(jí)地標(biāo)一站式購(gòu)物中心體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式公寓舒適的購(gòu)物環(huán)境，精致的硬件條件，豐富獨(dú)特的商業(yè)品牌，打造獨(dú)一無(wú)二的一站式購(gòu)物模式城市級(jí)地標(biāo)一站式購(gòu)物中心體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式公城市級(jí)地標(biāo)一站式購(gòu)物中心體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式公寓soho空間，可商可住，產(chǎn)品靈活多變，滿足不同投資者的投資需求城市級(jí)地標(biāo)一站式購(gòu)物中心體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式公城市級(jí)地標(biāo)一站式購(gòu)物中心體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式公寓情景化的城市商業(yè)廣場(chǎng)，結(jié)合豐富多變的地下、半地下空間，成為集景觀、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的城市居民集結(jié)地城市級(jí)地標(biāo)一站式購(gòu)物中心體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)情景式主體廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式公part2:產(chǎn)品隨想part2:產(chǎn)品隨想昆明高新區(qū)風(fēng)動(dòng)項(xiàng)目展望課件昆明高新區(qū)風(fēng)動(dòng)項(xiàng)目展望課件我們用三年后的視角來(lái)衡量產(chǎn)品，多角度、多方面、全方位、立體化的對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全新的構(gòu)建，我們的目標(biāo)一定能夠?qū)崿F(xiàn)我們用三年后的視角來(lái)衡量產(chǎn)品，多角度、多方面、全方位、立體化昆明高新區(qū)風(fēng)動(dòng)項(xiàng)目展望課件產(chǎn)品定位形象定位突出項(xiàng)目整體景觀優(yōu)勢(shì)，豐富空間效果，營(yíng)造具有高新區(qū)“硅谷”文化的中高端商業(yè)辦公、商業(yè)社區(qū)。產(chǎn)品定位形象定位產(chǎn)品定位客戶定位總部經(jīng)濟(jì)：覆蓋昆明西片區(qū)的企事業(yè)單位及招商進(jìn)駐高新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的園區(qū)企業(yè)、以及滇西乃至云南其他地州駐昆辦事處關(guān)鍵詞：鎖定目標(biāo)客戶，量身打造產(chǎn)品定位客戶定位關(guān)鍵詞：鎖定目標(biāo)客戶，量身打造小結(jié)：結(jié)合昆明市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，潛在消費(fèi)群體對(duì)中高端的商務(wù)配套小區(qū)具有更高的期望，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為以商業(yè)廣場(chǎng)為吸引亮點(diǎn)，引進(jìn)中型商場(chǎng)，充分運(yùn)用好項(xiàng)目的35%的建筑密度，打造昆明獨(dú)具一格的風(fēng)情商街（可提前啟動(dòng)，項(xiàng)目風(fēng)情商街部分可獨(dú)立與地下室大底盤(pán)以外先行打造，作為項(xiàng)目前期快速變現(xiàn)產(chǎn)品）；以匯集高新區(qū)中高層次人才為目的，建立集強(qiáng)大的商務(wù)標(biāo)識(shí)、景觀及高端商務(wù)配套的中高端商務(wù)辦公環(huán)境，以青年上班族為客戶群體，建設(shè)以匯總小面積、青年時(shí)尚生活格調(diào)為主的精品公寓。小結(jié)：結(jié)合昆明市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，潛產(chǎn)品功能及組合模式產(chǎn)品功能及物業(yè)組合初探地塊規(guī)劃定性開(kāi)發(fā)體量分析產(chǎn)品功能及組合模式產(chǎn)品功能及物業(yè)組合初探ABCD總體布局意向功能組合：高新區(qū)地標(biāo)—甲級(jí)寫(xiě)字樓，一站式購(gòu)物中心

B區(qū)：體驗(yàn)式步行街功能組合：商業(yè)步行街、社區(qū)便民服務(wù)中心

C區(qū)：產(chǎn)權(quán)式公寓功能組合：soho公寓、地下商場(chǎng)、大型超市

D區(qū)：情景主體廣場(chǎng)功能組合：下沉式商業(yè)廣場(chǎng)、精品購(gòu)物中心、娛樂(lè)主力店B總體布局意向功能組合：高新區(qū)地標(biāo)—甲級(jí)寫(xiě)字樓，一站式購(gòu)物中產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合示意圖產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合示意圖開(kāi)發(fā)體量示意開(kāi)發(fā)體量示意業(yè)態(tài)空間示意業(yè)態(tài)空間示意項(xiàng)目定位參考案例項(xiàng)目定位參考案例昆明高新區(qū)風(fēng)動(dòng)項(xiàng)目展望課件昆明高新區(qū)風(fēng)動(dòng)項(xiàng)目展望課件設(shè)計(jì)構(gòu)想——寫(xiě)字樓建筑高度、外立面、廣場(chǎng)、電梯配置、裝修材質(zhì)、大堂、建筑結(jié)構(gòu)、空調(diào)、公共空間、燈光煙火工程等硬件體系寫(xiě)字樓價(jià)值金字塔硬件體系硬件體系由建筑高度、外立面等客戶可直接感知的敏感點(diǎn)構(gòu)成，高品質(zhì)的硬件是高端寫(xiě)字樓的必選項(xiàng)硬件體系設(shè)計(jì)構(gòu)想——寫(xiě)字樓建筑高度、外立面、廣場(chǎng)、電梯配置、裝修材質(zhì)寫(xiě)字樓特色體系建筑高度、外立面、廣場(chǎng)、電梯配置、裝修材質(zhì)、大堂、建筑結(jié)構(gòu)、空調(diào)、公共空間、燈光煙火工程等硬件體系低碳體系、個(gè)性化體系、人性化體系、生命安全體系等特色體系由以低碳體系、個(gè)性體系等寫(xiě)字樓特有的體系構(gòu)成，是寫(xiě)字樓拉開(kāi)差距的關(guān)鍵寫(xiě)字樓價(jià)值金字塔特色體系硬件體系寫(xiě)字樓特色體系建筑高度、外立面、廣場(chǎng)、電梯配置、裝修材質(zhì)、大硬件體系特色體系精神體系建筑高度、外立面、廣場(chǎng)、電梯配置、裝修材質(zhì)、大堂、建筑結(jié)構(gòu)、空調(diào)、公共空間、燈光煙火工程等硬件體系低碳體系、個(gè)性化體系、人性化體系、生命安全體系等站位城市高度、彌補(bǔ)城市缺憾、凝聚城市精神、塑造項(xiàng)目形象、彰顯項(xiàng)目?jī)r(jià)值的精神文化價(jià)值體系高端寫(xiě)字樓作為城市的地標(biāo)建筑，需從城市高度進(jìn)行思考，起彌補(bǔ)城市缺憾、凝聚城市精神的作用，而不只是單純的最為一座寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓精神體系寫(xiě)字樓價(jià)值金字塔硬件體系特色體系精神體系建筑高度、外立面、廣場(chǎng)、電梯配置、裝寫(xiě)字樓在硬件配置方面終究將接近“極限”，特色功能也僅為樹(shù)立差異性的選項(xiàng)，建立寫(xiě)字樓自身的精神文化價(jià)值體系才是拉開(kāi)與其他項(xiàng)目差異的關(guān)鍵未來(lái)寫(xiě)字樓可從以下6個(gè)途徑樹(shù)立自身文化價(jià)值：“產(chǎn)品系出名門(mén)”（優(yōu)秀設(shè)計(jì)師作品），“頂級(jí)品牌價(jià)值引入”、“國(guó)際化價(jià)值觀引入”、“挖掘區(qū)域歷史文化，注入建筑設(shè)計(jì)”、“建造期間以知名事件、人物嫁接”、“舉辦公益活動(dòng)”精神文化價(jià)值體系寫(xiě)字樓在硬件配置方面終究將接近“極限