錦溪項目產(chǎn)品建議課件

錦溪項目產(chǎn)品建議錦溪項目產(chǎn)品建議錦溪鎮(zhèn)在售項目概況1、以別墅、商鋪等高端項目為主2、產(chǎn)品導(dǎo)向基本以度假旅游為主3、普通中高端住宅空缺4、別墅度假類物業(yè)基本都以湖景資源為賣點5、在售項目標(biāo)客戶基本瞄準(zhǔn)上?？蛻翦\溪鎮(zhèn)在售項目概況1、以別墅、商鋪等高端項目為主錦溪市場調(diào)研Part1錦溪市場調(diào)研Part1名稱時代御湖地理位置錦溪鎮(zhèn)錦淀路189號開發(fā)商昆山時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

代理商上海中原房地產(chǎn)代理有限公司開盤時間2010/10/1均價

目前在售8套獨棟別墅，總價在850-2000萬左25000元/平方米建筑類別獨棟別墅建筑風(fēng)格法式、意式、西班牙式占地面積88.79萬平方米建筑面積29萬平方米容積率0.32綠化率40%裝修狀況毛坯

用戶數(shù)300物業(yè)費5.60元/平方米入住時間未定

項目簡介套獨棟別墅占地3畝左右，建筑面積600-800平米，其余為贈送的花園面積，每棟根據(jù)建筑面積大小附送270-280平米的地下室，每戶含兩個車位。每戶花園在裝修后交付，裝修標(biāo)準(zhǔn)為一百萬元。部分帶有雙泳池的房源，整個別墅社區(qū)設(shè)計有500米的濱水林蔭大道，5大景觀主軸和12大主景觀。主推戶型主推400-800平方米的獨棟別墅區(qū)域內(nèi)在售項目分析名稱時代御湖地理位置錦溪鎮(zhèn)錦淀路189號開發(fā)商昆山時代房地產(chǎn)名稱漢堂（倚林佳園2期）地理位置錦溪古鎮(zhèn)東800米開發(fā)商昆山倚林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商一聯(lián)機(jī)構(gòu)開盤時間2010/1/1均價12000元/平方米建筑類別雙拼別墅,聯(lián)體別墅建筑風(fēng)格中式人文大宅占地面積6.67萬平方米建筑面積3.91萬平方米容積率0.59綠化率40.20%裝修狀況毛坯用戶數(shù)165物業(yè)費1.8元/㎡入住時間11.10項目簡介贈送80平方米左右的超大花園，以高大院墻圍合，業(yè)主可自由DIY打造庭院。別墅做了15米大開間，8米進(jìn)深。目前在售40套聯(lián)排和雙拼別墅房源，聯(lián)排面積210-250平方米面積，雙拼主力面積310平方米。主推戶型4室2廳3衛(wèi)

區(qū)域內(nèi)在售項目分析名稱漢堂（倚林佳園2期）地理位置錦溪古鎮(zhèn)東800米開發(fā)商昆山名稱順城錦湖灣

地理位置昆山市錦溪鎮(zhèn)，其南至錦虬路、西臨佳苑路、北至長壽路，南面與淀山湖一路之隔開發(fā)商長順集團(tuán)代理商開盤時間即將開盤均價待定建筑類別多層,聯(lián)體別墅建筑風(fēng)格英法、歐式風(fēng)格占地面積建筑面積46736

平方米容積率綠化率42%裝修狀況用戶數(shù)

128戶物業(yè)費入住時間項目簡介270°觀景露臺，全明空間，三廳雙廚房雙主臥設(shè)計。近3000平方米全功能會所，恒溫雙泳池、SPA、健身、桑拿、球館，綠城物業(yè)，高標(biāo)準(zhǔn)智能化安保設(shè)施。

首度引入“有機(jī)建筑”的設(shè)計理念，崇尚自然，利用豐富雙湖景觀資源，沿湖布設(shè)多元化景觀節(jié)點和功能區(qū)，創(chuàng)造立體式的多維湖景視野及大面積景觀覆蓋。三面圍合式私家花園，豐富組團(tuán)景觀、精美雕塑、噴水小景、林蔭樹陣，機(jī)動停車位266個。主推戶型區(qū)域內(nèi)在售項目分析名稱順城錦湖灣

地理位置昆山市錦溪鎮(zhèn)，其南至錦虬路、西臨佳苑名稱楓丹御園

地理位置昆山市錦溪鎮(zhèn)環(huán)湖大道上海遵義路107號安泰大樓803號（上海售樓處）開發(fā)商昆山領(lǐng)地置業(yè)開發(fā)有限公司

代理商上海家樹建筑工程有限公司開盤時間

2009年10月均價11000元/平方米建筑類別多層,聯(lián)體別墅建筑風(fēng)格特色別墅占地面積13萬

平方米建筑面積47099.6平方米容積率0.78綠化率40.80%裝修狀況毛坯用戶數(shù)246物業(yè)費2.2元/㎡

入住時間2012.3項目簡介楓丹御園的戶型建筑面積均在163－210平方米不等，加之附贈的前后寬院、超大露臺、陽光地下室和地下車庫等實用空間，使用面積幾近建筑面積的兩倍，在提升產(chǎn)品性價比上做足文章。

建筑充分利用邊套優(yōu)勢，形成雙入戶式獨棟，使平面更合理化。戶戶享有私家南北庭院和三層陽光大露臺。外墻保溫系統(tǒng)和太陽能熱水系統(tǒng)。主推戶型3期共推出128套聯(lián)排和疊加別墅，現(xiàn)還有30多套別墅在售，聯(lián)排面積為237-318平方米，疊加面積為208平方米

區(qū)域內(nèi)在售項目分析名稱楓丹御園

地理位置昆山市錦溪鎮(zhèn)環(huán)湖大道開發(fā)商昆山領(lǐng)地置業(yè)名稱一泓藍(lán)溪地理位置錦溪鎮(zhèn)錦溪鎮(zhèn)五保湖東路599號開發(fā)商昆山藍(lán)溪房產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商上海盤古房產(chǎn)有限公司開盤時間

2010-09-16均價12800元/平方米建筑類別雙拼建筑風(fēng)格宜居生態(tài)地產(chǎn)占地面積7萬平方米建筑面積5萬平方米容積率0.78綠化率42%裝修狀況毛坯用戶數(shù)物業(yè)費2.50元/平方米入住時間2011.12項目簡介

一泓藍(lán)溪位于錦溪鎮(zhèn)虬錦路南側(cè)、五保湖東路東側(cè)，西側(cè)即為大面積的景觀湖——錦溪湖，周邊水網(wǎng)交織主推戶型

一泓藍(lán)溪一期74套雙拼別墅，面積275-300㎡，毛坯單價11800-13800元/㎡，總價320~400萬元/套，前10位購買者可享受8折優(yōu)惠區(qū)域內(nèi)在售項目分析名稱一泓藍(lán)溪地理位置錦溪鎮(zhèn)錦溪鎮(zhèn)五保湖東路599號開發(fā)商昆山名稱上湖溪岸地理位置錦溪鎮(zhèn)蓮池禪院西開發(fā)商昆山市鳳凰苑置業(yè)發(fā)展有限公司

代理商昆山皓拓房產(chǎn)營銷顧問有限公司開盤時間2010-09-18均價最低價7000元/平方米建筑類別獨棟、聯(lián)排、疊加建筑風(fēng)格特色別墅,投資地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤占地面積29199平方米建筑面積25969平方米容積率

0.89綠化率45%裝修狀況毛坯用戶數(shù)115物業(yè)費0.80元/平方入住時間2011.12項目簡介處于古鎮(zhèn)中心五保湖旅游度假區(qū)，十眼橋北側(cè)、文昌閣西側(cè)，文脈深厚，風(fēng)景秀麗，交通便利。

主推戶型區(qū)域內(nèi)在售項目分析名稱上湖溪岸地理位置錦溪鎮(zhèn)蓮池禪院西開發(fā)商昆山市鳳凰苑置業(yè)發(fā)名稱錦溪南宋街地理位置錦溪五保湖休閑旅游度假區(qū)開發(fā)商昆山鳳凰苑置業(yè)發(fā)展有限公司

代理商上海從叢投資咨詢有限公司開盤時間

09年3月均價10000元/平方米建筑類別別墅,商鋪建筑風(fēng)格仿古建筑占地面積29199.8平方米建筑面積25969.8平方米容積率

0.89

綠化率20%

裝修狀況毛坯用戶數(shù)115物業(yè)費0.8-1.8/㎡

入住時間09年10月

項目簡介項目定位為商業(yè)、別墅和會所，并按照功能分成四個區(qū)域：A區(qū)（御碼頭、鐘樓區(qū)、古街坊區(qū)）、B區(qū)（古街坊前店后坊區(qū)、別墅區(qū)）、C區(qū)（別墅區(qū)）、D區(qū)（行宮、紗帽廳、會所區(qū)）。在整體建筑設(shè)計上極具古典意識，設(shè)計師秉承中式建筑風(fēng)格、結(jié)合江南特有的水鄉(xiāng)園林特色、依托古鎮(zhèn)傳統(tǒng)建筑、民居民宅、四合院，以及水墻門、吊腳樓、落水廊棚、橋樓廊坊等獨特的河街集市建筑，打造出錦溪具有水鄉(xiāng)特色的旅游休閑度假街區(qū)。

主推戶型商業(yè)銷售面積8050.53平方米、別墅銷售面積14830.25平方米，其中商業(yè)53套、別墅59套

區(qū)域內(nèi)在售項目分析名稱錦溪南宋街地理位置錦溪五保湖休閑旅游度假區(qū)開發(fā)商昆山鳳凰產(chǎn)品建議Part2產(chǎn)品建議Part2錦溪商品住宅市場總體形勢——錦溪商品住宅市場趨勢分析1、目前錦溪住宅價格水平

目前開發(fā)項目中，低密低層花園洋房、電梯公寓乃至高端別墅等中高檔住宅產(chǎn)品所占比重日益增大，市場消費主流正在向更高層次產(chǎn)品演進(jìn)。2、居民住宅消費趨勢：

2010年錦溪住宅市場基本以別墅項目為主，項目銷售均價都在10000元/平米以上，項目總價都在200—300萬/套左右。

普通住宅項目很少并且均以銷售完畢，在售項目均圍繞主打旅游度假的淀山湖板塊，目標(biāo)客戶群也以上海等外地客為主。錦溪商品住宅市場總體形勢——錦溪商品住宅市場趨勢分析1、目前錦溪商品住宅市場總體形勢——錦溪房地產(chǎn)開發(fā)形勢1、開發(fā)量：統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，錦溪房產(chǎn)項目主要集中在淀山湖周邊，沿湖周邊約有十多個別墅項目，開發(fā)量約為1萬多畝，項目分布比較密集。2、產(chǎn)品供應(yīng)量：2005年淀山湖板塊啟動開始，包括現(xiàn)在在售項目及已售項目，房源量達(dá)2000多套，現(xiàn)在售房源還剩1000多套。銷售率達(dá)50%左右。錦溪商品住宅市場總體形勢——錦溪房地產(chǎn)開發(fā)形勢1、開發(fā)量：錦溪商品住宅市場總體形勢——錦溪房地產(chǎn)開發(fā)形勢3、產(chǎn)品類型：別墅產(chǎn)品是該板塊內(nèi)的絕對主力產(chǎn)品，占到了住宅市場的80%。主要原因在于項目地理位置鄰近上海，吸引上海消費者。造城此原因一是由于該板塊內(nèi)土地供應(yīng)充足，二是區(qū)域內(nèi)有著良好的自然、生態(tài)環(huán)境，特別是沿湖周邊，開發(fā)項目均為別墅物業(yè)；4、市場價格：隨著板塊發(fā)展成熟和被認(rèn)可，淀山湖主打休閑度假別墅已經(jīng)得到一定認(rèn)可，由于主城區(qū)價格的帶動，板塊內(nèi)物業(yè)價格在最近5年內(nèi)也已經(jīng)達(dá)到較高的水平；別墅的價格集中在10000元/㎡以上。錦溪商品住宅市場總體形勢——錦溪房地產(chǎn)開發(fā)形勢3、產(chǎn)品類型1、雖然經(jīng)歷了2005年宏觀調(diào)控，但是錦溪商品住宅房地產(chǎn)市場具有“較為真實”的市場基礎(chǔ)，“剛性需求”依然旺盛。2、隨著交通條件的不斷的改善、城市化進(jìn)程不斷的加快，錦溪旅游業(yè)，工商業(yè)的發(fā)展，房產(chǎn)市場從最初的瞄準(zhǔn)上海客逐漸扎堆而上漸漸的開始平穩(wěn)而有序的進(jìn)行開發(fā)。3、從近年土地供應(yīng)情況來看，錦溪房產(chǎn)市場目前普通住宅處于一個空白期。錦溪商品住宅市場總體形勢——結(jié)論1、雖然經(jīng)歷了2005年宏觀調(diào)控，但是錦溪商品住宅房地產(chǎn)市場物業(yè)結(jié)構(gòu)綠洲江南園（455畝，143套）116東方港灣金杰（360畝，89套）海源別墅（1900畝，原規(guī)劃229套）康橋水鄉(xiāng)（450畝，825套）55鷺島湖（1400畝，規(guī)劃138套）北岸（昆山）南岸（青浦）本案恒海高爾夫（1000畝，套數(shù)未定）清水依瓦諾（500畝，400多套）大自然花園（1000畝，160套左右）豐澤灣（205畝，340多套）300多淀湖桃源（1000畝，1000多套）91溫哥華特區(qū)（1000畝，600套多）項目定位項目定位環(huán)淀山湖板塊案例分析物業(yè)結(jié)構(gòu)綠洲江南園（455畝，143套）116東方港灣金杰物業(yè)結(jié)構(gòu)分析板塊剛剛起步，2005年10月以前，板塊內(nèi)只有豐澤灣一個別墅項目在售板塊發(fā)展供應(yīng)結(jié)構(gòu)銷售情況供應(yīng)集中在中低端的經(jīng)濟(jì)型別墅高端市場只有大自然花園一個項目中高端項目的供應(yīng)量不足（目前只有豐澤灣的27套在售房源）高端別墅通過極致產(chǎn)品的打造以及內(nèi)部通路的建立，去化速度相對理想低端別墅通過大力的媒體宣傳及區(qū)域炒作，去化速度卻相當(dāng)?shù)囊话憔G洲江南園是板塊第一個項目，目前板塊發(fā)展迅速板塊發(fā)展供應(yīng)結(jié)構(gòu)銷售情況高端別墅物業(yè)數(shù)量較多，未來1-3年為集中供應(yīng)期低端市場只有康橋水鄉(xiāng)一個項目，體量很大中高端項目的供應(yīng)量不足高端別墅目前供應(yīng)量很?。|方港灣金杰已經(jīng)停售）低端別墅在2005年的大力宣傳后，成交仍不理想，目前基本無媒體宣傳北岸（昆山）南岸（青浦）本案環(huán)淀山湖板塊案例分析物業(yè)結(jié)構(gòu)分析板塊剛剛起步，2005年10月以前，板塊內(nèi)只有豐項目區(qū)域?qū)傩酝诰?、自然屬性2、人文歷史屬性3、城市功能屬性４、小結(jié)項目區(qū)域?qū)傩酝诰?、自然屬性一、區(qū)域自然屬性1、優(yōu)越生態(tài)：依托天然水系淀山湖，東岸，建有水上運動場、游艇俱樂部、高爾夫球場、釣魚俱樂部、游泳場、保齡球場、射擊場等。在淀山湖的西岸，建成東方綠洲青少年野營基地。在淀山湖的南岸，將建高級水上休閑度假區(qū)。2、江南古鎮(zhèn)：有著眾多名勝古跡的錦溪，依然保持著淳樸的江南水鄉(xiāng)風(fēng)貌，陳妃水冢、文昌古閣、十眼長橋，以及全國首創(chuàng)的古磚瓦博物館，和后來以私人收藏為主成立的十多家小型專題博物館，使錦溪成為民間博物館之鄉(xiāng)。一、區(qū)域自然屬性1、優(yōu)越生態(tài)：依托天然水系淀山湖，東岸，建有二、人文歷史屬性1、歷史悠久：錦溪成名已有2000多年，蛟龍臥波的十眼長橋陳妃水冢，風(fēng)鈴悅耳的文昌古閣，蛟龍臥波的十眼長橋，古跡古鎮(zhèn)，水鄉(xiāng)風(fēng)情。2、富庶之邦：江南腹地，地處全國百強(qiáng)縣昆山境內(nèi)，旅游業(yè)與現(xiàn)代化工業(yè)并重的特色古鎮(zhèn)；3、休閑天堂：淀山湖的東岸，建有水上運動場、游艇俱樂部、高爾夫球場、釣魚俱樂部、游泳場、保齡球場、射擊場等。在淀山湖的西岸，建成東方綠洲青少年野營基地。在淀山湖的南岸，將建高級水上休閑度假區(qū)。淀山湖板塊已成休閑度假圣地二、人文歷史屬性1、歷史悠久：錦溪成名已有2000多年，蛟龍三、區(qū)域功能屬性1、區(qū)域功能的質(zhì)變：錦溪，位于江蘇省昆山市西南23公里處，東靠淀山湖，西依澄湖，南連上海市青浦區(qū)，北接蘇州工業(yè)園區(qū)，是昆山的南大門。依托自身環(huán)境資源特色，大力發(fā)展水鄉(xiāng)旅游、新型工業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，逐步從原來以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，發(fā)展成為一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的特色文化名鎮(zhèn)、水鄉(xiāng)旅游重鎮(zhèn)、新興工商城鎮(zhèn)。2、錦溪定位（1）特色旅游文化名鎮(zhèn)，（2）新興工商城鎮(zhèn)三、區(qū)域功能屬性1、區(qū)域功能的質(zhì)變：錦溪，位于江蘇省昆山四、小結(jié)從以上區(qū)域?qū)傩缘姆治?，我們可以看到：錦溪是一個非常適合居家度假的城鎮(zhèn)，房產(chǎn)開發(fā)前景看好!四、小結(jié)從以上區(qū)域?qū)傩缘姆治?，我們可以看到：錦溪是一個地塊四至地塊分析本項目地塊不規(guī)則，南北展開，東面臨淀山湖：東——淀山湖西——目前為農(nóng)田南——農(nóng)田北——道路N

地塊呈南北向展開，并在西北面有與地塊相對獨立的東西向臨路用地地塊內(nèi)部有2條天然河道，分別為東西及南北走向，寬度在8-10m有約2km的湖岸線，沿湖有防護(hù)堤，別墅無法臨湖建造地塊四至地塊分析本項目地塊不規(guī)則，南北展開，東面臨淀山湖：N2005年9月8日，有“第二條滬寧高速公路”之稱的蘇滬高速公路蘇州段建成通車。上海段預(yù)計在今年下半年開工建設(shè)，2008年建成通車。蘇滬高速公路上海段路幅寬60米，為雙向六車道。到時，蘇州市區(qū)和吳江市的車輛可從蘇滬高速公路直接進(jìn)入上海的A30高速公路，比走滬寧高速公路縮短30公里左右的路程。本案離蘇滬高速公路淀山湖出口約2km，路況很好，是板塊內(nèi)離該出口最近的項目。蘇滬高速公路信息地塊分析本案2005年9月8日，有“第二條滬寧高速公路”之稱的蘇滬高速公交通可及性分析地塊分析本案蘇滬高速滬寧高速北青公路A9A30接蘇嘉杭高速、蘇州繞城高速接外環(huán)、延安高架至虹橋機(jī)場接滬杭高速接外環(huán)交通可及性分析地塊分析本案蘇滬高速滬寧高速北青公路A9A30交通可及性分析地塊分析本案C線蘇滬高速－蘇州繞城高速－蘇嘉杭高速（或滬寧高速），可方便行車于江浙兩省A線北青公路。連接A30，方便連接上海各條高速公路B線蘇滬高速－A30－A9。方便通達(dá)虹橋機(jī)場、延安高架，內(nèi)環(huán)，本案離蘇滬高速淀山湖出口路況很好，距離在2km左右交通可及性分析地塊分析本案C線A線B線周邊用地情況分析地塊分析本案清水依瓦諾大自然花園淀湖桃源恒海高爾夫康橋水鄉(xiāng)東方港灣金杰綠洲江南園海源別墅鷺島湖豐澤灣溫哥華特區(qū)周邊項目位置示意項目周邊目前以農(nóng)田、農(nóng)居為主；從用地性質(zhì)來看，整個板塊是度假的定位，未來將有眾多休閑度假配套設(shè)施以及包括酒店、別墅等在內(nèi)度假物業(yè)；目前板塊剛剛起步，周邊眾多項目在開發(fā)建設(shè)中；周邊缺乏必要的銀行、超市等基本公共配套設(shè)施，離項目最近的配套設(shè)施位于錦溪鎮(zhèn)及淀山湖鎮(zhèn)，距離本案有15分鐘車程周邊用地情況分析地塊分析本案清水依瓦諾大自然花園淀湖桃源恒海Strength/優(yōu)勢土地形態(tài)方正，便于分區(qū)規(guī)劃土地容積率高，易于戰(zhàn)略調(diào)整相對板塊內(nèi)其他個案，本案交通更加便利Weakness/劣勢土地規(guī)模很大，做單一型物業(yè)風(fēng)險較大相比周邊個案，本案湖岸線較短，且無法建造臨湖物業(yè)Opportunity/機(jī)會

全國范圍，別墅用地停止批租板塊為離上海最近的、擁有得天獨厚自然資源的旅游度假板塊，前景看好發(fā)展中的沿滬產(chǎn)業(yè)帶可以為項目提供大量客源Threats/威脅國家對高端物業(yè)的控制政策尚未出臺，項目未來存在不確定因素板塊內(nèi)物業(yè)眾多，且均在3年內(nèi)集中推案，競爭激烈項目SWOT分析地塊分析STOWStrength/優(yōu)勢土地形態(tài)方正，便于分區(qū)規(guī)劃WeakIII-SWOT分析結(jié)論SWOT分析結(jié)論：產(chǎn)品線要有一定的包容性；主流客源以項目周邊為主，吸引少量的上?？?；營銷建議小結(jié)：尋找市場上客戶接受度較高的同類產(chǎn)品并加以提升；產(chǎn)品可以對外區(qū)域客戶形成吸引力；按照適當(dāng)比例增加產(chǎn)品類型，吸引客戶，擴(kuò)大客源面；III-SWOT分析結(jié)論SWOT分析結(jié)論：項目目標(biāo)客戶定位1、根據(jù)目前錦溪在售項目的定位，目標(biāo)客戶基本圈定上海外來置業(yè)者，目標(biāo)客戶比較單一雷同。

2、本項目存在區(qū)域缺乏認(rèn)同及市場小等問題，客戶定位在數(shù)量上和層級上需要有廣泛的包容性

3、項目從開發(fā)規(guī)模和市場人口數(shù)量來看，我們必須將客戶放在一個相對較寬泛的范疇，確?？腿簭?fù)合化，避開目前市場雷同的客戶定位，將主要目標(biāo)客戶定位在本鎮(zhèn)周邊，避免單一化本項目目標(biāo)客戶——錦溪及周邊中高端“泛”客戶群項目目標(biāo)客戶定位1、根據(jù)目前錦溪在售客戶來源企業(yè)職工泛公務(wù)員（金融、電信、移動等）公務(wù)員企業(yè)管理層泛公務(wù)員（金融、電信、移動等）二、補(bǔ)充客戶群一、主流客戶

上海周邊客源客戶來源企業(yè)職工泛公務(wù)員（金融、電信、移動等）二、補(bǔ)充客戶群主流客戶的總價承受力區(qū)間與置業(yè)傾向企業(yè)職工：

支付能力一般，年收入6萬左右，總價承受能力在50萬左右：置業(yè)傾向：對總價首付比較敏感，對小區(qū)品質(zhì)有一定要求，房型要實用緊湊。泛公務(wù)員：

支付能力強(qiáng)，收入較企業(yè)職工略高。福利待遇好，總價承受能力在100萬左右置業(yè)傾向：對小區(qū)環(huán)境品質(zhì)都有較高的要求，追求產(chǎn)品舒適感和品質(zhì)感。主流客戶的總價承受力區(qū)間與置業(yè)傾向企業(yè)職工：主流客戶的總價承受力區(qū)間與置業(yè)傾向公務(wù)員：

支付能力較強(qiáng)，對總價不敏感，收入較高。總價承受能力在500萬左右置業(yè)傾向：

渴望貼近自然的清靜生活，向往低密度的居住方式，自然環(huán)境好且道路交通方便的城郊區(qū)域是他們置業(yè)的方向主流客戶的總價承受力區(qū)間與置業(yè)傾向公務(wù)員：高端客戶置業(yè)的關(guān)鍵因素

——居住升級+稀缺資源占有關(guān)鍵點提煉居住的創(chuàng)新和升級對擁有稀缺資源的向往看重品牌和項目品質(zhì)安全、保安系統(tǒng)的重視重視環(huán)境容易接受創(chuàng)新事物，追求生活的品質(zhì)項目市場口碑要求戶型舒適需要明顯的品質(zhì)提升對產(chǎn)品要求很高尺度夸張，且需要創(chuàng)新的設(shè)計亮點為休閑度假所用者居多具象描述錦溪鎮(zhèn)旅游資源豐富，項目地處天然水系，環(huán)境質(zhì)量較高，小區(qū)的環(huán)境要好，顯出品位，交通和生活配套暫時缺失亦可等待。需要戶型方方正正，舒適寬敞，有獨立會客廳，健身房、大露臺希望建筑本身用材細(xì)節(jié)都能體現(xiàn)品質(zhì)感能夠選擇一個有人氣但不失品質(zhì)的社區(qū)高端客戶置業(yè)的關(guān)鍵因素

中高端客戶置業(yè)的關(guān)鍵因素

——居住品質(zhì)提升＋吸引力的價格看重區(qū)域的發(fā)展和地段強(qiáng)調(diào)日照間距關(guān)心小區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵點提煉要求偏經(jīng)濟(jì)型戶型追求實惠多層受歡迎，高層也能接受容易接受創(chuàng)新產(chǎn)品外部形象物業(yè)管理等軟性服務(wù)購房自住為，對總價敏感具象描述小區(qū)的環(huán)境要好小區(qū)規(guī)劃好的話，能吸引很多人，目前市場上多層高層普通住宅項目空白二房90—100平米足夠，三房130平米左右就夠，不宜過大，要方正實用認(rèn)為退臺、花園洋房不錯，很符合自己的置業(yè)需求，高層視野開闊，有電梯，也挺方便，能滿足居家的品質(zhì)生活因為是自住，所以對房型，品質(zhì)，價格都比較關(guān)注中高端客戶置業(yè)的關(guān)鍵因素

目標(biāo)客戶分析總結(jié)高端客戶標(biāo)桿示范——高端客戶具有強(qiáng)示范效應(yīng)，吸引他們的目光也就獲得了城市的關(guān)注在項目開發(fā)中扮演的角色客戶策略——提供目前市場較少的居住創(chuàng)新和升級，輔以資源強(qiáng)適度，對財富人群構(gòu)成吸引中高端客戶熱銷造勢快速回現(xiàn)——是市場競爭的主戰(zhàn)場，開局抓住主流才能奠定大局勝勢——提供整體居住環(huán)境的明顯提升和項目開發(fā)的信心優(yōu)勢，通過主流價格和優(yōu)勢賣點產(chǎn)生強(qiáng)購買吸引，克服區(qū)域障礙，形成開盤熱銷客戶分類目標(biāo)客戶分析總結(jié)高端客戶標(biāo)桿示范在項目開發(fā)中扮演的角色客戶策目標(biāo)客戶分析總結(jié)1、與目前市場上多數(shù)項目不同，對于客戶需求，我們不是單純的滿足，而是積極的引導(dǎo)；2、不是對固有居住模式的因循，而要激發(fā)人們對生活可能性與精彩度的追求

目標(biāo)客戶分析總結(jié)1、與目前市場上多數(shù)項目不同，對于客戶需求，項目物業(yè)類型建議客戶類型高端客戶

基本策略居住創(chuàng)新和升級，輔以資源傾斜產(chǎn)品類型獨棟產(chǎn)品定位標(biāo)桿型產(chǎn)品中高端客戶

居住品質(zhì)明顯提升，價格適中，優(yōu)勢賣點花園洋房情景小高層高層創(chuàng)新型產(chǎn)品面積范圍250~350m22居90m23居110-130m2項目物業(yè)類型建議客戶類型高端客戶基本策略居住創(chuàng)新和升級，輔邊界——統(tǒng)一的建筑形象運用特色的符號語言，鮮明的、與眾不同的物業(yè)形象與周邊社區(qū)、尤其是與經(jīng)濟(jì)適用房形成自然的區(qū)隔不同建筑形式采用同一種風(fēng)格，保證統(tǒng)一的物業(yè)形象。視覺符號的反復(fù)運用塑造統(tǒng)一的社區(qū)形象及鮮明的邊界感邊界——統(tǒng)一的建筑形象運用特色的符號語言，鮮明的、與眾不同的建筑設(shè)計外立面風(fēng)格選用新古典主義風(fēng)格，色彩上，整體暖灰色，底部基座色系加深，增強(qiáng)穩(wěn)重感，上部色彩統(tǒng)一，營造大氣、穩(wěn)重感建筑單元間錯落扭轉(zhuǎn)布置，增強(qiáng)建筑天際線視覺感和建筑圍合感，保證地面景觀視野最大化建筑立面選用新古典主義風(fēng)格，注重“三橫三縱”空間層次、建筑對稱布置，縱深感強(qiáng)對于3.3層高22層建筑，底部3層基座深入檐口、柱式設(shè)計，頂部3層結(jié)合電梯間形成退臺錯落空間，中間16層整體感強(qiáng)，結(jié)合窗、樓梯間整體框架設(shè)計錯落扭轉(zhuǎn)布置三橫三縱新古典主義大氣、穩(wěn)重感建筑設(shè)計外立面風(fēng)格選用新古典主義風(fēng)格，色彩上，整體暖灰色，底建筑材料石材貼面真石漆鐵藝細(xì)節(jié)燈柱細(xì)節(jié)新古典主義建筑底部干掛石材+中部段優(yōu)質(zhì)真石漆建筑材料石材貼面真石漆鐵藝細(xì)節(jié)燈柱細(xì)節(jié)新古典主義建筑底部干掛1、每3層建筑南向設(shè)置空中花園，聯(lián)同外部生態(tài)綠色空間，形成立體景觀。2、建筑底層架空，選用木質(zhì)地板、種植紅綠相間植物，布置新古典陽傘亭，營造泛會所氛圍。4、臨近森林公園一側(cè)主臥或客廳位置選用八角窗設(shè)計，保證270°觀景視覺享受。5、會所采用石材、玻璃相間的材質(zhì)，以石材體現(xiàn)奢華，以玻璃襯托奢華的感覺。建筑細(xì)節(jié)底層架空結(jié)合歐式景觀營造泛會所八角窗1、每3層建筑南向設(shè)置空中花園，聯(lián)同外部生態(tài)綠色空間，形成立目標(biāo)客戶的價值取向目標(biāo)客戶的個性特征目標(biāo)客戶的共性特征城市活動的主體/城市發(fā)展的貢獻(xiàn)者/依賴和渴望城市生活/無力支付穿梭于城市與郊區(qū)的時間成本/便捷至關(guān)重要現(xiàn)代的、時尚的、都市的伴隨著國家和民族從傳統(tǒng)到開放，從年幼無知到社會和家庭的中堅/傳統(tǒng)與叛逆共存/理性與感性交織/最后一代兒時與大自然為伴/社會理想與現(xiàn)實的矛盾/人生夢想與時代價值觀的變遷/現(xiàn)代文明生活與以禮待人/交流與溝通/以人為本平等的、民主的、人文的社會精英/話語霸權(quán)/領(lǐng)導(dǎo)與控制/流行元素的制造與享用/高科技的擁戴著/生產(chǎn)力的推動器/榜樣的力量引領(lǐng)的、前沿的、典范的目標(biāo)客戶的價值取向目標(biāo)客戶的個性特征城市活動的主體/城市發(fā)展從使用者的角度出發(fā)，根據(jù)他們經(jīng)濟(jì)承受能力、年齡階段等的不同表現(xiàn)出相應(yīng)的行為特征進(jìn)行人性化設(shè)計，在功能上滿足他們的需求戶型功能建議——原則如：購買二居的客戶（總特征：總價敏感）多數(shù)是夫妻倆，需要的戶型多數(shù)為二室二廳一衛(wèi)，則二居多數(shù)為這類戶型；其中一些客戶對舒適度要求較高，但并不要求功能空間更多，則可設(shè)計一部分二室二廳二衛(wèi)，面積控制在90-100；還有一些客戶需要多一個功能空間，而對舒適度沒有太多要求，則可設(shè)計一些二居半戶型，面積控制在110-120。從使用者的角度出發(fā)，根據(jù)他們經(jīng)濟(jì)承受能力、年齡階段等的不同表戶型功能建議

需要更多的功能空間對舒適度沒有太多要求考慮和老人居住，既要便于相互照料，又要有自己的獨立空間日后經(jīng)濟(jì)實力提升后，有增加居室面積的要求在有限的總面積指標(biāo)下，增加居室數(shù)；居室不求舒適，但求增加一項功能母子戶型組合戶型實惠、靈活、多功能人文體現(xiàn)戶型功能建議需要更多的功能空間在有限的總面積指標(biāo)下，增加居戶型功能建議對景觀的要求較高對功能空間的需求更加豐富提高居住品質(zhì)，要求戶型富有變化，新穎多層次多角度設(shè)置景觀；戶型具有觀景設(shè)計；戶型內(nèi)增加功能空間增加戶型的趣味性舒適、實用、情趣人文體現(xiàn)戶型功能建議對景觀的要求較高多層次多角度設(shè)置景觀；戶型內(nèi)增加新古典主義在建筑風(fēng)格中的體現(xiàn)

風(fēng)格現(xiàn)代簡潔風(fēng)格、但非工業(yè)化的硬朗，整體柔和；富有質(zhì)感；洋氣。色彩采用雅靜的暖色調(diào)，富有變化，充滿活力。豐富性項目整體建筑風(fēng)格一致的前提下，注意各Block之間的保持一定差異性，增強(qiáng)項目內(nèi)部各Block的識別性新古典主義在建筑風(fēng)格中的體現(xiàn)風(fēng)格新古典主義在建筑風(fēng)格中的體現(xiàn)

建筑細(xì)節(jié)細(xì)節(jié)提升質(zhì)量屋頂設(shè)計要突出屋頂?shù)臉?biāo)識感部分高層建筑可考慮燈光處理，能幫助樹立區(qū)域中心形象新古典主義在建筑風(fēng)格中的體現(xiàn)建筑細(xì)節(jié)會所會所功能主要內(nèi)容生活對內(nèi)免費兒童活動中心：溫書房、閱覽室、親子樂園老年活動中心：棋牌室、書畫室開放式VIP餐飲：飯店酒樓、茶餐廳、西餅屋生活服務(wù)：小型超市、洗衣店、家政服務(wù)、快遞服務(wù)、小型藥店、小型書店、美容美發(fā)等健康對內(nèi)收費小診所、保健室運動對內(nèi)收費健身類：健身房、乒乓球室、桌球室休閑對內(nèi)免費為業(yè)主提供小憩、與親朋溝通的場所，可適當(dāng)設(shè)置桌椅、書報架等會所功能建議考慮到使用者活動的便捷和經(jīng)濟(jì)性，會所不必過分追求大而全泛會所：主會所以休閑健身為主，其他可考慮與社區(qū)鄰里中心結(jié)合設(shè)置主會所的設(shè)置的健身項目應(yīng)充分考慮業(yè)主層次的豐富性，從兒童到老年的游樂活動均應(yīng)涉及，以貫徹社區(qū)平等、民主的人本思想會所會所功能主要內(nèi)容生活對內(nèi)兒童活動中心：溫書房、閱覽室會所—生活休閑類會所—生活休閑類會所——運動健身類會所——運動健身類謝謝觀看?。?！謝謝觀看！??！錦溪項目產(chǎn)品建議錦溪項目產(chǎn)品建議錦溪鎮(zhèn)在售項目概況1、以別墅、商鋪等高端項目為主2、產(chǎn)品導(dǎo)向基本以度假旅游為主3、普通中高端住宅空缺4、別墅度假類物業(yè)基本都以湖景資源為賣點5、在售項目標(biāo)客戶基本瞄準(zhǔn)上?？蛻翦\溪鎮(zhèn)在售項目概況1、以別墅、商鋪等高端項目為主錦溪市場調(diào)研Part1錦溪市場調(diào)研Part1名稱時代御湖地理位置錦溪鎮(zhèn)錦淀路189號開發(fā)商昆山時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

代理商上海中原房地產(chǎn)代理有限公司開盤時間2010/10/1均價

目前在售8套獨棟別墅，總價在850-2000萬左25000元/平方米建筑類別獨棟別墅建筑風(fēng)格法式、意式、西班牙式占地面積88.79萬平方米建筑面積29萬平方米容積率0.32綠化率40%裝修狀況毛坯

用戶數(shù)300物業(yè)費5.60元/平方米入住時間未定

項目簡介套獨棟別墅占地3畝左右，建筑面積600-800平米，其余為贈送的花園面積，每棟根據(jù)建筑面積大小附送270-280平米的地下室，每戶含兩個車位。每戶花園在裝修后交付，裝修標(biāo)準(zhǔn)為一百萬元。部分帶有雙泳池的房源，整個別墅社區(qū)設(shè)計有500米的濱水林蔭大道，5大景觀主軸和12大主景觀。主推戶型主推400-800平方米的獨棟別墅區(qū)域內(nèi)在售項目分析名稱時代御湖地理位置錦溪鎮(zhèn)錦淀路189號開發(fā)商昆山時代房地產(chǎn)名稱漢堂（倚林佳園2期）地理位置錦溪古鎮(zhèn)東800米開發(fā)商昆山倚林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商一聯(lián)機(jī)構(gòu)開盤時間2010/1/1均價12000元/平方米建筑類別雙拼別墅,聯(lián)體別墅建筑風(fēng)格中式人文大宅占地面積6.67萬平方米建筑面積3.91萬平方米容積率0.59綠化率40.20%裝修狀況毛坯用戶數(shù)165物業(yè)費1.8元/㎡入住時間11.10項目簡介贈送80平方米左右的超大花園，以高大院墻圍合，業(yè)主可自由DIY打造庭院。別墅做了15米大開間，8米進(jìn)深。目前在售40套聯(lián)排和雙拼別墅房源，聯(lián)排面積210-250平方米面積，雙拼主力面積310平方米。主推戶型4室2廳3衛(wèi)

區(qū)域內(nèi)在售項目分析名稱漢堂（倚林佳園2期）地理位置錦溪古鎮(zhèn)東800米開發(fā)商昆山名稱順城錦湖灣

地理位置昆山市錦溪鎮(zhèn)，其南至錦虬路、西臨佳苑路、北至長壽路，南面與淀山湖一路之隔開發(fā)商長順集團(tuán)代理商開盤時間即將開盤均價待定建筑類別多層,聯(lián)體別墅建筑風(fēng)格英法、歐式風(fēng)格占地面積建筑面積46736

平方米容積率綠化率42%裝修狀況用戶數(shù)

128戶物業(yè)費入住時間項目簡介270°觀景露臺，全明空間，三廳雙廚房雙主臥設(shè)計。近3000平方米全功能會所，恒溫雙泳池、SPA、健身、桑拿、球館，綠城物業(yè)，高標(biāo)準(zhǔn)智能化安保設(shè)施。

首度引入“有機(jī)建筑”的設(shè)計理念，崇尚自然，利用豐富雙湖景觀資源，沿湖布設(shè)多元化景觀節(jié)點和功能區(qū)，創(chuàng)造立體式的多維湖景視野及大面積景觀覆蓋。三面圍合式私家花園，豐富組團(tuán)景觀、精美雕塑、噴水小景、林蔭樹陣，機(jī)動停車位266個。主推戶型區(qū)域內(nèi)在售項目分析名稱順城錦湖灣

地理位置昆山市錦溪鎮(zhèn)，其南至錦虬路、西臨佳苑名稱楓丹御園

地理位置昆山市錦溪鎮(zhèn)環(huán)湖大道上海遵義路107號安泰大樓803號（上海售樓處）開發(fā)商昆山領(lǐng)地置業(yè)開發(fā)有限公司

代理商上海家樹建筑工程有限公司開盤時間

2009年10月均價11000元/平方米建筑類別多層,聯(lián)體別墅建筑風(fēng)格特色別墅占地面積13萬

平方米建筑面積47099.6平方米容積率0.78綠化率40.80%裝修狀況毛坯用戶數(shù)246物業(yè)費2.2元/㎡

入住時間2012.3項目簡介楓丹御園的戶型建筑面積均在163－210平方米不等，加之附贈的前后寬院、超大露臺、陽光地下室和地下車庫等實用空間，使用面積幾近建筑面積的兩倍，在提升產(chǎn)品性價比上做足文章。

建筑充分利用邊套優(yōu)勢，形成雙入戶式獨棟，使平面更合理化。戶戶享有私家南北庭院和三層陽光大露臺。外墻保溫系統(tǒng)和太陽能熱水系統(tǒng)。主推戶型3期共推出128套聯(lián)排和疊加別墅，現(xiàn)還有30多套別墅在售，聯(lián)排面積為237-318平方米，疊加面積為208平方米

區(qū)域內(nèi)在售項目分析名稱楓丹御園

地理位置昆山市錦溪鎮(zhèn)環(huán)湖大道開發(fā)商昆山領(lǐng)地置業(yè)名稱一泓藍(lán)溪地理位置錦溪鎮(zhèn)錦溪鎮(zhèn)五保湖東路599號開發(fā)商昆山藍(lán)溪房產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商上海盤古房產(chǎn)有限公司開盤時間

2010-09-16均價12800元/平方米建筑類別雙拼建筑風(fēng)格宜居生態(tài)地產(chǎn)占地面積7萬平方米建筑面積5萬平方米容積率0.78綠化率42%裝修狀況毛坯用戶數(shù)物業(yè)費2.50元/平方米入住時間2011.12項目簡介

一泓藍(lán)溪位于錦溪鎮(zhèn)虬錦路南側(cè)、五保湖東路東側(cè)，西側(cè)即為大面積的景觀湖——錦溪湖，周邊水網(wǎng)交織主推戶型

一泓藍(lán)溪一期74套雙拼別墅，面積275-300㎡，毛坯單價11800-13800元/㎡，總價320~400萬元/套，前10位購買者可享受8折優(yōu)惠區(qū)域內(nèi)在售項目分析名稱一泓藍(lán)溪地理位置錦溪鎮(zhèn)錦溪鎮(zhèn)五保湖東路599號開發(fā)商昆山名稱上湖溪岸地理位置錦溪鎮(zhèn)蓮池禪院西開發(fā)商昆山市鳳凰苑置業(yè)發(fā)展有限公司

代理商昆山皓拓房產(chǎn)營銷顧問有限公司開盤時間2010-09-18均價最低價7000元/平方米建筑類別獨棟、聯(lián)排、疊加建筑風(fēng)格特色別墅,投資地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤占地面積29199平方米建筑面積25969平方米容積率

0.89綠化率45%裝修狀況毛坯用戶數(shù)115物業(yè)費0.80元/平方入住時間2011.12項目簡介處于古鎮(zhèn)中心五保湖旅游度假區(qū)，十眼橋北側(cè)、文昌閣西側(cè)，文脈深厚，風(fēng)景秀麗，交通便利。

主推戶型區(qū)域內(nèi)在售項目分析名稱上湖溪岸地理位置錦溪鎮(zhèn)蓮池禪院西開發(fā)商昆山市鳳凰苑置業(yè)發(fā)名稱錦溪南宋街地理位置錦溪五保湖休閑旅游度假區(qū)開發(fā)商昆山鳳凰苑置業(yè)發(fā)展有限公司

代理商上海從叢投資咨詢有限公司開盤時間

09年3月均價10000元/平方米建筑類別別墅,商鋪建筑風(fēng)格仿古建筑占地面積29199.8平方米建筑面積25969.8平方米容積率

0.89

綠化率20%

裝修狀況毛坯用戶數(shù)115物業(yè)費0.8-1.8/㎡

入住時間09年10月

項目簡介項目定位為商業(yè)、別墅和會所，并按照功能分成四個區(qū)域：A區(qū)（御碼頭、鐘樓區(qū)、古街坊區(qū)）、B區(qū)（古街坊前店后坊區(qū)、別墅區(qū)）、C區(qū)（別墅區(qū)）、D區(qū)（行宮、紗帽廳、會所區(qū)）。在整體建筑設(shè)計上極具古典意識，設(shè)計師秉承中式建筑風(fēng)格、結(jié)合江南特有的水鄉(xiāng)園林特色、依托古鎮(zhèn)傳統(tǒng)建筑、民居民宅、四合院，以及水墻門、吊腳樓、落水廊棚、橋樓廊坊等獨特的河街集市建筑，打造出錦溪具有水鄉(xiāng)特色的旅游休閑度假街區(qū)。

主推戶型商業(yè)銷售面積8050.53平方米、別墅銷售面積14830.25平方米，其中商業(yè)53套、別墅59套

區(qū)域內(nèi)在售項目分析名稱錦溪南宋街地理位置錦溪五保湖休閑旅游度假區(qū)開發(fā)商昆山鳳凰產(chǎn)品建議Part2產(chǎn)品建議Part2錦溪商品住宅市場總體形勢——錦溪商品住宅市場趨勢分析1、目前錦溪住宅價格水平

目前開發(fā)項目中，低密低層花園洋房、電梯公寓乃至高端別墅等中高檔住宅產(chǎn)品所占比重日益增大，市場消費主流正在向更高層次產(chǎn)品演進(jìn)。2、居民住宅消費趨勢：

2010年錦溪住宅市場基本以別墅項目為主，項目銷售均價都在10000元/平米以上，項目總價都在200—300萬/套左右。

普通住宅項目很少并且均以銷售完畢，在售項目均圍繞主打旅游度假的淀山湖板塊，目標(biāo)客戶群也以上海等外地客為主。錦溪商品住宅市場總體形勢——錦溪商品住宅市場趨勢分析1、目前錦溪商品住宅市場總體形勢——錦溪房地產(chǎn)開發(fā)形勢1、開發(fā)量：統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，錦溪房產(chǎn)項目主要集中在淀山湖周邊，沿湖周邊約有十多個別墅項目，開發(fā)量約為1萬多畝，項目分布比較密集。2、產(chǎn)品供應(yīng)量：2005年淀山湖板塊啟動開始，包括現(xiàn)在在售項目及已售項目，房源量達(dá)2000多套，現(xiàn)在售房源還剩1000多套。銷售率達(dá)50%左右。錦溪商品住宅市場總體形勢——錦溪房地產(chǎn)開發(fā)形勢1、開發(fā)量：錦溪商品住宅市場總體形勢——錦溪房地產(chǎn)開發(fā)形勢3、產(chǎn)品類型：別墅產(chǎn)品是該板塊內(nèi)的絕對主力產(chǎn)品，占到了住宅市場的80%。主要原因在于項目地理位置鄰近上海，吸引上海消費者。造城此原因一是由于該板塊內(nèi)土地供應(yīng)充足，二是區(qū)域內(nèi)有著良好的自然、生態(tài)環(huán)境，特別是沿湖周邊，開發(fā)項目均為別墅物業(yè)；4、市場價格：隨著板塊發(fā)展成熟和被認(rèn)可，淀山湖主打休閑度假別墅已經(jīng)得到一定認(rèn)可，由于主城區(qū)價格的帶動，板塊內(nèi)物業(yè)價格在最近5年內(nèi)也已經(jīng)達(dá)到較高的水平；別墅的價格集中在10000元/㎡以上。錦溪商品住宅市場總體形勢——錦溪房地產(chǎn)開發(fā)形勢3、產(chǎn)品類型1、雖然經(jīng)歷了2005年宏觀調(diào)控，但是錦溪商品住宅房地產(chǎn)市場具有“較為真實”的市場基礎(chǔ)，“剛性需求”依然旺盛。2、隨著交通條件的不斷的改善、城市化進(jìn)程不斷的加快，錦溪旅游業(yè)，工商業(yè)的發(fā)展，房產(chǎn)市場從最初的瞄準(zhǔn)上?？椭饾u扎堆而上漸漸的開始平穩(wěn)而有序的進(jìn)行開發(fā)。3、從近年土地供應(yīng)情況來看，錦溪房產(chǎn)市場目前普通住宅處于一個空白期。錦溪商品住宅市場總體形勢——結(jié)論1、雖然經(jīng)歷了2005年宏觀調(diào)控，但是錦溪商品住宅房地產(chǎn)市場物業(yè)結(jié)構(gòu)綠洲江南園（455畝，143套）116東方港灣金杰（360畝，89套）海源別墅（1900畝，原規(guī)劃229套）康橋水鄉(xiāng)（450畝，825套）55鷺島湖（1400畝，規(guī)劃138套）北岸（昆山）南岸（青浦）本案恒海高爾夫（1000畝，套數(shù)未定）清水依瓦諾（500畝，400多套）大自然花園（1000畝，160套左右）豐澤灣（205畝，340多套）300多淀湖桃源（1000畝，1000多套）91溫哥華特區(qū)（1000畝，600套多）項目定位項目定位環(huán)淀山湖板塊案例分析物業(yè)結(jié)構(gòu)綠洲江南園（455畝，143套）116東方港灣金杰物業(yè)結(jié)構(gòu)分析板塊剛剛起步，2005年10月以前，板塊內(nèi)只有豐澤灣一個別墅項目在售板塊發(fā)展供應(yīng)結(jié)構(gòu)銷售情況供應(yīng)集中在中低端的經(jīng)濟(jì)型別墅高端市場只有大自然花園一個項目中高端項目的供應(yīng)量不足（目前只有豐澤灣的27套在售房源）高端別墅通過極致產(chǎn)品的打造以及內(nèi)部通路的建立，去化速度相對理想低端別墅通過大力的媒體宣傳及區(qū)域炒作，去化速度卻相當(dāng)?shù)囊话憔G洲江南園是板塊第一個項目，目前板塊發(fā)展迅速板塊發(fā)展供應(yīng)結(jié)構(gòu)銷售情況高端別墅物業(yè)數(shù)量較多，未來1-3年為集中供應(yīng)期低端市場只有康橋水鄉(xiāng)一個項目，體量很大中高端項目的供應(yīng)量不足高端別墅目前供應(yīng)量很?。|方港灣金杰已經(jīng)停售）低端別墅在2005年的大力宣傳后，成交仍不理想，目前基本無媒體宣傳北岸（昆山）南岸（青浦）本案環(huán)淀山湖板塊案例分析物業(yè)結(jié)構(gòu)分析板塊剛剛起步，2005年10月以前，板塊內(nèi)只有豐項目區(qū)域?qū)傩酝诰?、自然屬性2、人文歷史屬性3、城市功能屬性４、小結(jié)項目區(qū)域?qū)傩酝诰?、自然屬性一、區(qū)域自然屬性1、優(yōu)越生態(tài)：依托天然水系淀山湖，東岸，建有水上運動場、游艇俱樂部、高爾夫球場、釣魚俱樂部、游泳場、保齡球場、射擊場等。在淀山湖的西岸，建成東方綠洲青少年野營基地。在淀山湖的南岸，將建高級水上休閑度假區(qū)。2、江南古鎮(zhèn)：有著眾多名勝古跡的錦溪，依然保持著淳樸的江南水鄉(xiāng)風(fēng)貌，陳妃水冢、文昌古閣、十眼長橋，以及全國首創(chuàng)的古磚瓦博物館，和后來以私人收藏為主成立的十多家小型專題博物館，使錦溪成為民間博物館之鄉(xiāng)。一、區(qū)域自然屬性1、優(yōu)越生態(tài)：依托天然水系淀山湖，東岸，建有二、人文歷史屬性1、歷史悠久：錦溪成名已有2000多年，蛟龍臥波的十眼長橋陳妃水冢，風(fēng)鈴悅耳的文昌古閣，蛟龍臥波的十眼長橋，古跡古鎮(zhèn)，水鄉(xiāng)風(fēng)情。2、富庶之邦：江南腹地，地處全國百強(qiáng)縣昆山境內(nèi)，旅游業(yè)與現(xiàn)代化工業(yè)并重的特色古鎮(zhèn)；3、休閑天堂：淀山湖的東岸，建有水上運動場、游艇俱樂部、高爾夫球場、釣魚俱樂部、游泳場、保齡球場、射擊場等。在淀山湖的西岸，建成東方綠洲青少年野營基地。在淀山湖的南岸，將建高級水上休閑度假區(qū)。淀山湖板塊已成休閑度假圣地二、人文歷史屬性1、歷史悠久：錦溪成名已有2000多年，蛟龍三、區(qū)域功能屬性1、區(qū)域功能的質(zhì)變：錦溪，位于江蘇省昆山市西南23公里處，東靠淀山湖，西依澄湖，南連上海市青浦區(qū)，北接蘇州工業(yè)園區(qū)，是昆山的南大門。依托自身環(huán)境資源特色，大力發(fā)展水鄉(xiāng)旅游、新型工業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，逐步從原來以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，發(fā)展成為一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的特色文化名鎮(zhèn)、水鄉(xiāng)旅游重鎮(zhèn)、新興工商城鎮(zhèn)。2、錦溪定位（1）特色旅游文化名鎮(zhèn)，（2）新興工商城鎮(zhèn)三、區(qū)域功能屬性1、區(qū)域功能的質(zhì)變：錦溪，位于江蘇省昆山四、小結(jié)從以上區(qū)域?qū)傩缘姆治?，我們可以看到：錦溪是一個非常適合居家度假的城鎮(zhèn)，房產(chǎn)開發(fā)前景看好!四、小結(jié)從以上區(qū)域?qū)傩缘姆治?，我們可以看到：錦溪是一個地塊四至地塊分析本項目地塊不規(guī)則，南北展開，東面臨淀山湖：東——淀山湖西——目前為農(nóng)田南——農(nóng)田北——道路N

地塊呈南北向展開，并在西北面有與地塊相對獨立的東西向臨路用地地塊內(nèi)部有2條天然河道，分別為東西及南北走向，寬度在8-10m有約2km的湖岸線，沿湖有防護(hù)堤，別墅無法臨湖建造地塊四至地塊分析本項目地塊不規(guī)則，南北展開，東面臨淀山湖：N2005年9月8日，有“第二條滬寧高速公路”之稱的蘇滬高速公路蘇州段建成通車。上海段預(yù)計在今年下半年開工建設(shè)，2008年建成通車。蘇滬高速公路上海段路幅寬60米，為雙向六車道。到時，蘇州市區(qū)和吳江市的車輛可從蘇滬高速公路直接進(jìn)入上海的A30高速公路，比走滬寧高速公路縮短30公里左右的路程。本案離蘇滬高速公路淀山湖出口約2km，路況很好，是板塊內(nèi)離該出口最近的項目。蘇滬高速公路信息地塊分析本案2005年9月8日，有“第二條滬寧高速公路”之稱的蘇滬高速公交通可及性分析地塊分析本案蘇滬高速滬寧高速北青公路A9A30接蘇嘉杭高速、蘇州繞城高速接外環(huán)、延安高架至虹橋機(jī)場接滬杭高速接外環(huán)交通可及性分析地塊分析本案蘇滬高速滬寧高速北青公路A9A30交通可及性分析地塊分析本案C線蘇滬高速－蘇州繞城高速－蘇嘉杭高速（或滬寧高速），可方便行車于江浙兩省A線北青公路。連接A30，方便連接上海各條高速公路B線蘇滬高速－A30－A9。方便通達(dá)虹橋機(jī)場、延安高架，內(nèi)環(huán)，本案離蘇滬高速淀山湖出口路況很好，距離在2km左右交通可及性分析地塊分析本案C線A線B線周邊用地情況分析地塊分析本案清水依瓦諾大自然花園淀湖桃源恒海高爾夫康橋水鄉(xiāng)東方港灣金杰綠洲江南園海源別墅鷺島湖豐澤灣溫哥華特區(qū)周邊項目位置示意項目周邊目前以農(nóng)田、農(nóng)居為主；從用地性質(zhì)來看，整個板塊是度假的定位，未來將有眾多休閑度假配套設(shè)施以及包括酒店、別墅等在內(nèi)度假物業(yè)；目前板塊剛剛起步，周邊眾多項目在開發(fā)建設(shè)中；周邊缺乏必要的銀行、超市等基本公共配套設(shè)施，離項目最近的配套設(shè)施位于錦溪鎮(zhèn)及淀山湖鎮(zhèn)，距離本案有15分鐘車程周邊用地情況分析地塊分析本案清水依瓦諾大自然花園淀湖桃源恒海Strength/優(yōu)勢土地形態(tài)方正，便于分區(qū)規(guī)劃土地容積率高，易于戰(zhàn)略調(diào)整相對板塊內(nèi)其他個案，本案交通更加便利Weakness/劣勢土地規(guī)模很大，做單一型物業(yè)風(fēng)險較大相比周邊個案，本案湖岸線較短，且無法建造臨湖物業(yè)Opportunity/機(jī)會

全國范圍，別墅用地停止批租板塊為離上海最近的、擁有得天獨厚自然資源的旅游度假板塊，前景看好發(fā)展中的沿滬產(chǎn)業(yè)帶可以為項目提供大量客源Threats/威脅國家對高端物業(yè)的控制政策尚未出臺，項目未來存在不確定因素板塊內(nèi)物業(yè)眾多，且均在3年內(nèi)集中推案，競爭激烈項目SWOT分析地塊分析STOWStrength/優(yōu)勢土地形態(tài)方正，便于分區(qū)規(guī)劃WeakIII-SWOT分析結(jié)論SWOT分析結(jié)論：產(chǎn)品線要有一定的包容性；主流客源以項目周邊為主，吸引少量的上海客；營銷建議小結(jié)：尋找市場上客戶接受度較高的同類產(chǎn)品并加以提升；產(chǎn)品可以對外區(qū)域客戶形成吸引力；按照適當(dāng)比例增加產(chǎn)品類型，吸引客戶，擴(kuò)大客源面；III-SWOT分析結(jié)論SWOT分析結(jié)論：項目目標(biāo)客戶定位1、根據(jù)目前錦溪在售項目的定位，目標(biāo)客戶基本圈定上海外來置業(yè)者，目標(biāo)客戶比較單一雷同。

2、本項目存在區(qū)域缺乏認(rèn)同及市場小等問題，客戶定位在數(shù)量上和層級上需要有廣泛的包容性

3、項目從開發(fā)規(guī)模和市場人口數(shù)量來看，我們必須將客戶放在一個相對較寬泛的范疇，確?？腿簭?fù)合化，避開目前市場雷同的客戶定位，將主要目標(biāo)客戶定位在本鎮(zhèn)周邊，避免單一化本項目目標(biāo)客戶——錦溪及周邊中高端“泛”客戶群項目目標(biāo)客戶定位1、根據(jù)目前錦溪在售客戶來源企業(yè)職工泛公務(wù)員（金融、電信、移動等）公務(wù)員企業(yè)管理層泛公務(wù)員（金融、電信、移動等）二、補(bǔ)充客戶群一、主流客戶

上海周邊客源客戶來源企業(yè)職工泛公務(wù)員（金融、電信、移動等）二、補(bǔ)充客戶群主流客戶的總價承受力區(qū)間與置業(yè)傾向企業(yè)職工：

支付能力一般，年收入6萬左右，總價承受能力在50萬左右：置業(yè)傾向：對總價首付比較敏感，對小區(qū)品質(zhì)有一定要求，房型要實用緊湊。泛公務(wù)員：

支付能力強(qiáng)，收入較企業(yè)職工略高。福利待遇好，總價承受能力在100萬左右置業(yè)傾向：對小區(qū)環(huán)境品質(zhì)都有較高的要求，追求產(chǎn)品舒適感和品質(zhì)感。主流客戶的總價承受力區(qū)間與置業(yè)傾向企業(yè)職工：主流客戶的總價承受力區(qū)間與置業(yè)傾向公務(wù)員：

支付能力較強(qiáng)，對總價不敏感，收入較高?？們r承受能力在500萬左右置業(yè)傾向：

渴望貼近自然的清靜生活，向往低密度的居住方式，自然環(huán)境好且道路交通方便的城郊區(qū)域是他們置業(yè)的方向主流客戶的總價承受力區(qū)間與置業(yè)傾向公務(wù)員：高端客戶置業(yè)的關(guān)鍵因素

——居住升級+稀缺資源占有關(guān)鍵點提煉居住的創(chuàng)新和升級對擁有稀缺資源的向往看重品牌和項目品質(zhì)安全、保安系統(tǒng)的重視重視環(huán)境容易接受創(chuàng)新事物，追求生活的品質(zhì)項目市場口碑要求戶型舒適需要明顯的品質(zhì)提升對產(chǎn)品要求很高尺度夸張，且需要創(chuàng)新的設(shè)計亮點為休閑度假所用者居多具象描述錦溪鎮(zhèn)旅游資源豐富，項目地處天然水系，環(huán)境質(zhì)量較高，小區(qū)的環(huán)境要好，顯出品位，交通和生活配套暫時缺失亦可等待。需要戶型方方正正，舒適寬敞，有獨立會客廳，健身房、大露臺希望建筑本身用材細(xì)節(jié)都能體現(xiàn)品質(zhì)感能夠選擇一個有人氣但不失品質(zhì)的社區(qū)高端客戶置業(yè)的關(guān)鍵因素

中高端客戶置業(yè)的關(guān)鍵因素

——居住品質(zhì)提升＋吸引力的價格看重區(qū)域的發(fā)展和地段強(qiáng)調(diào)日照間距關(guān)心小區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵點提煉要求偏經(jīng)濟(jì)型戶型追求實惠多層受歡迎，高層也能接受容易接受創(chuàng)新產(chǎn)品外部形象物業(yè)管理等軟性服務(wù)購房自住為，對總價敏感具象描述小區(qū)的環(huán)境要好小區(qū)規(guī)劃好的話，能吸引很多人，目前市場上多層高層普通住宅項目空白二房90—100平米足夠，三房130平米左右就夠，不宜過大，要方正實用認(rèn)為退臺、花園洋房不錯，很符合自己的置業(yè)需求，高層視野開闊，有電梯，也挺方便，能滿足居家的品質(zhì)生活因為是自住，所以對房型，品質(zhì)，價格都比較關(guān)注中高端客戶置業(yè)的關(guān)鍵因素

目標(biāo)客戶分析總結(jié)高端客戶標(biāo)桿示范——高端客戶具有強(qiáng)示范效應(yīng)，吸引他們的目光也就獲得了城市的關(guān)注在項目開發(fā)中扮演的角色客戶策略——提供目前市場較少的居住創(chuàng)新和升級，輔以資源強(qiáng)適度，對財富人群構(gòu)成吸引中高端客戶熱銷造勢快速回現(xiàn)——是市場競爭的主戰(zhàn)場，開局抓住主流才能奠定大局勝勢——提供整體居住環(huán)境的明顯提升和項目開發(fā)的信心優(yōu)勢，通過主流價格和優(yōu)勢賣點產(chǎn)生強(qiáng)購買吸引，克服區(qū)域障礙，形成開盤熱銷客戶分類目標(biāo)客戶分析總結(jié)高端客戶標(biāo)桿示范在項目開發(fā)中扮演的角色客戶策目標(biāo)客戶分析總結(jié)1、與目前市場上多數(shù)項目不同，對于客戶需求，我們不是單純的滿足，而是積極的引導(dǎo)；2、不是對固有居住模式的因循，而要激發(fā)人們對生活可能性與精彩度的追求

目標(biāo)客戶分析總結(jié)1、與目前市場上多數(shù)項目不同，對于客戶需求，項目物業(yè)類型建議客戶類型高端客戶

基本策略居住創(chuàng)新和升級，輔以資源傾斜產(chǎn)品類型獨棟產(chǎn)品定位標(biāo)桿型產(chǎn)品中高端客戶

居住品質(zhì)明顯提升，價格適中，優(yōu)勢賣點花園洋房情景小高層高層創(chuàng)新型產(chǎn)品面積范圍250~350m22居90m23居110-130m2項目物業(yè)類型建議客戶類型高端客戶基本策略居住創(chuàng)新和升級，輔邊